Który kredyt hipoteczny jest najlepszy w październiku 2021? Sprawdź, w których bankach kredyty są najtańsze, a w których najdroższe. Oto rzetelny ranking kredytów hipotecznych, zawierający szczegółowy wykaz najważniejszych parametrów. Pobierz plik PDF z zestawieniem najlepszych ofert oraz informacjami na temat wymagań banków oferujących najbardziej opłacalne kredyty hipoteczne. Oto ranking kredytów hipotecznych październik 2021.

Jeśli chcesz pominąć część opisową i od razu przejść do najtańszych ofert:
Jeśli chcesz skontaktować się z ekspertem kredytowym – Sebastianem Bilskim:

Ranking kredytów hipotecznych – kryteria 

Nasz ranking kredytów hipotecznych powstaje w oparciu o ponad 90 ofert z 9 ogólnopolskich banków:

Kredyt mieszkaniowy w Alior Bank - warunki

8 ofert

Kredyt mieszkaniowy BNP Paribas oferta

Kredyt mieszkaniowy Citi Handlowy

Kredyt mieszkaniowy ING

Kredyt mieszkaniowy mBank

Kredyt mieszkaniowy Millenium

Kredyt mieszkaniowy Peako S.A.

15 ofert

Kredyt mieszkaniowy PKO Bank Polski

Kredyt mieszkaniowy Santander

 
Chcemy, żeby nasz ranking kredytów hipotecznych był maksymalnie rzetelny, dlatego oferty bankowe zostały uporządkowane według kolejności: od najniższego do najwyższego całkowitego kosztu kredytu. Dlaczego nie według wysokości raty? Dlatego, że każdy pieniądz wypływający z Twojej kieszeni to koszt! Co z tego, że rata Twojego kredytu mieszkaniowego będzie niższa, jeśli słono zapłacisz za inne elementy umowy kredytowej: prowizje czy drogie ubezpieczenia?
 
Zobacz – różnica między najtańszym a najdroższym kredytem w naszym rankingu kredytów hipotecznych październik 2021 wynosi aż 131 069 zł (kredyt na 400 tys zł, na 20 lat z 20% wkładem własnym)! Naprawdę warto poświęcić chwilę i zorientować się, gdzie najtaniej zaciągniesz kredyt hipoteczny, a w których bankach po prostu przepłacisz. Jeśli tego nie zrobisz, możesz zaprzepaścić lata żmudnego oszczędzania.
Więcej o tym jak ranking jest tworzony, dlaczego powstał, jak z niego korzystać przeczytasz TUTAJ.
 

Oto najnowszy ranking kredytów hipotecznych PAŹDZIERNIK 2021

Aby ułatwić Wam porównanie ofert różnych banków, ten ranking kredytów hipotecznych przygotowuję w oparciu o parametry kredytu, zbliżone do tych, które są najczęściej wybierane.

PARAMETRY RANKINGU kredytów hipotecznych

– Kwota kredytu: 400 000 zł
– Okres kredytowania: 20 lat
– Raty: równe
– Wkład własny: 20%
– Oprocentowanie: zmienne

Dodatkowo poniżej znajdziecie rankingi analogicznych kredytów:

» kredyt ze stałą stopą

» kredyt na 30 lat

» kredyt z minimalnym wkładem własnym 10%

Możecie też sprawdzić, gdzie uzyskacie kredyt najszybciej:

» RANKING Gdzie najszybciej uzyskasz kredy hipoteczny?

Jeżeli mieliście jednak okazję skorzystać z mojego kursu Kredyt hipoteczny krok po kroku, to znacie z pewnością promowaną przeze mnie regułę 30/20/20. Chciałbym bardzo wyraźnie podkreślić, że reguła jest jak najbardziej aktualna, a to, że pokazuję ranking z kredytami na 30 lat, a dziś nawet dodatkowo pokażę kredyty z wkładem własnym na 10%, w żaden sposób nie oznacza odejścia od tej reguły!!! Zaciągając kredyt na 30 lat lub z wkładem własnym tylko 10% zapłacisz znacząco więcej.

Podkreślę, że JEDYNYM KRYTERIUM, które powoduje, że dany bank jest wyżej lub niżej w rankingu jest SUMA KOSZTÓW. Im mniej oddamy pieniędzy do banku, tym wyżej dana oferta znajduje się w rankingu.

Kredyt hipoteczny na 20 lat – najtańsze oferty – wkład własny 20%, oprocentowanie zmienne

6 najtańszych ofert kredytu hipotecznego na 20 lat w październiku 2021 r.

Pamiętaj, że Twoja indywidualna sytuacja kredytowa może być inna. Dlatego jeżeli chcesz otrzymać swój indywidualny ranking kredytów hipotecznych – napisz do Sebastiana. Bezpłatnie przygotuje dla Ciebie zestawienie kredytów mieszkaniowych skrojonych na miarę Twoich potrzeb. Otrzymanie takiego rankingu nic nie kosztuje i nie stanowi żadnego zobowiązania z Twojej strony.

Kredyt hipoteczny na 30 lat najtańsze oferty – wkład własny 10%, oprocentowanie zmienne

Kredyt hipoteczny w którym banku październik 2021, LTV 90%, 30 lat

Kredyt hipoteczny na 30 lat najtańsze oferty – wkład własny 20%, oprocentowanie zmienne

Najkorzystniejszy kredyt hipoteczny na 30 lat 6 najtańszych ofert we Październiku 2021 r.

Kredyt hipoteczny na 20 lat najtańsze oferty – wkład własny 20%, oprocentowanie stałe

Ranking kredytów ze stałym oprocentowaniem październik 2021 r., 20 lat, wkład własny 20 procent

Kredyt hipoteczny na 20 lat najtańsze oferty – dochody 4 500 zł netto, wkład własny 20%, oprocentowanie zmienne

Ranking kredytów hipotecznych dla zarobków 4500 zł netto miesięcznie - październik 2021 r.

O założeniach rankingu przeczytasz więcej tutaj.

Gdzie najszybciej uzyskasz kredyt hipoteczny?

Gdzie najszybciej uzyskamy kredyt hipoteczny? W niektórych przypadkach liczyć może się nie tylko sama cena kredytu hipotecznego, ale też tempo rozpatrywania naszego wniosku przez bank. No bo co z tego, że znajdziemy jakąś nieruchomość w okazyjnej cenie, jeżeli za chwilę zniknie nam ona sprzed nosa, bo bank rozpatruje nasz wniosek przez kilka miesięcy. I nie chodzi mi absolutnie o to aby namawiać na szybkie branie kredytu bez właściwej analizy. Na takie ustępstwo nigdy się nie zgodzę, ale mimo wszystko – warto wiedzieć jak długo czeka się teraz na rozpatrzenie wniosku i przyznie kredytu. Ten ranking jest sporządzony w oparciu o wnioski składane przez zespół Sebastiana. Pamiętaj, że sytuacja kilka dni później może się różnić bo np. bank, który długo rozpatruje wnioski wprowadzi usprawnienia.

W którym banku najszybciej dostanę kredyt hipoteczny
Subiektywny ranking sporządzony na podstawie obecnie składanych wniosków przez zespół Sebastiana. Stan na 1 października 2021 r. Pamiętaj, że sytuacja kilka dni później może się różnić.

Sprawdź, który kredyt hipoteczny najtańszy w Twojej sytuacji?

Ranking kredytów hipotecznych, który tutaj prezentujemy, przygotowujemy bardzo rzetelnie.  Aby był on obiektywny, kierujemy się wyłącznie sumą kosztów kredytu, by jak najmniej pieniędzy wyszło z Twojej kieszeni do banku. Nie promujemy żadnego konkretnego banku. Sprawa jest prosta: im niższy koszt kredytu, tym lepsze miejsce w rankingu.

Ale w Twojej konkretnej sytuacji ranking może wyglądać trochę inaczej. Dlaczego? Bo zmiana pewnych kluczowych parametrów może istotnie zmieniać kolejność poszczególnych ofert. Np. niektóre oferty dostępne są wyłącznie dla osób posiadających umowę o pracę, zarabiających więcej niż 10 tys zł czy będących klientami banku przez wiele miesięcy. Dlatego jeżeli chcesz otrzymać swój indywidualny ranking kredytów hipotecznych – napisz do Sebastiana, korzystając z poniższego formularza. Sebastian przygotuje dla Ciebie zestawienie kredytów mieszkaniowych, skrojonych na miarę Twojej indywidualnej sytuacji. Za taką kalkulację Sebastian nie pobiera żadnego wynagrodzenia, a otrzymanie indywidualnego rankingu nie stanowi żadnego zobowiązania z Twojej strony, aby korzystać z usług Sebastiana.

Czy naprawdę stać Cię na kredyt hipoteczny?

Rynek kredytów hipotecznych i rynek nieruchomości są już bardzo mocno rozgrzane, dlatego – oprócz publikacji samego rankingu – chciałbym wysłać do was już na samym wstępie bardzo solidne ostrzeżenie. Obecna sytuacja rynkowa coraz bardziej przypomina mi rok 2007. Nieruchomości są bardzo drogie, a kredyty bardzo tanie. Pamiętajcie, proszę, że wraz ze wzrostem stóp procentowych raty kredytów hipotecznych pójdą wyraźnie w górę. Rosnąca inflacja, która według szybkiego szacunku GUS w poprzednim miesiącu wyniosła już 5,8 proc., zwiększa prawdopodobieństwo takich podwyżek.

Dlatego pod żadnym pozorem nie zadłużajcie się pod kurek i przed zaciągnięciem kredytu upewnijcie się, że będzie was stać na spłacanie rat o co najmniej kilkaset złotych wyższych. W rankingach pokazujemy z Sebastianem, gdzie najtaniej zaciągniesz kredyt, w którym banku zapłacisz najniższą marżę, a gdzie unikniesz prowizji. Jeżeli jednak zaciągniesz nawet najtańszy kredyt, który będzie jednak zbyt wysoki, w stosunku do twoich możliwości finansowych – popełniasz błąd. Bardzo Cię proszę, weź sobie to ostrzeżenie do serca i na spokojnie wszystko przelicza.

Osoby, które mnie znają wiedzą, że jestem wielkim wrogiem wszelkich kredytów i pożyczek konsumenckich. Jedynym wyjątkiem jest kredyt hipoteczny, bo pozwala nam kupić nieruchomość, która – o ile dokonamy dobrej i mądrej transakcji – ma szansę zyskać na wartości w czasie i pomaga też unikać kosztów najmu. Ale marzenie o zakupie mieszkania trzeba zrealizować rozsądnie i najtańszym możliwym kosztem. Bo przecież z kredytem hipotecznym wiążemy się na wiele lat.

Ożywienie na rynku kredytów hipotecznych

No dobrze. Mam nadzieję, że to ostrzeżenie jest jasne, więc teraz połączymy się już z Sebastianem Bilskim. Cześć Sebastian.

Cześć, witam Cię serdecznie.

Sebastian Bilski od ponad 3 lat pomaga mi w przygotowywaniu rankingów kredytów hipotecznych, a sam od ponad 15 lat działa na rynku finansowania nieruchomości. W poprzednim rankingu pochwalił się, że przez te ostatnie lata pomógł ponad czterem tysiącom osób. Sebastian – czy możesz powiedzieć, ile osób zgłosiło się do Ciebie z prośbą o konsultację w sprawie kredytu hipotecznego w samym tylko wrześniu?

Tak, oczywiście, jeżeli chodzi o ilość formularzy kontaktowych, które wpłynęły do mnie we wrześniu, to było to ponad 250 sztuk.

Indywidualny ranking kredytów hipotecznych – czas oczekiwania

Czyli również tutaj widać spore ożywienie. Powiedz, jak szybko teraz można liczyć na odpowiedź od Ciebie, jeżeli ktoś skorzysta z formularza kontaktowego zamieszczonego pod tym rankingiem.

Jeżeli chodzi o nas, to mimo takiej dużej liczby zapytań, nic się nie zmieniło – klientów z tego formularza traktujemy priorytetowo. Kontakt z naszej strony jest nie później, czy nie dłużej niż w ciągu 24 godzin. Oczywiście wyłączając weekendy i dni świąteczne, ale robimy naprawdę wszystko, żeby możliwie jak najszybciej skontaktować się z klientami i rozwiać ich wątpliwości, odpowiedzieć na pytania oraz przygotować zestawienia

Jeszcze doprecyzuję, że Twoja centrala i taki podstawowy zespół, który obsługuje wszystkie zapytania, jest w Bydgoszczy, ale działacie w całej Polsce.

Tak nasza centrala, jak to ładnie określiłeś, dziś jest w Bydgoszczy, natomiast mamy zespół 80 osób – sprawdzonych, rekomendowanych doradców, którzy pomagają nam w finalizacji całego procesu kredytowego, a przede wszystkim pomagają klientom w całym tym procesie kredytowym.

Indywidualny ranking kredytów hipotecznych – gwarancja jakości

Gdy zaczynaliśmy tę naszą współpracę – już ponad trzy lata temu – warunkiem tego, żebyśmy wspólnie robili te rankingi, było to, że wszystkie osoby z mojego bloga będą trafiały do swoich doradców i Ci doradcy mają wyszukiwać dla nich takie kredyty, które w sytuacji danej konkretnej osoby będą możliwie najtańsze. Pod żadnym pozorem nie będą to takie kredyty, gdzie najwięcej zarobi doradca – czyli to musi być zupełnie inne kryterium. Więc powiedz, w jaki sposób dbacie o to, żeby tak właśnie było.

Przede wszystkim eksperci kredytowi, z którymi współpracujemy, to doświadczone osoby. Rekrutujemy ich w odpowiedni sposób. Mało tego – cały czas monitorujemy jakość obsługi klienta, w jaki sposób jest przeprowadzana komunikacja, jakie są wrażenia klientów. Powołaliśmy nawet specjalną komórkę organizacyjną, która to sprawdza, żebyśmy mieli absolutną pewność, że osoby, które rekomenduję, są godne zaufania, a ich styl pracy i proces pracy jest zgodny z tym, o czym Ty, Marcin, mówisz.

Indywidualny ranking kredytów hipotecznych – jak to wygląda w praktyce

Warunkiem tej naszej współpracy i wspólnych publikacji rankingu, gdy zaczynaliśmy trzy lata temu, było to, że moi Widzowie i Czytelnicy uzyskają rzetelną poradę, a ekspert z Twojego zespołu, jeżeli ktoś zdecyduje się na taką współpracę, będzie im polecał taki kredyt, który w sytuacji danej osoby będzie jak najtańszy, a nie np. taki, na którym doradca najwięcej zarobi. Powiedz, jak to wygląda w praktyce – jak wygląda taka konsultacja.

Już w czasie tego pierwszego kontaktu jesteśmy w stanie przygotować indywidualne zestawienie ofert kredytowych pod względem atrakcyjności cenowej. Jesteśmy w stanie również sprawdzić i porównać pewne kwestie, które są istotne z punktu widzenia kredytu. Chodzi tutaj przede wszystkim o dostępność kredytową w kontekście rodzajów dochodów. Kolejna ważna rzecz, to jest kwestia czasu realizacji kredytu przez banki – więc te wszystkie aspekty bierzemy pod uwagę.

Zgłaszają się do nas również klienci np. z sektora finansowego. My wiemy, że nie jesteśmy w stanie im zaproponować najlepszej oferty, dlatego pomagamy im, jak możemy, odsyłając ich do banków, wiedząc, że my na tym nic nie zarobimy, ale klienci w danym banku będą mieli lepszą ofertę. Myślę, że tutaj nie zdradzę tajemnicy, ale Marcin kilku Twoich klientów kolegów zgłosiło się do mnie i właśnie odesłałem ich bezpośrednio do banków, wiedząc, że tam dostaną ofertę lepszą niż mieliby przez nasze pośrednictwo.

Aktualności z rynku kredytów hipotecznych 

Sebastian, to za chwilę zaprezentujemy najtańsze oferty kredytów mieszkaniowych, zaciąganych na 20 i 30 lat z wkładem własnym 20% i 10%, ze stopą stałą i zmienną, ale zanim przejdziemy do tych ofert, to chciałbym porozmawiać z Tobą o tym, jak obecnie wygląda sytuacja na rynku kredytów hipotecznych – bo ceny mieszkań cały czas idą w górę, koszty budowy są na najwyższym poziomie od lat, więc jakie w związku z tym problemy zgłaszają Twoi klienci.

Problemów w tym obszarze jest co najmniej kilka. Pierwsza kwestia, to jest wkład własny. Ceny nieruchomości rosną. Wkład własny wymagany przez banki to przypomnę – 10, bądź 20%. To powoduje, że trzeba mieć większą gotówkę. To jest jedno zagadnienie. Drugie zagadnienie, to jest kwestia zdolności kredytowej. Jeżeli mówimy, chociażby o oprocentowaniu stałym, te kredyty są trochę droższe, a co za tym idzie, zdolność kredytowa jest mniejsza. Po trzecie, problemem jest mentalne podejście klientów do kupna nieruchomości. Te ceny tak szybko się zmieniają, że klienci mają pewną blokadę, bo wiedzą, że np. nieruchomość kosztuje 400 tysięcy, ale jak przychodzi do transakcji, to nagle ktoś mówi: ale ja chcę 450 tysięcy. Więc to są takie bariery, które klientów trochę trzymają.

Wreszcie cały segment kredytów budowlanych i budowlano-hipotecznych. Tam klienci już się zgłaszają do nas, bo szalejące ceny materiałów budowlanych i koszty ekip budowlanych tak mocno im drenowały kieszenie, że oni już wiedzą, że nie zepną się ze swoimi budżetami. Szczególnie jeżeli te kredyty były zaciągane rok temu. Więc oni już mają takie poczucie, że na coś im w którymś momencie nie starczy i albo będą musieli sięgnąć do swojej kieszeni – jeżeli jeszcze mają gdzie sięgać – albo zwrócić się do swojego banku, żeby zwiększyć kwotę kredytu, co niestety nie zawsze się udaje. No i trzecia opcja to przejścia do innego banku, które automatycznie zwiększają kwotę kredytu. Więc to są też te tematy, które w tej chwili są bardzo na tapecie.

To już faktycznie zaczyna wyglądać wszystko niepokojąco, więc ja jeszcze raz apeluję o spokój, o zdrowy rozsądek, o to, żeby wszystko na spokojnie policzyć, nie dać się wpędzić w owczy pęd, tylko dokładnie policzyć, jakie są nasze możliwości finansowe.

Zmiany w sposobie obliczania zdolności kredytowej

No właśnie, Sebastian, powiedz odnośnie tych możliwości finansowych. Co się zmieniło w zakresie wyliczania przez banki zdolności kredytowej.

Jeżeli chodzi o kwestię zmiany zdolności kredytowej, którą banki stosują, no to przede wszystkim rekomendacja S2, która weszła od lipca – ona zmieniła sposób liczenia zdolności, w tym sensie, że wymusiła na bankach liczenie zdolności kredytowej tak, jakby kredyt miał być na 25 lat, a nie 30 – jak wnioskują klienci.

Oczywiście cały czas, gdzieś z tyłu głowy, są ograniczenia dochodowe związane z akceptacją poszczególnych źródeł dochodu – umowa zlecenie i umowa o dzieło. Część banków akceptuje, ale w części banków nie jest to nadal akceptowane. Umowy o pracę na czas określony – bo np. Santander nie akceptuje cały czas umów na czas określony – z pewnymi wyjątkami.

Wreszcie, w kwestii zdolności kredytowej jest jeszcze sporo takich niuansów związanych z wysokością dochodów. Chodzi o proporcję w tych dochodach części stałej wynagrodzenia i części premierowej. Wielu klientów tak zarabia. Kiedy ich pytam, mówią, że zarabiają 5 tysięcy, a jak przychodzi co do czego, to owszem – on zarabia 5 tysięcy – tyle ma w portfelu, ale struktura tego dochodu wygląda tak, że zarabia 3 tysiące podstawy i 2 tysiące premii. I tu ciekawostka – okazuje się, że dla jednego z banków to on nie zarabia 5 tysięcy, tylko zarabia 4 tysiące 200 – bo bank stosuje taki bufor na część premierową, że np. nie może stanowić więcej niż 40% podstawy. Ale to i tak jest lepiej, niż jeszcze parę miesięcy temu.

Kredyt hipoteczny a Nowy Ład

Wreszcie kwestia działalności gospodarczej. Sam jestem przedsiębiorcą, więc żywo jestem tym tematem zainteresowany. Każdy bank inaczej liczy tę zdolność kredytową, ale szczególnie w kontekście Nowego Ładu. Ten temat jest bardzo na topie – oglądam wiele filmików na temat optymalizacji podatkowej, co można zrobić, czego nie można, czy zmienić formę działalności gospodarczej z jednoosobowej działalności gospodarczej, może na ryczałt, a może na spółkę z o.o. albo jakąkolwiek inną. To wszystko powoduje, że jeżeli nic się nie zmieni w kontekście podejścia banków do tego zagadnienia, to przedsiębiorcy w przyszłym roku będą mieli problem – szczególnie jeżeli zastosują tutaj sugerowane kwestie optymalizacji podatkowej. W takiej sytuacji mogą mieć problem z kredytem, bo po prostu bank nie będzie tych dochodów akceptował.

 

Poruszyłeś temat Nowego Ładu – a Nowy Ład to przecież także program Mieszkanie bez wkładu własnego, gdzie wkład własny ma być zastąpiony gwarancją BGK. I z jednej strony, to może pomóc niektórym osobom, których problemem jest brak wkładu własnego przy dobrych dochodach, ale to w żaden sposób nie poprawia zdolności kredytowej. Trzeba będzie zaciągnąć wyższy kredyt i jednak spłacać raty od wyższej kwoty – bo przecież na część gwarantowaną przez Bank Gospodarstwa Krajowego trzeba również będzie posiadać zdolność kredytową. Zauważyłeś zainteresowanie wśród swoich klientów tym programem?

Coraz częściej klienci w pytaniach odnoszą się do tego, że będą mieli wkład własny, który pochodzi właśnie z Nowego Ładu. Niestety nie ma w tej chwili – poza informacjami politycznymi – w tym zakresie żadnych wytycznych ze strony banków. Nie ma procedur, ani wskazówek, jak to w ogóle będzie funkcjonować. Nie mamy żadnych informacji jeszcze w tym zakresie, więc wiemy, że coś ma być, ale technicznych wytycznych na razie żadnych.

 Jasne – prace nad nowym układem trwają i jak tylko będą bardziej zaawansowane, to na pewno zrobimy na ten temat zupełnie osobny odcinek.

 Kredyt hipoteczny – gdzie najszybciej?

Wspominałeś mi także o tym, że część klientów rezygnuje z kredytu, bo np. ktoś sprzątnął im nieruchomość sprzed nosa albo, że sprzedający podwyższył nagle już ustaloną cenę. I w tym kontekście ważne jest również to, jak długo czeka się teraz na kredyt hipoteczny. I gdybyś miał sporządzić taki swój subiektywny ranking banków, w których kredyt uzyska się najszybciej, to jakie to byłyby banki

Tutaj bez wątpienia na czele peletonu byłby bank Millenium. Szczególnie jeżeli ktoś kupuje mieszkanie na rynku wtórnym i ma dochody tylko z umowy o pracę – bo to jest warunek tej oferty, czyli tego szybkiego procesu kredytowego. W takim wypadku załatwić kredyt w 9 dni roboczych – to jest w tej chwili lider. Pozostałe banki nie są tak skuteczne w tym zakresie. Czas rozpatrywania wniosków w innych, równie szybkich – w mojej ocenie – bankach jest trochę dłuższy. Chodzi mi tutaj o PKO BP, mBank i BNP Paribas.

No i na końcu tego peletonu jest bank Santander, w którym mamy pewną taką sprzeczność, bo z jednej strony jedna z najlepszych ofert, pod względem atrakcyjności cenowej, ale jeżeli chodzi o czas realizacji kredytu, to jest totalna porażka. Nie ma nic bardziej frustrujące dla klienta, ale też dla osób takich, jak ja – które pomagają w uzyskaniu kredytu – niż czekanie trzy miesiące za decyzją kredytową. Po prostu przy rynku wtórnym albo nawet przy deweloperskim, nie sposób tak długo czekać na decyzję. Klienci w wielu przypadkach – nawet zaryzykuję stwierdzenie, że pewnie w 80% przypadków – już nie doczekają decyzji z tego banku. Dlatego w tej chwili szybkość działania ze strony banków jest jednym z kluczowych elementów.

Ja namawiam bardzo również do tego, żeby wszystko na spokojnie przeliczyć i żeby w miarę możliwości nie podejmować takich decyzji, które wymagają pośpiechu. Wiem oczywiście, że to jest trudne, biorąc pod uwagę sytuację na rynku nieruchomości, ale szczególnie przy tak rozgrzanym rynku warto sobie zadać pytanie, czy na pewno nie przeszarżowaliśmy z naszą decyzją.

Kredyt hipoteczny – pytania i odpowiedzi

Poniżej znajdziecie najczęstsze pytania na temat kredytu hipotecznego:

Banki mają obowiązek oferowania kredytów z oprocentowaniem stałym. Warto jednak pamiętać, że jest to oprocentowanie „okresowo stałe” – czyli nie obowiązuje w całym okresie trwania kredytu, a jedynie przez określoną w umowie kredytowej liczbę lat. Znakomita większość banków oferuje oprocentowanie stałe tylko na okres pierwszych 5 lat (nieliczne banki – na pierwszych 7 lat). 

Co się będzie działo po tych 5-7 latach? To zależy od banku. Część banków automatycznie zmienia oprocentowanie na zmienne, a inne – proponują oprocentowanie stałe na kolejne 5 lat i dopiero gdy taką propozycję odrzucimy, zamieni oprocentowanie kredytu na stopę zmienną.

Oprocentowanie stałe mogą również wybrać osoby, które już kredyt zaciągnęły. Banki są zobowiązane przygotować ofertę kredytu oprocentowanego stałą stopą również dla dotychczasowych klientów, dlatego jak najbardziej jest taka możliwość. Przed podjęciem ostatecznej decyzji o zmianie kredytu, koniecznie policz w dobrym kalkulatorze kredytu hipotecznego, czy to Ci się opłaci.

Na to pytanie nie da się jednoznacznie odpowiedzieć. Wynik zależy od tego, jak w ciągu najbliższych 5 lat będą się kształtować stopy procentowe i wysokość WIBOR-u. Niestety, nie jesteś w stanie przewidzieć przyszłości. Przy obecnym poziomie stóp procentowych, oferty kredytów z oprocentowaniem stałym są znacznie droższe od tych oprocentowanych stopą zmienną. O ile więcej zapłacimy za potencjalny „spokój” na 5 kolejnych lat? 

Oprocentowanie kredytów ze stopą stałą jest wyższe od 1 do 2% p.a., co przy kredycie zaciągniętym na 400 tys. zł oznacza koszt od 20 do 40 tys. zł. To uproszczone wyliczenia, ale nieźle pokazują różnicę w kosztach. Czy to oznacza, że kredyt z oprocentowaniem stałym to kicha? Absolutnie nie należy wyciągać takiego wniosku! Stopy procentowe są obecnie na bardzo niskim poziomie i nie ma żadnej gwarancji, że na tym poziomie zostaną. 

Jeżeli jednak  stopy procentowe zaczną rosnąć, to każdy wzrost będzie powodował, że atrakcyjność kredytu z oprocentowaniem zmiennym versus kredyt z oprocentowaniem stałym będzie coraz mniejsza. Im większy wzrost WIBOR i im szybciej on nastąpi, tym korzystniej wygląda kredyt oprocentowany stałą stopą. Co ja bym zrobił gdybym dzisiaj zaciągał kredyt hipoteczny? Rozważyłbym czy znaczący wzrost oprocentowania (o np. 3% i powyżej) zagroziłby mojemu budżetowi domowemu. Jeśli tak, to poważnie rozważyłbym ofertę z oprocentowaniem stałym. Ale, czy taka decyzja okaże się opłacalna, dowiemy się dopiero po fakcie, czyli za 5 lat.

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego na budowę domu jest nieco bardziej skomplikowane, niż uzyskanie kredytu na zakup mieszkania. Najważniejsza różnica dotyczy wymagań formalno-prawnych. Osoba zaciągająca kredyt na budowę domu musi być właścicielem działki, mieć prawomocne pozwolenie na budowę, posiadać projekt, kosztorys i wycenę rzeczoznawcy.

Najbardziej typowa sytuacja to taka, gdzie mamy działkę i pieniądze na rozpoczęcie budowy: stan surowy otwarty, lub stan surowy zamknięty – różnie to wygląda. Kiedy najlepiej wnioskować o kredyt hipoteczny? Nie ma tutaj jednej, prawidłowej odpowiedzi. Wszystko zależy od konkretnej sytuacji. 

Jeżeli mamy stabilną sytuację finansową i dobrą zdolność kredytową – najpewniej uzyskamy kredyt bez większych problemów. Jednak istnieje ryzyko, że wydamy nasze środki, a zmianie ulegnie nasza sytuacja życiowa: urodziło się dziecko, zmienił się pracodawca lub rodzaj umowy. W takiej sytuacji bezpieczniejszą opcją jest rozpoczęcie procesu kredytowego równocześnie ze startem budowy. Dzięki temu możemy zapewnić sobie finansowanie na całość inwestycji. 

Warto też pomyśleć o tym, by nasze własne środki zostawić jako bufor (tym bardziej że koszty budowy mogą się zmienić lubmożemy je źle oszacować). Następnie zaciągamy kredyt hipoteczny na kwotę, która pozwoli na spokojne dokończenie budowy. Jeżeli pieniędzy zabraknie – możemy spokojnie dokończyć budowę, korzystając z naszego buforu.

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym różni się w kilku aspektach:

  • w sposobie wypłaty kredytu,
  • w czasie potrzebnym na uzyskanie wpisu do hipoteki,
  • w dodatkowych kosztach ubezpieczenia pomostowego, które musisz ponieść. 

Rynek pierwotny i wtórny – sposób wypłaty kredytu

W przypadku kupna mieszkania na rynku wtórnym, po podpisaniu aktu notarialnego bank wypłaca Twój kredyt sprzedającemu, a Ty od następnego miesiąca płacisz raty kapitałowo-odsetkowe. Czyli od tego momentu zaczynasz spłacać kapitał. 

Jeśli kupujesz mieszkanie na rynku pierwotnym, szczególnie gdy jest to tzw. „dziura w ziemi” – bank wypłaca kredyt w transzach, w zależności od stanu zaawansowania budowy oraz Twojej umowy z deweloperem. Ten proces może potrwać nawet 24 miesiące! To ważne, ponieważ po otrzymaniu pierwszej transzy kredytu, już w następnym miesiącu zaczynasz spłacać odsetki od wypłaconej transzy. Płacisz wyłącznie odsetki tak długo, dopóki nie wypłacisz całego kredytu. A to może trwać nawet 2 lata – wszystko zależy od stanu zaawansowania budowy i konkretnej umowy z deweloperem.

Rynek pierwotny i wtórny – wpis do hipoteki i ubezpieczenie

Różnica jest także w koszcie ubezpieczenia pomostowego, które płacisz do momentu wpisu hipoteki. W przypadku gotowej nieruchomości, na taki wpis poczekasz – w zależności od Twojej lokalizacji i sprawności operacyjnej sądu wieczystoksięgowego – około 4-6 miesięcy.  

W przypadku nieruchomości, której budowa jeszcze trwa, koszt ubezpieczenia pomostowego możesz ponosić znacznie dłużej. Ile? Załóżmy, że transze będą wypłacane przez 2 lata, do tego dochodzi czas na umówienie aktu notarialnego z deweloperem (ok. 3 miesiące) i  kolejne 6 miesięcy na wpis w księdze wieczystej. Razem może to potrwać nawet 33 miesiące płatności składki ubezpieczenia pomostowego.

Rynek pierwotny i wtórny – kiedy więcej zapłacisz? 

Przez konieczność dłuższego płacenia ubezpieczenia pomostowego przy rynku pierwotnym, finalnie zapłacisz za kredyt nawet kilka tysięcy złotych więcej. Zobaczmy to na przykładzie:

Przykład 1: zakup nieruchomości na rynku wtórnym 

  • kwota kredytu: 300 tys. zł, 
  • okres kredytowania: 20 lat, 
  • raty: równe,
  • ubezpieczenie pomostowe: na 6 miesięcy.

Przykład 2: zakup nieruchomości na rynku pierwotnym

  • kwota kredytu: 300 tys. zł, 
  • okres kredytowania: 20 lat, 
  • raty: równe,
  • wypłata kredytu w trzech transzach: 
    • 05.2019 wypłata kwoty 100 tys., 
    • 09.2019 wypłata kwoty 100 tys., 
    • 05.2020 wypłata kwoty 100 tys.
  • ubezpieczenie pomostowe: przez 6 miesięcy.

Od razu zaznaczę, że nie rekomenduję zaciągania kredytu hipotecznego z 10% wkładem własnym, ponieważ będzie znacznie droższy od kredytu z wkładem w wysokości 20 czy 30% nieruchomości. Największa różnica będzie w marży banku. Banki obecnie odchodzą od ubezpieczeń niskiego wkładu własnego i po prostu podwyższają marże kredytu (opcja droższa dla klientów banku).

W „starym” modelu, czyli tym z ubezpieczeniem niskiego wkładu, klient płaci to ubezpieczenie tylko do momentu gdy dług wobec banku osiąga 80% wartości nieruchomości. W modelu „nowym”, gdzie bank po prostu podwyższa marżę przy zaciąganiu kredytu z 10% wkładem własnym wyższa marża obowiązuje w całym okresie kredytowania. W takiej sytuacji koszty odsetkowe będą znacząco wyższe.

Wszystko zależy od tego, ile masz czasu, determinacji i jak skomplikowaną masz sytuację kredytową. Na rynku jest ponad 100 ofert różnych kredytów. Jeśli nie chcesz przepłacić, naprawdę trzeba wykazać się ogromną wolą i cierpliwością, by przedrzeć się przez gąszcz informacji, parametrów, warunków i formalności związanych z ubieganiem się o kredyt. Dlatego prościej udać się do dobrego pośrednika i wysłuchać jego rekomendacji – zdecydowanie zaoszczędzi Ci to czasu. 

Na podstawie podanych informacji pośrednik/doradca kredytowy dokonuje pierwszej weryfikacji, czy w danym banku masz szanse otrzymać kredyt (np. czy rodzaj Twoich dochodów lub ich wysokość, branża, w której pracujesz, kwalifikują się do tego, żeby w ogóle w danym banku wniosek o takowy kredyt złożyć). Zgodnie z Ustawą o Kredycie Hipotecznym, ekspert kredytowy, czy agent powinien pokazać Ci  minimum trzy oferty. Jeszcze lepiej by doradca pokazał Ci pełen „ranking” przygotowany według założonego przez Ciebie kryterium np. wysokości całkowitych kosztów kredytu hipotecznego. 

Pamiętaj, że pośrednik kredytowy przedstawi Ci wyłącznie oferty banków, z którymi współpracuje – trzeba więc zorientować się, jak szeroka jest to oferta. Dla przykładu Sebastian Bilski, z którym współpracuję i do którego kontakt znajdziesz pod rankingiem, ma dostęp do około 90 ofert z 9 ogólnopolskich banków. To dużo i trudno znaleźć na rynku eksperta hipotecznego, który dysponowałby szerszą ofertą, ale trzeba powiedzieć, że nie jest to 100% ofert.
Rozważając za i przeciw – skorzystanie z usług dobrego, zaufanego doradcy uważam za dobry sposób na zaoszczędzenie sobie czasu i uzyskanie dobrego, taniego kredytu. Dlatego gdybym dzisiaj sam brał kredyt, na pewno skorzystałbym z tej opcji.

Zdecydowana większość  obecnie zaciąganych kredytów hipotecznych to kredyty o ratach równych. To wielka szkoda, ponieważ  dzięki ratom malejącym zapłacisz nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych odsetek mniej! Dlaczego zatem tak mało osób prosi o ofertę z ratami malejącymi? Problemem jest wysokość pierwszych rat. Ze względu na to, że zawierają one sporo spłat kapitału – są one początkowo wyższe niż przy ratach równych. 

Jeżeli Twój budżet domowy i zdolność kredytowa pozwalają Ci na kredyt z ratami malejącymi – będzie to rozwiązanie zdecydowanie tańsze. Ale jeśli wyższa rata nadmiernie obciążyłaby Twój budżet, lub nie masz takiej zdolności kredytowej – wówczas na spokojnie wybierz raty równe. W takim scenariuszu możesz obniżyć swoje koszty odsetkowe przez nadpłacanie kredytu.

Informacje czym różnią się raty równe i malejącewraz z konkretnymi przykładami i wyliczeniami znajdziesz w tym artykule: Raty równe, czy malejące?

Wszystko zależy od tego, w którym momencie uzyskałeś kredyt hipoteczny. Ceny kredytów hipotecznych – a konkretnie: marże kredytu – w ostatnich latach rosły. Jeśli zaciągnąłeś kredyt 2-3 lata temu najprawdopodobniej jest on tańszy, niż oferty, które są dostępne w tej chwili – ale nie zaszkodzi tego zweryfikować.

Szczególnie jeżeli wartość Twojej nieruchomości wzrosła. Na przykład 3 lata temu brałeś kredyt, gdy stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości wynosił 90 procent (takie oferty były i są droższe), a w tej chwili wzrost wartości nieruchomości spowodował, że ten stosunek się zmienił i jest poniżej 80 procent.

Druga sytuacja, w której warto sprawdzić możliwość zmiany kredytu, jest wtedy, gdy masz kredyt zaciągnięty na nieatrakcyjnych warunkach i podejrzewasz, że dzisiaj możesz uzyskać lepszą ofertę. By to sprawdzić, musisz pochylić się nad swoją indywidualną sytuacją, sprawdzić wskaźnik LTV, zdolność kredytową, rodzaj zarobków, poziom kosztów w gospodarstwie domowym itp. Polecam Ci kontakt z Sebastianem, który przygotuje dla Ciebie Twój indywidualny ranking kredytów hipotecznych – to ułatwi Ci porównanie. 

Zanim podejmiesz decyzję o zmianie kredytu, dobrze to policz. Nie opieraj swojej decyzji tylko na marży kredytu. Przelicz dokładnie wszystkie koszty, które zostały Ci w starym kredycie i oszacuj całkowity koszt nowego kredytu. Pomoże Ci w tym Kalkulator kredytu hipotecznego dostępny w ramach kursu Kredyt Hipoteczny krok po kroku. Bez kalkulacji i uwzględnia wszystkich kosztów, nie da się odpowiedzieć na pytanie, czy warto zmienić kredyt na nowy.

Przykładowa kalkulacja kredytu hipotecznego.
Kliknij grafikę, aby powiększyć.

W praktyce „zamiana kredytu” (czy zamiana banku) odbywa się w taki sposób, że zaciągasz dzisiaj kredyt w nowym banku i pieniądze z tego kredytu idą na spłatę starego. Ponosisz wtedy koszty początkowe – np.koszty prowizji lub wyceny nieruchomości. Więc żeby podjąć taką decyzję w sposób racjonalny, nie wolno patrzeć tylko na marżę. Błędem jest porównanie typu: zaciągałem kredyt. 4-5 lat temu i mam marżę 2,5%, a dzisiaj mógłbym mieć marżę 1,8%, czyli opłaca mi się zmienić bank. Tak nie rób! 

Musisz popatrzeć, ile w starym kredycie poniesiesz jeszcze kosztów w przyszłości i porównać je z wszystkimi kosztami, które poniesiesz w nowym kredycie. Kalkulator kredytu hipotecznego, który jest w kursie i który uwzględnia wszystkie koszty kredytu, pomoże Ci podjąć tę decyzję.

W większości banków marża jest uzależniona od wysokości wkładu własnego (czyli od poziomu LTV). Tylko w nielicznych bankach marża kredytu hipotecznego jest dodatkowo powiązana z kwotą kredytu. W momencie, gdy piszę te słowa, taka sytuacja dotyczy np. banków PKO BP i Pekao S.A. W przypadku tych banków wyższa kwota kredytu oznacza niższą marżę. 

Ranking, który widzisz na blogu, jest opracowany dla standardowej sytuacji: kredyt na 400 tysięcy zł, na 20 lat. Oczywiście każdy z Was ma nieco inną sytuację, może potrzebować też innej kwoty kredytu – dlatego w każdym rankingu znajduje się formularz kontaktowy do Sebastiana. Możecie za jego pomocą otrzymać od Sebastiana zupełnie bezpłatnie indywidualny ranking kredytów hipotecznych – skrojony na miarę Waszych potrzeb i możliwości.

Nikt tego nie wie, a jeśli ktoś próbuje zgadnąć – to są czyste spekulacje. Bez względu na to, czy to WIBOR, czy też nowy wskaźnik, który miałby WIBOR zastąpić, będzie on bezpośrednio powiązany z ogólnym poziomem stóp procentowych w polskiej gospodarce. A to znaczy, że jego poziom będzie zależeć od decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Obecnie stopy procentowe w Polsce są na rekordowo niskich poziomach i możliwości ich dalszych obniżek są według mnie znikome. 

Spójrz na ten wykres:

Kredyt hipoteczny, kiedy wibor może się zmienić - historyczne poziomy stóp procentowych NBP
źródło: NBP. Kliknij obrazek, aby powiększyć

Pamiętaj jednak, że inflacja podnosi głowę, co oznacza, że Rada Polityki Pieniężnej może zadecydować o podniesieniu stóp procentowych.

Dlatego też, zaciągając kredyt, zdecydowanie warto, a nawet trzeba zrobić symulację, co się stanie z Twoją ratą, gdy WIBOR wzrośnie np. o jeden, dwa czy trzy punkty procentowe. Nie zakładaj, że na przestrzeni 20 czy 30 lat, gdy spłacasz kredyt hipoteczny, stopy procentowe pozostaną na takich niskich poziomach. Czy będziesz w stanie spłacać ratę wyższą o 1000-1500 złotych? Nie ma co się bawić w spekulacje, ale zdecydowanie warto przygotować się na ewentualny wzrost stóp procentowych. Polecam Ci Kalkulator kredytu hipotecznego, który jest częścią kursu Kredyt Hipoteczny krok po kroku i pozwoli Ci obliczyć raty kredytu hipotecznego przy różnych poziomach stóp procentowych.

Banki akceptują działkę jako formę Twojego wkładu własnego. Jeśli posiadasz grunt, to niezależnie od tego, czy kupiłeś go za gotówkę, czy dostałeś w formie darowizny, będzie on traktowany jak Twój wkład własny. Bank zweryfikuje tylko jego wartość.

Jeżeli działka jest Twoja od kilku lat, to przy tej weryfikacji będzie brana pod uwagę jej aktualna wartość, a nie kwota, która jest wpisana w akcie notarialnym. Ma to znaczenie, szczególnie jeśli minęło już trochę czasu od momentu otrzymania darowizny lub zakupu.

Nie można zaciągnąć kredytu na stan surowy zamknięty, ponieważ bank oczekuje, że będziemy mieli zapewnione finansowanie całej inwestycji. To znaczy, że musimy zapewnić bank, że posiadamy środki (własne lub właśnie z kredytu hipotecznego) na doprowadzenie domu do stanu pozwalającego uzyskać formalne pozwolenie na użytkowanie. Budowa musi być ukończona i wówczas przechodzimy z fazy inwestycyjnej kredytu w fazę spłacania.

Dobranie dodatkowej kwoty kredytu jest uzależnione od zdolności kredytowej i jeśli posiadasz zdolność kredytową, to taka możliwość zawsze istnieje. Wiąże się to jednak z nowymi formalnościami. To trochę tak, jakbyśmy się ponownie starali o kredyt hipoteczny: jeszcze raz musimy przygotować dokumentację finansową, a bank jeszcze raz ją zweryfikuje.

O zwiększenie kwoty kredytu hipotecznego szczególnie często pytają osoby budujące dom. Przy rosnących cenach materiałów budowlanych, kosztorys, który przedstawialiśmy do banku, może znacząco rozjechać się z tym, ile faktycznie płacimy za budowę domu. Obecnie nagminnie zdarzają się sytuacje, że budowy są niedoszacowane ze względu na galopujące ceny materiałów budowlanych i kosztów robocizny. Powstaje zagrożenie nieukończonej budowy, albo braku środków na doprowadzenie jej do pierwotnie zakładanego stanu.

Zwykle doradzam Wam, żeby wziąć kredyt tak mały, jak to tylko możliwe, ale w przypadku budowy domu, potrzebujemy rezerwy – naprawdę łatwo jest niedoszacować kosztów. Dlatego warto wziąć kredyt nieco większy. Jeżeli po zakończeniu budowy okaże się, że zostanie Ci pieniędzy z kredytu, możesz przeznaczyć je na nadpłatę kredytu.

Ustawowo bank może pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego w okresie pierwszych trzech lat. Dotyczy to umów zawartych po 21 lipca 2017 r. Jeżeli podpisałeś kredyt przed tą datą, to bank może taką opłatę pobierać dłużej – trzeba to sprawdzić bezpośrednio w umowie oraz w tabeli opłat i prowizji danego banku.

Niestety ograniczenie do 36 miesięcy nie dotyczy też kredytów hipotecznych o stałej stopie.

Pod moim rankingiem znajdziesz link do tabeli, w której każda oferta kredytu hipotecznego jest szczegółowo opisana. W tabeli znajdziesz dokładną informację, w jakim okresie i w jakiej wysokości bank pobiera prowizję:

Tabela z porównaniem banków, po jakim okresie można nadpłacać kredyt hipoteczny.

W zasadzie każdy bank, z którym Sebastian współpracuje, stosuje limity wiekowe. Limity te dotyczą wieku, do którego powinniśmy spłacić kredyt. A ile te limity wynoszą? Każdy bank ma swoją własną politykę w tym zakresie, dlatego podam kilka przykładów. Dość niski limit ma mBank – jest to 67 lat, w PKO S.A, jest to 70 lat, w ING: 75 lat a w Santander… aż 100 lat [!!!] – choć pod warunkiem posiadania polisy na życie.

To bardzo często powtarzające się pytanie. Zazwyczaj to nie jest prawda. Za wyjątkiem jednego lub dwóch banków, nie ma żadnych ograniczeń co do możliwości ubiegania się o kredyt hipoteczny. Trzeba po prostu udać się „na zakupy”.

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to bardzo ważna decyzja finansowa – jedna z ważniejszych w życiu! W końcu zaciągasz to zobowiązanie na kilkadziesiąt lat. Dlatego  to takie ważne, żeby sprawdzić i porównać różne oferty i wybrać najlepszą dla siebie. Nawet jeśli bank przekonuje nas, że to jest najlepsza oferta na świecie, warto to jednak zweryfikować, by nie przepłacić kilkudziesięciu lub kilkuset tysięcy złotych. 

Jeśli nie masz czasu chodzić po bankach osobiście, bardzo polecam Ci kontakt z Sebastianem – bezpłatnie otrzymasz od niego swój indywidualny ranking kredytów hipotecznych, skrojony na miarę Twojej sytuacji i potrzeb.

Często ekspert kredytowy mówi, że wynegocjuje najlepszą ofertę, jeżeli weźmiesz rekomendowany przez bank zestaw dodatkowych produktów – i to jest właśnie cross-selling. Bank ma kilka zestawów takich „gotowych pakietów kredytowych” i doradca nie tyle negocjuje, co przedstawia pakiet 1, 2 lub 3 i wybierasz ten, który Ci bardziej odpowiada.

Nie ma negocjacji bezpośrednich – to jest mit! Wyjątkiem są sytuacje, kiedy masz status super klienta danego banku i zaciągasz kredyt hipoteczny na potężną kwotę. W innych przypadkach te negocjacje są naprawdę bardzo mocno ograniczone.

Bardzo ciekawe pytanie. Tutaj jest kilka niuansów. Po pierwsze – jeżeli jesteś marynarzem, to wiele zależy od tego, w jakiej walucie zarabiasz. W Polsce możesz zaciągnąć kredyt w walucie w której zarabiasz. Czyli jeżeli zarabiasz w innej walucie niż złotówki, to kredyt możesz wziąć tylko w takiej walucie. Problem polega na tym, że w innych walutach są bodajże dostępne dwa banki, które takowego kredytu udzielają i od razu dodam, że to nie będzie najtańszy kredyt.

Druga część pytania – kwestia akceptacji przez bank kontraktu jako formy zatrudnienia. Kiedyś banki przede wszystkim lubiły (i dalej lubią) udzielać kredytów osobom, które są zatrudnione na etacie na umowę o pracę. Ale dzisiaj jest znacznie łatwiej w przypadku innych form zatrudnienia. Prawdopodobnie bank będzie wymagał, żeby ten kontrakt trwał co najmniej 12 miesięcy.

Ostatnia część pytania: nie ma większego znaczenia, czy kupujesz mieszkanie pod wynajem, czy kupujesz je na własne potrzeby mieszkaniowe. Również nie ma znaczenia posiadanie bardzo dużego wkładu własnego. Jeżeli nie masz zdolności albo nie zarabiasz w takiej walucie, jakiej bank oczekuje, to po prostu nie dostaniesz kredytu. Nie ma znaczenia że kupujesz nieruchomość za milion złotych, a chciałbyś tylko 100 tys. zł kredytu i masz 900 tys. zł wkładu własnego. I tak musisz mieć zdolność kredytową na tych 100 tys. zł.

Nie jest to prawda. Polityka cenowa banków jest taka, że kredyt w banku i u pośrednika kosztuje tyle samo. Wyjątkiem może być oferta dla pracowników sektora finansowego. Wtedy możesz liczyć na preferencje w takim banku jak np. PKO BP. Podsumowując – oferty są takie same w banku i u pośrednika.

Natomiast jeżeli chcesz się upewnić, jesteś na rozmowie z jakimkolwiek pośrednikiem i otrzymujesz od niego ofertę i on mówi do ciebie, że to jest najbardziej opłacalna oferta – możesz to potwierdzić z konkretnym bankiem. Pamiętaj, że nie masz obowiązku, żeby z usług takiego pośrednika skorzystać np. jeżeli jesteś z niego niezadowolony.

Zresztą – zdarza się czasem, że ktoś się do mnie zgłasza, a wiem, że kwalifikuje się na ofertę dostępna tylko w banku (dla pracowników branży finansowej). Wtedy po prostu mówię o tym klientowi.

To jest jedno z najważniejszych założeń naszej współpracy. Powiedziałem Sebastianowi jasno: Bardzo chciałbym z tobą współpracować. Ufam ci i chcę mieć pewność, że każda osoba, która przyjdzie do Ciebie, dostanie najlepszy w danych warunkach kredyt. Nawet jeżeli Ty nie zarobisz na tym wcale. Po prostu wierzę w to, że dobra karma powraca i że nawet jeżeli część osób nie weźmie kredytu z pomocą Sebastiana to i tak summa summarum dobra karma powraca i cześć tych klientów z tego skorzysta.

Rozumiem, że chodzi o to, czy ta takie mieszkanie może stanowić “wkład własny” pod kredyt na kolejne mieszkanie? Można spróbować nieruchomość, którą się posiada, potraktować jako wkład własny w przypadku innej nieruchomości. Jest to jednak sytuacja bardzo specyficzna, która wymaga weryfikacji. Obecnie w kilku bankach można coś takiego zrobić, ale co do zasady banki wymagają (właściwie rekomendacja na nich to wymusiła), że wkład własny musi być w formie gotówkowej. Z wyłączeniem działki w przypadku budowy.

Inną opcją może być pożyczka hipoteczna pod zastaw otrzymanego mieszkania. Jeżeli chodzi o taką pożyczkę, to zazwyczaj można otrzymać 70%-80% wartości nieruchomości. Wszystko zależy od oferty banku. Pożyczki hipoteczne są jednak droższe od kredytu hipotecznego (wyższe są m.in. marże). To jest tak naprawdę nieco inny, droższy produkt, ale zawsze jakieś możliwości wyciągnięcia tych pieniędzy z nieruchomości są.

Może zacznę od tej drugiej części czyli “Nie opłaca się brać na więcej niż 20 lat.” Nie można powiedzieć, że się nie opłaca, ponieważ niezależnie, czy bierzesz kredyt na 5, 20 czy 30 lat ponosisz jakieś koszty. Chodzi tylko o to, że przy kredycie na 20 lat, jak to Marcin już jakiś czas temu udowadniał i pokazywał na konkretnych liczbach, zapłacisz w sumie więcej więcej odsetek.

Jeżeli nie było cię stać na kredyt na 20 lat, to trudno mieć pretensje samej do siebie, że wziąłeś kredyt na 30 lat. Ale to wcale nie oznacza, że ten kredyt musisz spłacać przez 30 lat.

Jeżeli sytuacja się zmieni i zwiększy się twoja zdolność kredytowa, to masz dwie możliwości: 1) możesz wnioskować w banku o aneks i skrócenie okresu kredytowania. Następuje wtedy nowa weryfikacja zdolności kredytowej, podpisanie aneksu i skrócenie okresu kredytowania. 2) jeżeli dysponujesz gotówką – możesz dokonywać nadpłat.

Jeszcze uzupełnienie. Jest taka reguła 30/20/20, o której mówię, że oznacza ona kredyt zaciągnięty rozsądnie. Nie więcej niż 30% dochodu netto Twojego lub Twojej rodziny idzie na spłatę raty kredytu, na 20 lat, żeby nie ponosić zbyt wysokich kosztów odsetek i z 20% wkładem własnym, żeby nie ponosić kosztów ubezpieczenia niskiego wkładu.

W kursie Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku dokładnie tłumaczę, w jakich sytuacjach i w jakiej kolejności te ograniczenia można sobie poluzować. Np. w takiej sytuacji kiedy rata nie przekroczy 30% masz 20% wkładu własnego, ale nie mieścisz się w 20 latach nie ma problemu. Możesz wziąć sobie kredyt na 25 lat czy nawet na 30 lat i spokojnie będziesz mogła potem sobie zaoszczędzić na odsetkach dokonując właśnie nadpłat o których piszesz. Jeżeli chciałabyś więcej dowiedzieć się na temat tego, czy opłaca się nadpłacać kredyt hipoteczny, to na blogu jest udostępniony film. To jest jedna lekcja z kursu gdzie dokładnie pokazuję na konkretnych liczbach czy i kiedy opłaca się nadpłacać kredyt hipoteczny.

Ranking kredytów hipotecznych – geneza

Zakup mieszkania lub domu na kredyt to jedna z największych i najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Zaciągamy zobowiązanie w kwocie kilkuset tysięcy złotych i często drugie tyle musimy zapłacić w formie odsetek, opłat, prowizji i składek ubezpieczeniowych. Oferty banków bardzo się różnią i wiele osób – nie mając wystarczającej wiedzy – przepłaca za swoje kredyty. Dla przykładu:

Różnica w całkowitych kosztach kredytu hipotecznego w kwocie 400 000 zł na okres 20 lat 
w październiku 2021 wynosi aż 131 069 .

Oznacza to, że wybierając przypadkową ofertę kredytu hipotecznego, możesz słono przepłacić – a to bez sensu. W ten sposób łatwo zaprzepaścić lata żmudnego oszczędzania.

Dlatego właśnie pierwszym kursem, który stworzyłem, jest Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku, który pomaga w mądrym zaciągnięciu kredytu hipotecznego i w zminimalizowaniu jego kosztów. Z kursu skorzystało ponad 2969 osób. Moim zdaniem ten cykl artykułów będzie stanowić dla Was dodatkową pomoc oraz uzupełnienie kursu o aktualne informacje rynkowe.

Najtańszy kredyt hipoteczny – kryteria

Moją intencją jest to, aby w wygodny sposób pomóc Wam w zorientowaniu się, w którym miejscu „znajduje się rynek”. Dzięki temu rankingowi dowiecie się, ile wynoszą marże, jakie są prowizje, jakie dodatkowe warunki należy spełnić w wybranych bankach.

Aby ranking kredytów hipotecznych miał charakter możliwie uniwersalny, został przygotowany przy takich założeniach:

– Kwota kredytu: 400 000 zł
– Okres kredytowania: 20 lat
– Raty: równe
– Poziom wkładu własnego: 20%
– Oprocentowanie: zmienne

Genezę rankingu omówiłem także w tym filmie – kliknij tutaj.

Kredyty hipoteczne 2021 – źródła danych

O pomoc w przygotowaniu rankingu poprosiłem Sebastiana Bilskiego – eksperta kredytowego z ponad 10-letnim doświadczeniem, z którym osobiście współpracuję od lipca 2016 roku. Sebastian zna moje konserwatywne podejście do kredytów hipotecznych i podziela moją ideę, że najlepszy dla klienta jest taki kredyt hipoteczny, który pomoże mu zrealizować marzenie o kupnie mieszkania przy możliwie najniższych kosztach. Zna świetnie zawartość mojego kursu i pomagał mi w kompletowaniu informacji.

Ustaliliśmy z Sebastianem, że naszą współpracę oprzemy na zasadzie: Win – Win – Win:

  • Win #1 – wszyscy moi Czytelnicy otrzymują za darmo wartościowe, sprawdzone i rzetelne informacje o aktualnej ofercie kredytów hipotecznych, a także odpowiedzi Sebastiana w komentarzach pod comiesięcznym rankingiem kredytów hipotecznych;
  • Win # 2 – możliwe, że ktoś z Czytelników zainteresowanych kredytem hipotecznym skontaktuje się z Sebastianem prywatnie; jeśli taki Czytelnik zaciągnie kredyt hipoteczny z jego pomocą, Sebastian zarobi standardową prowizję od wybranego przez klienta banku;
  • Win # 3 – w zamian za promocję na moim blogu – jeśli faktycznie ktoś z Czytelników skorzysta z pomocy Sebastiana – to część otrzymanej od banku prowizji trafi od Sebastiana do mnie.

Piszę o tym bardzo otwarcie, ponieważ dbam o pełną transparentność moich działań. Pracuję również obecnie nad nieco większym projektem strony internetowej z listą „prześwietlonych” przeze mnie ekspertów kredytowych. Ale o tym napiszę za kilka miesięcy, gdy wszystko będzie na ukończeniu.

Kredyt hipoteczny – koszty

Dlaczego porównanie ofert kredytów hipotecznych to nie taka prosta sprawa? Z kredytem hipotecznym wiążą się takie koszty:

1. Koszt odsetek (czyli suma odsetek, które zapłacisz bankowi w całym okresie kredytowania przy aktualnym oprocentowaniu kredytów hipotecznych)
2. Prowizja przygotowawcza
3. Opłata za wycenę
4. Ubezpieczenie pomostowe
5. Ubezpieczanie nieruchomości (cesja na bank)

Tych 5 kategorii spotkacie praktycznie zawsze. Ponadto mogą również wystąpić:

6. Ubezpieczenie na życie
7. Ubezpieczenie od utraty pracy
8. Koszty dodatkowych produktów (rachunków, kart kredytowych, czy – strzeżcie się tego, jak ognia – produktów inwestycyjnych, które mają rzekomo pomóc w szybszym spłaceniu kredytu )

Dlatego właśnie bezpośrednie porównanie pomiędzy sobą kredytów hipotecznych jest dosyć trudne, ponieważ wymaga uwzględnienia kompletu tych kosztów. Z Twojego punktu widzenia nie ma przecież znaczenia, czy płacisz 500 zł odsetek, 500 zł prowizji czy 500 zł składki ubezpieczeniowej. Bez względu na „etykietę” pięć stów wyfrunie z Twojej kieszeni, dlatego trzeba uwzględniać komplet kosztów.

Kredyt hipoteczny – kalkulator rat i wszystkich kosztów

Przypomnę, że dla osób, które chcą zaoszczędzić na kredycie hipotecznym, przygotowałem kurs online Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku z kalkulatorem uwzględniającym wszystkie koszty kredytu oraz dającym możliwość symulowania nadpłat kredytu i innych opcji:

Kurs hipoteczny - kalkulator kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny – na co zwrócić uwagę?

Oferta kredytu hipotecznego ofercie nierówna. Do kluczowych parametrów kredytu hipotecznego należą m.in.:

– cel kredytu (mieszkanie rynek pierwotny, rynek wtórny, budowa systemem gospodarczym),
– rodzaj zabezpieczenia (dom, mieszkanie z KW , spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu , dom energooszczędny),
– kwota kredytu (tak, tak – wysokość kwoty kredytu ma wpływ na ranking – sam byłem zdziwiony )
– wysokość wkładu własnego (to widać w dzisiejszym wpisie),
– liczba kredytobiorców,
– posiadane aktywa/ segment klienta VIP/Standard,
– zdolność kredytowa,
– wiek kredytobiorców,
– źródło dochodów (umowa o pracę, działalność gospodarcza, umowa zlecenie, umowa o dzieło).

Jak należy to rozumieć?

Otóż może się okazać, że w Twoim konkretnym przypadku najlepsza może być oferta , która w ogóle nie została uwzględnia w naszym zestawieniu, gdyż Twoja sytuacja i parametry wymienione powyżej są inne. Zwróć proszę uwagę, że pokazujemy tylko 6 najlepszych kredytów hipotecznych, a dostępne jest kilkadziesiąt. Mówiąc krótko –  to co jest najlepsze i dostępne  dla Twojego “kolegi”, nie zawsze będzie dostępne i najtańsze dla Ciebie.

Skontaktuj się z Sebastianem

» Przewiń do formularza kontaktowego

poprzedni ranking – sierpień 2021