Wycena nieruchomości u rzeczoznawcy, czy przez jedną z e-wyceniarek? Jakie są różnice? Jak odbywa się wycena nieruchomości i co na nią wpływa? W tym artykule pokażę Ci, jak wygląda wycena nieruchomości w praktyce.

Finansowa Forteca w praktyce to cykl filmów, w których pokazuję dokładny skład moich portfeli inwestycyjnych oraz wyjaśniam, jak krok po kroku wprowadzić w życie zasady opisane w Finansowej Fortecy – mojej książce o inwestowaniu. W tym artykule ponownie zajrzymy do mojego portfela długoterminowego, ale tym razem prześwietlimy go z zupełnie innej strony!

Przypomnę tylko, że w portfelu znajdują się aktywa finansowe i mieszkania na wynajem:

Wykres kołowy pokazujący skład portfela długoterminowego Marcina Iwucia
Takie fajne wykresy czekają na Ciebie w Finansowej Fortecy

Dwa tygodnie temu podliczyłem wyniki części rynkowej portfela – szczegóły znajdziesz tutaj:

Jak nie dać się panice na giełdzie? – pokazuję wyniki portfela po III kwartale [FFP10]

Tym razem chcę uwzględnić w wycenie również aktualną wartość posiadanych przeze mnie nieruchomości, dlatego dzisiaj będziemy się zajmować właśnie tym tematem. A przy okazji pokażę Ci, jak wygląda wycena nieruchomości w praktyce. Do pomocy w wycenie zaprosiłem Krystiana Suma – rzeczoznawcę z kilkuletnim doświadczeniem, który wycenił już setki nieruchomości. Krystiana polecili mi członkowie Społeczności FBO, którzy skorzystali z jego usług.

Zapraszam Cię do obejrzenia filmu z wycen, a poniżej znajdziesz artykuł i zapis naszej rozmowy:

Jak sprawdzam wartość moich nieruchomości?

Aby sprawdzić wartość nieruchomości, zrobiłem trzy wyceny. Zamówiłem operaty szacunkowe u rzeczoznawcy majątkowego i oprócz tego skorzystałem jeszcze z dwóch internetowych e-wyceniarek: SonarHomeUrban.one, żeby sprawdzić, jak te wyceny będą się miały do tego, co przygotuje rzeczoznawca. Pokażę Ci teraz, jak wygląda wycena, następnie w rozmowie z rzeczoznawcą poruszę tematy dotyczące tego, co wpływa na wartość nieruchomości, a na koniec wyjaśnię jeszcze, w jaki sposób aktualizuję wartość nieruchomości w moim portfelu.

Co składa się na część nieruchomościową mojego portfela?

Przypomnę, że część nieruchomościowa mojego portfela długoterminowego na koniec drugiego kwartału to mieszkanie na  ul. Siennej, którego wartość z poprzedniej wyceny to 930 000 zł, oraz kupione trzy lata temu mieszkanie na ul. Grzybowskiej, którego zakup i koszty wykończenia wyniosły 453 122 zł. Do tego jeszcze jest tam kredyt hipoteczny z saldem 410 312 zł – to kredyt przypisany do mieszkania na ul. Siennej.

I wreszcie w skład tego portfela wchodzi też mój prywatny fundusz remontowy, czyli gotówka odkładana regularnie z czynszów najmu na remonty. Na poprzedni kwartał była tam kwota 23 746,18 zł. Summa summarum było to 996 556,07 zł i dzisiaj przekonamy się wspólnie, ile ta wartość wynosi na koniec trzeciego kwartału.

Tabela z podsumowaniem części mieszkaniowej portfela długoterminowego - wycena nieruchomości na koniec 2 kwartału 2021 r.

Czy warto inwestować w mieszkania?

Rozważając inwestycje w mieszkanie na wynajem, wiele osób bierze pod uwagę tylko jeden parametr: rentowność najmu. Liczą ją, dzieląc roczny czynsz netto – czyli po potrąceniu ewentualnych kosztów związanych z najmem – przez wartość nieruchomości. I taka rentowność często jest dość niska. Bez uwzględniania salda kredytu, w moich mieszkaniach, wynosi ona nieco ponad 4%. Możemy zadać sobie takie pytanie: jaki sens ma w takiej sytuacji inwestycja w nieruchomość na wynajem, jeśli np. obligacje indeksowane inflacją płacą, chociażby w tym roku, ponad 6% i nie trzeba przy nich nic robić?

Moim zdaniem sens jest głęboki. Porównując opłacalność inwestowania w mieszkania na wynajem z innymi klasami aktywów, trzeba pamiętać, że w tym przypadku na stopę zwrotu z naszej inwestycji wpływają dwie składowe: po pierwsze wspomniana już rentowność najmu, ale po drugie – również stopa zwrotu ze wzrostu wartości nieruchomości. Wiele osób zapomina o tym, że dopiero suma tych dwóch elementów mówi nam o faktycznej opłacalności inwestycji w mieszkania na wynajem, w porównaniu do innych aktywów. O rentowności najmu i o tym, co na nią wpływa, przygotuję w przyszłości oddzielny artykuł, a dzisiaj skoncentrujemy się na tej drugiej składowej, czyli na wartości nieruchomości.

Składowa stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości na wynajem.

Jak odbywa się wycena nieruchomości

Zobaczmy zatem, jak przebiegał proces wyceny. Pierwsza nieruchomość, którą wycenił rzeczoznawca, to mieszkanie na Warszawskiej Woli w budynku przy ul. Siennej, wybudowanym w 2007 r. Mieszkanie ma 93,5 m2 powierzchni, składa się z salonu z aneksem kuchennym, trzech sypialni, łazienki i pomieszczenia gospodarczego. Dodatkowo jest tam jeszcze miejsce w garażu podziemnym i komórka lokatorska. Właśnie dobiegła końca poprzednia umowa najmu, więc rzeczoznawca wyceniał mieszkanie w stanie, w jakim znajduje się ono po kilku latach najmu.

Drugie mieszkanie to kawalerka (z wydzieloną częścią sypialną) o powierzchni 33 m2, którą kupiłem trzy lata temu. Znajduje się ona w apartamentowcu Mennica Residence u zbiegu ulic Żelaznej i Grzybowskiej. Dodatkowo jest również miejsce w garażu podziemnym. Tutaj wizytacja odbyła się już po odświeżeniu mieszkania, tuż przed podpisaniem kolejnej umowy najmu.

Mapa z lokalizacją mieszkań przy ulicy Siennej i Grzybowskiej

Do wycenienia moich nieruchomości zaprosiłem Krystiana Suma, który działa na rynku nieruchomości od 2013 r., a od 2016 r. jest licencjonowanym rzeczoznawcą majątkowym. Cześć, Krystian.

Cześć.

Dziękuję Ci bardzo serdecznie, że przyjąłeś zaproszenie. Zacznę od takiego rozgrzewkowego pytania: ile nieruchomości wyceniłeś do tej pory?

Lata lecą, wydaje mi się, że to już kilkaset nieruchomości. Przekłada się to na wartość na poziomie kilkuset milionów złotych. Przede wszystkim skupiam się na Warszawie, tutaj mieszkam i ten rynek najbardziej praktykuję.

Kontakt do Krystiana posiadam dzięki Wam – dzięki naszej społeczności. Poprosiłem Was na Facebooku o wskazanie rzeczoznawcy, któremu ufacie i z którego usług jesteście zadowoleni. I wielokrotnie przewijało się nazwisko Krystiana. W ten sposób udało mi się do niego dotrzeć.

Wycena nieruchomości – ul. Sienna

Krystian, zacznijmy od pierwszej nieruchomości z mojego portfela, którą wyceniałeś – chodzi o to większe mieszkanie na ul. Siennej. Ja po raz ostatni wyceniałem je pięć lat temu. Wtedy wycena z garażem wynosiła 930 tys. zł. Jak to wygląda dzisiaj?

Na dzień dzisiejszy jesteśmy na poziomie kilkuset tysięcy złotych więcej, a dokładnie: 1,200 mln zł. Jest to kwota z garażem. Czyli porównując to do poprzedniej, możemy zauważyć ewidentny wzrost.

Co wpływa na wycenę nieruchomości?

Mamy 1,199 mln zł, to jest wycena z garażem, a było 930 tys. zł. Przeliczyłem, że nastąpił wzrost o 28,9% w ciągu 5 lat, czyli średniorocznie 5,2%. Jak dodamy do tego ok. 4% rentowności najmu, to całkiem przyzwoicie to wygląda, szczególne że inflacja w ciągu tych pięciu lat była zdecydowanie niższa. Co wpłynęło na tę wartość, na co zwracałeś tutaj uwagę?

Przede wszystkim byliśmy na Woli – w dobrej warszawskiej lokalizacji. Kolejną rzeczą jest wykończenie, mimo że już kilkunastoletnie (z 2007 r.), zostało zrobione z dobrych materiałów – i to widać nawet dzisiaj. Oczywiście zawodowo też zwróciłem uwagę na kilka mankamentów, które tam są. I one z kolei obniżają wartość. Ewidentnie to mieszkanie wymaga nakładów remontowych.

Oglądałeś je w momencie, w którym jedni najemcy się wyprowadzają i za chwilę wprowadzą się następni, odświeżenie tego mieszkania dopiero nastąpi. Czy podczas wyceny bierzesz również pod uwagę takie dodatkowe nakłady, które trzeba włożyć w nieruchomość?

Zawsze zwracam uwagę na to, co jest do zrobienia. Rozmawialiśmy o tym, że parkiet wymaga już renowacji, bo wygląda, jak wygląda. Rozmawialiśmy też troszkę o kwestii łazienki i nieszczelności niektórych elementów. Mieszkanie wymaga nakładów, żeby podwyższyć jego standard.

Wycena nieruchomości – ul. Grzybowska

Drugie mieszkanie to kawalerka na ul. Grzybowskiej z wydzieloną sypialnią. Kupiłem je w 2018 r. Jego wartość w moim Excelu przyjąłem jako wartość wszystkich poniesionych kosztów, czyli zakup, akt notarialny, wykończenie: każdy mebel, który tam kupowałem, wszystko, co stanowiło wartość tej nieruchomości, czyli taka wartość odtworzeniowa, po to, żeby tę rentowność najmu też do jakiegoś odpowiedniego mianownika odnosić. I uzbierało się tego 453 122,48 zł. Ile wynosi wartość z twojego operatu szacunkowego?

Tutaj pojawia się kwota 639 000 zł – w tym mamy miejsce postojowe w garażu podziemnym. Jest to zdecydowanie więcej niż wcześniej.

Te 639 tys. zł oznacza, że w ciągu trzech lat ta wartość w stosunku do tego, co miałem w moim Excelu, wzrosła o 41%, czyli o 12,3% średniorocznie. I co przy tej nieruchomości zwróciło Twoją uwagę?

Przede wszystkim mamy tu do czynienia z nowoczesną zabudową. Można ją nazwać apartamentową bądź rezydencjonalną. Jest to inwestycja nowa, świeżo oddana, w bardzo dobrej lokalizacji. I też zwróciłbym uwagę na powierzchnię tego mieszkania – jest to 33,14 m2. Można powiedzieć, że to dwupokojowe mieszkanie: salon z aneksem i sypialnia. Częścią wspólną budynku jest nowoczesne, reprezentacyjne osiedle. To wszystko buduje wartość na takim właśnie poziomie.

Rzeczoznawca kontra e-wyceniarka

Kiedy zobaczyłem Twoje wyceny, to pomyślałem: o kurczę, poszło do góry. Pytanie, czy to nie jest hurraoptymistyczne? Ja zawsze jestem bardzo ostrożny i konserwatywny. Dlatego zrobiłem sobie wyceny jeszcze w dwóch internetowych wyszukiwarkach: w SonarHome i w Urban.one.

Zacznę od mieszkania na ul. Siennej. Ty wyceniłeś je na 1,199 mln zł, SonarHome – na 1,435 mln zł, Urban.one – na 1,529 mln zł.

Mieszkanie na ulicy Siennej, wycena Krystiana

 

Mieszkanie na ulicy Siennej, wycena SonarHome

 

Mieszkanie na ulicy Siennej, wycena Urban One

W przypadku kawalerki: Twoja wycena – 639 tys. zł, Urban.one – 781 tys. zł, SonarHome – 697 tys. zł.

Mieszkanie na ulicy Grzybowskiej, wycena Krystiana

 

Mieszkanie na ulicy Grzybowskiej, wycena SonarHome

 

Mieszkanie na ulicy Grzybowskiej, wycena Urban One

Okazało się, że jesteś ostrożny i podchodzisz do tego bardzo konserwatywnie. Z czego mogą wynikać takie rozbieżności, bo mogłoby się wydawać, że te wartości powinny być bardzo zbliżone – powstają przecież w oparciu o transakcje zawierane w konkretnej lokalizacji.

Moim zdaniem mamy do czynienia z dużą różnorodnością zabudowy okolicznej, zarówno w przypadku ul. Grzybowskiej, jak i ul. Siennej. Niestety musimy zdawać sobie sprawę z tego, że w tych okolicach są kamienice, które praktycznie się walą i wymagają nakładów remontowych. Z drugiej mamy takie inwestycje jak Mennica Residence, które cechują się nową zabudową.

Stawiając pinezkę na mapie i patrząc, co jest w promieniu 500 m, może się okazać, że rozstrzał cen waha się od 9 tys. zł do 25 tys. zł za metr. Nie znam niestety algorytmów e-wyceniarek, które przytoczyłeś, natomiast moim zdaniem to kwestia właśnie różnorodność zabudowy w okolicy – te ceny są uśredniane. Do jakiego poziomu, to wiedzą tylko autorzy algorytmów.

Zdjęcie pokazujące różnorodność zabudowy na ul. Grzybowskiej.
Przykład różnorodności zabudowy przy ul. Grzybowskiej.

Człowiek widzi więcej niż algorytm

Dodatkowo domyślam się, że jesteś w stanie zwrócić uwagę na inne zalety i wady nieruchomości, np. na ul. Siennej bierzesz pod uwagę to, że trzeba tam jeszcze ponieść jakieś prace, więc obecna wartość powinna być odpowiednio niższa. A w przypadku wyszukiwarek pewnie uwzględniane są tylko ceny z aktów notarialnych.

Przed programem rozmawialiśmy o tym, że czasami oglądasz nieruchomości, po których biegają karaluchy, i Ty to uwzględnisz w wycenie, a taka e-wyceniarka niekoniecznie. SonarHome jest za darmo, Urban.one kosztuje 39 zł za jedną wycenę, operat rzeczoznawcy to ok. 600 zł.

Kiedy korzystać z e-wyceniarki, a kiedy z rzeczoznawcy?

Podpowiedz, jak sprawnie i szybko wycenić swoje nieruchomości, np. po to, żeby orientować się mniej więcej w tym, po jakiej wartości trzymać je w swoim portfelu.

Uważam, że takie e-wyceniarki są odpowiednie dla osób, które chcą sprawdzić orientacyjną wartość nieruchomości. Wtedy zorientujemy się, czy mamy do czynienia z poziomem 600 tys. zł, 700 tys. zł czy 800 tys. zł za mieszkanie. Natomiast jeżeli podchodzimy do tego poważnie i chcemy zakup takiego mieszkania sfinansować kredytem hipotecznym, bądź zastawić je, kupując inne na kredyt hipoteczny – tutaj nie mamy wyjścia, musimy skorzystać z operatu szacunkowego i usług rzeczoznawcy. Natomiast która metoda jest lepsza, pozostawiam pytaniem otwartym. Rzeczoznawca bywa na miejscu, można powiedzieć: „powącha” tę nieruchomość, poczuje ją. Na dzień dzisiejszy operat jest oficjalnym dokumentem.

Czy zdarzyło Ci się, że ktoś chciał sprzedać swoją nieruchomość albo kupić jakąś nieruchomość i zwrócił się do Ciebie o przeprowadzenie takiej profesjonalnej, pełnej wyceny, żeby w miarę precyzyjnie taką wycenę wyestymować?

Coraz częściej. Natomiast to sprowadza się do tego, co tu przedstawiłeś. Z różnych źródeł pozyskujemy informacje. Jedna jest ode mnie i to jest operat szacunkowy. Klienci używają też e-wyceniarki i starają się wypośrodkować tę wartość. Wydaje mi się, że jestem konserwatywny w tych wyliczeniach, natomiast jeżeli wyciągniemy średnią, to możemy wystawić taką nieruchomość na rynek i zobaczyć, kto miał ostatecznie rację.

Zresztą czasami możemy trafić na kupca, który zechce dużo więcej zapłacić za taką nieruchomość. Ja na mieszkanie na ul. Siennej miałem bardzo wysoką ofertę, nawet wyższą od tego, co proponował SonarHome, ale nie chcę jej sprzedawać. Chcę mieć w swoim portfelu część nieruchomościową. I sprzedając tę nieruchomość, musiałbym kupić inną, i tak naprawdę poniósłbym koszty transakcyjne, niewiele na tym zyskując.

Wycena nieruchomości – co brać pod uwagę

Chciałem porozmawiać z Tobą o różnych ogólnych rzeczach, które mogą wpływać na wartość nieruchomości i które warto brać pod uwagę wtedy, kiedy chcemy taką nieruchomość trzymać w swoim portfelu przez długie lata. Zacznę od pytania, które na Facebooku zadał Wojciech: Czy kwestia wyposażenia nieruchomości gra istotną rolę w wycenie? Czyli kwestie wyposażenia technicznego oraz takie rzeczy jak umeblowanie, sprzęty itp.

Mamy tu do czynienia z tzw. trwałością wykończenia mieszkania. Zachęcam do tego, żeby wyposażać kuchnię w dobrej jakości meble, blaty, sprzęty, trwale z tym związane. Natomiast jeżeli mówimy o dużym plazmowym telewizorze, to może być na wyrost. W przypadku mojej wyceny nieruchomości zwracam uwagę na to, co jest stałe, czego nie da się podnieść i wynieść. Wszelkiego rodzaju dekoracje, aranżacje typu grające szafy mogą nie być tutaj uwzględnione.

To, co jest stałe w zabudowie kuchni, pewnie też to, co ubezpieczyciele mają na myśli, kiedy proponują nam ubezpieczenie elementów stałych w mieszkaniu. Jak nam spłonie zabytkowy stolik na środku mieszkania, to niestety, nie odzyskamy tych pieniędzy z ubezpieczenia, ale jak to będzie wbudowana kuchnia, to wtedy już te szanse są.

Na co zwrócić uwagę, kupując mieszkanie na wynajem?

Powiedz, na co zwracać szczególną uwagę, kiedy kupujemy mieszkanie na wynajem i chcemy trzymać je długo w portfelu.

Wydaje mi się, że trzeba sobie odpowiedzieć na pytanie, jak to mieszkanie w tym czasie w portfelu powinno być obsługiwane, czyli czy chcemy zajmować się wynajmem np. na pojedyncze pokoje – studentom, czy też chcemy wynająć je rodzinie. Kierowałbym się tu także kryterium czasu: ile możemy go poświęcić na zarządzanie tym mieszkaniem.

Wybór mieszkania na wynajem studentom to przede wszystkim lokalizacja, bliskość uczelni, łatwy dostęp do centrum i sąsiedzi pozwalający imprezować. Jak się tymi kryteriami pokierujemy, będziemy mieli dobre mieszkanie w portfelu na najem studentom. Natomiast jeżeli szukamy mieszkania dla rodziny, to zwróćmy uwagę, czy są jakieś rowerownie, parki, w których można wyjść na spacer, miejsca parkingowe – trudno wyobrazić sobie dziś rodzinę bez samochodu. Jeżeli zdecydujemy się na wynajmowanie mieszkania dla rodziny, to należy brać pod uwagę inne aspekty niż w przypadku wynajmowania go studentom.

Które nieruchomości są najbardziej płynne?

Czy są takie nieruchomości, których wartość w czasie rośnie najszybciej?

Najbardziej płynne są najmniejsze nieruchomości. I tu możemy odwołać się do kawalerki na ul. Grzybowskiej. Te 33 m2 to bardzo płynny metraż. Myślę, że gdybyś zdecydował się na jego sprzedaż, nie byłoby problemu ze znalezieniem nabywcy. Im większe mieszkanie, tym większa kwota całkowita i mniej klientów na niego chętnych. Z doświadczenia wiem, że dobrze wykończone nieruchomości trzymają wartość. Nie zachęcam do remontowania po kosztach, bo może się zdarzyć, że po pięciu latach najmu wszystko będzie do wymiany.

Krystian, zazwyczaj możemy inwestować w trzy rodzaje nieruchomości na wynajem. To może być blok z wielkiej płyty, kamienica i mieszkanie od dewelopera.

Infografika pokazująca standardowe rodzaje nieruchomości pod wynajem

Co wpływa na wartość mieszkania w bloku z wielkiej płyty?

Zacznijmy od tej wielkiej płyty. Co wpływa na wartość takiego mieszkania?

Przede wszystkim budynek. O trwałości wielkiej płyty krążą legendy. Natomiast musimy zdawać sobie sprawę z tego, że one istnieją i że ten rynek jest nadal dosyć popularny. Ja zwracam uwagę na estetykę budynku: czy elewacja była wymieniana, czy piony wodno-kanalizacyjne były wymienione, jak ogólnie wygląda gospodarka remontowa tego budynku. Wiemy, że on ma już kilkadziesiąt lat za sobą. Pewnie czeka go kolejne kilkadziesiąt, więc warto zadbać o weryfikację tych części wspólnych. Estetyczność klatki, czy są windy, czy te windy zostały wymienione, bo zdarzają się jeszcze stare. Przy wielkiej płycie estetyka budynku ma duże znaczenie, bo odnowiona wielka płyta jest niewiele tańsza niż okoliczne nowe budownictwo.

Oczywiście mówimy o rynku warszawskim, bo to ten rynek, w którym Ty się specjalizujesz, ale pewne prawidłowości można też przenosić na inne miasta.

Kiedyś byłem bardzo sceptycznie nastawiony do inwestowania w nieruchomości z wielkiej płyty, ale czytałem takie ekspertyzy, które potwierdzały, że bardzo dużo tych bloków ma jednak kilkadziesiąt lat przed sobą, więc niespecjalnie trzeba się martwić tym, że one za 10 lat runą, a z kolei ich przewaga polega na tym, że są w bardzo dobrej lokalizacji, bo często były stawiane w ścisłym centrum miasta, i faktycznie od strony najmu nie ma z tym problemu.

Co wpływa na wartość mieszkania w kamienicy?

A jak to wygląda w przypadku kamienic?

W tym przypadku jeszcze większy nacisk trzeba by było położyć na stan techniczny. Kilkudziesięcioletnie kamienice musimy zbadać albo wynająć eksperta, który nam podpowie, czy dana kamienica naprawdę jest bądź była dobrze wyremontowana. Na rynku warszawskim często zdarza się, że poza murami zewnętrznymi kamienica niestety wymaga generalnego remontu.

I zrobiona jest elewacja, a instalacje w środku są niewymienione.

Jeżeli kupimy takie mieszkanie, może się okazać, że za kilka lat wspólnota dokona w środku jakichś remontów i wypruje nam połowę mieszkania bądź coś, na co ponieśliśmy nakłady. Kładźmy zatem jeszcze większy nacisk na stan techniczny i lokalizację. Kamienice często są w bardzo dobrych lokalizacjach, bezpośrednio przy ulicach. Więc jeżeli wybierzemy prestiżową ulicę, możemy być spokojni o utrzymanie wartości, a nawet i o wzrost wartości takiego mieszkania w przyszłości.

Lokal, w którym prowadzimy rozmowę, kupiłem w zeszłym roku właśnie na potrzeby swojej pracy. Mieści się on w budynku z 1938 r., cegły mają naprawdę długą historię. Przywiązywaliśmy bardzo dużą wagę do tego, jakie remonty zostały w nim przeprowadzone.

Wcześniej od wspólnoty otrzymaliśmy szczegółowe informacje co do przyszłych planów remontowych: kiedy będzie robiona elewacja, jakie są budżety, jaka jest wysokość funduszu remontowego, bo te wszystkie rzeczy też wpłyną na to, jak ta nasza nieruchomość będzie się trzymać.

Co wpływa na wartość mieszkania w stanie deweloperskim?

Najłatwiej chyba jest z mieszkaniami deweloperskimi. Mimo wszystko pewnie i tutaj zdarzają się takie „potworki”. Myślę, że niejedną historię już widziałeś. Powiedz, na co tutaj zwracać uwagę i co jest istotne.

Inwestycje deweloperskie powstają zazwyczaj poza ścisłym centrum na działkach wolnych. Dla mnie najważniejsza jest infrastruktura dookoła. Jeżeli powstaje nowe osiedle, powinno ono mieć infrastrukturę autobusową, tramwajową na dosyć przyzwoitym poziomie. Na rynku deweloperskim często narzekamy, że osiedle jest w tzw. polu. Mamy budynek, można w nim zamieszkać, ale dojazd do pracy będzie trwał godzinę lub dłużej.

Jeżeli chodzi o układy tych mieszkań deweloperskich, to jest tu większa możliwość aranżacji niż w wielkiej płycie czy też w kamienicach. I często na stu metrach mamy cztery pokoje. Kiedyś nie było to spotykane, raczej mieliśmy jeden pokój mniej. W związku z tym dążymy do tego, żeby w zabudowie deweloperskiej więcej tych pokoi wydzielać, mieć może troszkę mniejszą przestrzeń, ale dla większej ilości osób.

Infografika pokazująca co wpływa na wartość nieruchomości pod wynajem.

Wpływ pandemii na rynek mieszkań

Podobno po pandemii koronawirusa, po tym, jak ludzie byli zamknięci w czasie lockdownu w takich niewielkich klitkach, mocno wzrósł popyt jednak na większe mieszkania. Czy dostrzegłeś taki trend?

Tak. I to widać po cenach lokali, szczególnie deweloperskich, z ogródkami.

Czyli parter z ogródkiem.

Jeżeli parter jest z ogródkiem, to on dzisiaj jest droższy od pierwszego piętra i od drugiego, podczas gdy jeszcze kilka lat temu było odwrotnie: co do zasady: im wyżej, tym drożej. Pandemia spowodowała, że mamy do czynienia z trendem odwrotnym: klienci cenią sobie ogródek, taras, przestrzeń do wyjścia i są w stanie zapłacić za kawałek zieleni czasami 50 tys. zł, 100 tys. zł, a nawet więcej.

Na co jeszcze zwrócić uwagę wybierając mieszkanie?

Czy zdarza się, że jedziesz robić wycenę i od razu widzisz, że dane mieszkanie nie ma potencjału i że będzie bardzo trudno jego wartość w przyszłości uatrakcyjnić?

Mamy do czynienia z rozlewem tej zabudowy na różne obszary miasta. Przykładem może być nowa inwestycja deweloperska, za której płotem po kilku latach będzie np. trasa szybkiego ruchu i sięgające do kilku pięter ekrany akustyczne. Dlatego zachęcam wszystkich do sprawdzenia tzw. planów miejscowych. Określają one, co powinno lub co może powstać w okolicy. I jeżeli mamy do czynienia z trasą szybkiego ruchu, możemy spodziewać się naprawdę uciążliwości albo akustycznych, albo nawet wizualnych, które docelowo w przyszłości też będą miały znaczenie.

Czyli nie poprzestawać tylko na informacjach uzyskanych w dokumentach od dewelopera, ale pobadać dłużej i zobaczyć, czy jakaś niespodzianka nas tutaj nie spotka.

Zachęcam do odwiedzenia inwestycji, w której jesteśmy zainteresowani zakupem mieszkania – a nawet do sprawdzenia dojazdu do tej nieruchomości. Często zdarza się, że w prospekcie informacyjnym mamy dojazd asfaltowy, wyłożony kostką brukową, a tak naprawdę przez najbliższe trzy, cztery lata możemy liczyć na wyboistą drogę z błotem, przez którą trzeba się przedzierać. Czyli wizyta na miejscu, sprawdzenie miejscowych planów i wczytanie się w informacyjny prospekt deweloperski, który wskazuje nam zazwyczaj same plusy lokalizacji (bo tak działa marketing), natomiast chłodne myślenie zawsze jest tutaj potrzebne.

Jak inwestuje w mieszkania rzeczoznawca?

Wiem, że inwestujesz w mieszkania, ale robisz to raczej w krótkim horyzoncie, nie chcesz się nimi zajmować. Gdybyś wybierał mieszkanie, które chcesz trzymać w swoim portfelu długo, to jakich mieszkań byś unikał, a jakie byś z większym prawdopodobieństwem kupił?

Moja strategia jest dosyć specyficzna: wybieram i wybierałbym mieszkania większe, czyli powyżej 60-70 m2, bez względu na to, czy na wynajem, czy odsprzedaż, skierowane do osób, które mają już rodziny albo je zakładają i potrzebują tego większego lokum. I trzecią rzeczą jest lokalizacja, ale rozumiana przez rozwój okolicy. Czyli czy ta infrastruktura już jest, czy dopiero powstanie. Jeżeli dla rodziny, to też zwracam uwagę na tereny zielone. Wydaje mi się, że w tym kierunku moja strategia będzie nadal podążała.

Gdzie szukać informacji o rynku nieruchomości?

Czy są takie źródła wiedzy, jak np. raporty, strony internetowe, które mógłbyś polecić i do których moglibyśmy sięgać, po to, żeby sprawdzać, co się dzieje na rynkach nieruchomości?

Ogólne raporty opisujące rynek nieruchomości są publikowane przez Narodowy Bank Polski. Są to kwartalne lub roczne podsumowania rynku nieruchomości. Taki raport można ściągnąć. Jest to kilkadziesiąt czy kilkaset stron z dosyć szczegółowo opisanymi, ogólnymi trendami na rynku. Natomiast jeżeli chodzi o rynek lokalny, czyli jeżeli chcemy dowiedzieć się, co się dzieje w danej miejscowości albo dzielnicy, zachęcam do kontaktu bądź z agentami nieruchomości, bądź rzeczoznawcami. Można też śledzić takie wyceniarki, które bazują na cenach ofertowych, nie transakcyjnych, ale też pokazują, w którą stronę zmierzamy: czy te ceny rosną, czy maleją. Przez ostatnich kilka lat nie mamy do czynienia z malejącymi cenami – ani ofertowymi, ani transakcyjnymi.

Pamiętam takie czasy, kiedy w komentarzach na moim blogu pojawiał się ogromny sceptycyzm – to był rok 2014, 2015, pisałem wtedy o nieruchomościach, że to już koniec, Polska się wyludnia i wszystkie nieruchomości idą w dół. Ale jak stara rynkowa prawda mówi: wszystkie rynki są cykliczne i nieruchomościowy nie jest tutaj wyjątkiem.

Powiedz, proszę, jak można się z Tobą skontaktować, gdyby ktoś chciał skorzystać z twoich usług.

Myślę, że najprościej wpisać w wyszukiwarkę imię, nazwisko, dodać „rzeczoznawca majątkowy”, wydaje mi się, że powinienem od razu pojawić się w wyszukiwaniach.

A co jeśli ktoś będzie miał takie samo nazwisko jak Ty?

Z tego, co wiem, w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców pod moim imieniem i nazwiskiem funkcjonuję wyłącznie ja. Ponadto nadawane są nam numery licencji. Jeden nadawany przy zdaniu egzaminu, dożywotnio, więc jeżeli nie przeskrobie się i nie zrobi nic złego, nie jest odbierany. Mój numer to 6784.

Bardzo Ci dziękuję Krystianie za rozmowę i domknięcie wszelkich wątpliwości. To nie była rozmowa sponsorowana. Ja zapłaciłem za przygotowanie przez Krystiana operatów szacunkowych, a on zgodził się po prostu wystąpić i opowiedzieć trochę więcej, na temat tego, co na taką wycenę wpłynęło. Bardzo serdecznie dziękuję Krystian.

Dziękuję, do zobaczenia.

Zmiana wartości portfela po wycenie rzeczoznawcy

Pora zatem zobaczyć, jak dodatkowe informacje, które uzyskałem z wycen, wpłyną na wartość mojego portfela inwestycyjnego. Staram się konserwatywnie podchodzić do takiej wyceny – nawet bardziej konserwatywnie, niż zrobił to Krystian. Pomijam zatem wyższe wartości pochodzące z e-wyceniarek SonarHome i Urban.one. Na dzisiejszym rozgrzanym rynku zapewne sprzedałbym mieszkanie za takie kwoty, ale pamiętając dobrze zajęcia z rachunkowości, wolę trzymać się zasady ostrożnej wyceny.

Nie pozostanę jednak przy wycenie Krystiana, tylko pójdę jeszcze o krok dalej. Wartości z operatu szacunkowego pomniejszę jeszcze o 5%, zatem zaktualizowana wartość w moim portfelu wyniesie odpowiednio:

  • mieszkanie z garażem przy ul. Grzybowskiej – 607 050 zł,
  • mieszkanie z garażem przy ul. Siennej – 1 139 050 zł.
  • Saldo kredytu na 30 września to 403 556,60 zł,
  • gotówka na rachunku, czyli ten mój fundusz remontowy już po pokryciu odświeżenia kawalerki przy ul. Grzybowskiej – 20 870 zł – to trochę zejdzie teraz, jak będziemy odświeżać mieszkanie na Siennej.

I razem na dzień 30 września ta część nieruchomościowa portfela długoterminowego wyniosła 1 363 413,40 zł – i taką dokładnie wartość będę przyjmował w portfelu przez kolejne trzy lata, a w 2024 r. zrobimy kolejną wycenę.

Tabela z podsumowaniem części mieszkaniowej portfela długoterminowego - wycena nieruchomości na koniec 3 kwartału 2021 r.

Oczywiście nie zamawiałbym operatów szacunkowych na własne potrzeby, ale zależało mi, aby pokazać Ci, jak to wygląda, jakie są rozbieżności w zależności od źródła, z którego czerpiemy informacje.

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości na wynajem?

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem ma swoich fanów i przeciwników. Ja lubię tę klasę aktywów, i to co najmniej z kilku powodów:

  • Po pierwsze to aktywa fizyczne, które możemy zobaczyć, poczuć, dotknąć. Są zatem składnikiem portfela, który działa na mnie kojąco w okresach paniki na rynkach finansowych – mury to jednak mury.
  • Po drugie, nieruchomości stanowią zwykle dobrą ochronę kapitału przed skutkami inflacji, oczywiście nie w każdym roku, ale w długim okresie wychodzą zwycięsko, co zresztą mogliście zobaczyć, w wycenie rzeczoznawcy.
  • Po trzecie – wspomniana już stopa zwrotu to nie tylko rentowność najmu, lecz również wzrost wartości rynkowej. Długoterminowe analizy wskazują, że te stopy zwrotu są w zasadzie porównywalne z rynkiem akcji, ale przy niższej zmienności.
  • I wreszcie czwarty punkt: inwestując w mieszkania na wynajem, można pozyskać relatywnie tanie finansowanie w postaci kredytu hipotecznego, co pozwala osiągnąć jeszcze wyższą rentowność. Ale tylko wtedy, jeśli zaciągniesz kredyt mądrze – a tego możesz nauczyć się w moim kursie: Kredyt hipoteczny krok po kroku.

Infografika opisująca dlaczego warto inwestować w nieruchomości na wynajem.

Z moim podejściem do inwestowania w nieruchomości możesz zapoznać się oczywiście w Finansowej Fortecy. Tej klasie aktywów poświęciłem cały dziewiąty rozdział książki, w którym na 68 stronach wyjaśniam, co trzeba wiedzieć o tej klasie aktywów i jaka jest jej rola w naszym portfelu.

Baner książki Finansowa Forteca.

Zobacz, ile fajnych tematów poruszam na temat nieruchomości w Finansowej Fortecy.

Tyle ode mnie na dziś. Mam wielką nadzieję, że przygotowany przeze mnie materiał dostarczył Ci nowej wiedzy w temacie wyceny nieruchomości. Koniecznie daj znać w komentarzu, co myślisz o różnicach w wycenie i czy Ty też inwestujesz w nieruchomości na wynajem.

Może Cię zainteresować

Zapoznaj się z wszystkimi materiałami cyklu
Finansowa Forteca W Praktyce: