Ranking kredytów hipotecznych styczeń 2020

25

Który kredyt hipoteczny jest najlepszy w styczniu 2020? Sprawdź, w których bankach kredyty są najtańsze, a w których najdroższe. Oto rzetelny ranking kredytów hipotecznych, zawierający szczegółowy wykaz najważniejszych parametrów.

Poza samym rankingiem dzisiaj zamieszczamy odpowiedź na pytanie jednego z uczestników kursu Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku, który zapytał na grupie na Facebooku:
“Dlaczego warunki umowy kredytowej przedstawionej przez bank w porównaniu do oferty, jaką przedstawił mi wcześniej pośrednik, zawierają różne koszty?”.

Jeżeli chcesz pominąć część opisową, kliknij po prostu w poniższy link, aby przewinąć stronę bezpośrednio do rankingu kredytów hipotecznych:
» Ranking kredytów hipotecznych styczeń 2020

Dlaczego warunki umowy kredytowej przedstawionej przez bank w porównaniu do oferty, jaką przedstawił mi wcześniej pośrednik, zawierają różne koszty?

Różnice w całkowitych kosztach kredytu otrzymanych od pośrednika, a tymi otrzymanymi ostatecznie z banku, są rzadkie, ale mogą się zdarzyć. Wynikają one z tego, że wstępna oferta jest przygotowywana w oparciu o Twoje deklaracje, zaś ostateczna decyzja kredytowa w oparciu o szczegółową analizę dostarczonych dokumentów – czyli o stan faktyczny. 

Różnice te można podzielić na kilka kategorii. 

Prowizja

Ten koszt co do zasady powinien być taki sam zarówno w ofercie bankowej, jak i w tej od pośrednika. 

Marża banku (składowa oprocentowania)

Różnica w wysokości marży może wynikać np. z tego, że bank przyjął do ostatecznej analizy inną wartość nieruchomości, niż pierwotnie było to przez Ciebie deklarowane. Jeśli wycena nieruchomości przeprowadzona przez bank wskazuje na to, że faktyczna jej wartość jest niższa niż deklarowana przez Ciebie na wstępnym etapie, wysokość marży może zostać zmieniona, gdyż banki mogą uzależniać wysokość marży od wskaźnika LTV.

Na przykład PKO BP dla kwoty kredytu z przedziału  200 tys. -700 tys. i LTV do 80% i wariancie z pakietem ubezpieczeniowym stosuje marże w wysokości 2,07% bez uwzględnienia cross sellingu. Ale wystarczy, że bank inaczej wyceni nieruchomość (na Twoją niekorzyść) co zmieni przyjęty poziom LTV powyżej 80%, a marża zwiększy się do 2,44%. Ta różnica w marży wpłynie oczywiście na wysokość całkowitych odsetek. 

Różnica w wysokości łącznych odsetek

Różnica w kosztach odsetkowych związana jest zazwyczaj z celem kredytowania oraz innym sposobem “rozliczania rat”.

Jeśli kupujesz mieszkanie na rynku pierwotnym lub budujesz dom, to kredyt uruchamiany jest w transzach w miarę postępu budowy. W okresie wypłaty transz płacisz tylko część odsetkową raty (kapitał nie jest w ogóle spłacany). Im dłuższy okres wypłaty transz, tym wyższe będą koszty zapłaconych w tym czasie odsetek. 

Na etapie weryfikacji ofert bankowych i porównań pośrednik nie wie, w jakiej wysokości i w jakim terminie będą uruchamiane poszczególne transze, ani jak długi będzie okres karencji w spłacie kapitału (czyli płatności tylko raty odsetkowej).  Mało tego – na tym etapie bank tego też nie wie. Dlatego na tym etapie przyjmuje się maksymalny możliwy koszt odsetkowy, który później – gdy uwzględniony zostanie ustalony z bankiem harmonogram – może ulec zmianie.

Koszty ubezpieczenia

Właśnie w tej kategorii najczęściej występują różnice. Bank w swojej ostatecznej ofercie podaje koszty ubezpieczeń w całym okresie kredytowania, natomiast pośrednik zazwyczaj podaje ten koszt jedynie w minimalnym wymaganym okresie. Zakłada w ten sposób, że nie będziesz wykupywać ubezpieczeń, jeśli bank nie będzie tego wymagać.

Możemy zatem powiedzieć, że różnice pomiędzy ofertą zaprezentowaną przez pośrednika, a ostateczna ofertą banku, wynikają po prostu z nieco innych założeń. Ponieważ na etapie wyboru najlepszej oferty dla wszystkich banków przyjmujemy takie same założenia, to “kolejność atrakcyjności ofert” pozostaje bez zmian.

O założeniach rankingu przeczytasz więcej tutaj. A teraz już czas na nasz ranking:

Ranking kredytów hipotecznych – 8 najtańszych banków w styczniu 2020

W jakim banku najlepiej wziąć kredyt hipoteczny? Nasz ranking powstaje w oparciu o około 66 ofert z 14 banków (kolejność alfabetyczna):

  1. Alior Bank (5)
  2. Bank BPS (1)
  3. BNP Paribas (2)
  4. BOŚ (2)
  5. Citi Handlowy (5)
  6. Credit Agricole (8)
  7. ING Bank Śląski (13)
  8. mBank (11)
  9. Millenium (2)
  10. Pekao BH (2)
  11. Pekao S.A. (4)
  12. PKO BP (4)
  13. Pocztowy (0)
  14. Santander (4)

Gdybyście znaleźli lepsze oferty kredytu hipotecznego (np. w banku, którego nie ma na powyższej liście) – bardzo serdecznie zachęcam, abyście umieszczali te informacje w komentarzach pod dzisiejszym wpisem. Nie promuję żadnego z banków – po prostu staram się Wam pomóc, byście byli zorientowani, jak dziś wygląda rynek kredytów hipotecznych.

Kredyt hipoteczny na 30 lat – najtańsze oferty

Poniższa tabela pokazuje jedynie podsumowanie rankingu, abyś mógł szybko zorientować się w kolejności. Natomiast pod tabelą znajdziesz PLIK PDF z KOMPLETEM INFORMACJI dotyczących każdej z ofert. Dlatego koniecznie pobierz sobie plik pdf i nie poprzestawaj na samej tabeli.

8 najtańszych ofert kredytu hipotecznego na 30 lat w styczniu 2020 r.

Ikona pobierz zestawienie kredytów hipotecznychPobierz
Ranking kredytów hipotecznych – 8 najtańszych, 30 lat, styczeń 2020.pdf

Kredyt hipoteczny na 20 lat – najtańsze oferty

Najkorzystniejszy kredyt hipoteczny na 20 lat 8 najtańszych ofert w Styczniu 2020 r.

Ikona pobierz zestawienie

Pobierz
Ranking kredytów hipotecznych – 8 najtańszych, 20 lat, styczeń 2020.pdf

Kredyt hipoteczny na 30 lat – najdroższe oferty

8 najdroższych ofert kredytu hipotecznego na 30 lat w Styczniu 2020 r.

Ikona pobierz zestawienie

Pobierz
Ranking kredytów hipotecznych – 8 najdroższych, 30 lat, styczeń 2020.pdf

Kredyt hipoteczny na 20 lat – najdroższe oferty

Kredyt mieszkaniowy na 20 lat 8 najdroższych ofert w Styczniu 2020 r.

Ikona pobierz zestawienie

Pobierz
Ranking kredytów hipotecznych – 8 najdroższych, 20 lat, styczeń 2020.pdf

Kredyt hipoteczny – pytania i odpowiedzi

W odpowiedzi na wasze liczne pytania – nagraliśmy razem z Sebastianem Q&A ?

Czy będąc w trakcie spłacania kredytu hipotecznego jest sens rozejrzeć się w ofercie innych banków pod kątem przeniesienia tego kredytu i spłacania reszty w nowym banku?
Wszystko zależy od tego, w którym momencie uzyskałeś kredyt hipoteczny. Generalnie ceny kredytów hipotecznych w ostatnich latach rosły. Jeśli zaciągnąłeś kredyt 2-3 lata temu najprawdopodobniej jest on tańszy, niż oferty, które są dostępne w tej chwili, ale nie zaszkodzi tego zweryfikować.

Szczególnie, jeżeli jest szansa, że wartość Twojej nieruchomości wzrosła. Na przykład 3 lata temu brałeś kredyt gdy stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości wyniosił 90 procent (takie oferty były droższe), a w tej chwili wzrost wartości nieruchomości spowodował, że ten stosunek się zmienił i jest poniżej 80 procent.

Drugi argument by to sprawdzić jest taki, że są banki, które były drogie lub miały wysokie marże kiedy podpisywałeś umowę i może się okazać, że w tej chwili będzie taniej nawet jeżeli miałbyś ponieść koszty początkowe. Ale żeby to sprawdzić, trzeba byłoby znać Twój indywidualny przypadek, twój wskaźnik LTV, twoją zdolność kredytową. Należy też zwrócić uwagę, jakie koszty poniosłeś przy pierwszym kredycie.

W praktyce “zamiana kredytu” (czy zamiana banku) odbywa się w taki sposób, że Ty zaciągasz dzisiaj kredyt w nowym banku i pieniądze z tego kredytu idą na spłatę starego kredytu. To jest sytuacja, w której ponosi się koszty początkowe. Więc żeby podjąć taką decyzję w sposób racjonalny nie wolno patrzyć się tylko na marżę. Błędem jest porównanie typu: Zaciągałem kredyt. 4-5 lat temu i mam marżę 2,5%, a dzisiaj mógłbym mieć marżę 1,8% czyli opłaca mi się zmienić bank. NIE! Musisz popatrzeć, ile w starym kredycie poniesiesz jeszcze kosztów w przyszłości i porównać je z tym, ile poniesiesz kosztów w ewentualnym nowym kredycie. Kalkulator kredytu hipotecznego, który jest w kursie i który uwzględnia wszystkie koszty kredytu, pomaga tego typu decyzje podejmować. Innymi słowy – bez kalkulatora i bez kalkulacji nie da się odpowiedzieć na to pytanie.

Przykładowa kalkulacja kredytu hipotecznego.
Kliknij grafikę, aby powiększyć.
Czy banki dla większych kwot dają lepsze oferty pod względem marży? Zakładając, że na przestrzeni lat sobie to odbiją. Może wtedy warto wziąć kredyt bezpieczniejszy - czyli mniejsza rata, dłuższy okres- za to różnicę rat regularnie nadpłacać?
Odnośnie pierwszej części pytania: Generalnie w większości banków marża jest uzależniona od wkładu własnego czyli od poziomu LTV. Tylko w niektórych bankach jest to uzależnione od kwoty kredytu. Zależy, jaki to bank i jaka oferta.

Ja często podkreślam, że ranking, który robimy razem na blogu, jest dla takiej standardowej sytuacji: kredyt na 300 tysięcy zł, na 20 lat, z wkładem własnym 20 proc. Oczywiście każdy z Was może być w innej sytuacji, więc jeżeli macie taką ochotę, to pod rankingiem również formularz kontaktowy do Sebastiana i wtedy Sebastian wyśle wam ranking przygotowany dla Waszej konkretnej sytuacji w oparciu o te informacje które mu do danej oferty kredytu przekażecie. Bardzo serdecznie zachęcam do skorzystania z tej możliwości.

Ile mniej więcej czasu WIBOR utrzyma się na obecnym poziomie?
Nikt tego nie wie, to są czyste spekulacje. Bez względu na to, czy WIBOR czy nowy wskaźnik, który ma go od nowego roku zastąpić, będzie on bezpośrednio powiązany z ogólnym poziomem stóp procentowych w polskiej gospodarce i będzie zależeć od decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Obecnie stopy procentowe w Polsce są na rekordowo niskich poziomach. Delikatnie inflacja podnosi jednak głowę. Jeżeli sytuacja gospodarcza będzie się nadal poprawiać, w ślad za nią będzie rosła inflacja – to wtedy Rada Polityki Pieniężnej może zadecydować o podniesieniu stóp procentowych. Ale jeżeli gospodarka w Polsce będzie spowalniać, a jesteśmy już w długo trwającym cyklu i wielu ekonomistów twierdzi, że to już jego końcówka – to w takiej sytuacji nie ma za bardzo presji, żeby te stopy podnosić. Jakiekolwiek prognozowanie jest jednak wróżeniem z fusów, bo nikt nie wie, gdzie za rok czy dwa będzie nasza gospodarka.

Natomiast zaciągając kredyt zdecydowanie warto sobie zrobić symulację, co się stanie z Twoją ratą, jak WIBOR wzrośnie np. o jeden czy dwa punkty procentowe. Czy będziesz w stanie taki kredyt obsłużyć? Nie ma co się bawić w spekulacje, ale warto być przygotowanym na ewentualny wzrost stóp procentowych.

Czy działka może być wkładem własnym przy kredycie hipotecznym? To znaczy, że nie muszę wpłacać do banku żadnej gotówki, aby dostać kredyt. Czy jest taki bank który ma taką ofertę?
Każdy bank akceptuje działkę jako Twój wkład własny, więc działkę którą posiadasz – niezależnie, czy ją kupiłeś za gotówkę, czy dostałeś w formie darowizny, jest przy finansowaniu budowy domu traktowana przez bank jako Twój wkład własny w momencie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Bank tylko zweryfikuje jej wartość.

Ciekawostka: Jeżeli działkę otrzymałeś np. od rodziców, to brana jest pod uwagę jej aktualna wartość, a nie kwota, która jest wpisana w akcie notarialnym. Ma to znaczenie szczególnie, jeśli minęło już trochę czasu od momentu otrzymania darowizny.

Czy kupując dom w trakcie budowy, mogę wziąć najpierw kredyt na stan surowy zamknięty, a dopiero potem ewentualnie kredyt na wykończenie w środku?
Nie można wziąć kredytu na stan surowy zamknięty, ponieważ bank oczekuje, że będziemy mieli zapewnione finansowanie całej inwestycji. To znaczy do stanu pozwalającego uzyskać formalne pozwolenie na użytkowanie. Budowa musi być ukończona i wtedy przechodzimy z fazy inwestycyjnej kredytu w fazę spłacania.

Zwykle mówię wam, żeby wziąć kredyt tak mały, jak to tylko możliwe. Ale w przypadku budowy jest problem z trafnym oszacowaniem jej kosztów. Dlatego warto wziąć kredyt nieco większy. Potrzebujemy rezerwy, bo możemy tych kosztów nie doszacować.

Teraz nagminnie zdarzają się sytuacje, że budowy są niedoszacowane ze względu na galopujące ceny materiałów budowlanych i kosztów robocizny. Powstaje zagrożenie nieukończonej budowy albo braku środków na doprowadzenie jej do stanu takiego, jaki pierwotnie były zakładany.

Jeżeli okaże się po zakończeniu budowy, że pieniędzy z kredytu zostało, będzie można ten kredyt nadpłacić.

Czy jest możliwość dobrania dodatkowej kwoty kredytu, a jeśli tak, to z czym to się wiąże?
Dobranie kredytu jest uzależnione od zdolności kredytowej i taka możliwość zawsze istnieje. Wiąże się to jednak z nowymi formalnościami, tak jakbyśmy starali się o kredyt hipoteczny ponownie. Dokumentacja finansowa musi być przedstawiona na nowo i bank musi to zweryfikować.
Po jakim okresie można nadpłacać kredyt hipoteczny bez płacenia dodatkowych opłat?
Obecnie (stan na 1 sierpnia 2019 r.) w większości banków bezpłatna opcja wcześniejszej spłaty jest standardem.

Ustawowo bank może w ciągu pierwszych trzech lat pobierać taką prowizję za wcześniejszą spłatę, o ile wpisze ją w umowie. Dotyczy to umów zawartych po 21 lipca 2017 r. Jeżeli podpisałeś kredyt przed tą datą, to bank może taką pobierać dłużej – trzeba to sprawdzić bezpośrednio w umowie oraz w tabeli opłat i prowizji danego banku.

Czy to prawda, że ING nie daje kredytu na okres dłuższy niż do 60 roku życia w przypadku kobiet? Czy jakieś banki mają jeszcze takie ograniczenia?
Było takie ograniczenie, natomiast bank zmienił swoją politykę dotyczącą okresu kredytowania i w tej chwili jest to do 75 roku życia i jest uzależnione od stanowiska pracy i od tego, jak określi się we wniosku moment przejścia w wiek emerytalny.
Czy mieszkanie otrzymane w spadku może być wkładem własnym dla banku zamiast gotówki? Czy musi być własnościowe?
Rozumiem, że chodzi o to, czy ta takie mieszkanie może stanowić “wkłąd własny” pod kredyt na kolejne mieszkanie? Można spróbować nieruchomość, którą się posiada, potraktować jako wkład własny w przypadku innej nieruchomości. Jest to jednak sytuacja bardzo specyficzna, która wymaga weryfikacji. Obecnie w kilku bankach można coś takiego zrobić, ale co do zasady banki wymagają (właściwie rekomendacja na nich to wymusiła), że wkład własny musi być w formie gotówkowej. Z wyłączeniem działki w przypadku budowy.

Inną opcją może być pożyczka hipoteczna pod zastaw otrzymanego mieszkania. Jeżeli chodzi o taką pożyczkę, to zazwyczaj można otrzymać 70%-80% wartości nieruchomości. Wszystko zależy od oferty banku. Pożyczki hipoteczne są jednak droższe od kredytu hipotecznego (wyższe są m.in. marże). To jest tak naprawdę nieco inny, droższy produkt, ale zawsze jakieś możliwości wyciągnięcia tych pieniędzy z nieruchomości są.

Czy to prawda, że w swoim banku otrzymam najlepsze warunki kredytu?
To bardzo często powtarzające się pytanie. Zazwyczaj to nie jest prawda. Za wyjątkiem jednego lub dwóch banków, nie ma żadnych preferencji co do możliwości ubiegania się o kredyt hipoteczny. Trzeba po prostu udać się “na zakupy”. Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to bardzo ważna decyzja finansowa, więc trzeba sprawdzić i porównać te oferty. Nawet jeśli bank mówi Wam, że to jest najlepsza oferta na świecie, warto to zweryfikować. Być może jest, ale żeby spać spokojnie, trzeba sprawdzić też inne oferty. To można zrobić naprawdę szybko. Jeśli nie masz czasu chodzić po bankach osobiście, wystarczy jeden kontakt z Sebastianem i dostajesz taki wydruk, jak ranking, tylko dostosowany do Twojej konkretnej sytuacji. Staramy się zrobić to tak, żeby było to dla Ciebie jak najprostsze i jak najłatwiejsze.
Mam kredyt na 25 lat. Czy opłaca się nadpłacić 60 rat (tzn. 5 lat) i zmniejszy się wtedy znacznie ilość całej kwoty kredytu. Czytałam na blogu, że nie opłaca się brać więcej niż 20 lat, ale możliwości finansowe nam nie pozwoliły.
Może zacznę od tej drugiej części czyli “Nie opłaca się brać na więcej niż 20 lat.” Nie można powiedzieć, że się nie opłaca, ponieważ niezależnie, czy bierzesz kredyt na 5, 20 czy 30 lat ponosisz jakieś koszty. Chodzi tylko o to, że przy kredycie na 20 lat, jak to Marcin już jakiś czas temu udowadniał i pokazywał na konkretnych liczbach, zapłacisz w sumie więcej więcej odsetek.

Jeżeli nie było cię stać na kredyt na 20 lat, to trudno mieć pretensje samej do siebie, że wziąłeś kredyt na 30 lat. Ale to wcale nie oznacza, że ten kredyt musisz spłacać przez 30 lat.

Jeżeli sytuacja się zmieni i zwiększy się twoja zdolność kredytowa, to masz dwie możliwości: 1) możesz wnioskować w banku o aneks i skrócenie okresu kredytowania. Następuje wtedy nowa weryfikacja zdolności kredytowej, podpisanie aneksu i skrócenie okresu kredytowania. 2) jeżeli dysponujesz gotówką – możesz dokonywać nadpłat.

Jeszcze uzupełnienie. Jest taka reguła 30/20/20, o której mówię, że oznacza ona kredyt zaciągnięty rozsądnie. Nie więcej niż 30% dochodu netto Twojego lub Twojej rodziny idzie na spłatę raty kredytu, na 20 lat, żeby nie ponosić zbyt wysokich kosztów odsetek i z 20% wkładem własnym, żeby nie ponosić kosztów ubezpieczenia niskiego wkładu.

W kursie Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku dokładnie tłumaczę, w jakich sytuacjach i w jakiej kolejności te ograniczenia można sobie poluzować. Np. w takiej sytuacji kiedy rata nie przekroczy 30% masz 20% wkładu własnego, ale nie mieścisz się w 20 latach nie ma problemu. Możesz wziąć sobie kredyt na 25 lat czy nawet na 30 lat i spokojnie będziesz mogła potem sobie zaoszczędzić na odsetkach dokonując właśnie nadpłat o których piszesz. Jeżeli chciałabyś więcej dowiedzieć się na temat tego, czy opłaca się nadpłacać kredyt hipoteczny, to na blogu jest udostępniony film. To jest jedna lekcja z kursu gdzie dokładnie pokazuję na konkretnych liczbach czy i kiedy opłaca się nadpłacać kredyt hipoteczny.

Czy z bankiem da się skutecznie negocjować np. obniżenie marży lub mniejszy cross-selling? Co może przekonać bank w takich negocjacjach?
Często ekspert kredytowy mówi, że wynegocjuje dla mnie najlepszą ofertę, jeżeli weźmiesz rekomendowany przez bank zestaw dodatkowych produktów – i to jest właśnie x-selling. Może się jednak okazać, że to wcale nie jest tańsze.

Można taką generalizację zrobić, że jeżeli jest krótszy okres kredytowania, wtedy zazwyczaj bardziej opłaca się skorzystać z mniejszego cross-sellingu, a jeżeli jest dłuższy okres kredytowania, wtedy z większego. Dla każdego ta sytuacja będzie jednak inna i inne będą parametry.

I właśnie dlatego w kalkulatorze w kursie uwzględniamy wszystkie koszty kredytu. Marże, prowizje, opłaty za wycenę, ubezpieczenie wkładu własnego, ubezpieczenie pomostowe i wszelkie dodatkowe koszty wszystkich dodatkowych produktów, czy karty kredytowej czy rachunku czy innych rzeczy. Dopiero, jak się te wszystkie parametry wprowadzi do kalkulatora, to dostaniemy całkowity koszt kredytu i dopiero to możemy porównać z całkowitym kosztem innego kredytu.

Bawienie się tylko jednym czy dwoma parametrami nie wystarczy, bo możesz wybrać kredyt z niższą marżą, ale się okaże, że składka ubezpieczeniowa sprawi, że summa summarum z Twojej kieszeni wypłynie więcej pieniędzy. A przecież nie ma znaczenia, czy te pieniądze wypływają z kieszeni, bo to są odsetki, czy dlatego, że to jest prowizja czy składka ubezpieczenia od utraty pracy. Te pieniądze wypływają z Twojej kieszeni, więc warto wziąć pod uwagę, żeby jednak te koszty minimalizować.

Podsumowując – bank ma kilka zestawów takich “gotowych pakietów kredytowych” i doradca nie tyle negocjuje, co przedstawia pakiet 1, 2 lub 3 i wybierasz ten, który pasuje Ci bardziej. Nie ma takich negocjacji bezpośrednich, to jest mit. Przynajmniej na tym etapie i z wyjątkiem sytuacji, kiedy masz super klienta VIP VIP, który bierze kredyt na potężną kwotę. W innych przypadkach te negocjacje są naprawdę bardzo mocno ograniczone.

Czy pracując jako marynarz na kontraktach, bez stałej umowy, bank udzieli mi kredytu na zakup mieszkania pod wynajem? Naturalnie z dużym wkładem własnym.
Bardzo ciekawe pytanie. Tutaj jest kilka niuansów. Po pierwsze – jeżeli jesteś marynarzem, to wiele zależy od tego, w jakiej walucie zarabiasz. W Polsce możesz zaciągnąć kredyt w walucie w której zarabiasz. Czyli jeżeli zarabiasz w innej walucie niż złotówki, to kredyt możesz wziąć tylko w takiej walucie. Problem polega na tym, że w innych walutach są bodajże dostępne dwa banki, które takowego kredytu udzielają i od razu dodam, że to nie będzie najtańszy kredyt.

Druga część pytania – kwestia akceptacji przez bank kontraktu jako formy zatrudnienia. Kiedyś banki przede wszystkim lubiły (i dalej lubią) udzielać kredytów osobom, które są zatrudnione na etacie na umowę o pracę. Ale dzisiaj jest znacznie łatwiej w przypadku innych form zatrudnienia. Prawdopodobnie bank będzie wymagał, żeby ten kontrakt trwał co najmniej 12 miesięcy.

Ostatnia część pytania: nie ma większego znaczenia, czy kupujesz mieszkanie pod wynajem, czy kupujesz je na własne potrzeby mieszkaniowe. Również nie ma znaczenia posiadanie bardzo dużego wkładu własnego. Jeżeli nie masz zdolności albo nie zarabiasz w takiej walucie, jakiej bank oczekuje, to po prostu nie dostaniesz kredytu. Nie ma znaczenia że kupujesz nieruchomość za milion złotych, a chciałbyś tylko 100 tys. zł kredytu i masz 900 tys. zł wkładu własnego. I tak musisz mieć zdolność kredytową na tych 100 tys. zł.

Czy biorąc kredyt przez pośrednika oferty są mniej korzystne? Czy jest to prawda?
Nie jest to prawda. Polityka cenowa banków jest taka, że kredyt w banku i u pośrednika kosztuje tyle samo. Wyjątkiem może być oferta dla pracowników sektora finansowego. Wtedy możesz liczyć na preferencje w takim banku jak np. PKO BP. Podsumowując – oferty są takie same w banku i u pośrednika.

Natomiast jeżeli chcesz się upewnić, jesteś na rozmowie z jakimkolwiek pośrednikiem i otrzymujesz od niego ofertę i on mówi do ciebie, że to jest najbardziej opłacalna oferta – możesz to potwierdzić z konkretnym bankiem. Pamiętaj, że nie masz obowiązku, żeby z usług takiego pośrednika skorzystać np. jeżeli jesteś z niego niezadowolony.

Zresztą – zdarza się czasem, że ktoś się do mnie zgłasza, a wiem, że kwalifikuje się na ofertę dostępna tylko w banku (dla pracowników branży finansowej). Wtedy po prostu mówię o tym klientowi.

To jest jedno z najważniejszych założeń naszej współpracy. Powiedziałem Sebastianowi jasno: Bardzo chciałbym z tobą współpracować. Ufam ci i chcę mieć pewność, że każda osoba, która przyjdzie do Ciebie, dostanie najlepszy w danych warunkach kredyt. Nawet jeżeli Ty nie zarobisz na tym wcale. Po prostu wierzę w to, że dobra karma powraca i że nawet jeżeli część osób nie weźmie kredytu z pomocą Sebastiana to i tak summa summarum dobra karma powraca i cześć tych klientów z tego skorzysta.

Porównanie kredytów hipotecznych – zamów swoją indywidualną kalkulację za darmo

Ranking kredytów hipotecznych, który tutaj prezentujemy, przygotowujemy bardzo rzetelnie. Aby był on w miarę reprezentatywny dla możliwie dużej liczby przypadków, opiera się na dość ogólnych założeniach. Pozwala dobrze zorientować się „w którym miejscu jest rynek” oraz ile i za co każą sobie płacić poszczególne banki. Nie jest to niestety jednoznaczne z tym, że w Twojej konkretnej sytuacji ranking będzie wyglądał identycznie. Dlaczego?

Po przeanalizowaniu setek kalkulacji dla różnych klientów, Sebastian podesłał mi już kilka zestawień, z których wynika, że zmiana pewnych kluczowych parametrów może istotnie zmieniać kolejność poszczególnych ofert (przypomnę, że sortujemy je po minimalnym całkowitym koszcie kredytu).

Ale oczywiście mamy na to receptę ? Jeżeli chciałbyś otrzymać podobne zestawienie kredytów hipotecznych przygotowane dla Twojej indywidualnej sytuacji – napisz do Sebastiana korzystając z poniższego formularza. Sebastian skontaktuje się z Tobą, dopyta o ewentualne dodatkowe dane i przygotuje zestawienie w aplikacji FinPack, które najlepiej będzie odpowiadało w jakim banku kredyt hipoteczny rozważać, dla Twojej indywidualnej sytuacji.

Za taką kalkulację Sebastian nie pobiera żadnego wynagrodzenia, a jej otrzymanie nie stanowi żadnego zobowiązania z Twojej strony, aby korzystać z usług Sebastiana. Takie zasady ustaliłem z Sebastianem, zanim przedstawiłem go moim Czytelnikom.

Dlatego – zanim wyruszysz w podróż po bankach – poproś Sebastiana o przygotowanie zestawienia.

A jeśli szykujesz się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego i chciałbyś to zrobić w pełni świadomie, zapraszam Cię do skorzystania z mojego kursu Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku.

Zgadzam się na udostępnienie powyższych danych Sebastianowi Bilskiemu (Hipoteka Direct Sp. z o.o. ul. Skalarowa 16/2, 85-435 Bydgoszcz, NIP: 9671390168) w celu kontaktu w sprawie ewentualnego zaciągnięcia kredytu hipotecznego.

Ranking kredytów hipotecznych – geneza

Zakup mieszkania lub domu na kredyt to jedna z największych i najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Zaciągamy zobowiązanie w kwocie kilkuset tysięcy złotych i często drugie tyle musimy zapłacić w formie odsetek, opłat, prowizji i składek ubezpieczeniowych. Oferty banków bardzo się różnią i wiele osób – nie mając wystarczającej wiedzy – przepłaca za swoje kredyty. Dla przykładu:

Różnica w całkowitych kosztach kredytu hipotecznego w kwocie 300 000 zł na okres 30 lat 
w styczniu 2020 przekracza 187 941 .

Oznacza to, że wybierając przypadkową ofertę kredytu hipotecznego, możesz słono przepłacić – a to bez sensu. W ten sposób łatwo zaprzepaścić lata żmudnego oszczędzania.

Dlatego właśnie pierwszym kursem, który stworzyłem, jest Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku, który pomaga w mądrym zaciągnięciu kredytu hipotecznego i w zminimalizowaniu jego kosztów. Z kursu skorzystało ponad 1380 osób. Moim zdaniem ten cykl artykułów będzie stanowić dla Was dodatkową pomoc oraz uzupełnienie kursu o aktualne informacje rynkowe.

Najtańszy kredyt hipoteczny – kryteria

Moją intencją jest to, aby w wygodny sposób pomóc Wam w zorientowaniu się, w którym miejscu „znajduje się rynek”. Dzięki temu rankingowi dowiecie się, ile wynoszą marże, jakie są prowizje, jakie dodatkowe warunki należy spełnić w wybranych bankach.

Aby ranking kredytów hipotecznych miał charakter możliwie uniwersalny, został przygotowany przy takich założeniach:

– Kwota kredytu: 300 000 zł
– Okres kredytowania: 30 lat
– Raty: równe
– Poziom wkładu własnego: 20%

Oferty bankowe zostały uporządkowane według kolejności: od najwyższego do najniższego całkowitego kosztu kredytu. Osoby, które są już po kursie, doskonale rozumieją co oznacza najtańszy kredyt hipoteczny. Pod żadnym pozorem przy wyborze kredytu hipotecznego nie należy kierować się wysokością samej raty czy wysokością oprocentowania. Co z tego, że rata Twojego kredytu będzie niższa, jeśli słono zapłacisz za inne elementy umowy kredytowej? Każdy pieniądz wypływający z Twojej kieszeni to koszt!

Po posortowaniu ofert znajdziecie poniżej dwie listy: 8 ofert kredytowych o najniższym koszcie oraz 8 ofert o najwyższym koszcie. Myślę, że to będzie świetny punkt odniesienia do Waszych własnych wędrówek po bankach i rozmów z doradcami. Będziecie mogli sami porównać, czy Wasza propozycja jest bliżej ofert najtańszych czy może najdroższych. Wierzę, że zaoszczędzi Wam to mnóstwo czasu i pomoże w bardziej świadomym podjęciu tej ważnej decyzji.

Kredyty hipoteczne 2020 – źródła danych

O pomoc w przygotowaniu rankingu poprosiłem Sebastiana Bilskiego – eksperta kredytowego z ponad 10-letnim doświadczeniem, z którym osobiście współpracuję od lipca 2016 roku. Sebastian zna moje konserwatywne podejście do kredytów hipotecznych i podziela moją ideę, że najlepszy dla klienta jest taki kredyt hipoteczny, który pomoże mu zrealizować marzenie o kupnie mieszkania przy możliwie najniższych kosztach. Zna świetnie zawartość mojego kursu i pomagał mi w kompletowaniu informacji.

Ustaliliśmy z Sebastianem, że naszą współpracę oprzemy na zasadzie: Win – Win – Win:

  • Win #1 – wszyscy moi Czytelnicy otrzymują za darmo wartościowe, sprawdzone i rzetelne informacje o aktualnej ofercie kredytów hipotecznych, a także odpowiedzi Sebastiana w komentarzach pod comiesięcznym rankingiem kredytów hipotecznych;
  • Win # 2 – możliwe, że ktoś z Czytelników zainteresowanych kredytem hipotecznym skontaktuje się z Sebastianem prywatnie; jeśli taki Czytelnik zaciągnie kredyt hipoteczny z jego pomocą, Sebastian zarobi standardową prowizję od wybranego przez klienta banku;
  • Win # 3 – w zamian za promocję na moim blogu – jeśli faktycznie ktoś z Czytelników skorzysta z pomocy Sebastiana – to część otrzymanej od banku prowizji trafi od Sebastiana do mnie.

Piszę o tym bardzo otwarcie, ponieważ dbam o pełną transparentność moich działań. Pracuję również obecnie nad nieco większym projektem strony internetowej z listą „prześwietlonych” przeze mnie ekspertów kredytowych. Ale o tym napiszę za kilka miesięcy, gdy wszystko będzie na ukończeniu.

Kredyt hipoteczny – koszty

Dlaczego porównanie ofert kredytów hipotecznych to nie taka prosta sprawa? Z kredytem hipotecznym wiążą się takie koszty:

1. Koszt odsetek (czyli suma odsetek, które zapłacisz bankowi w całym okresie kredytowania przy aktualnym oprocentowaniu kredytów hipotecznych)
2. Prowizja przygotowawcza
3. Opłata za wycenę
4. Ubezpieczenie pomostowe
5. Ubezpieczanie nieruchomości (cesja na bank)

Tych 5 kategorii spotkacie praktycznie zawsze. Ponadto mogą również wystąpić:

6. Ubezpieczenie na życie
7. Ubezpieczenie od utraty pracy
8. Koszty dodatkowych produktów (rachunków, kart kredytowych, czy – strzeżcie się tego, jak ognia – produktów inwestycyjnych, które mają rzekomo pomóc w szybszym spłaceniu kredytu )

Dlatego właśnie bezpośrednie porównanie pomiędzy sobą kredytów hipotecznych jest dosyć trudne, ponieważ wymaga uwzględnienia kompletu tych kosztów. Z Twojego punktu widzenia nie ma przecież znaczenia, czy płacisz 500 zł odsetek, 500 zł prowizji czy 500 zł składki ubezpieczeniowej. Bez względu na „etykietę” pięć stów wyfrunie z Twojej kieszeni, dlatego trzeba uwzględniać komplet kosztów.

Kredyt hipoteczny – kalkulator rat i wszystkich kosztów

Przypomnę, że dla osób, które chcą zaoszczędzić na kredycie hipotecznym, przygotowałem kurs online Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku z kalkulatorem uwzględniającym wszystkie koszty kredytu oraz dającym możliwość symulowania nadpłat kredytu i innych opcji:

Kurs hipoteczny - kalkulator kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny – na co zwrócić uwagę?

Oferta kredytu hipotecznego ofercie nierówna. Do kluczowych parametrów kredytu hipotecznego należą m.in.:

– cel kredytu (mieszkanie rynek pierwotny, rynek wtórny, budowa systemem gospodarczym),
– rodzaj zabezpieczenia (dom, mieszkanie z KW , spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu , dom energooszczędny),
– kwota kredytu (tak, tak – wysokość kwoty kredytu ma wpływ na ranking – sam byłem zdziwiony )
– wysokość wkładu własnego (to widać w dzisiejszym wpisie),
– liczba kredytobiorców,
– posiadane aktywa/ segment klienta VIP/Standard,
– zdolność kredytowa,
– wiek kredytobiorców,
– źródło dochodów (umowa o pracę, działalność gospodarcza, umowa zlecenie, umowa o dzieło).

Jak należy to rozumieć?

Otóż może się okazać, że w Twoim konkretnym przypadku najlepsza może być oferta , która w ogóle nie została uwzględnia w naszym zestawieniu, gdyż Twoja sytuacja i parametry wymienione powyżej są inne. Zwróć proszę uwagę, że pokazujemy tylko 8 najlepszych kredytów hipotecznych, a dostępne jest aż 64. Mówiąc krótko –  to co jest najlepsze i dostępne  dla Twojego “kolegi”, nie zawsze będzie dostępne i najtańsze dla Ciebie.

Skontaktuj się z Sebastianem

Zgadzam się na udostępnienie powyższych danych Sebastianowi Bilskiemu (Hipoteka Direct Sp. z o.o. ul. Skalarowa 16/2, 85-435 Bydgoszcz, NIP: 9671390168) w celu kontaktu w sprawie ewentualnego zaciągnięcia kredytu hipotecznego.

 

poprzedni ranking – grudzień 2019

PODOBAJĄ CI SIĘ ARTYKUŁY NA BLOGU?

Dołącz do ponad 15 587 osób, które otrzymują newsletter i korzystają z przygotowanych przeze mnie bezpłatnych narzędzi pomagających w skutecznym dbaniu o finanse.
KLIKNIJ W PONIŻSZY PRZYCISK.

PLANUJESZ ZACIĄGNĄĆ KREDYT HIPOTECZNY
I NIE WIESZ OD CZEGO ZACZĄĆ?

To zupełnie naturalne. Kredyt hipoteczny to ogromne zobowiązanie, które przygniata przez kilkadziesiąt lat. W dodatku mnóstwo osób bardzo za niego przepłaca.

Przygotowałem kurs Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku, aby uzbroić Cię w niezbędną wiedzę i dać narzędzia do wygodnego podjęcia najlepszych dla Ciebie decyzji. Chcę Ci pomóc w znalezieniu kredytu hipotecznego, który: Zdjęcie autora

w bezpieczny sposób pomoże Ci zrealizować marzenie o własnym mieszkaniu czy domu,
nie obciąży nadmiernie budżetu Twojej rodziny,
będzie Cię kosztował tak mało, jak to tylko możliwe,
szybko przestanie być Twoim zobowiązaniem, bo sprawnie go spłacisz.

Sprawdź szczegóły

Podziel się:

Komentarze25 komentarzy

  1. Witam.
    Proszę o informację, które banki akceptują oszczędności zgromadzone na IKE jako wkład własny na zakup nieruchomości?

    • BOŚ bank:) i tylko on niestety… Jednak i tak musisz posiadać 10% wkładu własnego w formie gotówki a drugie 10% brakujące do 20% wkładu własnego, będzie stanowiła blokada środków zgromadzonych na IKE.

  2. Mam kredyt w Millennium z marżą 2,3% i własnym ubezpieczeniem na życie i nieruchomości. Obecnie ltv 79%. Przeglądając ranking nie widze żadnego banku do którego mógłbym przenieść kredyt i na tym zarobić. Zamiast płacić wymagane prowizje i ubezpieczenia wolę zostać przy tym co mam i za te środki nadpłacać. Chyba że jednak jest jakaś opcja? Dzieki

    • Masz na myśli marżę, czy całe oprocentowanie? Ze swojego doświadczenia mogę napisać, że warto pytać w bankach osobiście. Wcale nie jest trudno otrzymać lepsze warunki, niż to wynika z typowej oferty, szczególnie gdy kwota kredytu nie jest wyliczona pod korek.

      • marża 2.3%, Vibor 1.72% Razem 4.02%
        Biorac najtansza oferte z BNP musze placic im najdroższe ubezpieczenie na wynku przez 5 lat tj. 340zl na miesiąc, nie widze tego, mimo ze po 5 latach rata bylaby mniejsza:)

    • Marcin nie zawsze się opłaca przenosić kredyt. Weź jednak pod uwagę że najpewniej twój kredyt to marża 2,3 % + 0,2% z tytułu ubezpieczenia na życie. Pytanie czy zależy ci na ubezpieczeniu. Jeśli nie to oferta np peko sa 1,84% marży może być już kusząca. Tak jak wspomniałem wszytko jest do policzenia.

  3. sentinelsan

    Wpływ 2500 zł w BNP Paribas do tej prowizji to wymagany bezpośrednio od pracodawcy czy może być własny przelew ze swojego rachunku w innym banku?

  4. Witam, Mam prośbę o informacjęę czy IKZE może stanowić wkład własny np. w BOŚ banku? Dziękuję.

    • Jan w przypadku BOŚ banki IKE i IKZE może stanowić wkład własny jako blokada środków zgromadzonych na tych rachunkach. Pamiętaj, że i tak musisz posiadać 10% wkładu własnego w formie gotówki bo drugie 10% do 20% może stanowić blokada środków zgromadzonych na tych rachunkach.

  5. Czy poza przekroczeniem magicznego progu 20% wkładu własnego (gdy odpada ubezpieczenie) jest jakaś kolejna kluczowa wartość? Czy w miarę odkładania większej kwoty marża dalej spada?

    • Marek Generalnie można powiedzieć, że próg 20% jest kluczowy. większy wkład własny ma raczej symboliczne znaczenie np w millenium próg LTV do 60% marża niższa o 0,10% w pko bp LTV 50%-70% marża niższa o 0,01%

      • Dzięki, czyli lepiej wyjdę w tym przypadku nie płacąc komuś za wynajem a spłacając swoje 🙂

  6. Mam pytanie odnośnie weksla “in blanco” którego wymaga Bank BPS jako jedno z zabezpieczeń kredytu. Czy to jest bezpieczne dla kredytobiorcy? W przeszłości były podobno problemy w PKO BP z wekslami. Czy nie jest to już zbyt duże uprawnienie dla banku zwłaszcza że kredyt hipoteczny jest zabezpieczony hipoteką?

  7. Kredyt hipoteczny to sprawa tak indywidualna, że nie jestem przekonana do sensowności takich rankingów. Np. nie całe 2 lata temu brałam kredyt w dzisiejszym Santanderze. Była to najkorzystniejsza dla mnie oferta ale wymagali 30% wkładu własnego, więc nawet by się nie pojawiła w tym zestawieniu. A statystyczny kowalski nie istnieje 🙂

    Tak samo z okresem kredytowania. Uważam, że jak najbardziej trzeba brać na 30 lat, ale nie należy tyle spłacać. W razie problemów finansowych rata jest mniejsza, można też trzymać mniejszą poduszkę bezpieczeństwa. Przy ratach malejących i 300 tys. kredytu rata będzie o 833zł mniejsza przy kredycie na 30 lat vs. 20 lat.
    6*833=5tyś mniejszej poduszki a co za tym idzie i kredytu.
    5000*3,5%*20=3500zł oszczędzamy na samych odsetkach od mniejszego kredytu, a w razie choroby czy straty pracy mniejsza rata przyda się tym bardziej.
    Na nadpłaty tych samych 833zł przez 3 lata wydamy: 833*1%*36=300zł
    Procenty odsetek i za wcześniejszą spłatę wzięłam ze swojego kredytu który wzięłam na 30 lat z zamiarem spłaty w 10.

  8. Czy przypadkiem obecna marża w BNP Paribas nie wynosi 1,80%? Taka jest informacja na oficjalnej stronie banku oraz taką informację otrzymałem od doradcy kredytowego.

  9. Wydaje mi się, że w BNP nie uwzględniono ubezpieczenia na życie, które jest jedyną opcją obniżenia marży do 1.5%. Policzyłem średni koszt całkowity od danego zadłużenia z dwóch symulacji w tym tygodniu i wychodzi dla mnie:
    PKO BP: marża 1.71% + ubezpieczenie średnio 0.3%
    BNP Paribas z pełnym ubezpieczeniem: marża 1.5% + ubezpieczenie średnio 0.8%
    BNP z podst ubezpieczeniem, marża 1.7% + ubezpieczenie średnio 0.5%
    BNP bez ubezpieczenia: marża 2.1%

  10. Witam Państwa,

    Mam takie pytanie: czy jeśli pracuje na działalności gospodarczej opłacając ZUS itd. w Polsce w złotówkach mając jedynego klienta z za granicy i płacącego mi w GBP na konto w UK, będę miał problem w zaciągnięciu kredytu hipotecznego w złotówkach ?
    Wcześniej pracowałem dla tej samej firmy UK na umowę o pracę i wiem, że był to kłopot, banki mogły udzielić mi tylko kredytu w GBP.
    Z góry dziękuję za odpowiedzi.

    • @Tomasz
      z tego co wiem, to niewiele banków zdecyduje się na udzielenie kredytu jeśli źródło dochodu jest z zagranicy, a jeśli już się zgodzi to tylko w walucie w której są dochody – w tym przypadku w GBP (chyba odgórnie narzucone jakąś ustawą).
      Z drugiej strony piszesz, że masz działalność. Zakładam, że masz KPiR czy tam też wykazujesz dochody w GBP czy już przeliczone na PLN? W tym drugim przypadku, jeśli działalność trwa dłużej niż rok to wg mnie nie powinno być problemu.

  11. Witam,
    rozumiem, że w rankingu są tylko oferty kredytu na oprocentowanie zmienne?
    Dlaczego nie wydzielić również kategorii na oprocentowanie stałe?
    Osobiście mam zamiar wziąć ofertę ING z oprocentowaniem stałym, którą uważam za bardzo atrakcyjną, a której niestety nie ma w rankingu.

    • EDIT:
      Widzę, że jednak jest ujęte, ale tylko na 5 lat, bo oczywiście nie wiadomo jaka będzie oferta banku na stałe oprocentowanie po tych 5 latach.
      Wydaje mi się jednak, że warto zaznaczyć tu, że mając w momencie rekordowo niskich stóp procentowych gwarantowane na 5 lat oprocentowanie porównywalne ze zmiennym, które eliminuje ryzyko wzrostu stóp procentowych, to warto taką ofertę również rozważyć i przyznać jej jakiś bonusowy “punkt”.

  12. Zachęciłeś mnie swoim wpisem do skorzystania z Twojego kalkulatora…niby nie jest tani, ale powinien szybko się zwrócić 🙂

Odpowiedz

MENU