Zmiana mieszkania a kredyt hipoteczny. Zasada „dwutaktu”

25

Zakup mieszkania to decyzja na długie lata. Podejmując ją zazwyczaj wiemy, jakie mamy potrzeby i jakie lokum jest w stanie je zaspokoić. Zdarza się jednak i tak, że… Potrzeby się zmieniają. Rodzina powiększa się o nowych członków, styl życia ewoluuje, aż w pewnym momencie okazuje się, że przestrzeń, w której żyjemy, nie jest już wystarczająca. Albo na odwrót – z biegiem lat dzieci opuszczają rodzinne gniazdo i mieszkanie okazuje się za duże dla dwojga rodziców. Co wtedy robić?

Nazywam się Sebastian Bilski, jestem ekspertem kredytowym. Od ponad 10 lat pomagam kredytobiorcom w uzyskaniu najlepszego finansowania hipotecznego dostępnego na rynku. Pomagałem też Marcinowi w tworzeniu kursu Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku.

W ostatnim czasie mam coraz więcej klientów, którzy stoją przed życiowym wyzwaniem. Wygląda ono mniej więcej tak:

„Chcielibyśmy kupić nowe mieszkanie z minimalnym wkładem własnym, a po sprzedaży naszego obecnego mieszkania za ok. 6 miesięcy nadpłacić znacząco kredyt. Co pan radzi? Co pan proponuje?”

W takiej sytuacji proponuję – odnosząc się do terminologii koszykarskiej – zrobić dwutakt. Na czym to polega?

W pierwszym kroku koncentrujemy się na kupnie nowego mieszkania i sfinansowaniu go kredytem hipotecznym z niskim wkładem, niskimi kosztami początkowymi i niskimi kosztami wyjścia. Nie zawsze jest on najtańszy w całym okresie kredytowania, ale okaże się najtańszy w naszej konkretnej sytuacji, która zakłada dużą nadpłatę po ok. 6 miesiącach.

drugim kroku koncentrujemy się na częściowej nadpłacie kredytu nr 1 ze środków pochodzących ze sprzedaży naszego obecnego mieszkania i zaciągnięciu kredytu nr 2, o lepszych warunkach w długim terminie. Warto rozejrzeć się za kredytem w innym banku, który w tym przypadku ma być najtańszy już w całym okresie kredytowania. Najtańszy, czyli jaki? Czyli taki, gdzie suma wszystkich kosztów będzie najmniejsza.

Oto jak taki dwutakt wygląda od strony założeń:.

KROK 1. Kupno mieszkania na kredyt hipoteczny nr 1

Cel:

  • Znaleźć bank, który będzie najtańszy w naszej konkretnej sytuacji tj. taki, który będzie miał najniższe koszty wejścia (koszty początkowe) oraz koszty wyjścia (koszty wcześniejszej spłaty/nadpłaty). Marża kredytowa – bardzo istotna przy kredytach na długi okres – tutaj ma drugorzędne znaczenie.
  • Znaleźć bank, w którym wystarczy 10% wkładu własnego.
  • Znaleźć bank, w którym będziemy mieli zdolność kredytową i będziemy spełniać warunki formalno-prawne banku (akceptowane dochody, wiek, okres kredytu oraz warunki oferty cenowej).

W tym kroku będzie dla nas bardzo ważne, jaką zapłacimy prowizję za nadpłatę/wcześniejszą spłatę kredytu. Dlaczego? Bo banki różnie do tego podchodzą. Cześć banków zrezygnowała z tych opłat, np. PKO BP. Millennium, ING. Cześć nadal pobiera prowizję, np. Alior bank 2,5% w ciągu 3 lat, Raiffeisen bank – 1,5% (informacje z listopada 2018 r.)

KROK 2. Częściowa nadpłata kredytu hipotecznego i nowy kredyt na lepszych warunkach

Cel:

  • Sprzedać mieszkanie i nadpłacić znaczną kwotę kredytu nr 1, którą założyliśmy na wstępie.
  • Znaleźć i wziąć nowy kredyt, a mówiąc precyzyjniej – wziąć kredyt refinansowy na spłatę droższego kredytu mieszkaniowego, który tym razem będzie najtańszy już w całym okresie kredytowania.
  • Znaleźć bank, w którym będziemy mieli zdolność kredytową i będziemy spełniać warunki formalno-prawne banku (akceptowane dochody, wiek, okres kredytu oraz warunki oferty cenowej).

Możemy tę sytuację wykorzystać na dwa sposoby i przy nowym kredycie refinansowym wybrać tę opcję, która będzie dla nas lepsza:

  • Ten sam okres kredytowania i niższa rata.
  • Krótszy okres kredytowania i niższe koszty całkowite.

Tak wygląda dwutakt w teorii. A jak wygląda w praktyce?

Sprzedaż starego mieszkania i kupno nowego. Jak to zrobić?

Aby lepiej zrozumieć ten mechanizm, posłużmy się konkretnym przykładem.

„Chcielibyśmy kupić nowe mieszkanie z minimalnym wkładem własnym za 480 000 zł, a po sprzedaży naszego obecnego mieszkania za ok. 6 miesięcy nadpłacić ok. 232 000 zł. Mamy 55 lat. Co pan radzi? Pozdrawiam, Marek”

Krok 1

  • Parametry kredytu: najniższe koszty wejścia (koszty początkowe) oraz koszty wyjścia (koszty wcześniejszej spłaty/nadpłaty)
  • Kwota kredytu 432 000
  • Wartość nieruchomości 480 000
  • LTV to 90 %
  • Wybór spośród obecnych ofert: Bank PKO BP

Z tą konkretną ofertą wiążą się następujące koszty:

Tabela z kosztami początkowymi kredytu hipotecznego

Koszty okresowe:

Tabela z kosztami okresowymi kredytu hipotecznego

Koszty miesięczne:
Tabela kredyt hipoteczny koszty miesięczne

Całkowite koszty:

Tabela z całkowitymi kosztami kredytu hipotecznego

Krok 2

  • Parametry kredytu nr 2: ma być najtańszy w całym okresie kredytowania
  • Kwota kredytu refinansowego to 200 000zł (432 000 minus 232 000 nadpłaty)
  • Wartość nieruchomości 480 000 zł
  • LTV to 46%

Wersja z tym samym okresem kredytowania (20 lat)

Koszty początkowe:

Tabela z kosztami początkowymi przy kredycie hipotecznym na 20 lat

Koszty miesięczne:

Tabela z kosztami miesięcznymi przy kredycie hipotecznym na 20 lat

Koszty całkowite:

Tabela z kosztami całkowitymi przy kredycie hipotecznym na 20 lat

Wersja z krótszym okresem kredytowania i niższymi kosztami całkowitymi (15 lat)

Koszty początkowe:

Tabela z kosztami początkowymi przy kredycie hipotecznym na 15 lat

Koszty miesięczne:

Tabela z kosztami miesięcznymi przy kredycie hipotecznym na 15 lat

Koszty całkowite:

Tabela z kosztami całkowitymi przy kredycie hipotecznym na 15 lat
Źródło: wyliczenia na podstawie systemu FinPack

Kredyt hipoteczny w dwutakcie – jakie wnioski?

Pan Marek zaciągnął kredyt w PKO BP. Jego koszty początkowe to 15 086 zł. Następnie po 6 miesiącach nadpłacił 232 000 zł, pochodzących ze sprzedaży mieszkania. Prowizja za nadpłatę w PKO BP wynosi 0 zł, więc nie poniósł żadnych kosztów. Spłacając całkowicie kredyt (tzn. refinansując go w innym banku), złożył wniosek o zwrot składki za niewykorzystany okres w kwocie 12 285 zł (14040/48) x 42, z tytułu ubezpieczenia ryzyka utraty pracy, co bank oczywiście uczynił.

Z kolei nowy kredyt refinansowy kosztował go  3 000 zł kosztów początkowych.

Zatem cały „dwutakt” kosztował 5 801 zł kosztów bankowych (krok pierwszy – 2 801 zł i krok drugi – 3 000 zł) oraz 300 zł kosztów sądowych (wykreślenie hipoteki w księdze wieczystej – 100 zł, wpis nowej hipoteki w księdze wieczystej – 200 zł).

Kredyt hipoteczny – indywidualna konsultacja

Co myślicie o kredytowym „dwutakcie”? Jestem bardzo ciekaw Waszych opinii 🙂

Od lat pomagam klientom w znalezieniu najlepszego dla nich kredytu – czyli takiego, który pomoże im spełnić marzenie o własnym mieszkaniu lub domu przy możliwie najniższych kosztach kredytu. Oferty kredytowe bardzo się różnią – i nie ma sensu przepłacać.

Od czasu do czasu najtańsze z punktu widzenia klienta rozwiązanie wymaga nieszablonowego podejścia – jak w omawianym przykładzie „dwutaktu”.

Najbardziej aktualne informacje o obecnych ofertach kredytowych znajdziesz w comiesięcznym rankingu kredytów hipotecznych, który przygotowuję na blogu wspólnie z Marcinem. A gdybyś chciał otrzymać ode mnie indywidualną i całkowicie bezpłatną kalkulację najbardziej korzystnych ofert kredytu dla Twojej konkretnej sytuacji – zachęcam Cię serdecznie do skorzystania z poniższego formularza:

Zgadzam się na udostępnienie powyższych danych Sebastianowi Bilskiemu (Hipoteka Direct Sp. z o.o. ul. Skalarowa 16/2, 85-435 Bydgoszcz, NIP: 9671390168) w celu kontaktu w sprawie ewentualnego zaciągnięcia kredytu hipotecznego.

PODOBAJĄ CI SIĘ ARTYKUŁY NA BLOGU?

Dołącz do ponad 9 528  osób, które otrzymują newsletter i korzystają z przygotowanych przeze mnie bezpłatnych narzędzi pomagających w skutecznym dbaniu o finanse.
KLIKNIJ W PONIŻSZY PRZYCISK.

Podziel się:

Komentarze25 komentarzy

  1. Krzysztof A.

    Co prawda nawet jeszcze nie kupowałem pierwszego mieszkania, ale przeczytałem z zainteresowaniem – pomysł jest interesujący i wydaje się dość bezpiecznym sposobem podejścia do zmiany nieruchomości, choć na pewno warto wziąć poprawkę na to, że nieruchomość może sprzedać się później lub taniej niż planowaliśmy (i rozważyć co w skrajnie pesymistycznym scenariuszu, kiedy nie uda się nam sprzedać za najniższą cenę, którą jesteśmy w stanie zaakceptować).
    Przy okazji zastanawiam się czy kompendium takich scenariuszy “niestandardowych” ale jednak niekoniecznie specyficznych tylko dla konkretnego kredytobiorcy nie byłoby dobrym uzupełnieniem informacji w kursie – chociażby jako zbiór linków do artykułów na blogu 🙂

    • Zasada „dwutaktu” sprawdzi się wszędzie tam, gdzie kredyt z różnych powodów jest pod „korek” z LTV 90% a po nadpłacie nie będzie przekraczać 80% LTV.
      Taki stan rzeczy „odblokuje” nam pełna pulę banków i pozwoli znacząco obniżyć marże kredytową, która w największym stopniu wpływa na wysokość zapłaconych odsetek.
      Jeśli dodatkowo „stuningujemy” kredyt tj. skrócimy okres kredytowania to oszczędności będą jeszcze większe.
      Dokładna kalkulacja będzie dla każdego inna i jak sam zauważyłeś „dwutakt” może być rozciągnięty w czasie lub /i z innymi wartościami niż pierwotnie zakładaliśmy, niemniej jednak w mojej ocenie to dobry pomysł na nieszablonowe podejście do tematu kredytu hipotecznego.

  2. Z tego co pamiętam przy zaciąganiu pierwszego kredytu Marcin zaleca zasadę 20/20/30 (minimum 20% wkładu własnego na max 20 lat przy racie nie większej niż 30% zarobków). W przypadku dwutaktu ta zasada wydaje mi się nie aplikowalna. Chodzi o przypadek gdy zmieniamy mieszkanie na większe bo powiększyła nam się rodzina. Prawdopodobnie pierwszy kredyt jest będzie na 30 lat z minimalnym wkładem. A po zrefinansowaniu i nadpłacie możemy wpaść z powrotem w bezpieczne 20/20/30. Jak ocenić to czy pierwszy kredy zaciągamy na zdrowych warunkach? Czy stać nas na to?

  3. Stoję teraz dokładnie przed takim problemem jaki jest tutaj opisany. W styczniu żona urodziła bliźniaki i nagle z jednego dziecka zrobiło się troje (życie potrafi zaskakiwać prawda ? 🙂 Obecne mieszkanie mamy praktycznie spłacone, dzięki systematycznemu oszczędzaniu i nadpłatom, kredytu udało się pozbyć w niecałe 8 lat.
    Myślałem nad wzięciem kredytu na zakup nowego mieszkania i jego nadpłacie środkami pochodzącymi ze sprzedaży obecnego, bo pewnie ciężko będzie w jednym czasie znaleźć nowe mieszkanie i jednocześnie sprzedać stare. Czy jednak nie lepiej od razu celować w taki kredyt, którego nie trzeba będzie zamieniać na inny po nadpłacie ? To znaczy wybrać taki, który już na starcie będzie dla nas najtańszy, bo powiedzmy mamy środki na 20% wkładu własnego, a po nadpłacie kredytu środkami ze sprzedaży starego mieszkania zostanie nam z 50-80 tyś zł kredytu, który i tak będziemy dalej nadpłacać.

    • Franek twoja sytuacja jest inna Ty w momencie wnioskowania o nowy kredyt masz już 20% wkładu własnego co otwiera Tobie dostęp do praktycznie wszystkich najlepszych ofert hipotecznych zakładając oczywiście, że spełniasz inne wymogi formalno-prawne tj. zdolność kredytowa itp.
      W Twoim przypadku „dwutakt” najprawdopodobniej nie będzie polegał na dwóch kredytach tylko na jednym, ale takim który będzie najtańszy w całym okresie kredytowania z uwzględnieniem kosztów początkowych i ewentualnie kosztów dużej nadpłaty po sprzedaży obecnego mieszkania.

  4. Podoba mi się to podejście. Nie wiedziałem ze bank musi zwrócić niewykorzystane składki a to cenna informacja. Taki ruch czeka mnie za jakieś 2-3 lata także wtedy do tego wrócę.

    • Piotr tutaj jest opisany przykład ze zwrotem składki ubezpieczenia, ale nie zawsze będzie to najlepsze rozwiązanie i nie dla każdego. Trzymaj rękę na pulsie 🙂

  5. Opisywany mechanizm jest dość prosty. Sprawy zaczynają się komplikować, jeżeli pierwsze mieszkanie było kupione na kredyt a na drugie nie ma już zdolności kredytowej.

    Kolejna możliwość jest taka, że pierwsze mieszkanie zostało kupione w kredycie w CHF i wartość zadłużenia przekracza wartość nieruchomości. Wtedy trzeba by było zastosować bardziej rozbudowany mechanizm “uwolnienia zabezpieczenia” – np. przenieść kredyt w CHF na nowo kupowane mieszkanie z zachowaniem kwoty zadłużenia.

    Cześć z tych mechanizmów opisuję w swoich publikacjach, które mogą być dość dobrym uzupełnieniem tego zagadnienia. Jeżeli Marcin wyrazi zgodę to osoby zainteresowane tym tematem zaproszę wtedy na mojego bloga 🙂

    • Bardzo ciekawy temat bo chcielibyśmy dokonać zmiany ale nie wiem czy z kredytem CHF na aktualne mieszkanie jest t w ogóle realne. Paweł a ja wygląda realnie taka opcja przeniesienia kredytu na inną nieruchomość? Skoro nie jest jeszcze sprzedana nieruchomość na którą kredyt jest zaciągnięty jak można kupić drugą?

  6. Bardzo trafny artykuł oddający realia i rozterki wielu kredytobiorców chcących na przykład zmienić płynnie mieszkanie na większe lub wyemigrować do innego miasta.
    Lepszym rozwiązaniem jednak niż pko będzie zaciągnięcie kredytu na zakup nowego mieszkania w Millennium z ZEROWYM kosztem uruchomienia oraz 0 % prowizji za wcześniejszą spłatę w całym okresie kredytowania . Jedyny koszt oprócz odsetek i miesięcznej składki ubezpieczenia na życie to wycena nowo nabywanej nieruchomości czyli w zależności od tego czy to np. mieszkanie czy dom to koszt w zakresie 350-700 zł oraz oczywiście koszt ubezpieczenia nieruchomości na pierwszy rok (możliwy poza bankiem)
    Pozdrawiam
    Daniel Banaś

  7. Daniel cieszę się, że spodobał się tobie artykuł. Moim celem nie było wskazywanie PKO Bp jako jedynie słusznego wyboru dla wszystkich, ponieważ każdy ma inną sytuacje i oczekiwania inne są również wymagania formalno-prawne samych banków.
    Moim celem było pokazać, że można zastosować „dwutakt” by zrealizować marzenia o zakupie mieszkania lub domu mając minimalny wymagany wkład własny i perspektywę otrzymania zastrzyku gotówki czy to ze sprzedaży swojej nieruchomości czy jakiejkolwiek innego źródła i jednocześnie mieć najtańszy kredyt z możliwych.

  8. Panie Sebastianie, co w sytuacji gdy pierwsze mieszkanie jest w trakcie kredytu, a środki, które mógłbym przeznaczyć na jego spłatę potrzebne mi będą na wkład do nowego kredytu? Czy tutaj istnieje jakieś sensowne rozwiązanie z typu zjeść ciastko i mieć ciastko?
    Pozdrawiam

    • Środki, które posiadasz nie przeznaczasz na spłatę kredytu, który masz obecnie tylko na wkład własny. Gdy sprzedaż mieszkanie i zostanie ci nadwyżka to dopiero przeznaczasz ją na spłatę tego najnowszego kredytu i robisz drugi kredyt.
      Mam trochę za mało danych. żeby ci sensownie odpowiedzieć ale jeśli masz ochotę to odezwij się do mnie przez formularz to powiem ci co i jak na twoim przykładzie.

  9. Myślę, że fajnie byłoby zwrócić uwagę osób, które chcą wykonać dwutakt na inne aspekty i możliwości ich sytuacji. Skoro mają zdolność na dwa kredyty to może opłacałoby im się wynajmować “stare” mieszkanie i z tych pieniędzy finansować kredyt na nowe? Oczywiście nie każdy chce wchodzić w strefę podwyższonego ryzyka jaką jednak jest posiadanie dwu kredytów i nie każdy chce zajmować się pilnowaniem najemców, szukaniem ich w ogóle itd ale generalnie jest to opcja warta rozważenia.
    Zdaję sobie sprawę, że to jest trochę inny scenariusz niż Klient chce ale uważam, że doradca powinien przynajmniej zaznaczyć, że jest taka opcja i ogólnie poszukać jeszcze innych, może korzysztniejszych. Ostatecznie po iluś latach Klient ma dwa mieszkania z czego jedno może przekazać dzieciom, które pewnie będą chciały się wyprowadzić (albo Klient będzie chciał aby to zrobiły 🙂 ) albo może je po prostu sprzedać w korzystnym momencie i spłacić wówczas już być może dwie “reszty” kredytu.

  10. trzeba pamiętać, że banki stosuja zapisy ze przy sporej nadpłacie (wcześniejszej spłacie) w początkowym okresie splaty – klient jest obcizany dodatkowymi kosztami i to zazwyczaj jakims % od kwoty nadpłaty – taki punkt trzeba negocjować w umowie

    • Wojtek oczywiście koszty wcześniejszej spłaty trzeba brać pod uwagę natomiast tej opłaty się nie negocjuje ona jest podana w warunkach cenowych danego banku . Dodam jeszcze, że w większości przypadków obecnie wynosi 0zł. W przypadku dwutaktu ważniejszy jest całkowity koszt tej operacji niż prowizja za wcześniejszą spłatę. Warto skorzystać z pomocy experta kredytowego, który “ogarnie” dwutakt

  11. Sebastianie, mam pytanie nie dotyczące co prawda dwutaktu, ale 2 kredytów, które obecnie spłacam. Niestety oba w CHF, oba w PKO BP (oryginalnie w Nordei), oba na 30 lat.Chciałbym za 5-10 lat jeden z nich spłacić jednorazowo w całości i zastawiam się który. Zaznaczam, że nie nadpłacałem jeszcze częściowo żadnego. Narazie zbieram oszczędności dokupuję franki, jak są tańsze. Czy mógłbyś poradzić, który będzie korzystniej spłacić? Ten z wyższym %, czy ten z wyższą ratą miesięczną? Spytałem też bank o możliwość skonsolidowania obu w jeden tańszy to powiedzieli, że nie ma na to szans.

    Parametry moich kredytów:
    Kredyt 1
    Data uruchomienia: 04/2007 (na 30 lat)
    Pozostały kapitał do spłaty: 101 678 CHF
    Oprocentowanie: 0.45%
    Rata miesięczna: 482 CHF

    Kredyt 2
    Data uruchomienia: 03/2011 (na 30 lat)
    Pozostały kapitał do spłaty: 99 447 CHF
    Oprocentowanie: 1.35%
    Rata miesięczna: 429 CHF

    Albo czy możesz polecić jakiś kalkulator gdzie mógłbym to sprawdzić? W obu przypadkach nie ma już oczywiście prowizji za wcześniejszą spłatę. Z góry dziękuję

    • Pozostały kapitał do spłaty podobny
      w pierwszym krótszy okres i mniejsze oprocentowanie oznacza dużo mniejsze odsetki
      w drugim dłuższy okres z większym oprocentowaniem to dużo dużo większe odsetki
      jeśli nie ma innych ubezpieczeń ani dodatkowych kosztów to spłać najpierw Kredyt 2
      znalazłem kiedyś taka fajna stronkę: http://www.symulator-kredytowy.pl/
      Proponuje się pobawić chwilę i wszystko będzie jasne a w sprawie dodatkowych kosztów jak je przeliczać etc to zdecydowanie polecam kurs Marcina. Podejrzewam ze po jego przerobieniu nie będziesz zwlekał z nadpłatami zostawiając sobie tylko niewielki 2-3 letni bufor we frankach w przypadku załamania waluty.

      • Dzięki Paweł za przyjrzenie się mojemu tematowi:) i za linka – mam nadzieję, że pomoże mi w sprawdzeniu co będzie korzystniejsze.
        Mi też się wydaje, że kredyt 2 byłoby korzystniej spłacić z uwagi na większe % i odsetki (w tym 1 odestki stanowią tylko 10% calości raty). Tylko lepiej to sprawdzić konkretnie, a nie “na oko”.

        Z drugiej strony Marcin rekomenduje, żeby kredyt spłacać max do 20 lat, a ten pierwszy kredyt jest starszy, stąd zastanawiałem się czy nie pozbywać się go w I kolejności (pozostały kapitał podobny jak przy drugim, a rata wyższa, więc korzyść dla domowego budżetu szybciej odczuwalna).

        Czy kurs Marcina może mi pomóc, skoro ja nie zamierzam brać nowego kredytu ?
        Po prostu nie wiem, czy będę mógł to sobie sam poprzeliczać (łacznie z tym, czy zbierać CHF na więszka spłatę, czy nadpłacać do miesiąc, tylko PKO żądą ofijalnego wniosku przed każdą nadpłatę i nie można tego robić automatycznie)

        Dobry pomysł z utrzymywaniem 2-3 letniego buforu w CHF. Ja narazie mam troche ponad roczny bufor w CHF i większe oszczędności narazie w złotówkach, Nadkupuję jak CHF jest powiedzmy poniżej 3,70, albo zaatakuje CHFy większą kwotą, jak kurs chociaż na chwilę spadnie niżej.

        • Hej Marcin,
          To przedstawię Ci wyliczenia bez kalkulatora w prosty sposób i zrozumiesz, dzięki czemu będziesz w stanie sam przeliczać.
          Zakładamy, że oprocentowanie się nie zmienia przez cały okres i wahania kursu walut nie uwzględniamy:

          Otóż pierwszego kredytu zostało Ci 18 lat i 4 miesięcy czyli 220 spłat
          220×482 CHF = 106 040 CHF odejmując kapitał 101 678 CHF wychodzi, że przy tym oprocentowaniu pozostały w obecnej chwili koszt odsetkowy tego kredytu wynosi 4 362 CHF

          Drugiego kredytu zostało Ci 22 lat i 3 miesiące czyli 267 spłat
          267×429 CHF = 114 543 CHF odejmując kapitał 99 447 CHF wychodzi, że przy tym oprocentowaniu pozostały w obecnej chwili koszt odsetkowy tego kredytu wynosi 15 096CHF

          Zatem spłacając cały pierwszy kredyt zaoszczędzisz tylko 4362 franków a przy drugim kredycie aż 15 tysięcy franków!!!

          Jak nadpłacisz część kapitału to zyskasz na odsetkach ich proporcjonalną część (np. nadpłacasz w kredycie 2 kwotę 49723.5CHF to odsetkowy koszt kredytu przy zachowaniu okresu spłaty zmniejszy się o 7548franków) czyli nawet więcej niż przy spłacie całego pierwszego kredytu. Rata w tym przypadku spadnie o 50%.
          Jeśli skrócisz okres spłaty to jeszcze troszkę więcej ugrasz (zostanie Ci mniej niż połowa obecnych rat) ale wysokość raty zostanie ta sama. (nie chcę wchodzić w skomplikowane obliczenia ale wytłumacz sobie to tak, że procent składany dla banku będzie działał przez krótszy okres).

          Czasem zastanawiam się jaką trzeba mieć odwagę, aby przy tak dużych zobowiązaniach nie poświęcić dłuższej chwili na zdobycie wiedzy i szczegółową analizę. W sieci wszystko jest za darmo, ale jeśli Twój czas jest cenniejszy to warto zapłacić za kursy aby zdobyć szybko kompetencje tudzież wybrać się do doradcy.

  12. Odnośnie pytania: Czy kurs Marcina może mi pomóc, skoro ja nie zamierzam brać nowego kredytu ?
    Myślę, że kalkulator załączony do kursu wciągnie Cię, jeśli tylko nie masz awersji do zabaw liczbami.
    Jeżeli wnioski w PKO nie są odpłatne to rozważ nadpłaty nawet małych kwot. Jak ruszysz i będziesz konsekwentny to dalej już pójdzie z górki i kredyt zniknie zanim się obejrzysz.
    Nadpłacać zawsze warto ale nie za wszelką cenę. Zawsze warto mieć solidny bufor, abyś nie musiał w razie słabszego okresu zapożyczać się na większy procent niż zaoszczędzisz na odsetkach kredytu.
    Jedna uwaga, nie wiem czy spłacasz we frankach czy złotówkach ale uważaj na spread walutowy, aby nie zjadł korzyści przy nadpłatach.

    • Dzięki za komentarze i sugestie:) Paweł – dzięki za wyliczenie oszczędności w kosztach odsetek. Zdecydowanie przez rozpoczęciem nadpłat na pewno bym temat przeanalizował i przeliczył. Nie sądziłem, że tutaj będzie taki fajny odzew…ot wyrzuciłem z siebie swój problem. Bardzo jestem Wam wdzięczny. Co do pytania Marcina Kluczka -> mieszkam w nieruchomości obciążonej kredytem nr. 2 – tym wyżej oprocentowanym (Warszawa). Mieszkanie z kredytem 1 (wziętym tym na trochę ponad 100% wartości – kiedyś tak się niestety dało) to moje byłe miejsce zamieszkania w Krakowie – obecnie wynajmowane, choć nie spłaca się w całości (rata jest wyższa od tego, ile zarabiam minus podatek o ok. 450zł przy obecnym kursie). Kupione w 2007r. na górce, więc nie bardzo opłaca się sprzedawać (kwota sprzedaży nie wystarczyłaby na dzisiaj na spłatę kredytu), dlatego wynajmuję.

      Wiem, że kiepskim pomysłem było branie drugiego kredytu też w CHF, ale niestety szedłem za tłumem (albo inaczej: za niższą ratą na dzień brania kredytu).

      Nie mam problemu ze spłatą (spłacam oczywiście w CHF), nie mam żadnych innych kredytów konsumpcyjnych, czy długów. Kupuję CHF w kantorze internetowym Aliora i mam kilkanaście tys CHF, więc nie muszę kupować na gwałt, jak jest drogo. Kilkadziesiąt tys PLN trzymam zaparkowane w tym Aliorze, żeby szybko kupić CHF jak kurs będzię się zgadzał.
      Odnośnie skróceniu okresu kredytowania – raczej u mnie nie przejdzie, bank będzie ponownie sprawdzał zdolność kredytową, a wiem, że przy tym poziomie zalewarowania i umiarkowanych zarobkach, żadnego kredytu nie dostanę (próbowałem skorzystać z jakiejś promocji na kartę kredytową na niewielki nawet limit i wychodziło, że już nie mam zdolności).
      Więc dla zdrowia psychicznego chciałbym jeden kredyt spłacić (drugi jest częściowo zabezpieczony wynajmem), oczywiście nie wypstrykując się ze wszystkich oszczędności.
      Chyba przebadam dokładniej w PKO temat nadpłaty małych kwot
      Jak kilka lat temu CHF skoczył mocno ponad 4zł i sobie przeliczyłem, że w przeliczeniu mam milion zł kredytu, to mi się ciepło zrobiło.
      Jak będzie praca i będzie stabilnie to dam radę, oczywiście stosując zalecenia Marcina Iwucia (poduszka bezpieczeństwa, fundusz awaryjny it.). Dzięki za komentarze i będę wdzięczny za kolejne 🙂

Odpowiedz