RRSO w kredycie hipotecznym. Jak to interpretować?

Kierujesz się przy wyborze kredytu hipotecznego RRSO? Sprawdź, czy na pewno właściwie to robisz, bo możesz podjąć błędną decyzję. Dzisiaj wyjaśniam, jak interpretować Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania i tłumaczę, dlaczego nie powinieneś poprzestać tylko na RRSO.

Od lipca bieżącego roku na początku każdego miesiąca publikuję na blogu Ranking Kredytów Hipotecznych, w którym pokazuję wszystkie koszty związane z poszczególnymi ofertami kredytów hipotecznych: prowizje, odsetki, opłaty, ubezpieczenia, dodatkowe produkty, itp.

W komentarzach do tych rankingów poruszacie czasami temat RRSO:

Sylwia (link do komentarza):

Witam. wraz z chłopakiem wzięliśmy kredyt hipoteczny w marcu tego roku w MBanku. To najlepsza oferta jaką mogliśmy otrzymać. Najniższe RRSO w tamtym czasie na rynku nawet PEKAO miał wyższe….

Maciej (link do komentarza):

Jako kryterium wyboru atrakcyjności kredytu hipotecznego trzymałbym się jednak RRSO, a nie końcowego kosztu łącznego. Przekoloryzowując, wariant A): Płacenie niekredytowanej prowizji w kwocie 15.000 dzisiaj i 85.000 zł odsetek jest gorsze od wariantu. B): Bez prowizji dzisiaj + 100.000,01 zł odsetek, co uwidocznione byłoby odpowiednio w RRSO…

Zobaczmy zatem, jak mają się sprawy z tym RRSO.

Jedna cyferka receptą na wszystko?

RRSO to Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania. Czym różni się od „gołego” oprocentowania?

Otóż oprocentowanie mówi nam tylko o wysokości jednego, jedynego składnika kosztów kredytu: o odsetkach.  Pożyczając jednak pieniądze w bankach lub firmach pożyczkowych oprócz samych odsetek, musisz liczyć się z dodatkowymi kosztami: z prowizjami, marżami, składkami ubezpieczeniowymi aż po opłaty za „domową obsługę”, w przypadku firm pożyczkowych.  Stówka tu, 50 zł tam, dyszka za coś jeszcze. Za chwilę okazuje się, że „tania” pożyczka skutecznie wydrenowała Twoje kieszenie (Uwaga dla Nowych Czytelników: jestem wrogiem kredytów i pożyczek konsumpcyjnych, o czym piszę np. tutaj: Jak skutecznie pozbyć się długów?).

Co więcej – każda firma w nieco inny sposób może określać wysokość owych procentów, marż, prowizji i opłat, więc porównanie ofert, byłoby bardzo trudne. I właśnie tutaj na scenę wkracza RRSO – Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, która jedną liczbą, wyrażoną w procentach, ma pomóc nam w szybkim uzyskaniu odpowiedzi na pytanie: która oferta jest tańsza.

W przeciwieństwie do oprocentowania, które pokazuje wyłącznie o wysokości odsetek, RRSO uwzględnia wszystkie koszty związane z kredytem: odsetki, marże, prowizje, składki, opłaty…

Czy zatem niższe RRSO zawsze oznacza tańszą pożyczkę lub tańszy kredyt? Niestety nie zawsze.

A cały ambaras bierze się ze sposobu liczenia RRSO, do czego służy taki oto koszmarny wzorek:

Nawet doradcy bankowi nie do końca go rozumieją, o czym fajnie opowiedział kiedyś profesor Blikle:

Od czego zależy RRSO?

Otóż wysokość RRSO nie zależy tylko od wysokości odsetek i wszystkich innych kosztów. Również od tego, kiedy i z jaką częstotliwością musisz je płacić.

Po pierwsze: im krótszy okres, na jaki pożyczasz pieniądze, tym wyższe będzie RRSO.
Po drugie: im większa częstotliwość spłaty rat, tym wyższe będzie RRSO.
Po trzecie: kredyt spłacane w formie rat malejących będzie miał wyższe RRSO od kredytu spłacanego w formie rat równych.

„Otóż wysokość RRSO nie zależy tylko od wysokości odsetek i wszystkich innych kosztów.”

Dlatego porównując RRSO różnych ofert, zwróć uwagę, czy dotyczą one kredytów zaciągniętych na identyczny okres oraz czy harmonogram spłaty jest taki sam.

Jest to szczególnie ważnie w przypadku kredytów hipotecznych, gdzie różnice w RRSO są niewielkie, za to różnice w kosztach wynoszą dziesiątki tysięcy złotych. Za kredyt hipoteczny zaciągnięty na 30 lat zapłacisz w sumie znacznie więcej, niż za kredyt zaciągnięty na lat 20. Jednak ze względu na krótszy okres spłaty RRSO kredytu na 20 lat będzie wyższe niż RRSO kredytu na lat 30.

Jak sobie poradzić z tym fenomenem? W bardzo prosty sposób. Porównując pomiędzy sobą oferty kredytów nie poprzestawaj na samym RRSO, ale zwróć również uwagę, ile dokładnie wyniesie suma całkowitych kosztów kredytu – czyli wszystkich pieniędzy, które wypłyną z Twojej kieszeni.

Właśnie w taki sposób prezentujemy koszty w Rankingu Kredytów Hipotecznych.

Jak można zinterpretować RRSO?

Wyobraź sobie, że nie wydajesz pieniędzy, które otrzymałeś w formie kredytu, tylko od razu je inwestujesz. Następnie tylko pieniędzmi z tej inwestycji spłacasz raty oraz pokrywasz wszelkie prowizje i opłaty związane z kredytem.

RRSO mówi nam o tym, ile musiałaby wynieść średnia roczna stopa zwrotu z takiej inwestycji, aby pieniądze z kredytu zarobiły na wszystkie odsetki, prowizje i opłaty, i abyś na tej operacji wyszedł na zero. 

Ale to tak naprawdę nie wszystko! Od inwestycji zapłacisz jeszcze podatek od zysków kapitałowych w wysokości 19%! Dlatego RRSO kredytu hipotecznego powinieneś podzielić jeszcze przez 0,81 – by poznać rentowność opłacalnej inwestycji sfinansowanej tymi środkami. Jeśli RRSO Kredytu wynosi np. 5%, to – aby wyjść „na zero” z inwestowania środków z kredytu hipotecznego Twoja stopa zwrotu powinna wynieść 5%/0,81= 6,17%

Hmm… potrafisz tak inwestować? …

Zainwestuj w wiedzę – to się opłaca!

Właśnie dlatego w 12. Lekcji kursu Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku dokładnie pokazuję, jakie faktycznie oszczędności generuje nadpłacanie kredytu hipotecznego. W kursie znajdziesz też kalkulator, pozwalający porównać między sobą oferty kredytu hipotecznego z uwzględnieniem wszystkich kosztów oraz wszystko, co potrzebne, by kredyt hipoteczny zaciągnąć świadomie i mądrze. Jeżeli zastanawiasz się nad zaciągnięciem kredytu hipotecznego lub znasz kogoś, kto chciałby zrobić to z głową – rzuć okiem, co o moim kursie napisał Paweł: