Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?

148

Wiele osób uważa, że nie warto nadpłacać kredytu hipotecznego, bo to „najtańszy pieniądz na rynku”. Dochodzą więc do wniosku, że fajnie jest spędzić ⅓ życia z długiem na głowie. Banki wiedzą jednak, że najtańszym pieniądzem na rynku są nasze depozyty, zaś na kredytach hipotecznych świetnie się zarabia. A co za tym idzie – starają się nas zniechęcić do ich nadpłacania, wprowadzając prowizje za wcześniejszą spłatę oraz opłaty za zmianę harmonogramu i aneksu do umowy. Zyski banków w ubiegłym roku wyniosły około 14 mld zł, więc może to jednak one potrafią liczyć?

Nawet jeśli sądzisz, że temat Cię nie dotyczy, bo i tak brakuje Ci teraz pieniędzy na nadpłacanie kredytu hipotecznego, zdecydowanie warto zapoznać się z treścią dzisiejszej publikacji. Pokazuję w niej m.in. jak pewne rzeczy można policzyć i oszacować. Aby pomóc Ci w podejmowaniu mądrych i świadomych decyzji finansowych, w dzisiejszym artykule udostępniam kompletną lekcję wideo z mojego kursu Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku, w której omawiam następujące punkty:

1. Czy nadpłacanie kredytu hipotecznego jest opłacalne z finansowego punktu widzenia?
2. Kiedy nie warto nadpłacać kredytu hipotecznego?
3. Jak na opłacalność nadpłacania kredytu hipotecznego wpływa prowizja za wcześniejszą spłatę?
4. Czy lepiej nadpłacać większe kwoty, np. raz w roku, czy raczej mniejsze kwoty, np. co miesiąc?
5. Czy po nadpłacie wybrać obniżenie raty, czy raczej skrócenie okresu kredytowania?

Mądrze zaciągnięty kredyt hipoteczny zdecydowanie ma sens. Mądrze zaciągnięty, czyli taki, po który sięgamy na odpowiednim etapie naszego życia i ponosimy możliwie najniższe koszty takiego kredytu. Nie zmienia to jednak zasadniczego, niekwestionowanego faktu, że kredyt hipoteczny również jest długiem i zdecydowanie lepiej żyje się bez konieczności spłacania rat. Nadpłacając kredyt hipoteczny możemy wykopać go znacznie szybciej z naszego życia, lecz wiele osób uważa, że to się nie opłaca.

W mojej książce pt. „Jak zadbać o własne finanse?” przedstawiłem bardzo konkretny, skuteczny plan 10 kroków, pozwalających osiągnąć finansowe bezpieczeństwo. Krok nr 9 zatytułowałem „Zaatakuj największy dług” i zalecam w nim, aby w miarę możliwości dawać od czasu do czasu kopa naszemu kredytowi hipotecznemu, nadpłacając przynajmniej jedną ratę w roku. Zwróć jednak uwagę, że temat nadpłaty poruszam dopiero w kroku nr 9.

Szkodliwe przekonania związane z nadpłatami kredytu hipotecznego

Zdaję sobie jednak sprawę, że temat ten budzi wątpliwości, bo tzw. „powszechne przekonanie” zaszczepione w naszych głowach przez branżę finansową jest inne. Świetnie ilustruje to pytanie, które otrzymałem od A., jednej z moich stałych Czytelniczek (pozdrawiam Cię bardzo serdecznie! 🙂 )   

Komentarz czytelniczki - wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Ponieważ takich pytań otrzymuję więcej, postanowiłem udostępnić ostatni odcinek z mojego kursu Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku. Stanowi on odpowiedź na pytanie o nadpłacanie kredytu hipotecznego, a przy okazji pokazuje, w jaki sposób zrealizowany jest kurs i jakie narzędzia znajdują się w środku. Jeżeli Ty, lub Twoi znajomi, jesteście na etapie rozglądania się za dobrym kredytem hipotecznym, serdecznie zapraszam na stronę kursu.

A teraz usiądź sobie wygodnie, obejrzyj poniższy odcinek lub przeczytaj jego treść (transkrypcja znajduje się poniżej). Jeśli masz jakiekolwiek dodatkowe pytania lub komentarze – podziel się nimi na dole wpisu. Mam wielką nadzieję, że ten materiał pomoże Ci w podejmowaniu jeszcze lepszych decyzji finansowych.

Ten film to 1 z 12 odcinków mojego kursu Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku.
Więcej informacji znajdziesz na kurshipoteczny.pl:
>>Wejdź i sprawdź szczegóły<<

Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny? – co mówią przeciwnicy nadpłacania

Gdy zadasz takie pytanie w gronie swoich znajomych, większość osób odpowie zapewne, że nie warto nadpłacać. Wszak kredyt hipoteczny to najtańszy pieniądz na rynku, lepiej więc spokojnie go spłacać, a własne pieniądze po prostu inwestować lub gromadzić na rachunku jako dodatkową poduszkę bezpieczeństwa. I na pierwszy rzut oka wydaje się to rozsądne. Zauważyłem jednak, że najwięcej przeciwników nadpłacania kredytu hipotecznego znajdziemy wśród osób, które stosunkowo niedawno go zaciągnęły. Kredyt pomógł im zrealizować marzenie o własnym mieszkaniu lub domu, dlatego cieszą się z jego posiadania.

Ta wielka miłość do kredytu hipotecznego maleje jednak z upływem czasu. Osoby które spłacają kredyt od ok. 7-10 lat, zwykle są już mniej entuzjastycznie nastawione do jego posiadania. Zaczynają dostrzegać bowiem kilka spraw:

  • Po pierwsze: widzą, jak duże kwoty przelewają co miesiąc do banku, a mimo tego ich zadłużenie ciągle jest duże.
  • Po drugie: okazuje się, że trudno jest w miarę bezpiecznie zainwestować pieniądze i osiągnąć wyższą stopę zwrotu, niż wynosi oprocentowanie kredytu.
  • Po trzecie: zaczynają poważnie odczuwać, że to długoletnie dźwiganie na swoich plecach takiego zobowiązania, jest po prostu dużym obciążeniem psychicznym, które sprawiło, że po drodze musieli zrezygnować z wielu ciekawych szans i możliwości, czując na sobie ten ciężar długu.

Moim zdaniem o to, czy warto nadpłacać kredyt, najlepiej zapytać tych osób, które dzięki nadpłatom szybko się tego kredytu pozbyły. W tym gronie nie znalazłem jak dotąd nikogo, kto by powiedział: „Szkoda, mogłem nie nadpłacać kredytu”. Przeciwnie – każdy czuje ogromna ulgę i radość, bo nie tylko co miesiąc w domowym budżecie ma znacznie więcej pieniędzy, lecz dodatkowo czuje swobodę i lekkość wynikającą z braku długów.

Wiem, o czym mówię. W 2015 roku – po 10 latach od zaciągnięcia ogromnego kredytu na kwotę 1 060 000 zł – spłaciliśmy z żoną do zera kredyt na nasze własne mieszkanie w Warszawie. Nie da się opisać, jak przyjemne jest to uczucie luzu i świadomość, że na mieszkaniu nie ciąży już hipoteka. Dlatego zawsze warto pamiętać, że w finansach osobistych nie chodzi tylko o matematykę i suche liczenie stóp zwrotu. Równie istotne, a nawet bardziej istotne jest to, jak się czujemy dzięki podejmowanym decyzjom.

Czy jesteś sprytniejszy od banku?

Zanim spojrzymy na różne przykłady liczbowe, które dla Ciebie przygotowałem, zacznijmy od takiego zdroworozsądkowego pytania: czy banki potrafią zarabiać pieniądze? Odpowiedź: o tak, są w tym bardzo skuteczne, jak mało która firma! Pytanie drugie: czy bankom opłaca się udzielać kredytów hipotecznych? No jasne! I to pomimo ryzyka, że część z nich nigdy się nie spłaci. I tak dobrze wiedzą, że pożyczenie pieniędzy oprocentowanych według formuły WIBOR + marża oraz zainkasowanie prowizji oraz opłat od tego kredytu, jest dla nich dobrym interesem. Jeżeli jesteś więc przeciwnikiem nadpłacania kredytu, rozumiem, że jesteś sprytniejszy od banków, które zadowalają się zyskiem wypracowanym na takich kredytach.

WAŻNE: W tym miejscu przypomnę tylko jeszcze raz ważną sprawę. W tym kursie mówimy o zakupie mieszkania na własne potrzeby mieszkaniowe. W przypadku finansowania kredytem hipotecznym nieruchomości inwestycyjnych, generujących dla nas dochód, do sprawy podchodzę inaczej. To jednak temat na całkiem inna okazję.

Nadpłata kredytu hipotecznego – a może lepiej zainwestować?

Ale idźmy dalej. Zmierzmy się z tezą, że kredyt hipoteczny jest najtańszym pieniądzem na rynku, więc zamiast go nadpłacać, lepiej zainwestować. Zobaczmy, jaką stopę zwrotu powinna generować nasza inwestycja, by przynosiła lepsze efekty, niż nadpłacanie kredytu.

Załóżmy, że Twój kredyt jest oprocentowany 5% w skali roku. Jeśli nadpłacisz kwotę 10 000 zł, to w każdym roku posiadania kredytu zaoszczędzisz tych 5%, a w Twojej kieszeni zostanie: 10 000 zł * 5% = 500 zł.

Jaka inwestycja pozwoli Ci w każdym roku zarobić na czysto 500 zł z kapitału w kwocie 10 000 zł? Ponieważ inwestując musimy zapłacić podatek od zysków kapitałowych, nie wystarczy niestety tylko 5%. Aby Twoje 10 000 zł wygenerowało 500 zł zysku na rękę, czyli po zapłaceniu 19% podatku Belki, inwestycja powinna przynieść:

5% / 0,81 = 6,17%

A zatem, aby zarobić więcej, niż na nadpłacaniu kredytu, musiałbyś w takim przypadku generować stopę zwrotu powyżej 6,17% rocznie. Potrafisz tak inwestować? A przede wszystkim – czy będziesz w stanie to robić przez długie lata? I jeszcze jedno pytanie: jakie ryzyko będziesz musiał podjąć inwestując w ten sposób? Kiedy nadpłacasz tych 10 000 zł, masz gwarancję, że 5 stów co roku zostanie w Twojej kieszeni. Znasz inną inwestycję z wieloletnią gwarancją zysku na poziomie marża + WIBOR + podatek Belki?Nadpłacać kredyt hipoteczny czy inwestować? - wyliczenia

Ja nie znam. Mówiąc krótko: z finansowego punktu widzenia nadpłacanie kredytu to całkiem dobra inwestycja, gdzie z każdą spłatą nie tylko generujemy oszczędności, lecz również obniżamy nasze ryzyko – bo dług jest coraz mniejszy.

Mam wolny 1000 zł / m-c. Nadpłacać kredyt hipoteczny czy odkładać?

No dobrze. A teraz pokażę Ci pewną sztuczkę, jaką stosują sprzedawcy kredytów hipotecznych i inwestycji, którzy chcą odwieść swoich klientów od nadpłacania kredytów i namówić ich do życia z kredytem i jednoczesnego gromadzenia wysokich depozytów. Wyobraź sobie, że potrafią oni wykazać, że zamiast nadpłacać kredyt hipoteczny, bardziej opłaca się odkładanie tych pieniędzy – choćby na zwykłej lokacie bankowej. A udowadniają to w taki sposób.Ile zyskam odkładając pieniądze, zamiast nadpłacać?

Ile zaoszczędzę, nadpłacając kredyt hipoteczny?

Załóżmy, że masz do spłaty 300 000 zł kredytu zaciągniętego na 20 lat i spłacasz go w standardowych ratach równych. Ale co miesiąc masz również wolny 1000 zł i zastanawiasz się, co zrobić z tymi pieniędzmi. Przeznaczyć je na nadpłatę tego 20-letniego kredytu, czy raczej odkładać? Załóżmy, że kredyt jest oprocentowany 4,5% p.a. a lokata 3,5% p.a – czyli jeden punkt procentowy mniej od kredytu. Już na pierwszy rzut oka widać więc, że nadpłata powinna być bardziej korzystna od odkładania. Ale sprzedawcy biorą do ręki kalkulator finansowy i dokonują takich obliczeń:

Okres inwestycji: N = 20 lat, czyli 240 miesięcy
Stopa zwrotu z lokaty: 3,5% w skali roku, czyli po podzieleniu przez 12  równa się 0,2916% w skali miesiąca
Miesięczna wpłata PMT = 1000 zł
Okazuje się, że odkładając co miesiąc 1000 zł przez 20 lat przy oprocentowaniu 3,5% w skali roku wartość naszej inwestycji po 20 latach wyniesie: FV = 346 869 zł

I to jak najbardziej są prawidłowe wyniki. Wpłaciliśmy zatem 240 000 zł, a mamy 346 869 zł, czyli w sumie nasz zysk wynosi: 346 869 zł – 240 000 zł = 106 869 zł . Podatek Belki pomijam – sprzedawcy też o nim nie wspominają przy tym przykładzie.

Ile zaoszczędzę nadpłacając kredyt hipoteczny

Ile zyskam odkładając pieniądze, zamiast nadpłacać?

A teraz zobaczmy, ile zaoszczędzisz nadpłacając co miesiąc kredyt kwotą 1000 zł. Posłużmy się tutaj naszym kalkulatorem.

Całkowite koszty odsetkowe kredytu na 20 lat w kwocie 300 000 zł z oprocentowaniem 4,5% p.a. wyniosą: 155 507,55 zł. Przechodzimy teraz do zakładki nadpłaty i ustawiamy je w kwocie 1000 zł miesięcznie od września 2017 do sierpnia 2037, czyli właśnie 20 lat. Patrzymy na wyniki i okazuje się, że koszty odsetkowe spadły do 98 733,37 zł. A zatem nasze oszczędności na odsetkach wyniosą dzięki nadpłatom: 155 507,55 zł minus 98 733,37 = 56 774,18 zł

I teraz pojawia się taki wniosek:

– odkładając tysiaka zarobisz 106 869 zł,
– nadpłacając tysiaka zaoszczędzisz tylko 56 774 zł.

A zatem: nie nadpłacaj, tylko odkładaj! Nawet jeśli lokata jest oprocentowana niżej. Logiczne, prawda? I co, czy ci „doradcy” mają rację? Nie!

Ile zyskam odkładając pieniądze, zamiast nadpłacać

Obalam mit: „Lepiej odkładać, niż nadpłacać kredyt hipoteczny”

Po pierwsze – zwróć uwagę, co się dzieje, gdy nadpłacasz kredyt. Twoje zadłużenie się zmniejsza, a wraz z tym spada wysokość raty. W każdym kolejnym miesiącu rata jest coraz niższa, aż pod koniec harmonogramu osiąga zupełnie śmieszne poziomy. Rzućmy okiem na harmonogram – ostatnie raty wynoszą wręcz kilkadziesiąt złotych miesięcznie. Oczywiście rata nie może maleć bez końca. Zobacz, ostatnia rata to raptem 15,88 zł w tym 2,91 zł odsetek i 12,97 zł kapitału. Jeśli przeznaczysz teraz 1000 zł na nadpłatę, nie obniżysz już dalej raty, tylko po prostu jedną nadpłatą w kwocie 1000 zł „zmieciesz” z harmonogramu kilka ostatnich miesięcy spłacania! Regularnie nadpłacając kredyt – nawet w opcji z obniżeniem raty – i tak dochodzi pod koniec do skrócenia całkowitego okresu spłaty kredytu.

Nadpłata kredytu hipotecznego - kalkulator

Pokazuje to świetnie nasz harmonogram spłat, w którym widać, że regularne nadpłaty w wysokości 1000 zł sprawią, że kredyt zostanie spłacony nie w 2037 roku, czyli 20 lat po zaciągnięciu, ale w 2033, czyli po ok. 16 latach. A skoro tak, to do całkowitego skasowania kredytu nie musimy nadpłacać po 1000 zł przez 20 lat. Nie będzie nam potrzebnych 240 nadpłat po 1000 zł, czyli 240 000 zł, ale wystarczy 186 nadpłat po 1000 zł i jeszcze 762 zł, by spłacić kredyt do zera w ostatnim miesiącu. Czyli w sumie 186 762 zł, co widać w pozycji pokazującej całkowitą sumę nadpłat wymaganych do pełnej spłaty takiego kredytu.  

Wcześniejsza spłata kredytu - jak obliczyć

A zatem – porównując nadpłacanie 20-letniego kredytu do odkładania pieniędzy na lokacie przez 20 lat – musimy uwzględnić, że:

a) zaoszczędzisz 56 774,18 zł na kosztach odsetkowych,
b) ale dodatkowo przeznaczysz na to nie 240 000 zł, tylko 186 762 zł. Czyli poza 56 774,18 zł oszczędności na odsetkach w porównaniu z odkładaniem, będziesz miał dodatkowo w kieszeni: 240 000 zł  – 186 762 zł = 53 238 zł kapitału, którego nie przeznaczasz na nadpłaty.

Ale to jeszcze nie wszystko. Każda nadpłata powoduje obniżenie raty, a to sprawia, że co miesiąc w Twojej kieszeni zostaje konkretna, dodatkowa kwota oszczędności związanej z obniżeniem rat. Rzuć okiem na kalkulator (więcej o kalkulatorze przeczytasz tutaj).

Nadpłata kredytu hipotecznego - o ile mniejsza rata

W naszym przykładzie – pierwsza rata Twojego kredytu wynosi 1897,95 zł. Ale po 10 latach będzie to tylko 951,42 zł, czyli aż o 946,53 zł mniej przeznaczysz na ratę. I teraz – jeżeli naprawdę chcemy dokonać rzetelnego porównania, powinniśmy założyć dodatkowo, że te oszczędności wygenerowane na obniżeniu raty nie są chowane do poduszki, tylko wpłacane na dokładnie tę samą lokatę z którą się porównujemy.

Ile wyniesie dodatkowa kwota zarobionych w ten sposób odsetek? W naszym konkretnym przykładzie to będzie: 26 456 zł. A zatem pamiętaj, że porównując nadpłacanie 20-letniego kredytu do odkładania środków na lokacie przez 20 lat, musimy uwzględnić:

  1. Sumę oszczędności odsetkowych z tytułu nadpłacania, ale także…
  2. To, że łączna suma nadpłat jest niższa od łącznej sumy wpłat na taką lokatę.
  3. To, że oszczędności wynikające z obniżenia raty wpłacamy na taką samą lokatę i zarabiamy na tym odsetki.

Jak faktycznie powinno wyglądać więc porównanie? Odkładając na pokazanej tutaj lokacie po 1000 zł miesięcznie, uzbierasz faktycznie 346 869 zł i w tej kwocie zawarte będzie 106 869 zł  zarobionych odsetek. Odsetki te powinniśmy teraz pomniejszyć o podatek Belki. Robiąc nawet założenie, że odsetki zapłacimy na końcu, zysk z takiej lokaty stopnieje do 86 564 zł.

Natomiast w przypadku nadpłacania kredytu:

a) zaoszczędzimy 56 774,18 zł na kosztach odsetkowych,
b) dodatkowo zarobimy ok. 26 456 zł odsetek na wpłacaniu na lokatę pieniędzy, których w związku z obniżeniem raty nie będziemy przekazywać do banku,
c) osiągniemy to po 187 miesiącach, a nie po 240 miesiącach,  co oznacza kolejne 53 miesiące, w których 1000 zł możemy odkładać, co daje nam przynajmniej jeszcze 53 000 zł extra oszczędności.

Dlatego nie daj się nabrać na sztuczkę polegającą na bezpośrednim porównaniu zysków z inwestycji z oszczędnościami na odsetkach. Takie zestawienia uwzględniają jedynie pierwszy z powyższych punktów, co oczywiście prowadzi do błędnych wniosków. Mam nadzieję, że dzięki powyższemu przykładowi nie dasz się nabrać na takie sztuczki.

Mam oszczędności i kredyt. Nadpłacać?

Jeżeli cały czas masz jednak wątpliwości, czy nadpłacanie kredytu jest opłacalne, to rzuć jeszcze okiem na takie ujęcie tematu.

Znam parę osób, które po latach oszczędzania mają kredyt oraz dużo oszczędności. Trzymają np. 300 000 zł na koncie oszczędnościowym i mają 200 000 zł kredytu hipotecznego do spłaty. Choć wiedzą, że finansowo to się nie spina, nie chcą nadpłacać, bo ta gotówka na koncie daje im poczucie większego bezpieczeństwa. Czy rzeczywiście tak jest?

Mam kredyt hipoteczny i oszczędności - warto spłacić wcześniej

Zadaję im wówczas takie pytanie. Wyobraź sobie, że masz tylko 100 000 zł oszczędności oraz mieszkanie bez żadnego kredytu hipotecznego. Czy poszedłbyś dzisiaj do banku, zaciągnąłbyś 200 000 zł kredytu obciążając mieszkanie hipoteką i wpłaciłbyś tych 200 000zł na rachunek bankowy, by poczuć się bezpieczniej? No nie! A przecież to jest dokładnie ta sama sytuacja: 300 000 zł oszczędności i 200 000 zł kredytu. Jak widzisz – wystarczy spojrzeć na kredyt po prostu z innej perspektywy.

No dobrze, po tych argumentach nie masz zapewne wątpliwości, że ja należę do obozu zwolenników nadpłacania kredytu hipotecznego. Wcale jednak nie uważam, że warto robić to zawsze.

Kiedy nadpłacanie kredytu hipotecznego NIE MA SENSU?

Po pierwsze: jeżeli masz bardzo niskie oszczędności

Każda rodzina powinna mieć moim zdaniem tzw. finansową poduszkę bezpieczeństwa, czyli bezpiecznie ulokowane oszczędności w takiej wysokości, by bez problemu przetrwać przynajmniej pół roku bez dochodów. O tym dlaczego to takie ważne, dowiesz się z artykułu pt. Fundusz bezpieczeństwa – czyli optymizm pragmatyczny. Tymczasem wiele młodych osób przeznacza niemal wszystkie swoje oszczędności na wkład własny i po zaciągnięciu kredytu ich oszczędności są minimalne lub żadne. To bardzo ryzykowna sytuacja, bowiem utrata pracy czy poważna choroba mogą natychmiast wpędzić takie osoby w spiralę zadłużenia. Dlatego w takiej sytuacji pierwszym priorytetem powinno być jak najszybsze zbudowanie poduszki bezpieczeństwa, a nie nadpłacanie kredytu.

Po drugie: jeżeli nie odkładasz pieniędzy na emeryturę

Jeżeli ktoś ma już zbudowany taki fundusz bezpieczeństwa, to w drugiej kolejności przeznaczyłbym nadwyżki na odkładanie pieniędzy w ramach IKE, czyli Indywidualnego Konta Emerytalnego. Mało rzeczy jest tak pewnych, jak niskie emerytury w przyszłości, a chodzi o to, by wykorzystywać limity zwalniające nas z obowiązku zapłaty podatku Belki od inwestycji i oczywiście zadbać o wyższą emeryturę. Więcej na ten temat dowiesz się z artykułu na moim blogu pt. Oszczędzanie na podatkach dzięki IKE oraz IKZE.

Po trzecie: jeżeli nie generujesz nadwyżek finansowych

Nadpłacanie kredytu to projekt na kilka lat. Pamiętaj więc, aby nie przeznaczać na to każdej złotówki, tylko nadwyżki. Nie rezygnuj z wakacji z rodziną tylko po to, by nadpłacić extra dwie raty. Nadpłacaj nadwyżki kapitału.

Dopiero po zaspokojeniu innych celów rozpocząłbym nadpłacanie kredytu. I teraz ważne pytanie.

Co jeśli bank pobiera prowizję od wcześniejszej spłaty?

Otóż kwestie opłat pobieranych przez banki w sytuacji, gdy chcemy nadpłacić część kredytu hipotecznego, zostały uregulowane w nowej ustawie o kredycie hipotecznym. W przypadku kredytów ze zmienną stopą procentową sprawa wygląda tak:

  • Po  pierwsze: masz pełne prawo do dokonania nadpłaty całości lub części kwoty kredytu w dowolnym czasie – to Twoja decyzja, a nie decyzja banku.
  • Po drugie: bank może pobierać prowizję od wcześniejszej spłaty, zwaną w ustawie rekompensatą, ale tylko w ciągu pierwszych 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy kredytu. Gdy miną 3 lata od podpisania umowy, bank żadnej prowizji pobierać nie powinien.
  • Po trzecie: kwota tej prowizji nie może przekraczać rocznych odsetek od nadpłacanej kwoty kredytu i maksymalnie może wynieść 3% tej kwoty. Jeżeli więc oprocentowanie Twojego kredytu jest wyższe niż 3% rocznie, maksymalna prowizja wyniesie 3% nadpłacanej kwoty.

Pamiętaj, żeby zawsze przed złożeniem dyspozycji nadpłaty poprosić bank o dokładną informację na temat ewentualnych prowizji.

Jak ocenić opłacalność nadpłaty w okresie obowiązywania prowizji? – jak to policzyć?

Zobaczmy to na przykładzie:

Jak ocenić opłacalność nadpłaty w okresie obowiązywania prowizji? – jak to policzyć?

Załóżmy, że Twój kredyt jest oprocentowany 5% w skali roku. Przeznaczając na nadpłatę 10 000 zł, zaoszczędziłbyś w tym roku 500 zł. Bank pobierze jednak prowizję, np. w maksymalnej wysokości 3%, pobierając sobie 300 zł z nadpłacanej kwoty. Zatem faktyczna kwota spłaty po potrąceniu prowizji wyniesie 10 000 zł – 300 zł = 9700 zł.

Nadpłata w wysokości 9700 zł nie pozwoli nam zaoszczędzić 500 zł na odsetkach w tym roku, tylko: 9700 zł * 5% = 485 zł.

Twój „zysk” na nadpłacie w tym roku wyniesie zatem: 485 zł oszczędności – 300 zł prowizji = 185 zł. Daje nam to 1,85% przeznaczonych na nadpłatę 10 000 zł.

Zamiast nadpłacać w tym roku, mógłbyś tych 10 000 zł ulokować np. na lokacie bankowej. Ze względu na podatek Belki, aby zarobić na takiej lokacie efektywnie więcej niż na nadpłacie, lokata musi być oprocentowana powyżej 1,85%. Dokładnie oprocentowanie w tym przypadku powinno wynosić: 1,85% / 0,81= 2,28%.

Jeżeli więc znajdziesz roczną lokatę z oprocentowaniem ponad 2,28% – w takim przypadku warto jest wstrzymać się z nadpłacaniem w tym roku. Jeśli nie, możesz śmiało nadpłacać – nawet pomimo prowizji. Szczególnie, że nadpłata oznacza oszczędności nie tylko w tym roku, w którym nadpłacisz, ale też w każdym kolejnym. W wielu sytuacjach nadpłata kredytu jest całkiem sensowna nawet w okresie obowiązywania prowizji.

W naszym kalkulatorze w zakładce „nadpłaty” możesz ustawić wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę i zobaczyć, w jaki sposób wpłynie ona na oszczędności związane z wcześniejszą częściową spłatą kredytu.

No dobrze. Wiesz już zatem, kiedy nadpłacanie ma sens z finansowego punktu widzenia, wiesz także, kiedy nie warto nadpłacać kredytu hipotecznego I wreszcie potrafisz policzyć wpływ prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. To na zakończenie tego odcinka krótko i  konkretnie odpowiemy sobie jeszcze na takie dwa pytania:

Jak nadpłacać kredyt hipoteczny – rzadziej większe kwoty, czy częściej małe kwoty?

Wiele osób, które myślą o nadpłacaniu kredytu, czeka na uzbieranie większych kwot, z którymi pójdzie do banku by złożyć dyspozycję nadpłaty. Otóż – niepotrzebnie. O ile bank nie pobiera z tego tytułu już żadnych opłat – a po 36 miesiącach od podpisania umowy już nie powinien – to nadpłacaj jak najszybciej choćby niewielkie kwoty,  traktując nadpłaty jak regularne inwestowanie w produkt oprocentowany według stopy zwrotu: WIBOR + marża + podatek Belki.

Każda nadpłacona kwota od razu skutkuje naliczaniem nieco mniejszych odsetek. Nie będę tu podawał kolejnych przykładów liczbowych, bo szczegółowe różnice szybko wychwycisz ustawiając sobie różne opcje nadpłaty w naszym kalkulatorze. Ja nadpłacałem swój kredyt miesiąc w miesiąc – nawet niewielkimi kwotami, obserwując z zadowoleniem, jak jego saldo jest coraz mniejsze. To był kredyt na 30 lat, bo wcześniej nie miałem tej wiedzy co dziś i planowałem go spłacić w 15 lat. Ale systematyczność i konsekwencja sprawiły, że mieliśmy ten kredyt z głowy już po 10 latach.

Dlatego zrób z tego stały rytuał, comiesięczny nawyk. Jeśli masz nadwyżki kapitału, to bez względu na kwotę choć trochę nadpłacaj.

Czy po nadpłacie skracać okres kredytowania, czy raczej obniżać ratę?

Z tą odpowiedzią mam pewien problem. Czysto matematycznie – bardziej opłaca się skrócić okres. Nasza rata pozostanie w tej samej wysokości, ale będzie w niej więcej spłacanego kapitału i łączna kwota zapłaconych odsetek będzie niższa.

Ale jest jeszcze ważny aspekt psychologiczny. Gdy po nadpłacie wybieramy opcję „obniżenia raty”, natychmiast widzimy i czujemy „efekt” nadpłaty. Mnie osobiście bardzo to motywowało do tego, by nie odkładać nadpłat na później. Patrzyłem, jak rata stopniowo spadała z ponad 7000 zł miesięcznie do mniej niż kilkaset zł. miesięcznie – i to mi dawało potężnego kopa do dalszych nadpłat. Ostatecznie i tak spłaciliśmy kredyt 20 lat przed terminem, dzięki czemu zaoszczędziliśmy ogromne pieniądze.

Zatem czysto matematycznie – skracanie okresu po nadpłacie daje lepszy wynik. Ale w moim przypadku dodatkowa motywacja do szybszego pozbycia się kredytu sprawiła, że w sumie spłaciliśmy kredyt jeszcze szybciej i oszczędności były wyższe. Sam musisz zdecydować, która opcja lepiej się sprawdzi w Twoim przypadku. Ale jedno jest pewne – której byś nie wybrał, dokonując przedterminowych nadpłat, zaoszczędzisz mnóstwo pieniędzy.

Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny? Najważniejsze wnioski

  1. Z finansowego punktu widzenia nadpłacanie kredytu hipotecznego zdecydowanie ma sens. Każda nadpłacona złotówka generuje takie oszczędności jak inwestycja o stopie zwrotu wynoszącej tyle, co oprocentowanie kredytu + podatek Belki. To bardzo przyzwoita stopa zwrotu, z czego doskonale zdają sobie sprawę banki udzielające kredytów hipotecznych.
  2. Wcześniejsza spłata kredytu ma również bardzo istotny aspekt psychologiczny. Szybsze pozbycie się kredytu hipotecznego daje wspaniałe uczucie wolności I niezależności. Zastanawiając się nad tym, czy warto, zapytaj o zdanie tych osób, które już się kredytu pozbyły.
  3. Proste porównanie stopy zwrotu z inwestycji z oszczędnościami na odsetkach często prowadzi do błędnych wniosków i niektórzy „doradcy” mogą to wykorzystywać, aby zachęcić Cię do dłuższego dźwigania długu na plecach i inwestowania w inne oferowane przez nich produkty. Nie daj wprowadzić się w błąd! Pamiętaj o tym, że nadpłaty dodatkowo zostawiają w Twojej kieszeni oszczędności, które przecież też możesz zainwestować.
  4. O finanse osobiste warto dbać w określonej kolejności, dlatego w pewnych okolicznościach nie warto nadpłacać kredytu:
    – Najpierw trzeba odłożyć poduszkę bezpieczeństwa, czyli kwotę pozwalającą przeżyć spokojnie 6 miesięcy bez dochodu,
    – wykorzystać roczny limit wpłat na IKE,
    – następnie pamiętajmy, by dzięki pieniądzom cieszyć się życiem – nie rezygnujmy z ważnych przyjemności tylko po to, by jak najszybciej mieć z głowy kredyt,
    – dopiero z dalszych nadwyżek nadpłacałbym kredyt. Nawet jedna nadpłacona rata w roku wygeneruje bardzo konkretne oszczędności – co szybko policzysz naszym kalkulatorem.
  1. Prowizja za wcześniejszą spłatę, którą banki pobierają w ciągu pierwszych 3 lat, może być powodem do wstrzymania się z nadpłatami. To może być również świetny okres na zbudowanie poduszki bezpieczeństwa, jeśli po zaciągnięciu kredytu przeznaczyłeś niemal całe oszczędności na wkład własny. Jeżeli jednak masz spore nadwyżki, to policz na spokojnie opłacalność nadpłacania z prowizją w sposób pokazany w tym odcinku. Może się okazać, że wyniki i tak mogą być bardziej korzystne, niż wstrzymywanie się z nadpłatami.
  2. Jeśli zastanawiasz się czy nadpłacać regularnie niewielkie kwoty, czy zbierać większe sumy i nadpłacać, odpowiedź jest prosta. O ile nie wiążą się z tym dodatkowe koszty – a w większości banków nie powinny – nadpłacaj śmiało co miesiąc, choćby kilkaset złotych. Efekt będzie taki, jak przy regularnym inwestowaniu. Jednak – inaczej niż w inwestycjach – tu każda „wpłata” obniża Twoje ryzyko zwiększając zyski.
  3. Decydując się na to, czy po nadpłacie obniżać ratę czy skracać okres, uwzględnij też efekt psychologiczny. Mnie osobiście bardziej motywowało obniżanie raty, bo po każdej nadpłacie widziałem efekt. Bez względu jednak na to, co wybierzesz, zaoszczędzisz dzięki nadpłatom dużo pieniędzy, szybciej spłacisz kredyt, a kiedy do tego dojdzie –- będziesz z siebie naprawdę zadowolony.

Co zrobić po tym, gdy kredyt jest już spłacony?

Udać się do banku po stosowne zaświadczenie, złożyć w sądzie wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, a następnie… Zrobić fajną imprezę i sprawić sobie jakiś super prezent 🙂

Wiem, że dziś ta perspektywa może Ci się wydawać bardzo odległa. Ale fakt, że sięgnąłeś po mój kurs i sumiennie go przerobiłeś do tego odcinka, utwierdza mnie w przekonaniu, że mądrze i świadomie podchodzisz do swoich finansów. Przekonasz się wkrótce, że z każdym rokiem będziesz coraz więcej zarabiać i cieszyć się coraz lepszą sytuacją finansową. Regularne nadpłacanie kredytu, nawet z pozoru nieistotnych kwot, będzie akumulować się w czasie. Aż pewnego dnia kredyt będzie już tylko wspomnieniem, a Ty będziesz się cieszyć zupełną swobodą, szukając kolejnych sposobów na pomnażanie swojego majątku.

Mówię Ci o tym z własnego doświadczenia, ale również wspierając się doświadczeniami czytelników mojego bloga, od których co jakiś czas dostaję maila z informacją, że właśnie spłacili swój kredyt hipoteczny, czują się cudownie i organizują imprezę, na której rytualnie spalą weksle stanowiące zabezpieczenie kredytu.

Życzę Ci tego z całego serca! I zapraszam do obejrzenia ostatniego już odcinka naszego kursu, w którym podsumujemy sobie najważniejsze informacje. Do zobaczenia 🙂

Kurs Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku

Mam nadzieję, że ten artykuł był dla Ciebie pomocny. To tylko jeden z tematów, które omawiam szczegółowo w moim kursie online – Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku. Przygotowałem go, aby uzbroić Cię w niezbędną wiedzę i dać narzędzia do wygodnego podjęcia najlepszych dla Ciebie decyzji. W październiku minął rok od premiery kursu. W tym czasie ponad 1000 osób wzbogaciło się o wiedzę, która pomogła im świadomie wybrać właściwy kredyt i zaoszczędzisz mnóstwo pieniędzy. Od wielu osób, które ukończyły kurs, otrzymuję miłe słowa i podziękowania. Niesamowicie mnie one cieszą! Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej nt. kursu Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku, zajrzyj tutaj.

PODOBAJĄ CI SIĘ ARTYKUŁY NA BLOGU?

Dołącz do ponad 11 053  osób, które otrzymują newsletter i korzystają z przygotowanych przeze mnie bezpłatnych narzędzi pomagających w skutecznym dbaniu o finanse.
KLIKNIJ W PONIŻSZY PRZYCISK.

Podziel się:

Komentarze148 komentarzy

  1. Marcin, ja mam 28 lat, właśnie zaciągam kredyt hipoteczny (na 20 lat niecałych), mam poduszke bezpieczenstwa w wysokosci rocznych wydatkow gospodarstwa domowego. Mam taki plan, ze na emeryture wraz z zona bede zbierał w postaci PPK, a z oszczednosci (nadwyzek finansowych jezeli bede generowane pewnie po kilksaet zł msc) nadpłacał kredyt. Wydaje mi się, że w wieku 60+ jakoś to będzie(emerytura z ZUSu jaka by nie była+pieniądze z PPK moje i żony+ pewnie częśc nieruchomości oddziedziczone po rodzicach moich i żony+ jak już spłacę kredyt w tym wieku będę mógł pomyśleć o np. mieszkaniu z 15 metrów mniejszym i zaoszczędzeniu 70-100 tysięcy na tym w razie potrzeby, ponadto jak już spłacę kredyt będę miał jeszcze trochę lat na odkładanie ) zatem nie widzę potrzeby jeszcze dodatkowcyh pieniędzy na starość zbierać na IKE bo nie można popadać w paranoję. Co sądzisz o mojej sytuacji? Bardziej myślę o zbieraniu jakiś hajsów powiedzmy na przedział swój 50-60 lat (gdy jeszcze ani z zusu ani z ppk nie będę nic wypłacał, a nie wiaodmo jak z pracą w tych latach) tylko nie wiem w jakiej formie i ile mógłbym na to odkładać (przy regularnych nadpłatach kredytu+ zbieranie co roku na wydatki celowe jak wakacje raz w roku czy remont raz na 5 lat itp. może nie być za dużo z czego)

    • Cześć Jan,

      ZUS + PPK – to będzie i tak bardzo mało. I nie chodzi tu o paranoję – tylko o demografię.
      Natomiast coś mi mówi, że z Twoją umiejętnością zarabiania i oszczędzania raz dwa uporasz się z kredytem i będziesz miał ciągle czas na zbudowanie dodatkowego kapitału na emeryturę i nie tylko.

      Nie “żyłowałbym” jednak za bardzo domowego budżetu. To znaczy – skorzystajcie też trochę z życia (podróże, marzenia, itp.)
      Pozbycie się kredytu trochę trwa, więc po drodze warto od czasu do czasu naładować sobie baterie inwestycją w doświadczenia 🙂

      • no wlasnie korzystanie z zycia w granicach finansowego rozsadku + nadpłąta kredytu to myślę że moje cele na jakieś 15 lat, potem może zbieranie na fundusz spełnienia marzeń po spłacie kredytu:)
        wiem że zus i ppk to będzie mało, ale dojdzie też aspekt nieruchomości o któym mówiłem w wieku 60+. bardzo boje się o lata 50-60 i tu zastanawiam sie czy cos nie inwestowac nawet bardziej ryzykowniej
        a właśnie ciekawy aspekt: co radzisz nadpłacać i jak się spłaci kredyt to oszczędzać na emeryture, czy mniejsza intenstywnosc nadpłat ale i oszczedzania na emeryture? według mnie bardziej 1 opcja(przy założeniu jak mówiłem o zrodlach finansowania 60+, ze bedzie sie w tym ppk, ze jakies nieruchomosci tez sie pewnie bedzie mialo wtedt), ale ty chyba sklaniasz sie do 2 opcji,

      • Marcin,

        Przekornie zapytam: A co jesli moje obecne koszty zycia wynosza ponizej 1/3 moich ozusowanych dochodow netto? Zgodnie z wszystkim prawidlami to dokladnie tyle, ile ZUS wg prognoz ma mi wyplacic emerytury. Dodatkowo ppk jako drugie zabezpieczenie.

        Jak rozumiem, pozostala kase poza funduszem na studia dzieciakow moge uzywac jak mi sie podoba? 😉

  2. A co kredytami we frankach, oprocentowanie na dzisiaj … 0,85 %. Rata około 700 pln/miesiąc? Nadpłacać czy nie nadpłacać?

    • Dziękuję Ci Marcin za ten artykuł, daje dużo motywacji do dzialania, choć ja mam nieco inny problem. Od 5 lat spłacam kredyt hipoteczny zaciągnięty na 30 lat, oprocentowanie aktualnie nieco poniżej 5%.
      W pracy mam możliwość zamiany go na 12 letni kredyt oprocentowany na 1% (wtedy firma będzie w hipotece nieruchomości).
      Z jednej strony to wiązanie się z firmą (choć już parę lat pracuję i nie jest źle), zaś z drugiej to fantastyczna okazja do szybszej spłaty kredytu, zaś po doliczeniu nadpłat może to być realnie spłacone w 8 lat.
      Pozdrawiam serdecznie.

  3. Temat mi bardzo bliski, bo jak już pisałem w komentarzu pod jednym z wcześniejszych Twoich wpisów, wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to nasz wspólny i najważniejszy cel finansowy na najbliższe lata.

    Bardzo dziękuję za ten wpis, bo pomimo że gdzieś tam podświadomie wiedziałem, że powinniśmy nadpłacać raty, i pomimo że robiłem jakieś szacunkowe kalkulacje ile na tym zaoszczędzimy, to aż tak precyzyjnych obliczeń nie udało mi się zrobić.

    Utwierdziłeś mnie zatem w przekonaniu, że słusznie robimy, a miałem kilka dyskusji ze znajomymi na temat sensowności wcześniejszej spłaty i zdanie moich rozmówców w większości było takie, że nie warto tego robić.

    Z jednym tylko się nie zgadzam – że bardziej do spłaty motywuje opcja z malejącą ratą 😉
    Ja zdecydowanie bardziej wolę obserwować przybliżającą się datę zamknięcia kredytu, bo to “upragniona chwila wolności” 😉 To jednak oczywiście bardzo subiektywne odczucie 😉

    W każdym razie, jeśli wszystko będzie szło zgodnie z planem i dobrze wszystko przeliczyłem, to możemy z żoną już teraz śpiewać jak kibice po mistrzostwach świata:
    ” już za cztery lata…, już za cztery lata… ” 🙂

    • Anatol – trzymam z całej siły kciuki! Bardzo fajne uczucie 🙂 Ja wracałem z banku w podskokach po ostatniej nadpłacie, a kolejny miesiąc – bez raty – był surrealistyczny 😉

      To za 4 lata świętujemy!!!

    • A co jeśli mam kredyt na mieszkanie i mam ten tysiąc nadwyżki miesięcznie i chce kupić mieszkanie drugie inwestycyjne. Uzbierać z tych nadwyżek na wkład kupić wynająć ono się będzie splacalo. I za 28 lat będzie spłacone mieszkanie moje i za 30 tamto z zalozenia a przy nadplatach moje za 23 A potem.tamto spokojnie się te 7 lat jeszcze dopłaca bo i taknodsetek dużo tak już włożyłam A ja te 3tys które płaciła ratę i ten tysiąc nadwyżki odloze przez 6 lat i będę miała 300tyś na następne mieszkanie czyli za 30lat i dac na emeryturę będę miała swoje spłacone od kilku lat to w kredycie spłacone i zysk z najmu i nowe kypuone i zysk z najmu do emerytury. Dobrze myślę? Bo taki mam plan właśnie.

      • Masz to wszystko szczegółowo policzone Magda?
        Wrzuć linka do Excela (może być w arkuszu Google) to rzucę okiem, jak to liczysz i dam Ci znać, co dla mnie z Twoich obliczeń wynika.

        • W odniesieniu do comiesiecznego nadplacania kredytu tez mialam taki plan ale moj bank pobiera 100 -200zl za stworzenie nowego harmonogramu spłat z nizszą ratą. Czy przy nadplacie miesięcznej w wysokości 1000 zł ma to sens?

    • Zgadzam się z Tobą, Anatolu, mnie również ogromnie motywuje skrócenie okresu kredytu, dużo bardziej niż mniejsza rata. Przy kolejnej nadpłacie chcę od razu zwiększyć ratę, by jeszcze szybciej kredyt spłacić. Zastanawiam się nawet nad dość wysoką ratą i mocnym zaciśnięciem pasa by spłacić wszystko w rok, ale jednak mnie to trochę przeraża.

      Każdego motywuje coś innego, grunt, że działa 🙂

      • Cześć Kasiu,

        Super – jeśli Ciebie motywuje skrócenie okresu – tym lepiej! 🙂

        Co do podwyższenia raty – to będzie wymagało ponownej oceny zdolności kredytowej przez bank, więc raczej nie będziesz miała ochoty przez to przechodzić.
        Ja spacerowałem po prostu co miesiąc do banku i sam ustalałem wysokość swoich rat w ten sposób 🙂

        • Tak, wiem o tym. Nawet już pytałam, czy potrzebne będą zaświadczenia z pracy pomimo tego, że wpływa do nich moja wypłata – i wiem, że będą. Raczej to nie będzie dla mnie problem, żeby bank ocenił moją zdolność, ten kredyt mnie już tak uwiera – psychicznie – że jestem w stanie pójść na to, żeby tylko się go pozbyć jak najszybciej 😉

          • Nurtuje mnie twoje pytanie, ale mogę odpowiedzieć tylko opisując swój przykład.
            kontakt z bankiem i poddanie sie ponownie ocenie kredytowej pewnie wiąże się podpisaniem aneksu, nie wiem jak to będzie u ciebie ale u mnie chcieli aby okres kredytowania liczył ise od podpisania aneksu tak jak bym zaciągnął nowy kredyt. Czyli patrz spacałem 2 lata i podpisuję nową umowe czyli mogę bez odstekowo spłacić kredyt po kolejnych 3 latach czyli mam 5 lat spłacania odsetek.
            Ja już na etapie wybierania oferty kredytowej szukałem takiego kredytu który mogę spłacić wcześniej bez odsetkowo i znalazłem dwa banki. tek który wybrałem dał szansę spłaty do 50% wartości kapitały przed upływem 3 lat ale pod warunkie że będzie to jedna rata.
            Korzystając z tego faktu wpłaciłem 50tyś zł plus krótszy okres kredytowania i na odsetkach nie wpłaconych do banku zaoszczędziłem ok . 24tyś złotych. bo moja rata w tym okresie wynosiła proporcjonalnie 7zł kapitału / 8zł odsetek a po spłacie 50 tyś. rata kształtowała się 11złkapitału / 4zł odsetek.
            Czyli jak mawiali moi rodzice nie ważne ile pożyczysz zawsze kapitał musisz oddać ..
            Ale nadpłacając kredyt można przyrównać do coraz szybszego biegu do mety.
            Jeżeli masz kredyt powyżej 3 lat nie warto negocjować z bankiem tylko iść i powiedzieć mu (Bankowi) masz tu swoje pieniądze (kapitał) i nara.
            Jeszcze dodam że mój kredyt był wzięty zachowawczo na 12lat spłaciłem go po 3latach miałem zapłacić bankowi 64tys odsetek a zapłaciłem niecałe 17tyś.
            I oczywiście mogę napisać jestem WOLNY a dokładniej wolne są moje dzieci bo to jest zakup działki pod nich 😀
            Pozdrawiam i spłacaj jak najszybciej kapitał a odsetki same spadną.

          • Bez sensu zwiększanie raty. Jak masz nadwyżkę to spłaca nawet po 10000 miesięcznie. Przecież nikt ci nie zabrania. Jaki cel ma taka podwyżka raty i ponowna ocena zdolności kredytowej? Tylko tyle żeby wymusić na tobie wyższe raty? Jak masz poczucie że Cię ten kredyt uwiera to chyba nie potrzebujesz dodatkowego bicza żeby spłacać tyle ile tylko możesz.

  4. Super przydatny artykuł! Zastanawiam się jednak jak się ma prowizja za wcześniejsze spłacanie kredytu do umów z przed wejścia ustawy. Mamy z mężem kredyt od 2014 roku w którym nadpłaty są liczone 2% od nadpłacanej kwoty. Wtedy banki nie musiały nakładać takiej prowizji tylko na 3 lata a na cały okres kredytowania

    • No tak… Banki nie lubią nadpłacania.

      Sposób policzenia w przypadku prowizji jest również pokazany w filmie.

      A jaką masz marżę w tamtym kredycie?

      • 1,5 roku temu miałem 459 tys kredytu, dzisiaj mam 325 tys. Nie oglądam się na innych, tylko co miesiąc nadplacam. Rata już znacząco mi spadła i jestem w stanie nadplacam coraz szybciej. Z bankiem podpisałem taką umowę, która umożliwia mi nadpłacanie dowolnych kwot bez żadnych kar. Naprawdę trudno mi jest inwestować na lepszy procent. Jedynie na GPW udaje mi się wycisnąć większe zwroty, ale nie jest to zabawa dla wszystkich… Dla zwykłego Kowalskiego polecam regularne mozolne nadplacanie.
        Bardzo dobry wpis Marcinie!

    • A to nie jest tak, że kredyt w każdej chwili można renegocjować, a jak negocjacje się nie udają to przenieść do innego banku na korzystniejszych warunkach (np. takich które dają szanse na bezkosztowe nadpłaty)?

      • Hej OlaP,

        zawsze można oczywiście negocjować (składać wnioski o zmianę warunków umowy), ale bank nie zawsze na to przystaje.

        “przeniesienie kredytu”, o którym piszesz, to po prostu zaciągnięcie nowego kredytu i spłacenie nim starego.
        Oznacza to zatem poniesienie kosztów początkowych (np. prowizji), które trzeba uwzględnić w analizie opłacalności takiego “przeniesienia”

  5. Cześć Marcin:)

    Dobra robota:) Sam zastanawiałem się czy nie nadplacic swojego kredytu,ale dzieki Tobie pozostane przy budowie poduszki bezpieczenstwa:)

    Z niecierpliwością czekam na historię z chwilówka:)

  6. Witam!
    Dzięki za ciekawy artykuł. Ja też nadpłacam kredyt, jednak w umowie mam prowizję za nadpłatę za cały okres trwania kredytu – czy ktoś mi może podpowiedzieć, czy po wejściu ustawy, która ogranicza te prowizje, mogę liczyć na to, że zadziała wstecz na moją umowę czy na to nie ma szans? Umowa podpisana zanim wprowadzono limity w tej kwestii.

    • Cześć Kasiu,
      ustawa dotyczy nowych umów (podpisanych po wejściu jej w życie).

      Słyszałem natomiast od znajomych, że na ich wniosek bank zgodził się podpisać aneks, w którym odstąpił od naliczania prowizji. Może warto złożyć taki wniosek w banku?

      • O, dziękuję! W maju chcę dokonać większej nadpłaty, spróbuję z wnioskiem, może się uda 🙂

  7. Kredyt w CHF, pozostało < 100 tys. PLN, rata miesięczna kilkaset PLN.

    Mógłbym spłacić kredyt w parę miesięcy (likwidacja aktywów typu polisy, akcje itp.) albo w ciągu 2 lat (z comiesięcznych osadów po wypłacie), ale wolę nadwyżki ładować w obligacje korporacyjne dystrybuowane przez mojego doradcę. Rocznie 8-12%, ale niech stracę i policzę tylko 7%, bo nowe emisje już nie będą tak atrakcyjne. W takiej sytuacji widzę sporą przepaść między zyskiem z nadpłaty, a zyskiem z obligów.

    Mój doradca sugeruje nie nadpłacać kredytu (żeby go zeżarła inflacja), oszczędności ponad poduszkę inwestować, a na czarną godzinę mieć szybką kasę z plastiku / limitu, co oczywiście uczyniłem i mam na kartach limit prawie 100 tys.

    P. S. IKZE za 2019r. oczywiście zatankowane pod korek.

    • Hej Adam,

      kilka punktów, które na spokojnie bym przemyślał, będąc na Twoim miejscu:

      (1) Mam nadzieję, że przejrzałeś sprawozdania finansowe firm, których obligacje kupujesz i zdajesz sobie sprawę, że mogą ich nie wykupić w przypadku spowolnienia gospodarczego. Pytam o to, bo 8%-12% to już “desperaci” – którym trudno znaleźć gdziekolwiek tańsze finansowanie – właśnie ze względu na sytuację finansową.

      2. Obecnie robisz tak:
      (a) pożyczasz 100 K PLN we frankach szwajcarskich – wystawiając się na ryzyko walutowe
      (b) inwestujesz te pieniądze w obligacje korporacyjne ryzykownych emitentów – wystawiając się na ryzyko kredytowe

      To bardzo ryzykowna strategia i mam nadzieję, że zdajesz sobie z tego sprawę.
      Rozważmy scenariusz spowolnienia gospodarczego w 2020, w którym:
      (a) frank rośnie o 20%
      (b) dwóch emitentów bankrutuje
      Co w takim scenariuszu?

      (3) Zadałeś doradcy pytanie, jaką otrzymuje prowizję od sprzedaży tych obligacji? Wyczuwam w takiej poradzie pewien konflikt interesów.

      Nie znam szczegółów i nie oceniam Twoich decyzji. Po prostu chciałbym Cię skłonić do rozważenia różnych scenariuszy, spojrzenia na temat z szerszej perspektywy i upewnienia się, że masz pełną świadomość ryzyka.

      • Dzięki za odpowiedź i twoje uwagi. Dokładnie nad nimi pomyślę przez weekend.

        A tak na szybko to:

        1. Mimo, że mój doradca to inteligenty facet z Poznania, to ja już swoje lata na rynku mam i wiem, że to tylko sprzedawca nawet jeśli jemu się wydaje, że jest doradcą. Wiem, że jest ryzyko defaultu (zaboli, ale przeżyję 2 emitentów a nawet wszystkich naraz) i wiem, że w takiej sytuacji mój doradca umyje ręce, bo jasno ostrzega żeby dywersyfikować i że są to ryzykowne instrumenty. Wiem też, że miał swoje porado-fakapy wynikające z niedoszacowania długiego ogona (podobnie jak nobliści z LTCM), więc te wszystkie zabezpieczenia na majątku spółki, 777 itp. traktuję z pewną dozą nieufności.

        2. Franki do 50 PLN za sztukę spokojnie wytrzymam (w postaci rat a nie całej sumy do spłaty) a jeśli będę jadł korę z drzew to nawet 100 PLN.

        P.S. Mój kredyt zdrowo kiedyś nadpłaciłam dlatego teraz rata mała i jej nie zauważam w wydatkach. Radość ze zniknięcia raty będzie więc średnia albo żadna. Prędzej już radość ze zniknięcia tego garbu 100K.

        • Hej Adam,

          no to bardzo mnie uspokoiłeś, bo widzę, że działasz świadomie i sceptycznie podchodzisz do porad sprzedawców.
          Pozwoliłem sobie na te uwagi z najszczerszej troski o Twoje dobro. Mam nadzieję, że nie masz mi tego za złe 🙂

    • Możesz podać tych emitentów, co płacą po 8-12% rocznie, a nie są to firmy-krzaki z Catalyst? Chętnie bym się zainteresował nimi.

  8. Ja czekam na 5 lat od wzięcia kredytu MDM na nadpłatę. Nadpłaciłem w ciągu 3 lat “tylko” wysokość otrzymanego w wsparcia (27k).

    Myślałem nad skróceniem okresu kredytowania (“legalne” nadpłacanie), ale policzyłem że nie opłaca się to w perspektywie 2 lat (vs. trzymanie pieniędzy na 3.5-4% w Idea).

    Oczywiście później będę nadpłacał co miesiąc, dodatkowo w Santanderze można wybrać każdorazowo czy obniżamy ratę, czy skracamy okres kredytowania.

    Dla mnie główną motywacją jest wykorzystania spłaconego mieszkania jako wkładu własnego do kupna czegoś innego (większego). Przychód z wynajmu pójdzie (w 60-70%) na ratę nowego. Dobrze mi się żyje z kredytem 😉

    • W Millenium dostalem informacje, ze nie moge skrocic okresu kredytowania dla MdM, ze niestety jest to niedozwolone wg ich regulaminu (pomimo tego ze wlasnie z tej opcji skorzystalem, gdy nadplacalem kwote doplart). Teraz zostaly mi 24 raty do momentu kiedy bede mogl go sobie splacic.

      Pozdrawiam!

  9. Marcinie, domyślam się, że kalkulator o którym wspominasz to dodatek do kursu. Jest może szansa na jego okrojoną wersję tylko do wyliczenia nadpłaty kredytu i opłacalności?

  10. O, nareszcie ktoś, kto twierdzi, że jednak nadpłacanie ma sens 😉 Ja z żoną w ciągu najbliższych 3 miesięcy będziemy brać kredyt na dom i z wszelkich wyliczeń wynika, że nadpłacanie to dobry pomysł. Z tym, że my mamy nieco inny pomysł.
    Nasz aktualny stan zarobkowy powoduje, że będziemy w stanie oprócz kredytu oszczędzać pewną kwotę pieniędzy i nadpłata dodatkowego tysiąca złotych nie powinna być żadnym problemem (oczywiście wg stanu “na teraz”, bo nie wiadomo, co przyniesie przyszłość). Skoro więc rata+1000 zł nie jest problemem, to w kolejnym miesiącu, po zmniejszeniu kwoty raty, nie będzie problemu z zapłaceniem raty+1000+różnica w racie między pierwszym a aktualnym miesiącem. Czyli w kolejnych miesiącach nadpłata będzie wynosić 1004, 1009, 1014, itd. Nominalnie będziemy płacić tyle samo, tylko nadpłata będzie coraz większa (pomijam wahania WIBOR-u w tej “nominalności”). Jako, że psychicznie wolimy mieć miesięczne obciążenia jak najmniejsze (czyli ten finansowy przymus 😉 chcemy mieć mniejszy), ustaliliśmy, że po nadpłatach będziemy wybierać zmniejszenie kwoty raty aż do poziomu około 1000 zł – wtedy zaczniemy dopiero skracać okres kredytowania.
    Dzięki za ten wpis i pozdrawiam! 🙂

  11. Marcinie
    Napisałeś:
    “WAŻNE: W tym miejscu przypomnę tylko jeszcze raz ważną sprawę. W tym kursie mówimy o zakupie mieszkania na własne potrzeby mieszkaniowe. W przypadku finansowania kredytem hipotecznym nieruchomości inwestycyjnych, generujących dla nas dochód, do sprawy podchodzę inaczej. To jednak temat na całkiem inna okazję.”
    Czy mógłbyś to rozwinąć?
    Właśnie zaciągnęliśmy z żoną kredyt inwestycyjny na lokal użytkowy, w którym to będzie prowadzona działalność gospodarcza. Do tej pory sądziłem, że nadpłata tego kredytu to dobry pomysł. Proszę o komentarz.

    • Też prosiłbym o rozwinięcie tematu. W podręczniku “Finanse” Bodiego i Mertona jest napisane, że zakup mieszkania dla siebie to również inwestycja. Chodzi o to, że gdzieś trzeba mieszkać, więc alternatywami są kupno albo wynajem. Kupno mieszkania na własne potrzeby to nic innego, jak jednorazowe wyłożenie określonej kwoty celem uzyskania dodatnich przepływów pienięznych w postaci kwot czynszu najmu, których nie będziemu musieli zapłacić. Stąd nie rozumiem tego rozróżnienia na kredyt na własne cele mieszkaniowe oraz kredyt na nieruchomość pod wynajem, skoro zakup mieszkania zawsze jest inwestycją.

  12. Cześć. Właśnie jestem w trakcie wybierania kredytu hiptecznego na 30 lat i bardzo ucieszył mnie ten wpis. Całkowicie się zgodzam z tym że banki potrafią zarabiać na kredytach. Jednak oferty które ostatnimi czasy przeglądałam umożliwiają nadpłatę i spłatę kredytu hipotecznego w dowolnym czasie bez jakichkolwiek dodatkowych kosztów. Podobnie jest ze sktóceniem okresu kredytowania. I tu mi “zapala się lampka”. Jakieś to wszystko za łatwe, za proste…. Czy możesz napisać na czym w takim razie zarabia bank, na co mam zwrócić uwagę? Pomijając oczywiście wszystkie dodatkiwe koszty: ubezpieczenia, produkty bankowe itp. Nie umiem znaleść haczyka a mam przeczucie że gdzieś tam jest😉

    • Obstawiam, że banki umożliwiają nadpłatę ze względu na ustawę, która to uregulowała – wcześniej nie było tak różowo. Np ja w swojej umowie mam prowizję za nadpłatę przez cały okres trwania kredytu.

    • Mam kredyt w PKO BP na 30 lat i nadpłaty są bez prowizji. Moim zdaniem możliwość wcześniejszej spłaty bez dodatkowych kosztów może być istotnym czynnikiem przy wyborze kredytu, więc część banków decyduje się na takie rozwiązanie (tak było w moim przypadku). Prawda jest taka, że banki i tak solidnie doją klientów odsetkami (procent składany przez wiele lat, wystarczy spojrzeć na to jaka jest część odsetkowa i kapitałowa początkowych rat) oraz prowizjami/ubezpieczeniami/itp., więc jeśli pozwolą na wcześniejszą spłatę, to i tak nie będą stratni – a co więcej, wielu kredytobiorców nie ma wystarczającej dyscypliny do nadpłat.

  13. Cześć, piszesz w tekscie o kalkulatorze (dot. wczesniejszej spłaty – domyślam sie, ze to taka “przeliczarka” rat i kosztów) – ale nigdzie go nie widzę. Rozumiem, że nie bedzie tutaj udostępniony?

    • Cześć Magda,
      to jest kalkulator do szybkiego i wygodnego liczenia wszystkich kosztów kredytu i porównywania ofert.
      Poza filmami – jak ten w dzisiejszym wpisie – jest on udostępniony wszystkim uczestnikom kursu Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku.

    • Wydaje mi się, że to kalkulator zawarty w kursie Marcina. Chociaż mam nadzieję, że się mylę bo sam kredyt już mam ale wyliczenia ile zaoszczędzę nadpłacając mogą mi pomóc przekonać do tego małżonkę 😉

  14. A ja chciałabym się dopytać, bo nie wiem czy dobrze zrozumiałam jedną kwestię.
    Kiedy ostatnio byłam w banku i zapytałam o możliwość nadpłacania, oczywiście usłyszałam o dwóch opcjach – jednorazowej większej i zwiększeniu raty. Obie wymagały wniosku o zmianę warunków kredytu, wiązały się z jakąś opłatą i docelowo wymagały przekalkulowania zdolności.
    Czytając artykuł mam wrażenie, że jest jeszcze trzecia opcja, czyli takie spontaniczne wpłacanie większych kwot niż nakazana rata? To się “liczy” jako nadpłata?

    • Również chciałem o to zapytać – w Pekao S.A. usłyszałem że preferuję spłaty większymi kwotami bo wiąże się to z aneksem a co za tym idzie nie ma możliwości regularnego nadpłacania małymi kwotami (w teorii jest ale byłoby to strasznie uciążliwe).

      • Ja mam kredyt w Pekao – i koszt nadpłaty to 2% minimum 200 zł – więc wg mnie opłaca się dopiero od 10000 wzwyż, bo wtedy to 200 zł = 2%. Do tego dochodzi koszt aneksu 150 zł, może o to chodziło w banku?

  15. Nurtuje mnie za każdym razem kwestia nadpłaty kredytu hipotecznego walutowego- o frankach już było, a co z euro? Czy sytuacja jest podobna do franków i ten wpis, do którego odsyłałeś znajdzie zastosowanie?

  16. Rok temu nadpłacone 100k pln, w tym roku w styczniu nadpłacone 70k pln, zostało 120k do spłaty. Uporam się z tym do konca roku. Potem tak długo oczekiwana ”wolność”. Kredyt wziałem z 8 lat temu, ale dopiero po zakończeniu budowy domu mogłem zacząć oszczędzać na nadpłaty.
    Tak że w wieku 41 lat bedę zaczynał od 0 (oszczędności ) ale za to kazda złotówka będzie juz tylko moja, a nie banku…..

  17. Cześć Marcin,
    bardzo Ci dziękuję za udostępnienie tego tematu i tej lekcji. Właśnie jestem w trakcie przekonywania mojego męża do nadpłacania kredytu, bo niestety on uległ temu mitowi, że się nie opłaca.
    Zastanawia mnie jeszcze jedna opcja refinansowanie kredytu, kiedy ma to sens i czy bardziej opłaca się kredyt refinansować czy nadpłacać?
    Mamy kredyt w euro na 30 lat i dosyć wysoką marże, wówczas była to norma, teraz marże są dużo niższe w złotówkach, stąd zaczęłam się zastanawiać nad refinansowaniem, ale nie mam pojęcia jak to policzyć.
    Jeżeli chciałbyś się podjąć tematu chętnie udostępnie więcej informacji.

  18. Mając 7 lat moja mama (księgowa) na moje pytanie co to jest bank odpowiedziała tak:
    – Bank to taka instytucja, która nie ma swoich pieniędzy, pożyczy odemnie (tu jest mama )pieniądze na 1% (lokata bankowa), a następnie ten sam bank pożyczy tacie te same pieniądze na 4% (kredyt). Czyli jest to firma która biorąc na siebie ryzyko zarabia 300% na pieniądzach naszej rodziny.

  19. Przyłączę się do pytania o nadpłatę kredytu w Euro. Zwłaszcza, że w chwili obecnej mam oprocentowanie kredytu na poziomie 0,99 %. Prowizji za wcześniejszą spłatę już nie mam. Poduszka finansowa zrobiona. Nadwyżki finansowe staram się inwestować (część przez IKE + IKZE, część gdzie indziej).

  20. Brawo, trudno o lepsze wyjaśnienie tego zagadnienia.
    Sam spłacając kredyt zastanawiałem się czy nadpłatami skracać okres kredytu czy wysokość rat. Wybrałem to drugie , różnica finansowa nie była aż tak istotna a psychologiczna kolosalna.

    • Cześć!

      Przeczytałem wskazany “artykuł” i jest on, według mnie, tożsamy z tym co napisał Marcin. Tylko dużo krótszy i trzeba “czytać między wierszami” ;). Według mnie wynika z niego, że NIE warto nadpłacać kredytu hipotecznego używając do tego WSZYSTKICH oszczędności. Marcin też o tym napisał – najpierw poduszka finansowa, potem emerytura i dopiero nadwyżki na nadpłatę.

      Pozdrawiam.

      • Spoko. Jednak ja zrozumiałem, że autor mówi, że nigdy nie warto nadpłacać. I dlatego ruszyłem temat.

    • (1) Częściowo znajdziesz odpowiedź w podpunkcie mojego artykułu, w którym opisuję, kiedy nie warto nadpłacać kredytu hipotecznego (poducha, itp.)
      (2) W podanym artykule nie widzę argumentu, że po nadpłacie kredytu co miesiąc w domowym budżecie pary z przykładu zostaje dodatkowych 650 zł oszczędności, których teraz nie muszą oddawać do banku. Te pieniądze “wyparowały”?

      A co by było – gdyby rodzina nadpłaciła 100 000 zł? Wtedy byłoby warto… Byłoby mniej kredytu, niziutka rata, 20 000 zł oszczędności na koncie i 650 zł miesięcznie na budowę kolejnych. Bajka!

      Przykład w artykule dobrany pod konkretną tezę.

    • Autor podał tylko jeden argument za tym by nie nadpłacać – stracisz poduszkę finansową. Jednocześnie zupełnie pominął korzyści z nadpłaty.

      Warren Buffett kiedyś słusznie zauważył “Never ask a barber if you need a haircut”. Sprawdź, kogo strzyże Remigiusz 😉

      • Przeczytałem z ciekawości to co p. Remigiusz ma do powiedzenia i wiem jedno : jego fanem nie zostanę….Kiepska argumentacja dażąca do tego, abysmy jak najdłużej spłacali kredyt, tym samym aby bank jak najdłużej zarabiał na nas…..Splacilem w 8 lat kredyt wziety na 30 lat….Zaoszczedzilem w ten sposob ok. 90k pln ktore by bank zarobil na odsetkach gdybym splacal przez reszte lat……Rzeczywiscie kiepski interes zrobilem 🙂 🙂 🙂
        A takich scenariuszy to mozna pisac wiele: ok mamy oszczedności równe spłacie kredytu, nie spłacamy, zaczynamy chorowac na powazna chorobe.Całe oszczędności ida na leczenie…Umieramy niestety….Zona i dzieci zostaja z kredytem którego nie sa w stanie spłacić…Aukcja komornicza….Zostaja bez niczego……..
        Zawsze lepiej jest miec zabezpieczony dach nad glowa, kase na inne cele mozna pozyczyc…….

      • Hej Zen 🙂
        Mnie nie interesuje ile on zarabia. Dla mnie ważne ile ja na tym zarabiam 🙂 A zarabiam duzo i mam dokładną wiedze kto co jak. Wiem w co wchodze czy jest ryzyko i jakie 🙂 Może masz złe doświadczenia z pseudodoradcami i dlatego każdego wrzucasz do jednego koszyka? 🙂 Ja never nie żałowałem ze z tym konkretnym robię inwestycje. Łatwo rzucać błotem żeby udowodnić ze tylko samemu ma sie rację 🙂
        Po prostu poznaj człowieka i fakty 🙂 nieuczciwym ejst mówić o kimś źle nie znając go 🙂

      • Pytanie kontrolne ważne ale ja bardziej o autorze mówię tych artykułów. Raczej z tego co wiem to raczej nie szarlatan na usługach kogoś a raczej niezależny człowiek wykształcony dobrze (EAFP, FECIF, MDRT ToT, CoT, PTE). Stąd w ogóle zainteresowałem się tematem bo wiem, że tych co piszą pod zamówienie jest ogrom 🙂

        • Znam Remigiusza – inteligentny facet. Ewidentnie w podejściu do kredytu hipotecznego mam jednak inne od niego zdanie.
          Kiedyś toczyliśmy także merytoryczny spór na temat polis inwestycyjnych, które moim zdaniem są najgorszym sposobem inwestowania nadwyżek, a Remigiusz przez długi czas ich bronił (nie wiem, czy coś się zmieniło w tym zakresie).

          Nie wiem, jak wiele znalazłbyś osób, które po spłaceniu kredytu hipotecznego do zera żałują i mówią: “szkoda, że już mam ten kredyt z głowy”.
          Nie wiem również, jak wiele jest osób, które po latach odkładania środków w polisie inwestycyjnej powiedzą: “to była świetna inwestycja.”

          Mam jednak przeczucie, że takich osób będzie niewiele…

    • Niestety nie można komentować załączonego artykułu.

      Z tego co wiedzę, zysku z inwestycji dla 30 lat naciągany – nie została uwzględniona kwota jaka przez 10 lat można by oszczędzać i inwestować po spłaceniu kredytu 20 letniego (1420 zł miesięcznie !!).

      • Dla ułatwienia proponuje samodzielnie policzyć ile by się odłożyło (żeby nie kombinować: zakładam inflację równą zyskowi netto):

        1) kredyt 30 letni – oszczędność 387 zł z różnicy kwoty raty przez 20 lat
        20 lat * 12 miesięcy * 387zł = 92880 zł

        2) kredyt 20 letni – oszczędność z uwagi na brak rat kredytu przez 10 lat (1420 zł miesięcznie więcej)
        10 lat * 12 miesięcy *1420 zł = 170400 zł

        plus oczywiście 28 tys “zdyskonowanych inflacją” oszczędności na odsetkach …
        wychodzi na to, że kredyt 20 letni jest 2 razy bardziej opłacalny (na podanych liczbach – ponad 100 000 zysku dla tego drugiego).

        Niestety, dla mnie to wygląda to na artykuł mający na celu naganiać kolejne osoby w kredyty… zwłaszcza że portal mocno powiązany z rynkiem nieruchomości

        • Proponuje sprawdzić kim jest, czym się zajmuje i jak działa ten Pan 🙂 Na razie to przeczytałeś jeden artykuł, doszedłeś do wniosku że lepiej umiesz liczyć na skróty i wiesz lepiej. Zweryfikuj o kim mówisz i nie rzucaj oskarżeniami o naciąganiu na kredyty bo ten artykuł nie o tym 🙂 Wpisz stary w google Remigiusz Stanisławek i dopiero jak sie zapoznasz z pełnymi informacjami, porozmawiasz z człowiekiem będziesz mógł coś oceniać. Pozdrawiam 🙂

          • Jeśli ktoś pobiera kick-backi i prowizje od obracania cudzymi pieniędzmi, to jak sądzisz, czy opłaca mu się zachęcać swoich klientów do wyzbywania się gotówki? Co z jego perspektywy jest lepsze – gwarantowany zysk klienta (zysk z nadpłaty kredytu), czy gwarantowany zysk dla siebie (prowizje dystrybucyjne) i wystawienie klienta na ryzyko rynkowe, ryzyko walutowe, ryzyko emitenta, ryzyko płynności itd? On żadnego z tych ryzyk nie bierze na siebie, jedynie inkasuje gwarantowany zysk od obrotu. Zysk, o którym mógł Ci nawet nie powiedzieć, bo nie miał w tym interesu, ani zobowiązania zawodowego (brak tytułu DI i CFA).

          • Odnosze sie do konretnego artykulu – nigdzie nie odnosze sie in personam do jego autora. Niemniej jak wspomnialem, autor dla 30 letniego kredytu kalkuluje zysk z roznicy wielkosci lat dla 20 lat… Dla kolejnych 10 lat przyjumjac za roznice 0 (gdzie faktycznie ona wynosi 1420 zl). Nigdzie tego nie tlumaczy, jesynie skupia sie na “zdyskontowanym zysku na odsetkach”, zapominajac? o tym ze rata sklada sie z czesci odsetkowej i kapitalowej – gdzie ta druga czesc rosnie z czasem dla kredytu z rownymi ratami.

            Odnosnie uproszczen: nie maja wiekszego znaczenia dla przyjetego modelu, jedynie co mozna by dodatlowo pominac to zysk z odsetek: wystarczy skupic sie na roznicy rat. Roznica i tak jest olbrzymia i zauwazalna.

    • Nawet nie można u niego komentować w związku z czym chyba boi się dyskusji bo ciężko obronić jego tezy.

  21. Krzysztof A.

    Drobna uwaga odnośnie dylematu “skracanie okresu czy zmniejszenie raty”:
    – chyba skracanie okresu dość często wymaga sporządzenia płatnego aneksu do umowy – warto to wziąć pod uwagę przy liczeniu opłacalności
    – nie pamiętam już kto, ale w komentarzach ktoś kiedyś zaobserwował, że przy kredycie z ratami malejącymi, skrócenie okresu kredytowania również powoduje spadek kolejnych rat, więc jeśli jest to bezpłatne to mamy dwa motywatory za jednym zamachem 🙂

    Dodatkowo, co Marcinie sądzisz o takim podejściu, żeby oprócz poduszki finansowej przed nadpłacaniem zgromadzić jeszcze dodatkowe środki które pozwalają na spłacanie rat kredytu przez dłuższy czas w razie utraty źródła dochodów? Np. poduszka finansowa na pół roku (uwzględniająca oczywiście raty), dodatkowe środki na spłatę rat przez jeszcze pół roku i dopiero wtedy nadpłacanie? Potencjalnie daje to więcej czasu na odgrzebanie się z trudnej finansowo sytuacji, kiedy jeśli chodzi o “bieżące utrzymanie się” możemy (w założeniach, bo oczywiście każdy ma inną sytuację) liczyć na wsparcie rodziny, ale raty dalej trzeba płacić. Powiedziałbym że to półroczne “wakacje kredytowe” na własną rękę w razie trudnej sytuacji, a jeśli wszystko pójdzie dobrze, to zmiatamy kredyt pół roku wcześniej, ale nieco mniej oszczędzamy na odsetkach – pośrednie rozwiązanie między półroczną a roczną poduszką finansową.

  22. Witam , bardzo rzeczowy artykuł . Czy. Można prosić o podobny artykuł ale na temat nadpłaty kredytu w CHF ? Czy w takim przypadku ma to również sens ?

  23. Dziękuję bardzo za ten wpis, za jakis rok będziemy z mężem starać się o kredyt na dokończenie domu i już teraz wiemy, że będziemy chcieli się go jak najszybciej pozbyć 🙂 utwierdziles mnie więc, że to słuszne podejście.
    Mam jednak jeszcze jeden argument w głowie, za nienadplacaniem i chciałabym poznać Twoja opinię. Chodzi mianowicie o wartość pieniądza w czasie. Być może dziś rata kredytu 2 tys., To sporo, ale zakładając inflację, to może za 10 lat te same 2 tys. Nie będzie już dużym wydatkiem i nie warto na poświęcać dodatkowych środków wartych dużo dziś ma to żeby nadplacac kredyt, skoro za parę lat rata może być już małą kwotą w stosunku do zarobków. Wiem, że pomijam tu możliwy wzrost stóp i inne czynniki, jednak chciałabym poznać Twoje zdanie, bo wydaje mi się, że jest to istotna kwestia.

    • Pamiętaj, że działa to w obie strony. Jeśli nie będziesz nadpłacać i nadwyżki będziesz trzymać na lokatach bankowych, to też uzbierana w przyszłości kwota będzie mniej warta, niż taka sama kwota byłaby warta dzisiaj.

    • Poza tym, jeżeli nadpłacisz, to nowa rata będzie i tak niższa. Więc pomijając niższą wartość ze względu na inflację, to przy nadpłacaniu i tak masz niższą ratę niż bez nadpłacania. No i inflacja oznacza wzrost kosztów zycia w innych aspektach, a pensje zazwyczaj jednak rosną wolniej od wydatków.

  24. To są firmy krzaki spoza Catalyst 🙂

    Deweloperzy roznego rodzaju (małe budowy albo hurtowy zakup i komercjalizacja lokali), firmy pożyczkowe (nie chwilowki tylko pożyczki dla biznesu), rożnego rodzaju inne biznesy.

    Aby cię wystraszyć podam jedną nazwę: etno cafe 🙂 poczytaj o nich na sieci 🙂

    I jak pisałem wyżej, teraz mniej % będzie, myśle ze max 10% (bardziej ryzykowne biznesy) a min to pewnie z 6-7% (mniej ryzykowne).

    Mam nadzieje ze wiesz jakie jest ryzyku defaultu (jak nie wiesz to poczytaj Samcika, który >5% kijem nie tyka) i ze nawet zabezpieczenia na całym majątku spółki czy 3 siekierki mogą nie pomoc. Nie wspominając o tym ze to nie Amber Gold ani Getback, wiec całych oszczędności życia nie wkłada się ani w jedną emisję, ani w branżę ani w obligi tylko się dywersyfikuje.

    • I tu się z Tobą Adam zgodzę. Mądre inwestowanie u tego i kim mówimy jest o wiele lepsze niż nadpłacanie kredytu. Czemu? Ponieważ nie nadpłacam kredytu i jeszcze na tym zarabiam 😉
      Tylko żeby ktoś źle czegoś nie zrozumiał. Nie mówię, że Marcin napisał coś źle w artykule. Mówie tylko, że można też inaczej patrzeć.
      Marcin np. pytał w artykule Czy jesteś sprytniejszy niż bank? Można na to też patrzeć różnie.
      1. Nadpłacam kredyt. Przykładowo oddaje bankowi 10 000 zł. Spoko. W zależności od wysokości kredytu rata moze mi spadnie o kilka-kilkadziesiąt złotych. Dobrze, nie powiem, że nie 😀 Bank stracił odsetki przy oprocentowaniu około 4%. Oddałem 10 000 które bank natychmiast wykorzysta przykładowo na kredyt gotówkowy z oprocentowaniem sporo wiekszym od 4%. Kto tu kogo wykiwał i jest sprytniejszy? Kolejna sprawa to wpływ inflacji i wartość pieniądza w czasie 🙂 To są złożone kwestie wszystko i nie da sie wszystkiego zamknać liczbami ze mi sie opłaci bo w sumie zapłacę bankowi mniej….
      2. Nie nadpłacam kredytu. Inwestuję mądrze. Jasne nie dla wszystkich to mozliwe i nie każdy chce. Jednak warto rozważyć. Są możliwości inwestowania tak żeby zarobić jeszcze na tym że nie oddaliśmy pieniedzy bankowi. Powtarzam warto wszystko przemyśleć, porozmawiac z kompetentnymi ludzmi i samemu wszystko sprawdzić. Ja właśnie sprzedałem udziały w Jeden Ślad. (Prosze sprawdzić jesli ktoś jest zainteresowany jaka stopa zwrotu). Jestem mega zadowolony że inwestuję pieniądze a nie oddaję bankowi. Jest wiele możliwości tylko trzeba chcieć poszukac i pochylić sie nad problemem. Marcin słusznie pisał kiedyś nie bierzcie pierwszego lepszego kredytu tylko szukajcie rozumiejcie co robicie i jak to działa. A ja uzupełnię: Nie myslcie że jedyna opcja to nadpłacanie, sprawdzcie jak można inaczej i czy to dla was. Niech każdy z nas myśli a nie tylko posługuje sie sloganami, że to czy tamto najlepsze i koniec 🙂

  25. Hej Marcinie. Bardzo ładnie pokazałeś zależności.
    Faktycznie przy prezentowanych założeniach dotyczących parametrów kredytu, to im szybciej się spłaci, tym lepiej.
    Sądzę, że może być wśród czytelników z kredytem podobnym do mojego: CHF, oprocentowanie 0,35%. Tak, waha się między 2,5 a 3,5 PROMILA. Miesięcznie odsetki to około 40 zł, mniej niż 500 zł rocznie. Warto nadpłacać? Chyba nawet na lokacie jest więcej, uwzględniając podatek. Do tego w tej chwili nie pożyczę pieniędzy równie tanio, gdybym potrzebował.
    Wiem, jest ryzyko kursowe. W tej chwili waluty są drogie. Gdy są tanie to dokupuję franki i odkładam na koncie. W ten sposób zmniejszam ryzyko kursowe.
    W tej chwili mogę podjąć decyzję: spłacić kredyt do zera albo dokupić za gotówkę kawalerkę na wynajem? W sumie skłaniam się do tego, żeby jeszcze chwilę poczekać na korektę cen mieszkań.

    Co byś podpowiedział?

    Pozdrowienia,

    Michał

  26. Ja się zastanawiam czy warto nadpłacać kredyt na mieszkanie wynajmowane (czynsz pokrywa ratę), czy raczej zainteresować się IKZE i budować poduszkę, zwłaszcza że 40-tkę już przekroczyliśmy…

  27. Dorzucę kwestie techniczne wg mojej wiedzy i oceny [jeśli ktoś zauważy błąd proszę o sprostowanie] :

    [1] Millennium
    – nadpłaty w bankowości internetowej,
    – bez prowizji
    – wybór pomiędzy skróceniem okresu a zmniejszeniem raty

    [2] mBank
    – nadpłaty w bankowości internetowej,
    – bez prowizji (tylko całkowita spłata wiąże się z prowizją przez 3 lata)
    – wybór pomiędzy skróceniem okresu a zmniejszeniem raty

    [3 ]ING
    – nadpłaty w bankowości internetowej ,
    – bez prowizji
    – standardowo bank obniża ratę
    – można zawnioskować o aneks skracający okres kredytowania (bez badania zdolności) do poziomu wcześniejszej raty , w ciągu 3 miesięcy od nadpłaty za darmo, po 3 miesiącach aneks kosztuje 200 zł

    [4] PKO BP 
    – dyspozycja w bankowości internetowej ,
    – bez opłat
    – standardowo bank obniża ratę
    – MINUS – skrócenie okresu wiąże się z aneksem za 0,5% wartości zadłużenia i może być badana zdolność kredytowa [nie jestem pewna]

    [5] SANTANDER
    – dyspozycja w bankowości internetowej
    – pierwsze 3 lata prowizja 1% z możliwością jednorazowej nadpłaty bez prowizji w kwocie do 50% kredytu
    – wybór pomiędzy skróceniem okresu a zmniejszeniem raty

    [6] POCZTOWY
    – dyspozycja papierowa w oddziale
    – bez opłat
    – wybór między skróceniem okresu a zmniejszeniem raty

    [7] BGŻ BNP PARIBAS
    – dyspozycja papierowa w oddziale
    – bez opłat
    – standardowo bank obniża ratę
    – MINUS – skrócenie okresu wiąże się z aneksem za 0,5% wartości zadłużenia i może być badana zdolność kredytowa [nie jestem pewna]

    [8] PEKAO SA
    – dyspozycja papierowa w oddziale
    – prowizja 3% przez 3 lata
    – po każdej nadpłacie jest przygotowywany płatny aneks (również po 3 latach)
    – wybór między skróceniem okresu a zmniejszeniem raty

    [9] PEKAO BANK HIPOTECZNY
    – dyspozycja mailowa do opiekuna kredytu (brak bankowości internetowe)
    – bez opłat
    – wybór między skróceniem okresu a zmniejszeniem raty

    [10] EUROBANK
    – dyspozycja papierowa w oddziale
    – prowizja 3% przez 3 lata z możliwością bezprowizyjnej nadpłaty do 30% kredytu
    – wybór między skróceniem okresu a zmniejszeniem raty

    [11] ALIOR
    – dyspozycja papierowa w oddziale
    – prowizja 3% przez 3 lata
    – wybór między skróceniem okresu a zmniejszeniem raty

    [12] BOŚ
    – dyspozycja papierowa w oddziale {dawno nie weryfikowałam]
    – prowizja 3% przez 3 lata
    – wybór między skróceniem okresu a zmniejszeniem raty

    ********

    Okres 3 lat dotyczy zawsze oprocentowania zmiennego.
    W przypadku, gdy bank nie stwarza dogodnych warunków nadpłat kredytu [prowizja, wizyty w banku] to i tak warto porównać, czy cena kredytu wynagradza z kolei niedogodności w funkcjonowaniu i odwrotnie, czy warto zapłacić wyższą cenę za komfort funkcjonowania.

    Ponadto warto śledzić zmiany w banku, bo to, że dzisiaj nie ma danej opcji nie oznacza, że bank za np. pół roku nie wprowadzi dodatkowych funkcjonalności.

    ********
    RATY MALEJĄCE – odnosząc się do jednego z komentarzy:
    Przy ratach malejących bank dzieli kredyt przez okres spłaty i spłacamy przez cały okres kredytowania dokładnie tyle samo kapitału w racie.
    np.
    kredyt 240.000
    okres kredytowania 20 lat / 240 miesięcy
    240.000 / 240 daje 1000 zł kapitału w racie + malejące odsetki

    Jeśli po nadpłacie kredytu spłacanego w ratach malejących wybierzemy opcję skrócenia okresu kredytowania to bank przywraca ten 1000 zł raty kapitałowej. Ponieważ zmalało saldo zadłużenia to przekłada się to jednocześnie na mniejsze odsetki w racie, stąd cała rata przy okazji również maleje.

  28. bozena suuuper:) – można zawnioskować o aneks skracający okres kredytowania (bez badania zdolności) do poziomu wcześniejszej raty , w ciągu 3 miesięcy od nadpłaty za darmo, po 3 miesiącach aneks kosztuje 200 zł

    w ing? jak to dziala konkretnei? jest za drmowe?

    • Przede wszystkim – to warunki aktualnych ofert.

      Jeśli ktoś ma starszą umowę to warunki wcześniejszej spłaty mogą być inne.
      W części banków jest to zapisane w treści umowy kredytowej, w części trzeba sięgnąć do taryfy prowizji i opłat i sprawdzić wg daty zawarcia umowy kredytowej.

      ING prowizję za wcześniejszą spłatę wpisuje w treść umowy kredytowej, a załącznikiem do umowy jest wyciąg z taryfy prowizji i opłat dla kredytu hipotecznego, więc trzeba sięgnąć do swojego, konkretnego załącznika i do swojej umowy.

      Załącznik prowizyjny dla nowych umów ING zawiera zapis:
      “Bank nie pobiera tej opłaty wprowadzając do umowy zmiany w przypadku: (…) skrócenia okresu kredytowania w wypadku nadpłaty pod warunkiem, że od nadpłaty minęło nie więcej niż 3 m-ce a rata po nadpłacie będzie
      nie wyższa od najwyższej wynikającej z harmonogramów spłat, w tym aktualnie obowiązującego”.

      Technicznie – telefon na infolinię banku ING i prośba o przygotowanie aneksu skracającego okres kredytowania , a potem wizyta w banku celem podpisania.

      • Cześć Bożena, mam pytanie odnośnie tego zapisu w ING: “a rata po nadpłacie będzie nie wyższa od najwyższej wynikającej z harmonogramów spłat, w tym aktualnie obowiązującego”. Liczę i liczę i nie wiem w jaki sposób rata po nadpłacie mogłaby być wyższa, niż w harmonogramie (obecnym lub historycznym).

        Przykład: kredyt 400 000zł, 30 lat, oprocentowanie 3,5%, rata 1800zł.

        Powiedzmy, że przez pierwsze 36 miesięcy nadpłacamy kredyt (1500zł) zmniejszając ratę do 1550zł. Kolejna nadpłata miałaby pójść na skrócenie okresu kredytowania. I tutaj nieważne, czy wpłacę 100, czy 3000zł, kwota powinna zostać na tym samym poziomie. Czego tu nie rozumiem, po co jest ten zapis? 🙂 Może chodzi o jakieś zawirowania z WIBOR-em?

        Pozdrawiam

        • Na logikę – bank do liczenia zdolności kredytowej brał określoną ratę . Skracając okres kredytowania ustala ratę nie wyższą niż ta uwzględniona na etapie liczenia zdolności. Prawdopodobnie pod nazwą “aktualnie obowiązującego harmonogramu” należy rozumieć ten obowiązujący bezpośrednio przed nadpłatą (będzie on uwzględniał ewentualne zmiany wynikające z WIBOR).

          Zacytowałam dokładnie zapis z taryfy banku, nie ja go tworzyłam i rzeczywiście można mieć wątpliwości, czy aktualnie obowiązujący harmonogram to ten przed nadpłatą czy po nadpłacie, ale znowu na logikę – trzymanie się harmonogramu po nadpłacie oznaczałoby, że bank nie mógłby skrócić okresu.

          W kwestiach doprecyzowania klient banku może zadać pytanie w bankowości internetowej, a potencjalny klient może rozwiać wątpliwości na forum ING .

          Cytuję odpowiedź na forum ING w jednym z tematów:
          https://spolecznosc.ingbank.pl/-/Kredyty-hipoteczne/Nadp%C5%82ata-kredytu-z-automatycznym-skr%C3%B3ceniem-okresu-kredytowania/m-p/14604#M2301

          “Aneks skracający okres kredytowania po nadpłacie, z powrotem do wysokości ostatniej raty sprzed nadpłaty dla wszystkich kredytobiorców jest bezpłatny. “

    • Marcin wielokrotnie pisał, że jego kalkulator jest dostępny w ramach kursu. Poświęcił na niego wraz z testującymi osobami dużo czasu, ale kalkulator pozwala na obliczanie wszelkich kosztów związanych z zaciąganiem oraz nadpłacaniem kredytu.
      Jeśli nie wchodzi w grę zamówienie kursu, to żeby obliczyć nadpłaty, nie ma problemu z wygooglaniem kalkulatora w necie. Nie będzie pewnie tak wszechstronny, ale i tak się przyda. Linku nie podam, bo to by już było nietaktowne.

  29. Marcin,
    Zgadzam się z Tobą, że opisywane zagadnienie ma także podłoże psychologiczne.
    Wydaję mi się jednak, że tu pojawia się także problem awersji danej osoby do ryzyka. Ja na przykład wolałbym, jak w opisywanym przez Ciebie przypadku, mieć milion złoty na koncie i hipotekę na szyi, ale za to płynność i pewność, że w razie jakiegoś niespodziewanego wydarzenia związanego z dużym wydatkiem (np poważna choroba dziecka wymagająca drogiego leczenia, sfinansowanie studiów MBA itp), mogę sfinansować się posiadaną gotówką a nie zaciągniętym kredytem konsumpcyjnym oprocentowanym kilkakrotnie więcej.
    Pozdrawiam,
    Bartek

  30. Z cyklu : Opowieści z mchu i paproci:
    Naczytali się ludzie Kiyosakiego, pokupowali mieszkań i mysla że będą milionerami….na kredyt…….a własciwie to nie spłacając tego kredytu wcześniej no bo sam sie spłaca i tak będzie przez nastepne 30 lat….

  31. Cześć
    Ja nie nadpłacam kredytu z innego powodu.
    Jego wysokość stanowi ok 5% aktywów finansowych- nie licząc nieruchomości.
    Jeśli go spłacę “stracę kilkadziesiąt tysięcy złotych” a zysk 400 zł z niepłaconej raty zniknie pewnie w bieżącym obrocie na rachunkach.
    Kredyt jest na dom więc ratę traktuję jako “czynsz” tak jakbym mieszkał w bloku.
    Może pokrętne myślenie ale szkoda mi wydać pieniędzy na spłatę trzymając się zasady Cash is King.

    Od dłuższego czasu zastanawiam się nad spłatą i znowu Marcin namieszał mi w głowie:)
    Co o tym myślicie?
    Dzięki

  32. Marcine, bardzo wartościowy artukuł. Cieszę się, że udostępniłeś go, mimo że to część Twojego płatnego kursu.

    Zacząłem poważnie rozważać nadpłacanie mojego kredytu. Jednak w najbliższym czasie planuję kupić nowe mieszkanie, a kawalerkę, w której teraz mieszkam przeznaczyć na wynajem.
    Zrozumiałem, że warto nadpłacać kredyt na mieszkanie w którym się mieszka, natomiast niekoniecznie ten na mieszkanie inwestycyjne.
    Ale co w sytuacji, gdy ten drugi kredyt, na mieszkanie w którym spędzę co najmniej 10 następnych lat, będzie tańszy (prawdopodobnie o co najmniej 0,2 p.p.)?
    Rozwiązania widzę dwa:
    1. Nadpłacać kredyt na mieszkanie inwestycyjne, ponieważ jest droższy. Zmniejszająca się rata przyniesie większy zysk z mieszkania.
    2. Uznać, że pierwszy kredyt spłaca mi najemca więc nie warto go ruszać, i nadpłacać ten mieszkaniowy, mimo że ma mniejsze oprocentowanie.

    Co Ty o tym sądzisz?

  33. Dla nas spłacenie albo przynajmniej obniżenie rety kredytu hipotecznego jest priorytetem. Cały czas tworzymy fundusz awaryjny, ale jesteśmy z mężem zgodni co do tego, że kredyt szczególnie nam ciąży psychicznie, denerwuje, choćby z powodu przywiązania do banku i takiego drobiazgu jak karta kredytowa (limit 700 zł, najmniejszy jaki był), której trzeba używać, aby nie zapłacić za nią prowizji.

    Mamy 3 kredyty hipoteczne
    1. od 2004 roku kredyt nieoprocentowany na mieszkanie (w Habitat for Humanity) – nadpłaciliśmy go raz sporą kwotą, nadal płaciliśmy raty, ale przestaliśmy, gdy zaczęliśmy budować dom, wróciliśmy do płacenia rat po budowie, raty są małe, zostało 5 lat, nie nadpłacamy, mieszkanie jest wynajęte i spłaca 2/3 rat za poniższe kredyty
    2. od 2012 roku na działkę budowlaną (obecnie 47 tys do spłacenia), planujemy zacząć nadpłaty po spłaceniu kredytu nr 1
    3. od 2015 roku na budowę domu, w tym samym banku, co kredyt nr 3 (176 tys do spłacenia)

    Wszystkie kredyty braliśmy na 20 lat, kredyt nr 3 przy ok. 40% wkładu własnego. Niedawno doszliśmy z wykończeniem i urządzeniem domu do takiego poziomu, że postanowiliśmy nadpłacać co miesiąc choćby symboliczną kwotą i dorzucać więcej, jeśli można (ale fundusz awaryjny jest priorytetem). Okazało się, że choć kredyt nr 3 jest troszkę niżej oprocentowany, niż nr 2, to bardziej się opłaci nadpłacać właśnie ten, ze względu na % składany kredytu, w czym szczególne znaczenie ma dłuższy okres kredytowania. Poza tym rata tego kredytu jest dla nas najbardziej odczuwalna i denerwująca. Naszym celem na najbliższe lata jest stopniowa nadpłata tego kredytu do takiego poziomu, aby rata spadła na tyle, żeby raty z nr 2 i nr 3 były pokrywane z samego najmu. A potem nadal będziemy nadpłacać.

    • Skoro kredyt nr 2 jest wyżej oprocentowany, to bardziej opłaca się spłacić ten kredyt. Nie ma czegoś takiego, jak procent składany przy kredycie.

      • Jak to nie? Odsetki od kapitału płacisz wielokrotnie, przez tyle lat, ile spłacasz kredyt. Przecież to jest podobnie, jak z lokatą, tylko odwrotnie. Jesli kredyty mają podobne oprocentowanie, jak u mnie, to okres spłaty ma większe znaczenie, niż drobna różnica w oprocentowaniu.

        • Nie jest podobnie jak z lokatą. Jesli trzymasz pięniądze na lokatach przez wiele lat, to po każdej kapitalizacji odsetek powiększa się kapitał. Kolejne odsetki naliczane są już od łącznej kwoty dotychczasowego kapitału oraz tego nowego kapitału powstałego ze “starych” odsetek, czyli po prostu obok “zwykłych” odsetek masz odsetki od odsetek i na tym własnie polega procent składany. W przypadku kredytu jest zupełnie inaczej. Spłacasz odsetki tylko od pozostałego do spłaty kapitału, który w dodatku się zmniejsza (bo spłacasz też kapitał), a nie żadne odsetki od odsetek (no, chyba, że nie spłasz kredytu i bank wypowiada umowę i kapitalizuje zaległe odsetki, wtedy rzeczywiście procent składany zaczyna działać).
          Przeciez to banalnie proste.
          Okres spłaty nie ma żadnego znaczenia, zawsze opłaca się bardziej spłacać kredyt wyżej oprocentowany (tzn. przy założeniu że oprocentowanie to jedyny liczący się koszt kredytu). Przeciez jak w końcu spłacisz mniejszy kredyt wyżej oprocentowany, to odpadają Ci raty i możesz bardziej efektywnie zabrać się za spłatę kredytu hipotecznego. Inaczej mówiąc, gdyby oprocentowanie było takie samo w przypadku obu kredytów, to nie ma znaczenia który z nich będziesz spłacać, czy ten mniejszy i krótszy czy większy i dłuższy.

          • A próbowałeś to przeliczyć jakimś kalkulatorem? Mnie wyniki początkowo zaskoczyły i wiem, o czym piszę. W przypadku moich kredytów: nr 2 ma oprocentowanie 3,15, nr 3 oprocentowanie 3,09. Metoda kuli śniegowej jest bardzo dobra i skuteczna, ale niekoniecznie najtańsza.

          • Hej Dorota, miałem podobne dylematy i Marcin Kluczek i inni konkretnie mi poradzili (dokładnie w takiej kwestii – który kredyt nadpłacać) w komentarzach pod wpisem https://marciniwuc.com/zmiana-mieszkania-a-kredyt-hipoteczny/. Może się komuś przyda

            Marcin 2018-11-29 23:01
            Sebastianie, mam pytanie nie dotyczące co prawda dwutaktu, ale 2 kredytów, które obecnie spłacam. Niestety oba w CHF, oba w PKO BP (oryginalnie w Nordei), oba na 30 lat.Chciałbym za 5-10 lat jeden z nich spłacić jednorazowo w całości i zastawiam się który. Zaznaczam, że nie nadpłacałem jeszcze częściowo żadnego. Narazie zbieram oszczędności dokupuję franki, jak są tańsze. Czy mógłbyś poradzić, który będzie korzystniej spłacić? Ten z wyższym %, czy ten z wyższą ratą miesięczną? Spytałem też bank o możliwość skonsolidowania obu w jeden tańszy to powiedzieli, że nie ma na to szans.

            Parametry moich kredytów:
            Kredyt 1
            Data uruchomienia: 04/2007 (na 30 lat)
            Pozostały kapitał do spłaty: 101 678 CHF
            Oprocentowanie: 0.45%
            Rata miesięczna: 482 CHF

            Kredyt 2
            Data uruchomienia: 03/2011 (na 30 lat)
            Pozostały kapitał do spłaty: 99 447 CHF
            Oprocentowanie: 1.35%
            Rata miesięczna: 429 CHF

            Albo czy możesz polecić jakiś kalkulator gdzie mógłbym to sprawdzić? W obu przypadkach nie ma już oczywiście prowizji za wcześniejszą spłatę. Z góry dziękuję

            ODPOWIEDZ
            Paweł 2018-11-30 10:46
            Pozostały kapitał do spłaty podobny
            w pierwszym krótszy okres i mniejsze oprocentowanie oznacza dużo mniejsze odsetki
            w drugim dłuższy okres z większym oprocentowaniem to dużo dużo większe odsetki
            jeśli nie ma innych ubezpieczeń ani dodatkowych kosztów to spłać najpierw Kredyt 2
            znalazłem kiedyś taka fajna stronkę: http://www.symulator-kredytowy.pl/
            Proponuje się pobawić chwilę i wszystko będzie jasne a w sprawie dodatkowych kosztów jak je przeliczać etc to zdecydowanie polecam kurs Marcina. Podejrzewam ze po jego przerobieniu nie będziesz zwlekał z nadpłatami zostawiając sobie tylko niewielki 2-3 letni bufor we frankach w przypadku załamania waluty.

            ODPOWIEDZ
            Marcin 2018-11-30 13:13
            Dzięki Paweł za przyjrzenie się mojemu tematowi:) i za linka – mam nadzieję, że pomoże mi w sprawdzeniu co będzie korzystniejsze.
            Mi też się wydaje, że kredyt 2 byłoby korzystniej spłacić z uwagi na większe % i odsetki (w tym 1 odestki stanowią tylko 10% calości raty). Tylko lepiej to sprawdzić konkretnie, a nie “na oko”.

            Z drugiej strony Marcin rekomenduje, żeby kredyt spłacać max do 20 lat, a ten pierwszy kredyt jest starszy, stąd zastanawiałem się czy nie pozbywać się go w I kolejności (pozostały kapitał podobny jak przy drugim, a rata wyższa, więc korzyść dla domowego budżetu szybciej odczuwalna).

            Czy kurs Marcina może mi pomóc, skoro ja nie zamierzam brać nowego kredytu ?
            Po prostu nie wiem, czy będę mógł to sobie sam poprzeliczać (łacznie z tym, czy zbierać CHF na więszka spłatę, czy nadpłacać do miesiąc, tylko PKO żądą ofijalnego wniosku przed każdą nadpłatę i nie można tego robić automatycznie)

            Dobry pomysł z utrzymywaniem 2-3 letniego buforu w CHF. Ja narazie mam troche ponad roczny bufor w CHF i większe oszczędności narazie w złotówkach, Nadkupuję jak CHF jest powiedzmy poniżej 3,70, albo zaatakuje CHFy większą kwotą, jak kurs chociaż na chwilę spadnie niżej.

            ODPOWIEDZ
            Paweł 2018-11-30 20:55
            Hej Marcin,
            To przedstawię Ci wyliczenia bez kalkulatora w prosty sposób i zrozumiesz, dzięki czemu będziesz w stanie sam przeliczać.
            Zakładamy, że oprocentowanie się nie zmienia przez cały okres i wahania kursu walut nie uwzględniamy:

            Otóż pierwszego kredytu zostało Ci 18 lat i 4 miesięcy czyli 220 spłat
            220×482 CHF = 106 040 CHF odejmując kapitał 101 678 CHF wychodzi, że przy tym oprocentowaniu pozostały w obecnej chwili koszt odsetkowy tego kredytu wynosi 4 362 CHF

            Drugiego kredytu zostało Ci 22 lat i 3 miesiące czyli 267 spłat
            267×429 CHF = 114 543 CHF odejmując kapitał 99 447 CHF wychodzi, że przy tym oprocentowaniu pozostały w obecnej chwili koszt odsetkowy tego kredytu wynosi 15 096CHF

            Zatem spłacając cały pierwszy kredyt zaoszczędzisz tylko 4362 franków a przy drugim kredycie aż 15 tysięcy franków!!!

            Jak nadpłacisz część kapitału to zyskasz na odsetkach ich proporcjonalną część (np. nadpłacasz w kredycie 2 kwotę 49723.5CHF to odsetkowy koszt kredytu przy zachowaniu okresu spłaty zmniejszy się o 7548franków) czyli nawet więcej niż przy spłacie całego pierwszego kredytu. Rata w tym przypadku spadnie o 50%.
            Jeśli skrócisz okres spłaty to jeszcze troszkę więcej ugrasz (zostanie Ci mniej niż połowa obecnych rat) ale wysokość raty zostanie ta sama. (nie chcę wchodzić w skomplikowane obliczenia ale wytłumacz sobie to tak, że procent składany dla banku będzie działał przez krótszy okres).

            Czasem zastanawiam się jaką trzeba mieć odwagę, aby przy tak dużych zobowiązaniach nie poświęcić dłuższej chwili na zdobycie wiedzy i szczegółową analizę. W sieci wszystko jest za darmo, ale jeśli Twój czas jest cenniejszy to warto zapłacić za kursy aby zdobyć szybko kompetencje tudzież wybrać się do doradcy.

            ODPOWIEDZ
            Marcin Kluczek 2018-11-30 23:10
            Hej
            Mieszkasz w którejś z tych nieruchomości?

            ODPOWIEDZ
            Paweł 2018-11-30 22:10
            Odnośnie pytania: Czy kurs Marcina może mi pomóc, skoro ja nie zamierzam brać nowego kredytu ?
            Myślę, że kalkulator załączony do kursu wciągnie Cię, jeśli tylko nie masz awersji do zabaw liczbami.
            Jeżeli wnioski w PKO nie są odpłatne to rozważ nadpłaty nawet małych kwot. Jak ruszysz i będziesz konsekwentny to dalej już pójdzie z górki i kredyt zniknie zanim się obejrzysz.
            Nadpłacać zawsze warto ale nie za wszelką cenę. Zawsze warto mieć solidny bufor, abyś nie musiał w razie słabszego okresu zapożyczać się na większy procent niż zaoszczędzisz na odsetkach kredytu.
            Jedna uwaga, nie wiem czy spłacasz we frankach czy złotówkach ale uważaj na spread walutowy, aby nie zjadł korzyści przy nadpłatach.

            ODPOWIEDZ
            Marcin 2018-12-01 00:38
            Dzięki za komentarze i sugestie:) Paweł – dzięki za wyliczenie oszczędności w kosztach odsetek. Zdecydowanie przez rozpoczęciem nadpłat na pewno bym temat przeanalizował i przeliczył. Nie sądziłem, że tutaj będzie taki fajny odzew…ot wyrzuciłem z siebie swój problem. Bardzo jestem Wam wdzięczny. Co do pytania Marcina Kluczka -> mieszkam w nieruchomości obciążonej kredytem nr. 2 – tym wyżej oprocentowanym (Warszawa). Mieszkanie z kredytem 1 (wziętym tym na trochę ponad 100% wartości – kiedyś tak się niestety dało) to moje byłe miejsce zamieszkania w Krakowie – obecnie wynajmowane, choć nie spłaca się w całości (rata jest wyższa od tego, ile zarabiam minus podatek o ok. 450zł przy obecnym kursie). Kupione w 2007r. na górce, więc nie bardzo opłaca się sprzedawać (kwota sprzedaży nie wystarczyłaby na dzisiaj na spłatę kredytu), dlatego wynajmuję.

            Wiem, że kiepskim pomysłem było branie drugiego kredytu też w CHF, ale niestety szedłem za tłumem (albo inaczej: za niższą ratą na dzień brania kredytu).

            Nie mam problemu ze spłatą (spłacam oczywiście w CHF), nie mam żadnych innych kredytów konsumpcyjnych, czy długów. Kupuję CHF w kantorze internetowym Aliora i mam kilkanaście tys CHF, więc nie muszę kupować na gwałt, jak jest drogo. Kilkadziesiąt tys PLN trzymam zaparkowane w tym Aliorze, żeby szybko kupić CHF jak kurs będzię się zgadzał.
            Odnośnie skróceniu okresu kredytowania – raczej u mnie nie przejdzie, bank będzie ponownie sprawdzał zdolność kredytową, a wiem, że przy tym poziomie zalewarowania i umiarkowanych zarobkach, żadnego kredytu nie dostanę (próbowałem skorzystać z jakiejś promocji na kartę kredytową na niewielki nawet limit i wychodziło, że już nie mam zdolności).
            Więc dla zdrowia psychicznego chciałbym jeden kredyt spłacić (drugi jest częściowo zabezpieczony wynajmem), oczywiście nie wypstrykując się ze wszystkich oszczędności.
            Chyba przebadam dokładniej w PKO temat nadpłaty małych kwot
            Jak kilka lat temu CHF skoczył mocno ponad 4zł i sobie przeliczyłem, że w przeliczeniu mam milion zł kredytu, to mi się ciepło zrobiło.
            Jak będzie praca i będzie stabilnie to dam radę, oczywiście stosując zalecenia Marcina Iwucia (poduszka bezpieczeństwa, fundusz awaryjny it.). Dzięki za komentarze i będę wdzięczny za kolejne 🙂

            ODPOWIEDZ
            Marcin Kluczek 2018-12-01 00:46
            No to sprawa jasna. Cała naprzód z dwójeczką 🙂

  34. Mam takie pytanie:
    Mając 2 kredyty – konsumpcyjny i hipoteczny:
    czy lepiej nadplacać kedyt konsumpcyjny – wyższe oprocentowanie ale za to krótszy okres kredytowania,
    czy zacząć jednak nadpłacać kredy hipoteczny?
    Ta sama kwota nadpłaty w konsumpcyjnym pracuje na wyższym oprocentowaniu ale zdecydowanie krócej – podczas gdy w przypadku hipotecznego mamy niższe oprocentowanie ale za to rozłożone w długim okresie czasu (pięniędze pracują dłużej).
    Co Pan myśli?

    • Hej Jakub, oczywiście najpierw spłacaj konsumpcyjny – bez cienia wątpliwości (przepraszam, że tak zdawkowo, dziś cały dzień jestem w “biegu” i odpisuję z telefonu)

  35. Marcinie,
    Bardzo dziękuje Ci za udostępnienie tego wpisu z Twojego Kursu. Zamierzam także pozbyć się kredytu w tym roku i utwierdziłeś mnie w tym przekonaniu, że to dobry kierunek. Pozdrawiam serdecznie.

  36. Cześć Marcin,

    Świetna lekcja:) Też jestem zwolennikiem jak najszybszego nadpłacania!
    I dzięki za zwrócenie uwagi na tę “sztuczkę” z lokatą, bo warto o tym wiedzieć, żeby nie dać się nabrać.

    Mam pytanie odnośnie własnej sytuacji. Wspominałeś w czasie kursu, że zgodnie z obowiązującymi przepisami, bank nie powinien pobierać prowizji za wcześniejszą spłatę po upływie 36 m-cy od zaciągnięcia kredytu. Czy te przepisy odnoszą do wszystkich umów, czy też tylko do tych, które zostały zaciągnięte po wejściu w życie tej ustawy?

    Mam kredyt z MDM, zaciągnięty w 2014r. i jest tam informacja, że za wcześniejszą spłatę należy się prowizja zgodna z tabelą opłat (nic nie ma o ograniczeniu czasowym tego zapisu). Zastanawiam się zatem, czy ten zapis o 36 miesiącach ma do niego zastosowanie. Czy uwzględnienie prowizji może być w takim przypadku uznaniowe, w zależności od banku?

    Pozdrawiam
    Kamil

    • Hej Kamil,
      dziękuję za miłe słowa 🙂
      Dotyczy to oczywiście umów podpisanych po wejściu w życie ustawy (prawo nie działa wstecz). Przed 2017 rokiem banki miały tu swobodę ustalania warunków.

  37. Marcin wspominałeś we wcześniejszym komentarzu, że można spróbować złożyć podanie do banku, żeby nie płacić tej prowizji. Ale co napisać w takim podaniu, na co się powołać, jak to argumentować? Podejmować w ogóle taką próbę, czy od razu stoi się na przegranej pozycji wobec umowy z bankiem?

    • Hej Dorota:

      Spróbuj tak:

      “Szanowni Państwo, od lat jestem Państwa zadowolonym klientem, korzystam z Państwa usług i polecam bank swoim znajomym. Zważywszy na naszą owocną i długoletnią współpracę, zwracam się z uprzejmą prośbą o odstąpienie od pobierania prowizji za wcześniejszą częściową spłatę kredytu hipotecznego.

      W momencie podpisywania umowy w roku (WSTAW) nie spodziewałam się, że w przyszłości uda mi się wygospodarować dodatkowe środki, które pozwolą mi na nadpłatę. Moja sytuacja finansowa poprawia się jednak na tyle, że chciałabym od czasu do czasu mieć możliwość bezkosztowego dokonania nadpłaty.

      Wiem, że zgodnie z Ustawą o Kredycie Hipotecznym z 2017 roku bank może pobierać takie opłaty jedynie w ciągu pierwszych 3 lat. Oczywiście prawo nie działa wstecz i mam tego świadomość.
      Jednak podpisanie aneksu, który umożliwiłby mi dokonywania nadpłat bez prowizji, będzie z Państwa strony gestem docenienia długoletniego klienta. Klienta, który nie chciałby być za swoja lojalność traktowany gorzej od tych klientów, którzy zaciągnęli kredyty już po wejściu w życie ustawy.

      Liczę na naszą owocną współpracę i będę wdzięczna za pozytywne rozpatrzenie mojego wniosku,
      Z poważaniem,
      Dorota (Nazwisko) ”

      … po złożeniu takiego wniosku wszystko zależy od konkretnego człowieka – bardzo często od dyrektora oddziału banku, w którym zaciągnęłaś kredyt.

      Oczywiście bank może zasłaniać się “komitetami”, ale odmowę podpisze konkretny człowiek i wtedy kontaktuj się bezpośrednio z nim.
      Wbrew pozorom w bankach pracują ludzie. Wiele spraw udało mi się w taki spokojny i miły sposób pozytywnie załatwić.

  38. Dziękuję bardzo za odpowiedź. Tak też zrobię 🙂 Kredyt hipoteczny mam w PKO BP, a konto u nich już od studiów, mam już 41lat, więc to już spory szmat czasu.
    Parę lat temu wygrałam na tym blogu Twoją książke i jej treść cały czas staram się wcielać w życie (czasem z różnym skutkiem), ale najważniejsze jest 10 kroków.

    P.S.
    a i dziękuję jeszcze za Wtorki z finansami, oglądam razem z moim 10letnim synkiem. Najbardziej podobał mu się odcinek w którym mówiłeś, że dla swoich pieniędzy trzeba być ostrym szefem, a nie szefem pierdołą. Pytał też czym jest Kredyt Hipotetyczny (oczywiście chodziło mu o hipoteczny), a po ostatnim odcinku, to jak mieć więcej takich pasywów jak nasz domek.
    Mocno pozdrawiam Ciebie i całą Twoją rodzinę 🙂

  39. Bardzo dobry wpis (jak w zasadzie wszystkie na tym blogu).

    Ale czy klient bywa sprytniejszy od banku? Czy bankowi opłaca się udzielać kredytów hipotecznych? A może i bank się czasem potknie, nie mogąc przewidzieć 30 lat przyszłości? To w zasadzie pytania retoryczne, ale w realnym świecie żyją jeszcze ludzie, którzy mają marże poniżej 1%, a więc oprocentowanie WIBOR 3M + marża w granicach 2,6%. Owszem, bankier nie płacze, bo pobrał w momencie uruchomienia prowizję i inne opłaty, ale teraz pewnie ucieszyłby się, gdyby klient jutro spłacił kredyt, a bank te pieniądze pożyczył komuś innemu na obecnych warunkach.

    Tymczasem klient przez kilkanaście lat rozwinął się zawodowo na tyle, że mógłby spłacić kredyt w rok, ale na razie woli trzymać nadwyżki na lokatach i być na (minimalnym, trzeba przyznać) plusie nie spłacając go. Poza tym klient(ka), choć kupił(a) mieszkanie dla siebie, wynajmuje je, a mieszka w kawalerskim lokalu męża, czyli moim 🙂

    Ot, taki niezbyt typowy jednostkowy przypadek, bo ogólnie to uważam, że Marcin ma 99,99% racji, a już w sprawie “doradców” wyliczających na kalkulatorze, że lepiej włożyć pieniądze na 3,5% niż nadpłacać kredyt na 5%, to jako matematyk z wykształcenia zgrzytam zębami.

    Pozdrawiam
    Mariusz

  40. Cześć Marcin.
    Od niedawna jestem stałym czytelnikiem Twojego Bloga i pochłaniam kilka artykułów dziennie:) Odnośnie nadpłacania kredytu hipotecznego, to tylko utwierdziłeś mnie w przekonaniu, że warto i postanowiłem zawalczyć z nim jeszcze mocniej.

    W 2012 roku uwikłałem się, oczywiście za namową doradcy, w polisę inwestycyjną prowadzoną przez Open Life, na którą regularnie wpłacam składki w wysokości 500 zł miesięcznie. W marcu mija mi dokładnie 7 lat od momentu założenia polisy. Należę do osób, które nie wrzucały pieniędzy cały czas na jeden ustawiony na początku fundusz, tylko starałem się aktywnie zarządzać portfelem funduszy wewnątrz polisy. Mój portfel ustawiony był jednak defensywnie i jeśli wypracowywał zyski to na poziomie ok 3 %, jednak jak można się domyślać cały mój zysk był przejadany przez wysokie opłaty za zarządzanie. już dwa lata temu chciałem zrezygnować z tej polisy, jednak wysokie opłaty za zerwanie polisy mnie od tego odwiodły.
    Dałem sobie jeszcze dwa lata na poprawienie wyników i osiągnięcie jakiś zysków mimo tych wysokich opłat za zarządzanie.
    Na chwilę obecną jestem ok 1 tys. zł na minusie w stosunku do tego co wpłaciłem, więc najwyższy czas powiedzieć dość.
    Postanowiłem zakończyć tę polisę i wreszcie się od niej uwolnić. Wiąże to się z zapłaceniem kary za zerwanie w wysokości 7%, chociaż będę próbował jakoś negocjować z ubezpieczycielem, żeby zniósł tą opłatę lub chociaż zmniejszył, ale nie wiem co z tego wyniknie.
    Całość polisy wykorzystam na nadpłatę kredytu hipotecznego, który posiadam, dzięki temu pomimo straty na polisie zyskam więcej na zmniejszeniu się wartości odsetek od kredytu.
    Chyba w chwili obecnej jest to możliwie najrozsądniejsze rozwiązanie jakie przychodzi mi do głowy. Dzięki temu pozbędę się zarówno polisy jak i większej części kredytu.

    Pozdrawiam
    Marcin

  41. Jest jeszcze jedna sytuacja do policzenia przez posiadacza kredytu, mianowicie gdy nieruchomość jest przez niego wynajmowana. Wtedy odsetki od kredytu pomniejszają/zerują podatek od dochodu, a to już potrafi się opłacić.

  42. A ja wysłałem zapytanie do Getin Banku czy pobierają jakąś opłatę za nadpłatę kredytu i otrzymałem odpowiedź że za każdym razem pobierają 100 PLN za zmianę harmonogramu. Mam pytanie czy mają takie prawo aby za każdym razem pobierać opłatę? Kredyt zaciągnięty w grudniu 2010 roku.

    • Dołączam się do pytania, bo sam zamierzam nadpłacac kredyt w tym banku po 1000 zł miesięcznie, ale przez tą opłatę za zmianę harmonogramu zastanawiam się, czy większy sens miałoby nadpłacanie jakiejś większej kwoty np. 6000 zł po pół roku, czy 12000 zł na rok? Z góry dziękuję za odpowiedź.

    • Niezmienne są opłaty zapisane w treści umowy kredytowej. Dla pozostałych czynności obowiązuje taryfa prowizji i opłat, która jest zmienna. Bank ma prawo pobierać taką opłatę.

      Odsyłam na stronę banku do centrum dokumentów
      https://www.getinbank.pl/klienci-indywidualni/centrum-dokumentow ,
      gdzie można pobrać tabelę prowizji i opłat oraz druk dyspozycji wcześniejszej spłaty.

      Z treści dyspozycji wynika, że przy zmniejszeniu raty wymagana jest zmiana harmonogramu, a przy skróceniu okresu kredytowania aneks. Obie czynności wiążą się z opłatą.

  43. czesc,
    w sprawie nadplacania kredytu piszesz o oprocenotwaniu rocznym rozumianym klasycznie jako marza+WIBOR3M.

    Czy nie powinnismy do wzoru podstawiac tutaj RSSO, ktora bank definiuje w umowie kredytowej ( u mnie to 1,72+1,61 = 3.33 podczas gdy RSSO z umowy to 4.01) Watek poboczny wlasciwe przeliczenie nominalnej na RSSO (w/w wartosci sa z czasu podpisywania umowy, u mnie akurat nie ma zmiany bo WIBOR trzyma wartosc, ale u innych pewnie wygladac to moze inaczej)

    Co sadzisz?

  44. Wszystko fajnie, tylko jak mam nadpłacać Kredyt hipoteczny w Eurobanku, gdzie konto osobiste powiązane z kredytem nie pozwala na to, nie widzę na nim bieżącego zadłużenia obsługiwanego kredytu, bank sam ściąga comiesieczną ratę i tyle. I jak się upomnę to raz na kwartał wyśle pocztą informacje o bieżącym zadłużeniu. W jaki sposób miałbym kontrolować nadpłaty np. 1 tys. zł ? Wiem, to jest żenująco słabe, ale tak to wygląda w tym cudownym banku.

    • Jacek, sorry, ale dajesz się wodzić za nos …
      Co do tej pory dokładnie zrobiłeś? Co to znaczy “jak się upomnę?”. Masz jakąś korespondencję z bankiem na piśmie?
      Jakie zapisy na ten temat masz w umowie kredytowej? Możesz je przytoczyć?

  45. w umowie mam:
    § 8. Zasady i termin spłaty
    1. Kredytobiorca zobowiązuje się do spłaty Kredytu w miesięcznych Ratach spłaty określonych w §1 ust. 3.8., których liczba odpowiada
    okresowi kredytowania wskazanemu w §1 ust. 3.7. Pierwsza Rata Kredytu, której płatność przypada po jednorazowej wypłacie Kredytu
    lub po wypłacie ostatniej Transzy Kredytu jest Ratą odsetkową, także w sytuacji, gdy Kredytobiorca nie wnioskował o dodatkową
    Karencję. Spłata rat kapitałowo-odsetkowych rozpoczyna się od kolejnej Raty spłaty. W okresie obligatoryjnej oraz dodatkowej Karencji
    Kredytobiorca spłaca w okresach miesięcznych należne odsetki od wykorzystanej kwoty Kredytu.
    2. Spłaty Rat oraz innych należności z tytułu Umowy Kredytobiorca dokonuje na Rachunek, o którym mowa w §1 ust. 3.22., poprzez:
    a. wpłatę gotówki (w placówkach Banku, Innego Banku lub placówkach pocztowych),
    b. przelew środków.
    3. Spłata Rat do terminu określonego w § 1 ust. 3.23 Umowy następuje poprzez obciążenie Rachunku, o którym mowa w § 1 ust. 3.22.
    4. Wpłaty oraz przelewy, o których mowa w ust.3 powinny być dokonane z wyprzedzeniem przed upływem zastrzeżonego terminu
    płatności. Kredytobiorca zobowiązuje się zapewnić na Rachunku wskazanym w §1 ust.3.22, w terminie wymagalności każdej Raty
    spłaty lub innej należności z tytułu Umowy, środki wystarczające na spłatę. O dotrzymaniu terminu spłaty decyduje data wpływu
    środków na wskazany powyżej Rachunek. W przypadku, gdy termin spłaty przypada na dzień ustawowo wolny od pracy lub sobotę,
    termin ten upływa w kolejnym dniu roboczym przypadającym po tym dniu.
    5. Miesięczna Rata spłaty (kapitałowo – odsetkowa) na dzień zawarcia Umowy wynosi 1 930,76 PLN.
    6. Wysokość Raty spłaty ulega zmianie w przypadku zmiany oprocentowania, o którym mowa w § 7 ust. 3, uruchomienia kolejnej Transzy
    Kredytu lub w innych okolicznościach przewidzianych Umową lub Regulaminem np. zmniejszenia kwoty Kredytu, wcześniejszej
    częściowej spłaty, skorzystania z Wakacji kredytowych.
    7. O aktualnej wysokości Rat spłaty, składki ubezpieczeniowej oraz aktualnym oprocentowaniu nominalnym Bank informuje
    Kredytobiorcę, wysyłając listownie harmonogram spłat obejmujący kolejny kwartał.
    8. W przypadku uruchamiania Kredytu w formie Transz, Bank aktualizuje harmonogram po uruchomieniu każdej Transzy, informując
    Kredytobiorcę o wysokości Rat spłaty w najbliższym kwartale, obliczając odsetki zgodnie z aktualnym saldem zadłużenia.
    9. Bank będzie pobierał środki na spłatę wymagalnych Rat oraz innych należności z tytułu Umowy z Rachunku wskazanego w §1 ust.
    3.22 na podstawie odrębnego pełnomocnictwa udzielonego Bankowi przez Kredytobiorcę. W przypadku gdy środki zgromadzone
    na Rachunku w wyznaczonych dniach spłat nie wystarczają na pokrycie całości wymagalnej spłaty, Bank codziennie dokonuje
    sprawdzenia salda Rachunku i pobiera wymagalną kwotę lub jej część.
    10. Spłaty, o których mowa w ust. 3, zaliczane będą, niezależnie od formy spłaty i dyspozycji Kredytobiorcy, w następującej kolejności:
    a. prowizje, opłaty, składki i inne koszty wynikające z Umowy,
    b. koszty egzekucyjne, sądowe, windykacyjne,
    c. odsetki karne od zadłużenia przeterminowanego,
    d. odsetki umowne od kapitału przeterminowanego,
    e. odsetki umowne od kapitału raty bieżącej,
    f. kapitał przeterminowany,
    g. kapitał raty bieżącej.
    11. Niespłacenie przez Kredytobiorcę Raty spłaty lub innych należności z tytułu Umowy w terminie ustalonym w Umowie albo spłacenie
    jej w niepełnej wysokości powoduje uznanie niespłaconej należności za zadłużenie przeterminowane, od którego Bank pobiera, bez
    odrębnego wezwania, odsetki karne w wysokości wskazanej w § 7 ust. 7 Umowy.
    12. Kredytobiorca uprawniony jest do Wcześniejszej częściowej lub całkowitej spłaty Kredytu, w terminach zapadalności Rat. O zamiarze
    Wcześniejszej spłaty Kredytobiorca jest zobowiązany powiadomić na piśmie Bank najpóźniej w terminie 14 dni przed jej dokonaniem.
    W przypadku Wcześniejszej spłaty Kredytobiorca nie jest zobowiązany do zapłaty odsetek od spłaconej kwoty za okres po spłacie
    – 14 –
    Kredytu, ma jednak obowiązek zapłaty na rzecz Banku prowizji w wysokości wynikającej z Tabeli Opłat i Prowizji obowiązującej na
    dzień realizacji dyspozycji Wcześniejszej spłaty. Wcześniejsza spłata Kredytu nie wymaga zawarcia aneksu do Umowy. Ostateczne
    rozliczenie Kredytu nastąpi w terminie 14 dni od dnia dokonania spłaty Kredytu.

    Teoretycznie co 3 miesiące dostaję pocztą polską informację o zadłużeniu i ratach w przekroju 6 miesięcy i to jest wszystko. Boję się, że nadpłacając nie będę tego mógł w pełni kontrolować . Kredyt był bardzo tani – marża banku to 1,11%, dlatego nie opłaca mi sie zmieniac warunków spłaty na krótszy okres, sens ma tylko nadpłacanie obecnego stanu, ale chyba tylko jednorazowo większą kwotą. Proszę o rady

    • Jacek – przede wszystkim dowiedz się, ile wynosi obecnie prowizja za wcześniejszą spłatę, o której mowa w pkt. 14. (najlepiej poproś o tę informację na piśmie/na mailu)

      Jeśli prowizja jest akceptowalna lub obecnie zerowa, to sprawa jest prosta:

      (1) Minimum 14 dni przed datą, w której normalnie bank pobiera sobie miesięczna ratę, składasz pisemna dyspozycje o takiej treści:

      “Składam dyspozycję częściowej nadpłaty kredytu hipotecznego nr (dane kredytu), w kwocie (kwota nadpłaty). Kwotę tę proszę pobrać z rachunku (nr rachunku) w terminie zapadalności najbliższej raty, zgodnie z &8 pkt14 umowy kredytowej. Nadpłata powinna skutkować zachowaniem okresu kredytowania i obniżeniem raty”. Jeden egzemplarz zostawiasz w banku, a na drugim prosisz o podstemplowywanie datownikiem i podpis pracownika, który przyjął dyspozycję.
      Bank może mieć również swój własny wzór dyspozycji – pamiętaj tylko o zabraniu podbitej datownikiem i podpisanej kopii dla siebie.

      (2) Przelewasz na rachunek, z którego bank pobiera raty kwotę, która chcesz nadpłacić z takim wyprzedzeniem, by była na tym rachunku w dniu pobrania raty.

      • Prowizja wynosi 0 % , kredyt mam już ponad 4 lata, do 4 lat bez prowizji mogłem nadpłacić 30% kredytu bez prowizji, obecnie nie obowiązuję już żadna prowizja. Zrobię tak jak piszesz, ale w jaki sposób mam skontrolowac pozostały do spłaty kapitał, skoro informację o zmianie raty mogę otrzymać najpóźniej po 3 miesiącach pocztą. Czy mogę każdorazowo poprosić o symulację kolejnych rat po wykonanej nadpłacie?
        Żenujące jest to ,że kredyt w żaden sposób nie jest powiązany z rachunkiem z którego pobierane są kolejne raty i który jest wymagany przy zaciągnięciu kredytu. To jest moim zdaniem celowe działanie Eurobanku.

          • Mam, ale tam nie ma nic o kredycie, jedyne co wiąże mój kredyt z kontem to co miesięczna rata pobierana przez bank

        • Wg mojej wiedzy i chyba nic się nie zmieniło – w bankowości internetowej Eurobanku nie ma widoczności kredytu hipotecznego, kredytobiorcy nie mają podglądu na kredyt.

          Natomiast po każdej nadpłacie bank generuje nowy harmonogram i powinien on być wysłany prawdopodobnie w ciągu 14 dni niezależnie od harmonogramów wysyłanych co 3 miesiące.

          • Dokładnie tak jest, teraz prosze sobie wyobrazić w jaki sposób nadpłacać taki kredyt regularną kwotą 1000 zł np.? Mam do najbliższego oddziału Eurobanku 25 km i co miesiac mam jechać z pisemną dyspozycją?-), mamy 21 wiek,a tak to wygląda. W moim mieście jest punkt Eurobanku,ale tam tego nie załatwię. Pozdrawiam

          • Uff… To faktycznie jak za “króla Ćwieczka” 🙂

            Jacek – pozostaje zatem składanie dyspozycji nadpłaty przy okazji wizyty w oddziale. Może raz na kwartał, po prostu większą kwotą.

          • Miałem kiedys przyjemność pracować na infolinii hipotecznej w eurobanku i to byla powtarzająca sie historia. Od paru lat nikt oczywiście nie planuje wdrożenia widoczności KH przez internet. Wyobraź sobie że byli ludzie którzy pracowali za granicą i żeby zlecić nadpłatę kredytu musieli przyjeżdżać do Polski…

  46. Drogi Marcinie,

    Mam 600tys kredytu hipotecznego od ponad 5 lat na jeszcze 25lat spłacać kredyt czy oszczędności trzymać na lokacie? Co Pan radzi?

    Znajomi radzą kupno lokalu z najemca za te oszczędności zysk około 6% rocznie

  47. Warto dodać, że wybór nadpłata vs inwestycja wydaje się być oczywisty, jeśli stopa zwrotu z inwestycji wyniesie 5%. Pamiętajmy, że nadpłacając kredyt po prostu to robimy i jest taniej, z inwestycją jest trochę inaczej. Trzeba poświęcić czas na znalezienie czegoś w co można zainwestować, a do tego nigdy nie wiadomo czy coś zarobimy (mówię o funduszach chociażby) a nie lokatach, które nie są zdecydowanie oprocentowane na 5%.

  48. dzien dobry
    Jestem Pana czytelnikiem. Ale nie pozwala mi ta wiedza na pozbycie sie metliku i podjecie decyzji. Jestem “szczesliwym” posiadaczem kredytu w CHF jeszcze przez 18lat.
    Powiem uczciwie rata tego kredytu okolo 2500PLN mnie nie boli. Ale jestem obecnie w takiej sytuacji, ze moglbym sie pozbyc 90% tego zobowiazania nawet po tym szalonym kursie franka.
    Mysle jednak o pomyslach rzadu – moze one jednak wejda w zycie i uda sie choc troche pieniedzy odzyskac, jednak to przedluzajace sie czekanie jest meczace.
    Mam pomysl zeby t pieniadze zainwestowac w mieszkanie na wynajem – mam juz jakies doswiadczenie w tej materii i swiadomosc rentownosci takiej inwestycji na przelomie 10lat – szalu nie ma ale mieszkanie chcialbym kupic bez kredytu no i w miescie – gdzie jest na razie zapotrzebowanie na mieszkania do wynajecie.

    Prosze o jakis glos rozsadku. Kuszaca jest wizja pozbycia sie kredytu, ale przyznam sie szczerze, ze nie mam pomyslu na utylizacje nadwyzek finansowych. Nie sa one takie, zeby zaszalec na gieldzie albo ryzykowac jakimis innymi mechanizmami finansowymi no ale sa. Dlatego tak jak napisalem kredyt mnie nie boli. Gdybym go mial w zlotowkach to pewnie bym go splacil, a tak to pojawiaja sie u mnie nie wiem czy slusznie podejrzenia, ze moze kurs franka oslabnie, moze cos rzad wymysli. Jestem lost.

    Bede wdzieczny za kazdy komentarz – pewnie takich jak ja jest wiecej.

  49. Dzień dobry,
    Dziękuję serdecznie za jakże przydatny artykuł. Od zawsze byłam za wcześniejszą spłatą kredytu także ten wpis jeszcze bardziej umocnił mnie w przekonaniu iż słusznie robię. Posiadam kredyt od 10 lat, umowa mówi, że mogę tylko spłacać przez sześć miesięcy większą ratę bez ponoszenia kosztów. Chciałabym wystosować jednak pismo do banku z prośbą o odstąpienie opłat. W związku z tym mam pytanie: czy takowy wniosek kierować lepiej do jakiegoś oddziału banku czy do centrali? Ma to jakieś znaczenie? Z góry dziękuje

    • Dzień dobry.
      Z opisu wydaje mi się, że mowa o zapisach dotyczących KREDYTU ELASTYCZNEGO z możliwością zwiększania lub zmniejszania raty na określony czas.
      Zwiększenie raty to osobna kwestia niż nadpłata kredytu.
      Proszę sprawdzić, czy są osobne zapisy umowy mówiące o zasadach wcześniejszej spłaty kredytu oraz , czy są zapisy mówiące jak długo bank może pobierać prowizję.

      Wniosek w zakresie zwolnienia z prowizji (jeśli takowa jeszcze obowiązuje) najlepiej złożyć w placówce, która teraz obsługuje umowę biorąc na kopii pisma potwierdzenie złożenia.

      • Dziękuje p. Bożeno. Raty elastyczne można zastosować max. przez pół roku w ciągu roku, w maksymalnej wysokości 100% raty. A chciałabym dać więcej 🙂 . Wg umowy tylko to mogę stosować bez ponoszenia dodatkowych opłat. Niestety jest zapis mówiący o pobieraniu prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu przez cały okres kredytowania.

        • Proszę w takim razie rozważyć ANEKS i skrócenie okresu kredytowania + ewentualnie przy okazji zmiana na raty malejące, jeśli teraz są równe. Będzie to związane z analizą zdolności kredytowej oraz opłatą za aneks, ale pozwoli na ustalenie spłaty zgodnie z obecnymi możliwościami.

          Zwolnienie z opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu na wniosek klienta raczej dotyczy jednorazowych, większych nadpłat. Wydaje mi się, że bank może nie dać zgody na bezprowizyjne nadpłaty kwot 1000 zł co miesiąc – raczej wniosek musiałby wtedy dotyczyć zwolnienia z opłaty za wcześniejszą spłatę w ogóle [począwszy od jakiegoś dnia] powołując się na długi okres trwania umowy i terminowej spłaty.

  50. Czy obliczenia opłacalności nadpłaty w okresie obowiązywania prowizji na pewno są prawidłowe?

    Od 10000 zł odejmujemy kwotę prowizji 300 zł. Otrzymujemy 9700 zł.
    Po przemnożeniu przez 5% daje to 485 zł.

    Ale czemu licząc zysk na nadpłacie znów odejmujemy 300 zł?
    Przecież odjęliśmy już raz tą prowizję.

Odpowiedz

Top
MENU