finanse osobiste kredyt hipoteczny przewodnik

Jak każdy dług, również kredyt hipoteczny drenuje nasze portfele ze względu na konieczność spłaty odsetek. Choć w ujęciu procentowym kredyty hipoteczne są tanie, to jednak ich długoterminowy charakter oraz wysoka wartość zadłużenia sprawiają, że w ujęciu nominalnym płacimy za nie masę pieniędzy.

Dlatego bardzo ważne jest, aby przed zaciągnięciem tak poważnego zobowiązania dobrze się do tego przygotować. Drobne różnice w wysokości marży czy w zapisach umownych mogą wiązać się dla nas z poważnymi finansowymi konsekwencjami.

Ten artykuł jest częścią cyklu Przewodnik po kredycie hipotecznym, który jest nie tylko kompendium przydatnej wiedzy, ale przede wszystkim materiałem do przemyśleń i głębokiego zastanowienia się, jak rozsądnie zaciągnąć kredyt hipoteczny:

Dzisiejszy wpis będzie najbardziej kompletny, a jednocześnie bardzo nietypowy. Znajdziecie w nim m.in. kalkulator w excelu do porównania rat stałych i malejących oraz dodatkowy załącznik z przykładami liczbowymi. Ale po kolei.

Odkąd zacząłem prowadzenie bloga (wystartował „na żywo” 30 września 2013 roku) skontaktowało się ze mną bardzo wielu znajomych z odległej przeszłości. Jednym z nich jest Adam Janik, z którym spędziłem kilka tysięcy godzin we wspólnej ławce w podstawówce w naszym rodzinnym Lubinie na Dolnym Śląsku. W swoim mailu zaskoczył mnie takim oto przypomnieniem o naszych wspólnych czasach:

Właśnie – dla przypomnienia – chodziliśmy razem do podstawówki i spędziliśmy wiele godzin grając w North&South na Twojej Amidze :).

Jednak to, co Adam zrobił kilka dni temu, po prostu zwaliło mnie z nóg. Ni stąd ni zowąd otrzymałem od niego taką oto informację:

Po przeczytaniu większości Twoich wpisów na blogu pomyślałem sobie, że przydałby się artykuł jak wybrać dobry kredyt hipoteczny. Tak się złożyło, że przeżyłem w swoim życiu przygodę z takim kredytem, którą mogę uznać za szczęśliwą. Zainspirowany Twoimi publikacjami napisałem “Krótki przewodnik dla zainteresowanych kredytem hipotecznym”. Jeżeli znajdziesz chwilę czasu, przeczytasz i stwierdzisz, że jest wartościowy – opublikuj go na swoim blogu. Jeżeli się nie nadaje to wal prosto z mostu, znamy się nie od dziś, spróbuję wtedy np. sadzić tulipany 🙂

Adam nie jest finansistą. Pracuje w…kopalni. To, co przeczytałem w załączonym przez niego pliku przerosło moje najśmielsze oczekiwania. Ale oceńcie sami. Oddaję głos Adamowi…

 

Jak mądrze zaciągnąć kredyt nie będąc finansistą?

(Adam) Jestem szczęśliwym posiadaczem domu, który sfinansowany został kredytem hipotecznym. Przed kilkoma miesiącami zamknąłem ostatecznie moje zobowiązanie, wobec banku, dlatego pomyślałem, że sposób w jaki wybrałem kredyt, a potem go spłaciłem, przyda się komuś kto stoi dopiero przed tak ważną decyzją.

Od razu informuję: nie jestem doradcą finansowym, nie pracuję w branży finansowej, a wszystko co napisałem to moje osobiste doświadczenia i przemyślenia. Podzielam jednak w pełni pogląd Marcina, że w finansach od wiedzy ważniejszy jest zdrowy rozsądek. Wiedzę można przecież spokojnie zdobyć.

Przede wszystkim: poświęć czas.

Aby świadomie wybrać odpowiadającą ofertę banków potrzeba czasu, dużo czasu. Przegląd ofert zajął mi co najmniej kilka tygodni, ale kiedy doszło do zawarcia umowy, dokładnie wiedziałem co podpisuję, jakie mam prawa, a jakie obowiązki.

Dlaczego tak długo? Postanowiłem pozbierać i przeanalizować oferty jak największej liczby banków, chyba wszystkich jakie były dostępne. A jakie są dostępne? – ja skorzystałem z tej strony. W dniu kiedy piszę te słowa jest ich 51. Kilka lat temu, kiedy szukałem kredytu dla siebie, było podobnie.

Dużo? Może i dużo, ale w tym temacie nie powinno się iść na skróty. Na początek najłatwiej jest odwiedzić strony internetowe banków i zanotować potrzebne nam informacje, ale często nie ma tam wszystkich danych które nas interesują. Potrzebny jest więc kontakt na żywo. W wielu bankach byłem osobiście, ale część rozmów przeprowadziłem przez telefon i myślę, że na wstępnym etapie śmiało można tę formę komunikacji stosować.

Czy nie lepiej skorzystać z usług multiagencji, która za darmo wybierze pasujący dla nas kredyt?

Darmowe doradztwo to mit – zapłacimy za to z naszego kredytu. Nie oszukujmy się, przecież doradca jest w pracy – zarabia, to nie jest instytucja charytatywna. Dlatego wyszedłem z założenia, że to przecież nie jest wiedza tajemna i samemu dam sobie radę ze znalezieniem korzystnej oferty.
Tak – trzeba poświęcić sporo czasu i poważnie podejść do tematu – ale w końcu przez najbliższe kilkanaście czy kilkadziesiąt lat to ja będę co miesiąc płacić raty, więc chyba warto poświęcić tych kilka tygodni na przygotowania?
Jeśli chcesz skorzystać z oferty multiagencji – traktuj ją tak jak każdy inny bank. Jeśli okaże się, że najlepszą ofertą ma zdaniem doradcy bank X, skontaktuj się z bankiem X i sprawdź, czy sam nie otrzymasz lepszej. Dopiero gdy faktycznie oferta multiagencji będzie najlepsza – skorzystaj z jej pośrednictwa. Pamiętaj – to jest decyzja na dłuuuuugie lata!

Jak przygotować się do rozmowy?

No dobrze – wchodzę do banku, siadam naprzeciw uśmiechniętej Pani i co mam jej odpowiedzieć na pytanie „W czym mogę pomóc?”. Ja wyciągałem kartkę na której miałem tabelkę z pytaniami i po słowach „Jestem zainteresowany kredytem hipotecznym” po kolei je zadawałem. Gdy uzyskałem odpowiedzi, zapisywałem, dziękowałem i szedłem dalej. Analizę danych i porównania przeprowadzałem na spokojnie w domu.

Kredyt w złotówkach czy w walucie?

Zasadą jest pożyczanie pieniędzy w walucie w której się zarabia. Obecnie większość kredytów dostępnych jest w złotówkach i ja też taki wziąłem, ale w latach 2007 – 2008 nie było to wcale takie oczywiste. Większość kredytów udzielanych była we frankach szwajcarskich (77,6 % – stan z czerwca 2008 r. źródło). Czas pokazał, że miałem rację i… trochę szczęścia 😉

Od czego zależy wysokość raty?

Od czasu kredytowania, oprocentowania kredytu i rodzaju raty. O wpływie okresu kredytowania na koszty Marcin napisał tutaj, więc nie będę się powtarzać. Ja wziąłem kredyt na 20 lat.
Pozostaje więc drugi parametr – oprocentowanie. Większość doradców z którymi się spotkałem podawała mi konkretną liczbę – np. „na dzień dzisiejszy to 6,4% czy np.7,25%”. To nie jest żadna informacja! Musimy dokładnie dowiedzieć się jak przez wszystkie lata będzie wyliczane oprocentowanie naszego kredytu.

Wzór na wartość oprocentowania kredytu w złotówkach powinien być taki: WIBOR + stała(!) marża banku. WIBOR to „Warsaw Interbank Offered Rate”, czyli oprocentowanie po jakim banki skłonne są udzielić pożyczek innym bankom. WIBOR jest indeksem notowanym codziennie (informacja jest ogólnie dostępna na stronach internetowych np. tutaj) i codziennie też może się zmieniać. Gdy będzie rósł, będzie rosła wysokość naszych rat, gdy będzie maleć to raty też będą maleć.

Oczywiście rata nie będzie zmieniać się codzienne dlatego, że WIBOR niejedno ma imię ;). Najczęściej przy kredytach hipotecznych spotyka się WIBOR 3M lub WIBOR 6M. Znaczy to tyle, że oprocentowanie dotyczy pożyczek międzybankowych na 3 miesiące bądź 6 miesięcy i w takim rytmie będą zmieniać się raty – co 3 lub co 6 miesięcy. Za każdym razem otrzymasz od banku nowy harmonogram spłat.

OK, ale z jakiego dnia bank weźmie wartość WIBORU do wyliczenia naszych rat? – o to też trzeba zapytać w banku. W moim przypadku WIBOR 3M wyliczany był jako średnia z miesiąca poprzedzającego kwartał na który opracowywany był harmonogram. Na WIBORZE bank nie zarabia, do zarabiania służy marża banku. I właśnie na marży będziemy widzieć największe różnice pomiędzy bankami.

Wysokość tej marży często zależy od wysokości kredytu i oraz od tzw. LTV (Loan to Value – czyli kwota kredytu podzielona przez wartość naszej nieruchomości). Dlatego im wyższy mamy wkład własny tym lepiej i taniej.

Uwaga! Zdarza się, że bank przedstawia promocyjną wysokość marży, która np. po dwóch latach zmienia się na wyższą. Trzeba więc zwrócić uwagę aby w umowie po wzorze wyliczenia oprocentowania WIBOR + marża banku znalazł się zapis „stała przez cały okres kredytowania”. Chyba, że promocja jak najbardziej jest w porządku, a późniejszy poziom marży również nam odpowiada.
Dlaczego tak ważne jest jednoznaczne określenie sposobu wyliczania oprocentowania?
Były czasy gdy niektóre banki zapisywały w umowach, że oprocentowanie będzie wyliczane przez Bank w oparciu o WIBOR. Nie wiem czy jeszcze jakiś bank stosuje takie praktyki, ale jest to nie do zaakceptowania. W praktyce wyglądało to tak, że gdy WIBOR szedł do góry to oprocentowanie kredytu wzrastało, lecz gdy WIBOR malał – wtedy Bank nie kwapił się to szybkiego obniżania oprocentowania i w świetle umowy nic nie można było na to poradzić. W przypadku wzoru „WIBOR + marża” taka sytuacja nie wystąpi.

Jakie raty: stałe czy malejące?

W stałej racie są dwie zmienne 🙂 : kapitał i odsetki od kapitału. W początkowym okresie spłaty kredytu wartość spłacanego kapitału jest bardzo niewielka, a większość raty stanowią odsetki od kapitału. Następnie przez okres spłacania kredytu wartość kapitału w racie stopniowo wzrasta, a wartość odsetek stopniowo maleje. Dzieje się tak oczywiście dlatego, że zmniejsza się pozostały do spłaty kapitał.
Rata malejąca składa się ze stałej wartość kapitału w każdej racie przez cały okres spłaty, a odsetki zmniejszają się wskutek malejącego kapitału do spłaty.

Który rodzaj raty wybrać? Wybór raty malejącej jest tańszy, gdyż przez cały okres spłacania kredytu zapłacimy w sumie mniej odsetek niż w przypadku raty stałej. Jednak barierą przy wyborze raty stałej malejącej jest jej wysokość w początkowym okresie spłaty, często zbyt wysoka do zaakceptowania. Bank proponuje wtedy wydłużenie okresu spłaty kredytu, ale to rozwiązanie zwiększa całkowity koszt kredytu.
Zatem rata stała w sumie jest droższa, ale łatwiej pogodzić się z jej wysokością. Dlatego taką właśnie wybrałem. Jeżeli kogoś stać na ratę malejącą – bez wątpienia należy ją polecić.

Hej, tu na chwilę Marcin. Podrzucam Wam dwa załączniki: przygotowany przeze mnie kalkulator w excelu oraz przygotowany przez Adama plik z przykładami liczbowymi:

1)      Kalkulator – raty stałe vs malejące
2)     
Przykłady liczbowe do artykułu

 Uwaga na prowizję.

Następne moje pytanie brzmiało: „Jaka jest wysokość prowizji od udzielenia kredytu?” Cóż, banki nie tylko chcą zarabiać na marży, ale niektóre życzą sobie zapłaty za sam fakt udzielenia kredytu. Jest to opłata jednorazowa wyrażona w procentach od sumy kredytu – np. 1 %. W przypadku gdy nie dysponujemy taką kwotą bank chętnie nam ją pożyczy, dopisując ją do kwoty naszego kredytu, co w efekcie spowoduje, że prowizja będzie jeszcze większa.

Niektóre banki nie pobierają prowizji – duży plus, ale koniecznie trzeba czujnie przeliczyć czy np. „delikatnie” wyższa wysokość marży w efekcie nie przewyższa wielokrotnie kwoty prowizji w innym banku z dużo niższą marżą. Moje wyliczenia skłoniły mnie do tego, że przełknąłem prowizję wysokości 1%, ale pocieszyłem się za to bardzo niską marżą. Dlatego przeliczcie wszystko na konkretnych kwotach, a nie na procentach.

Warto nadpłacać!

Biorąc kredyt na 20 lat miałem nadzieję, że spłacę go wcześniej. Udało się! Trzeba jednak być świadomym jakie są warunki nadpłaty i wcześniejszej całkowitej spłaty kredytu. Niektóre banki żądają za to prowizji, inne nie. W moim przypadku było to 4% nadpłacanej kwoty przez pierwsze pięć lat trwania kredytu, później nadpłata była darmowa. Dodatkowe pytanie w tym temacie – czy nadpłata zmniejsza ratę kredytu (wskutek zmniejszenia kapitału) czy rata zostaje bez zmian a skraca się czas spłaty kredytu? Najlepiej jeżeli będziemy sami mogli wybrać – jest to najlepsza opcja.

Są jeszcze inne koszty.

Kolejnym kosztem jednorazowym jest wycena nieruchomości. Banki chcą wiedzieć czy zabezpieczenie kredytu jest odpowiednie dla wnioskowanej przez nas kwoty. Niektóre banki wysyłają swoich specjalistów od wyceny i nie żądają dodatkowych opłat, inne proszą o dostarczenie operatu szacunkowego wykonanego przez licencjonowanego rzeczoznawcę. W tym ostatnim przypadku sami decydujemy kogo wybrać i do nas należy koszt tego przedsięwzięcia, który uczciwie trzeba dopisać do kosztów kredytu.

Ważne są również koszty obsługi kredytu podczas jego trwania. Należą do nich m.in. opłaty za: sporządzenie aneksu do umowy, wysłanie monitu itp. Zwykle nie są wymienione w umowie kredytowej lecz w tabeli opłat i prowizji banku. Dobrze jest zwrócić uwagę aby nie było tam zapisów np. „od 200 zł” gdyż jest to dla klienta po prostu ryzykowne. Poza tym takie zapisy są bezprawne (patrz niżej – rejestr klauzul niedozwolonych). Koniecznie trzeba się dokładnie zapoznać z tabelą opłat i prowizji aby w przyszłości nie doznać przykrej niespodzianki. Pamiętajcie, że przy podpisaniu umowy własnoręcznie poświadczamy, że zapoznaliśmy się ze wszystkimi dokumentami!

Wiem, że Marcin jest zadeklarowanym wrogiem długów. Jednak kredyt hipoteczny jest najniżej oprocentowany ze wszystkich kredytów konsumpcyjnych, warto zatem zapytać o możliwość zwiększenia sumy kredytu w trakcie jego trwania. W różnych sytuacjach możemy się znaleźć w życiu, więc możliwość pożyczenia pieniędzy na niski procent może być przydatna. Zależeć to będzie od wartości nieruchomości, a także wiązać się będzie z dodatkowymi kosztami w banku (aneks do umowy) i w sądzie – trzeba będzie zaktualizować wpis w księdze wieczystej, a to kosztuje.

Mówiąc o księgach wieczystych, trzeba nadmienić, że przy zawieraniu umowy kredytowej ponosimy również koszty sądowe związane z ustanowieniem hipoteki. Choć nie zależą od banku który wybierzemy, to trzeba je wliczyć do kosztów uzyskania kredytu. Z wpisem do księgi wieczystej może wiązać się konieczność opłaty ubezpieczenia pomostowego. W konsekwencji do czasu uzyskania wpisu w księdze wieczystej po wypłacie kredytu oprócz samej raty trzeba płacić składkę ubezpieczeniową. Niektóre banki tego nie wymagają. Jeżeli się Wam nie spieszy, to możecie wstrzymać się z wypłatą kredytu do czasu uzyskania dokumentu potwierdzającego dokonanie wpisu w księdze wieczystej – wtedy nie będziecie ponosili dodatkowych kosztów. Ja właśnie w ten sposób postąpiłem.

Więcej na temat opłat znajdziesz w pliku z przykładami liczbowymi.

Przychodzę po kredyt a wychodzę z polisą?

Przy okazji udzielania kredytu doradca w banku będzie chciał sprzedać nam inne produkty, od których czasem może uzależniać udzielenie kredytu na preferencyjnych warunkach. To może być konto osobiste, karty kredytowe, ubezpieczenia itp. Dlatego warto przed rozmowami z przedstawicielami banków zapoznać się z rejestrem klauzul niedozwolonych. Bank, w którym brałem kredyt, również zastosował jedną z takich klauzul – zmusił mnie do założenia konta osobistego, które wówczas kosztowało kilka złotych. Uważam, że dobrze jest mieć konto osobiste przeznaczone tylko do obsługi kredytu hipotecznego, z którego bank automatycznie będzie pobierał raty, ale przecież mogłoby ono być za darmo.

Takie konto można fajnie wykorzystać. Ja przechowywałem na nim środki o wartości około dwóch rat na okoliczność gdybym nie był w stanie w którymś miesiącu pokryć zobowiązania. Najlepiej zrobić taki bufor od razu na początku kredytu i opierać się pokusom innego wykorzystania tych pieniędzy.

Ostatnia prosta.

Powyżej wymieniłem wiele kwestii które powinniśmy sprawdzić przed wyborem banku. Nie wszystkie trzeba poruszać od razu. Po sprawdzeniu ofert na stronach internetowych część banków będzie można wykluczyć. Niektóre informacje nie są dostępne w Internecie, będą więc wymagać kontaktu osobistego bądź przez telefon. Po zebraniu danych trzeba je spokojnie przeanalizować, znowu kolejne banki odpadną. Dopytujmy te które zostały na naszej „krótkiej liście” o sprawy, w których mamy wątpliwości.

Kiedy zostanie ścisła czołówka – lub tylko jeden bank, którego oferta nam najbardziej odpowiada – powinniśmy poprosić bank o udostępnienie wzoru umowy kredytowej i regulaminu udzielania kredytu hipotecznego. I teraz najważniejsze: na spokojnie i ze zrozumieniem przeczytajmy to w domu. Dopiero w tych dokumentach jest cała prawda na temat naszego wielkiego zobowiązania. Na pewno pojawią się pytania które trzeba będzie wyjaśnić. Na tym etapie jest ciągle możliwość bezproblemowego wycofania się i być może powrotu do oferty innego banku.

W mojej ocenie nie jest dopuszczalna sytuacja aby umowę o wartości najczęściej kilkudziesięciu – kilkuset tysięcy złotych, mającą obowiązywać kilkanaście – kilkadziesiąt lat, zobaczyć po raz pierwszy w momencie jej podpisania. W takich warunkach nie ma szans aby ją spokojnie przeanalizować, tym bardziej, że oprócz samej umowy jest wiele innych dokumentów do podpisania: potwierdzenie zapoznania się z regulaminem kredytu hipotecznego, tabelami opłat i prowizji, oświadczenie o poddaniu się egzekucji, weksle in blanco, deklaracja wekslowa, często umowa na prowadzenie konta osobistego, a co za tym idzie umowa o karty płatnicze, do tego są również regulaminy…. Stos dokumentów.

Nie ma szans aby to wszystko ogarnąć, a doradca, chociaż uśmiecha się miło, stwarza jednak presję podsuwając już kolejny dokument do podpisania. Ja osobiście zrezygnowałem z jednego z moich faworytów, który zdecydowanie odmówił udostępnienia wzoru umowy kredytowej i nie potrafił tego sensownie uzasadnić. Trudno, widocznie miał coś do ukrycia.

Podczas podpisywania umowy nie spieszmy się, wyjaśniajmy wszystkie wątpliwości, czytajmy dokumenty. Cóż znaczy te kilka godzin w banku wobec wielu lat spłacania! Warto także ustalić dzień w miesiącu na spłatę raty. Jest to zapisywane w umowie. Czy ma to jakieś znaczenie? Najlepiej żeby było to kilka dni po terminie comiesięcznej wypłaty, jeżeli otrzymujemy regularnie wynagrodzenie z tytułu świadczenia pracy. Będziemy mieć czas na przelanie odpowiedniej kwoty na konto do obsługi kredytu, na którym, jak już wcześniej pisałem, dobrze mieć odpowiednią kwotę „na wszelki wypadek”.

Po podpisaniu umowy kredytowej bank będzie wymagał ubezpieczenia nieruchomości z cesją na rzecz banku. Trzeba to zrobić, by w razie np. pożaru z odszkodowania spłacony został kredyt. Egzemplarz polisy trzeba co roku dostarczać do banku. Aby ubezpieczenie nie okazało się nieważne należy dobrze przeczytać Ogólne Warunki Ubezpieczenia danej firmy i przestrzegać przepisów dotyczących przeglądów okresowych przewodów wentylacyjnych, dymowych, instalacji gazowej i elektrycznej, ale to już inny temat.

 

Czas płynie, aż w końcu, pewnego pięknego dnia…

Uff…Kredyt spłacony. Gdy nadejdzie ten piękny dzień i przekażemy do banku dyspozycję całkowitej spłaty kredytu, pamiętajmy o odebraniu weksla in blanco oraz dokumentu na podstawie którego wystąpimy z wnioskiem o wykreślenie wpisu z hipoteki naszej księgi wieczystej. Na koniec jeszcze wizyta w sądzie, ostatnie opłaty i możemy cieszyć się całkowicie własną nieruchomością!

Życzę powodzenia wszystkim którzy są na początku bądź w trakcie tej drogi, wierzę, że powyższe wskazówki przydadzą się do podjęcia właściwych decyzji i uniknięcia błędów. A na koniec powiem Wam jedno. Wspaniale jest mieć jednak ten kredyt z głowy!!!! 🙂

finanse osobiste bez kredytu

———-

Hej, tu znowu Marcin. I co Wy na to? Czyż nie jest to imponujące? Właśnie dlatego w kółko powtarzam motto tego bloga: W finansach osobistych wiedza to raptem 20% sukcesu. Cała reszta to zdrowy rozsądek. Adam jest żyjącym przykładem na potwierdzenie tej tezy. 😉

Jeżeli macie jakieś pytania do Adama – walcie śmiało. Odpowie w komentarzu na wszelkie nurtujące Was kwestie.
I oczywiście mam do Was serdeczną prośbę: jeżeli macie własne doświadczenia lub przemyślenia związane z kredytem hipotecznym – podzielcie się proszę w komentarzu i pomóżcie w ten sposób innym.
Prześlijcie również link do artykułu osobom, którym może się to przydać. Serdecznie dziękuję. 🙂

Miło mi poinformować, że jest już dostępny kurs online wraz z wygodnym kalkulatorem kredytu hipotecznego, pozwalającym policzyć wszystkie koszty kredytu, dokonać symulacji nadpłat i po prostu znaleźć odpowiedź na pytanie, która oferta faktycznie jest dla Ciebie najlepsza. Dla Ciebie - a nie dla banku czy pośrednika. Tytuł kursu to "Kredyt hipoteczny krok po kroku". Serdecznie zapraszam - KLIKNIJ TUTAJ