Bezpieczny kredyt 2% – warunki, dla kogo, kiedy, ile wyniesie rata + [KALKULATOR]

Podcast: Odtwarzaj w nowym oknie | Pobierz (Czas trwania: 43:33 — 60.2MB) | Umieść link

Subskrybuj: Apple Podcasts | Google Podcasts | Spotify | Android | RSS

Bezpieczny Kredyt 2% na pierwsze mieszkanie. Wszystko to pięknie wygląda na slajdach prezentowanych przez rząd, ale jak będzie w rzeczywistości? Kto może skorzystać? Ile można zyskać? Czy jest w tym wszystkim jakiś haczyk? Planujesz kupić mieszkanie i zastanawiasz się, czy warto poczekać na start programu? Z tego artykułu dowiesz się, czy warto skorzystać z Bezpiecznego Kredytu 2% i czy masz szansę załapać się na dopłaty do kredytu.   

Zanim przejdziemy do artykułu, mam dla Ciebie ważną uwagę: ten wpis powstał na podstawie projektu „Ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe”. Założenia programu mogą ulec zmianie, no i oczywiście ustawa może w ogóle nie wejść w życie. Dlatego, jeśli rozważasz zakup nieruchomości i masz szansę uzyskać dopłaty z tego programu, koniecznie zapoznaj się z jego szczegółowymi założeniami postawy, gdy będzie jest ostateczna wersja.   

Żeby ułatwić Ci nawigację po tym artykule, poniżej znajdziesz spis treści:

A jeśli wpadłeś tutaj tylko po Bezpieczny kredyt 2% kalkulator możesz go pobrać od razu:

Bezpieczny Kredyt 2% – co to jest?

Bezpieczny Kredyt 2% to rządowy program dopłat do kredytu hipotecznego. Zgodnie z jego założeniami, przez 10 lat budżet państwa (z naszych podatków) będzie dopłacał różnicę pomiędzy stałą stopą ustaloną na podstawie średniego oprocentowania kredytów w bankach a oprocentowaniem 2%. W przybliżeniu oprocentowanie kredytu w ramach programu będzie więc wynosiło: 2% + marża banku. Kredyty będą udzielane przez zwykłe, komercyjne banki, te same, które dzisiaj udzielają kredytów hipotecznych.

Już na pierwszy rzut oka, widać, że jest to program opłacalny, dla wszystkich osób, które się na niego zakwalifikują. Żeby dać Ci jakiś punkt odniesienia, w naszym ostatnim Rankingu kredytów hipotecznych (marzec 2023 r.), oprocentowanie najtańszego kredytu o stałej stopie wynosiło, w pierwszych 60 miesiącach 7,5% (oferta BNP Paribas na 1 marca 2023 r., kredyt ze stopą stałą, na kwotę 400 tys. zł, zaciągany na 20 lat ze wkładem własnym 20%). Proponowane przez rząd: 2%+ marża, to znacznie mniej niż: 7,5%.

Szerzej omawiamy to na filmie:

Bezpieczny Kredyt 2% – jak działa? Jakie nieruchomości?

Program Bezpieczny Kredyt 2% przeznaczony jest dla osób, które kupują swoje pierwsze mieszkanie lub dom. Dotyczy zarówno nieruchomości kupowanych na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Z programu mogą skorzystać także osoby, które chcą budować dom. W ramach Bezpiecznego Kredytu 2%, państwo przez 10 lat dopłaca kredytobiorcy do odsetek. Ważna uwaga: jeśli skorzystasz z tego programu, przynajmniej przez okres tych 10 lat, będziesz spłacać kredyt ze stopą stałą w ratach malejących. 

To jest dość nietypowe, bo zdecydowanie częściej obecnie wybierane są kredyty z ratą równą. W ratach malejących Twoja rata maleje wraz z każdą kolejną spłatą. Spłacasz co miesiąc taką samą część kapitałową, a udział części odsetkowej sukcesywnie spada. W ratach malejących na początku płacimy trochę większą ratę, ponieważ obejmuje ona więcej kapitału, ale ponieważ od razu spłacasz więcej kapitału, finalnie za kredyt płacisz mniej odsetek, niż w przypadku rat równych. 

Mamy więc kredyt ze stopą stałą i raty malejące. Ponieważ jednak na rynku nie ma ofert kredytów ze stałą stopą na cały okres 10 lat, dlatego w praktyce, w 10 latach, gdy będziemy otrzymywać dopłaty, będziemy mieli do czynienia z dwoma okresami 5-letnimi: 

Czyli po 5 latach ustalamy nową stopę stałą z bankiem (uzależnioną od ówczesnego, oprocentowania kredytów ze stopą stałą w bankach) i będziemy mieć nową wysokość dopłat.
Po 10 latach zdarzy się kilka rzeczy. Po pierwsze, ustaną dopłaty a kredyt będzie oprocentowany stopę zmienną (pewnie będzie to WIRON) plus marża banku. A po drugie, raty automatycznie przejdą na raty równe, chyba że złożysz wniosek w banku, by dalej płacić raty malejące.

Dlatego pomimo tego, że Twój kredyt będzie objęty dopłatami, warto naprawdę dobrze przeanalizować oferty banków i wybrać tę najkorzystniejszą w całym okresie kredytowania. Pamiętaj, że dopłaty się skończą po 10 latach, a Ty zostaniesz z resztą kredytu do spłaty. Zwracaj więc uwagę na koszty kredytu, wysokość oprocentowania w pierwszych latach oraz marżę po roku 10.

Ile wyniosą dopłaty? To wcale nie będzie kredyt na 2%

Choć nazwa programu sugeruje, że nasz kredyt będzie oprocentowany 2%, w praktyce oprocentowanie będzie wyższe. Według projektu ustawy, przy obliczaniu poziomu dopłat będzie brane pod uwagę średnie oprocentowanie kredytów z poprzedniego kwartału i ogłoszone przez Bank Gospodarstwa Kredytowego. Przeliczmy to na przykładzie: 

• Załóżmy, że średnie oprocentowanie kredytów 5-letnich o stałej stopie wynosiło w poprzednim kwartale ok. 8,5%. 

W takiej sytuacji dopłata wyniesie:
8,5% x 0,9 – 2% = 5,65%

Dlaczego 0,9? W projekcie ustawy zapisano, że na potrzeby wyliczeń dopłat odlicza się 1/10 na marżę banku. Marże są oczywiście wyższe, ale w projekcie ustawy ustalono taki przelicznik. Żeby obliczyć wysokość dopłat, bierzemy średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie bez marży banku (8,5% x 0,9), i odejmujemy od tego 2%. Wysokość dopłaty wyniesie więc w naszym przykładzie 5,65%. 

Jak będzie wyglądało oprocentowanie kredytu po uwzględnieniu dopłaty? Weźmy przykładowo kredyt z naszego rankingu kredytów hipotecznych, oprocentowany 8,62%.

Przy takim oprocentowaniu bazowym, po uwzględnieniu dopłat, nasz kredyt będzie oprocentowany:
8,62% – 5,65% = 2,97%

Jak widzisz, nie jest to 2%, ale tak czy inaczej, jest to kredyt bardzo atrakcyjny. W obecnych ofertach banków na pewno nie znajdziemy kredytu o stałej stopie oprocentowanego poniżej 7%. Przeważnie jest to 8% lub więcej. Wiemy więc, że Bezpieczny Kredyt 2% się opłaca, zobaczmy teraz, jak duży kredyt można zaciągnąć, korzystając z tego programu.
Zanim jeszcze przejdziemy dalej, wspomnę, że przewidziano maksymalną wysokość dopłaty. Nie może ona wynieść więcej niż 7%.

Bezpieczny Kredyt 2% – jak duży kredyt można zaciągnąć?

Kwota kredytu nie może przekroczyć 600 tys. zł w przypadku małżonków lub gospodarstwa domowego z dzieckiem oraz 500 tys. zł dla pozostałych osób (np. samotna osoba lub para bez ślubu). Projekt zakłada także górną wartość wkładu własnego. Wkład własny nie może przekroczyć 200 tys. zł. Ten warunek wyklucza z programu osoby, które chciałyby kupić droższą nieruchomość, skorzystać z dopłat, a resztę sfinansować wyższym wkładem własnym. Na konferencji promującej program Minister rozwoju Waldemar Buda nie wykazał się szczególną empatią, podsumowując ten warunek stwierdzeniem, że: „na apartamenty się nie dorzucamy”.

W praktyce oznacza to, że bezpieczny kredyt dotyczy nieruchomości o wartości maksymalnej:

• 700 tys. zł (czyli 500 tys. zł kredytu + 200 tys. zł wkładu własnego) – w przypadku jednego kredytobiorcy lub 
• 800 tys. zł (czyli 500 tys. zł kredytu + 200 tys. zł wkładu własnego) – w przypadku małżeństwa lub pary z dzieckiem.
• Od tego jest jeden wyjątek. Dotyczy on osób, które planują budowę domu. W takim wypadku wartość wkładu własnego wraz z kredytem nie może przekroczyć kwoty miliona złotych.

W programie nie ma ograniczeń co do wielkości nieruchomości lub ceny za metr kwadratowy. Patrząc na oferty mieszkań dostępne dzisiaj, wydaje się, że dość łatwo będzie można wyszukać nieruchomość spełniającą kryteria programu, o ile ceny pozostaną na podobnym poziomie:

Jak będzie wyglądała rata z dopłatą? 

Żeby pokazać Ci na bardzo konkretnym przykładzie, jak może wyglądać Twoja pierwsza rata kredytu po uwzględnieniu dopłat, przeliczyliśmy to dla standardowego kredytu na kwotę 400 tys. zł, zaciąganego na 25 lat, przy oprocentowaniu stałym na poziomie 8,62%, oczywiście w ratach malejących. Na grafice poniżej możesz porównać pierwszą ratę z dopłatą z programu Bezpieczny Kredyt 2% oraz bez takiej dopłaty:

Przy tych parametrach kredytu, bez dopłaty pierwsza rata wyniesie: 4207 zł. Składa się z części kapitałowej w wysokości 1333 zł oraz części odsetkowej, w kwocie: 2873 zł. Po uwzględnieniu dopłaty, rata spadnie do 2287 zł. Dopłata wyniesie 1919 zł, a odsetki spadną do poziomu 954 zł. 

Bezpieczny kredyt 2% – kalkulator

Tak jak wspomniałam – te wyliczenia dotyczą przykładowego kredytu o określonych parametrach. Jeśli u Ciebie sytuacja jest inna, potrzebujesz np. większego kredytu, bo masz droższą nieruchomość itd. – stworzyłam specjalny kalkulator, który pozwoli Ci przeliczyć korzyści z programu Bezpieczny Kredyt 2% w Twojej sytuacji: 

Skorzystamy teraz z naszego kalkulatora, żeby zobaczyć, ile wyniosą oszczędności z programu Bezpieczny Kredyt 2% w całym okresie kredytowania. Na potrzeby tych wyliczeń  będziemy operować założeniami, które mieliśmy do tej pory – kredyt na 400 tys. zł, zaciągany na 25 lat, przy oprocentowaniu 8,62%. Załóżmy, że w całym okresie kredytowania to oprocentowanie się nie zmieni. Oczywiście w rzeczywistości będzie inaczej, mam nadzieję, że stopy spadną, ale takie uproszczenie będzie bardzo pomocne przy porównaniu wyników. 

Na wykresach poniżej kolorem granatowym oznaczyłam słupki, które odnoszą się do kredytu z dopłatą z Bezpiecznego Kredytu 2%. Na czerwono możesz zobaczyć analogiczny kredyt bez dopłat. Jak widzisz, oszczędności są ogromne: 

• Na odsetkach w całym okresie kredytowania możesz zaoszczędzić 181 177 zł. 

Magia dzieje się właśnie w pierwszych 10 latach od zaciągnięcia kredytu – czyli dokładnie w tym czasie, gdy uzyskujesz dopłaty. Dzięki dopłatom zapłacisz dużo mniej odsetek: 

• Z Bezpiecznym Kredytem 2% w ciągu pierwszych 10 lat zapłacisz 95 238 zł odsetek. 
• Bez programu, w tym samym czasie zapłacisz 276 415 zł odsetek. 

Jest więc o co powalczyć. 

Wiesz już, jaki kredyt możesz zaciągnąć z dopłatą, wiesz też, jak duże mogą być oszczędności. Przejdźmy teraz do warunków, które musisz spełnić, żeby skorzystać.

Bezpieczny Kredyt 2 procent – warunki

Jakie są najważniejsze kryteria udziału w programie? Po pierwsze jest on skierowany do osób do 45. roku życia, a gdy kredytobiorców jest dwóch – przynajmniej jedna osoba musi spełnić ten warunek w momencie składania wniosku. Po drugie, kredyt jest dla tych osób, które NIE MAJĄ i NIE MIAŁY mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. Warunek ten muszą spełnić wszystkie osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego.  Po trzecie kredytobiorca nie może być stroną innego kredytu hipotecznego, No i po czwarte: nieruchomość objęta kredytem ma zaspokajać nasze własne potrzeby mieszkaniowe.

Nieposiadanie nieruchomości – wyjątek

Od zasady nieposiadania nieruchomości są nieliczne wyjątki. Osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy mogą posiadać łącznie nie więcej niż 50% odziedziczonego udziału w lokalu mieszkalnym, domu jednorodzinnym, spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego, jeśli w nim nie zamieszkują lub biorą kredyt, by kupić pozostałe udziały.  Ponadto możemy posiadać nieruchomość, jeśli została ona wyłączona z użytkowania w wyniku katastrofy.

Wychodzi więc na to, że bezpieczny kredyt jest skierowany do osób, które zamierzają kupić lub zbudować swoją pierwszą nieruchomość. Jeśli posiadamy lub posiadaliśmy mieszkanie, lub dom, lub też mamy inny kredyt hipoteczny, to na dopłaty się nie załapiemy. Tak wyglądają warunki programu Pierwsze Mieszkanie na dzisiaj, lecz oczywiście zobaczymy jeszcze, jak będą wyglądały  w ostatecznej wersji Ustawy. No właśnie – kiedy Bezpieczny Kredyt 2% doczeka się ostatecznej ustawy i kiedy możesz ubiegać się o dofinansowanie?

Kiedy Bezpieczny Kredyt 2% rusza?

Wiele osób przebiera już nogami, żeby ruszyć po dopłaty z tego programu. Ustawa ma wejść w życie na początku lipca tego roku (2023 r.). Przy czym mówimy tutaj o samej ustawie – a nie o ofertach banków. A przecież to kluczowy element programu. W przeszłości, w innych tego typu rządowych programach mieszkaniowych (np. MDM lub mieszkanie bez wkładu własnego) banki potrzebowały około 3-4 miesięcy, żeby stworzyć oferty. Czy tutaj będzie podobnie? Zobaczymy. 
Na pewno na bankach ciąży spora presja ze strony rządzących – mamy przecież rok wyborczy i w interesie polityków jest to, by program ruszył jak najszybciej. Dlatego, jeśli możemy coś przypuszczać, banki typu PKO BP, Pekao S.A. i Alior Bank zapewne ruszą z ofertami jako pierwsze. Jeśli nie chcesz tego momentu przegapić, śledź nasz comiesięczny ranking kredytów hipotecznych – tam uzyskasz najświeższe informacje na ten temat. Patrząc na możliwe oszczędności, chyba nikt nie ma wątpliwości, że zainteresowanie programem będzie bardzo duże. Czy może być tak, że ktoś się nie załapie?

Kto może skorzystać z kredytu 2% – czy będą limity?

Program Bezpieczny Kredyt 2% ma trwać w latach 2023-2027 r. Rząd szacuje, że w tym czasie obejmie ok. 155 tys. umów. Ostateczna liczba będzie zależała od: 

• limitu środków przeznaczonych na dopłaty (możesz je zobaczyć na grafice poniżej, będą określone w ustawie), 
• zainteresowania (które już wiemy, że będzie duże), 
• wysokości stóp procentowych (która zdeterminuje, jak szybko środki się rozejdą).

O udziale w programie zadecyduje kolejność zgłoszeń – zapowiada się więc prawdziwy wyścig po Bezpieczny Kredyt 2%.

Rząd nie doszacował chyba liczby zainteresowanych – w tabeli poniżej możesz zobaczyć, że w 2023 r. przewidział, że programem obejmie 10 tys. umów. Czy to dużo, czy mało? Cóż, w ostatnich miesiącach, kiedy zainteresowanie kredytami hipotecznymi było niewielkie (głównie z powodu bardzo restrykcyjnego sposobu obliczania zdolności kredytowej i wysokich stóp procentowych), podpisywano ok. 6 tys. umów kredytowych miesięcznie. W najlepszych miesiącach 2021 r., podczas prawdziwego boomu na rynku kredytowym, takich umów podpisywano nawet 25 tys. Sam oceń, jak do tych liczb mają się przewidywania rządu. Oczywiście na razie dyskutujemy tutaj o projekcie ustawy – wszystko może się zmienić i pewnie limit będzie zwiększony.  Jednak pieniędzy dla wszystkich może zabraknąć bo zainteresowanie programem jest ogromne – będzie kto pierwszy, ten lepszy. 

Kto za to wszystko zapłaci

W tym miejscu chciałabym poruszyć jeszcze jedną, ważną kwestię. Owszem, ten program może wielu osobom się opłacić. Ale pamiętaj, że nie ma nic za darmo. Nie ma darmowych obiadów. To jest program, który według wyliczeń rządowych, może kosztować ponad 13 miliardów złotych. Źródłem finansowania dopłat ma być prowadzony w BGK Rządowy Fundusz Mieszkaniowy. A skąd ten fundusz ma pieniądze? Środki mają pochodzić z budżetu państwa, czyli z naszych podatków. Chcemy czy nie, jeśli Bezpieczny Kredyt 2% wejdzie w życie, każdy z nas się do niego dołoży.

Innym, niebezpośrednim skutkiem będzie większe zainteresowanie nieruchomościami i wpływ na ich cenę. Warunki programu Bezpieczny kredyt spełni tylko część zainteresowanych, a to spowoduje niezadowolenie wielu osób na przykład tych, które chcą zaciągnąć kredyt, ale na program się nie załapią lub tych, które z trudem uzbierały na wkład własny i właśnie zaciągnęły kosztowny kredyt bez dopłat. Prawdopodobnie będzie jednak tak, jak ze świadczeniem 500 plus. Kto może i się na to świadczenie łapie, to je bierze.
Dzielę się tutaj moją prywatną opinią, ten artykuł nie jest w żaden sposób sponsorowany i nie mam tutaj żadnego interesu.

Tyle udało mi się wyciągnąć z projektu ustawy – mam wielką nadzieję, że wyciągniesz z tego artykułu dla siebie wartość. Jeżeli masz indywidualne pytania, Twoja sytuacja jest nietypowa – zachęcam Cię do kontaktu z Sebastianem Bilskim, z którym wspólnie tworzymy co miesiąc ranking kredytów hipotecznych. Sebastian od lat wspiera Czytelników tego bloga, a w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2% jest na pierwszej linii frontu i śledzi sytuację na bieżąco. W dalszej części artykułu znajdziesz sekcję Q&A.

Jak się przygotować do programu Bezpieczny Kredyt 2%?

Przygotowania są bardzo podobne do standardowych przygotowań do kredytu hipotecznego. Więcej o tym przeczytasz w tym artykule: Jak przygotować się do kredytu hipotecznego – 7 kroków  
W dużym skrócie: 

• Musisz wiedzieć, jaką nieruchomość chcesz kupić i ile będzie Cię kosztować. 
• Musisz zadbać o swoją zdolność kredytową – spłacić ewentualne zobowiązania, zweryfikować swoje dochody itd. 
• Sprawdzić swoją historię kredytową w BIK-u. 
• Trzymać rękę na pulsie –  żeby nie przegapić startu programu.

Czy będąc w związku nieformalnym, możemy ubiegać się o kredyt?

Tak, maksymalna wysokość kredytu wynosi 500 tys. zł, chyba że w gospodarstwie domowym jest dziecko, wówczas limit wzrasta do 600 tys. zł. Jeżeli w przeszłości byłem właścicielem mieszkania, ale już je sprzedałem, to mogę skorzystać z programu?

Niestety nie – program jest przewidziany tylko dla osób, które kupują mieszkanie lub dom po raz pierwszy. Z programu są wyłączone wszystkie osoby, które miały wcześniej prawo własności do mieszkania lub domu.

Czy mogę skorzystać z Bezpiecznego Kredytu 2%, jeśli jestem współwłaścicielem mieszkania?

W obecnym kształcie ustawy, osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego mogą posiadać łącznie do 50% udziału w jednym mieszkaniu lub domu lub spółdzielczym prawie do nieruchomości, jeśli w nich nie mieszkają a nieruchomość została odziedziczona. Ewentualnie można w tej nieruchomości mieszkać, jeżeli kredyt jest zaciągnięty na to by wykupić pozostałych właścicieli.

Czy jeśli odziedziczę mieszkanie po rodzicach, mogę skorzystać z programu?

Jeśli przed zaciągnięciem kredytu z dopłatą odziedziczysz mieszkanie w zakresie wyższym niż 50% własności – nie możesz wziąć udziału w programie.

Czy można wziąć kredyt na działkę budowlaną?

Zgodnie z obecnym kształtem projektu ustawy – jest taka możliwość.

Czy w okresie dopłat można nadpłacać kredyt?

W obecnym projekcie ustawy widnieje zapis, w którym wprowadzono ograniczenie w kwestii nadpłat. W ciągu 3 lat od podpisania umowy nie można nadpłacać kredytu. Zobaczymy, jak będzie to wyglądało w finalnej wersji ustawy.

W jaki sposób będzie obliczana zdolność kredytowa? Czy będzie uwzględniać dopłaty?

W projekcie ustawy jest zapis, że ustawa ma regulować sposób obliczania zdolności kredytowej 🙂 Eksperci kredytowi prowadzą na ten temat spory – niektórzy twierdzą, że zdolność będzie wyliczana tak samo, jak w przypadku standardowego kredytu ze stopą stałą spłacanego w ratach malejących. W takim scenariuszu będziemy musieli z naszych dochodów być w stanie obsłużyć wyższy poziom rat. Inni są zdania, że zdolność będzie uwzględniać dopłaty. Póki co to jedna z największych niewiadomych tego programu. 

Przez jaki okres nie można wynajmować mieszkania finansowanego kredytem z dopłatami? 

Nie można wynajmować takiego mieszkania przez cały okres dopłat (10 lat) 

Co się stanie, jeśli wynajmę mieszkanie, które sfinansowałem kredytem z dopłatami?

Musisz taki fakt zgłosić do banku i od momentu wynajmu nie będą Ci się należały dopłaty.

Czy są jakieś zagrożenia z uczestnictwa w Bezpiecznym Kredycie 2%?

Jeśli uczciwie spełniasz warunki, przy obecnym kształcie projektu ustawy, ja nie widzę takich zagrożeń. Pamiętaj, że musisz podpisać oświadczenie, w którym deklarujesz, że mieszkanie jest kupowane na własne potrzeby mieszkaniowe i ewentualnie oszustwo w tym zakresie może mieć dla Ciebie negatywne konsekwencje.

Czy mogę połączyć Bezpieczny Kredyt 2% z programem Mieszkanie bez wkładu?

Zgodnie z informacją ze strony rządowej, istnieje możliwość udzielenia kredytu z prawem dopłat także osobom, które nie mają środków na wkład własny. Czy banki przygotowują takie oferty – przekonamy się po wejściu programu w życie.