Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem? To może być całkiem sensowny wybór

39

Co zrobisz, gdy rata Twojego kredytu hipotecznego wzrośnie o 45%? Wysupłasz co miesiąc dodatkowych kilkaset złotych? Wystarczy, że stopy procentowe wzrosną do poziomu z 2012 roku i ten scenariusz się spełni. Dlatego przeczytaj, jak dziś wyglądają oferty kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem. W tym wpisie dowiesz się, jak działa kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym i dodatkowo będziesz mógł pobrać pliki pdf ze szczegółowymi informacjami na temat obecnych ofert kredytów hipotecznych.

Być może słyszałeś, że w krajach takich jak Niemcy, Holandia, Wielka Brytania czy Stany Zjednoczone,  sporo kredytów hipotecznych jest udzielanych ze stałą stopą procentową. Co to znaczy „sporo”? Na podstawie danych z raportu Hypostat, zrobiłem zestawienie, pokazujące w przybliżeniu odsetek kredytów hipotecznych ze zmiennym i stałym oprocentowaniem udzielanych w I kwartale 2017 r. w różnych krajach:

Kredyt hipoteczny oprocentowanie stałe w różnych krajach

Jak widać – jesteśmy ciekawym przypadkiem. Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem oznacza, że bez względu na sytuację rynkową, Twoje raty faktyczne są stałe. Nic zatem dziwnego, że „Bogaty Ojciec” w książkach Roberta Kiyosakiego nawołuje do ostrego inwestowania w nieruchomości na kredyt, jeśli tylko są one w stanie wygenerować  „dodatni cashflow”. Ci, którzy ślepo idą za tymi radami, zapominają czasami, że Amarykanom rata nie wzrośnie, za to ich cashflow już wkrótce może stać się ujemny…

Kredyt hipoteczny stałe czy zmienne oprocentowanie?

W Polsce powalająca większość kredytów hipotecznych jest udzielanych ze zmiennym oprocentowaniem, liczonym według wzoru:

WIBOR + marża banku

Bank ma pewność, że zarobi swoją marżę, natomiast całe ryzyko zmiany stóp procentowych ponosi klient.

Ostatnie lata przyzwyczaiły nas do niskich stóp procentowych i może nam się wydawać, że tak będzie zawsze. Warto jednak spojrzeć na sprawę z szerszej perspektywy. Zobaczmy wykres WIBORU 3M z ostatnich 15 lat:

Wykres WIBORU 3M z ostatnich 15 lat

Źródło: bankier.pl

Do historycznych poziomów WIBOR-u dodaj teraz marżę swojego kredytu i policz, o ile wzrośnie wtedy rata. Zapewne nie masz pod ręką kalkulatora kredytowego, aby to wygodnie policzyć, dlatego pokażę to na konkretnym przykładzie.

Przy dzisiejszej stawce WIBOR 3M wynoszącej 1,7% oraz średniej marży banków na poziomie około 2,0%, przeciętny kredyt hipoteczny ma oprocentowanie w wysokości około 3,70% w skali roku. Weźmy kredyt w kwocie 300 000 zł na 30 lat. Jak ewentualny wzrost WIBOR-u wpłynąłby na wysokość rat takiego kredytu hipotecznego? Oto wyniki:

Wykres Jak wzrost WIBOR-u wpłynie na wysokość raty kredytu hipotecznego

Jak zatem widzisz, przy wzroście stóp procentowych trzeba będzie co miesiąc wysupłać z portfela kilka dodatkowych stówek na obsługę raty. To, że ponad 99% kredytów hipotecznych w Polsce ma oprocentowanie zmienne, przypomina zdaniem wielu analityków bombę zegarową. Ostrzegają, że może ona eksplodować na wzór tej z kredytami we frankach szwajcarskich.

Fakt, że ponad 99% kredytów hipotecznych w Polsce ma oprocentowanie zmienne, przypomina zdaniem wielu analityków bombę zegarową. Ostrzegają, że może ona eksplodować na wzór tej z kredytami we frankach szwajcarskich. Click To Tweet

Receptą na taki stan rzeczy mogą być kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem. Niestety takich kredytów jest bardzo mało. Do niedawna oferowały je PKO BP, Alior oraz BZWBK. W maju 2018r. z ofertą kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu wyszedł również na rynek ING Bank Śląski (na wszelki wypadek wyraźnie zaznaczę, że to nie jest wpis promujący ofertę któregokolwiek banku).

Dziś rano dzwoniłem na infolinię PKO BP z pytaniami o szczegóły i okazało się, że niestety oferta kredytów z oprocentowaniem stałym jest obecnie niedostępna. W Aliorze podobno też. Wygląda więc na to, że zostaje BZWBK i ING Bank Śląski (jeśli znane są Wam inne oferty – dajcie znać). Za chwilę napiszę więcej o ofertach tych dwóch banków.

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem. Jak to działa?

Banki udzielają kredytów hipotecznych na miliardowe kwoty, dlatego nie mogą sobie pozwolić na ponoszenie ryzyka stopy procentowej. Dla Ciebie wzrost WIBORU oznacza kilka stów miesięcznie więcej. Dla banku byłoby to zapewne kilkadziesiąt lub kilkaset milionów złotych więcej.

Dlatego bank musi się sam zabezpieczyć przed zmianą stopy procentowej, zawierając prawdopodobnie transakcję IRS (Interest Rate Swap) z jakimś bankiem inwestycyjnym. Takie zabezpieczenie niestety kosztuje, a jego koszt jest oczywiście ponoszony przez klienta w formie nieco wyższego oprocentowania. O ile wyższego?

Oto przykładowe zestawienie ofert BZWBK oraz ING Banku Śląskiego przy spełnieniu warunku posiadania wkładu własnego na poziomie 20%. Wygląda to mniej więcej tak:

Zestawienie ofert kredytu hipotecznego BZWBK oraz ING Bank Śląski - kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem

Jak widać, „zamrożenie” stopy procentowej sprawia, że oprocentowanie naszego kredytu hipotecznego będzie wyższe o 0,49% do 1.16% (stosuję dla wygody zapis „%”, ale chodzi oczywiście o 0,49 punktu procentowego) w skali roku. Ponieważ jeden z banków liczy oprocentowanie w oparciu o WIBOR 3M, zaś drugi w oparciu o WIBOR 6M, policzyłem też „implikowaną marżę” banku przy oprocentowaniu stałym (od oprocentowania odjąłem po prostu stosowną stawkę WIBOR). W jednym banku wyniosła ona 3,15% ponad WIBOR, zaś w drugim 2,14% ponad WIBOR.

Przyznam, że takie 0,49 p.p. wygląda bardzo sensownie, szczególnie, że „implikowana marża” jest tylko nieznacznie wyższa od obecnej średniej marży rynkowej przy kredytach ze zmienna stopą (według raportu Amron-Sarfin w I kwartale 2018 wynosiła ona 2,06 %). To jednak jeszcze za mało, aby wyciągać wnioski.

Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym tylko przez 5 lat?

Niestety, stałe oprocentowanie jest gwarantowane przez bank „tylko” na okres 5 lat. Od razu tłumaczę, dlaczego użyłem cudzysłowu.

Fajnie byłoby móc zabezpieczyć stopę procentową do końca umowy kredytowej. Problem polega na tym, że im dłuższy okres, na jaki bank zawierałby transakcję IRS, zabezpieczającą ryzyko stopy, tym więcej taki „swap” by kosztował. Skoro dziś większość osób uważa, że dodatkowe oprocentowanie jest zbyt wysokie, co dopiero, gdyby było ono wyższe o kolejnych 100 p.p. lub więcej? W innych krajach spora część kredytów również ma zamrożone oprocentowanie jedynie na okres 5-10 lat.

W każdym razie – mamy to, co mamy – zarówno BZWBK, jak i ING Bank Śląski oferują stałą stopę na 5 lat. Dlatego niezwykle ważne jest takie pytanie:

A co po upływie 5 lat?

Rozmawiałem dzisiaj z przemiłą Panią z departamentu kredytów hipotecznych z BZWBK, aby to rozstrzygnąć. Otóż w przypadku tej oferty, po okresie 5 lat kredyt „z automatu” stanie się kredytem ze zmienną stopą procentową. Dobra wiadomość jest jednak taka, że już dziś, w momencie podpisywania umowy, znana jest marża banku, jaka zostanie wówczas uwzględniona do obliczenia oprocentowania. Będzie to 1,99%. Otrzymałem również informację, że jeśli wówczas w ofercie nadal będą kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym, to będzie można podpisać stosowny aneks do umowy. To jednak tylko słowny „soft commitment”.

ING poszedł o jeden krok dalej. Otóż po upływie 5 lat, z co najmniej miesięcznym wyprzedzeniem, otrzymamy od banku propozycję przedłużenia stałej stawki oprocentowania kredytu hipotecznego na kolejnych 5 lat. Na jakich warunkach?

To będzie zależało oczywiście od panujących wówczas warunków rynkowych, a konkretniej – od wysokości WIBORU za 5 lat. Jeśli nowa propozycja przypadnie nam do gustu – podpisujemy bezpłatny aneks i przez kolejnych 5 lat cieszymy się niezmiennym harmonogramem spłat. A jeśli nam się ta nowa oferta nie spodoba? Wówczas przejdziemy na oprocentowanie zmienne, którego marża również jest znana już teraz. W tej konkretnie ofercie wyniesie ona 1,65%.

Więcej bardzo szczegółowych informacji na temat tych ofert kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem (i kilku innych) znajdziecie na końcu artykułu, w formie pliku pdf do pobrania.

Czy to się w ogóle opłaca?

Ha! No to jest dylemat bardzo podobny do tego, przed którym kiedyś stanęli frankowicze. Zaryzykować, jak większość osób, bo wtedy zapłaci się mniej (większość kredytów była wówczas udzielana w CHF), czy brać we własnej walucie, a o Szwajcarii myśleć jedynie w kontekście wakacji?

Tutaj jest bardzo podobnie: dopłacić i spać spokojnie przez 5 lat, czy brać zmienną stopę, jak wszyscy i liczyć, że będzie dobrze? Klasyczny hazard moralny 😊

Pokazałem już wykres samego WIBORu z ostatnich 15 lat, a teraz pokażę Wam jeszcze zestawienie WIBORu (linia pomarańczowa) oraz inflacji (linia niebieska) z ostatnich 20 lat:

Zestawienie WIBORu (linia pomarańczowa) oraz inflacji (linia niebieska) z ostatnich 20 lat

W tym okresie każdy większy wyskok inflacji był zwiastunem wyższego WIBORu. Inflacja jest wskaźnikiem, który z opóźnieniem reaguje na to, co dzieje się w gospodarce. Rośnie w późnej fazie cyklu gospodarczego, po tym jak gospodarka rozwija się dynamicznie przez kilkanaście miesięcy, z czym mamy obecnie do czynienia. W odpowiedzi na presję inflacyjną, NBP reagował podwyżkami stóp procentowych, co było równoznaczne ze wzrostem WIBORu (to niby stopa rynkowa, ale ten rynek w zasadzie jest „martwy”).  Od połowy 2014 do niemal końca 2016 mieliśmy w Polsce deflację (ujemną inflację), więc stopy procentowe szurały po dnie. Jednak inflacja – w reakcji na wzrost gospodarczy – wędruje stopniowo na północ, a stopy procentowe nie. Presji inflacyjnej nie ma. Jeszcze nie ma…

W końcu stopy procentowe w Polsce też ruszą w górę

Czy taki stan utrzyma się długo? NBP podaje, że zamierza utrzymać rekordowo niski poziom stóp do końca 2018 roku. Co będzie dalej? Tego oczywiście nie wie nikt, bo to zależy m.in. od kondycji gospodarki. Jest jednak kilka elementów, które przemawiają za tym, że w końcu stopy w Polsce też ruszą w górę. Wysoka dynamika PKB, większe tempo wynagrodzeń, wzrost cen surowców – historycznie to była mieszanka sprzyjająca takiemu scenariuszowi. Czy tak się stanie?

Nie wiem i nie zamierzam tu przewidywać. Ale wiem jedno.

Gdybym dziś ubiegał się o kredyt hipoteczny, z całą pewnością rozważyłbym również oferty z oprocentowaniem stałym i na spokojnie porównał je z innymi. Jeżeli na tle innych ofert będą wyglądać atrakcyjnie – to obecny moment (rekordowo niskie stopy) może okazać się świetny do zapewnienia sobie spokoju na kolejnych 5 lat.

A co później? Znamy już dwie opcje:
1. Przedłużenie oprocentowania stałego na kolejnych 5 lat
2. Przeskok na oprocentowanie zmienne, z marżą znaną już dziś

Ale jest jeszcze trzecia:
3. Refinansowanie naszego kredytu za 5 lat, o ile na rynku będą znacząco lepsze oferty (po 5 latach bank przy takim kredycie nie może już pobierać prowizji za wcześniejszą spłatę).

A co to właściwie znaczy: Jeśli na tle innych ofert będą wyglądać atrakcyjnie?  Odpowiedź poniżej:

Uwaga, uwaga! Pamiętaj o WSZYSTKICH kosztach kredytu!

Myślę, że to dobre miejsce, aby przypomnieć o złotej zasadzie: nigdy nie wybieraj kredytu hipotecznego kierując się tylko wysokością raty i patrząc wyłącznie na oprocentowanie!

Oprócz odsetek, kredyt hipoteczny to jeszcze wiele dodatkowych kosztów:

1. Prowizja za udzielenie kredytu
2. Opłata za wycenę nieruchomości
3. Ubezpieczenie pomostowe
4. Ubezpieczenie nieruchomości

I te cztery powyższe pozycje występują praktycznie zawsze. Oprócz tego mogą się jeszcze pojawić:

5. Ubezpieczenie na życie
6. Ubezpieczenie od utraty pracy
7. Ubezpieczenie niskiego wkładu
8. Koszty dodatkowych produktów (takich jak karta kredytowa czy rachunek bankowy, itp).

Nie ma znaczenia, czy gotówka, wypływająca do banku z Twojej kieszeni ma etykietkę: rata, składka ubezpieczeniowa, opłata czy prowizja. Jak zwał, tak zwał, ale to są prawdziwe pieniądze! Dlatego dopiero po uwzględnieniu WSZYSTKICH kosztów kredytu, podejmuj właściwą decyzję o wyborze konkretnej oferty. Przy kredycie w kwocie 300 000 zł na 30 lat możesz dzięki temu zaoszczędzić nawet 100 000 zł!.

To między innymi dlatego w kursie Kredyt hipoteczny krok po kroku znajduje się rozbudowany kalkulator, który pozwala uwzględnić przy podejmowaniu decyzji wszystkie koszty kredytu. Klikając tutaj albo w poniższa grafikę z kalkulatorem, możecie obejrzeć całkowicie za darmo przykładową lekcję tego kursu:

Rozbudowany kalkulator kredytu hipotecznego - harmonogram spłat

Pobierz pdf i poznaj szczegóły oferty

A teraz mam dla Was obiecany prezent. Jeden ze współpracujących ze mną ekspertów kredytowych – Sebastian Bilski – przygotował na moją prośbę zestawienie, zawierające najważniejsze szczegóły aktualnie obowiązujących ofert kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym.

Dodatkowo, dla porównania, jest również plik z sześcioma przykładowymi ofertami dla kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym, abyście mogli je sobie na spokojnie porównać:

Ikona pobierz zestawienie

Pobierz zestawienie nr 1:
Zestawienie ofert – kredyt hipoteczny o oprocentowaniu stałym.

Ikona pobierz zestawienie

Pobierz zestawienie nr 2:
Zestawienie ofert – kredyt hipoteczny o oprocentowaniu zmiennym.

W tych plikach znajdziecie również dane kontaktowe do Sebastiana. Obiecał, że jeśli powołacie się na mnie, odpowie na każde pytanie dotyczące aktualnych ofert 😊

I jeszcze zaproszenie na webinar!

Ponieważ nie nadążam z odpowiedziami na Wasze pytania związane z kredytami hipotecznymi, postanowiłem zaprosić Sebastiana do siebie i zorganizować transmisję na żywo na Facebooku.

Odbędzie się ona we wtorek, 19 czerwca o godzinie 20:00. Łatwo zapamiętać: Wtorek 19-go o 20-tej.

Tematem będą właśnie kredyty hipoteczne. Już dziś serdecznie Was zapraszam do wzięcia udziału w tej transmisji. Będziemy odpowiadać na żywo na Wasze pytania, w tym te, które zadacie pod tym artykułem.

A jaka jest Wasza opinia na temat kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym?
Jesteście na „TAK” czy na „NIE” ?

Ten artykuł jest częścią cyklu Przewodnik po kredycie hipotecznym, który jest nie tylko kompendium przydatnej wiedzy, ale przede wszystkim materiałem do przemyśleń i głębokiego zastanowienia się, jak rozsądnie zaciągnąć kredyt hipoteczny:

PODOBAJĄ CI SIĘ ARTYKUŁY NA BLOGU?

Dołącz do ponad 9 528  osób, które otrzymują newsletter i korzystają z przygotowanych przeze mnie bezpłatnych narzędzi pomagających w skutecznym dbaniu o finanse.
KLIKNIJ W PONIŻSZY PRZYCISK.

Podziel się:

Komentarze39 komentarzy

  1. Ciekawi mnie skąd taka niechęć banków w Polsce do kredytów hipotecznych ze stałą ratą? Z pierwszego wykresu widać, że na Węgrzech czy w Czechach proporcja wygląda zupełnie inaczej.

    • To proste. Banki w Polsce przyzwyczaiły się, że mogą drenować kieszenie klientów, same za nic praktycznie nie odpowiadając. Zmienna stopa procentowa = całe ryzyko stopy procentowej przerzucone jest na klienta. Tak jak u frankowiczów, tylko tam nie tylko ryzyko stopy %, ale i całe ryzyko kursu waluty przerzucili na klienta.

      • Marcin Kluczek

        To nie takie proste. Bank jest jednocześnie odpowiedzialny za depozyty, więc nie może ryzykować. Kiepsko by to wyglądało, gdyby bank X powiedział, że utopił miliony w hipotekach i teraz może oddać depozyty pomniejszone o 5%. Osobiście nie chciałbym mieć nic wspólnego z taką instytucją. Bank to bank, tam ryzyko ma być ograniczone.

        A tak bardziej życiowo. Pożyczasz komuś dużą gotówkę i będzie oddawał 30 lat. Jakie oprocentowanie ustalisz, żeby nie stracić na tej pożyczce?

        • “Pożyczasz komuś dużą gotówkę i będzie oddawał 30 lat. Jakie oprocentowanie ustalisz, żeby nie stracić na tej pożyczce?”

          Patrząc na wspomniany przeze mnie pierwszy wykres, banki w innych krajach nie mają z tym problemu.

          • Marcin Kluczek

            Odnosiłem się do zarzutu o przerzucanie ryzyka na kredytobiorcę. To całkowicie naturalne, że pożyczkodawca w pierwszej kolejności chce zachować wartość pożyczki. Bank dodatkowo chce zarobić.

            Bardzo się cieszę, że mamy w końcu w Polsce kredyt “ze stałym oprocentowaniem” z prawdziwego zdarzenia. Opcja 10 letnia byłaby lepsza, ale trzeba od czegoś zacząć.

            Pamiętaj, że na wykresie, kredyt ze stałą stopą to właśnie kredyt z zamrażanym oprocentowaniem na cykliczne okresy czasu (tak jak w ING). Długość cykli jest bardzo różna: 2, 5, 10 lat. Im dłuższe cykle, tym wyższa cena kredytu.

            Wracając do Twojego pierwotnego pytania, moim zdaniem mogło mieć znaczenie kilka czynników.
            – klient musi chcieć zapłacić więcej za zabezpieczenie (kwestia ceny – każdy chce taniej i mentalności – “nie bądź frajer, nie przepłacaj”)
            – bank musi mieć długoterminowe finansowanie np. w postaci listów zastawnych, a te mogą emitować banki hipoteczne (ING i BZ WBK takie założyły), ponieważ depozyty na okres dłuższy niż rok to w Polsce niewielki % depozytów
            – patrząc na wykres WIBOR-u, klient wybierając stałą stopę, wybrałby źle i miał pretensje do banku. Po co komu druga afera po frankach? Teraz ryzyko wzrostu WIBORu jest realne i można zaproponować klientom produkt, który będzie miał “dobry start” i “dobrą prasę”.

      • “Banki w Polsce przyzwyczaiły się, że mogą drenować kieszenie klientów, same za nic praktycznie nie odpowiadając.”
        Jest to ciekawe spostrzeżenie, ponieważ dość bliskie polskiej mentalności. Podobnie ma się sprawa np. na rynku wydawniczym w Polsce. Większość wydawnictw nie ponosi całego ryzyka kosztów, a oferuje dziwne oferty w stylu oni wykładają połowę forsy, a autor drugą połowę. Czyli ryzyko 50/50. Za granicą nawet małe wydawnictwa nie mają problemu z ryzykiem jeśli już *zdecydują* się coś opublikować.
        Polska mentalność takich firm czy instytucji jawi się jako oceń ryzyko, wybierz najlepszych i zminimalizuj je do zera. No i zazwyczaj daj jak najmniej w zamian, czyli wyciśnij ile się da z Polaków.

  2. Na wykresie wiboru masz błąd. Na zielono masz 2014 zamiast 2012 🙂

    Jak widać oprocentowanie stałe wcale takie ekstra nie jest. Koszty około kredytowe na tyle wysokie, że bank i tak na tym zarobi. Poza tym na 5 lat to żadne zabezpieczenie przed zmianą wiboru. Niemniej jednak większość banków dmucha na zimne i wycofuje takie kredyty z oferty. Bo wibor niżej nie będzie. Jedyne co to pytanie jak wysoko, więc po co im ryzykować (i to jeszcze moloch rządowy- mówi samo przez się)

    Zapomniałeś jeszcze dodać , że w USA kredyt jest przypisany do nieruchomości, nie człowieka. Jak był z najmu dodatni cashflow to mogłeś mieć i 1000 mieszkań. Bo kredyty na stałym oprocentowaniu i nawet jak za 10 lat stopy + 500% to mówiłeś – Dziękuje, proszę mnie zlicytować 🙂 Zabierali ci mieszkanie i pozbywałeś się kredytu. Ale przez te 10 lat zarobiłeś na nadwyżce ponad ratę.

    • Cześć Callipso,
      dziękuję serdecznie za zwrócenie uwagi – faktycznie dwukrotnie wpisałem “2014”. Grafika już poprawiona.

      W ofertach z oprocentowaniem zmiennym również jest dużo kosztów okołokredytowych. Dlatego właśnie aby dokonać świadomego wyboru trzeba uwzględnić WSZYSTKIE koszty. Chodzi w końcu o to, aby w sumie z kieszeni wypłynęło nam jak najmniej pieniędzy z racji tego, że zaciągnęliśmy kredyt.
      Bez tego tylko nam się wydaje, ze podejmujemy dobrą decyzję.

      Moim zdaniem 5 lat to jednak konkretne zabezpieczenie. Od czegoś trzeba zacząć. W innych krajach spory odsetek ze stopą stałą również ma zabezpieczenia zdefiniowane w ten sposób (np. w Czechach około 50% jest zabezpieczonych na 5 lat). KNF zaczął urabiać banki, by się ruszyły z ofertami ze stałym oprocentowaniem. Może coś drgnie.

      • Trochę zgadzam się z Callipso. 5 lat to nie wcale aż tak dużo. Zabezpieczy oczywiście przed nagłym wzrostem stóp, ale w stabilnej gospodarce, gdy stopy podnoszone są stopniowo, może okazać się, że mimo, że oprocentowanie zmiennego kredytu owszem przegoni oprocentowanie tego że stałą, ale na tyle pózno, że zmienny będzie i tak tańszy. Po 5 letnim okresie należałoby znowu podpisać aneks/zmienić bank z nową stałą ofertą i znowu wtedy będziemy mieli wyższy procent. A w ciągu tych drugich 5 lat, stopy powinny zacząć spadać…

        Jednym słowem, stałe oprocentowanie wcale nie jest równoznaczne z oszczędnościami. Wręcz przeciwnie, stałe oprocentowanie można traktować jako rodzaj luksusu, luksusu za który się płaci. to że 99.5% kredytów w Polsce jest ze zmiennym oprocentowaniem może wynikać z tego, że Polacy po prostu nie lubią przepłacać. Z drugiej strony może to też oznaczać, że nie myślimy przyszłościowo i łatwo jest nas skusić ofertą niskiej raty.

        Nie wiem jak w Belgii, Niemczech i Holandii, ale w Wielkiej Brytanii najbardziej popularne są promocyjne oferty zazwyczaj na dwa lata z bardzo niskim oprocentowaniem (nawet 1%), które po upływie wstępnego okresu zmieniają się do 4%. Taktyka polega na skakaniu z kwiatka na kwiatek i przekredytowaniu co dwa lata (cieszą się pośrednicy, a i bank nie będzie stratny jeśli nam się przekredytowanie obsunie lub po prostu zarabiając na prowizjach itp.) Wspomniana przez ciebie statystyka może brać pod uwagę takie właśnie oferty, chociaż zdarzają się perełki typu poniżej 3% na kilkanaście lat.

        • Kuba,
          masz oczywiście dużo racji. Też wolałbym 10 lat, a najlepiej cały okres kredytowania.
          Jednak ostatecznie wszystko zależeć będzie od scenariusza, który się zrealizuje – a tego nikt z nas nie zna.
          Dodatkowy koszt porównałbym do “składki ubezpieczeniowej” płaconej za poczucie pewności.
          Gdy kupujesz AC i samochodu nikt nie ukradnie, ani nie masz stłuczki, teoretycznie jesteś “w plecy”.

          To właśnie klasyczny przykład sytuacji, w której podejmujemy hazard moralny.
          Dziś wszyscy piszą, że nie opłaca się, że tylko 5 lat, że drogo…
          Jeśli jednak stopy gwałtownie wzrosną (oczywiście wcale nie muszą) – wówczas ci sami komentatorzy napiszą: “Trzeba było się zabezpieczyć”.
          W momencie podejmowania decyzji nie wiemy jak będzie. Jeżeli jednak koszt zabezpieczenia jest dla nas akceptowalny – moim zdaniem warto go ponieść.

          • Dokładnie to miałem na myśli pisząc, że jest to pewnego rodzaju luksus. Chociaż słowo luksus trochę mówi o tym że to jest zbędne. Może zatem słowo “wygoda” było by lepsze? “Ubezpieczenie” chyba trochę za mocne, bo jednak przed ogólna podwyżka po okresie stałego oprocentowania nas nie obroni.

            Wydaje mi się, że się zgadzamy i mówimy o tym samym.

      • No właśnie wszystkie koszty. Problem polega na tym, że przy kredycie ze stałym oprocentowaniem należy liczyć, że wszystkie koszty dzielimy na te przykładowe 5 lat. Po tym czasie kredyt wygasa ( ale nie dług bo z nim zostajemy) i szukamy nowego partnera. Ponieważ nie mamy pewności, że zostaniemy w tym samym banku to trzeba przyjąć, że kontynuacja będzie niekorzystna. (na miejscu banku bym tak robił – więc pewnie taki scenariusz jest najbardziej prawdopodobny)

        No właśnie przy stabilnej gospodarce gdzie idziemy z cyklem 5 lat to niewiele. Podoba mi się określenie, że to “luksus” mieć kredyt ze stałym oprocentowaniem. Płacimy więcej by mieć spokój. Tylko, że 5 lat to relatywnie niedługo przy stabilnej sytuacji.

        To przenosząc to na nasze polskie warunki. W naszej niestabilnej sytuacji gdzie jutro możemy się obudzić z “królem” Polski to stabilność przez 5 lat wydaje się pociągająca. Mam wątpliwości czy dobry kredyt ze zmiennym oprocentowaniem będzie gorszy niż to co mamy do wyboru na 5 lat ze stałym oprocentowaniem. Jednym słowem czy przepłacając za stałe oprocentowanie zapłacimy mniej niż w pesymistycznym scenariuszu wzrostu stóp procentowych. Moim zdaniem nie.

        Moim zdaniem kredyty ze stałym oprocentowaniem nie będą popularne do puki nie zostanie spełniony przynajmniej jeden z dwóch warunków:
        – kredyt przypisany do nieruchomości a nie człowieka
        – w miarę szeroki wybór kredytów ze stałym oprocentowaniem na 10 lat.

        • Callipso,

          To z dwiema sprawami zupełnie się nie zgadzam:

          1. Nie, kredyt pod żadnym pozorem nie wygasa – to niezrozumiałe dla mnie założenie.
          2. Nie, to, że Ty byś tak zrobił na miejscu banku, wcale nie znaczy, że taki scenariusz jest najbardziej prawdopodobny 🙂

          Co do reszty:
          – kredyt przypisany do nieruchomości – nie rozumiem, dlaczego to miałoby wpływać na względną atrakcyjność oprocentowania stałego vs zmiennego?
          Poza tym – “przywiązanie do nieruchomości” to uproszczenie. Owszem, w USA możesz przejść przez tzw. procedurę “foreclosure”, zostawić nieruchomość bankowi i odejść – ale to masakruje Twoja historię kredytową na wiele lat i nawet wynajęcie mieszkania (gdzie trzeba pokazać często swój credit score) może okazać się trudne. Kredyt jest przypisany do człowieka, nie do nieruchomości. Ten człowiek nie odpowiada jednak za kredyt całym swoim majątkiem, jak to jest w Polsce – i to z punktu widzenia klienta jest super. Ponieważ jednak wszyscy biorą kredyty na obecnych warunkach, nie widzę niczego (poza odgórnym nakazem KNF),co miałoby skłonić banki, by zrezygnować z obecnej sytuacji, w której odpowiadasz za kredyt wszystkim, co masz. Trudna sprawa dla KNF, bo taki nakaz wywindowałby koszty kredytów hipotecznych, a i ich dostępność drastycznie by spadła.

          – w miarę szeroki wybór kredytów ze stałym oprocentowaniem na 10 lat – tu się zgadzam. Dekada to dekada 🙂 Ale czy dziś zapłaciłbyś np. dodatkowo 2% w skali roku za zabezpieczenie? Pewnie też byś pomyślał: “to aż 8 podwyżek przez RPP z rzędu; to mało prawdopodobne”…

          Cały urok ekonomii. To nie jest nauka ścisła.

          O tym, co okaże się lepsze, dowiemy się post factum. Warto jednak pamiętać o czym decydujemy:

          Opcja 1: Zapłacić 0,5% więcej w skali roku do czasu, gdy stopy się wyrównają. Czyli około 125 zł miesięcznie przy kredycie na 300 000 zł
          Opcja 2: Liczyć na to, że stopy pozostaną niskie, a jeśli wzrosną, to niewiele.

          W opcji pierwszej znamy maksymalna stratę, a jeśli stopy wzrosną znacznie, będzie potencjalnie nieograniczony zysk/oszczędność.
          W opcji drugiej znamy maksymalny zysk (to tych 125 zł miesięczni, o ile stopy w ogóle nie wzrosną), za to potencjalna strata jest teoretycznie nieograniczona.

          Większość osób wybierze moim zdaniem jednak opcję 2 – zgodnie z zasadą, że w przypadku znanej straty rośnie skłonność do ryzyka.
          Fajnie będzie podliczyć to za 5 lat 😉

          • Marcin
            A może opcja 1,5 🙂
            Czyli połowa kredytu ze stałym oprocentowaniem i połowa ze zmiennym
            Jest taka możliwość ?

          • Zbytnio uprościłem dlatego już wyjaśniam.

            1. Kredyt wygasa a dług zostaje.

            Umowa kredytowa zostaje podpisana na 5 lat po czym automatycznie przechodzi na zmienny (marża wiadoma lub nie) chyba, że podpiszesz aneks na warunkach przedstawionych przez bank. To przeanalizujmy scenariusze.

            – Bank oceni ile zarobił na tobie przez te 5 lat (prowizje, ubezpieczenia itd) w świetle zmian wiboru i ofert rynkowych. Dużo, mało, ile jeszcze może z ciebie wyciągnąć, jaką będziesz miał skłonność do odejścia (bo np widzi twoje obroty na koncie) itd.

            W jakiej jesteś sytuacji po 5 latach. Masz koniec umowy kredytowej (warunków), spłaciłeś od 5-10% kapitału. Prawdopodobnie wzrosły ci koszty życia, masz rodzinę, inne zobowiązania. Twoja zdolność kredytowa może być taka sama , niższa albo wyższa. Zostawiam to na bok niech każdy sam oceni.

            Na jakiej pozycji jest bank a na jakiej kredytobiorca? No niestety bank trzyma nas za… krawat 🙂

            – Może nam zaproponować opcję lepszą niż rynkowa bo nas zna i lubi…. bo jesteśmy mu lojalni…. Rolował ktoś kiedyś lokaty? Często dostaliście lepsze propozycje niż ta na którą was skusili?
            – Może uznać, że nie będzie wam się chciało od nowa przechodzić procedury albo wasza sytuacja akurat na koniec umowy nie daje wam takich możliwości. A tu już i tak macie kredyt więc ta 100, 200 zł miesięcznie więcej… no trudno… dacie rade…
            – Możecie negocjować z bankiem… powodzenia. Bank negocjuje do puki nie podpisaliście umowy i nie wzięliście kasy a już macie ją podpisaną i wisicie kasę. Aneks to dla banku tylko okazja do podwyższenia na was zysku. Polecam studium przypadków u Samcika. (na rachunku miałem kasę na spłatę kredytu i prosiłem o obniżenie marży to zostawię kredyt i będę dalej spłacał. Dostałem odpowiedź jak ci się nie podoba to idź gdzie indziej, nikt cię tu nie trzyma. Skończyło się wypowiedzeniem bankowi kredytu. BZWBK)
            – Możecie się z bankiem rozejść i brać kredyt od nowa na co bank będzie liczył. Odzyska kapitał i niezły zwrot na wszystkich opłatach którymi was uraczył. Może brać następnego klienta…. Wam zostają nowe koszty uruchomienia kredytu….

            Dlatego pisałem, że kredyt się kończy a dług zostaje. Jeśli nie zgodzicie się na warunki banku a da wam na to 30 albo 60 dni to kredyt automatycznie jest wypowiedziany lub jesteście na zmiennym z wyższą marżą (no sama radość). Kredyt się skończył ale dalej wisicie kasę bankowi. Mam nadzieję, że wyjaśniłem skrót myślowy i naświetliłem z czym będzie trzeba się zmierzyć po beztroskich 5 latach.

            2. Dlaczego kontynuacja była by niekorzystna i będąc na miejscu banku bym tak zrobił

            To akurat wynika z tego jaką mamy kulturę bankowości w Polsce (innej nie znam). Nie premiuje się u nas lojalności. Bank wyda więcej na promocję niż tych klientów których ma. Dlatego rolowane lokaty są beznadziejne. Dobre warunki na kontach, kredytach itd to promocje. Dla tych co nie są łowcami wisienek jest krótka smycz i ceny standardowe. Jak ci się nie podoba to spadaj. Złapiemy innego jelenia może on zostanie. Skoro wiadomo jak banki postępują to jakim trzeba być naiwnym by liczyć, że po 5 latach beztroski bank rozłoży nam czerwony dywan, będzie sypał kwiatki i da warunki lepsze od rynkowych skoro wisimy mu kupę kasy i ma nas na krótkiej smyczy. Marcinie odszukaj w pamięci ile ty dostałeś kontynuacji umów lepszych niż te pierwotne? No ja nie pamiętam żadnej…..

            3. Kredyt przypisany do nieruchomości – tak to było uproszczenie . Chodziło mi dokładnie o odpowiadanie za kredyt do wartości kredytowanej nieruchomości

            Mieszkania na wynajem. Jeśli odpowiadasz tylko do wartości nieruchomości i masz stałą ratę to łatwo policzyć cashflow dla tych 10 lat. To praktycznie zrównało by najem z lokatami pod względem postrzegania przez społeczeństwo.

            W twojej opcji 1 nie znasz maksymalnej straty. Poznasz ją jak dostaniesz warunki z banku na przedłużenie umowy albo jak będziesz musiał refinansować bo to ciągle ten sam kredyt.

            Im bardziej niestabilna sytuacja tym kredyty ze stałym oprocentowaniem są bardziej atrakcyjne. Co nie znaczy, że są lepsze bo wszystko zależy od osoby, sytuacji i umiejętności kontroli ryzyka.

  3. Podobno jeszcze DB oferuje stałe oprocentowanie.

    A czy ja sam mogę sobie wykupić IRS-a, jako zabezpieczenie mojego kredytu ze zmienną stopą?

    • Zadzwoniłem dziś rano do DB i niestety nie wiedzą nic o tym, aby w ofercie mieli kredyt ze stałym oprocentowaniem.
      Ma do mnie jeszcze zadzwonić doradca hipoteczny z banku z informacją, czy jest możliwość przygotowania takiej “indywidualnej oferty” – dla konkretnego klienta. Dam znać 🙂

      Indywidualne zabezpieczenie stopy? Pewnie jak poszukasz u brokerów to coś Ci zaproponują, ale na 5 lat będzie raczej mega drogo…

      • Znajomy brał jakiś miesiąc temu i podobno z Deutsche Bank dostał taką ofertę. Ale to się ciągle zmienia, w ING taka opcja weszła bardzo niedawno.

        • Jestem po rozmowie z telefonicznej z doradcą hipotecznym z DB i faktycznie – jest możliwość wzięcia kredytu ze stałym oprocentowaniem. Możemy sobie nawet wybrać, czy chcemy oprocentowanie zamrozić na 1,2,3,4 czy 5 lat. 5 lat to jednak max.

          Obecne warunki przy oprocentowaniu stałym na 5 lat: marża 2,64% (czyli oprocentowanie przy WIBORZE 3M na poziomie 1,7% wynosi: 1,7% + 2,64% = 4,34%).
          Po 5 latach kredyt z automatu przechodzi na oprocentowanie zmienne i – niestety – w umowie dziś podpisywanej nie będzie podanej wysokości marży – będzie ona uzależniona od warunków rynkowych.

      • Czy istnieja firmy ktore oferuja irsy zabezpieczajace kilku indywidualnych kliejntow zawierane z instytucjami finansowymi?

  4. Cześć Marcin, jak zwykle konkret : ) W to mi graj : ) Bardzo lubię Twój cykl o kredytach, na pewno przed podjęciem decyzji kredytowej zakupie kurs – majstersztyk : ) Na moje oko posiadasz nie przeciętną wiedzę na temat kredytów, dzięki że Jesteś : ) powoli przygotowuje strategię jak zabrać się za kredyt, nie przerabiałem jeszcze kursu, ale na podstawie wiedzy którą do tej pory zdobyłem, chciałbym wpłacić 200 000 zł w gotówce ( Przy kredycie 350 000 zł ) przy założeniu iż nie ma możliwości wcześniejszej spłaty do 3 lat, przez ten okres dozbierać kasę i spłacić go po upływie tych 3 lat. Robiłem sobie kalkulacje w EXCELU na podstawie kilku harmonogramów rat w różnych wariantach, i wyszło to dosyć fajnie, kredy na 20 lat, 200 000 zł wkładu, 3 lata bez możliwości wcześniejszej spłaty, raty z malejącym kapitałem – > Wyszło iż przepłaciłbym około 10 %. Tylko teraz pytanie czy są takie kredyty ? : P Czy te wstępne, ogólne założenia, bez szczegółowego sprawdzenia rynku kredytów są realne ? Są dobre ? Moim głównych założeniem jest uporanie się z tym dziadem jak najszybciej, aby na początku spłacać jak najwięcej kapitału i aby póżniej umożyć jak najwięcej odsetek. Drugą opcją jest nadpłacanie, 3 rat miesięcznie ( O ile istaniała by taka możliwość ). Dzięki za komentarz. Świetna robota, z miłą chęcią tutaj wracam : ) Pozdrawiam : )

    • Hej Tomasz,

      dziękuję za miłe słowa 🙂

      Doprecyzuję tylko, że każdy kredyt hipoteczny możesz częściowo nadpłacić, a nawet spłacić w całości w dowolnym momencie po zaciągnięciu. Te 3 lata, to okres, w jakim bank (przy kredycie ze zmiennym oprocentowaniem) ma prawo pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę. Ma PRAWO, ale nie OBOWIĄZEK – dlatego są również oferty bez prowizji za wcześniejszą spłatę już od pierwszego dnia.
      W kredytach z oprocentowanie stałym bank ma prawo pobierać prowizje za wcześniejszą spłatę przez okres, na jaki zagwarantowane jest stałe oprocentowanie (w przykładach z tekstu – przez 5 lat).

      Oczywiście brak prowizji za wcześniejszą spłatę może oznaczać, że bank odbije to sobie w innym miejscu – na przykład dorzucając jakieś ubezpieczenie. Natomiast dobra wiadomość jest taka, że bank musi zwrócić niektóre koszty (np. pobrane składki ubezpieczeniowe) jeśli kredyt zostanie szybciej spłacony. Nowa ustawa o kredycie hipotecznym wprowadziła tutaj korzystne zmiany.

      Jeśli chodzi o raty z malejącym kapitałem – to takich rat nie ma 🙂

      Ale domyślam się, że chodziło Ci o raty malejące – czyli takie, w których kapitał jest równy w każdym miesiącu, a odsetki coraz niższe, więc rata maleje.
      Natomiast – dokonując stosownych nadpłat – możesz sobie sam manewrować harmonogramem. Ja nadpłacałem swój kredyt co miesiąc, rożnymi kwotami. Czasem skracałem okres, czasem obniżałem ratę. Ostatecznie spłaciłem go po 10 latach. Trzeba tylko zadbać, aby zmiana harmonogramu nie wymagała aneksów do umowy i nie dawała bankowi możliwości naliczania opłat.

      Twoje założenia są bardzo sensowne i konserwatywne (w moim słowniku podejście konserwatywne to oczywiście komplement 🙂 )
      Myślę, że kalkulator w kursie pomoże Ci dokonać jeszcze paru symulacji (są tam zarówno raty równe, jak i malejące oraz możliwość dokonywania nadpłat w rożnych wariantach).

      Powodzenia i gratuluje świadomego podejścia do tak ważnej decyzji, jak zaciągnięcie kredytu na kilkaset tysięcy złotych. O to chodzi!

  5. Dzięki Marcin, szacunek : ) P.S. z niecierpliwością czekam z niecierpliwością na książkę o inwestowaniu : ) Powodzenia i masę motywacji życzę : )

  6. Chciałabym tylko zapytać o której godz będzie webinar? Tutaj podana jest godz 20, ale w newsletterze jest godz 19.

  7. Korzystając z niskich stóp procentowych i niskiej raty odkładam regularnie nadwyżki. Będzie na nadpłatę kredytu albo na zbilansowanie wzrostu raty, więc nie jest to scenariusz, który mi zachwieje finansami, choć rzecz jasna wolę płacić mniej niż więcej.

    • Jest to bardzo optymalne rozwiązanie tylko w takim wypadku zastanawia mnie czy nie lepiej np. odkładać pieniądze po prostu BEZ aktywnego kredytu i wtedy korzystać z nich, kiedy już się uzbiera. Oczywiście nie zawsze życie pozwoli, ale byłoby to najlepsze rozwiązanie.

  8. Marcin Kluczek

    Do Callipso

    Zakładasz, że bank chce zrobić klientów w jajo. Dorzucę Ci argument. Jeżeli klient zdecyduje się na kredyt na 30 lat, to czeka go 6 cykli po 5 lat. Matematycznie zatem można założyć, że uśredniony WIBOR w długim terminie będzie zbliżony do uśrednionego estymowanego WIBORu branego pod uwagę do kalkulacji stopy stałej. Czyli klient płaci więcej, a czy coś zyska to zależy od sytuacji ekonomicznej, na którą nie ma wpływu. Bank zarabia swoje. I znowu klient bierze na klatę całe ryzyko i dodatkowo płaci za ubezpieczenie banku od ryzyka, czego nie robiłby przy zmiennej stopie.

    ale…
    W interesie banków nie jest robienie klientów w jajo w długim terminie. Druga sprawa to wiedza klienta, która z czasem rośnie. Klient musi umieć wybrać co dla niego jest lepsze. Kredyt bez zabezpieczenia, czy zabezpieczony, który daje nieco stabilizacji. Nie rozpatrywałbym tego wybory wyłącznie w kategoriach finansowych, tu kredytu ze stałą stopą w długim okresie wypadną gorzej. Nie tylko inwestycje, ale również kredyty niosą ze sobą ryzyko 🙂

    Co po 5 latach? Zakładasz, że bank wykręci swietną stopę zwrotu, a klient dostanie kiepska ofertę zamrożenia stóp na kolejny okres. Patrząc na ofertę ING, gdzie masz gwarantowane, że dostaniesz za 5 lat oprocentowanie takie jak dziś, nie widzę tu złej woli. Te warunki na dziś są bardzo dobre. Jest wybór. To jest pierwszą jaskółka, a konkurencja nie może być gorsza, jeśli chce kawałek tortu.

    PS. Odnośnie postulatu, żeby klient nie odpowiadał całym majątkiem. Jest jak najbardziej słuszny, niemniej jego wprowadzenie sprawi, że kredyty będą udzielane na LTV 50% i/lub oprocentowanie znacznie wzrośnie. Dodatkowe 0,5pp za stałą stopę i zabezpieczenie wysokości raty to będą drobne przy koszcie zabezpieczenia całego kredytu. Jak zwykle płaci klient.

    • “Robienie w jajo” to są emocje. Bank nie ma emocji. Bank ma za zadanie zarabiać jak najwięcej i z uwagi na dysproporcje na linii bank – klient najczęściej stosuje pozycję siły.

      Nie rozumiem tego wywodu o cyklach. Bank prognozuje tylko na okres umowy ( czyli 5 lat) i ma na niej zarobić, przy kolejnej powtórzy proces. Jak się nie zgodzisz to oddawaj kasę i idź gdzie indziej.

      Co do marży to jest tak, że im wyższy wibor tym niższe marże i odwrotnie. Czyli po 5 latach przy wzroście stóp zostaniesz z gorszym kredytem niż rynkowe. A jeśli przez ten czas nie wzrosną to straciłeś przepłacając za stabilność. W obu przypadkach bank zarobił na opłatach dodatkowych i ma zabezpieczone oba scenariusze wartości wiboru.

  9. Marcin Kluczek

    W jajo w znaczeniu wykorzystania niewiedzy w celu osiągnięcia korzyści. Niewiele w tym emocji 🙂

    Nie rozumiem czemu traktujesz umowę z klauzurą stałej stopy przez 5 lat, jako umowy na 5 lat. To jest umowa na np 30 lat z klauzurą na 5 lat i opcjami po tym okresie. Akceptujesz nowa klauzurę lub masz WIBOR + marża. Warunki są znane w dniu podpisania umowy. Traktowałbym to jako opcję, a nie pułapkę.

    “Co do marży to jest tak, że im wyższy wibor tym niższe marże i odwrotnie”.
    Tak by to mogło wyglądać przy niezmienności czynników wpływających na marżę. Od ostatniego dołka marż na poziomie 1% do obecnych 1,8% pojawiło się kilka czynników, które skutecznie zablokują spadek marż zpowrotem do poziomu 1%. Pierwszy to podatek od aktywów kapitałowych. Bank płaci 0,4% od salda kredytu. Druga sprawa to rekomendacje chroniące kredytobiorców. Sporo się pozmieniało przez ostatnie 10 lat. To jest ryzyko uwzględniane w cenie produktu. Za to wszystko placi klient. Biorąc pod uwagę zmiany prawne obecne marże nie są wyższe niż te ze szczytu popytu w 2006-2008 i wysokiego w porównaniu z obecnym WIBORu.

    PS. Fajnie się dyskutuje 🙂

  10. Jak to mówią umowa to umowa. Jeśli podpisujesz umowę na 5 lat a zadłużasz się na 30 i ten od kogo pożyczasz mówi ci : Nie przejmuj się, jakoś to będzie, na pewno się dogadamy. To ja wiem, że nie będzie. Dobrowolnie oddajemy się na łaskę pożyczkodawcy. Moje doświadczenie mówi mi, że nic na świecie nie przekona mnie, że w takiej sytuacji mamy jakieś szanse. Opcja i pułapka to synonimy w tym przypadku. Opcja dla banku i pułapka dla klienta.

    Co do marż masz dużo racji. Tylko nasz sektor bankowy na tle europejskiej z tego co pamiętam (raporty Samcika) ma bardzo wysoką rentowność. Mogę się mylić ale obiło mi się o uszy, że w europie banki na kredytach hipotecznych mają marże 0,5-1,0% . Także koszą nas jak złoto.

    Dyskusja pierwsza klasa. Kredyty ze stałym oprocentowaniem to bardzo ciekawy temat. Z chęcią dowiedziałbym się więcej. A najbardziej mnie interesuje jak wziąć kredyt w banku w innym kraju na inwestycje w Polsce. (jak się da)

    • Marcin Kluczek

      Jednak zostanę przy swoim zdaniu, że jest to umowa na 30 lat i mamy dwie opcje
      1. Droga standardowa ze zmienną stopą
      2. 5 lat stała, a po tym okresie wybór między kolejną 5ciolatką a stopą zmienną ze znaną na starcie marzą.

      Czyli mamy dwukrotnie wybór. Im więcej opcji, tym większa szansa na lepsze dopasowanie oferty pod siebie.

      Odnoszę wrażenie. że nie ufasz bankom i zakładasz złą wolę. Osobiście rozpatruję sprawę nieco inaczej. Banki są zbyt mocno trzymają się schematu przez co są mało elastyczne i oschłe w kontaktach z typowym klientem.

      Owszem klient dłużnik jest w gorszej sytuacji, ponieważ bank umie się zabezpieczyć na każdą okoliczność. Bank chce zarobić. Taki business. Zarobi w każdym wariancie, ponieważ ryzyko jest po stronie klienta, albo bezpośrednio – WIBOR, albo pośrednio w wyższej marży, która rośnie wraz z dodatkowymi wymogami względem banku.

      Klient również może się zabezpieczyć robiąc bufory na gorsze czasy, nadplacajac kredyt, optymalnie dobierając ofertę do swoich potrzeb. To jest typowa sytuacja noob vs pro. Każdy bank to potrafi. Klient uczy się od zera. Dużo pracy przed Marcinem 🙂

      0,5-1,0% to właśnie poziomy jakie mieliśmy w szczycie 2006-2008. Kredyty z marża 0,8-1,0% dawano klientowi z ulicy. Na niżej trzeba było już mieć mocne argumenty.

      Kredyt na mieszkanie w innym kraju raczej nie wchodzi w grę z pragmatycznego powodu. W razie sporu z klientem właściwym sądem jest sąd w kraju, w którym znajduje się nieruchomość. Za duże ryzyko dla banku.

  11. A ja 8 lat temu, zupełnie w ciemno ufajac “doradcy” kredytowemu, wzięłam rodzinę na swoim na 30 lat, bez wkładu własnego. Uwierzyłam na słowo, że w moją zdolność wierzy tylko jeden bank. Przypadkiem najdroższy dla mnie i dający największą prowizję doradcy.
    Ale sytuacja była pilna, ja zupełnie zielona… Historia
    W każdym razie lada chwila dopłaty się kończą i pytanie co dalej?
    Wiem, że tak w ciemno, nie widząc umowy, to trudno pewnie radzic – ale moze jakieś wskazówki jak się zorientować, czy i co warto może zmienić? Refinansować, zmienić bank, skrócić okres, nadplacić?

    Przyznam, że choć moja świadomość jest teraz dużo większa, dalej się czuję niepewnie …. Wziąć by mi było pewnie łatwiej, ale co zrobić z tym już zaciągniętym?

    Pozdrawiam

  12. Nie do końca rozumiem co znaczy “Natomiast dobra wiadomość jest taka, że bank musi zwrócić niektóre koszty (np. pobrane składki ubezpieczeniowe) jeśli kredyt zostanie szybciej spłacony. Nowa ustawa o kredycie hipotecznym wprowadziła tutaj korzystne zmiany.” Mam kredyt w DB na 30 lat, z ubezpieczeniem na życie i comiesięcznymi składkami za mnie i męża. Spłacam kredyt 5 lat i będę spłacać jeszcze niecałe 2 lata. Czyli zamiast 30 lat, powinniśmy się zamknąć w 7 latach. Czy to znaczy, że po spłacie mogę ubiegać się o zwrot składek na ubezpieczenie? Jak to zrobić? Dodam, że wysokość składki jest co dwa lata waloryzowana i zmniejsza się z powodu spadającego zadłużenia.

    • Hej Kasiu,
      tu chodzi o ubezpieczenia “płatne z góry” na dłuższy okres.
      Na przykład: ubezpieczenie niskiego wkładu – składka może być pobrana z góry na 5 lat. Jeśli spłacisz kredyt np. po dwóch latach, to bank zobowiązany jest zwrócić Ci składkę za “niewykorzystane” 3 lata.

Odpowiedz