Który kredyt hipoteczny jest najlepszy w listopadzie 2021? Sprawdź, w których bankach kredyty są najtańsze, a w których najdroższe. Oto rzetelny ranking kredytów hipotecznych, zawierający szczegółowy wykaz najważniejszych parametrów. Pobierz plik PDF z zestawieniem najlepszych ofert oraz informacjami na temat wymagań banków oferujących najbardziej opłacalne kredyty hipoteczne. Oto ranking kredytów hipotecznych listopad 2021.

Jeśli chcesz pominąć część opisową i od razu przejść do najtańszych ofert:
Jeśli chcesz skontaktować się z ekspertem kredytowym – Sebastianem Bilskim:

Ranking kredytów hipotecznych – kryteria 

Nasz ranking kredytów hipotecznych powstaje w oparciu o ponad 53 ofert z 9 ogólnopolskich banków:

Kredyt mieszkaniowy w Alior Bank - warunki

7 ofert

Kredyt mieszkaniowy BNP Paribas oferta

Kredyt mieszkaniowy Citi Handlowy

Kredyt mieszkaniowy ING

Kredyt mieszkaniowy mBank

Kredyt mieszkaniowy Millenium

Kredyt mieszkaniowy Peako S.A.

5 ofert

Kredyt mieszkaniowy PKO Bank Polski

Kredyt mieszkaniowy Santander

 
Chcemy, żeby nasz ranking kredytów hipotecznych był maksymalnie rzetelny, dlatego oferty bankowe zostały uporządkowane według kolejności: od najniższego do najwyższego całkowitego kosztu kredytu. Dlaczego nie według wysokości raty? Dlatego, że każdy pieniądz wypływający z Twojej kieszeni to koszt! Co z tego, że rata Twojego kredytu mieszkaniowego będzie niższa, jeśli słono zapłacisz za inne elementy umowy kredytowej: prowizje czy drogie ubezpieczenia?
 
Zobacz – różnica między najtańszym a najdroższym kredytem w naszym rankingu kredytów hipotecznych listopad 2021 wynosi aż 127 226 zł (kredyt na 400 tys zł, na 20 lat z 20% wkładem własnym)! Naprawdę warto poświęcić chwilę i zorientować się, gdzie najtaniej zaciągniesz kredyt hipoteczny, a w których bankach po prostu przepłacisz. Jeśli tego nie zrobisz, możesz zaprzepaścić lata żmudnego oszczędzania.
Więcej o tym jak ranking jest tworzony, dlaczego powstał, jak z niego korzystać przeczytasz TUTAJ.
 
Odtwórz wideo

Oto najnowszy ranking kredytów hipotecznych LISTOPAD 2021

Aby ułatwić Wam porównanie ofert różnych banków, ten ranking kredytów hipotecznych przygotowuję w oparciu o parametry kredytu, zbliżone do tych, które są najczęściej wybierane.

PARAMETRY RANKINGU kredytów hipotecznych

– Kwota kredytu: 400 000 zł
– Okres kredytowania: 20 lat
– Raty: równe
– Wkład własny: 20%
– Oprocentowanie: zmienne

Dodatkowo poniżej znajdziecie rankingi analogicznych kredytów:

» kredyt hipoteczny ze stałą stopą

» kredyt hipoteczny na 30 lat

» kredyt hipoteczny z minimalnym wkładem własnym 10%

Możecie też sprawdzić, gdzie uzyskacie kredyt najszybciej:

» RANKING Gdzie najszybciej uzyskasz kredy hipoteczny?

Jeżeli mieliście jednak okazję skorzystać z mojego kursu Kredyt hipoteczny krok po kroku, to znacie z pewnością promowaną przeze mnie regułę 30/20/20. Chciałbym bardzo wyraźnie podkreślić, że reguła jest jak najbardziej aktualna, a to, że pokazuję ranking z kredytami na 30 lat, a dziś nawet dodatkowo pokażę kredyty z wkładem własnym na 10%, w żaden sposób nie oznacza odejścia od tej reguły!!! Zaciągając kredyt na 30 lat lub z wkładem własnym tylko 10% zapłacisz znacząco więcej.

Podkreślę, że JEDYNYM KRYTERIUM, które powoduje, że dany bank jest wyżej lub niżej w rankingu jest SUMA KOSZTÓW. Im mniej oddamy pieniędzy do banku, tym wyżej dana oferta znajduje się w rankingu.

Kredyt hipoteczny na 20 lat – najtańsze oferty – wkład własny 20%, oprocentowanie zmienne

6 najtańszych ofert kredytu hipotecznego na 20 lat w listopadzie 2021 r.

Pamiętaj, że Twoja indywidualna sytuacja kredytowa może być inna. Dlatego jeżeli chcesz otrzymać swój indywidualny ranking kredytów hipotecznych – napisz do Sebastiana. Bezpłatnie przygotuje dla Ciebie zestawienie kredytów mieszkaniowych skrojonych na miarę Twoich potrzeb. Otrzymanie takiego rankingu nic nie kosztuje i nie stanowi żadnego zobowiązania z Twojej strony.

Kredyt hipoteczny na 30 lat najtańsze oferty – wkład własny 10%, oprocentowanie zmienne

Kredyt hipoteczny w którym banku listopad 2021, LTV 90%, 30 lat

Kredyt hipoteczny na 30 lat najtańsze oferty – wkład własny 20%, oprocentowanie zmienne

Najkorzystniejszy kredyt hipoteczny na 30 lat 6 najtańszych ofert w Listopadzie 2021 r.

Kredyt hipoteczny na 20 lat najtańsze oferty – wkład własny 20%, oprocentowanie stałe

Ranking kredytów ze stałym oprocentowaniem listopad 2021 r., 20 lat, wkład własny 20 procent

Kredyt hipoteczny na 20 lat najtańsze oferty – dochody 4 500 zł netto, wkład własny 20%, oprocentowanie zmienne

Ranking kredytów hipotecznych dla zarobków 4500 zł netto miesięcznie - listopad 2021 r.

O założeniach rankingu przeczytasz więcej tutaj.

Gdzie najszybciej uzyskasz kredyt hipoteczny?

Gdzie najszybciej uzyskamy kredyt hipoteczny? W niektórych przypadkach liczyć może się nie tylko sama cena kredytu hipotecznego, ale też tempo rozpatrywania naszego wniosku przez bank. No bo co z tego, że znajdziemy jakąś nieruchomość w okazyjnej cenie, jeżeli za chwilę zniknie nam ona sprzed nosa, bo bank rozpatruje nasz wniosek przez kilka miesięcy. I nie chodzi mi absolutnie o to aby namawiać na szybkie branie kredytu bez właściwej analizy. Na takie ustępstwo nigdy się nie zgodzę, ale mimo wszystko – warto wiedzieć jak długo czeka się teraz na rozpatrzenie wniosku i przyznie kredytu. Ten ranking jest sporządzony w oparciu o wnioski składane przez zespół Sebastiana. Pamiętaj, że sytuacja kilka dni później może się różnić bo np. bank, który długo rozpatruje wnioski wprowadzi usprawnienia.

W którym banku najszybciej dostanę kredyt hipoteczny
Subiektywny ranking sporządzony na podstawie obecnie składanych wniosków przez zespół Sebastiana. Stan na 1 listopada 2021 r. Pamiętaj, że sytuacja kilka dni później może się różnić.

Sprawdź, który kredyt hipoteczny najtańszy w Twojej sytuacji?

Ranking kredytów hipotecznych, który tutaj prezentujemy, przygotowujemy bardzo rzetelnie.  Aby był on obiektywny, kierujemy się wyłącznie sumą kosztów kredytu, by jak najmniej pieniędzy wyszło z Twojej kieszeni do banku. Nie promujemy żadnego konkretnego banku. Sprawa jest prosta: im niższy koszt kredytu, tym lepsze miejsce w rankingu.

Ale w Twojej konkretnej sytuacji ranking może wyglądać trochę inaczej. Dlaczego? Bo zmiana pewnych kluczowych parametrów może istotnie zmieniać kolejność poszczególnych ofert. Np. niektóre oferty dostępne są wyłącznie dla osób posiadających umowę o pracę, zarabiających więcej niż 10 tys zł czy będących klientami banku przez wiele miesięcy. Dlatego jeżeli chcesz otrzymać swój indywidualny ranking kredytów hipotecznych – napisz do Sebastiana, korzystając z poniższego formularza. Sebastian przygotuje dla Ciebie zestawienie kredytów mieszkaniowych, skrojonych na miarę Twojej indywidualnej sytuacji. Za taką kalkulację Sebastian nie pobiera żadnego wynagrodzenia, a otrzymanie indywidualnego rankingu nie stanowi żadnego zobowiązania z Twojej strony, aby korzystać z usług Sebastiana.

Jak podwyżki stóp przełożyły się na kredyty hipoteczne?

Sebastian, przejdźmy od razu do rzeczy: jak podwyżki stóp przełożyły się na kredyty hipoteczne?

Cześć Marcin, witam Cię bardzo serdecznie. Oczywiście podwyżki stóp procentowych wpłynęły na rynek, zwiększając wysokość rat kredytów hipotecznych. Warto w tym miejscu nadmienić o pewnych niuansach, które możemy zaobserwować w bankach. Co się okazuje – banki różnie przeliczają wysokość WIBOR-u. I tak np. mBank stosuje WIBOR 3-miesięczny, ale aktualizuje go okresowo, co 3 miesiące – w tym banku stawka WIBOR-u na chwilę obecną wynosi cały czas 0,22%. Inny bank np. PKO BP stosuje stawkę WIBOR-u 6-miesięcznego, ale ona jest aktualizowana co miesiąc – codziennie. Okazuje się, że PKO BP w swoich zestawieniach ma stawkę 0,94%, a mBank ma 0,22%.

Czyli mamy w tym momencie sporą różnicę. Ona się później oczywiście wyrówna, ale dla klienta to może być mylące, bo jeżeli pójdzie po ofertę do Banku PKO BP i potem pójdzie po ofertę do mBanku, to różnice w ratach kredytowych mogą wprowadzić go w błąd. Chcieliśmy znaleźć wspólny mianownik tych niuansów dla tego zestawienia i dlatego w tym rankingu przyjęliśmy WIBOR na poziomie 0,74%, mimo że nie w każdym banku taki WIBOR aktualnie występuje.

To jest bardzo ważne, żeby porównywać oferty we właściwy sposób. Jeżeli mamy dwa banki i każdy z nich na etapie pokazywania oferty przyjmuje inną wartość WIBOR-u, to może nas wprowadzić w błąd, bo przecież gdy będziemy podpisywać umowę, to i tak w niej znajdziemy ten WIBOR rynkowy, obowiązujący w danym momencie. Dlatego faktycznie trzeba być ostrożnym. Jeżeli śledzicie nasze rankingi, doskonale o tym wiecie.

Od kilku miesięcy zachęcamy Was do przyglądania się również ofertom z oprocentowaniem stałym. Pamiętam, że kilka miesięcy temu powiedziałem, że gdybym ja brał kredyt, to zdecydowałbym się na stałe oprocentowanie, bo obawiam się podwyżek stóp procentowych. No i wykrakałem – Krajowa Rada Polityki Pieniężnej zrobiła już pierwszy ruch. A dziś, 3 listopada, kiedy nagrywamy ten film, ma się odbyć kolejne posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej, na którym – moim zdaniem – z dużym prawdopodobieństwem te stopy pójdą ponownie do góry. A w ślad za nimi rośnie WIBOR. To powoduje, że również oferty kredytowe podrożały. 

Jak podwyżki stóp wpłynęły na  oferty kredytów z oprocentowaniem stałym

Powiedz Sebastian, jak po podwyżce stóp procentowych wyglądają oferty z oprocentowaniem stałym.

To jest również bardzo ciekawe, ponieważ w ślad za kredytami z oprocentowaniem zmiennym, rosną również oferty kredytów z oprocentowaniem czasowym stałym. I tutaj posłużę się przykładem banku Santander, w którym 9 września oprocentowanie stałe było na poziomie 3,64%, a później w październiku bank podniósł je do poziomu 3,89%. Kolejna zmiana, także w październiku, dała nam wynik 4,59%, a od 4 listopada wysokość oprocentowania stałego w tym banku będzie wynosić aż 4,79%. I możliwe, że to nie jest koniec podwyżek. Oczywiście mówię tutaj o ofertach bez uwzględnienia cross-sellingu.

W przypadku tych kredytów ważna jest także różnica między oprocentowaniem zmiennym, a oprocentowaniem czasowo stałym – ona systematycznie się zwiększa. Dla przykładu w ING w tej chwili ona wynosi 2,25%, podczas gdy jeszcze rok temu oprocentowanie stałe było takie samo jak oprocentowanie zmienne. Obserwujemy tutaj systematyczny wzrost oprocentowania stałego i wzrost różnicy pomiędzy oprocentowaniem stałym i zmiennym. 

Zmiana kredytu z oprocentowaniem zmiennym na oprocentowanie stałe – uwaga na szczegóły

Warto jeszcze wspomnieć o jeszcze jednej, ważnej rzeczy. Często klienci, z którymi prowadzę konsultacje, mówią: OK – wezmę teraz oprocentowanie zmienne, a gdy WIBOR pójdzie do góry, to ja sobie przeskoczę na oprocentowanie stałe – przecież mam taką możliwość. Oczywiście – ale diabeł tkwi w szczegółach, bo jeżeli dzisiaj masz kredyt z oprocentowaniem zmiennym i będziesz chciał przeskoczyć na oprocentowanie stałe to, po pierwsze – bank już wcześniej będzie wiedział, że stopy pójdą do góry i oprocentowanie kredytu podniesie odpowiednio wyżej. Po drugie – trzeba sprawdzić zdolność kredytową, bo kredyty z oprocentowaniem stałym, jak już wspomniałem, są wyżej oprocentowane. A co za tym idzie, rata jest wyższa w takich kredytach i bank na pewno będzie chciał sprawdzić zdolność kredytową.

To jeszcze nie wszystko! Nawet jeżeli kwestia zdolności kredytowej nie jest problemem, okazuje się, że gdy ktoś chce przejść z kredytu z oprocentowaniem zmiennym, na oprocentowanie stałe to taka zmiana wiąże się z dodatkowymi konsekwencjami. Jak to wygląda np. w banku ING – bank pozwala na taką zmianę, ale proponuje wtedy marżę standardową po tym okresie pięcioletnim, która wynosi w ich przypadku 2,5%, podczas gdy marża promocyjna wynosi 1,99%. Klient musi zaakceptować fakt, że będzie miał zastosowaną stawkę standardową. Różnica wynosi 0,5% – więc to ma duże znaczenie. 

Spokojny sen czy tańszy kredyt na starcie?

No właśnie – to wszystko powoduje, że kredyty z oprocentowaniem stałym na starcie są wyraźnie droższe. Nawet ostatnio robiłem taką kalkulację dla kredytu na kwotę 400 tysięcy złotych, na 20 lat – to ten ze stopą stałą, gdy podliczyliśmy całość odsetek w pierwszych 5 latach przy założeniu, że stopy się nie zmienią – to taki kredyt był o 27 tysięcy złotych droższy. I znów mamy sytuację trochę jak przy kredytach frankowych.

Co robić – wybrać ten droższy i mieć spokojny sen, czy wybrać kredyt, który dzisiaj jest tańszy, ale jednak narażamy się na to, że summa summarum w przyszłości zapłacimy więcej. To wszystko sprawiło, że do tej pory raczej niewiele osób decydowało się na kredyty z oprocentowaniem stałym. Czy coś tutaj Sebastian się zmieniło, czy Ty obserwujesz jakąś wyraźną różnicę, w stosunku do tego co było wcześniej?

Z całą pewnością więcej klientów pyta o kredyty z oprocentowaniem stałym. Warto zwrócić przy tej okazji uwagę na kilka ważnych kwestii. Przede wszystkim – kredyt z oprocentowaniem stałym ma na chwilę obecną wyższą ratę. Co za tym idzie? Trzeba mieć większą zdolność kredytową, albo inaczej – przy odpowiednio wyższej racie mamy mniejszą zdolność kredytową. Dlatego ważny jest tutaj bufor. Sporo klientów o te kredyty pyta, natomiast stosunkowo niewielki procent klientów deklaruje się na to rozwiązanie.

Całkiem niedawno miałem klienta na kwotę kredytu – 800 tysięcy złotych. Chciał ofertę kredytu z oprocentowaniem stałym. W jego sytuacji okazało się, że różnica w racie wyniesie 691 złotych. Trochę się skrzywił, bo nie spodziewał się tak wysokiej różnicy. Przez 5 lat to daje w sumie różnicę na poziomie 41 tys. zł! Ja zawsze mówię, że to jest pewnego rodzaju ubezpieczenie za to, że masz spokojny sen. Ty też Marcin o tym mówisz. W tym konkretnym przypadku klient jednak zdecydował się na kredyt z oprocentowaniem zmiennym, bo to było dla niego bardziej do zaakceptowania.  Wielu klientów właśnie w ten sposób postępuje. Warto przy okazji wspomnieć, że im wyższa kwota kredytu, tym ta różnica w racie kredytowej jest bardziej bolesna. 

Jak świadomie podjąć decyzję o oprocentowaniu?

No cóż, decyzję o tym czy wziąć kredyt z oprocentowaniem stałym, czy zmiennym każdy musi podjąć we własnym zakresie. Skończyłem nagrywać dwa tygodnie temu taki odcinek naszego kursu: Kredyt hipoteczny krok po kroku – do tej wersji 2.0, którą już wkrótce udostępnię wszystkim naszym kursantom. Do niej będzie dołączony taki arkusz Excel i kusi mnie coraz bardziej, żeby może ten odcinek po prostu wrzucić za darmo na YouTube, żeby również nasi widzowie mogli z tego skorzystać. Zobaczymy, jak wyjdzie po montażu, ale jeśli materiał będzie się do tego nadawał, to może to w jakiś sposób pomoże w podjęciu świadomej decyzji tym osobom, które teraz się wahają. 

Najważniejsza jednak sprawa: czy weźmiemy kredyt z oprocentowaniem stałym, czy zmiennym to nie zadłużać się pod korek i przygotować się na wzrost rat kredytu. 6% inflacji – ta bariera strzeliła bardzo szybko i to po raz pierwszy od 20 lat, bo, jeśli się nie mylę, to ostatnio na tym poziomie mieliśmy inflację w 2001 roku – czyli na trzy lata przed wstąpieniem do Unii Europejskiej. WIBOR 3-miesięczny wynosił wtedy ok. 17%. To oczywiście była inna faza rynku, wtedy stopy spadały – no, ale cóż, jeżeli inflacja będzie wymykać się spod kontroli, to Rada Polityki Pieniężnej nie będzie miała innego wyjścia, jak te stopy również podnieść. To daje do myślenia.

Dlatego przeliczcie sobie na spokojnie, jakie to będzie miało wpływy na wasze raty. Zabezpieczcie się na taką okoliczność. Czy biorąc kredyt z oprocentowaniem stałym, czy – jeżeli się boicie, to w inny sposób. Robiąc sobie np. bufor na to, że rata w przyszłości może być wyższa. Warto odłożyć dodatkowe oszczędności, można również zaciągnąć kredyt z oprocentowaniem zmiennym, ale spłacać go tak, jak ten z oprocentowaniem stałym – jeżeli nie ma prowizji za wcześniejszą spłatę. Tutaj możliwości jest dużo. Myślę, że ten odcinek kursu też dużo tutaj rzeczy wyjaśni. 

O ile wzrośnie rata przy wzroście oprocentowania?

Jeszcze chciałem pokazać ważną tabelkę. Przygotowaliśmy taką kalkulację, jak w zależności od kwoty kredytu i od wzrostu stawki WIBOR zmieniają się raty:

O ile wzrośnie miesięczna rata przy wzroście oprocentowania? (kredyt na 20 lat)

W przypadku kredytu na 400 tysięcy złotych wzrost WIBOR-u o 1 p.p. spowoduje, że rata będzie wyższa o 203 zł. Mówimy tu o kredytach na 20 lat. Wzrost WIBOR-u o 2 p.p. – rata będzie wyższa o 416 złotych miesięcznie. Przy wzroście WIBOR-u o 3 p.p. rata będzie wyższa o 639 złotych miesięcznie. Gdyby WIBOR wzrósł o 5 p.p. to mamy ratę wyższą o 1115 złotych. Więc myślę, że tutaj bardzo, bardzo dokładnie trzeba sobie wszystko policzyć. 

Co się dzieje z marżami kredytowymi?

Ale wzrost WIBOR u to nie wszystko. Drugi element równania to marża. Co się dzieje Sebastian z marżami kredytowymi?

Przed COVID-em można było znaleźć oferty, gdzie marża była na poziomie 1,5%, natomiast całe to zawirowania związane z COVID-em spowodowało, że banki zaczęły podnosić marże. W tej chwili marże oscylują w okolicach 2%. Oczywiście można znaleźć marżę na poziomie 1,79% – jak w przypadku Santander banku – ale raczej realnie one oscylują w okolicach 2%. Więc tutaj też zauważamy wzrost kolejnego elementu, który w połączeniu z WIBOR-em powoduje wzrost finalnego oprocentowania, a co za tym idzie – raty kredytowej.

Dlatego powtarzamy: zaciągajcie kredyty rozsądnie. Lepiej wziąć tego kredytu mniej, niż więcej i przede wszystkim – mieć również bufor odłożony na nieprzewidziane okoliczności, takie jak wzrost raty kredytu.

Kredyt hipoteczny – pytania i odpowiedzi

Poniżej znajdziecie najczęstsze pytania na temat kredytu hipotecznego:

Banki mają obowiązek oferowania kredytów z oprocentowaniem stałym. Warto jednak pamiętać, że jest to oprocentowanie „okresowo stałe” – czyli nie obowiązuje w całym okresie trwania kredytu, a jedynie przez określoną w umowie kredytowej liczbę lat. Znakomita większość banków oferuje oprocentowanie stałe tylko na okres pierwszych 5 lat (nieliczne banki – na pierwszych 7 lat). 

Co się będzie działo po tych 5-7 latach? To zależy od banku. Część banków automatycznie zmienia oprocentowanie na zmienne, a inne – proponują oprocentowanie stałe na kolejne 5 lat i dopiero gdy taką propozycję odrzucimy, zamieni oprocentowanie kredytu na stopę zmienną.

Oprocentowanie stałe mogą również wybrać osoby, które już kredyt zaciągnęły. Banki są zobowiązane przygotować ofertę kredytu oprocentowanego stałą stopą również dla dotychczasowych klientów, dlatego jak najbardziej jest taka możliwość. Przed podjęciem ostatecznej decyzji o zmianie kredytu, koniecznie policz w dobrym kalkulatorze kredytu hipotecznego, czy to Ci się opłaci.

Na to pytanie nie da się jednoznacznie odpowiedzieć. Wynik zależy od tego, jak w ciągu najbliższych 5 lat będą się kształtować stopy procentowe i wysokość WIBOR-u. Niestety, nie jesteś w stanie przewidzieć przyszłości. Przy obecnym poziomie stóp procentowych, oferty kredytów z oprocentowaniem stałym są znacznie droższe od tych oprocentowanych stopą zmienną. O ile więcej zapłacimy za potencjalny „spokój” na 5 kolejnych lat? 

Oprocentowanie kredytów ze stopą stałą jest wyższe od 1 do 2% p.a., co przy kredycie zaciągniętym na 400 tys. zł oznacza koszt od 20 do 40 tys. zł. To uproszczone wyliczenia, ale nieźle pokazują różnicę w kosztach. Czy to oznacza, że kredyt z oprocentowaniem stałym to kicha? Absolutnie nie należy wyciągać takiego wniosku! Stopy procentowe są obecnie na bardzo niskim poziomie i nie ma żadnej gwarancji, że na tym poziomie zostaną. 

Jeżeli jednak  stopy procentowe zaczną rosnąć, to każdy wzrost będzie powodował, że atrakcyjność kredytu z oprocentowaniem zmiennym versus kredyt z oprocentowaniem stałym będzie coraz mniejsza. Im większy wzrost WIBOR i im szybciej on nastąpi, tym korzystniej wygląda kredyt oprocentowany stałą stopą. Co ja bym zrobił gdybym dzisiaj zaciągał kredyt hipoteczny? Rozważyłbym czy znaczący wzrost oprocentowania (o np. 3% i powyżej) zagroziłby mojemu budżetowi domowemu. Jeśli tak, to poważnie rozważyłbym ofertę z oprocentowaniem stałym. Ale, czy taka decyzja okaże się opłacalna, dowiemy się dopiero po fakcie, czyli za 5 lat.

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego na budowę domu jest nieco bardziej skomplikowane, niż uzyskanie kredytu na zakup mieszkania. Najważniejsza różnica dotyczy wymagań formalno-prawnych. Osoba zaciągająca kredyt na budowę domu musi być właścicielem działki, mieć prawomocne pozwolenie na budowę, posiadać projekt, kosztorys i wycenę rzeczoznawcy.

Najbardziej typowa sytuacja to taka, gdzie mamy działkę i pieniądze na rozpoczęcie budowy: stan surowy otwarty, lub stan surowy zamknięty – różnie to wygląda. Kiedy najlepiej wnioskować o kredyt hipoteczny? Nie ma tutaj jednej, prawidłowej odpowiedzi. Wszystko zależy od konkretnej sytuacji. 

Jeżeli mamy stabilną sytuację finansową i dobrą zdolność kredytową – najpewniej uzyskamy kredyt bez większych problemów. Jednak istnieje ryzyko, że wydamy nasze środki, a zmianie ulegnie nasza sytuacja życiowa: urodziło się dziecko, zmienił się pracodawca lub rodzaj umowy. W takiej sytuacji bezpieczniejszą opcją jest rozpoczęcie procesu kredytowego równocześnie ze startem budowy. Dzięki temu możemy zapewnić sobie finansowanie na całość inwestycji. 

Warto też pomyśleć o tym, by nasze własne środki zostawić jako bufor (tym bardziej że koszty budowy mogą się zmienić lubmożemy je źle oszacować). Następnie zaciągamy kredyt hipoteczny na kwotę, która pozwoli na spokojne dokończenie budowy. Jeżeli pieniędzy zabraknie – możemy spokojnie dokończyć budowę, korzystając z naszego buforu.

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym różni się w kilku aspektach:

  • w sposobie wypłaty kredytu,
  • w czasie potrzebnym na uzyskanie wpisu do hipoteki,
  • w dodatkowych kosztach ubezpieczenia pomostowego, które musisz ponieść. 

Rynek pierwotny i wtórny – sposób wypłaty kredytu

W przypadku kupna mieszkania na rynku wtórnym, po podpisaniu aktu notarialnego bank wypłaca Twój kredyt sprzedającemu, a Ty od następnego miesiąca płacisz raty kapitałowo-odsetkowe. Czyli od tego momentu zaczynasz spłacać kapitał. 

Jeśli kupujesz mieszkanie na rynku pierwotnym, szczególnie gdy jest to tzw. „dziura w ziemi” – bank wypłaca kredyt w transzach, w zależności od stanu zaawansowania budowy oraz Twojej umowy z deweloperem. Ten proces może potrwać nawet 24 miesiące! To ważne, ponieważ po otrzymaniu pierwszej transzy kredytu, już w następnym miesiącu zaczynasz spłacać odsetki od wypłaconej transzy. Płacisz wyłącznie odsetki tak długo, dopóki nie wypłacisz całego kredytu. A to może trwać nawet 2 lata – wszystko zależy od stanu zaawansowania budowy i konkretnej umowy z deweloperem.

Rynek pierwotny i wtórny – wpis do hipoteki i ubezpieczenie

Różnica jest także w koszcie ubezpieczenia pomostowego, które płacisz do momentu wpisu hipoteki. W przypadku gotowej nieruchomości, na taki wpis poczekasz – w zależności od Twojej lokalizacji i sprawności operacyjnej sądu wieczystoksięgowego – około 4-6 miesięcy.  

W przypadku nieruchomości, której budowa jeszcze trwa, koszt ubezpieczenia pomostowego możesz ponosić znacznie dłużej. Ile? Załóżmy, że transze będą wypłacane przez 2 lata, do tego dochodzi czas na umówienie aktu notarialnego z deweloperem (ok. 3 miesiące) i  kolejne 6 miesięcy na wpis w księdze wieczystej. Razem może to potrwać nawet 33 miesiące płatności składki ubezpieczenia pomostowego.

Rynek pierwotny i wtórny – kiedy więcej zapłacisz? 

Przez konieczność dłuższego płacenia ubezpieczenia pomostowego przy rynku pierwotnym, finalnie zapłacisz za kredyt nawet kilka tysięcy złotych więcej. Zobaczmy to na przykładzie:

Przykład 1: zakup nieruchomości na rynku wtórnym 

  • kwota kredytu: 300 tys. zł, 
  • okres kredytowania: 20 lat, 
  • raty: równe,
  • ubezpieczenie pomostowe: na 6 miesięcy.

Przykład 2: zakup nieruchomości na rynku pierwotnym

  • kwota kredytu: 300 tys. zł, 
  • okres kredytowania: 20 lat, 
  • raty: równe,
  • wypłata kredytu w trzech transzach: 
    • 05.2019 wypłata kwoty 100 tys., 
    • 09.2019 wypłata kwoty 100 tys., 
    • 05.2020 wypłata kwoty 100 tys.
  • ubezpieczenie pomostowe: przez 6 miesięcy.

Od razu zaznaczę, że nie rekomenduję zaciągania kredytu hipotecznego z 10% wkładem własnym, ponieważ będzie znacznie droższy od kredytu z wkładem w wysokości 20 czy 30% nieruchomości. Największa różnica będzie w marży banku. Banki obecnie odchodzą od ubezpieczeń niskiego wkładu własnego i po prostu podwyższają marże kredytu (opcja droższa dla klientów banku).

W „starym” modelu, czyli tym z ubezpieczeniem niskiego wkładu, klient płaci to ubezpieczenie tylko do momentu gdy dług wobec banku osiąga 80% wartości nieruchomości. W modelu „nowym”, gdzie bank po prostu podwyższa marżę przy zaciąganiu kredytu z 10% wkładem własnym wyższa marża obowiązuje w całym okresie kredytowania. W takiej sytuacji koszty odsetkowe będą znacząco wyższe.

Wszystko zależy od tego, ile masz czasu, determinacji i jak skomplikowaną masz sytuację kredytową. Na rynku jest ponad 100 ofert różnych kredytów. Jeśli nie chcesz przepłacić, naprawdę trzeba wykazać się ogromną wolą i cierpliwością, by przedrzeć się przez gąszcz informacji, parametrów, warunków i formalności związanych z ubieganiem się o kredyt. Dlatego prościej udać się do dobrego pośrednika i wysłuchać jego rekomendacji – zdecydowanie zaoszczędzi Ci to czasu. 

Na podstawie podanych informacji pośrednik/doradca kredytowy dokonuje pierwszej weryfikacji, czy w danym banku masz szanse otrzymać kredyt (np. czy rodzaj Twoich dochodów lub ich wysokość, branża, w której pracujesz, kwalifikują się do tego, żeby w ogóle w danym banku wniosek o takowy kredyt złożyć). Zgodnie z Ustawą o Kredycie Hipotecznym, ekspert kredytowy, czy agent powinien pokazać Ci  minimum trzy oferty. Jeszcze lepiej by doradca pokazał Ci pełen „ranking” przygotowany według założonego przez Ciebie kryterium np. wysokości całkowitych kosztów kredytu hipotecznego. 

Pamiętaj, że pośrednik kredytowy przedstawi Ci wyłącznie oferty banków, z którymi współpracuje – trzeba więc zorientować się, jak szeroka jest to oferta. Dla przykładu Sebastian Bilski, z którym współpracuję i do którego kontakt znajdziesz pod rankingiem, ma dostęp do około 90 ofert z 9 ogólnopolskich banków. To dużo i trudno znaleźć na rynku eksperta hipotecznego, który dysponowałby szerszą ofertą, ale trzeba powiedzieć, że nie jest to 100% ofert.
Rozważając za i przeciw – skorzystanie z usług dobrego, zaufanego doradcy uważam za dobry sposób na zaoszczędzenie sobie czasu i uzyskanie dobrego, taniego kredytu. Dlatego gdybym dzisiaj sam brał kredyt, na pewno skorzystałbym z tej opcji.

Zdecydowana większość  obecnie zaciąganych kredytów hipotecznych to kredyty o ratach równych. To wielka szkoda, ponieważ  dzięki ratom malejącym zapłacisz nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych odsetek mniej! Dlaczego zatem tak mało osób prosi o ofertę z ratami malejącymi? Problemem jest wysokość pierwszych rat. Ze względu na to, że zawierają one sporo spłat kapitału – są one początkowo wyższe niż przy ratach równych. 

Jeżeli Twój budżet domowy i zdolność kredytowa pozwalają Ci na kredyt z ratami malejącymi – będzie to rozwiązanie zdecydowanie tańsze. Ale jeśli wyższa rata nadmiernie obciążyłaby Twój budżet, lub nie masz takiej zdolności kredytowej – wówczas na spokojnie wybierz raty równe. W takim scenariuszu możesz obniżyć swoje koszty odsetkowe przez nadpłacanie kredytu.

Informacje czym różnią się raty równe i malejącewraz z konkretnymi przykładami i wyliczeniami znajdziesz w tym artykule: Raty równe, czy malejące?

Wszystko zależy od tego, w którym momencie uzyskałeś kredyt hipoteczny. Ceny kredytów hipotecznych – a konkretnie: marże kredytu – w ostatnich latach rosły. Jeśli zaciągnąłeś kredyt 2-3 lata temu najprawdopodobniej jest on tańszy, niż oferty, które są dostępne w tej chwili – ale nie zaszkodzi tego zweryfikować.

Szczególnie jeżeli wartość Twojej nieruchomości wzrosła. Na przykład 3 lata temu brałeś kredyt, gdy stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości wynosił 90 procent (takie oferty były i są droższe), a w tej chwili wzrost wartości nieruchomości spowodował, że ten stosunek się zmienił i jest poniżej 80 procent.

Druga sytuacja, w której warto sprawdzić możliwość zmiany kredytu, jest wtedy, gdy masz kredyt zaciągnięty na nieatrakcyjnych warunkach i podejrzewasz, że dzisiaj możesz uzyskać lepszą ofertę. By to sprawdzić, musisz pochylić się nad swoją indywidualną sytuacją, sprawdzić wskaźnik LTV, zdolność kredytową, rodzaj zarobków, poziom kosztów w gospodarstwie domowym itp. Polecam Ci kontakt z Sebastianem, który przygotuje dla Ciebie Twój indywidualny ranking kredytów hipotecznych – to ułatwi Ci porównanie. 

Zanim podejmiesz decyzję o zmianie kredytu, dobrze to policz. Nie opieraj swojej decyzji tylko na marży kredytu. Przelicz dokładnie wszystkie koszty, które zostały Ci w starym kredycie i oszacuj całkowity koszt nowego kredytu. Pomoże Ci w tym Kalkulator kredytu hipotecznego dostępny w ramach kursu Kredyt Hipoteczny krok po kroku. Bez kalkulacji i uwzględnia wszystkich kosztów, nie da się odpowiedzieć na pytanie, czy warto zmienić kredyt na nowy.

Przykładowa kalkulacja kredytu hipotecznego.
Kliknij grafikę, aby powiększyć.

W praktyce „zamiana kredytu” (czy zamiana banku) odbywa się w taki sposób, że zaciągasz dzisiaj kredyt w nowym banku i pieniądze z tego kredytu idą na spłatę starego. Ponosisz wtedy koszty początkowe – np.koszty prowizji lub wyceny nieruchomości. Więc żeby podjąć taką decyzję w sposób racjonalny, nie wolno patrzeć tylko na marżę. Błędem jest porównanie typu: zaciągałem kredyt. 4-5 lat temu i mam marżę 2,5%, a dzisiaj mógłbym mieć marżę 1,8%, czyli opłaca mi się zmienić bank. Tak nie rób! 

Musisz popatrzeć, ile w starym kredycie poniesiesz jeszcze kosztów w przyszłości i porównać je z wszystkimi kosztami, które poniesiesz w nowym kredycie. Kalkulator kredytu hipotecznego, który jest w kursie i który uwzględnia wszystkie koszty kredytu, pomoże Ci podjąć tę decyzję.

W większości banków marża jest uzależniona od wysokości wkładu własnego (czyli od poziomu LTV). Tylko w nielicznych bankach marża kredytu hipotecznego jest dodatkowo powiązana z kwotą kredytu. W momencie, gdy piszę te słowa, taka sytuacja dotyczy np. banków PKO BP i Pekao S.A. W przypadku tych banków wyższa kwota kredytu oznacza niższą marżę. 

Ranking, który widzisz na blogu, jest opracowany dla standardowej sytuacji: kredyt na 400 tysięcy zł, na 20 lat. Oczywiście każdy z Was ma nieco inną sytuację, może potrzebować też innej kwoty kredytu – dlatego w każdym rankingu znajduje się formularz kontaktowy do Sebastiana. Możecie za jego pomocą otrzymać od Sebastiana zupełnie bezpłatnie indywidualny ranking kredytów hipotecznych – skrojony na miarę Waszych potrzeb i możliwości.

Nikt tego nie wie, a jeśli ktoś próbuje zgadnąć – to są czyste spekulacje. Bez względu na to, czy to WIBOR, czy też nowy wskaźnik, który miałby WIBOR zastąpić, będzie on bezpośrednio powiązany z ogólnym poziomem stóp procentowych w polskiej gospodarce. A to znaczy, że jego poziom będzie zależeć od decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Obecnie stopy procentowe w Polsce są na rekordowo niskich poziomach i możliwości ich dalszych obniżek są według mnie znikome. 

Spójrz na ten wykres:

Kredyt hipoteczny, kiedy wibor może się zmienić - historyczne poziomy stóp procentowych NBP
źródło: NBP. Kliknij obrazek, aby powiększyć

Pamiętaj jednak, że inflacja podnosi głowę, co oznacza, że Rada Polityki Pieniężnej może zadecydować o podniesieniu stóp procentowych.

Dlatego też, zaciągając kredyt, zdecydowanie warto, a nawet trzeba zrobić symulację, co się stanie z Twoją ratą, gdy WIBOR wzrośnie np. o jeden, dwa czy trzy punkty procentowe. Nie zakładaj, że na przestrzeni 20 czy 30 lat, gdy spłacasz kredyt hipoteczny, stopy procentowe pozostaną na takich niskich poziomach. Czy będziesz w stanie spłacać ratę wyższą o 1000-1500 złotych? Nie ma co się bawić w spekulacje, ale zdecydowanie warto przygotować się na ewentualny wzrost stóp procentowych. Polecam Ci Kalkulator kredytu hipotecznego, który jest częścią kursu Kredyt Hipoteczny krok po kroku i pozwoli Ci obliczyć raty kredytu hipotecznego przy różnych poziomach stóp procentowych.

Banki akceptują działkę jako formę Twojego wkładu własnego. Jeśli posiadasz grunt, to niezależnie od tego, czy kupiłeś go za gotówkę, czy dostałeś w formie darowizny, będzie on traktowany jak Twój wkład własny. Bank zweryfikuje tylko jego wartość.

Jeżeli działka jest Twoja od kilku lat, to przy tej weryfikacji będzie brana pod uwagę jej aktualna wartość, a nie kwota, która jest wpisana w akcie notarialnym. Ma to znaczenie, szczególnie jeśli minęło już trochę czasu od momentu otrzymania darowizny lub zakupu.

Nie można zaciągnąć kredytu na stan surowy zamknięty, ponieważ bank oczekuje, że będziemy mieli zapewnione finansowanie całej inwestycji. To znaczy, że musimy zapewnić bank, że posiadamy środki (własne lub właśnie z kredytu hipotecznego) na doprowadzenie domu do stanu pozwalającego uzyskać formalne pozwolenie na użytkowanie. Budowa musi być ukończona i wówczas przechodzimy z fazy inwestycyjnej kredytu w fazę spłacania.

Dobranie dodatkowej kwoty kredytu jest uzależnione od zdolności kredytowej i jeśli posiadasz zdolność kredytową, to taka możliwość zawsze istnieje. Wiąże się to jednak z nowymi formalnościami. To trochę tak, jakbyśmy się ponownie starali o kredyt hipoteczny: jeszcze raz musimy przygotować dokumentację finansową, a bank jeszcze raz ją zweryfikuje.

O zwiększenie kwoty kredytu hipotecznego szczególnie często pytają osoby budujące dom. Przy rosnących cenach materiałów budowlanych, kosztorys, który przedstawialiśmy do banku, może znacząco rozjechać się z tym, ile faktycznie płacimy za budowę domu. Obecnie nagminnie zdarzają się sytuacje, że budowy są niedoszacowane ze względu na galopujące ceny materiałów budowlanych i kosztów robocizny. Powstaje zagrożenie nieukończonej budowy, albo braku środków na doprowadzenie jej do pierwotnie zakładanego stanu.

Zwykle doradzam Wam, żeby wziąć kredyt tak mały, jak to tylko możliwe, ale w przypadku budowy domu, potrzebujemy rezerwy – naprawdę łatwo jest niedoszacować kosztów. Dlatego warto wziąć kredyt nieco większy. Jeżeli po zakończeniu budowy okaże się, że zostanie Ci pieniędzy z kredytu, możesz przeznaczyć je na nadpłatę kredytu.

Ustawowo bank może pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego w okresie pierwszych trzech lat. Dotyczy to umów zawartych po 21 lipca 2017 r. Jeżeli podpisałeś kredyt przed tą datą, to bank może taką opłatę pobierać dłużej – trzeba to sprawdzić bezpośrednio w umowie oraz w tabeli opłat i prowizji danego banku.

Niestety ograniczenie do 36 miesięcy nie dotyczy też kredytów hipotecznych o stałej stopie.

Pod moim rankingiem znajdziesz link do tabeli, w której każda oferta kredytu hipotecznego jest szczegółowo opisana. W tabeli znajdziesz dokładną informację, w jakim okresie i w jakiej wysokości bank pobiera prowizję:

Tabela z porównaniem banków, po jakim okresie można nadpłacać kredyt hipoteczny.

W zasadzie każdy bank, z którym Sebastian współpracuje, stosuje limity wiekowe. Limity te dotyczą wieku, do którego powinniśmy spłacić kredyt. A ile te limity wynoszą? Każdy bank ma swoją własną politykę w tym zakresie, dlatego podam kilka przykładów. Dość niski limit ma mBank – jest to 67 lat, w PKO S.A, jest to 70 lat, w ING: 75 lat a w Santander… aż 100 lat [!!!] – choć pod warunkiem posiadania polisy na życie.

To bardzo często powtarzające się pytanie. Zazwyczaj to nie jest prawda. Za wyjątkiem jednego lub dwóch banków, nie ma żadnych ograniczeń co do możliwości ubiegania się o kredyt hipoteczny. Trzeba po prostu udać się „na zakupy”.

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to bardzo ważna decyzja finansowa – jedna z ważniejszych w życiu! W końcu zaciągasz to zobowiązanie na kilkadziesiąt lat. Dlatego  to takie ważne, żeby sprawdzić i porównać różne oferty i wybrać najlepszą dla siebie. Nawet jeśli bank przekonuje nas, że to jest najlepsza oferta na świecie, warto to jednak zweryfikować, by nie przepłacić kilkudziesięciu lub kilkuset tysięcy złotych. 

Jeśli nie masz czasu chodzić po bankach osobiście, bardzo polecam Ci kontakt z Sebastianem – bezpłatnie otrzymasz od niego swój indywidualny ranking kredytów hipotecznych, skrojony na miarę Twojej sytuacji i potrzeb.

Często ekspert kredytowy mówi, że wynegocjuje najlepszą ofertę, jeżeli weźmiesz rekomendowany przez bank zestaw dodatkowych produktów – i to jest właśnie cross-selling. Bank ma kilka zestawów takich „gotowych pakietów kredytowych” i doradca nie tyle negocjuje, co przedstawia pakiet 1, 2 lub 3 i wybierasz ten, który Ci bardziej odpowiada.

Nie ma negocjacji bezpośrednich – to jest mit! Wyjątkiem są sytuacje, kiedy masz status super klienta danego banku i zaciągasz kredyt hipoteczny na potężną kwotę. W innych przypadkach te negocjacje są naprawdę bardzo mocno ograniczone.

Bardzo ciekawe pytanie. Tutaj jest kilka niuansów. Po pierwsze – jeżeli jesteś marynarzem, to wiele zależy od tego, w jakiej walucie zarabiasz. W Polsce możesz zaciągnąć kredyt w walucie w której zarabiasz. Czyli jeżeli zarabiasz w innej walucie niż złotówki, to kredyt możesz wziąć tylko w takiej walucie. Problem polega na tym, że w innych walutach są bodajże dostępne dwa banki, które takowego kredytu udzielają i od razu dodam, że to nie będzie najtańszy kredyt.

Druga część pytania – kwestia akceptacji przez bank kontraktu jako formy zatrudnienia. Kiedyś banki przede wszystkim lubiły (i dalej lubią) udzielać kredytów osobom, które są zatrudnione na etacie na umowę o pracę. Ale dzisiaj jest znacznie łatwiej w przypadku innych form zatrudnienia. Prawdopodobnie bank będzie wymagał, żeby ten kontrakt trwał co najmniej 12 miesięcy.

Ostatnia część pytania: nie ma większego znaczenia, czy kupujesz mieszkanie pod wynajem, czy kupujesz je na własne potrzeby mieszkaniowe. Również nie ma znaczenia posiadanie bardzo dużego wkładu własnego. Jeżeli nie masz zdolności albo nie zarabiasz w takiej walucie, jakiej bank oczekuje, to po prostu nie dostaniesz kredytu. Nie ma znaczenia że kupujesz nieruchomość za milion złotych, a chciałbyś tylko 100 tys. zł kredytu i masz 900 tys. zł wkładu własnego. I tak musisz mieć zdolność kredytową na tych 100 tys. zł.

Nie jest to prawda. Polityka cenowa banków jest taka, że kredyt w banku i u pośrednika kosztuje tyle samo. Wyjątkiem może być oferta dla pracowników sektora finansowego. Wtedy możesz liczyć na preferencje w takim banku jak np. PKO BP. Podsumowując – oferty są takie same w banku i u pośrednika.

Natomiast jeżeli chcesz się upewnić, jesteś na rozmowie z jakimkolwiek pośrednikiem i otrzymujesz od niego ofertę i on mówi do ciebie, że to jest najbardziej opłacalna oferta – możesz to potwierdzić z konkretnym bankiem. Pamiętaj, że nie masz obowiązku, żeby z usług takiego pośrednika skorzystać np. jeżeli jesteś z niego niezadowolony.

Zresztą – zdarza się czasem, że ktoś się do mnie zgłasza, a wiem, że kwalifikuje się na ofertę dostępna tylko w banku (dla pracowników branży finansowej). Wtedy po prostu mówię o tym klientowi.

To jest jedno z najważniejszych założeń naszej współpracy. Powiedziałem Sebastianowi jasno: Bardzo chciałbym z tobą współpracować. Ufam ci i chcę mieć pewność, że każda osoba, która przyjdzie do Ciebie, dostanie najlepszy w danych warunkach kredyt. Nawet jeżeli Ty nie zarobisz na tym wcale. Po prostu wierzę w to, że dobra karma powraca i że nawet jeżeli część osób nie weźmie kredytu z pomocą Sebastiana to i tak summa summarum dobra karma powraca i cześć tych klientów z tego skorzysta.

Rozumiem, że chodzi o to, czy ta takie mieszkanie może stanowić “wkład własny” pod kredyt na kolejne mieszkanie? Można spróbować nieruchomość, którą się posiada, potraktować jako wkład własny w przypadku innej nieruchomości. Jest to jednak sytuacja bardzo specyficzna, która wymaga weryfikacji. Obecnie w kilku bankach można coś takiego zrobić, ale co do zasady banki wymagają (właściwie rekomendacja na nich to wymusiła), że wkład własny musi być w formie gotówkowej. Z wyłączeniem działki w przypadku budowy.

Inną opcją może być pożyczka hipoteczna pod zastaw otrzymanego mieszkania. Jeżeli chodzi o taką pożyczkę, to zazwyczaj można otrzymać 70%-80% wartości nieruchomości. Wszystko zależy od oferty banku. Pożyczki hipoteczne są jednak droższe od kredytu hipotecznego (wyższe są m.in. marże). To jest tak naprawdę nieco inny, droższy produkt, ale zawsze jakieś możliwości wyciągnięcia tych pieniędzy z nieruchomości są.

Może zacznę od tej drugiej części czyli “Nie opłaca się brać na więcej niż 20 lat.” Nie można powiedzieć, że się nie opłaca, ponieważ niezależnie, czy bierzesz kredyt na 5, 20 czy 30 lat ponosisz jakieś koszty. Chodzi tylko o to, że przy kredycie na 20 lat, jak to Marcin już jakiś czas temu udowadniał i pokazywał na konkretnych liczbach, zapłacisz w sumie więcej więcej odsetek.

Jeżeli nie było cię stać na kredyt na 20 lat, to trudno mieć pretensje samej do siebie, że wziąłeś kredyt na 30 lat. Ale to wcale nie oznacza, że ten kredyt musisz spłacać przez 30 lat.

Jeżeli sytuacja się zmieni i zwiększy się twoja zdolność kredytowa, to masz dwie możliwości: 1) możesz wnioskować w banku o aneks i skrócenie okresu kredytowania. Następuje wtedy nowa weryfikacja zdolności kredytowej, podpisanie aneksu i skrócenie okresu kredytowania. 2) jeżeli dysponujesz gotówką – możesz dokonywać nadpłat.

Jeszcze uzupełnienie. Jest taka reguła 30/20/20, o której mówię, że oznacza ona kredyt zaciągnięty rozsądnie. Nie więcej niż 30% dochodu netto Twojego lub Twojej rodziny idzie na spłatę raty kredytu, na 20 lat, żeby nie ponosić zbyt wysokich kosztów odsetek i z 20% wkładem własnym, żeby nie ponosić kosztów ubezpieczenia niskiego wkładu.

W kursie Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku dokładnie tłumaczę, w jakich sytuacjach i w jakiej kolejności te ograniczenia można sobie poluzować. Np. w takiej sytuacji kiedy rata nie przekroczy 30% masz 20% wkładu własnego, ale nie mieścisz się w 20 latach nie ma problemu. Możesz wziąć sobie kredyt na 25 lat czy nawet na 30 lat i spokojnie będziesz mogła potem sobie zaoszczędzić na odsetkach dokonując właśnie nadpłat o których piszesz. Jeżeli chciałabyś więcej dowiedzieć się na temat tego, czy opłaca się nadpłacać kredyt hipoteczny, to na blogu jest udostępniony film. To jest jedna lekcja z kursu gdzie dokładnie pokazuję na konkretnych liczbach czy i kiedy opłaca się nadpłacać kredyt hipoteczny.

Bardzo często otrzymuję to pytanie, dlatego poprosiłem Sebastiana Bilskiego i współpracujących z nim doradców o najbardziej aktualne informacje z rynku kredytów hipotecznych:
„Jeżeli chodzi o kwestie IKE/IKZE jako wkładu własnego, to z mojego doświadczenia nie można tego zrealizować w praktyce. Jedyny bank, który w swoich regulacjach ma zapis na temat IKE/IKZE, to BOŚ Bank. Według regulaminu dopuszcza środki zgromadzone na IKE/IKZE jako dodatkowe środki do wkładu własnego, ale nikt z moich współpracowników nigdy nie zrealizował takiej transakcji i sam nie słyszałem o takim przypadku”.

Banki oferują promocje w postaci obniżonego oprocentowania, dla osób, które spełnią określone w ofercie warunki, np. w zamian za skorzystanie z karty kredytowej, albo wpłatę wynagrodzenia w konkretnej kwocie na konto.

Jeżeli zlikwidujemy produkt, albo zobowiązanie, które powzięliśmy na moment podpisywania umowy, aby skorzystać z promocyjnej oferty, bank podniesie nam oprocentowanie.  Jeśli korzystasz z promocji, bank będzie regularnie sprawdzać, czy nadal spełniasz jej warunki – taka weryfikacja będzie odbywać się cyklicznie, przez cały okres określony w umowie. Dlatego zawsze trzeba dokładnie zapoznać się z regulaminem, który określa wszystkie zasady: jaka przysługuje obniżka, jak długo trzeba korzystać z danego produktu i co się stanie, jeśli przestaniemy spełniać warunki promocyjne. 

W niektórych bankach, jeśli przestaniesz spełniać warunki promocji, oprocentowanie zostanie podniesione na stałe i od tej sytuacji nie będzie już odwrotu. Inne banki dopuszczają możliwość powrotu do promocyjnego oprocentowania przy ponownym spełnieniu warunków. Wniosek jest taki – należy bardzo dokładnie zapoznać się z regulaminem i przez wymagany promocją okres pilnować ustalonych warunków. W przeciwnym razie fajna oferta kredytu może zostać zamieniona na droższą, tylko dlatego, że byliśmy nieuważni.

Obecnie żaden bank nie oferuje takiej możliwości. Bardzo wiele kwestii możemy już załatwić zdalnie: przesyłać wymagane dokumenty, wypełnić wniosek elektroniczny w szyfrowanym połączeniu, czy też podczas telekonferencji uzgodnić wszystkie szczegóły umowy. Jednak samo podpisanie umowy kredytu hipotecznego wymaga naszej fizycznej obecności.

Wiele zależy od tego, jaką nieruchomość finansujemy kredytem hipotecznym. Przy budowie domu, bank weryfikuje wartość wykonanych robót. Jeśli Twoim wkładem własnym ma być działka, na której rozpoczynasz budowę – bank na pewno zweryfikuje jej wartość. 

W przypadku nieruchomości nabywanej na rynku wtórnym bank sprawdza, jaka jest cena nieruchomości w akcie notarialnym i porówna ją z kwotą kredytu. Dodatkowo, jeśli z aktu wynika, że Twoja część zapłaty za nieruchomość ma nastąpić po podpisaniu aktu notarialnego – bank poprosi Cię o potwierdzenie dokonania zapłaty.

W sytuajci gdy kupujesz nieruchomość na ryku pierwotnym, dowodem dla banku będzie oświadczenie dewelopera, że sprzedaje lokal za określoną cenę i o tym ile wpłat już otrzymał.

Im większy wkład własny, tym niższa jest kwota kredytu. Dlatego faktycznie można powiedzieć, że wkład własny zmniejsza kwotę kredytu. Zobaczmy to na przykładzie nieruchomości za 500 tys. zł: jeśli posiadasz wkład własny w wysokości 50 tys. zł, to kredyt wyniesie 450 tys. zł, przy wkładzie w wysokości 100 tys. zł, kwota kredytu wyniesie 400 tys. zł, a przy wkładzie 150 tys. zł kredyt będzie równy 350 tys. zł.

Pamiętaj, że im wyższy jest Twój wkład własny, tym tańszy będzie Twój kredyt. Przy wkładzie w wysokości 10% wartości nieruchomości oferta banków będzie znacznie węższa, a całkowity koszt Twojego kredytu będzie wyższy, niż w przypadku wkładu w wysokości np. 20%. Więcej o tym przeczytasz w artykule: Kredyt hipoteczny: Dlaczego 30 lat to kiepski pomysł?

Pożyczka hipoteczna to pożyczka pod zastaw nieruchomości. Aby ją otrzymać, musisz być właścicielem nieruchomości – domu, mieszkania lub działki – nieobjętej kredytem hipotecznym. W przypadku takiej pożyczki środki możesz przeznaczyć na dowolny cel – niekoniecznie na zakup mieszkania czy domu. Niewątpliwym minusem takiej pożyczki, jest to, że jest ona zazwyczaj znacznie droższa niż standardowy kredyt hipoteczny. 

Z kolei środki z kredytu hipotecznego mogą być wydane wyłącznie na zakup lub budowę nieruchomości, a bank będzie wnikliwie sprawdzał, czy wydatkujesz kredyt zgodnie z jego przeznaczeniem. Zazwyczaj kredyt hipoteczny zaciąga się w sytuacji, gdy kupujesz lub budujesz nieruchomość. Istnieje jeden wyjątek – jeśli kupiłeś nieruchomość za własne środki i nie minęło jeszcze 12 miesięcy od daty aktu notarialnego – wówczas możesz wystąpić do banku o kredyt hipoteczny. Będzie to tańsze rozwiązanie niż opisana wyżej pożyczka hipoteczna.

Nie – w bankach, z którymi współpracuje Sebastian, wysokość marży nie zależy od długości okresu kredytowania. Pamiętaj jednak, że dłuższy okres kredytu oznacza, że zapłacisz więcej odsetek, oraz że przez pierwsze lata spłacania kredytu Twoja rata będzie się składała prawie wyłącznie z odsetek. Kapitał do spłaty będzie w tym czasie „stał w miejscu”.

Zdecydowanie polecam Ci kredyt zaciągnięty na krótszy czas. Wydłużenie okresu kredytowania ponad 20 lat mija się z celem, ponieważ wysokość raty w tej sytuacji maleje nieznacznie, a łączne koszty kredytu znacząco rosną. Co więcej – spłacając kredyt w najbardziej popularnych ratach równych – w pierwszych ratach przekazujemy niemal wyłącznie odsetki, a nasze zadłużenie względem banku niemal stoi w miejscu. 

Znam osoby, które 10 lat temu na fali hossy nieruchomościowej brały kredyty na 40 lat. Dziś – po dekadzie przekazywania bankowi solidnych rat – ciągle mają na głowie blisko 90% kapitału do spłaty i trzy dekady spłacania przed sobą.

Jeżeli możesz sobie pozwolić na zaciągnięcie kredytu na 20 lat, bo wysokość raty nie zagraża Twojemu domowemu budżetowi – naprawdę warto wybrać takie rozwiązanie. Różnica w całkowitych kosztach kredytu w kwocie 400 000 zł na okres 20 lat vs na 30 lat wynosi około 50 tys. zł. (dane z września 2021)! Im wyższa kwota kredytu i im wyższe będzie oprocentowanie, tym bardziej kredyt na 30 lat będzie droższy od kredytu na 20 lat. Nie warto przepłacać. Przemyślcie, policzcie i dokonajcie mądrego wyboru!

Jako zagorzały wróg zadłużania się na konsumpcję odpowiadam: oczywiście, najlepiej nie mieć żadnych długów!  Ale jeśli czytasz odpowiedź na to pytanie, zakładam, że chcesz po prostu wiedzieć, czy bank będzie wymagał takich ruchów przed udzieleniem kredytu hipotecznego. W takim ujęciu odpowiedź jest nieco dłuższa.

Bank bada tzw. zdolność kredytową, którą w ogromnym uproszczeniu wylicza sobie według wzoru: Twoje przychody, minus Twoje koszty, minus raty Twoich zobowiązań. To, co zostanie po takich obliczeniach, musi wystarczyć na ratę kredytu hipotecznego. W praktyce wygląda to następująco:  

  • Jeśli posiadane zobowiązania tj. limity i karty kredytowe oraz ewentualne pożyczki gotówkowe są na tyle niskie, że po ich uwzględnieniu i tak wystarczy Ci (w ocenie banku) środków na spłatę raty kredytu hipotecznego – nie musisz zamykać takich zobowiązań (choć ja zdecydowanie to zalecam).
  • Sytuacja się zmienia w momencie, gdy tej zdolności brakuje. Wtedy trzeba spłacić zobowiązania, żeby poprawić swoją zdolność kredytową i otrzymać oczekiwaną kwotę kredytu.


Co jest ważne w takiej sytuacji?

  • Przyznane limity zadłużenia na rachunku bankowym oraz karty kredytowe – nawet jeśli ich aktualnie nie wykorzystujemy – obciążają naszą zdolność kredytową. 
  • Spłata i uzyskanie zaświadczenia o spłacie, szczególnie w przypadku kredytów ratalnych, może trochę potrwać. Warto więc zrobić to z wyprzedzeniem.
  • Zamknięcie karty kredytowej i wydanie zaświadczenia trochę trwa. Jeśli nie mamy tyle czasu, wyjściem może być zmniejszenie dostępnego limitu na karcie kredytowej np. z limitu 20 000 zł na 5 000 zł. Zwykle wystarczy to do zwiększania zdolności kredytowej i zawsze jest rozwiązaniem najszybszym.
  • Spłacenie, zamknięcie lub zmniejszenie limitu zadłużenia w rachunku bankowym nie powinno stanowić problemu. Można to zrobić praktycznie od ręki.

Najbardziej pożądaną grupą klientów przez banki są osoby posiadające umowę o pracę na czas nieokreślony. W przypadku umowy na czas określony niektóre banki w ogóle ich nie akceptują, inne akceptują tylko dla wybranych branż lub sektorów gospodarki (np. sektor publiczny) a inne wymagają, aby taka umowa była zawarta na odpowiednio długi okres np. pół roku czy rok.

Nieliczne banki akceptują dochody na podstawie umowy zlecenia lub umowy o dzieło – w takiej sytuacji trzeba się liczyć z tym, że liczba ofert będzie bardzo ograniczona. W przypadku osób prowadzących własną działalność gospodarczą, większość banków akceptuje tego typu dochody, jednak często polityka banku może wyłączyć niektóre branże (np. gastronomiczną, turystyczną, hotelarską).

Podsumowując, jeśli masz dochody z umowy innej niż umowa o pracę na czas nieokreślony – to najlepiej zapytaj bezpośrednio w banku lub skorzystaj z pomocy Sebastiana, który bezpłatnie stworzy na podstawie Twojej konkretnej sytuacji Twój indywidualny ranking ofert kredytów hipotecznych.

W zdecydowanej większości przypadków nie jest to prawda, bo uzyskasz dokładnie takie same warunki kredytu hipotecznego, niezależnie od tego, czy po kredyt zgłaszasz się bezpośrednio do banku, czy też korzystasz z usług zaufanego pośrednika. 

Nieliczne wyjątki od tej reguły dotyczą na przykład ofert dedykowanych pracownikom sektora finansowego. Jeśli jesteś pracownikiem takiego sektora, to możesz liczyć na preferencje np. w PKO BP. Inny bank – PKO S.A. ma z kolei niższą marżę dla pracowników określonych firm z branży finansowej. I w tych przypadkach, by wziąć kredyt najtaniej, musisz zgłosić się bezpośrednio do banku (pośrednicy nie mają dostępu do ofert dla pracowników branży finansowej). W tych dwóch bankach również pracownicy pozostałych branż mają możliwość uzyskania lepszej oferty, jeśli zgłoszą się bezpośrednio do banku – jednak różnica w ofercie powinna być niewielka i dotyczy indywidualnych przypadków.

I właśnie o tych wszystkich kwestiach uczciwy pośrednik/agent kredytu hipotecznego powinien Cię poinformować. Jeśli oferta, którą może Ci zaoferować, nie jest, w Twoim konkretnym przypadku optymalna i lepsze warunki uzyskasz, składając wniosek bezpośrednio w banku – powinieneś się o tym dowiedzieć. To jest jedno z najważniejszych założeń mojej współpracy z Sebastianem. Dlatego korzystając z jego usług, masz pewność, że uzyskasz pełną informację na temat dostępnych dla Ciebie opcji.

Odpowiedź na to pytanie wymaga poruszenia dwóch kwestii: kiedy bank wypłaca pieniądze i komu je przelewa. Kredyt hipoteczny może być wypłacany jednorazowo albo w transzach. 

  • Z jednorazową wypłatą mamy do czynienia, gdy kupujemy gotową nieruchomość – czy to z rynku wtórnego, czy z rynku pierwotnego. W tej sytuacji pieniądze trafiają prosto na rachunek sprzedającego. 

Wypłata w transzach dotyczy najczęściej kupna nieruchomości na rynku pierwotnym, szczególnie obecnie, gdy popyt na nieruchomości jest duży, gotowych nieruchomości brakuje i kupuje się dziurę w ziemii. Ten typ wypłaty obowiązuje także w przypadku budowy domu. W tym scenariuszu pieniądze są wypłacane w ustalonych wcześniej transzach, a wypłata jest uzależniona zakończeniem konkretnego etapu budowy.

W przypadku wypłaty kredytu w transzach bank uruchamia środki stopniowo, uzależniając wypłatę od postępu samej budowy. Wypłata w transzach dotyczy dwóch sytuacji:

  • zakupu dziury w ziemi – czyli mieszkania z rynku pierwotnego, które jeszcze nie powstało, lub jest jeszcze w budowie,  
  • budowy domu systemem gospodarczym (we własnym zakresie). 

W pierwszym scenariuszu bank wypłaca kredyt na rachunek powierniczy dewelopera – w transzach – w miarę postępów w budowie nieruchomości. W scenariuszu drugim, w przypadku budowy domu systemem gospodarczym – uruchomienie kolejnej transzy będzie poprzedzone potwierdzeniem przez bank, ze poprzednia transza została właściwie przez nas wykorzystana. W tym wypadku środki z kredytu hipotecznego bank przekaże bezpośrednio na Twoje konto.

Ranking kredytów hipotecznych – geneza

Zakup mieszkania lub domu na kredyt to jedna z największych i najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Zaciągamy zobowiązanie w kwocie kilkuset tysięcy złotych i często drugie tyle musimy zapłacić w formie odsetek, opłat, prowizji i składek ubezpieczeniowych. Oferty banków bardzo się różnią i wiele osób – nie mając wystarczającej wiedzy – przepłaca za swoje kredyty. Dla przykładu:

Różnica w całkowitych kosztach kredytu hipotecznego w kwocie 400 000 zł na okres 20 lat 
w listopadzie 2021 wynosi aż 127 226 .

Oznacza to, że wybierając przypadkową ofertę kredytu hipotecznego, możesz słono przepłacić – a to bez sensu. W ten sposób łatwo zaprzepaścić lata żmudnego oszczędzania.

Dlatego właśnie pierwszym kursem, który stworzyłem, jest Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku, który pomaga w mądrym zaciągnięciu kredytu hipotecznego i w zminimalizowaniu jego kosztów. Z kursu skorzystało ponad 3252 osób. Moim zdaniem ten cykl artykułów będzie stanowić dla Was dodatkową pomoc oraz uzupełnienie kursu o aktualne informacje rynkowe.

Najtańszy kredyt hipoteczny – kryteria

Moją intencją jest to, aby w wygodny sposób pomóc Wam w zorientowaniu się, w którym miejscu „znajduje się rynek”. Dzięki temu rankingowi dowiecie się, ile wynoszą marże, jakie są prowizje, jakie dodatkowe warunki należy spełnić w wybranych bankach.

Aby ranking kredytów hipotecznych miał charakter możliwie uniwersalny, został przygotowany przy takich założeniach:

– Kwota kredytu: 400 000 zł
– Okres kredytowania: 20 lat
– Raty: równe
– Poziom wkładu własnego: 20%
– Oprocentowanie: zmienne

Genezę rankingu omówiłem także w tym filmie – kliknij tutaj.

Kredyty hipoteczne 2021 – źródła danych

O pomoc w przygotowaniu rankingu poprosiłem Sebastiana Bilskiego – eksperta kredytowego z ponad 10-letnim doświadczeniem, z którym osobiście współpracuję od lipca 2016 roku. Sebastian zna moje konserwatywne podejście do kredytów hipotecznych i podziela moją ideę, że najlepszy dla klienta jest taki kredyt hipoteczny, który pomoże mu zrealizować marzenie o kupnie mieszkania przy możliwie najniższych kosztach. Zna świetnie zawartość mojego kursu i pomagał mi w kompletowaniu informacji.

Ustaliliśmy z Sebastianem, że naszą współpracę oprzemy na zasadzie: Win – Win – Win:

  • Win #1 – wszyscy moi Czytelnicy otrzymują za darmo wartościowe, sprawdzone i rzetelne informacje o aktualnej ofercie kredytów hipotecznych, a także odpowiedzi Sebastiana w komentarzach pod comiesięcznym rankingiem kredytów hipotecznych;
  • Win # 2 – możliwe, że ktoś z Czytelników zainteresowanych kredytem hipotecznym skontaktuje się z Sebastianem prywatnie; jeśli taki Czytelnik zaciągnie kredyt hipoteczny z jego pomocą, Sebastian zarobi standardową prowizję od wybranego przez klienta banku;
  • Win # 3 – w zamian za promocję na moim blogu – jeśli faktycznie ktoś z Czytelników skorzysta z pomocy Sebastiana – to część otrzymanej od banku prowizji trafi od Sebastiana do mnie.

Piszę o tym bardzo otwarcie, ponieważ dbam o pełną transparentność moich działań. Pracuję również obecnie nad nieco większym projektem strony internetowej z listą „prześwietlonych” przeze mnie ekspertów kredytowych. Ale o tym napiszę za kilka miesięcy, gdy wszystko będzie na ukończeniu.

Kredyt hipoteczny – koszty

Dlaczego porównanie ofert kredytów hipotecznych to nie taka prosta sprawa? Z kredytem hipotecznym wiążą się takie koszty:

1. Koszt odsetek (czyli suma odsetek, które zapłacisz bankowi w całym okresie kredytowania przy aktualnym oprocentowaniu kredytów hipotecznych)
2. Prowizja przygotowawcza
3. Opłata za wycenę
4. Ubezpieczenie pomostowe
5. Ubezpieczanie nieruchomości (cesja na bank)

Tych 5 kategorii spotkacie praktycznie zawsze. Ponadto mogą również wystąpić:

6. Ubezpieczenie na życie
7. Ubezpieczenie od utraty pracy
8. Koszty dodatkowych produktów (rachunków, kart kredytowych, czy – strzeżcie się tego, jak ognia – produktów inwestycyjnych, które mają rzekomo pomóc w szybszym spłaceniu kredytu )

Dlatego właśnie bezpośrednie porównanie pomiędzy sobą kredytów hipotecznych jest dosyć trudne, ponieważ wymaga uwzględnienia kompletu tych kosztów. Z Twojego punktu widzenia nie ma przecież znaczenia, czy płacisz 500 zł odsetek, 500 zł prowizji czy 500 zł składki ubezpieczeniowej. Bez względu na „etykietę” pięć stów wyfrunie z Twojej kieszeni, dlatego trzeba uwzględniać komplet kosztów.

Kredyt hipoteczny – kalkulator rat i wszystkich kosztów

Przypomnę, że dla osób, które chcą zaoszczędzić na kredycie hipotecznym, przygotowałem kurs online Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku z kalkulatorem uwzględniającym wszystkie koszty kredytu oraz dającym możliwość symulowania nadpłat kredytu i innych opcji:

Kurs hipoteczny - kalkulator kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny – na co zwrócić uwagę?

Oferta kredytu hipotecznego ofercie nierówna. Do kluczowych parametrów kredytu hipotecznego należą m.in.:

– cel kredytu (mieszkanie rynek pierwotny, rynek wtórny, budowa systemem gospodarczym),
– rodzaj zabezpieczenia (dom, mieszkanie z KW , spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu , dom energooszczędny),
– kwota kredytu (tak, tak – wysokość kwoty kredytu ma wpływ na ranking – sam byłem zdziwiony )
– wysokość wkładu własnego (to widać w dzisiejszym wpisie),
– liczba kredytobiorców,
– posiadane aktywa/ segment klienta VIP/Standard,
– zdolność kredytowa,
– wiek kredytobiorców,
– źródło dochodów (umowa o pracę, działalność gospodarcza, umowa zlecenie, umowa o dzieło).

Jak należy to rozumieć?

Otóż może się okazać, że w Twoim konkretnym przypadku najlepsza może być oferta , która w ogóle nie została uwzględnia w naszym zestawieniu, gdyż Twoja sytuacja i parametry wymienione powyżej są inne. Zwróć proszę uwagę, że pokazujemy tylko 6 najlepszych kredytów hipotecznych, a dostępne jest kilkadziesiąt. Mówiąc krótko –  to co jest najlepsze i dostępne  dla Twojego “kolegi”, nie zawsze będzie dostępne i najtańsze dla Ciebie.

Skontaktuj się z Sebastianem

» Przewiń do formularza kontaktowego

poprzedni ranking – październik 2021