Ranking kredytów hipotecznych – wrzesień 2018

50

Który kredyt hipoteczny jest najlepszy we wrześniu 2018? Sprawdź, w których bankach kredyty są najtańsze, a w których najdroższe. Oto rzetelny ranking kredytów hipotecznych wrzesień 2018, zawierający szczegółowy wykaz najważniejszych parametrów.  

Wakacje, wakacje i po wakacjach. Mam nadzieję, że udało się Wam solidnie wypocząć i skorzystać z przepięknej pogody. Być może po okresie zasłużonego wypoczynku Wy lub Wasi znajomi będziecie rozglądać się za dobrym kredytem hipotecznym, więc tradycyjnie na początku miesiąca zapraszam do zapoznania się z naszym rankingiem.

W dzisiejszym artykule znajdziecie m.in. takie informacje:

– Ranking kredytów hipotecznych z wkładem własnym 10%
– Ranking kredytów hipotecznych z wkładem własnym 20%
– Porównanie o ile więcej zapłacisz za kredyt z wkładem na poziomie 10%
– Wyjaśnienie, dlaczego Twój osobisty ranking kredytów hipotecznych może być nieco inny

Przypomnę, że ten cykl publikacji powstaje dzięki mojej współpracy z Sebastianem Bilskim, który dostarcza mi kompletu informacji niezbędnych do przygotowania rankingu kredytów hipotecznych. To jest nasza trzecia wspólna publikacja, a dwie poprzednie znajdziecie tutaj:

Ranking kredytów hipotecznych – lipiec 2018
Ranking kredytów hipotecznych – sierpień 2018

Poza rankingiem kredytów hipotecznych w każdym takim artykule postaram się odnieść do Waszych sugestii zawartych w komentarzach pod tymi artykułami. Dlatego dziś dodatkowo zaprezentuję, jak wyglądają kredyty z 10% wkładem własnym.

Ranking kredytów hipotecznych wrzesień 2018 z niskim wkładem własnym 10%

Aby ułatwić Wam porównania z innymi publikowanymi w internecie rankingami kredytów hipotecznych, a także pokazać parametry w miarę możliwości zbliżone do tych, które są najczęściej wybierane na naszym rynku, przygotowujemy ten ranking przy następujących założeniach:

– Kwota kredytu: 300 000 zł
– Okres kredytowania: 30 lat
– Raty: równe
– Wkład własny: 20%

Jeżeli mieliście jednak okazję skorzystać z mojego kursu Kredyt hipoteczny krok po kroku, to znacie z pewnością promowaną przeze mnie regułę 30/20/20. Chciałbym bardzo wyraźnie podkreślić, że reguła jest jak najbardziej aktualna, a to, że pokazuję ranking z kredytami na 30 lat, a dziś nawet dodatkowo pokażę kredyty z wkładem własnym na 10%, w żaden sposób nie oznacza odejścia od tej reguły!!! Cały czas jestem za 30/20/20 😊

Pod poprzednimi artykułami pojawiło się jednak kilka próśb o to, aby pokazać też ranking kredytów hipotecznych z wkładem własnym w wysokości 10%. Dlatego – poza standardowym zestawieniem zawartym w dalszej części artykułu – zaczniemy od prezentacji właśnie takiego rankingu. Według danych z aplikacji Finpack, spośród 16 banków tylko 10 jest w tym miesiącu gotowych udzielić kredytu z LTV w wysokości 90%. Łącznie mamy tutaj do dyspozycji 28 ofert, z których 8 najtańszych wygląda tak:

Kredyt hipoteczny ranking – 8 najtańszych – wkład własny 10%

Ranking banków kredyt hipoteczny wrzesień 2018 LTV 90%

Pamiętajcie proszę, że powyższa tabelka zawiera jedynie podstawowe informacje. Wczytajcie się proszę w szczegóły każdej z ofert, które tradycyjnie znajdziecie w załączonym pliku pdf:

Ikona - najtańszy kredyt hipoteczny kalkulator
Pobierz
Ranking kredytów hipotecznych – 8 najtańszych, ltv 90%, wrzesień 2018.pdf

Dla porównania prezentuję również 8 najdroższych ofert z naszego zestawienia, abyście mogli zobaczyć, jaki jest rozstrzał cenowy ofert kredytów mieszkaniowych obecnie dostępnych na rynku. Zobaczcie jak słono można przepłacić, jeśli nie przygotujemy się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego w odpowiedni sposób.

Kredyt hipoteczny ranking – 8 najdroższych – wkład własny 10%

Kalkulator kredytu hipotecznego - ranking 2018

Ikona Ranking kredytów hipotecznych - najdroższe - niski wkład własny

Pobierz
Ranking kredytów hipotecznych – 8 najdroższych, ltv 90%, wrzesień 2018.pdf

Ranking kredytów hipotecznych – wkład własny 20%

No dobrze, zanim przejdziemy do wniosków, tradycyjnie zapraszam Was do zapoznania się z rankingiem kredytów hipotecznych z wkładem własnym w wysokości 20%. W tym przypadku takie kredyty w swojej ofercie miały wszystkie banki, których oferty znajdują się w aplikacji Finpack. Aby przygotować ten ranking posortowaliśmy w sumie 65 ofert. Przypomnę listę dostępnych banków w porządku alfabetycznym:

  1. Alior Bank
  2. BGŻ BNP Paribas
  3. BOŚ Bank
  4. BZ WBK
  5. Citi Handlowy
  6. Credit Agricole
  7. Deutsche Bank
  8. Eurobank
  9. ING Bank Śląski
  10. mBank
  11. Millennium
  12. Pekao S.A.
  13. Pekao BH
  14. PKO BP
  15. Pocztowy
  16. Raiffeisen

Jak widzicie, daje to całkiem szeroki przekrój rynku. Gdybyście jednak natknęli się w trakcie Waszych poszukiwań na lepsze oferty (np. w banku, który nie jest na powyższej liście) – zachęcam i zapraszam Was bardzo serdecznie, abyście śmiało umieszczali te informacje w komentarzach pod dzisiejszym wpisem. Nie promuję żadnego z banków – po prostu staram się pomóc Wam w zdobyciu orientacji, jak dziś wygląda rynek kredytów hipotecznych.

Kredyt hipoteczny ranking – 8 najtańszych – wkład własny 20%

Kalkulator kredytu hipotecznego - ranking najtańsze oferty

Ikona - kredyt hipoteczny gdzie najlepiej

Pobierz
Ranking kredytów hipotecznych – 8 najtańszych, ltv 80%, wrzesień 2018.pdf

Kredyt hipoteczny ranking – 8 najdroższych – wkład własny 20%

Ranking kredytów hipotecznych - 8 najdroższych ofert, wkład własny 20%

Ikona - kredyt hipoteczny ranking 2018

Pobierz
Ranking kredytów hipotecznych – 8 najdroższych, ltv 80%, wrzesień 2018.pdf

Kredyt hipoteczny ranking – wkład własny 10% czy 20%?

Jak zapewne zauważyliście na podstawie powyższego zestawienia, koszty kredytu z wkładem własnym na poziomie 10% są oczywiście znacznie wyższe, niż w przypadku kredytu z wkładem własnym na poziomie 20%.

W naszym zastawieniu przyjęliśmy, że kwota kredytu hipotecznego zarówno przy wkładzie własnym 20%, jak i przy wkładzie własnym 10%, jest identyczna i wynosi 300 000 zł. Zatem różnica w kosztach pomiędzy naszymi zestawieniami nie wynika z tego, że ktoś zaciągnął kredyt hipoteczny na wyższą kwotę, OK?

Na różnicę wpływa coś innego. Otóż kredyt hipoteczny z 10 – procentowym wkładem własnym oznacza dla banku wyższe ryzyko i za to ryzyko bank każe sobie słono zapłacić. Jak słono?

Można to prześledzić na przykładzie oferty Reiffeisena, który się znalazł w obydwu zestawieniach. Przy wkładzie własnym w wysokości 20% całkowite koszty kredytu hipotecznego w kwocie 300 000 zł wynoszą 197 266 zł. W przypadku wkładu własnego w wysokości 10% całkowite koszty kredytu hipotecznego w kwocie 300 000 zł wynoszą 227 230 zł. Zaciągając zatem kredyt na identyczną kwotę, ale z niższym wkładem własnym, będziesz musiał w tym przypadku wysupłać dodatkowych 30 000 zł, które popłyną do kieszeni banku….

Chcąc sprawdzić dokładnie, z czego wynika powyższa różnica, pobierz pliki w pdf i wczytaj się z uwagą w poszczególne pozycje kosztowe.

Porównanie kredytów hipotecznych – zamów swoją indywidualną kalkulację za darmo

Na zakończenie dzisiejszego wpisu, jeszcze kilka ważnych informacji. Ranking kredytów hipotecznych, który tutaj prezentujemy, przygotowujemy bardzo rzetelnie. Aby był on w miarę reprezentatywny dla możliwie dużej liczby przypadków, opiera się na dość ogólnych założeniach. Pozwala dobrze zorientować się „w którym miejscu jest rynek” oraz ile i za co każą sobie płacić poszczególne banki. Nie jest to niestety jednoznaczne z tym, że w Twojej konkretnej sytuacji ranking będzie wyglądał identycznie. Dlaczego?

Po przeanalizowaniu setek kalkulacji dla różnych klientów, Sebastian podesłał mi już kilka zestawień, z których wynika, że zmiana pewnych kluczowych parametrów może istotnie zmieniać kolejność poszczególnych ofert (przypomnę, że sortujemy je po minimalnym całkowitym koszcie kredytu).

Kredyt hipoteczny – na co zwrócić uwagę?

Do tych kluczowych parametrów należą m.in.:

– cel kredytu (mieszkanie rynek pierwotny, rynek wtórny, budowa systemem gospodarczym),
– rodzaj zabezpieczenia (dom, mieszkanie z KW , spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu , dom energooszczędny),
– kwota kredytu (tak, tak – wysokość kwoty kredytu ma wpływ na ranking – sam byłem zdziwiony )
– wysokość wkładu własnego (to widać w dzisiejszym wpisie),
– liczba kredytobiorców,
– posiadane aktywa/ segment klienta VIP/Standard,
– zdolność kredytowa,
– wiek kredytobiorców,
– źródło dochodów (umowa o pracę, działalność gospodarcza, umowa zlecenie, umowa o dzieło).

Jak należy to rozumieć?

Otóż może się okazać, że w Twoim konkretnym przypadku najlepsza może być oferta , która w ogóle nie została uwzględnia w naszym zestawieniu, gdyż Twoja sytuacja i parametry wymienione powyżej są inne. Zwróć proszę uwagę, że pokazujemy tylko 8 najlepszych kredytów hipotecznych, a dostępne jest aż 65. Mówiąc krótko –  to co jest najlepsze i dostępne  dla Twojego “kolegi”, nie zawsze będzie dostępne i najtańsze dla Ciebie.   

Ale oczywiście mamy na to receptę 😊 Jeżeli chciałbyś otrzymać podobne zestawienie kredytó∑ hipotecznych przygotowane dla Twojej indywidualnej sytuacji – napisz do Sebastiana korzystając z poniższego formularza. Sebastian skontaktuje się z Tobą, dopyta o ewentualne dodatkowe dane i przygotuje zestawienie w aplikacji FinPack, które najlepiej będzie odpowiadało Twojej indywidualnej sytuacji.

Za taką kalkulację Sebastian nie pobiera żadnego wynagrodzenia, a jej otrzymanie nie stanowi żadnego zobowiązania z Twojej strony, aby korzystać z usług Sebastiana. Takie zasady ustaliłem z Sebastianem, zanim przedstawiłem go moim Czytelnikom. Dokładny opis tych zasad znajdziesz w naszym pierwszym opublikowanym wspólnie rankingu kredytów za lipiec 2018.

Dlatego – zanim wyruszysz w podróż po bankach – poproś Sebastiana o przygotowanie zestawienia.

A jeśli szykujesz się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego i chciałbyś to zrobić w pełni świadomie, zapraszam Cię do skorzystania z mojego kursu Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku.

Zgadzam się na udostępnienie powyższych danych Sebastianowi Bilskiemu (Hipoteka Direct Sp. z o.o. ul. Skalarowa 16/2, 85-435 Bydgoszcz, NIP: 9671390168) w celu kontaktu w sprawie ewentualnego zaciągnięcia kredytu hipotecznego.

 

 

PODOBAJĄ CI SIĘ ARTYKUŁY NA BLOGU?

Dołącz do ponad 9 528  osób, które otrzymują newsletter i korzystają z przygotowanych przeze mnie bezpłatnych narzędzi pomagających w skutecznym dbaniu o finanse.
KLIKNIJ W PONIŻSZY PRZYCISK.

Tak, chcę dołączyć!

Komentarze50 komentarzy

  1. Super,

    przy czym koszt najtańszych kredytów różni się 32066 zł, czyli przy tych założeniach 10% z 300 000 to 30000 tys.
    Czyli uruchamiając kredyt wcześniej (czasami o parę lat) jesteśmy do tyłu tylko 2066 złotego.
    Czasami 2k płaci się za wynajem mieszkania.

    Wg mnie lepiej zapłacić trochę “frycowego” niż dalej komuś spłacać kredyt 🙂

      • Uwaga – nie tyczy się to wszystkich.. Analizuję swoją sytucję, a widzę to tak.

        Różnica kredytów (najtańszych) między 10% a 20% to 32066 złotych.
        Biorąc pod uwagę czas potrzebny do uzbierania 30k dodatkowo (żeby pokryć różnicę wkładu własnego – 10% z 300 000 to właśnie 30 000), liczmy 2 lata.

        Teraz wynajmujemy mieszkanie za 1000 złotych miesięcznie, co jest tanio, ale umowę mamy długo.
        Lepiej dołożyć 400 złotych do całościowych kosztów życia( rata kredytu, czynsz, rachunki) niż płacić komuś kredyt.
        Mi bardziej opłaca się wziąć kredyt teraz z 10% wkładu własnego niż czekać 2 lata na uzbieranie dodatkowych 10%.

        Mam nadzieję, że wyraziłem się jasno.

        • Krzysztof,
          niestety nie jest tak prosto 🙂
          Jeszcze jedna sprawa, której prawdopodobnie nie uwzględniłeś.

          W zestawieniu pokazuję kredyty na równą kwotę 300 000 zł, aby pokazać jedynie “dodatkową karę” za brak wkładu własnego.

          W praktyce będziesz pewnie miał na oku konkretną nieruchomość – wartą np. 375 tys złotych. Wówczas staniesz przed wyborem:
          (a) wziąć 300 000 zł kredytu (20% wkładu własnego)
          (b) wziąć 337 500 zł kredytu (10% wkładu własnego)

          Dodatkowe koszty, jakie poniesiesz w pkt (b) będą znacznie wyższe od Twoich wyliczeń, ponieważ:
          (1) dopłacisz za ubezpieczenie niskiego wkładu i inne “dodatki” z tym związane – ich skalę pokazuję we wpisie
          (2) zapłacisz wyższą prowizję i poniesiesz wyższe koszty odsetek w związku z dodatkową kwotą 37 500 zł, którą też pożyczysz od banku (wszystkie opłaty wyrażone w % oraz odsetki będą naliczane od kwoty 337 500 zł, a nie od kwoty 300 000 zł)

          Zdecydowanie warto powalczyć o odpowiedni wkład własny.

    • Hej Marek – faktycznie, błędnie jest zatytułowany nagłówek tabeli (kwoty jak najbardziej są poprawne). Powinno być “Prowizja w PLN”. Poprawię to w wolnej chwili 🙂 Dziękuję za zwrócenie uwagi.

  2. Czy posiadając już kredyt przy którym było tylko 10% wkładu, mogę go przenieść do np. zwycięzcy drugiego rankingu i dopłacając trochę, tak aby uzyskać 20% wkładu (razem ze spłaconym już kapitałem) skorzystać z takiej właśnie oferty? czy też mają wtedy zastosowanie kryteria/oferty dla przenoszących kredyt, które bardzo odbiegają od tych dla nowych kredytów/klientów?

    Dzięki za odpowiedź!

    • Cześć Damian,

      “przeniesienie kredytu” w praktyce sprowadza się do:
      (1) Zaciągnięcia nowego kredytu w nowym banku – tutaj warunki cenowe w zależności od banku są takie same, lub nieco inne
      (2) Spłacenia “starego” kredytu tym nowym

      Przy takiej operacji musisz dokładnie policzyć, co bardziej się opłaca:
      (a) nowy kredyt z 20% wkładem – tu jednak będzie konieczne poniesienie kosztów początkowych (prowizja, oplata za wycenę, ubezpieczenie pomostowego do czasu wykreślenia starego banku z KW i wpisania nowego, itp)
      (b) nadpłacić “stary kredyt” – aby doprowadzić do LTV poniżej 80% i zgodnie z umową wezwać bank do zaprzestania pobierania dodatkowych kosztów (zwykle wyższej marży) z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu.

      Kalkulator w kursie pomoże Ci “rozkminić” takie obliczenia.
      O szczegóły oferty do podpunktu (a) – napisz do Sebastiana

  3. Z ciekawości, czy krótszy kredyt, np na 15 lat, byłby na tych samych warunkach co te zaprezentowane?

  4. Przemysław

    W porównaniu niestety nie została uwzględniona oferta Pekao S.A. z ubezpieczeniem na wypadek utraty pracy (CPI) – koszt 2%, prowizja 1,15%, marża 1,70%. Dodam jeszcze,że ubezpieczenie na życie w Pekao S.A. rzadko występuje (wymagane ubezpieczenie na 25% wartości kredytu tylko wtedy gdy do kredytu przystępuje jedna osoba, dochody osiąga tylko jeden z wnioskodawców lub w okresie kredytowania wnioskodawca przekroczy 65. rok życia). Poza tym bank jako jeden z niewielu, a możliwe że jedyny, pozwala na skorzystanie w posiadanego ubezpieczenia grupowego, a prywatne ubezpieczenie spełniające wymogi banku może kosztować nawet 150 zł – 200 zł rocznie.
    Przyjęty w porównaniu kosztu ubezpieczenia na życie w wysokości 27 tyś w okresie 30 lat znacząco zniekształca porównanie.
    Brakuje też informacji o obniżce marży dla klientów PKO BP posiadający ROR z regularnymi wpływami od min. 6 miesięcy – marża niższa o 0,15%.
    wkluczając ub. na życie w ofercie Pekao S.A. – koszt całkowity wynosi 199600 zł (z CPI) i 205000 zł (bez CPI) i są to w tej chwili najtańsze ofert zakładając 10% wkład własny, 30 lat.
    Koszt oferty PKO BP dla w/w klientów wyniesie 206800 zł i dopiero na 4. pozycji powinna znaleźć się przedstawiona w porównaniu oferta PKO.
    Jak sięgam pamięcią, pomijając indywidualne negocjacje lub oferty dla grup zawodowych, nie przypominam sobie w ostatnich 4-5 latach sytuacji w której PKO miało najtańsza ofertę lub było tańsze od Pekao S.A. przy kredycie na 30 lat z 10% wkładem własnym.

      • Sebastian bilski

        Przemek zgadza się jeśli chodzi o pekao sa. Stosuje pewnego rodzaju uproszczenie tak jak pisał Marcin bo niby skąd mam wiedzieć czy będzie 1 wnioskodawca czy 2 a wtedy pekao sa zarząda ubezpieczenia na życie i zgoda że będzie to tylko na 25% kwoty kredytu i zgoda że zaakceptuje grupowe ubezpieczenie.ten ranking to w mojej ocenie nie jest wyrocznia tylko “materiał” do pracy z klientem w jego indywidualnej sytuacji.

        • Przemysław

          Sebastianie komentarz napisałem z powodu swoich doświadczeń z klientami, większość nie musiała ponosić kosztów ubezpieczenia na życie. Z całym szacunkiem, ale stosowane przez Ciebie uproszczenie mocno zniekształca wyniki. W podstawowej metodyce banku Pekao S.A. ubezpieczenie na życie nie jest wymagane.

  5. W odpowiedzi na komentarz Kuby:
    “Z ciekawości, czy krótszy kredyt, np na 15 lat, byłby na tych samych warunkach co te zaprezentowane?”

    Jeśli chodzi o warunki cenowe to tak. Natomiast jeśli chodzi o zestawienie dot całkowitych kosztów kredytów to może wyjść inaczej.

    • To chyba odpowiedź do mojego pytania dotyczącego kredytu na krótszy okres?

      Dzięki, zastanawiałem się właśnie czy warunki będą takie same, podobne, lepsze, gorsze. Może się oczywiście zdarzyć, że kredyt z wyższym oprocentowaniem będzie bardziej korzystny, jeśli będzie miał mniejsze koszty wstępne itd. Zastanawiałem się tylko czy banki nie myślą na zasadzie: “cwaniaki chcą krótszy kredyt, żebyśmy mniej zarobili, to damy im gorsze warunki!”.

      Całkowite koszty kredytu oczywiście rózne, tu nie ma wątpliwości xD

      • Przemysław

        oferty są zazwyczaj takie same niezależnie od okresu kredytowania (wyjątek bank BGŻ BNP przy zakupie z rynku pierwotnego – korzystniejsza oferta przy 20 letnim okresie kredytowania)
        W skrócie wygląda to tak:
        – 10 lat – przepłaca się średnio 18% – 20% w odsetkach
        – 20 lat – 37% – 40%
        – 30 lat – 58% – 60%
        (wybierając jedną z 5 najtańszych ofert na rynku)

  6. Odnośnie kredytów opowiem swoją historię w sierpniu starałam się o kredyt hipoteczny w Banku Śląskim w wys. 100tys., wkład własny 50%, umowy o pracę na czas nieokreślony, budżetówka, bdb. historia w BIK (spłacone przed czasem 2 kredyty hipoteczne) dzieci pełnoletnie więc do kredytu startowałam tylko ja i mąż, procedura trwała 3 tygodnie, operat szacunkowy zrobiłam na własny koszt aby było szybciej i kredytu nie otrzymałam ponieważ mąż ma pożyczkę w pracy z KKOP w wys. 2240, bank liczy ją w wys. 3700 co jest dla mnie absurdem (jest nieoprocentowana i zostały tylko 3 raty, niestety nie ma możliwości jej wcześniejszej spłaty) Wiek najstarszego kredytobiorcy to 48l. max dają do 65 lat więc zdolność kredytowa przez wyliczenia banku się znacznie zmniejszyła i nawet na 16 lat nie wyszła przy dochodzie netto po odjęciu pożyczki 4700.
    Właściwie to otrzymaliśmy zgodę ale warunkową (jak mąż spłaci pożyczkę w pracy i przyniesie nowe zaświadczenie) długo się nie zastanawiałam pożyczyłam pieniądze od najbliższej rodziny (zgłoszę do US) zadzwoniłam na 2-gi dzień i podziękowałam za kredyt.

    • Cześć Ada,

      To teraz wyzwaniem będzie utrzymanie dobrych relacji w rodzinie 🙂

      A bardziej poważnie – pamiętaj, że różne banki w różny sposób podchodzą do analizy zdolności kredytowej, dlatego warto po analizie ofert złożyć wnioski kredytowe w 2-3 bankach.

      Zastanawiam się również, czy nie rozsądniejsza byłaby opcja pożyczenia od rodziny dużo mniejszej kwoty na wyzerowanie pożyczki w pracy. Pożyczka od rodziny ma niższe koszty finansowe, ale z upływem czasu coraz wyższe koszty emocjonalne….

    • Przemysław

      dochód netto 4700 zł na dwie osoby i nie ma zdolności kredytowej na 100 tyś zł?
      komuś nie chce się pracować lub chce zrobić z tego kredyt gotówkowy z oprocentowaniem ok 8% lub ktoś może ma coś w historii kredytowej ?

      • W historii kredytowej tak jak pisałam są jedynie 2 kredyty hipoteczne spłacone przed czasem wiem, że jest w porządku, nigdy nie miałam kredytów gotówkowych jestem ich zagorzałą przeciwniczką. Proszę wybaczyć, nie rozumiem: cyt. “komuś nie chce się pracować lub chce zrobić z tego kredyt gotówkowy z oprocentowaniem ok 8% lub ktoś może ma coś w historii kredytowej”
        Pracuję zarówno ja (25 lat pracy) jak i mąż (30lat pracy).

        • Przemysław

          chodzi mi o to, że często byłem świadkiem sytuacji, kiedy pracownikowi banku nie chciało się za bardzo zajmować wnioskiem kredytu hipotecznego o wartości 100 tyś zł z powodu tzw. “niskiej kaloryczności”
          Sytuacja jest bardzo dziwna, każdy bank przyjąłby Was z otwartymi rękami.
          Z ciekawości spytam po ilu dniach od złożenia dokumentów otrzymaliście tę warunkową zgodę i czy bank zlecił wycenę nieruchomości ?

          • Jak pisałam wcześniej operat szacunkowy zleciłam sama Panu który wyk.operaty na zlec. tego banku, miałam umowę przedwstępną i zależało mi na czasie, sądziłam że będzie szybciej (przepadło 400zł.), zgoda warunkowa po 23 dniach

  7. Marcinie, dziękuję za ciekawy artykuł 🙂

    W moim przypadku zdecydowałem się na kredyt zaciągnięty na 30 lat z 10% wkładem własnym – celem: najniższej raty i najmniejszego wkładu początkowego.

    Kredyt właściwie traktowany jest jako inwestycyjny (na warunkach hipotecznego), bo mieszkanie przeznaczone jest na wynajem i planuję w późniejszym terminie sukcesywnie kredyt nadpłacać z nadwyżek pozostałych w przychodów najmu.

    Zaletą tego rozwiązania jest niska rata bazowa i możliwość indywidualnego jej zwiększania w miarę możliwości, co później przekłada się na skrócenie okresu kredytowania albo zmniejszenie wysokości comiesięcznej raty.

    Pewnie gdybym miał odpowiednie środki rozważyłbym wyższy wkład własny bez ubezpieczenia, ale wydaje mi się, że takie podejście do spłaty kredytu może być również ciekawym rozwiązaniem. Mam jednak świadomość, że banki zabezpieczają się w rozmaity sposób przed nadpłacaniem kredytu – u mnie mam pewne ograniczenia przez pierwsze 3 lata.

    Marcinie, co sądzisz o takim podejściu do spłaty kredytu?

    • Cześć Piotrze,

      w przypadku kredytów na zakup mieszkania na wynajem mam mniej konserwatywne podejście, bo to faktycznie można traktować jako kredyt inwestycyjny. Natomiast oplacalność zależeć będzie od samej nieruchomości:

      (1) Jaki wygeneruje dla Ciebie Cash Flow (Czynsz najmu minus koszty obciążające Ciebie, minus podatki, minus nakłady na odświeżanie mieszkania przy zmianie najemców oraz minus koszty kredytu bez kapitału)

      (2) Jak zmieni się w czasie wartość nieruchomości: czy faktycznie wzrośnie oraz o ile.

      Pisałem na ten temat więcej w artykule: Mieszkanie na wynajem – czy to dobra inwestycja?
      Znajdziesz tam również Excela pozwalającego dokonać stosownych obliczeń.

    • Plastic Tofu

      Jeśli inwestycja się spina, to zamiast spłacać nieruchomość lepiej nadwyżki zebrać i kupić następną nieruchomość, jeśli oczywiście masz taką możliwość. I wtedy będziesz miał już 2 nadwyżki. Które 2 x szybciej pozwolą zebrać kapitał początkowy i kupić następne mieszkanie. Procedurę należy powtarzać do momentu, aż uznamy, że kasy nam wystarczy 🙂
      Należy mieć zabezpieczenie – emergency, ale z czasem w razie W możemy szybko opchnąć jedno z wielu mieszkań za 80% wartości rynkowej. Jeśli mieszkania wzrastają 2-3% rocznie, albo poprzez remont możemy podnieść jego wartość to oznacza, że za kilka lat 80% (superatrakcyjna cena na rynku nastawiona na szybką sprzedaż) wartości nadal może oznaczać, ze zarobiliśmy jakieś pieniądze. Jest to kwestia indywidualnego podejścia do ryzyka i wykorzystania dźwigni jaką daje pożyczka pod nieruchomość.

  8. Zastanawiam się jakie rozwiązanie będzie lepsze tzn. korzystniejsze pod względem kosztów które trzeba będzie ponieść:
    a) kredyt z możliwie najkrótszym możliwym okresem spłaty np. 15 lat a więc stosunkowo wysokie raty
    b) kredyt zaciągnięty z długim okresem spłaty, ale nadpłacany tak by całość spłacić w okresie podobnym jak wyżej
    Rozwiązanie B będzie na pewno bezpieczniejsze w razie jakiejś kryzysowej sytuacji

    • Hej Maciej,

      na poziomie założeń – z finansowego punktu widzenia wyjdzie mniej więcej na to samo (przez pierwsze 3 lata w większości banków są opłaty za wcześniejszą spłatę, ale później możesz w miarę swobodnie nadpłacać).

      Natomiast wiem z doświadczenia, że opcja “b” kończy się zwykle tak, że zawsze pojawiają się “ważniejsze wydatki” (nowa lepsza fura czy dziesiata para butów 🙂 ), a kredyt nie jest ostatecznie nadpłacany. W sprawach finansowych większość osób ma “słabą silna wolę” 🙂

      Podszedłbym do tego od strony Twoich zarobków – wybrałbym najkrótszy okres, przy którym rata nie przekroczy 30% dochodów na rękę. To daje spory poziom bezpieczeństwa, kopa, by dalej zwiększać zarobki i czuć się jeszcze pewniej, a jednocześnie sprawia, że kredyt jednak w sensownym tempie maleje (przez pierwsze lata przy długim okresie jakieś 80% raty stanowić będą odsetki)

    • Marcin Kluczek

      Cześć
      Trudne pytanie. Kusi to 15 lat jako najprostsza droga do szybkiego pozbycia się kredytu. Z drugiej strony szukasz zabezpieczenia na wypadek kryzysu i tu pojawia się opcja na 30 lat. Na jaką okoliczność chcesz się zabezpieczyć?

      1. Utrata znacznej części lub całości dochodów? – tu bez porządnego funduszu bezpieczeństwa się nie obejdzie. Rata to tylko ułamek wydatków, więc mniejsza rata nie będzie kluczowa, gdy sytuacja zrobi się trudna. Mniejszy dług w takiej sytuacji to plus, więc skłaniałbym się ku krótszemu kredytowi + dobry parasol.

      2. Wzrost WIBORu? – tu co do zasady, im więcej spłacisz przed wzrostem tym lepiej, więc opcja 15 lat wydaje się sensowniejsze, ponieważ wymusza szybszą spłatę. Tu założyłbym dodatkowo, że oprocentowanie docelowe to bardziej 6%. Może pesymistycznie ale przy wzroście z 3,6% do 6% opcja 15 lat ma mniejszy wzrost raty: zarówno po procentowo jak i kwotowo 🙂

      3. Nieoczywiste ryzyko – Wzrost wydatków / spadek dochodów związany z sytuacją życiową? Standardowy przykład to narodziny dzieci, ale równie dobrze może być to np. bardzo drogi kurs lub dodatkowe studia. – tu trzeba się mocno zastanowić, co jest w planach na najbliższe 5-10 lat. Ciężko prorokować, ale warto uwzględnić różne opcje.

      Reasumując. Jeśli budżet wytrzyma skrajny scenariusz oprocentowania na poziomie 6%, dla siebie brałbym jak najkrótszy kredyt + korekta o plany na najbliższe lata, żeby nie przesadzić z optymizmem. Licząc na 6%, będziesz miał nadwyżki nad bieżącą ratą, więc samoistnie powstanie fundusz na nadpłaty 🙂

      • Plastic Tofu

        Ani razu nie widziałem w tych rozważaniach słowa inflacja. pomijam to że 30 lat temu był to inny kraj, inny system ekonomiczny i dane za ostatnie 30 lat byłyby bardzo skrzywione okresem transformacji, to na szybko znalazłem, ze w/g GUS-u inflacja za lata 1998-2013 wyniosła 71% a wynagrodzenie wzrosło o 202%. Jeśli taka inflacja się utrzyma to nasze raty będą dużo lżejsze do płacenia plus “oszczędzone” nadpłaty zainwestowane nawet w index S&P500 przyniosą dużo większe zyski. Nie chcę mówić o inwestycji we własny biznes, która może być jeszcze bardziej dochodowa lub w edukację dzieci, które to rzeczy mogą być odsunięte na bok gdyż “potrzeba” spłacenia kredytu dominuje nasze życie.

      • Marcin Kluczek

        Cześć

        Wzrost rozporządzalnej gotówki w stosunku do zobowiązań i wydatków zawsze cieszy 🙂

        Maciej pytał o warianty 15 i 30 lat i napisał, że jego zdaniem bezpieczniejszy jest wariant 30 lat. Z mojego punktu widzenia bezpieczniejszy jest wariant 15 lat z buforem na wzrost oprocentowania (w tym przypadku ok 17% raty w buforze), ale nie znam jego planów, więc musi sam postanowić, czy taka opcja mu pasuje.

        Szybkie spłacanie hipoteki to też forma inwestycji “we własny dług” o rentowności równej: oprocentowanie + koszty dodatkowe, czyli aktualnie ok 5% brutto przy zerowym ryzyku. Można zyskać więcej na innej inwestycji, można tez stracić. Nadpłata daje nam z góry znany wynik. Niektórzy śpią lepiej z mniejszym długiem, ale to kwestia indywidualna.

        Nie ma potrzeby odsuwania czegokolwiek na bok. Można jednocześnie odkładać na emeryturę, inwestować w siebie i dzieci, jeździć na wakacje itd. Po prostu budżet musi się spinać, a hipoteka na własne lokum to jeden z elementów naszych planów.

        • Plastic Tofu

          Moje 3 grosze to brakujący element w procesie podejmowania decyzji. Inflacja pożera dług, tak samo jak zjada nasze oszczędności i to musi brać pod uwagę posiadacz kredytu. Część osób jak napisał Marcin wyda te pieniądze na coś “bardziej potrzebnego”, część zainwestuje w … coś tam i straci, a część wyjdzie lepiej inwestując potencjalne nadwyżki. Więc pytanie jest bardziej z gatunku filozoficznego, jakim jestem człowiekiem i do tego należy dostosować strategię finansową swojego życia.

          “Szybkie spłacanie hipoteki to też forma inwestycji “we własny dług” o rentowności równej: oprocentowanie + koszty dodatkowe, czyli aktualnie ok 5% brutto przy zerowym ryzyku”. Trochę poprawię to równanie: oprocentowanie + koszty dodatkowe – oprocentowanie bezpiecznych inwestycji (np papiery skarbu państwa, bo gdzieś tą nadwyżkę inwestujemy) – inflacja. Co daje pełen obraz rentowności jego nadpłat. Plus ryzyko nigdy nie jest zerowe. Po pierwsze istnieje w ekonomii coś co nazywa sie opportunity cost – czyli jak nadpłacimy naszą pożyczkę to nie możemy jednocześnie tych pieniędzy przeznaczyć na inwestycje w np. biznes lub ciocia chce sprzedać atrakcyjną działkę za niską cenę wśrod rodziny. Może się też zdarzyć, że posiadając 6 miesięcy emergency fund, możemy poszukiwać pracy przez 9 miesięcy. Pieniądze już zanieśliśmy do banku więc tracimy płynność i to jest ryzyko spłaty pożyczki.

          Potrzeba odsuwania rzeczy na bok jest głównym przesłaniem tego bloga. Dlatego, że “Możemy mieć w życiu wszystko co pragniemy, ale nie możemy mieć wszystkiego”. Harmonia w życiu finansowym jest jak najbardziej potrzebna, ale jak w każdej społeczności w tym i w rodzinie pieniądze muszą podlegać wyborom gdyż nie są nieograniczone. Biorąc pod uwagę tylko te dobra, które wymieniłeś w paragrafie i przykładowy budżet rodziny 4000 to Kowalski wyda:
          Emerytura: 1000
          Inwestycja w siebie: 1000
          Inwestycja w dzieci: 1000
          Wakacje: 1000
          a Nowak:
          Emerytura: 500
          Inwestycja w siebie: 1500
          Inwestycja w dzieci: 1500
          Wakacje: 500

          Które wydatki przyniosą nam lepsze rezultaty w naszym horyzoncie inwestycyjnym? Tu odpowiedź jest zależna właśnie od jednostki i dlatego należy dać pytającemu wszelkie możliwe narzędzia aby decyzja podjęta odpowiadała jego potrzebom.

        • Marcin Kluczek

          I znowu karzesz mi myśleć 🙂

          Zgoda, można to sprowadzić do życia w zgodzie z wewnętrznym ja.

          Co do ryzyka, a w zasadzie ryzyk wydaje mi się, że myślimy o dwóch rożnych rzeczach:
          – ryzyko związane z inwestycją w dług hipoteczny uważam za zerowe, ponieważ nie możemy stracić wpłaconych pieniędzy, które znikają z naszego i banku bilansu.
          – lost opportunity – rozumiem, że masz na myśli koszt alternatywny jako hipotetyczne, optymalne wykorzystanie zasobów. To już kwestia ogólnej strategii i alokacji poszczególnych zasobów. W tym znaczeniu, patrząc wstecz, niemal zawsze można było zrobić lepiej 🙂

          Zastanawia mnie kwestia inflacji. Załóżmy, że nie chcę nadpłacać. Jaką muszę mieć stopę zwrotu, aby zachować siłę nabywczą mojego 1000?

          oprocentowanie + koszty dodatkowe + inflacja = 4% + 2 % = 6% netto / ~ 7,5% brutto,

          aby zachować siłę nabywczą 1000, muszę mieć 1020 po roku (1060 – 40 kosztów kredytu). Jednocześnie, gdy mam 1020, mogę nadpłacić kredyt większą kwotą, czyli jakby zredukować jego wartość w stosunku do wartości pierwotnej.

          Czyli inflacja ma bezpośredni wpływ na to co mamy, a relatywny na to co jesteśmy winni. Jeżeli chcę zachować siłę nabywczą 1000, muszę zrobić coś, aby mieć 1020. Jeżeli mam 1000 długu, po roku nadal będę miał 1000 długu, a nie 980,39, ale to nie problem mój, a kredytodawcy (jego aktywo traci siłę nabywczą). Dług sam z siebie nie jest deflacyjny (w znaczeniu odwrotny do inflacji), a jedynie z czasem mogę go spłacić rezygnując z mniejszej ilości dóbr i usług niż obecnie. Fajnie, bo kosztem mniejszych wyrzeczeń mogę zlikwidować dług. Tyle, że to mnie wcale nie cieszy, ponieważ za wszystko muszę płacić więcej, więc muszę zwiększać dochody minimum o poziom inflacji, co mimo starań wcale nie jest pewne.

          Wychodzi na to, że “zjadam dług” dzięki pobiciu inflacji, a nie z tytułu posiadania długu.

          Chyba, że coś poplątałem przez relatywność inflacji 🙂

          • Plastic Tofu

            1000 = 1000 To prawda. Błąd myślowy natomiast wynika z braku elementu mierzącego.
            Co to znaczy? Jedna deska ma dlugość jednej deski. to jest zawsze prawda, ale aby ją zmierzyć potrzebujemy jakiś element, który będzie porównywał te deski i bedzie niezmienny. Np metr. wtedy się okaże, że jedna deska ma 1 metr a inna 2 metry.
            Problemem użycia pieniądza w przypadku długu jest pozorna stałość, ale jak przełożymy to na godziny pracy to okazuje się, że potrzebujemy mniej pracować aby spłacić tą samą część kredytu (np 1000 zł).
            Więc ad absurdum dla wizualizacji korzyści inflacji: 100 lat temu pożyczyłem 31 dolarów (tygodniówka w USA) na 0% (nie biorę oprocentowania pożyczki pod uwagę, aby przykład był klarowniejszy) i kupiłem za to półtorej uncji złota (sto lat temu złoto kosztowało $20,67) dzisiaj mija sto lat i oddaję 1,2 godziny pracy, średniej pensji w USA.
            Inflacja ma bezpośredni wpływ na zasoby i na dług, gdyż pieniądz jest tylko miarką stąd z czasem tak samo jak tracimy siłę nabywczą naszych oszczędności tak i spada watrość naszego długu.

          • Marcin Kluczek

            Odnoszę wrażenie, że masz na myśli nie tyle inflację, co relację zarobków do długu. Dług staje się relatywnie mniejszy, ponieważ wzrasta dochód (założenie), który nie jest wprost skorelowany z inflacją. Możemy to wyrazić w stosunku dług lub rata w stosunku do dochodów lub stawki godzinowej.

            Załóżmy, że Adam, Bartek, Wojtek i Zenek zaciągnęli kredyt na 30 lat, oprocentowany na 4%, a rata to równe 1000 złotych. Wszyscy zarabiają 4000, pracują 160 godzin miesięcznie, czyli stawka godzinowa to 25. Wszyscy wydają dodatkowo 2500 na życie i odkładają 500 miesięcznie – takie moje luźne założenia. Pracują 40 godzin na ratę, która stanowi 25% pensji.

            Po 10 latach skumulowana inflacja to 20%, czyli idąc za trendem inflacyjnym powinni
            – zarabiać 4800 (30 na godzinę)
            – rata to nadal 1000
            – wydatki na życie wzrosły z 2500 do 3000
            – oszczędności wzrosnąć z 500 do 800 (666 wg wartości początkowej)
            – pracować już tylko 33,3 godziny na jedną ratę, która stanowi 20,8% pensji
            Dochód wzrósł, odkładają więcej, wzrosła siła nabywcza oszczędności, rata jest mniej odczuwalna. Jest dobrze.

            Tymczasem. Adam popłynął zgodnie ze schematem
            – 33,3 godziny na ratę, 20,8% pensji

            Bartek stracił pracę i po 10 latach pracuje w innej, gorzej płatnej, za stawkę 20 złotych. Pracuje 200 godzin, aby zarobić 4000, które wystarczają na styk, żeby spiąć budżet.
            – 50 godzin na ratę, 25% pensji

            Wojtek zarabia teraz 50 na godzinę, ale postanowił, że będzie pracował tylko przez 3 dni w tygodniu (96h miesięcznie), ponieważ 4800 mu wystarcza
            – 20 godzin na ratę, 25% pensji

            Zenek również zarabia 50, ale bierze każde zlecenie, pracuje 200 godzin miesięcznie i zarabia 10000.
            – 20 godzin na ratę, 10% pensji

            Teraz warto postawić pytanie, którą deseczką będziemy mierzyć dług? W zależności od deseczki, otrzymamy różne wyniki dla tej samej badanej grupy. Wartości stają się bardzo indywidualne.

            Żeby nie bić piany dla bicia piany. Sam nie raz używałem argumenty, że „biorąc kredyt na 30 lat wcale nie oddasz 2x więcej, ponieważ ostatnie raty będziesz odczuwać jako niewielki ułamek pierwszej”, ale to jednak pewne uproszczenie.

            Wydaje mi się, że pozostaje nam sprowadzić to wszystko do wspólnego mianownika i mierzyć końcową wartość netto dla opcji: nadpłacam, trzymam na koncie, inwestuję nadwyżkę, inne pomysły. W ten sposób zostaje nam goła liczba, którą możemy odnieść do wartości obecnej. Będziemy wiedzieli, czy skutkiem decyzji kupimy więcej, czy mniej bułek w przyszłości.

          • Plastic Tofu

            Ależ dokładnie postuluję indywidualność podejścia do długu i wyboru najlepszej dla siebie strategii stąd Bartek, Wojtek i Zenek może się każdemu przydażyć i to należy brać pod uwagę. Natomiast aby pokazać inflację interesuje nas tylko Adam, gdyż odizolowujemy inne czynniki ekonomiczne.
            Spojrzenie na ekonomie rodziny jest jak patrzenie na układ słoneczny, wszystko się rusza i kręci. Inflacja, podwyżki, inwestycje wszystko się rusza, raz spada raz się podnosi i zależy od punktu widzenia. Ty przykładasz punkt odniesienia do raty pożyczki i to prowadzi do braku zrozumienia inflacji. Jeśli jak Kopernik przeniesiesz punkt widzenia to okaże się, że tak jak w spojrzeniu na układ sloneczny ekonomia jest bardziej zrozumiała.
            Przyłóżmy punkt widzenia do zakupów Adama.
            Dzisiaj on kupuje: ratę pożyczki, wydatki na życie i oszczedności, A za 10 lat ma ekstra 200 na coś jeszcze i to jest inflacja. Inflacja to wzrost ilości pieniądza w gospodarce (lub szybkości jego obrotu) a skoro jest go więcej to staje się on tańszy. Skoro jest tańszy, a pożyczka wyrażona jest w stałej kwocie to pożyczka jest tańsza.
            Jeszcze raz posłużę się ad absurdum. Jeśli inflacja byłaby taka jak w PRL czy w Wenezueli i Adam po roku zarabiałby 10 razy tyle to zarabiałby 40,000 złotych miesięcznie i jego rata to byłyby 4 godziny pracy to czy nie opłacałoby się poczekać roku i spłacać tymi tanimi pieniędzmi? A gdyby zarabiał 400,000 złotych miesięcznie dzięki inflacji (ja pamiętam gdzie zarabiało się miliony) i dalej miał ratę 1000 zł?

            “Żeby nie bić piany dla bicia piany. Sam nie raz używałem argumenty, że „biorąc kredyt na 30 lat wcale nie oddasz 2x więcej, ponieważ ostatnie raty będziesz odczuwać jako niewielki ułamek pierwszej”, ale to jednak pewne uproszczenie.”
            Masz rację dokładnie i nie jest to uproszczenie. Pieniądz jest środkiem wymiany. Idziesz do pracy i produkujesz owoce swojej pracy i te wymieniasz na ratę pożyczki, pieniądz jest tylko pośrednikiem. W wyniku inflacji oddajesz tych godzin (owoców) mniej.

            “Wydaje mi się, że pozostaje nam sprowadzić to wszystko do wspólnego mianownika i mierzyć końcową wartość netto dla opcji: nadpłacam, trzymam na koncie, inwestuję nadwyżkę, inne pomysły. W ten sposób zostaje nam goła liczba, którą możemy odnieść do wartości obecnej. Będziemy wiedzieli, czy skutkiem decyzji kupimy więcej, czy mniej bułek w przyszłości.”

            Dokładnie. I tu jest sedno. podejmujemy decyzje, część danych znamy – rata pożyczki, dzisiejsze zarobki, nasz wiek, nasze wydatki itp. część nie np; przyszła choroba, inflacja drugie dziecko, trzecia żona 🙂 na koniec jak napisałeś możemy policzyć ile bułek możemy kupić. Dlatego życie i inwestycje i rynki finansowe są tak interesujące, bo może wszystko tak ładnie poukładasz, że nie będziesz musiał kupować bułek bo będziesz właścicielem piekarni.
            Czego Ci życzę.

          • Marcin Kluczek

            Idąc dalej w naszych rozważaniach. Opierając się na końcowej wartości netto i uwzględnieniu inflacji. Mały dialog.

            Bartek ma kredyt na 165022, na 20 lat, oprocentowanie to 4%, rata 1000. Inflacja 2%. Dostał w ramach premii 1000. Spotyka kolegę z pracy Krzyśka, który dostał taką samą premię i ma taki sam kredyt

            Krzysiek: Siemasz Bartek. Co zrobisz z premią?

            Bartek: Jeszcze nie wiem. Pewnie kupię sobie coś.

            Krzysiek: Ja myślę, że nadpłacę swój kredyt.

            Bartek: Ale po co? Skoro i tak musimy spłacić kupę kasy. Ten tysiak nie zrobi różnicy. Jeśli nadpłacę, nie będę miał nic. Wolę wydać od razu.

            Krzysiek: I co kupisz? 1000 bułek po złotówce?

            Bartek: Na przykład. Wolę 1000 bułek niż nic.

            Krzysiek: Nie takie nic. Nadpłacę 1000 i będę płacił mniejsze raty przez 20 lat. Dokładnie o 6,06 mniej miesięcznie.

            Bartek: To są śmieszne pieniądze.

            Krzysiek: Może i śmieszne, ale to jest 1454,40 przez cały okres. Gdybyś nie kupił
            dziś bułek i inwestował swojego tysiaka na 4% netto, tak jak dajesz dziś zarobić bankowi, po uwzględnieniu różnic na nadpłaconym i nie nadpłaconym kredycie miałbyś właśnie tyle za 20 lat.

            Bartek: Czyli mógłbym kupić 1454 bułki za 20 lat. Dobry interes.

            Krzysiek: No nie do końca. Bułka za 20 lat będzie kosztowała 1,49.

            Bartek: Czyli nadpłacę lub zainwestuję i kupię mniej bułek? To ja dziękuję za taki interes. Zjem bułki dziś.

            Krzysiek: Poczekaj chwilę. To prawda dopóki odkładasz pieniądze do skarbonki, ale możesz je pożyczyć bankowi i zebrać np 2% netto na jakimś lepszym koncie oszczędnościowym. Za 20 lat będziesz miał 1786 złotych. Kupisz za to prawie 1200 bułek. Żeby uzyskać taki wynik alternatywnie musisz inwestować swojego tysiaka dziś na 4,91% po opodatkowaniu, czyli takie konto oszczędnościowe 6,07%.

            Bartek: Czyli zamiast kupić dziś 1000 bułek, za 20 lat kupię 1200 bułek, to jest 200 bułek extra za samo to, że nadpłacę kredyt dziś i ustawie stałe zlecenie na różnice w wysokości raty na konto oszczędnościowe?

            Krzysiek: Można tak powiedzieć. Możesz też inwestować te nadwyżkę, żeby mieć więcej bułek. Skoro można zainwestować 1000 od razu, można też 6,06 miesięcznie.

            Bartek: A gdybym tak inwestował moje 6 złotych, na 4% netto, to ile bym miał bułek?

            Krzysiek: Wtedy miałbyś za 20 lat 2222 złote, za które kupiłbyś blisko 1500 bułek. Ewentualnie możesz nie nadpłacić i zainwestować tysiaka na początku. Wtedy musisz postarać się o większą stopę zwrotu, około 5,87% netto, czyli 7,24% przed opodatkowaniem.

            Bartek: 1500 bułek brzmi świetnie, ale nie rozumiem czemu dla tego samego efektu raz muszę inwestować na 4%, a w drugim przypadku na blisko 6%.

            Krzysiek: Wiesz Bartek, to jest nieco skomplikowane w liczeniu, ale w skrócie – ponieważ w drugim przypadku korzystasz z pożyczonych pieniędzy, a to kosztuje. Mogę Ci nawet powiedzieć jakiej stopie zwrotu oba warianty dadzą ten sam wynik.

            Bartek: Zaciekawiłeś mnie.

            Krzysiek: 8% netto, czyli 9,88% brutto. Wtedy zakończysz inwestycje wynikiem 3569 złotych, czyli dostaniesz około 2400 bułek.

            Bartek: Co? Mój kredyt to tylko 4%, a ty mówisz o 8% zanim i to po podatku! Jak ja mam osiągnąć taki wynik?

            Krzysiek: Taki wynik musisz osiągnąć na końcu okresu kredytu, jeśli zdecydujesz się zainwestowaniem całą premię pierwszego dnia zamiast nadpłacić i zainwestować drobne ze zmniejszenia raty. Poniżej 8% lepiej nadpłacić i inwestować, powyżej inwestować wszystko od początku, a to ile bułek kupisz zależy od osiągniętego wyniku z inwestycji i inflacji.

            Bartek: Czyli najgorzej wyjdę na włożeniu premii do skarbonki, trochę lepiej na kupieniu dziś bułek, a najlepiej na nadpłacie lub zainwestowaniu premii.

            Krzysiek: W teorii tak to właśnie wygląda, ale inwestycja zawsze może nie wypalić.

            Bartek: Dobra, zastanowię się co zrobię, ale straciłem dziś ochotę na bułki.

          • Hej Marcin,
            no właśnie. Przy porównaniu nadpłacania z inwestowaniem większość osób zapomina, że już od pierwszego miesiąca po nadpłacie zaczynają się nadwyżki w budżecie, których nie musimy oddawać bankowi, lecz możemy inwestować.

          • Plastic Tofu

            Większość ludzi to zapomina o matematyce i podatkach.
            Podatki czynią inwestycję mniej atrakcyjną i to jest prawda więc należy to wziąć pod uwagę. Czyli inwestycja musi przynieść o tyle większy zysk aby bardziej opłacała się od nadpłacania. Ale to wina Belki. 🙂

            Reszta to matematyka:
            1000 zł zainwestowane na 4% daje 2191.12 przy procencie składanym rocznie.
            1000 zł zainwestowane na 4% daje 2222 zł przy procencie składanym miesięcznie
            To również pokazuje wyższość nadpłacania nad oszczędzaniem, gdyż banki naliczają pożyczki miesięcznie, a naliczają zysk na koncie rocznie. Jeśli znajdziemy konto, które nalicza odsetki miesięcznie to wynik z oszczędzania (nie ma podatku Belki w tym przykładzie) i nadpłacania jest identyczny.

            Krzysiek: Wtedy miałbyś za 20 lat 2222 złote, za które kupiłbyś blisko 1500 bułek. Ewentualnie możesz nie nadpłacić i zainwestować tysiaka na początku. Wtedy musisz postarać się o większą stopę zwrotu, około 5,87% netto, czyli 7,24% przed opodatkowaniem.

            Bartek: 1500 bułek brzmi świetnie, ale nie rozumiem czemu dla tego samego efektu raz muszę inwestować na 4%, a w drugim przypadku na blisko 6%.

            Krzysiek: Wiesz Bartek, to jest nieco skomplikowane w liczeniu, ale w skrócie – ponieważ w drugim przypadku korzystasz z pożyczonych pieniędzy, a to kosztuje. Mogę Ci nawet powiedzieć jakiej stopie zwrotu oba warianty dadzą ten sam wynik.”

            Jak to się stało, że Krzyśkowi magicznie rozmnożyły się pieniądze? Pewnie obaj rozmawiali po wyjściu z baru opijając premię. 🙂 Ale wróćmy do matematyki:
            Spłata powyższej pożyczki to 1000 zł miesięcznie:
            1. Spłacamy 1000 miesięcznie z kieszeni plus inwestujemy 1000 zł = 0 pożyczki + 2222 zł (1000 zainwestowane + 1222 zysku) po 20 latach
            Czyli 1000 z kieszeni oraz 2222 na koncie.
            2. Nadpłata 1000 zł skutkuje:
            Spłacamy 993.94 miesięcznie + 6..06 nadwyżki = 0 pożyczki + 2222 zł zysku.
            Czyli nadal 1000 z kieszeni oraz 2222 na koncie.

            1000 zł zainwestowane na 20 lat przy procencie 5.87 i procencie naliczanym miesięcznie daje 3226 zł (1000 kapitał oraz 2226 zysk) czyli jest 1000 dolarów do przodu.
            Krzysiek magicznie policzył 1000 zł spłaconych oraz zainwestowaną nadwyżkę. Aby owa nadwyżka powstała Krzysiek nadal co miesiąc musi płacić 1000 zł więc spłata jest identyczna tylko podzielona na 2 konta, pożyczkowe oraz oszczędnościowe.
            Jego dalsze obliczenia obłożone są kolejnym błędem, ale to już innym razem.

          • Marcin Kluczek

            Chyba wiem. Krzysiek że szczęścia uwzględnił podwójnie odsetki od kredytu jako koszt inwestycji.

            Chciałem podejrzeć pełen zakres przepływów w czasie i miałem błąd w formule w excelu, więc wyniki się rozjechały. Szkolny błąd. Nadgorliwość gorsza od wojny.

          • Plastic Tofu

            Don’t sweat it.
            Myślę, że robicie na tym blogu b dobrą robotę i zdecydowana większość ludzi powinna stosować w życiu wasze rady i w tym konkretnym przypadku nadpłacać pożyczkę. Natomiast moje wstawki, są skierowane do tych kilku osób, którzy myślą o inwestycjach i są w stanie ponieść ryzyko z tym związane w celu osiągnięcia wyższych zwrotów. Nie ukrywam, że potrzeba troszkę wiedzy, dyscypliny oraz mocnych nerwów, ale może być to ciekawa podróż życia, tym bardziej że hossa w USA zbliża się do dekady i naprawdę trudno było w tym okresie nie zarobić paru groszy. Stąd jeśli ktoś rozważa wdepnięcie na ścieżkę inwestycji powinien mieć wszystkie możliwe informacje w tym wpływ inflacji, podatki, procent składany itp. aby móc podjąć rozważne decyzje i cieszyć się zyskami w przyszłości.

  9. Całkowicie zgadzam się z zawartą we wpisie informacją, że kredyt hipoteczny to sprawa BARDZO INDYWIDUALNA. Rankingi pomogą trochę rozeznać się w sytuacji, ale najlepsza oferta dla Malinowskiego wcale nie będzie najlepszą ofertą dla Kowalskiego. Z różnych powodów, bo kupuje inną nieruchomość, bo ma inne zarobki, albo inną formę zatrudnienia, albo inną sytuację rodzinną. Dlatego warto oferty konsultować ze sprawdzonym ekspertem od kredytów 🙂

  10. Tu: “W przypadku LTV w wysokości 20% całkowite koszty kredytu hipotecznego w kwocie 300 000 zł wynoszą 197 266 zł.” Zamiast 20% LTV powinno być 20% wkładu własnego lub 80% LTV, w następnym zdaniu podobnie.

  11. Ranking jest świetny!!! <3

    Mam pytanie… Zastanawiamy się z mężem nad wzięciem kredytu hipotecznego na mieszkanie – na przyszłość dla dziecka. Sami mieszkamy w domu (bez żadnych obciążeń), a mieszkanie przez najbliższe 20 lat (zanim dziecko tam zamieszka) chcielibyśmy wynajmować (do czasu spłaty kredytu).

    Czy istnieje możliwość wzięcia kredytu hipotecznego na nowe mieszkanie ale żeby zabezpieczony był hipoteką na domu? Pewnie nie wyrażam się fachowo, chodzi o to żeby hipoteka nowego mieszkania była czysta, a kredyt został wpisany w całości w hipotekę domu, w ktorym aktualnie mieszkamy (wartość domu jest zdecydowanie wyższa niż kredytu).

    Pierwszy doradca którego wstępnie pytaliśmy powiedział, że nie ma takiej możliwości 🙁 ale chciałabym się upewnić u naczelnego fachowca (tamten jakiś taki młody i niepewny siebie…). Proszę o odpowiedź 🙂

    • Tomasz Tomys

      dlaczego miałabyś nie móc wziąć hipoteki na domu? większość banków na to pozwala bez problemu.. gorzej jeśli nie jesteś właścicielem tego domu – wtedy nieliczne banki pozwolą na taki kredyt

  12. Cześć,
    ja mam pytanie trochę z innej beczki.
    Pracuje, mieszkam w Niemczech. Ale w planach jest powrót do Polski. I tu pytanie: czy jest jakiś bank, który da kredyt hipoteczny na zarobki w Niemczech?
    Wiem, że bank niemiecki nie da kredytu na nieruchomość w Polsce (wytłumaczenie-w razie braku spłat nie mają realnej mocy się do tej nieruchomości dobrać).
    Pozdrawiam

  13. Cześć, czy mógłbym Was poprosić o przykłady z Waszego życia, jaką mieliście zdolność kredytową + Waszą sytuację w skrócie? Tzn jaki bank, jaką kwotę kredytu, wkładu własnego, zarobki, zobowiązania kredytowe.

    Niedługo robię rajd po bankach i doradcach, ale chciałbym wiedzieć wcześniej, czego mniej więcej mogę się spodziewać, znając przykłady innych osób.

Odpowiedz