Mieszkanie na wynajem – czy to dobra inwestycja?

66

Otrzymuję od Was coraz więcej maili z pytaniem, czy zakup mieszkania na wynajem jest dobrą inwestycją. Niskie stopy procentowe i coraz większe zarobki niewątpliwie kuszą, by zaciągnąć tani kredyt i zaprosić najemców do jego spłacania. Co do zasady bardzo lubię nieruchomości i od 2003 roku bez przerwy jestem obecny na rynku mieszkaniowym jako wynajmujący. Mam za sobą zarówno “złote strzały” – jak piękne mieszkanie tuż przy wrocławskim rynku, ale też lekcje pokory – jak 50m2 na poznańskich Jeżycach. Dzisiaj chciałbym Wam pomóc w znalezieniu odpowiedzi na postawione w tytule pytanie. Dlatego przygotowałem kalkulator w Excelu, który pomoże Wam porównać opłacalność najmu z innymi formami inwestowania. 

Zacznę jednak od tego, że odpowiedź na pytanie “Czy mieszkanie na wynajem to dobra inwestycja?” – może być tylko jedna: TO ZALEŻY. W dużej mierze opłacalność całej inwestycji decyduje się już w momencie zakupu. Jeśli kupisz dobrą nieruchomość, w dobrej lokalizacji i za dobrą cenę – inwestycja będzie dobra. Jeśli jednak bez odpowiedniej analizy kupisz słabą nieruchomość lub przepłacisz – inwestycja będzie do kitu. Ten temat omówię jednak szerzej w jednym z kolejnych wpisów, a dzisiaj skupmy się na tym, jak to sensownie policzyć.

Na wynajmie mieszkania można zarobić 4% -5% rocznie

…a nawet więcej, a na lokacie bankowej zarobisz najwyżej 2% rocznie – takich wypowiedzi można znaleźć sporo, szczególnie pod artykułami reklamującymi inwestycje deweloperskie. Niestety rentowność najmu często jest zawyżana. Liczby zdają się mówić same za siebie:

Cena nieruchomości:                400 000 zł
Miesięczny czynsz najmu:        2000 zł
Mieszkanie wynajmowane przez 11 miesięcy w roku, więc roczny przychód: 22 000 zł

A zatem roczna rentowność to:
22 000 zł/400 000zł = 5,5% w skali roku. Super!

Oczywiście trzeba będzie uwzględnić jeszcze podatek dochodowy i drobne koszty, których nie przerzucimy na najemcę, ale w sumie – na pewno się opłaci!

Otóż wcale nie na pewno i tym artykułem chciałbym Wam zwrócić na to uwagę. Jak w każdym przypadku najlepszym sposobem na podjęcie mądrej decyzji jest chłodna analiza i rzut oka na liczby.

Bądź realistą przy określaniu czynszu

Pierwszym błędem, jaki popełnia wielu “świeżych” inwestorów, są zbyt optymistyczne założenia dotyczące czynszu najmu. Błąd dotyczy zwykle dwóch spraw: (1) zawyżenia wysokości czynszu (2) zakładania, że nieruchomość będzie praktycznie przez cały czas wynajęta.

Zacznijmy od wysokości czynszu. Mając na oku konkretną nieruchomość, możesz dziś bardzo łatwo zweryfikować, jaki czynsz będzie do uzyskania. Wystarczy wejść na któryś z portali (osobiście korzystam najczęściej z domiporta.pl i z otodom.pl) i zobaczyć, jakie są wysokości czynszu w możliwie zbliżonych lokalach w bezpośrednim sąsiedztwie. Ba – zdarza się, że w tym samym bloku, w którym znajduje się rozpatrywane przez nas mieszkanie, już można znaleźć inne lokale na wynajem. To dobry test rynkowy. Warto zdecydowanie zwrócić uwagę na liczbę podobnych mieszkań na wynajem oraz to, jak długo konkretne ogłoszenia wiszą już w sieci. Te mieszkania to nasi przyszli konkurenci w walce o dobrego najemcę.

Nie wystarczy jednak poprzestać na czynszach ofertowych. Ja zawsze obdzwaniam przynajmniej 10 ogłoszeń i staram się znegocjować stawkę czynszu, a także dopytać o wszelkie dodatkowe koszty. Dopiero średnią stawkę ze “znegocjowanych” ogłoszeń uznaję za realistyczną. Nasza inwestycja powinna się spinać przy średnich rynkowych założeniach. Błędem jest zakładanie, że uda nam się uzyskać czynsz wyższy od średniej. Jeśli faktycznie tak będzie – to wspaniale – uzyskamy dodatkowy bonus. Ale na etapie rozważania zakupu nieruchomości na wynajem nasz “business case” musi się spinać na średnich stawkach rynkowych.

Druga sprawa – to zapominanie o tym, że najemcy się zmieniają i lokal przez kilka miesięcy będzie stał pusty. Z moich doświadczeń wynika, że założenie wynajęcia przez 10, może 10,5 miesiąca w roku – jest całkiem realistycznym założeniem. Pobożnym życzeniem, a wręcz naiwnością, jest zakładanie, że lokal będzie wynajęty przez 12 miesięcy w roku 😉

W kalkulatorze, który dla Ciebie przygotowałem, założenia dotyczące wysokości czynszu i ewentualnie innych opłat przerzuconych na najemcę, wprowadzisz w jego pierwszej części:

Czy zakup mieszkania na wynajem jest dobrą inwestycją 1

Każda złotówka, która wypływa z Twojej kieszeni, powinna być uwzględniona

Analizując rentowność najmu zawsze stosuję podejście “cashowe” – czyli analizuję dokładnie co i kiedy wpływa do mojej kieszeni oraz co i kiedy z niej wypływa.

Wynajem to oczywiście nie tylko przychody, ale też koszty. Większość osób pamięta o mediach i opłatach administracyjnych, zapomina jednak o wielu innych pozycjach. W kalkulatorze podzieliłem wydatki na 3 grupy:

  1. Wydatki miesięczne – to zwykłe, regularne, opłacane co miesiąc wydatki (czasami co 2 miesiące – jak prąd, ale wtedy po prostu dzielę je przez 2). Nawet jeśli przerzucam je na najemcę, to pojawiają się one w tym zestawieniu, bo wszystkie wpływy od najemcy ująłem już wcześniej. Oczywiście możesz to dostosować do własnej sytuacji. Ja sugeruję, by ująć tutaj wszelkie miesięczne wydatki: opłaty administracyjne, zaliczki na media, fundusz remontowy, kablówkę, internet, zaliczkę na podatek dochodowy, a także ratę kredytu (całą – nie tylko odsetki). Dlaczego całą ratę? Bo stosujemy podejście gotówkowe. Fakt, że w racie spłacamy również kapitał, zostanie ujęty w dalszej części arkusza:
    Czy zakup mieszkania na wynajem jest dobrą inwestycją? 2
  2. Dodatkowe roczne wydatki – to są takie budżetowe “niespodzianki”, o których łatwo zapomnieć, bo nie są one opłacane co miesiąc, lecz znacznie rzadziej. Są to jednak konkretne kwoty, obniżające naszą rentowność, dlatego trzeba je również uwzględnić. Chodzi tu głównie o podatek od nieruchomości, opłatę za użytkowanie wieczyste, a także ubezpieczenia:
    Czy zakup mieszkania na wynajem jest dobrą inwestycją 3
  3. Wydatki dotyczące wymiany najemcy i napraw – myślisz, że po wynajęciu mieszkania możesz już rozsiąść się wygodnie w fotelu i liczyć zyski z Twojej “pasywnej” inwestycji? Otóż mieszkanie na wynajem wcale nie jest w pełni pasywną inwestycją i będziesz musiał trochę się przy niej nachodzić. Przede wszystkim musisz pamiętać, że każda zmiana najemców niesie ze sobą dwa finansowe skutki:
  4. Spadek wpływów – nie ma najemców, więc nie ma przychodów
  5. Wzrost wydatków – trzeba odświeżyć mieszkanie i przygotować do kolejnego najmu, a to są konkretne pieniądze. To jednak nie wszystko. Co 5-7 lat warto założyć w swoich obliczeniach coś na kształt remontu “generalnego”. Generalny to może zbyt duże słowo – ale to na pewno coś więcej niż dokręcenie kilku śrubek. Możesz z dużym prawdopodobieństwem założyć na przykład, że co 5 lat trzeba będzie wymienić pralkę, lodówkę czy zmywarkę. Ta część arkusza wygląda w ten sposób:

Czy zakup mieszkania na wynajem jest dobrą inwestycją 4

A teraz czas sprawdzić, ile gotówki popłynie do Twojej kieszeni

Będą lata, gdy nie będzie żadnych remontów czy napraw, najemcy nie będą się zmieniać, więc w takim roku rentowność będzie wysoka. Ale będą też lata pełne dodatkowych kosztów, a wtedy rentowność wypadnie słabo.  Dlatego – zamiast koncentrować się na jednym, konkretnym roku warto rozważyć dłuższy okres.

Kalkulator, który za chwilę będziesz mógł pobrać, pozwala sprawdzić rentowność takiej oto inwestycji:

1) Kupujemy mieszkanie (na kredyt lub bez)
2) Wynajmujemy je przez 10 lat
3) Sprzedajemy mieszkanie i sprawdzamy, jaka była średnia roczna stopa zwrotu z takiej inwestycji

W tego typu obliczeniach będziemy potrzebować informacji o gotówce, jaka w ciągu 10 lat z tytułu najmu wpłynie do naszej kieszeni.

Kalkulator sam to policzy po wprowadzeniu założeń. Nie stosuję tutaj żadnego dyskontowania, bo gdy ktoś nam mówi, że za 10 lat cena mieszkania będzie wyższa np. o 20%, to nie dyskontujemy tej wartości żadną stopą, tylko myślimy w wartościach nominalnych.

Przy obliczeniach zakładam jednak, że czynsze i koszty miesięczne będą rosły w tempie inflacji (przyjąłem 2,5% w skali roku), ale każdy z Was może zmienić to założenie, zmieniając stawkę, lub wpisując 0%. Część kalkulatora służąca do estymacji wygenerowanej gotówki wygląda tak:

Czy zakup mieszkania na wynajem jest dobrą inwestycją 5

Czy zakup mieszkania na wynajem jest dobrą inwestycją? 

I tak dochodzimy do odpowiedzi na pytanie zadane w tytule wpisu. Ile zatem wynosi rentowność najmu? Ostatnia część kalkulatora zawiera taką tabelę:

Czy zakup mieszkania na wynajem jest dobrą inwestycją 6

Obliczenia są następujące:

  1. Najpierw sprawdzamy, ile gotówki musieliśmy wyłożyć na naszą nieruchomość (jeśli kupowaliśmy na kredyt – jego kwota pomniejszy oczywiście wartość zainwestowanego przez nas kapitału).
  2. Następnie podliczamy gotówkę, jaką inwestycja w nieruchomość zostawiła w naszej kieszeni. Jeśli zakup był na kredyt – to oczywiście oddajemy do banku stosowną kwotę, która zostanie do spłaty po 10 latach. W kalkulatorze ustawione jest teraz założenie, że cena nieruchomości będzie rosła w tempie inflacji, ale – jeśli uważasz, że to założenie jest błędne – wpisz sobie dowolną kwotę, za jaką Twoim zdaniem będziesz w stanie sprzedać nieruchomość.
  3. W ten sposób możemy policzyć, ile przy danych założeniach można zarobić przez 10 lat, zaś ostatnia linijka pokazuje średnią roczną stopę zwrotu.

A oto obiecany arkusz do pobrania:

-> Pobierz kalkulator rentowności najmu

To tyle na dziś. Wracam do pracy nad kursem o kredycie hipotecznym 😉

Mam nadzieję, że załączony Excel pomoże Ci bardziej świadomie oszacować faktyczną rentowność najmu i pomoże Ci wziąć pod uwagę wszystkie koszty, o których wiele osób zapomina w swoich pobieżnych analizach. Jeżeli masz jakiekolwiek pytania lub sugestie odnośnie tego Excela – jak zwykle czekam na Ciebie w komentarzach.

Tymczasem wracam do pracy nad kursem o kredycie hipotecznym. Dziś testowałem fajną funkcjonalność “kalkulatora niesprzedażowego”, o którym pisałem w poprzednim wpisie. Pozwoli ona zilustrować harmonogram spłaty kredytu i pokaże, ile w każdym roku zapłacimy odsetek, kapitału i kosztów:

Czy zakup mieszkania na wynajem jest dobrą inwestycją 7

Robię wszystko, by premiera kursu miała miejsce w czerwcu. Trzymaj za mnie kciuki 😉

Podobne artykuły
1. Kredyt hipoteczny – przewodnik
2. Co kupować, aby się bogacić?

Podobają Ci się artykuły na blogu?


Dołącz do ponad 9 341 osób, które otrzymują newsletter i korzystają z przygotowanych przeze mnie bezpłatnych narzędzi pomagających w skutecznym dbaniu o finanse.
KLIKNIJ W PONIŻSZY PRZYCISK.

Komentarze66 komentarzy

  1. Ciekawy temat, ale… mam pytanie odnośnie opłacalności inwestycji w kurortach – morze, góry. Można liczyć na rozwinięcie tematu lub komentarz kogoś obeznanego w temacie?

    • Paweł,

      Ja mam doświadczenie z wynajmowaniem jedynie w Poznaniu, Wrocławiu i Warszawie. Po kilku latach wynajmowania „na odległość” teraz mam już tylko nieruchomość w centrum Warszawy, do której dojazd zajmuje mi 20 minut. Załatwianie spraw na odległość mimo wszystko było trochę uciążliwe, a firmy, które oferowały obsługę, zaniżały rentowność całej operacji do nieopłacalnych poziomów.

      • Czytając tej wpis tak się właśnie zastanawiałam, jak udaje się wynajmowanie na odległość… Sama mam 2 mieszkania praktycznie w tym samym miejscu (naprawdę atrakcyjnym pod kątem wynajmowania) i zastanawiałam się, czy kolejne mieszkanie nie kupić w innym mieście… taka dywersyfikacja. Zastanawiam się jednak, czy to nie chybiony pomysł (brak znajomości rynku nieruchomości w innym mieście).

    • Chętnie posłuchałbym kogoś doświadczonego w inwestowaniu w kurortach. Przede wszystkim jest ogromna różnica wynająć mieszkanie na kilka m-cy/lat, a wynająć apartament na tydzień. Zupełnie inne ryzyko, w mieszkaniu możesz mieć lokatora, którego będzie trudno usunąć, w apartamentach wczasowych takie historie nie zdarzają się. Rozmawiałem z człowiekiem, który inwestuje w takie apartamenty, twierdzi, że najlepsza opłacalność w Polsce jest w Zakopanem. Inna osoba która ma mieszkanie w Zakopanem twierdzi, że średnie obłożenie w ciągu roku można śmiało założyć na 65% (pomocne przy kalkulacji zyskowności). Przy takiej inwestycji (wynajem na odległość) obowiązkowo firma zarządzająca, która pobiera 20-30% od przychodów z najmu w zależności od zakresu obsługi. Prawdopodobnie trzeba mieć działalność gosp. wynajmując w ten sposób apart., ale to w zasadzie ostatecznie zależy od interpretacji urzędu skarbowego w miejscu zamieszkania. Orzecznictwo jednak wskazuje że w zdecydowanej większości przypadków działalność gosp. jest wymagana, co w przypadku konieczności jej założenia może obniżyć opłacalność inwestycji.
      Biorąc pod uwagę wszystkie możliwe czynniki, moim zdanie jest to dobra inwestycja, pod kilkoma warunkami:
      1. nie bierzemy na to kredytu
      2. nie wydajemy na to wszystkich pieniędzy, tylko traktujemy jako dywersyfikację
      3. zamierzamy korzystać z pobytu właścicielskiego
      wówczas jest to świetna i bezpieczna inwestycja kapitału.

    • Co do morza, nie trzeba być fachowcem – sezon trwa dwa miesiące, dodatkowo można coś poskubać w Czerwcu i Wrześniu. Jaka jest szansa zarobienia w ciągu 1/3 roku na pozostałe 2/3 plus zysk? Chyba, że inwestujesz w Trójmieście lub Szczecinie, gdzie są akademie i można wynajmować pokoje studentom.
      Kolega Marcin wyliczył nam zysk rządu 3,14%, z ryzykiem, pilnowaniem interesu, naprawami, mitręgą z urzędnikami…
      A kupując obligacje skarbowe czy polując na dobre lokaty, nawet teraz można zyskać 2% zysku leżąc do góry brzuchem. Jeśli liczyć nie tylko zysk w procentach, ale też włożony wysiłek, nerwy i zużyty czas na zajmowani się interesem – to się w ogóle nie opłaca.
      Jakbym miał te 500.000zł, cieszyłbym się odsetkami rzędu 10.000zł rocznie – i to teraz, przy rekordowo niskich oprocentowaniach lokat. Nawet bym nie pomyślał o wydawaniu całej tej sumy na mieszkanie w wyposażeniem, by się bawić w niepewny biznes.
      Pozdrawiam.

  2. A odpowiedź na pytanie „czy się opłaca?” uzyskujemy dopiero jak policzymy brutto (lub jak ja to mówię „netto netto” 🙂 ).

    Fajnie to też opisał Michał Szafrański, „nie muszę na tym zarobić, ważne, że zmniejszam należność podatkową” 🙂

  3. Ciekawe założenie z tą sprzedażą po 10 latach. 2.5% inflacji rocznie, która liniowo przekładasz na wzrost wartości mieszkania od razu implikuje, że IRR na całości inwestycji będzie w okolicach tylko trochę większych niż 2.5%.

    Ja bym to ćwiczenie proponował zrobic jednak bez sprzedaży za 10 lat. To miało być jednak mieszkanie kupione na najem.

    Nie zauważyłem w Twoich wyliczeniach z kolei kwot związanych z odświeżeniem mieszkania/remontem.

    • Łukasz,

      Kwoty z odświeżeniem i remontem jak najbardziej są ujęte.
      W arkuszu możesz założyć sobie dowolny wzrost wartości mieszkania – ja zakładam mniej więcej tempo inflacji.
      Przyjąłem 2,5% – bo tyle wynosi cel NBP i jak popatrzymy na średni poziom inflacji odkąd ten cel obowiązuje, to tak się mniej więcej kształtowała.

      Nieważne czy nieruchomość sprzedasz po 10 latach czy nie. Do wyliczenia rentowności musisz jednak przyjąć, ile Twoja inwestycja włożyłaby Ci gotówki do kieszeni, gdybyś sprzedał ją w danym momencie. To nie musi być faktyczna transakcja – a jedynie założenie do wyliczenia rentowności.

      Tak samo – mając portfel akcji, który po 10 latach wart jest np. 100% więcej – nie muszę ich sprzedawać, ale rentowność liczę tak, jakbym miał je w danym momencie upłynnić.

      • A co jeśli inwestujący chce trzymać mieszkanie do końca świata i jeden dzień dłużej 😉 i nie interesuje go/jej czy zarobił na wartości mieszkania ? 🙂

        • Jesli chcesz je trzymac do konca swiata to mozesz po prostu porównac róznice przychodów i kosztów i w ten sposób wyliczyc oplacalnosc. Nie zapominaj jednak o kosztach utraconego przychodu na alternatywnej inwestycji, niech to bedzie najlichsza lokata z wartosci mieszkania.

          Rozumowanie dziwne troche, tak jakby nie interesowalby cie kurs akcji dywidendowej spólki, tylko to czy placi dywidende, a przeciez wartosc spólki, lub w naszym wypadku mieszkania ma niebezposredni wplyw na wysokosc dywidendy/wplywu z najmu.

          • W jaki sposób wartość mieszkania w czasie ma wpływ na wysokość najmu? Ja np. więcej uzyskuję z najmu mieszkania o wartości 150tys. niż z mieszkania o wartości 250 tys. zł.

      • Podpisuję się pod tym co napisał Łukasz W. Co jeśli kupuję mieszkanie na wynajem jako perpetuity na całe życie? Nie planuje go nigdy sprzedawać. Mam miesięczne/ roczne koszty wynajmu mieszkania a także przychody z wynajmu mieszkania.
        Na początek dla uproszczenia mogę przyjąć, że one wszystkie rosną o inflację (która w skali kilku dziesięcioleci jest warta bliższej uwagi). Inne jakiekolwiek znaczące zmiany to ryzyka, w szczególności regulacyjne (np. wzrost opłat za wywóz śmieci wynikający z „zielonej” polityki samorządu itp.). Niestety te ryzyka może być dość ciężko oszacować, ale można próbować.
        No i oczywiście trzeba dokonać szacunku zmian przychodu z wynajmu mieszkania – tutaj pewnie wchodzą kwestie takie jak migracja netto danego miasta, trendy demograficzne w mieście, regionie i kraju, a także atrakcyjność mieszkania/lokalizacji – z jednej strony będzie ono w coraz starszym budownictwie, a z drugiej strony, jeśli miasto się rozrasta to dzielnica, w której kupuję mieszkanie może być definiowana jako coraz bardziej „centralna” dzielnica miasta, a zatem bardziej atrakcyjna – np. Ursynów – kiedyś pola i łąki pod Warszawą, dzisiaj część miasta, wciąż odrobinę oddalona od centrum, ale coraz łatwiej dostępna wraz z wygodną linią metra.

  4. a co jeżeli posiłkujemy się kredytem hipotecznym np. na 10-20 lat przy wkładzie własnym 20-40%?
    Jak to wygląda po okresie spłacenia hipoteki (której w jakimś stopniu np. 11/12 miesięcy w roku dokona najemca)?

    • Wystarczy wpisać to w kalkulatorze:
      1. Ratę w kosztach (kapitał i odsetki)
      2. Kwotę zaciągniętego kredytu oraz jego saldo po 10 latach (z harmonogramu bankowego) w ostatniej części arkusza – tam, gdzie liczona jest rentowność.

  5. zastanawiam się czy warto angażować agencję pośrednictwa do wynajmu? to jest spory koszt który odpada od zysku w zamian za odbieranie przez jakiś czas telefonów od potencjalnych wynajmujących? sama wynajmowałam mieszkanie 9 lat i nigdy przez agencje, uważam że w Polsce agencja tylko pośredniczy i nie wnosi żadnej wartości dodanej. pozdrawiam

    • Hej Agnieszka,

      Ja zawsze szukam zarówno przez agencje, jak i samodzielnie i ostatecznie wynajmuję najlepszemu najemcy.
      50% miesięcznego czynszu + VAT to jakieś 3 tygodnie najmu.
      Jeśli dzięki temu wynajmę o 3 tygodnie wcześniej, a do tego jakość najemcy będzie wyższa (często wynajmowałem firmom na kilka lat – zawsze przez agencję, bo firmy rzadko szukają mieszkań same) – to jestem na tym wszystkim zdecydowanie do przodu.

      Ale oczywiście wystarczy w arkuszu wpisać 0% i otrzymasz wyliczenia bez tego kosztu.

      • Tak z ciekawości – kogo (poza firmą – nie każdy lokal nadaje się na wynajem firmie) uważasz za najlepszego najemcę i jakimi kryteriami kierujesz się przy wyborze?

        • Najlepsze doświadczenia mam z expatami, którzy przyjeżdżają na kilkuletnie kontakty do Polski (wynajmuję 92m2 w centrum Warszawy – specyfika nieruchomości ma oczywiście znaczenie).

          • Uważaj na chińczyków 🙂 W większości mieszkanie nadaje się do generalnego remontu po okresie najmu…

  6. Czesc Marcin,

    Bardzo fajny artykul, jasne ze mieszkanie na wynajme fajna sprawa ale czesto zapominamy wlasnie o dodatkowych kosztach jak remont, wyposazenie, ubezpiczenie itd, wiec dobrze jest wszystko na spokojnie i z glowa policzyc.
    Mam pytanie odnosnie podatkow, wyjamuje mieszkanie w Polsce i place podatek od wynajmu rzecz jasna, ale jestem podatkowo obywatelem kraju w ktorym mieszkam i pracuje obecnie. Moje pytanie brzmi czy dochod uzyskany z wynajmu powinnam rozliczac w kraju w ktorym obecnie mieszkam i tutaj sie rozliczam?

    Z gory dzieki za odpowiedz i powodzenia w pracy nad kursem!!!

    Pozdrawiam

    Karolina

    • Karolina, odpowiem za Marcina – to zależy…:) od uregulowań kraju w którym mieszkasz + umowy jaka obowiązuje pomiędzy PL a tym państwem. Zazwyczaj jest tak, ze dochody z nieruchomości a do nich zaliczasz najem powinnaś rozliczać w kraju położenia nieruchomości.

      • Ok dzieki Magda za odpowiedz, dowiem sie jak to wyglada w obydwoch urzedach zeby wiedziec co dokladnie zrobic.

        Pozdrawiam

  7. Marcin,

    super analiza!

    Interesuje mnie co uważasz na temat zakupu mieszkania na kredyt?
    Z analizy wynika, że przyjąłeś zakup mieszkania za gotówkę. Aby kupić je na kredyt – kwota 400 tys. zł musimy posiadać 20 % na wkład własny, czyli 80 tys. zł. Z twoich rachunków wynika, że miesięcznie zostanie nam 1100 zł. Zgodnie z kalkulatorem ING rata dla kredytu 320 tys. zł na 30 lat wynosi 1 511zł.
    Wnioski – zakup mieszkania na kredyt i jego wynajem, by mieć je na własność za 30 lat jest dla opisanych założeń nieopłacalne.
    Szkoda, bo mam 28 lat i byłaby to dla mnie świetna alternatywa dla ZUS.

    Pozdrawiam Cię i życzę udanego weekendu majowego. Łukasz

      • Też uważam, że za 400 tys. nie kupuje się nic na wynajem, chyba że jest to 80m2 i 7 pokojów, a wtedy masz możliwy czynsz rzędu nawet 4.000 zł miesięcznie. Jak już, to za 400 tys. zł lepiej wyszukać trzy kawalerki w Łodzi.

        • Zasadniczo w miejscowości gdzie mieszkam cena jednego metra kwadratowego na rynku wtórnym to około 6000-7000 zł. Wynajem jest bardzo popularny. Jak zatem można twierdzić, że nie kupuje się za tyle mieszkań na wynajem. Na Ursynowie też nikt nie kupuje pod wynajem?

      • Paweł,

        tyle kosztuje mieszkanie 60-70 m2 w miejscowości gdzie mieszkam. Chętnym na wynajem nie brakuje.

        • Co kto lubi. Na najmniejszych mieszkaniach jest największa rentowność i szybko się wynajmują. Mając 400 tys. wolę kupić 2-3 kawalerki niż jedno duże mieszkanie. Ale jak mówię co kto lubi.

  8. Do wyliczeń kosztów przyjęto 60 zł miesięcznie za kablówkę czy internet oraz ubezpieczenie. Z praktyki powiem, że znacznie lepiej nie kupować samemu żadnej kablówki czy internetu, jeśli najemca sobie życzy to sobie może samemu podłączyć, samemu podpisać umowę i nie mamy z tym problemów. Niektórzy nie oglądają TV, chcą mieć inny pakiet, ktoś ma laptopa i mu to starcza. Tak więc kupowanie najemcom telewizji czy internetu nie ma sensu, zbędny koszt.

    Co do ubezpieczenia, to przyjąłeś 200 zł plus 50 zł za OC. Podpowiem, że ja kupuję ubezpieczenie obu tych rzeczy za składkę równą ok. 50 zł rocznie i jest to całkiem dobra polisa, sprawdzona w praktyce. To dodatkowa oszczędność.

    • Dodatkowo jak sam najemca sobie założy internet czy TV to jest zobowiązany umową i ma dodatkowy argument żeby wynajmować mieszkanie jak najdłużej przynajmniej do zakończenia umowy z tymi mediami, nie mówiąc już o umowie z właścicielem.

    • Pełna zgoda co do internetu i TV. Tak właśnie to praktykuję.
      Zależało mi jednak, aby otworzyć oczy na wszystkie koszty, dlatego je wykazałem.

      Co do kwot ubezpieczeń – są czysto teoretyczne/przykładowe. Ubezpieczenie mieszkania będzie zależeć od jego wartości i sumy ubezpieczenia, jaką wybierzesz. Porównywanie wysokości składek nie sensu.

      A jak sprawdziłeś polisę od ognia i zdarzeń losowych w praktyce? 😉 Mam nadzieję, że nic się nie spaliło? 😉

      • Nie, aż tak źle nie było. Standardowe zalanie, zarówno mojej chałupy, jak i korytarza (część wspólna) oraz sąsiadów z dołu. W jednym wypadku naprawiałem z własnej polisy, a w drugiej zadziałało moje OC.

  9. Uważam, że pominąłeś jeden istotny aspekt, skupiając się na czynnikach typowo ekonomicznych. Otóż w przypadku rynku wynajmu konkurujemy nie tylko ceną i czynnikami „racjonalnymi”. Ogromne znaczenie ma sposob przygotowania oferty. Ludzie nie podejmują decyzji racjonalnych, czesto kupują oczami 🙂 A bardzo wiele ofert pisanych jest tak, jakby właścicielowi komletnie nie zależało na znalezieniu najemcow – podaje dzielnice, ale już nie konkretną ulicę, wrzuca trzy niewyraźne zdjęcia i tyle. Przygotowując mieszkanei do wynajmu:
    – Napisałam bardzo szczegółówą ofertę: opis nieruchomości i wyposażenia, opis okolicy, komunikację z kluczowymi punktami w mieście, dodatkowe udogodnienia, sklepy w pobliżu itp.
    – Posprzątałam mieszkanie i zrobiłam zdjęcia w środku dnia, przy dobrym oświetleniu. Zdjęć było dużo, pokazywały całe mieszkanie.
    To sprawiło, że miałam mnóstwo chętnych, choć w okolicy mozna było znaleźć porównywalne a nawet nieco lepsze mieszkania w korzystniejszej cenie.
    Zresztą dokładnei to samo stosowałam przy sprzedaży mieszkań, dzięki czemu za każdym razem transakcja była błyskawiczna, a inne podobne mieszkania ogłaszano wielokrotnie i najwyraźniej bez odzewu.
    To sa marketingowe drobiazgi, ale moim zdaniem mogą zaważyć na rentowności wynajmu.
    Aha, ja dodatkowo rozszerzyłam pulę potencjalnych najemców, pisząc że chętnie wynajme osobom ze zwierzakiem. Ponieważ nie każdy właściciel się na to godzi, jest to dodatkowy atut mogacy zaważyć na decyzji.

    • Cześć Anna,

      Oczywiście – dobry marketing może pomóc w skróceniu okresu bez wynajęcia. Może – ale nie musi.
      Moim zdaniem przy analizie rentowności robienie założeń, że będziemy „sprytniejsi” od reszty rynku nie jest racjonalne.

      Ja wynajmuję bez zmiany najemcy od 5 lat, a mieszkanie nie stało puste dłużej niż 3 tygodnie. Mimo wszystko – licząc rentowność kolejnej inwestycji – nie przyjąłbym takich założeń.

      Cała transakcja powinna spinać się na średnich rynkowych założeniach. Jeśli w praktyce uda się nam osiągnąć więcej – będzie to miły bonus. Ale decyzje inwestycyjne należy podejmować w oparciu o scenariusze realistyczne, a nie optymistyczne.

      Dlatego moim zdaniem przyjmowanie, że będziemy wynajmować przeciętnie przez 10,5 miesiąca w roku jest racjonalne.

      • To nie jest kwestia sprytu. To jest po prostu świadomość pewnych mechanizmów. I moim zdaniem warto je znać i wziąć pod uwagę, bo przyłożenie się do przygotowania oferty to nie jest ogromny wysiłek, a efekty są świetne.

  10. Ronald Szczepankiewicz

    Witam,

    Artykul bardzo ciekawy i napewno dla wielu czytelnikow – bardzo pomocy. Ja od siebie chcialbym dodac tylko, ze na rynku Warszawskim, Poznanskim, Szczecinskim, Krakowskim, oraz w Trojmiescie, jezeli srednioroczna stopa zwrotu jest ponizej 9%, to zarowno ja, jak i moi Klienci Inwestorzy, nie wchodzimy w taka inwestycje. Zapamietajcie prosze, ze takie inwestycje istnieja i mozna je znalezc dosc szybko, niespecjalnie sie wysilajac. ROI na poziomie 12%, dalej nie jest czyms nadzwyczajnym…

    • Niekoniecznie. Można rozliczać się według skali, dodatkowo w wielu przypadkach jest możliwość amortyzacji, co niweluje podatek do zera. Wprawdzie to tylko na 10 lat, ale w skali całej inwestycji t są znaczące kwoty.

    • A zajrzałeś do pliku, Pepe?

      Stawka nie musi być 8,5% przychodów – to tylko jedna z opcji.

      Często bardziej opłacalne jest opodatkowanie na zasadach ogólnych z uwzględnieniem amortyzacji nieruchomości.

    • Amortyzacja nie ma nic wspólnego z przepływem gotówki. Jej znaczenie polega tylko na tym, że obniża podatek.

      Dlatego nie ma sensu uwzględniać amortyzacji w „wydatkach”.
      Wystarczy odzwierciedlić to w odpowiednio niższej kwocie podatku z tytułu najmu.

  11. Witaj Marcin

    Ja uważam,że mieszkanie kupowane na wynajem za 400 tys zł nie ma sensu.,tym bardziej na kredyt.
    Jak już to takie najlepiej kupować 2 pokojowe 37-42m za ok 200-260 tys w dobrej lokalizacji przy np połowie wkładu własnego w Gdańsku,Krakowie,Wrocławiu,Poznaniu i w Warszawie. W innych miastach niż te co wymieniłem na pewno bym nie zainwestował bo demografia mówi sama za siebie.
    A jeszcze uważam ,że najlepiej to kupić lokal usługowy na wynajem.Trzeba owszem więcej trochę zapłacić w tych miastach co wyżej wymieniłem,(mam oczywiście na myśli dobrą lokalizacje)ale co najmniej 2 razy więcej kosztuje wynajem takiego lokalu.Do tego odchodzą praktycznie wszystkie remonty itp.jak w mieszkaniu.
    Posiadam taki lokal usługowy od 12 lat i uważam ,że bardzo dobrze zainwestowałem.
    Co sądzisz Marcin o takim inwestowaniu ?

    Pozdrawiam
    Michał

  12. Cześć

    Trochę bym zoptymalizował przykładowy schemat 🙂

    Aby nieco więcej wydusić ze stopy zwrotu.
    1. Przyjmujesz zaliczkę podatkową 8,5% dla kwoty czynszu 2000. Zawyżasz sobie podatek o 857 złotych przez 10 lat względem estymowanych przychodów. Niewiele, ale jednak.
    2. Widzę, że nie synchronizujesz zmiany najemcy z wymianą sprzętu i remontem. Niewygodne i bardziej kosztowne. Oczywiście biorę poprawkę, że to tylko przykład i w praktyce zrobiłbyś inaczej.
    3. W latach większych wydatków warto zamienić ryczałt na skalę 18%. Można zyskać dodatkowe 4000 podatku względem scenariusza bazowego. – nie dotyczy jeśli lądujesz w 32%, ale od czegoś jest amortyzacja.
    4. Amortyzacja najlepsza na podatek wg skali 🙂

    Ale są też koszta.
    Zakładam, że zainwestowane w lokal środki jesteś w stanie zabezpieczyć przed inflacją. Gdybyś całkowity koszt startowy 456230 (zakup, wykończenie, agencja, inne koszta) odłożył na 10 lat przy 2,5% netto, miałbyś 584000 zł, a więc jedynie o 36000 mniej niż po sprzedaży nieruchomości.
    36000 nominalnie za 10 lat, przy inflacji 2,5% to obecnie zaledwie 27000, czyli siedmiomiesięczny dochód za pracę landlorda wyniesie równowartość dzisiejszych 232 złotych. Warto? Myślę, że można więcej zarobić zajmując się innymi sprawami no i odpadają wszelkie obowiązki, bo bycie landlordem to też praca.

    • W pełni się zgadzam, przy takiej stopie rentowności, ponoszonym ryzyku, pracy własnej, inwestycja przy tych założeniach praktycznie jest niopłacalna. Budynek się starzeje i tak naprawdę nie wiemy za ile to mieszkanie sprzedamy. Duże ryzyko, mały zysk.

  13. Witam
    Przy zakupie mieszkania na wynajem ,trzeba wziąć pod uwagę program rządowy budowy mieszkań na wynajem. Może to być silna konkurencja.

  14. Warto przemyśleć tzw. „czynnik ludzki” którego nie mamy w kalkulacji kosztów najmu, czyli ryzyka zw. see zniszczeniem mienia bez możliwości dochodzenia praw najemcy przed sadem.

    Moi feralni najemcy przemalowali mieszkanie (czarne sufity, czerwone ściany), prowadzili nocny tryb życia uciażliwy dla sasiadów oraz przestali płacić za czynsz. Po 2 m-cach od ostatniej płatności wezwałem ich do opuszczenia i rozwiazania umowy w jedyny możliwy sposób czyli za porozumieniem stron (po konsultacjach prawnych). Takie sytuacje za jak najbardziej realne.

    Po opuszczeniu mieszkania dokonałem znaleziska w mieszkaniu które niezwłocznie zgłosiłem na policję. Składanie zeznań, rozmowy z sasiadami, sprawa w toku pod okiem prokuratora… tego myślę nie da się wycenić I długo nie da się zapomnieć.

    Ciekaw jestem jak Pan wycenia ryzyko wynajmu ( które uwzględniałoby szkody materialne), bo o szkodach moralnych raczej jak sadze nie wspominamy w tym ćwiczeniu.

  15. Hallo Marcin,
    super wpis!! jestem pod wrazeniem nie tylko wpisu ale jak roznorodne i okupione doswiadczeniem na rynku mieszkaniowym sa komentarze innych osob. Tyle super rad i ludzkiego sprytu. Ja mam pytanie tez dotyczace wynajmu ale troche innej tresci, Tez wynajmuje razem z corka. Mieszkanie, ale dosyc duze bo 3 pok. Teraz te panie Studentki wypowiedzialy umowe gdyz od czerwca jada do domow na wakacje i nie chca placic tego mieszkania pod ich nieobecnosc, Nie chca jednak stracic go, wiec przy wypowiedzeniu spytaly sie o jakas dobra oferte z naszej strony. Mieszkanie jest w dobrym dla nich punkcie i prawie wszystkie meble dostaly nowe ( nasza ostatna inwestycja do mieszkania). Jaka oferte dla nich mozna by bylo im przedstawic by wycofaly wypowiedzenie a dla nas bylaby gwarancja ze chca zostac i im zalezy. Ciekawa jestem jakie byloby twoje zdanie albo innych osob czytajacych twoj blog.
    Z gory serdecznie dziekuje za wasze pomysly. Byc moze ktos mial juz taka sama sprawe i rozegral ja wlasciwie.
    Beata .

    • Jeśli jesteś zadowolona z tych osób i nie ma z nimi problemów to myślę że możesz im zaproponować żeby ponosiły przez wakacje przynajmniej koszt opłat administracyjnych + liczniki a w zasadzie abonamenty. Jeśli jednak wiesz że szybko wynajmiesz to mieszkanie to może lepiej będzie się opłacało poszukać innych lokatorów. Trzeba po prostu wszystko policzyć.

      • Hallo Pawel,

        dzieki za wskazowke , Tak tez zrobilam. Odpisalam im, ze w zamian za wycofanie wyp owiedzenia dam ta propozycje placenia czynszu do Spoldz, abonementu za gaz i prad w Aneksie. Pozdrawiam serdecznie

        Beata

  16. Z moich wyliczeń wynika, że opłacalnoś najmu zależy przede wszystkim od różnicy pomiędzy ceną zakupu a ceną sprzedaży mieszkania. Najem pozwala „tylko” na utrzymanie wartości pieniądza. Cała opłacalność sprowadza się do dobrego zakupu (jak najtaniej w lokalizacji, która daje perspektywę wzrostu wartości mieszkania).

  17. Słyszałem rozmowę na ten temat i wynikało z niej, że jeśli ktoś dobrze trafi z lokalizacją oraz osobami, które docelowo będą wynajmowały daną nieruchomość to bardzo dobry pomysł 🙂

    Pozdrawiam mega pozytywnie

  18. Fajny artykuł, mam nadzieję, że „kilka osób ” przeczyta go zanim wpadnie w pułapkę marketingu. Przypomina mi się jak parę lat temu duża grupa kapitałowa (bank, pośrednik finansowy ;-)) w boomie zachęcał wszystkich do „super pewnej i wysoko opłacalnej” inwestycji w lokale usługowe .Oczywiście na kredyt i to w super opłacalnym franku. Przyszedł kryzys, lokale stały puste a kredyt w rosnącym franku trzeba było spłacać. Cześć „inwestorów ” straciła w tym czasie bardzo dobrze płatne prace…. Dalej chyba nie trzeba opisywać co się działo.
    Druga sprawa , o której mam wrażenie że niestety wiele osób nie pamięta, to rekordowo niskie stopy procentowe… Proponuje zweryfikować opłacalność najmu na kredyt przy stopie dwa razy wyższej ( np. na poziomie sprzed 5 lat). Rosnące stopy niestety najcześciej nie przekładają się na rosnący czynsz najmu. A mieszkanie inwestycyjne na wynajem to raczej długoterminowa inwestycja i okres wyższych stóp procentowych na pewno się pojawi.

    Marcin brawo za urealnianie super inwestycji!

    Dodam tylko, że sama zamiast sprzedać swoje pierwsze mieszkanie , zostawiłam je i wynajmuje, bo było to zdecydowanie bardziej opłacalne . Tym bardziej że znajduje się w dynamicznie rozwijającej dzielnicy. Tak więc warto, ale trzeba dobrze policzyć 🙂

  19. Marcin, wszystko fajnie ale nie bierzesz pod uwagę, demografii i innych czynników które mogą powodować utratę wartości mieszkania w czasie – może się okazać po 10 latach, że nasze mieszkanie straciło na wartości a cała rentowność z wynajmu spadnie do zera albo co gorsza dopłacimy do tego interesu. Nie mówię, że taki scenariusz to pewnik ale trzeba brać to pod uwagę kalkulując ryzyko inwestycji.

    • Tak samo może zadziałać w drugą stronę, i zyska więcej.
      Jakoś trzeba to uśrednić i autor tego dokonał.

  20. Witam wszystlich,

    jestem tu od niedawna. Bardzo interesujacy blog. Tez sie przymierzam do kupna mieszkania ale z kredytem . Mam do was pytanie. Co to jest TBS? na ofertach mieszkan do sprzedazy jest czesto ta wzmianka i ceny Mieszkan oferowane z nia sa stosunkowe niskie, korzystne. Wydaje mi sie, ze nie sa to prawdziwie wlasnosciowe mieszkania, Ale nie jestem pewna,.Moze wie ktos dokladniej co to jest i jakie sa prawne konsekwencje! Z gory b. dziekuje za wszelkie odpowiedzii

    Pozdrawiam serdecznie
    Beata

  21. Ktoś kto to pisał, zakłada jedynie kolorowe scenariusze.

    Mam 17 mieszkań i biznes wygląda tak, że jedni płacą bez zastrzeżeń a z drugimi są problemy, a sprawa o eksmije uwaga od 1 roku do 2 lat !!!

    takie mamy prawo i takie mamy sądy.

    zęby na tym zjadłem, są oczywiście sposoby by uniknąć problemów, ale jak kupuje się lokal z mieszkancami to jest gimelo i dopiero przy ich wyprowadzce mozna zawrzec z nowymi umowe najmu okazjonalnego.
    Maciej

  22. Moi znajomi wynajmują mieszkanie dla turystów albo osób, które przyjeżdżają na parę dni na przykład w delegacje czy w jakimś innym celu na parę dni. Widzę, że to bardzo popularny teraz trend wśród ludzi.

Odpowiedz