RRSO w kredycie hipotecznym. Jak to interpretować?

23

Kierujesz się przy wyborze kredytu hipotecznego RRSO? Sprawdź, czy na pewno właściwie to robisz, bo możesz podjąć błędną decyzję. Dzisiaj wyjaśniam, jak interpretować Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania i tłumaczę, dlaczego nie powinieneś poprzestać tylko na RRSO.

Od lipca bieżącego roku na początku każdego miesiąca publikuję na blogu Ranking Kredytów Hipotecznych, w którym pokazuję wszystkie koszty związane z poszczególnymi ofertami kredytów hipotecznych: prowizje, odsetki, opłaty, ubezpieczenia, dodatkowe produkty, itp.

W komentarzach do tych rankingów poruszacie czasami temat RRSO:

Sylwia (link do komentarza):

Witam. wraz z chłopakiem wzięliśmy kredyt hipoteczny w marcu tego roku w MBanku. To najlepsza oferta jaką mogliśmy otrzymać. Najniższe RRSO w tamtym czasie na rynku nawet PEKAO miał wyższe….

Maciej (link do komentarza):

Jako kryterium wyboru atrakcyjności kredytu hipotecznego trzymałbym się jednak RRSO, a nie końcowego kosztu łącznego. Przekoloryzowując, wariant A): Płacenie niekredytowanej prowizji w kwocie 15.000 dzisiaj i 85.000 zł odsetek jest gorsze od wariantu. B): Bez prowizji dzisiaj + 100.000,01 zł odsetek, co uwidocznione byłoby odpowiednio w RRSO…

Zobaczmy zatem, jak mają się sprawy z tym RRSO.

Jedna cyferka receptą na wszystko?

RRSO to Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania. Czym różni się od „gołego” oprocentowania?

Otóż oprocentowanie mówi nam tylko o wysokości jednego, jedynego składnika kosztów kredytu: o odsetkach.  Pożyczając jednak pieniądze w bankach lub firmach pożyczkowych oprócz samych odsetek, musisz liczyć się z dodatkowymi kosztami: z prowizjami, marżami, składkami ubezpieczeniowymi aż po opłaty za „domową obsługę”, w przypadku firm pożyczkowych.  Stówka tu, 50 zł tam, dyszka za coś jeszcze. Za chwilę okazuje się, że „tania” pożyczka skutecznie wydrenowała Twoje kieszenie (Uwaga dla Nowych Czytelników: jestem wrogiem kredytów i pożyczek konsumpcyjnych, o czym piszę np. tutaj: Jak skutecznie pozbyć się długów?).

Co więcej – każda firma w nieco inny sposób może określać wysokość owych procentów, marż, prowizji i opłat, więc porównanie ofert, byłoby bardzo trudne. I właśnie tutaj na scenę wkracza RRSO – Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, która jedną liczbą, wyrażoną w procentach, ma pomóc nam w szybkim uzyskaniu odpowiedzi na pytanie: która oferta jest tańsza.

W przeciwieństwie do oprocentowania, które pokazuje wyłącznie o wysokości odsetek, RRSO uwzględnia wszystkie koszty związane z kredytem: odsetki, marże, prowizje, składki, opłaty…

Czy zatem niższe RRSO zawsze oznacza tańszą pożyczkę lub tańszy kredyt? Niestety nie zawsze.

A cały ambaras bierze się ze sposobu liczenia RRSO, do czego służy taki oto koszmarny wzorek:

RRSO - jak obliczyć. Wzór.

Nawet doradcy bankowi nie do końca go rozumieją, o czym fajnie opowiedział kiedyś profesor Blikle:

O czego zależy RRSO?

Otóż wysokość RRSO nie zależy tylko od wysokości odsetek i wszystkich innych kosztów. Również od tego, kiedy i z jaką częstotliwością musisz je płacić.

Po pierwsze: im krótszy okres, na jaki pożyczasz pieniądze, tym wyższe będzie RRSO.
Po drugie: im większa częstotliwość spłaty rat, tym wyższe będzie RRSO.
Po trzecie: kredyt spłacane w formie rat malejących będzie miał wyższe RRSO od kredytu spłacanego w formie rat równych.

Otóż wysokość RRSO nie zależy tylko od wysokości odsetek i wszystkich innych kosztów. Click To Tweet

Dlatego porównując RRSO różnych ofert, zwróć uwagę, czy dotyczą one kredytów zaciągniętych na identyczny okres oraz czy harmonogram spłaty jest taki sam.

Jest to szczególnie ważnie w przypadku kredytów hipotecznych, gdzie różnice w RRSO są niewielkie, za to różnice w kosztach wynoszą dziesiątki tysięcy złotych. Za kredyt hipoteczny zaciągnięty na 30 lat zapłacisz w sumie znacznie więcej, niż za kredyt zaciągnięty na lat 20. Jednak ze względu na krótszy okres spłaty RRSO kredytu na 20 lat będzie wyższe niż RRSO kredytu na lat 30.

Jak sobie poradzić z tym fenomenem? W bardzo prosty sposób. Porównując pomiędzy sobą oferty kredytów nie poprzestawaj na samym RRSO, ale zwróć również uwagę, ile dokładnie wyniesie suma całkowitych kosztów kredytu – czyli wszystkich pieniędzy, które wypłyną z Twojej kieszeni.

Właśnie w taki sposób prezentujemy koszty w Rankingu Kredytów Hipotecznych.

Jak można zinterpretować RRSO?

Wyobraź sobie, że nie wydajesz pieniędzy, które otrzymałeś w formie kredytu, tylko od razu je inwestujesz. Następnie tylko pieniędzmi z tej inwestycji spłacasz raty oraz pokrywasz wszelkie prowizje i opłaty związane z kredytem.

RRSO mówi nam o tym, ile musiałaby wynieść średnia roczna stopa zwrotu z takiej inwestycji, aby pieniądze z kredytu zarobiły na wszystkie odsetki, prowizje i opłaty, i abyś na tej operacji wyszedł na zero. 

Ale to tak naprawdę nie wszystko! Od inwestycji zapłacisz jeszcze podatek od zysków kapitałowych w wysokości 19%! Dlatego RRSO kredytu hipotecznego powinieneś podzielić jeszcze przez 0,81 – by poznać rentowność opłacalnej inwestycji sfinansowanej tymi środkami. Jeśli RRSO Kredytu wynosi np. 5%, to – aby wyjść „na zero” z inwestowania środków z kredytu hipotecznego Twoja stopa zwrotu powinna wynieść 5%/0,81= 6,17%

Hmm… potrafisz tak inwestować? …

Zainwestuj w wiedzę – to się opłaca!

Właśnie dlatego w 12. Lekcji kursu Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku dokładnie pokazuję, jakie faktycznie oszczędności generuje nadpłacanie kredytu hipotecznego. W kursie znajdziesz też kalkulator, pozwalający porównać między sobą oferty kredytu hipotecznego z uwzględnieniem wszystkich kosztów oraz wszystko, co potrzebne, by kredyt hipoteczny zaciągnąć świadomie i mądrze. Jeżeli zastanawiasz się nad zaciągnięciem kredytu hipotecznego lub znasz kogoś, kto chciałby zrobić to z głową – rzuć okiem, co o moim kursie napisał Paweł:

opinia o kursie Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku Paweł Wajde

Przycisk Poznaj kurs Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku

Pokaż treść opinii Pawła (gdyby powyższa grafika była nieczytelna na Twoim urządzeniu).Paweł Wajde:
Przyznam, że zastanawiałem się, czy jest mi potrzebny Kurs “Kredyt hipoteczny krok po kroku”, skoro posiadam wykształcenie z zakresu finansów i pracowałem kilka lat w branży finansowej. Stwierdziłem jednak, że warto sprawdzić ten kurs. “Połknąłem” go w jeden dzień i muszę przyznać, że wiedza przekazana mi w tym kursie nie tylko ugruntowała to, co już wiedziałem, ale zwróciła moją uwagę na kwestie, o których wcześniej nie myślałem (nigdy wcześniej nie zaciągałem kredytu hipotecznego). Treści zawarte w kolejnych krokach kursu są przekazana w sposób bardzo przyjazny i zrozumiały nawet dla laika tematyki finansów. Moja żona oglądała kurs razem ze mną i przyswoiła całą potrzebną wiedzę z dużą łatwością, dzięki czemu mogliśmy wspólnie podejmować mniejsze i większe wybory odnośnie naszego kredytu hipotecznego. Bardzo dużą zaletą kursu okazał się kalkulator finansowy (przyp. kalkulator kredytu hipotecznego). Liczby nie kłamią, co mogliśmy jasno zobaczyć dokonując porównań przedstawionych nam ofert kredytowych i dzięki temu wybrać tę najlepszą dla nas (wcale nie była to ta, która wydawała się nam najlepsza, zanim użyliśmy kalkulatora). Po dwóch miesiącach od przejścia kursu uzyskałem kredyt hipoteczny i mam przekonanie, że zrobiłem to z głową.

PODOBAJĄ CI SIĘ ARTYKUŁY NA BLOGU?

Dołącz do ponad 9 528  osób, które otrzymują newsletter i korzystają z przygotowanych przeze mnie bezpłatnych narzędzi pomagających w skutecznym dbaniu o finanse.
KLIKNIJ W PONIŻSZY PRZYCISK.

Podziel się:

Komentarze23 komentarze

  1. Marcin Kluczek

    Gdybym miał kroić produkt, który będzie dobrze wyglądał pod klienta, to bym zrobił tak.

    1. Ustanowiłbym małą prowizję kosztem niższego oprocentowania 🙂 I tak wyjdę na swoje a RRSO w dół. Przy okazji będzie z czego zapłacić prowizję od sprzedaży. Same plusy.

    2. Nie domagałbym się żadnego ubezpieczenia jako warunku niezbędnego do uruchomienia kredytu poza murami nieruchomości. Niewymagane ubezpieczenia nie wliczają się do RRSO, a moi sprzedawcy i tak będą je polecać, bo odpalę im odpowiednią prowizję od nieobowiązkowych polis.

    Reasumując.
    Tip 1. Ostrożnie z porównywaniem kredytów z prowizjami vs bez nich.

    Tip 2. Porównujemy całe pakiety a nie tylko to, co jest na wyliczeniu z banku. Przykładowo jeden bank wymaga polisy na życie i ma RRSO 4%, ten który nie waga ma RRSO 3,8%, więc wydaje się tańszy. Po doliczeniu polisy robi się 4,2% i mamy skruchę.

  2. Krzysztof A.

    “RRSO mówi nam o tym, ile musiałaby wynieść średnia roczna stopa zwrotu z takiej inwestycji, aby pieniądze z kredytu zarobiły na wszystkie odsetki, prowizje i opłaty, i abyś na tej operacji wyszedł na zero. ”
    W takim razie dlaczego
    “kredyt spłacane w formie rat malejących będzie miał wyższe RRSO od kredytu spłacanego w formie rat równych.” skoro odsetki będą sumarycznie niższe, czyli na logikę musielibyśmy osiągnąć niższą stopę zwrotu aby pokryć ich koszt (zakładając taki sam poziom prowizji i pozostałych opłat)?

    Gdzieś (nie pamiętam niestety gdzie) przeczytałem, że RRSO uwzględnia wartość pieniądza w czasie (pierwszy przytoczony przeze mnie cytat zdaje się to potwierdzać) i dlatego dla kredytu w ratach malejących i kredytu w ratach stałych będzie takie samo ze względu na to, że oszczędność na późniejszych ratach “rozmywa się” w utracie wartości pieniądza i kosztach utraconych korzyści. Oczywiście nadal zgrabnie pomija to kwestię, że dodatkowo musimy odzyskać w inwestycji podatek Belki, tym niemniej pamiętam że z wyliczeń wyszło mi, że faktycznie RRSO wyjdzie równe, mimo niższych kosztów odsetkowych. Czy to ja pomyliłem się wtedy w obliczeniach, czy jednak do artykułu wkradł się błąd?

    • Krzysztof A.

      Dodatkowo “im krótszy okres, na jaki pożyczasz pieniądze, tym wyższe będzie RRSO.” jest prawdziwe chyba tylko w przypadku niezerowych kosztów nieodsetkowych, gdyż mamy mniej czasu na odrobienie kwoty, która jest niezależna od długości okresu kredytowania, prawda? Oczywiście rozumiem że w rzeczywistości zawsze pojawiają się koszty pozaodsetkowe, stąd to pytanie teoretyczne.
      Co do “po drugie” – tak jak w przypadku częstszej kapitalizacji depozytów procent składany działa na naszą korzyść, tak w przypadku spłat kredytu sytuacja się odwraca (logiczny skutek tego, że to my stajemy się depozytariuszem bankowych pieniędzy, choć cierpimy na skutek tego, że my mamy we wzorze “narzuconą” kapitalizację roczną, a bank ma teoretycznie dowolną – gdybyśmy mogli kapitalizować tak samo często jak bank, to częstotliwość spłat chyba też nie miałaby znaczenia?). To chyba jednak z punktu widzenia porównywania ofert kredytów hipotecznych nie jest istotny czynnik, gdyż oferty chyba nie różnią się między sobą częstotliwością spłaty?
      Dla jasności, nie podważam wyjaśnień i zdaję sobie sprawę że mocno teoretyzuję, ale chcę się upewnić czy dobrze zrozumiałem temat 😉

    • Raczej porównałbym to do sytuacji: kredyt z ratami malejącymi ma mniejszy całkowity koszt niż z ratami stałymi a w RRSO sytuacja jest odwrotna bo liczy to tak jakbyś najpierw miał oddawać więcej niż przy ratach równych, zatem potrzeba na początek więcej na raty do spłaty przez co i oprocentowanie musi być wyższe, bo teoretyczny kapitał jest ten sam w obu kredytach. W dodatku zabierając więcej z kapitału na początku kupka szybciej topnieje zatem efekt procentu składanego słabiej działa, można rzecz ze tym słabiej im szybciej podbierasz z kupki kapitału, co właśnie ma miejcie przy ratach malejących.

      • Krzysztof A.

        Faktycznie, nie pomyślałem o aspekcie naruszania kapitału i chyba na tym wyłożyła się moja intuicja. W obliczeniach mogłem popełnić błąd, albo trafić na specyficzny przypadek. Dzięki!
        Pozostałe dwa pytania (z drugiego komentarza) pozostają jednak aktualne 😉

  3. Jako że zostałem przez Ciebie Marcinie wywołany do tablicy – poprzez przywołanie mojego wcześniejszego komentarza – chętnie rozwinę w kilku punktach moją wcześniejszą myśl:

    1. RRSO jest jedynym metodycznie prawidłowym sposobem wyboru kredytu, choć zgadzam się że nie powinien być jedynym kryterium branym pod uwagę – ewentualna wcześniejsza spłata kredytu może wywrócić ustalony ranking kredytów do góry nogami. Ponadto charakter kosztów okołokredytowych może odgrywać ważną rolę przy wyborze finansowania (dobre ubezpieczenie jest zawsze lepsze od prowizji).

    2. Koszt całkowity kredytu ma w zasadzie jedną zaletę – jest prosty w liczeniu. Natomiast opieranie się na nim przy wyborze finansowania jest podejściem co do zasady błędnym. Całkowicie przejaskrawiając, gdyby w Twoim ostatnim rankingu kredytów hipotecznych, znalazł się bank oferujący spłatę kredytu na 300.000 PLN jednorazowo po 30 latach jedną ratą kapitałowo-odsetkową w wysokości 600.000 PLN, to taka oferta byłaby co najwyżej “przeciętna”, choć RRSO wynosiłoby wówczas 2,3% i byłoby oczywiście bezkonkurencyjne.

    3. Co z tego że kredyt hipoteczny na 30 lat będzie sumarycznie więcej kosztował od kredytu na 20 lat? Tym tokiem rozumowania kredyt na 19 lat jest jeszcze lepszy, a na 0 lat (kupno za gotówkę) jest w ogóle najlepsze. W rzeczywistości, kredyt na 20 lat jest niczym innym jak kredytem na 30 lat z „wbudowanym” system regularnego – przymusowego – oszczędzania w postaci różnicy pomiędzy ratą na 20 i 30 lat.

    • Ad 3. Oczywiście, że kupno za gotówkę (o ile nas na to stać) jest najlepsze! Przy kredycie na 20 lat w porównaniu z tym na 30, 10 lat wcześniej jesteśmy wolni i możemy pozwolić sobie finansowo na więcej. Dla mnie nie ma w tym temacie żadnych wątpliwości. Ja patrzę na perspektywę 40 lat. O ile w tym czasie zwiększy się mój majątek, jeśli wezmę kredyt na 10, 20 czy 30 lat? Dłuższy kredyt skuteczniej wydrenuje moją kieszeń, ergo w życiu nie dorobię się zbyt wielkiego majątku.

      • Piszesz o aspekcie psychologicznym – łatwiej nam jest “oszczędzać” (poprzez płacenie wyższej raty kapitałowej), gdy jesteśmy do tego zmuszeni poprzez umowę kredytową, aniżeli nadpłacać regularnie kredyt z własnej woli.

        W przyrodzie nic jednak nie ginie 🙂 Wolność którą uzyskasz po 10 latach jest kosztem jej ograniczenia w tym pierwszym okresie. Postulat krótszego okresu kredytowania jest oczywiście słuszny, ale niczym się nie różni od postulatu gromadzenia oszczędności i rozsądnego inwestowania. Dłuższy kredyt sam z siebie nie drenuje Twojej kieszeni. Robi to Twoja konsumpcja środków, którymi dodatkowo dysponujesz z uwagi na niższą ratę kredytu na 30 lat od raty kredytu na 10 lat.

    • Cześć Maciej, dziękuję za komentarz. Przytoczyłem Twój wcześniejszy komentarz nie jako “wywołanie do tablicy” – jedynie zwrócenie uwagi, że sprawa przejawia się w komentarzach, dlatego się do niej odnoszę w dzisiejszym wpisie.

      Po latach zajmowania się kredytami hipotecznymi (sam miałem ich 3, byłem też dyrektorem finansowym banku hipotecznego i mogłem oglądać różne ciekawostki w skali całego portfela banku) nieco inaczej patrzę na sprawę RRSO od Ciebie. Wnosisz jednak do dyskusji ciekawy punkt widzenia, który skłonił mnie do przemyśleń/ Odnosząc się zatem do Twoich punktów:

      ad 1) “RRSO jest jedynym metodycznie prawidłowym sposobem wyboru kredytu…”

      Czy w takim razie podjąłbyś decyzję tylko na podstawie RRSO? Co zatem wybierasz:
      (a) kredyt w banku A z RRSO 4,57%
      (b) kredyt w banku B z RRSO 4,80%

      Jestem przekonany, że wybierając własny kredyt poprosiłbyś jednak o dodatkowe dane i – w zależności od nich – spokojnie wybrałbyś kredyt z wyższym RRSO, gdyby te inne dane to uzasadniały.
      I nie chodzi wcale tylko o wcześniejszą spłatę, jak piszesz.
      Moim zdaniem – RRSO jest wskaźnikiem zbyt syntetycznym. W dodatku w przypadku kredytów hipotecznych różnice w RRSO są na tyle niskie, że przeciętny kredytobiorca nie jest w stanie prawidłowo ocenić takiej różnicy.

      Co do stwierdzenia: “dobre ubezpieczenie jest zawsze lepsze od prowizji” – pełna zgoda. Dodałbym, że podkreślić należy słowo “dobre” i wziąć pod uwagę, że często równie dobre możemy znaleźć na rynku taniej (bezpośrednio w firmie ubezpieczeniowej). Nie musi tak być – ale to sprawa, którą zawsze warto sprawdzić i podliczyć. Natomiast część ubezpieczeń (np. od utraty pracy) – to zwykla prowizja – bo nie sposób w praktyce spełnić warunków, by zadziałały,

      (2) Nie wyobrażam sobie wyboru kredytu bez znajomości kosztu całkowitego. Pomaga moim zdaniem trafniej ocenić różnicę w kosztach kredytów, niż 0,3% różnicy w RRSO. Takie 0,3% niewiele znaczy dla kredytobiorcy.
      Natomiast – podobnie jak na samym RRSO – nie powinno się jej traktować jako jedyny wyznacznik, bo również jest wskaźnikiem zbyt syntetycznym. Osobiście jestem zwolennikiem wprowadzenia wszystkich kosztów do kalkulatora (taki własnie jest w moim kursie) i przestudiowanie harmonogramu.
      Godzinami mogę wpatrywać się w RRSO – ale dopiero gdy dokładnie zobaczę przepływy finansowe – mam pojęcie, który kredyt wybrać.
      Ponieważ najwyższe koszty w kredytach są ponoszone na początku – nieuwzględnianie wartości pieniądza w czasie moim zdaniem jest mało istotne przy porównywaniu ofert, bo ich odległe (najbardziej zdyskontowane) strumienie pieniężne są dość podobne.

      Co do Twojego przykładu – kredyt na 300 000 zł, którego nie musiałbym w ogóle spłacać, tylko oddać 600 000 zł miałby faktycznie niezwykle niskie oprocentowanie (gdyby nie było innych kosztów – jakieś 2,35% w skali roku, czyli jakieś 0,63% ponad dzisiejszy WIBOR).
      Ale znów – niskie RRSO nie sprawiłoby, że zdecydowałbym się na taki kredyt. Potrzebowałbym dodatkowych informacji – jak są naliczane koszty, jakie są opcje wcześniejszej spłaty, itp.
      Ponadto – świadomość, że wisi nade mną dług, który wciąż rośnie i do tego ma zmienne oprocentowanie, prawdopodobnie wyeliminowałaby ten kredyt z rozważanych przeze mnie opcji.

      Natomiast skrajne przykłady możemy szukać w obydwie strony. Wybór ofert kredytowych dostępnych na rynku nie dotyczy skrajności.

      3. Moim zdaniem – gdy ktoś ma taką możliwość – zakup za gotówkę ma ogromny sens. Finansowanie jest opłacalne wtedy, gdy jesteś w stanie zainwestować pieniądze w sposób korzystniejszy niż RRSO + podatek Belki. Znasz inwestorów, którzy potrafią przez 30 lat wyciągać taką stopę zwrotu (nie wspominając o ryzyku, jakie trzeba w tym celu podjąć – nawet oczekiwana długoterminowa stopa zwrotu z rynków akcji oscyluje teraz zdaniem firm inwestycyjnych na poziomie około 6% p.a.). Banki też o tym wiedzą, dlatego udzielają kredytów hipotecznych, radośnie zadowalając się RRSO.

      Czy warto wziąć kredyt na 20 lat? Zapytaj osoby, która go spłaciła i porównaj z odpowiedzią osoby, która ma przed sobą jeszcze dekadę spłacania…

      Myślę, że w sumie mamy podobne podejście. Ty wolisz RRSO, ja całkowite koszty kredytu, ale obaj wiemy, że najrozsądniej przeanalizować wszystko. Mój wpis ma na celu przybliżenie RRSO, by nie posługiwać się tym wskaźnikiem w sposób automatyczny.
      Jeszcze raz bardzo dziękuję za Twoje komentarze.

      • ad ad 1)

        Tak wybieram kredyt A z RRSO mniejszym o 0,23% punktu procentowego (przy założeniu, że kwestia wcześniejszej spłaty i charakter kosztów okołokredytowych jest porównywalny w obu przypadkach). Da mi to rocznie 2,30 zł od każdego 1000 zł posiadanego przeze mnie średniorocznego salda zadłużenia. Natomiast nigdy bym nie podjął decyzji na podstawie informacji, że całkowity koszt kredytu A to 200.000 zł, a kredytu B to 210.000 zł.

        ad ad 2

        Ten mój całkowicie przejaskrawiony przykład służy jedynie do udowodnienia zasady, że całkowity koszt kredytu nie powinien być podstawą podejmowania decyzji. Z pewnością nie będziesz natomiast w stanie przedstawić kontrprzydładu – taki mały challenge 🙂 – gdzie RRSO jako kryterium wyboru kredytu będzie prowadziło do obiektywnie błędnej decyzji.
        Oczywiście są kryteria typu warunki wcześniejszej spłaty, charakter kosztów okołokredytowych, ryzykowne zapisy w umowie itp., które mogą sprawić, że dana oferta z najniższym RRSO jest do odrzucenia. Takie kryteria zadecydują jednak o odrzuceniu oferty również w przypadku wyboru kredytu metodą całkowitego kosztu kredytu.

        ad ad 3)

        Przy braku alternatywy (bezpiecznej inwestycji na ponad 6% rocznie) oczywiście zakup za gotówkę jest bezapelacyjnie najlepszą drogą. Nie znam inwestorów, którzy są w stanie w sposób całkowicie bezpieczny uzyskać wynik wyższy.

        Szybką spłatę (nadpłatę) kredytu lub zakup za gotówkę traktuję jako bardzo dobrą formę iwestycji o wyżej wskazanej bardzo wysokiej rentowności. Niemniej krótki okresu kredytowania to jest pewien kaganiec, który dla zdyscyplinowanych i świadomych kredytobiorców jest całkowicie zbędny. Można bowiem osiągnąć ten sam efekt kosztów całkowitych regularnie nadpłacając 30-letni kredyt. Korzyścią jest natomiast elastyczność i lepsza bieżąca płynność.

        • Ad 1) Zapytałem, czy wybrałbyś kredyt wyłącznie na podstawie RRSO? Odpisałeś de facto, że NIE – bo do założenia o możliwościach wcześniejszej spłaty dodałeś teraz dodatkowo założenie o porównywalności innych kosztów. Poniżej sam piszesz o okolicznościach, w których oferta z niższym RRSO musiałaby zostać odrzucona. Szczerze mówiąc nie do końca chyba rozumiem, na czym ma polegać różnica w naszym podejściu do analizy ofert kredytu.

          Ja nie piszę przecież: “olejmy RRSO, patrzmy tylko na jedną sumaryczną liczbę: koszty całkowite!”. Trzeba świadomie przeanalizować każdy koszt związany z kredytem i tyle.

          Ad 2) Obiektywnie zła decyzja: stać mnie spokojnie na kredyt na 20 lat, ale zaciągam go na 35 lat, bo niższe jest RRSO

          Ad 3) “…kaganiec, który dla zdyscyplinowanych i świadomych kredytobiorców jest całkowicie zbędny”. To fakt.

          Uważam jednak, że przeceniasz ludzkie zdolności do dyscypliny. Niestety większość z nas ma “słabą silną wolę”, a istnienie “homo oeconomicus” zostało już dawno podważone.

          • Marcinie,

            ad ad ad 1) już w moim pierwszym poście pisałem o konieczności zwrócenia uwagi na dodatkowe aspekty. Nigdy nie twierdziłem, że można podjąć decyzję tylko i wyłącznie na podstawie RRSO. Jednak tym bardziej takiej decyzji nie można podejmować na podstawie całkowitego kosztu kredytu.

            ad ad ad 2) Przykład chybiony: kredyt wzięty z niższym RRSO na 35 lat regularnie nadpłacany będzie tańszy od kredytu na 20 lat z wyższym RRSO.

            ad ad ad 3) Bardzo ciekaw jestem, na którą z poniższych inwestycji Ty byś się zdecydował (obie oprocentowane dokładnie tak samo):

            a) obowiązkowa wpłata średnio co najmniej 200 zł miesięcznie określonego dnia miesiąca przez 20 lat – spóźnienie z wpłatą skutkuje windykacją, a kwota tej comiesięcznej inwestycji jest liczona do Twojej zdolności kredytowej,
            b) dobrowolna wpłata dowolnej kwoty w dowolnym momencie.

    • Marcin Kluczek

      Cześć Macieju

      Czy RRSO jest jedynym metodycznym sposobem? Nie studiowałem finansów, ale mógłbym zaproponować inny matematyczny wskaźnik. Zagregowany PV przepływów związanych z kredytem. Zaleta takiego wskaźnika jest taka, że wprowadza inflację. Pożyczam 300.000, spłacam 450.000, zagregowany PV= 380.000, zatem odczuwalny koszt wg dzisiejszej wartości pieniądza to 80.000. Poza odsetkami wliczam ubezpieczenia i prowizje według dat wpłat. Prowizja 6.000 zapłacona pierwszego dnia boli bardziej niż 7.000 w większych odsetkach przez 30 lat.

      Uwzględniając inflację kredyt na 20 lat jest lepszy od kredytu na 30 lat, ponieważ mniejszy jest koszt pożyczenia pieniędzy. Pożyczam 300.000 na 30 lat, kredyt na 4%, inflacja 2%, dodatki pominę dla jasności przykładu.

      Przez 30 lat oddaję 515.607, a wg zagregowanego PV=387.492, czyli koszt wynosi 87.492.
      Przez 20 lat oddaję 436.305, a wg zagregowanego PV=359.360, czyli koszt wynosi 59.360.
      Jestem do przodu o 28 tysięcy patrząc na dzisiejszą wartość pieniądza.

      A. Jeżeli założę, że potrafię inwestować lepiej niż 4%+belka, to powinienem wybrać jak najdłuższy okres.
      B. Jeżeli nie potrafię lub z innego powodu nie chcę, lepiej wyjdę na krótszym.
      Intuicja podpowiada mi, że większość jest wybierze opcję B.

      • Cześć Marcin,

        “prowizja 6.000 zapłacona pierwszego dnia boli bardziej niż 7.000 w większych odsetkach przez 30 lat.” w pełni się zgadzam i dlatego RRSO ma przewagę nad innymi metodami wyboru optymalnego finansowania.

        Zaproponowany przez Ciebie model liczenia PV też jest dobry i doprowadzi do tego samego wniosku co RRSO, jeżeli alternatywy będą porównywalne (przede wszystkim kwota kredytu). Wydaje mi się jednak, że taka informacja, że koszt kredytu wynosi 87.492 jest znacznie trudniejsza we właściwej interpretacji dla Kowalskiego.

        Odnośnie do Twoich A i B, to ja bez żadnego zastanawiania się wybrałbym A. Nie ze względu na jakieś wybitne umiejętności inwestowania, lecz ze względu na elastyczność. Najchętniej płaciłbym tylko odsetki, a kapitał wtedy gdy mam nadwyżki.

        W praktyce wygląda to tak: mam aktualnie 3 równocześnie spłacane kredyty hipoteczne (na marginesie każdy w innym banku) – wszystkie z maksymalnym 30-letnim okresem spłaty, które regularnie znacznie nadpłacam. Taki układ pozwala mi szybciej generować wolne środki, które mogę przeznaczyć na większe wydatki (samochód) albo na nadpłatę jednego najgorzej oprocentowanego kredytu. W ostatecznym rachunku, 30-letnie kredytu zostaną przeze mnie spłacone wg mojego aktualnego ostrożnego planu po 12-15 latach.

        • W związku z Twoim postem nasunęła mi się pewna myśl i pytanie z nią związane:

          Załóżmy, że mam do wyboru kredyt A i kredyt B.

          Kredyt A jest zaciągany na 30 lat i ma dane RRSO.
          Kredyt B jest zaciągany na 20 lat i ma takie samo RRSO. W związku z krótszym okresem spłaty, rata jest odpowiednio wyższa niż w kredycie A, a różnicę w wysokości rat nazwijmy X.

          Załóżmy jeszcze, że zaraz po zaciągnięciu kredytu A, możemy go w dowolnej chwili nadpłacać bez żadnych kosztów czy kar.

          Teraz chciałbym się zastanowić nad taką sytuacją:
          Zaciągam kredyt A, ale z każdą płaconą ratą nadpłacam kredyt kwotą X, czyli de facto płacę co miesiąc tyle, ile zapłaciłbym przy kredycie B.

          Moje pytanie:
          Czy koszty całkowite kredytu A, z nadpłacaniem go kwotą X, będą takie same, jak przy kredycie B bez nadpłacania, a takie spłacanie kredytu spowoduje spłacenie go dokładnie w ciągu 20 lat, zamiast 30 lat?

          • Co do zasady, jest dokładnie tak jak piszesz – nadpłacany kredyt 30-letni będzie Ciebie kosztował dokładnie tyle co kredyt 20-letni.

            Jedyna różnica będzie występować, gdy przykładowo kredyt B (na 20 lat) jest bez prowizji i z wyższym oprocentowaniem, a Kredyt A (na 30 lat) odwrotnie. Wówczas faktyczne (rzeczywiste) RRSO kredytu A stanie się wyższe. Dlatego moim zdaniem najlepiej porównywać kredyty pod kątem RRSO dla szacunkowego zakładanego okresu całkowitej spłaty kredytu, a ostatecznie podpisać umowę z wybranym najlepszym bankiem na maksymalny okres kredytu.

            Ja przy wyborze kredytów dla siebie, z uwagi na zakładany szybki okres spłaty, unikałem ofert z (wysoką) prowizją i jednorazowymi ubezpieczeniami itp., nawet kosztem wyższych odsetek. Niestety takie oferty najczęściej nie są oferowana przez pośredników, co wymaga trochę czasu, ale jest w zasięgu możliwości każdego.

          • tylko to założenie, że nadpłaty można robić od początku w dodatku bezkosztowo, jak pokazuje praktyka, nie jest możliwe
            druga sprawa: skoro wiem iż będę mogł nadpłacać i wytrwam w tej woli to moze nie przywiązywać aż takiej wagi do oprocentowania a bardziej się skupić na braku/bardzo niskiej prowizji i innych kosztów, chyba że można uzyskać ich proporcjonalny zwrot po wcześniejszej spłacie
            biorąc kredyt na krótszy okres nikt nie zamyka cię dożywotno z wyborem, bo okres też można wydłużyć jakby życie zmusiło, a na początku nie martwisz się, że nadpłaty są niemożliwe albo wysokokosztowe

        • Marcin Kluczek

          Zaczynam łapać Twój punkt widzenia.

          Przeglądając oferty banków zawsze lekko traktowałem RRSO, ponieważ pokazuje on modelowy produkt banku. Bank zakłada określony scenariusz, w którym godzę się na konkretne ubezpieczenia w konkretnym wariancie i cenie. Dokłada różne opłaty, prowizje. Wystarczy, że nie wymaga polisy na życie i ma niższe RRSO w porównaniu z bankiem, który wymaga itd. Wolę skonfigurować kredyt pod siebie, czyli ubezpieczenie nieruchomości z OC i klauzulami od włamań. Cena rośnie. RRSO rośnie. Chcę mieć polisę na wypadek śmierci niezależnie od tego, czy bank ją wymaga. Mam swoje preferowane towarzystwo, z którym bank nie współpracuje itd. Przyjmując takie dane dopiero liczę zagregowany PV.

          Wydaje mi się, że taki sposób przedstawienia wyniku jest często prostszy dla Kowalskiego.
          – Jeśli weźmiesz kredyt na 30 lat i spłacisz go wg harmonogramu (i nie zmienią się WIBOR i inflacja), kredyt według dzisiejszych cen będzie Cię kosztował 87 tysięcy.
          – Jeśli weźmiesz kredyt na 20 lat, będzie Cię kosztował 59 tysięcy.
          Upraszczając można podać dane przed korekta o inflację, czyli sumę wszystkich kosztów. Nie będzie to w 100% poprawne, ale moim zdaniem na początek w zupełności wystarczy.

          Teraz widać jak na dłoni, dlaczego korzystanie z pieniędzy banku jest tańsze, w krótszym okresie. RRSO tego nie pokaże. Inna sprawa, jak szybko Kowalski chce spłacić swój kredyt, ale co do zasady, działa to tak samo. Im szybciej to zrobi, tym mniej zapłaci według PV za korzystanie z kredytu. Czy będzie to działanie optymalne w ogólnym rozrachunku? Dla większości raczej tak, ale są wyjątki np. ktoś woli inwestowanie na kredyt. Niektórzy przedsiębiorcy robią z kredytu na prywatną nieruchomość najtańszą formę finansowania działalności.

          Widzę, że mocno stawiasz na elastyczność (cashflow), ale pamiętaj, że na końcu liczy się wartość netto. Czasem ciężko pogodzić jedno z drugim. Patrząc na cashflow fajny jest najem długoterminowy samochodu, ale słabo wypada, gdy patrzymy na wartość netto. Tak samo by to wyglądało przy kredycie bez rat kapitałowych. Piękny cashflow, ale na końcu już nie taka super wartość netto. Trzeba też uważać, żeby ten dodatkowy cashflow nie rozpłynął się na pierdoły lub np. droższe niż zamierzałeś pierwotnie kupić auto. Trzeba być naprawdę zdyscyplinowanym finansowo, żeby nie przechulać nadwyżek. Zaryzykuję stwierdzenie, że jedynie 10% społeczeństwa dałoby radę.

          Dylematy, ale jesteś doświadczony w temacie, więc na pewno wiesz co robisz i dlaczego. Poza tym finanse to nie tylko liczby, a również komfort bycia zadowolonym ze swoich wyborów, więc skoro podjąłeś przemyślał decyzję, pozostaje mi życzyć Ci powodzenia i spłacenia tych kredytów w 10 lat 🙂

          • Tak, nadpłata i to systematyczna wymaga baaardzo dużej samodyscypliny, ale warto. Kredyt 500k na 30 lat spłacam juz 9ty rok, a za rok o tej porze bedzie po kredycie.Kredyt wziety był na kupno i remont starego domu, wiec tak naprawdę zacząłem go nadpłacać dopiero po 5ciu latach, kiedy remont miał się ku koncowi ( w miedzyczasie dołożyłem drugie 500) ….Została jeszcze 100-ka, którą spokojnie ogarnę przez rok.Tak naprawdę to spłaciłbym te 500k już wcześniej, ale w miedzyczasie : ożeniłem się, urodził się potomek, kupilismy większe, rodzinne auto, kilkadziesiat tysi poszło na moje hobby + wiele innych rzeczy które sie robi kiedy jest sie młodym….Generalnie biorąc kredyt na 30 lat wiedziałem/skalkulowałem że spłacę go w ciągu 10 lat, nie rezygnując z ”uciech zycia” cokolwiek to znaczy. W przeciwnym wypadku nie porywałbym sie na 30-letnią kule u nogi, ponieważ kredyt ma być dla mnie a nie ja dla niego (wszystko podporzadkowane spłacie z dopinaniem na ostatni guzik – trochę lipne takie życie, prawda? )

  4. 6% to grosze, po rozejżeniu się trochę w temacie inwestowania 10% to nie jest nawet już wyczyn.

    Nadpłacony kredyt dający de facto własne ‘m’ w mniejszym koszcie po jakby nie było tak kolosalnym okresie czasu za życie nam również niestety nie zapłaci 😉 A te 10 lat to w moim mniemaniu taki okres, przez który nawet ostrożna i rozwazna osoba może zbudowac baaardzo dobre finasowe zaplecze, wystarczy, że będzie sie uczyć i działać systematycznie.

    O tańsze pieniądze niż k.hip nie łatwo, no może ew. studencki.

    • Taaaaa, 10% rocznie przez kilkadziesiąt lat to nie jest duży wyczyn… 🙂
      Mniej więcej tyle oferowała piramida finansowa Bernarda Madofa
      Nic tylko brać kredyty na 5% pod kurek i inwestować!

      To może jakiś przykład takiej “pewnej” inwestycji? Również tej “groszowej” z 6% zyskiem się przyda.

      • W moim komentarzu zaznaczyłem, że chodzi o wpierw rozejżenie się w temacie i doedukowanie, nie koniecznie przekazywanie swoich środków komuś, w zasadzie na wiarę o obietnicę (nawet gdy jest poświadczone wekslem, który też pytanie- z czego w razie w. sciągnąć) – niestety po drodze nie ominęło to i mnie. Teraz nazywam to doświadczeniem 😉

        Jednak da się i na + i to znaczny, wystarczy się obyć w sensownym, realnym inwestycyjnym temacie, poznac ludzi, pogadać, possuportować ich wiedzą i miec poporstu trochę odwagi i sensowny plan. Są spotkania klubów inwestora, wiele dzieje się w tematyce nieruchomości, kto chce ten swoje zrealizuje i coś sobie wybierze.

        Przykłady:

        1. Pozbywam się kawalerki z mojego rodzinnego miasta wynajmowanej od 4 lat, stopa zwrotu- 7%, może być spokojnie wyższa, jednak w żadne sposób się z tego nie wyżyje. Skupiam się więc na innym, większym mieście.
        2. Owe inne, większe miasto- mieszkanie kupione w zeszłym roku, kredytowane. Przed wejściem w deal wszystko skalkulowane + bufory- efekt:

        ROI ~13%
        ROE ~ 48%

        W drodze kolejne, analogiczne.

        ROI będzie podobne (lokalizacja lepsza, ale droższe)
        ROE przez zaangazowanie mniejszych środków będzie oscylować w granicach…65-70%.

        Jeśli z powyższych chciałbym w obecnej sytuacji rynkowej wyjść , licząc lekką ręką gotówkowo wyszedłbym 130k-150k zł na plus.

        Wiedza, odwaga, działanie 😉

        Pozdrawiam

  5. Powoli zaczynam się bać 🙂 A tak na poważnie, to w życiu niewiele rzeczy jest pewnych – a ceny nieruchomości z “pewnością” do nich nie należą.

Odpowiedz