Praktyczny przewodnik po kredycie hipotecznym

96

finanse osobiste kredyt hipoteczny przewodnik

Jak każdy dług, również kredyt hipoteczny drenuje nasze portfele ze względu na konieczność spłaty odsetek. Choć w ujęciu procentowym kredyty hipoteczne są tanie, to jednak ich długoterminowy charakter oraz wysoka wartość zadłużenia sprawiają, że w ujęciu nominalnym płacimy za nie masę pieniędzy.

Dlatego bardzo ważne jest, aby przed zaciągnięciem tak poważnego zobowiązania dobrze się do tego przygotować. Drobne różnice w wysokości marży czy w zapisach umownych mogą wiązać się dla nas z poważnymi finansowymi konsekwencjami.

Do tej pory na temat kredytów hipotecznych napisałem na blogu już dwa artykuły:

  1. Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?
  2. Kredyt hipoteczny – dlaczego 30 lat to kiepski pomysł?

Dzisiejszy wpis będzie najbardziej kompletny, a jednocześnie bardzo nietypowy. Znajdziecie w nim m.in. kalkulator w excelu do porównania rat stałych i malejących oraz dodatkowy załącznik z przykładami liczbowymi. Ale po kolei.

Odkąd zacząłem prowadzenie bloga (wystartował „na żywo” 30 września 2013 roku) skontaktowało się ze mną bardzo wielu znajomych z odległej przeszłości. Jednym z nich jest Adam Janik, z którym spędziłem kilka tysięcy godzin we wspólnej ławce w podstawówce w naszym rodzinnym Lubinie na Dolnym Śląsku. W swoim mailu zaskoczył mnie takim oto przypomnieniem o naszych wspólnych czasach:

Właśnie – dla przypomnienia – chodziliśmy razem do podstawówki i spędziliśmy wiele godzin grając w North&South na Twojej Amidze :).

Jednak to, co Adam zrobił kilka dni temu, po prostu zwaliło mnie z nóg. Ni stąd ni zowąd otrzymałem od niego taką oto informację:

Po przeczytaniu większości Twoich wpisów na blogu pomyślałem sobie, że przydałby się artykuł jak wybrać dobry kredyt hipoteczny. Tak się złożyło, że przeżyłem w swoim życiu przygodę z takim kredytem, którą mogę uznać za szczęśliwą. Zainspirowany Twoimi publikacjami napisałem „Krótki przewodnik dla zainteresowanych kredytem hipotecznym”. Jeżeli znajdziesz chwilę czasu, przeczytasz i stwierdzisz, że jest wartościowy – opublikuj go na swoim blogu. Jeżeli się nie nadaje to wal prosto z mostu, znamy się nie od dziś, spróbuję wtedy np. sadzić tulipany 🙂

Adam nie jest finansistą. Pracuje w…kopalni. To, co przeczytałem w załączonym przez niego pliku przerosło moje najśmielsze oczekiwania. Ale oceńcie sami. Oddaję głos Adamowi…

 

Jak mądrze zaciągnąć kredyt nie będąc finansistą?

(Adam) Jestem szczęśliwym posiadaczem domu, który sfinansowany został kredytem hipotecznym. Przed kilkoma miesiącami zamknąłem ostatecznie moje zobowiązanie, wobec banku, dlatego pomyślałem, że sposób w jaki wybrałem kredyt, a potem go spłaciłem, przyda się komuś kto stoi dopiero przed tak ważną decyzją.

Od razu informuję: nie jestem doradcą finansowym, nie pracuję w branży finansowej, a wszystko co napisałem to moje osobiste doświadczenia i przemyślenia. Podzielam jednak w pełni pogląd Marcina, że w finansach od wiedzy ważniejszy jest zdrowy rozsądek. Wiedzę można przecież spokojnie zdobyć.

Przede wszystkim: poświęć czas.

Aby świadomie wybrać odpowiadającą ofertę banków potrzeba czasu, dużo czasu. Przegląd ofert zajął mi co najmniej kilka tygodni, ale kiedy doszło do zawarcia umowy, dokładnie wiedziałem co podpisuję, jakie mam prawa, a jakie obowiązki.

Dlaczego tak długo? Postanowiłem pozbierać i przeanalizować oferty jak największej liczby banków, chyba wszystkich jakie były dostępne. A jakie są dostępne? – ja skorzystałem z tej strony. W dniu kiedy piszę te słowa jest ich 51. Kilka lat temu, kiedy szukałem kredytu dla siebie, było podobnie.

Dużo? Może i dużo, ale w tym temacie nie powinno się iść na skróty. Na początek najłatwiej jest odwiedzić strony internetowe banków i zanotować potrzebne nam informacje, ale często nie ma tam wszystkich danych które nas interesują. Potrzebny jest więc kontakt na żywo. W wielu bankach byłem osobiście, ale część rozmów przeprowadziłem przez telefon i myślę, że na wstępnym etapie śmiało można tę formę komunikacji stosować.

Czy nie lepiej skorzystać z usług multiagencji, która za darmo wybierze pasujący dla nas kredyt?

Darmowe doradztwo to mit – zapłacimy za to z naszego kredytu. Nie oszukujmy się, przecież doradca jest w pracy – zarabia, to nie jest instytucja charytatywna. Dlatego wyszedłem z założenia, że to przecież nie jest wiedza tajemna i samemu dam sobie radę ze znalezieniem korzystnej oferty.
Tak – trzeba poświęcić sporo czasu i poważnie podejść do tematu – ale w końcu przez najbliższe kilkanaście czy kilkadziesiąt lat to ja będę co miesiąc płacić raty, więc chyba warto poświęcić tych kilka tygodni na przygotowania?
Jeśli chcesz skorzystać z oferty multiagencji – traktuj ją tak jak każdy inny bank. Jeśli okaże się, że najlepszą ofertą ma zdaniem doradcy bank X, skontaktuj się z bankiem X i sprawdź, czy sam nie otrzymasz lepszej. Dopiero gdy faktycznie oferta multiagencji będzie najlepsza – skorzystaj z jej pośrednictwa. Pamiętaj – to jest decyzja na dłuuuuugie lata!

Jak przygotować się do rozmowy?

No dobrze – wchodzę do banku, siadam naprzeciw uśmiechniętej Pani i co mam jej odpowiedzieć na pytanie „W czym mogę pomóc?”. Ja wyciągałem kartkę na której miałem tabelkę z pytaniami i po słowach „Jestem zainteresowany kredytem hipotecznym” po kolei je zadawałem. Gdy uzyskałem odpowiedzi, zapisywałem, dziękowałem i szedłem dalej. Analizę danych i porównania przeprowadzałem na spokojnie w domu.

Kredyt w złotówkach czy w walucie?

Zasadą jest pożyczanie pieniędzy w walucie w której się zarabia. Obecnie większość kredytów dostępnych jest w złotówkach i ja też taki wziąłem, ale w latach 2007 – 2008 nie było to wcale takie oczywiste. Większość kredytów udzielanych była we frankach szwajcarskich (77,6 % – stan z czerwca 2008 r. źródło). Czas pokazał, że miałem rację i… trochę szczęścia 😉

Od czego zależy wysokość raty?

Od czasu kredytowania, oprocentowania kredytu i rodzaju raty. O wpływie okresu kredytowania na koszty Marcin napisał tutaj, więc nie będę się powtarzać. Ja wziąłem kredyt na 20 lat.
Pozostaje więc drugi parametr – oprocentowanie. Większość doradców z którymi się spotkałem podawała mi konkretną liczbę – np. „na dzień dzisiejszy to 6,4% czy np.7,25%”. To nie jest żadna informacja! Musimy dokładnie dowiedzieć się jak przez wszystkie lata będzie wyliczane oprocentowanie naszego kredytu.

Wzór na wartość oprocentowania kredytu w złotówkach powinien być taki: WIBOR + stała(!) marża banku. WIBOR to „Warsaw Interbank Offered Rate”, czyli oprocentowanie po jakim banki skłonne są udzielić pożyczek innym bankom. WIBOR jest indeksem notowanym codziennie (informacja jest ogólnie dostępna na stronach internetowych np. tutaj) i codziennie też może się zmieniać. Gdy będzie rósł, będzie rosła wysokość naszych rat, gdy będzie maleć to raty też będą maleć.

Oczywiście rata nie będzie zmieniać się codzienne dlatego, że WIBOR niejedno ma imię ;). Najczęściej przy kredytach hipotecznych spotyka się WIBOR 3M lub WIBOR 6M. Znaczy to tyle, że oprocentowanie dotyczy pożyczek międzybankowych na 3 miesiące bądź 6 miesięcy i w takim rytmie będą zmieniać się raty – co 3 lub co 6 miesięcy. Za każdym razem otrzymasz od banku nowy harmonogram spłat.

OK, ale z jakiego dnia bank weźmie wartość WIBORU do wyliczenia naszych rat? – o to też trzeba zapytać w banku. W moim przypadku WIBOR 3M wyliczany był jako średnia z miesiąca poprzedzającego kwartał na który opracowywany był harmonogram. Na WIBORZE bank nie zarabia, do zarabiania służy marża banku. I właśnie na marży będziemy widzieć największe różnice pomiędzy bankami.

Wysokość tej marży często zależy od wysokości kredytu i oraz od tzw. LTV (Loan to Value – czyli kwota kredytu podzielona przez wartość naszej nieruchomości). Dlatego im wyższy mamy wkład własny tym lepiej i taniej.

Uwaga! Zdarza się, że bank przedstawia promocyjną wysokość marży, która np. po dwóch latach zmienia się na wyższą. Trzeba więc zwrócić uwagę aby w umowie po wzorze wyliczenia oprocentowania WIBOR + marża banku znalazł się zapis „stała przez cały okres kredytowania”. Chyba, że promocja jak najbardziej jest w porządku, a późniejszy poziom marży również nam odpowiada.
Dlaczego tak ważne jest jednoznaczne określenie sposobu wyliczania oprocentowania?
Były czasy gdy niektóre banki zapisywały w umowach, że oprocentowanie będzie wyliczane przez Bank w oparciu o WIBOR. Nie wiem czy jeszcze jakiś bank stosuje takie praktyki, ale jest to nie do zaakceptowania. W praktyce wyglądało to tak, że gdy WIBOR szedł do góry to oprocentowanie kredytu wzrastało, lecz gdy WIBOR malał – wtedy Bank nie kwapił się to szybkiego obniżania oprocentowania i w świetle umowy nic nie można było na to poradzić. W przypadku wzoru „WIBOR + marża” taka sytuacja nie wystąpi.

Jakie raty: stałe czy malejące?

W stałej racie są dwie zmienne 🙂 : kapitał i odsetki od kapitału. W początkowym okresie spłaty kredytu wartość spłacanego kapitału jest bardzo niewielka, a większość raty stanowią odsetki od kapitału. Następnie przez okres spłacania kredytu wartość kapitału w racie stopniowo wzrasta, a wartość odsetek stopniowo maleje. Dzieje się tak oczywiście dlatego, że zmniejsza się pozostały do spłaty kapitał.
Rata malejąca składa się ze stałej wartość kapitału w każdej racie przez cały okres spłaty, a odsetki zmniejszają się wskutek malejącego kapitału do spłaty.

Który rodzaj raty wybrać? Wybór raty malejącej jest tańszy, gdyż przez cały okres spłacania kredytu zapłacimy w sumie mniej odsetek niż w przypadku raty stałej. Jednak barierą przy wyborze raty stałej malejącej jest jej wysokość w początkowym okresie spłaty, często zbyt wysoka do zaakceptowania. Bank proponuje wtedy wydłużenie okresu spłaty kredytu, ale to rozwiązanie zwiększa całkowity koszt kredytu.
Zatem rata stała w sumie jest droższa, ale łatwiej pogodzić się z jej wysokością. Dlatego taką właśnie wybrałem. Jeżeli kogoś stać na ratę malejącą – bez wątpienia należy ją polecić.

Hej, tu na chwilę Marcin. Podrzucam Wam dwa załączniki: przygotowany przeze mnie kalkulator w excelu oraz przygotowany przez Adama plik z przykładami liczbowymi:

1)      Kalkulator – raty stałe vs malejące
2)     
Przykłady liczbowe do artykułu

 Uwaga na prowizję.

Następne moje pytanie brzmiało: „Jaka jest wysokość prowizji od udzielenia kredytu?” Cóż, banki nie tylko chcą zarabiać na marży, ale niektóre życzą sobie zapłaty za sam fakt udzielenia kredytu. Jest to opłata jednorazowa wyrażona w procentach od sumy kredytu – np. 1 %. W przypadku gdy nie dysponujemy taką kwotą bank chętnie nam ją pożyczy, dopisując ją do kwoty naszego kredytu, co w efekcie spowoduje, że prowizja będzie jeszcze większa.

Niektóre banki nie pobierają prowizji – duży plus, ale koniecznie trzeba czujnie przeliczyć czy np. „delikatnie” wyższa wysokość marży w efekcie nie przewyższa wielokrotnie kwoty prowizji w innym banku z dużo niższą marżą. Moje wyliczenia skłoniły mnie do tego, że przełknąłem prowizję wysokości 1%, ale pocieszyłem się za to bardzo niską marżą. Dlatego przeliczcie wszystko na konkretnych kwotach, a nie na procentach.

Warto nadpłacać!

Biorąc kredyt na 20 lat miałem nadzieję, że spłacę go wcześniej. Udało się! Trzeba jednak być świadomym jakie są warunki nadpłaty i wcześniejszej całkowitej spłaty kredytu. Niektóre banki żądają za to prowizji, inne nie. W moim przypadku było to 4% nadpłacanej kwoty przez pierwsze pięć lat trwania kredytu, później nadpłata była darmowa. Dodatkowe pytanie w tym temacie – czy nadpłata zmniejsza ratę kredytu (wskutek zmniejszenia kapitału) czy rata zostaje bez zmian a skraca się czas spłaty kredytu? Najlepiej jeżeli będziemy sami mogli wybrać – jest to najlepsza opcja.

Są jeszcze inne koszty.

Kolejnym kosztem jednorazowym jest wycena nieruchomości. Banki chcą wiedzieć czy zabezpieczenie kredytu jest odpowiednie dla wnioskowanej przez nas kwoty. Niektóre banki wysyłają swoich specjalistów od wyceny i nie żądają dodatkowych opłat, inne proszą o dostarczenie operatu szacunkowego wykonanego przez licencjonowanego rzeczoznawcę. W tym ostatnim przypadku sami decydujemy kogo wybrać i do nas należy koszt tego przedsięwzięcia, który uczciwie trzeba dopisać do kosztów kredytu.

Ważne są również koszty obsługi kredytu podczas jego trwania. Należą do nich m.in. opłaty za: sporządzenie aneksu do umowy, wysłanie monitu itp. Zwykle nie są wymienione w umowie kredytowej lecz w tabeli opłat i prowizji banku. Dobrze jest zwrócić uwagę aby nie było tam zapisów np. „od 200 zł” gdyż jest to dla klienta po prostu ryzykowne. Poza tym takie zapisy są bezprawne (patrz niżej – rejestr klauzul niedozwolonych). Koniecznie trzeba się dokładnie zapoznać z tabelą opłat i prowizji aby w przyszłości nie doznać przykrej niespodzianki. Pamiętajcie, że przy podpisaniu umowy własnoręcznie poświadczamy, że zapoznaliśmy się ze wszystkimi dokumentami!

Wiem, że Marcin jest zadeklarowanym wrogiem długów. Jednak kredyt hipoteczny jest najniżej oprocentowany ze wszystkich kredytów konsumpcyjnych, warto zatem zapytać o możliwość zwiększenia sumy kredytu w trakcie jego trwania. W różnych sytuacjach możemy się znaleźć w życiu, więc możliwość pożyczenia pieniędzy na niski procent może być przydatna. Zależeć to będzie od wartości nieruchomości, a także wiązać się będzie z dodatkowymi kosztami w banku (aneks do umowy) i w sądzie – trzeba będzie zaktualizować wpis w księdze wieczystej, a to kosztuje.

Mówiąc o księgach wieczystych, trzeba nadmienić, że przy zawieraniu umowy kredytowej ponosimy również koszty sądowe związane z ustanowieniem hipoteki. Choć nie zależą od banku który wybierzemy, to trzeba je wliczyć do kosztów uzyskania kredytu. Z wpisem do księgi wieczystej może wiązać się konieczność opłaty ubezpieczenia pomostowego. W konsekwencji do czasu uzyskania wpisu w księdze wieczystej po wypłacie kredytu oprócz samej raty trzeba płacić składkę ubezpieczeniową. Niektóre banki tego nie wymagają. Jeżeli się Wam nie spieszy, to możecie wstrzymać się z wypłatą kredytu do czasu uzyskania dokumentu potwierdzającego dokonanie wpisu w księdze wieczystej – wtedy nie będziecie ponosili dodatkowych kosztów. Ja właśnie w ten sposób postąpiłem.

Więcej na temat opłat znajdziesz w pliku z przykładami liczbowymi.

Przychodzę po kredyt a wychodzę z polisą?

Przy okazji udzielania kredytu doradca w banku będzie chciał sprzedać nam inne produkty, od których czasem może uzależniać udzielenie kredytu na preferencyjnych warunkach. To może być konto osobiste, karty kredytowe, ubezpieczenia itp. Dlatego warto przed rozmowami z przedstawicielami banków zapoznać się z rejestrem klauzul niedozwolonych. Bank, w którym brałem kredyt, również zastosował jedną z takich klauzul – zmusił mnie do założenia konta osobistego, które wówczas kosztowało kilka złotych. Uważam, że dobrze jest mieć konto osobiste przeznaczone tylko do obsługi kredytu hipotecznego, z którego bank automatycznie będzie pobierał raty, ale przecież mogłoby ono być za darmo.

Takie konto można fajnie wykorzystać. Ja przechowywałem na nim środki o wartości około dwóch rat na okoliczność gdybym nie był w stanie w którymś miesiącu pokryć zobowiązania. Najlepiej zrobić taki bufor od razu na początku kredytu i opierać się pokusom innego wykorzystania tych pieniędzy.

Ostatnia prosta.

Powyżej wymieniłem wiele kwestii które powinniśmy sprawdzić przed wyborem banku. Nie wszystkie trzeba poruszać od razu. Po sprawdzeniu ofert na stronach internetowych część banków będzie można wykluczyć. Niektóre informacje nie są dostępne w Internecie, będą więc wymagać kontaktu osobistego bądź przez telefon. Po zebraniu danych trzeba je spokojnie przeanalizować, znowu kolejne banki odpadną. Dopytujmy te które zostały na naszej „krótkiej liście” o sprawy, w których mamy wątpliwości.

Kiedy zostanie ścisła czołówka – lub tylko jeden bank, którego oferta nam najbardziej odpowiada – powinniśmy poprosić bank o udostępnienie wzoru umowy kredytowej i regulaminu udzielania kredytu hipotecznego. I teraz najważniejsze: na spokojnie i ze zrozumieniem przeczytajmy to w domu. Dopiero w tych dokumentach jest cała prawda na temat naszego wielkiego zobowiązania. Na pewno pojawią się pytania które trzeba będzie wyjaśnić. Na tym etapie jest ciągle możliwość bezproblemowego wycofania się i być może powrotu do oferty innego banku.

W mojej ocenie nie jest dopuszczalna sytuacja aby umowę o wartości najczęściej kilkudziesięciu – kilkuset tysięcy złotych, mającą obowiązywać kilkanaście – kilkadziesiąt lat, zobaczyć po raz pierwszy w momencie jej podpisania. W takich warunkach nie ma szans aby ją spokojnie przeanalizować, tym bardziej, że oprócz samej umowy jest wiele innych dokumentów do podpisania: potwierdzenie zapoznania się z regulaminem kredytu hipotecznego, tabelami opłat i prowizji, oświadczenie o poddaniu się egzekucji, weksle in blanco, deklaracja wekslowa, często umowa na prowadzenie konta osobistego, a co za tym idzie umowa o karty płatnicze, do tego są również regulaminy…. Stos dokumentów.

Nie ma szans aby to wszystko ogarnąć, a doradca, chociaż uśmiecha się miło, stwarza jednak presję podsuwając już kolejny dokument do podpisania. Ja osobiście zrezygnowałem z jednego z moich faworytów, który zdecydowanie odmówił udostępnienia wzoru umowy kredytowej i nie potrafił tego sensownie uzasadnić. Trudno, widocznie miał coś do ukrycia.

Podczas podpisywania umowy nie spieszmy się, wyjaśniajmy wszystkie wątpliwości, czytajmy dokumenty. Cóż znaczy te kilka godzin w banku wobec wielu lat spłacania! Warto także ustalić dzień w miesiącu na spłatę raty. Jest to zapisywane w umowie. Czy ma to jakieś znaczenie? Najlepiej żeby było to kilka dni po terminie comiesięcznej wypłaty, jeżeli otrzymujemy regularnie wynagrodzenie z tytułu świadczenia pracy. Będziemy mieć czas na przelanie odpowiedniej kwoty na konto do obsługi kredytu, na którym, jak już wcześniej pisałem, dobrze mieć odpowiednią kwotę „na wszelki wypadek”.

Po podpisaniu umowy kredytowej bank będzie wymagał ubezpieczenia nieruchomości z cesją na rzecz banku. Trzeba to zrobić, by w razie np. pożaru z odszkodowania spłacony został kredyt. Egzemplarz polisy trzeba co roku dostarczać do banku. Aby ubezpieczenie nie okazało się nieważne należy dobrze przeczytać Ogólne Warunki Ubezpieczenia danej firmy i przestrzegać przepisów dotyczących przeglądów okresowych przewodów wentylacyjnych, dymowych, instalacji gazowej i elektrycznej, ale to już inny temat.

 

Czas płynie, aż w końcu, pewnego pięknego dnia…

Uff…Kredyt spłacony. Gdy nadejdzie ten piękny dzień i przekażemy do banku dyspozycję całkowitej spłaty kredytu, pamiętajmy o odebraniu weksla in blanco oraz dokumentu na podstawie którego wystąpimy z wnioskiem o wykreślenie wpisu z hipoteki naszej księgi wieczystej. Na koniec jeszcze wizyta w sądzie, ostatnie opłaty i możemy cieszyć się całkowicie własną nieruchomością!

Życzę powodzenia wszystkim którzy są na początku bądź w trakcie tej drogi, wierzę, że powyższe wskazówki przydadzą się do podjęcia właściwych decyzji i uniknięcia błędów. A na koniec powiem Wam jedno. Wspaniale jest mieć jednak ten kredyt z głowy!!!! 🙂

finanse osobiste bez kredytu

———-

Hej, tu znowu Marcin. I co Wy na to? Czyż nie jest to imponujące? Właśnie dlatego w kółko powtarzam motto tego bloga: W finansach osobistych wiedza to raptem 20% sukcesu. Cała reszta to zdrowy rozsądek. Adam jest żyjącym przykładem na potwierdzenie tej tezy. 😉

Jeżeli macie jakieś pytania do Adama – walcie śmiało. Odpowie w komentarzu na wszelkie nurtujące Was kwestie.
I oczywiście mam do Was serdeczną prośbę: jeżeli macie własne doświadczenia lub przemyślenia związane z kredytem hipotecznym – podzielcie się proszę w komentarzu i pomóżcie w ten sposób innym.
Prześlijcie również link do artykułu osobom, którym może się to przydać. Serdecznie dziękuję. 🙂

Podobają Ci się artykuły na blogu?


Dołącz do ponad 8 337 osób, które otrzymują newsletter i korzystają z przygotowanych przeze mnie bezpłatnych narzędzi pomagających w skutecznym dbaniu o finanse.
KLIKNIJ W PONIŻSZY PRZYCISK.

Komentarze96 komentarzy

  1. Cześć,

    Adamie:
    „Jednak barierą przy wyborze raty stałej jest jej wysokość w początkowym okresie spłaty, często zbyt wysoka do zaakceptowania.”

    – powinno być „przy wyborze raty malejącej”, chyba że miałeś na myśli „przy wyborze stałej części kapitałowej”?

    Ważną rzeczą przy decyzji czy wybrać raty stałe czy malejące jest też to, że przy ratach malejących kredyt de facto spłacamy szybciej. To może mieć znaczenie, jeżeli spodziewamy się, że w pewnym momencie zapragniemy (i będziemy mieli możliwość;p) spłacić kredyt przed terminem.

    Marcinie:
    Kilka tygodni temu popełniłam podobny plik excel na blogu i do tej pory nie opuszczał mnie stres, że może gdzieś zrobiłam jakiś błąd w formule. Teraz sprawdziłam sobie liczby z Twoim plikiem i… uff wychodzi nam to samo:)

    Pozdrawiam!

    • Dziękuję Kasiu
      Nie ma wątpliwości, że rata malejąca jest dla kredytobiorcy korzystniejsza. Rzeczywistość niestety często zmusza do regulowania parametrów kredytu pod wysokość raty możliwej aktualnie do spłacenia, nawet jeżeli jest to ostatecznie droższym rozwiązaniem…

    • Witam Panie Marcinie.
      Bardzo profesjonalny artykuł i bardzo przydatny. Właśnie stoję przed wyborem banku, w którym będę brać kredyt hipoteczny. Skorzystałam z Pana kalkulatora hipotecznego raty równe vs malejące i jestem lekko zdziwiona. Wysokość raty w kalkulatorze to 1005,54 a w banku 1005,88. Mała różnica, ok. Ale odsetki w kalkulatorze to 101662,83 a w banku 120515,51. Kredyt 200000 na 25 lat, raty równe. Skąd taka różnica? Dziękuję za odpowiedź.

      • Cześć Ewa
        Wydaje mi się, że różnica wynika z tego, że w bank dolicza do odsetek koszt ubezpieczenia na życie, ubezpieczenia nieruchomości od ognia oraz czasowe podwyższenie marży do czasu ustanowienia hipoteki.
        Jak to doliczyłem w kalkulatorze Marcina wyszło mi niemal idealnie.

        Paweł

    • Ja mam pewien dylemat.Otoz bank proponuje mi 300000 kredytu hipotecznego,a ja chcialam 250000.Twierdzi ze sie nie pobuduje za 250.Czy jest tu gdzies haczyk?

  2. Adamie, Marcinie,
    dzięki za wpis. Jestem właśnie w trakcie podejmowanie tej decyzji i nie ukrywam, że czuje mocne merytoryczne wsparcie z Waszej strony. Wcześniej czytałem już wpisy Marcina
    „Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?” „Kredyt hipoteczny – dlaczego 30 lat to kiepski pomysł?” Przyznam, że najchętniej bym w ogóle nie brał tej hipoteki. No ale jak już będę musiał podjąć to wyzwanie – to układam rzeczy tak, żeby jak najszybciej spłacić. Dzięki chłopaki za wasz czas. Jak będę miał jakieś konkretne pytania czy spostrzeżenia, wrócę i napiszę :).
    Pozdr

    • Cześć Michał, dzięki za komentarz.
      Kredyt hipoteczny był moim pierwszym kredytem, ciężko było się zdecydować. Ale bez tego pewnie ciągle byłbym w trakcie oszczędzania na większe lokum i nazbierałbym na nie wtedy, gdy nie miałoby to takiego uzasadnienia.

  3. często korzystam z Twojego bloga i mam jeszcze pytanie – banki obecnie idą w stronę „doklejek” czyli obowiązkowo do kredytu doczepiane jest np drogie ubezpieczenie na życie ( 3% wartości kredytu MIESIĘCZNIE) lub polisa inwestycyjna w kwocie conajmniej 350 zł – jeśli na to się nie zgodzimy – bardzo mocno podnoszona jest marża. Jak tego uniknąć?

    • Hej Iza,

      Dziękuję za pytanie. To co się liczy, to całkowity koszt obsługi Twojego kredytu – lub mówiąc kolokwialnie – kwota jaką wyciągasz ze swojej kieszeni i przekazujesz do banku. Nie ma znaczenia, czy nazywa się to ratą, ubezpieczeniem, czy jeszcze inaczej.

      Jeżeli bank nęci cię niższą marżą w zamian za drogą polisę – poszukaj takiego, w którym marża być może jest nieco wyższa, ale w Twojej kieszeni pozostanie więcej gotówki. Potrzebujesz kredytu – nie polisy – więc jej nie kupuj.

      Takie polisy są często bardzo drogie – bank rekompensuje sobie niższą marżę z nawiązką. Na szczęście nie wszystkie banki tak robią.

      Na spokojnie wszystko policz i nie spiesz się. Pamiętaj, że to ważna decyzja. Jeśli polisa+niższa marża skutkują niższymi kosztami kredytu – to OK. Ale to mało prawdopodobne, abyś nie znalazła lepszej oferty „czystego” kredytu.

    • Cześć Iza.
      Mój bank również chciał mnie ubezpieczyć na życie. Przyniosłem więc moją polisę ubezpieczeniową z zakładu pracy i spróbowałem przekonać bank, że jest wystarczająca – udało się 🙂

      • Ja miałam tak samo. Kredyt brałam miesiąc temu, bank wymagał ubezpieczenia na życie – w sumie nie było ono bardzo drogie, i mogłam się ubezpieczyć poza bankiem – jednak okazało się, że polisa z zakładu pracy wystarczy.
        Bardzo fajny artykuł, robiłam podobnie z tym, że miałam dużo mniej banków do wyboru – MdM 😉

      • Jeśli jako zabezpieczenie kredytu cedujecie na bank swoją dotychczasową polisę, oznacza to, że nie była ona dotychczas potrzebna.
        Ubezpieczenie na życie ma sens, gdy zabezpiecza dalszą przyszłość współmałżonka/dzieci/osób na naszym utrzymaniu.
        A wówczas te osoby powinny być uposażone – a nie bank – gdyż w przypadku Waszej śmierci bank dostanie swoje pieniądze, a rodzina pozostanie bez środków do życia.
        Także jako zabezpieczenie kredytu – ubezpieczenie na życie spoza banku – ok, ale dotychczasowa polisa – nie (chyba, że była zawarta nieprzemyślanie i tak naprawdę nie jest potrzebna).

        • Cześć Alama. Słuszna uwaga. W moim przypadku nie cedowałem polisy na życie – pokazałem tylko że ją mam. Oczywiście wszystko zależy od szczegółów – wartości kredytu i wysokości odszkodowania z polisy. Każdy w swoim przypadku powinien to przeliczyć i dopiero podjąć decyzję – dokupić nową polisę, czy może zwiększyć wartość w dotychczasowej?

  4. Witam. Od kilku lat sam zmagam sie z ogromnym ciężarem jakim rata mojego kredytu hipotecznego. W 2010 roku zaciągnąłem zobowiązanie na 30 lat choć ani przez moment nie pomyślałem, ze
    jego spłata będzie trwać, aż tak długo. W tamtym okresie prowadziłem swietnie działająca firmę i zarabiałem kilkadziesiąt tysięcy miesięcznie. I choć liczyłem sie z tym, ze hossa nie potrwa wiecznie, zupełnie zaskoczyła nagla zmiana sytuacji prawnej w kraju moich odbiorców. W ten sposób niemal z dnia na dzień stałem sie posiadaczem… Dwóch luksusowych samochodów – oczywiście w leasingu ( raty ok 11 tys zł ) kilku kredytów gotówkowych na kwotę ok 130 tys zł i oczywiście pięknego niewielkiego apartamentu w centrum trojmiasta za 570 tys ( w stanie deweloperskie oczywiście ) kwota raty to w 2010 roku ok 4000 zł plus czynsz ok 700 zł. Ta sytuacja wiele mnie nauczyła- ale nie o tym chciałem teraz pisać . Sochody oddałem, kredyty -po zawarciu ugody z bankami jakoś posplacalem( zostało 15 tys zł, które mam już przygotowane na ten cel 😉 . Pozostał jeden, największy „garb” na moich plecach. Kredyt hipoteczny. Ostatnio planowałem jak sie z nim zmierzyć, nadpłacać czy odłożyć większa gotówkę i wtedy zanieść pieniądze do banku? Nie to jednak wzbudziło u mnie poczucie ogromnego rozgoryczenia. Najgorsze było gdy wziąłem do ręki najnowszy harmonogram spłat. I co sie okazało: kwota kredytu 576 tys zł ( zaciągnięty w 28.05.2010) kwota pozostała do spłaty na 31.03.2014 to 547 tys zł . Co oznacza, ze przez 46 mc x ok 3500 ( szacowana średnia rata z tego okresu) wplacilem do banku kwotę ok 160 tys zł, z tych pomiędzy został spłacony kapitał w wysokości 29 tys zł!!! Jestem przerażony, sprezentowalem bankowi już 130 tys zł! Wydałem to prze 3,5 roku. a przede mną jeszcze tyle lat spłacania. No nic pomyślałem, jakoś to będzie, aż każdej sytuacji należy wyciągać wnioski. Jaki jest mój: gdy korzystamy z kredytu hipotecznego kupujmy nieruchomość najtańsza jaka spełnia nasze wymagania. Krótko mówiąc starajmy sie zawsze pożyczyć jak najmniejsza kwotę, która pozwoli nam zakupić nieruchomość. Bo choć pieniądz z kredytu hipotecznego jest najtańszy przy dużych kwotach procenty są nieubłagane. Kwoty odstetek są ogromne. Czasem nasze marzenia o pięknym domu mogą sprawić, ze przez resztę życia nie pozwolą marzyć o niczym innym… Pozdrawiam i przepraszam, ze sie tak rozpisałem.

    • Dzięki Kuba za opisanie swojego doświadczenia. Dla kogoś kto stoi przed potrzebą wzięcia kredytu hipotecznego, każda prawdziwa historia – bardziej czy mniej pomyślna – może pomóc w podjęciu właściwej decyzji.
      Czy nadpłacać kredyt małymi kwotami, czy nazbierać większą sumę? Wyliczenia wskazują, że im szybciej będziemy nadpłacać kapitał, tym mniej zapłacimy odsetek. Zależy to także od tego czy jesteśmy w stanie uzbierać większą kwotę bez zagrożenia „rozpłynięcia się” jej na bieżące potrzeby?
      Jeżeli dałeś sobie radę z poprzednimi kredytami, to znaczy, że potrafisz się zdyscyplinować, więc i w tym przypadku powinno się udać. Trzymaj się!

  5. Cześć Marcin
    mam konto osobiste w Banku Millenium. Nie jestem z niego zadowolona ale zalożylam je bo taki był wymóg banku biorąc kredyt hipoteczny. Chciałabym założyć konto osobiste w innym banku ale nie wiem w którym. Czy mogłabym prosić Cię o jakieś wskazówki przy wyborze banku. A może jakiś bank przoduje w rankingach w zakresie kont osobistych. W aktualnym banku płacę ciągle za „coś”. Za wszystko pobierają opłaty i to nie małe. Będę wdzięczna za pomoc.

    • Cześć Bartek. Poniżej propozycja pytań. Jednak w razie potrzeby można i trzeba ją zmieniać, gdyż każdy przypadek jest inny. Wypisz sobie te pytania na kartce zostawiając miejsce na odpowiedzi. Dobra do tych celów jest tabela – łatwiej potem porównywać parametry różnych Banków. Powodzenia!

      1. Sposób wyliczenia oprocentowania
      a) podstawa oprocentowania: jaki WIBOR, w jaki sposób wyliczany
      b) marża: czy stała przez cały okres kredytowania
      2. Wysokość prowizji od udzielenia kredytu
      3. Wysokość prowizji od nadpłaty i całkowitej wcześniejszej spłaty kredytu
      4. Koszt konta osobistego do obsługi kredytu
      5. Możliwość podwyższenia kwoty kredytu.
      6. Koszt wyceny nieruchomości
      7. Obowiązkowe ubezpieczenia
      8. Koszty dodatkowe np. aneks do umowy
      9. …

  6. Cześć,

    Piękna robota, ja jeszcze mam pytanie uzupełniające. Czy można po spłaceniu np. 25% kredytu wystosować wniosek ( chyba do banku ) o zmniejszenie zobowiązania banku w księgach hipoteki ? Czy można to zrobić , jeżeli tak to czy możesz opisać drogę jaką trzeba przebyć , ale jeszcze w czasie trwania kredytu, aby zmniejszyć obciążenie hipoteczne po spłacie częściowej. Jeżeli nie jest to możliwe to też prośba o informacje.

    Pozdrawiam

    • Cześć Marcin. Myślę, że wystosowanie takiego wniosku jest możliwe, lecz nasuwa się pytanie czy to Ci się opłaca? Wiązać się to będzie z aneksem do umowy (opłata zgodna z Tabelą Opłat i Prowizji), oraz ze zmianą wpisu w księgach wieczystych (kolejna opłata w sądzie). W sumie koszt około kilkuset złotych i czas który jest bezcenny ;). Pytanie tylko po co to wszystko robić? W razie windykacji bank i tak nie weźmie więcej niż jesteś mu winien. A w księdze wieczystej zobowiązanie i tak jest wyższe niż kwota kredytu – o szacunkową wartość wszystkich możliwych odsetek.
      Ja nadpłacając kredyt kilkukrotnie nie zmieniałem nic w umowie ani w księgach wieczystych. Zrobiłem to po całkowitej spłacie.
      Ale jeżeli dzięki temu będziesz spać spokojniej – decyzja należy do Ciebie 🙂

  7. Witam,
    czytając relację Adama ze starania się o kredyt hipoteczny, coraz szerzej otwierałam oczy ze zdziwienia… Mieliśmy identyczne doświadczenia, ale i identyczny tok myślenia. Mnie najbardziej zaskoczyła (i irytowała) praktyka banków, która polegała na „wciskaniu” dodatkowych produktów (zwłaszcza ubezpieczenia) w odpowiedzi na pytanie o możliwość obniżenia marży. Był to proceder nagminny i przeprowadzany w mało elegancki sposób. Spokojna analiza propozycji banku zwykle wychodziła bardzo na moją niekorzyść, ale pracownik banku niczym mantra powtarzał: dzięki temu obniżymy marżę, obniżymy prowizję… Okazuje się, że można walczyć mimo to. Nie dałam sobie wcisnąć żadnych dodatkowych „uszczęśliwiaczy”, a zeszłam z prowizji (z początkowego 1,5% na 0,8%) i z marży.
    Z moich doświadczeń wynika, że najważniejszy przy podejmowaniu życiowej decyzji pod nazwą kredyt hipoteczny, jest spokój i analizowanie dosłownie wszystkiego (w końcu diabeł tkwi w szczegółach).
    Na razie jestem na etapie karencji w spłacie kredytu w związku z budową mojego wymarzonego domu, ale już myślę i przeliczam możliwość wcześniejszej spłaty. Pozdrawiam serdecznie

    • Dzięki za komentarz! Cieszę się, że wypracowałaś odpowiedni dla Ciebie kredyt. A jeżeli już myślisz o spłacie to znaczy, że umiesz liczyć i panujesz nad sytuacją.

    • witaj Wisienko,
      ja jestem właśnie przed wyborem kredytu, stąd moje pytanie jakimi argumentami posłużyłaś się zbijając tak mocno marżę banku? W chwili obecnej widzę, że nie jest to już takie łatwe jaki kiedyś…

      • Najlepszym argumentem w moim przypadku był wysoki wkład własny, umowa o pracę na czas nieokreślony i dobra historia kredytowa (przed wzięciem kredytu hipotecznego specjalnie braliśmy na raty w sklepach, w których faktycznie nie było żadnych kosztów kredytu).
        Muszę przyznać, że dużo dało umiejętne manewrowanie między ofertami banków. W baku Y mówiliśmy np. Bank X daje nam niższą prowizję (to nic, że żądał w zamian dodatkowego ubezpieczenia). Zawsze wywoływało to zmieszanie u pracownika baku i stwierdzenie, że u nas też może uda się coś obniżyć.

  8. Dokładnie tak należy to robić, czytać, analizować, liczyć, pytać, negocjować[!!!] i jak najmniej słuchać „rad” doradców i to zarówno tych z banku, jaki i z rodziny, czy znajomych. Sorry, ale to my będziemy latami spłacać raty, a nie oni.
    Bank, który nie chce wcześniej udostępnić umowy, należy natychmiast skreślić ze swojej listy.
    Spokój i poświęcony czas może nam przynieść bardzo wymierne korzyści w kolejnych latach. Żadnego pośpiechu!

    • Cześć Sith! Dzięki na głos. Rozwinąłbym Twoją opinię o słuchaniu rad w taki sposób, że słuchać można, ale koniecznie trzeba je weryfikować – tak samo jak powyższy artykuł. Ale decyzję trzeba podjąć samemu – a jeżeli się ma małżonka to obowiązkowo wspólnie z nim, w przeciwnym razie może to spowodować kryzys w związku.

  9. Dziękuję!
    Ten wpis wstrzelił się idealnie w czas, bo właśnie zbieram się do podpisania umowy developerskiej i złożenia wniosków kredytowych.
    Niestety nie mam możliwości wyboru spośród 50 banków jak Adam, bo nie pozwala na to moja zdolność kredytowa. Jako samotna matka o dochodach poniżej średniej krajowej nie jestem wymarzonym targetem dla większości banków. Najważniejszy wniosek dla mnie z tego artykułu – umowa do wglądu przed podpisaniem. Tu chyba czai się największe niebezpieczeństwo, bo pośpiech nigdy nie jest dobrym doradcą.
    Pozdrawiam i czekam na kolejne wpisy.

    • Pozdrawiam Brygida! Cieszę się, że każdy zwraca uwagę na coś innego. A wszystko razem zsumowane powinno dać dobry efekt!

  10. Świetny poradnik, akurat planujemy wziąć w ciągu najbliższego roku mieszkanie na kredyt więc przyda się bardzo. Mamy odłożone już prawie 100K na wkład własny, planujemy wziąć max 300K co przy stałych dochodach 7K z groszami pozwoli nam się zmieścić w bezpiecznej granicy 30% dochodów z ratą kredytu na 20 lat. Zastanawiamy się nad MdM ale mieszkanie zamierzamy kupić w W-wie i nie chcemy na jakimś „wygwizdówku”(bez obrazy dla mieszkańców Białołęki) bo to w naszym wypadku mijało by się z celem(pochodzimy z Sochaczewa, dojazd do w-wy pociągiem porównywalny z czasem dojazdu z Białołęki do centrum.
    Dziękuję i pozdrawiam.

    • Dzięki Kuba. Jeżeli ma to być w ciągu najbliższego roku to proponuję wobec tego, przy nadarzających się okazjach, oswajać się z tematem. Im bliżej terminu, tym większe tempo działań i silniejsza presja. Powodzenia!

    • NO NIE SĄDZĘ. JA MIESZKAM NA BIAŁOŁĘCE I DOJAZD DO CENTRUM CO 20 MINUT AUTOBUSY, ZAJMUJE MI TO MAX 30 MINUT.. A SAMOCHODEM JESZCZE SZYBCIEJ.. bez obrazy dla Sochaczewa, ale to już jest rzeczywiście daleko..

  11. Bardzo dziękuję za Twoją historię Adamie! Batalia z kredytem czeka mnie za ok. dwa lata i im więcej czytam na ten temat, tym częściej mam wrażenie, że jest to jedna z najważniejszych „bitew” w naszym życiu. Skoro tak, to jak do każdej wielkiej batalii trzeba się gruntownie przygotować.

    Dzięki pracy Marcina i Twojemu poradnikowi Adamie mam nadzieję, że uda mi się przygotować i skończyć na tarczy 🙂

    • Cześć Gosia. Rzeczywiście, wybór dobrego kredytu to walka: z kredytodawcami oraz ze samym sobą – gdy się jest już mocno tym zmęczonym – aby nie odpuścić. Ja Ci jednak życzę abyś z tej walki wróciła z tarczą a nie na tarczy 🙂

      • Powiem szczerze, że już na etapie sprawdzania co jest ważne przy takim kredycie i przygotowywanie się, żeby ładnie wyglądać w BIK, ręce opadają i pojawia się zmęczenie. Ale dalej wytrwale się staram 🙂 I dziękuję za takie właśnie wpisy!

  12. To ja jeszcze dorzucę swoje trzy grosze w tym temacie. Podczas porównywania typu kredytu (raty stałe vs malejące) nikt nie napisał o jednym z najważniejszych czynników (jeśli nie najważniejszym).

    Mianowicie – przy racie stałej do naszej zdolności kredytowej jest brana rata stała, przy ratach malejących jest brana rata … pierwsza, a więc najwyższa.
    Z załączonego excella, czy innych przykładów widać, że te dwie wartości drastycznie się od siebie różnią. Dla przykładu z excella (300kPLN kredytu na 20 lat, oprocentowanie 6%) rata to odpowiednio 2150pln oraz 2750pln. Różnica, to aż 600zł. Jeśli założymy, że zgodnie z chyba ostatnią rekomendacją KFN na ratę możemy przeznaczyć max 50% swojego dochodu netto, to szybko wyliczymy, że musimy zarabiać o 1200pln netto miesięcznie więcej, aby w ogóle móc myśleć który rodzaj rat nam odpowiada. Tutaj może się okazać, że zwyczajnie nie mamy o czym myśleć!

    No i jeszcze druga rzecz – „nie samymi kosztami bank żyje”. Czasem bardziej opłaca się wziąć kredyt w banku, w którym łącznie zapłacimy nieco więcej (np. wyższa marża), ale który jednocześnie pożyczy nam więcej, niż inny bank, oferujący kredyt taniej.
    Inaczej mówiąc jeśli potrzebujemy 300kPLN i bank A oferuje całe 300K z marżą X, a bank B oferuje tylko 270kPLN z marżą X-0,1% albo X-0,2%, to trzeba się poważnie zastanowić. Bo bez wątpienia w banku B zapłacimy mniej, ale w pewnym momencie staniemy przed problemem brakujących 30kPLN. Wtedy np. możemy wziąć kredyt gotówkowy, odnawialny itp. i pokryć ten niedobór środków, ale to już zrobimy na całkiem innych warunkach finansowych.
    Sumując koszty obu tych kredytów może się okazać, że jednak pozornie gorsza oferta banku A była korzystniejsza.

    • Dziękuję Marek za trz grosze 🙂
      Każdy kredyt powinien być szyty na miarę – jak najlepszy garnitur.
      Pozdrawiam.

  13. Co to jest weksel in blanco ? Własnie 2 tygodnie temu spłaciłam cały kredyt hipoteczny i bank przysłał mi tylko zaświadczenie potrzebne do wykreślenia hipoteki, o żadnym wekslu nie było ze strony banku mowy.

    • Cześć Rosa. Weksel in blanco to papier wartościowy zobowiązujący Cię do bezwarunkowego zapłacenia określonej kwoty w oznaczonym terminie. Gwarantujemy to własnoręcznym podpisem. Mimo że podstawowym zabezpieczeniem kredytu jest nieruchomość, banki stosują często dodatkowe zabezpieczenia. Jednym z nich może być właśnie weksel (ale także ubezpieczenie nieruchomości z cesją na bank, ubezpieczenie na życie kredytobiorcy z cesją na bank itp.). Być może w Twoim przypadku nie było tego typu zabezpieczenia. Możesz się co do tego upewnić sprawdzając dokumenty dotyczące kredytu – powinien być o tym zapis w umowie oraz egzemplarz deklaracji do weksla.

      • Bardzo dziękuje, w moim przypadku weksla rzeczywiście nie było (sprawdziłam). Zachęcam wszystkich do mobilizacji i jak najszybszej spłaty nawet hipotecznego kredytu -naprawdę miłe uczucie nie mieć żadnych długów!

  14. Artykuł godny polecenia.
    Jestem pośrednikiem kredytowym, ale jest kilka wytycznych:

    . nie mamy podpisanej umowy przedwstępnej z określonym czasem na szukanie uzyskanie kredytu, a nie dostaniesz dokładnej oferty bez wartości nieruchomości
    . proces kredytowy od złożenia wniosku do podpisania umowy gdy mamy komplet dokumentów w zależności od banku trwa od 2 do 6 tygodni
    . operat własny (wycena) warto zrobić przed szukaniem oferty, może się okazać że w kilku bankach dostaniesz korzystniejszą ofertę bo cena transakcyjna jest niższa niż wycena przez rzeczoznawcę
    . najlepiej gdy mamy minimum 20% wkładu własnego – wtedy wszystkie banki stoją przed nami otworem i mamy mniej kosztów
    . najlepiej jak mamy umowę o pracę na czas nieokreślony od minimum roku , wtedy naprawdę możemy wybierać
    . jeśli masz dochód z innych źródeł weź swój PIT i historię konta
    . wiedza bankierów jest często marna, tak jak i dużej ilości pośredników, którzy nawet nie zawsze potrafią dobrze wyliczyć dochód netto z działalności, dlatego powyższy artykuł jest godny polecenia by szukać
    . nigdy nie składaj wniosku tylko do jednego banku, ale też nie rób więcej niż 3-4 zapytania/wnioski w jednym miesiącu
    . mamy klarowną sytuację w BIK (brak historii kredytowej niestety też czasami stanowi problem)
    . szukajcie aż znajdziecie
    . mamy naprawdę dużo czasu wolnego by to wszystko zweryfikować w przeciągu jednego tygodnia ( w ciągu miesiącu min 1-2 banki zmieniają swoją ofertę)

  15. „Ja wyciągałem kartkę na której miałem tabelkę z pytaniami i po słowach »Jestem zainteresowany kredytem hipotecznym« po kolei je zadawałem”

    Jakie to były pytania?

    • Cześć Sebastian. To były mniej więcej takie pytania:
      1. Sposób wyliczenia oprocentowania
      a) podstawa oprocentowania: jaki WIBOR, w jaki sposób wyliczany
      b) marża: czy stała przez cały okres kredytowania
      2. Wysokość prowizji od udzielenia kredytu
      3. Wysokość prowizji od nadpłaty i całkowitej wcześniejszej spłaty kredytu
      4. Koszt konta osobistego do obsługi kredytu
      5. Możliwość podwyższenia kwoty kredytu.
      6. Koszt wyceny nieruchomości
      7. Obowiązkowe ubezpieczenia i ch koszt
      8. Koszty dodatkowe np. aneks do umowy
      9. Kolejne pytania które będą odpowiadały Twojej sytuacji

  16. Świetnie opisana cała przygoda w związku z poszukiwaniem i zawieraniem umowy…każdy , który ma zamiar wziac kredyt hipoteczny powinien sobie to przeczytac 🙂

    • Dzięki Dawid. Życzę każdemu korzystnych decyzji. Najtrudniej jest ruszyć gdy nie wiadomo od czego zacząć wyznaczenie kryteriów poszukiwania. Zawarta tu wiedza daje podstawy, a gdy się odpowiednio rozpocznie sprawę, to powinna się już po właściwych torach toczyć.

  17. Tematyka wpisu świetnie wpasowała się w moje potrzeby. W tym miesiącu zamierzam poświęcić trochę urlopu na wycieczkę po bankach w celu sprawdzenia, który ma najlepszą ofertę.
    Dziękuję Adam za listę pytań, która ułatwi wyłonienie „najlepszego” banku.

    Pozdrawiam.

  18. Poradnik jak najbardziej przydatny. Moim zdaniem najlepszym rozwiązaniem dla „zielonej” osoby w tym temacie jest jednak skorzystanie z pomocy specjalisty.

    • Cześć Adam. Ja gdy zaczynałem poszukiwanie kredytu hipotecznego też byłem „zielony”. Zarysy tematu nakreślił mi przyjaciel który nieco wcześniej przechodził tę drogę. Pierwsze kroki nie były łatwe, ale z rozmowy na rozmowę szło coraz lepiej i lepiej. Po kilku tygodniach poszukiwań orientowałem się już całkiem dobrze i rozmowy z przedstawicielami banków nie były już problemem.
      Żaden „specjalista” nie zadba o nas jak my sami.

  19. Cześć,
    Bardzo fajny artykuł i bardzo dobre rady. Ja jestem tyle co po wzięciu kredytu (pierwsza rata do zapłaty 12/06/14), kierowaliśmy się tymi samymi ścieżkami: najpierw sprawdziłem „darmowego” doradce, potem banki, (wyszło oczywiście na korzyść banku) analiza materiału w domu (miałem z żoną troche mniej banków do wyboru, gdyż interesował nas kredyt z MDMem). Wzieliśmy kredyt na 30 lat, ale tylko dlatego że udało nam się zaleźć TAŃSZE źródło pieniędzy. Otóż pożyczyłem w pracy z ZFŚS prawie 1/3 wartości kredytu praktycznie nie oprocentowaną (niecały 1% na rok). Tym sposobem w 5 lat spłace 1/4 wartości mieszkania bez udziału banku. Będzie to wymagało trochę większej dyscpliny finnansowej, ale damy rade. Do wzięcia kredytu przygotowywaliśmy się około 9 miesięcy. Czas to pieniądz w tym przypadku zaoszczędzony :).

    Pozdrawiam,
    Piotrek

    • Cześć Piotrek. Dzięki za komentarz. Gratuluję właściwych decyzji. Każdy powód jest dobry do trzymania dyscypliny finansowej 😉

  20. Część Adamie,

    Dzięki za bardzo ciekawy wpis. Zastanawia mnie jedna rzeczy – w jakim momencie zacząć analizować oferty banków? Przed szukaniem nieruchomości? W trakcie? Gdy już mamy nieruchomość i umowę przedwstępną?

    Chodzi mi o to, że nie mając upatrzonej nieruchomości, trudno z bankiem rozmawiać o konkretach, zaś gdy już mamy umowę przedwstępną, to czas na przejrzenie wszystkich ofert jest mocno ograniczony. Gdy zaczniemy zbyt wcześnie przeglądać oferty, to część z nich się zdeaktualizuje do czasu znalezienia odpowiedniego mieszkania.

    Kiedy najlepiej szukać odpowiedniego kredytu?

    • Cześć Paweł. Ja zacząłem szukać kredytu gdy wiedziałem już co kupuję i ile konkretnie potrzebuję pieniędzy. Miałem także podpisaną umowę wstępną ze sprzedającym. Parametry kredytu będą zależeć od wartości nieruchomości, więc wydaje mi się, że dopiero wiedząc co chce się kupić i za ile, należy wybierać bank. Na wybór i otrzymanie kredytu należy przeznaczyć minimum kwartał a czasem więcej – ten czas trzeba uwzględnić przy omawianiu szczegółów transakcji kupna nieruchomości ze sprzedającym.
      Pamiętaj Paweł, że pośpiech jest złym doradcą. Życzę powodzenia!

  21. Adamie, Marcinie,

    „Spadliście mi z nieba”, bo od dłuższego czasu zaznajamiam się z kredytami hipotecznymi (choć bardzo bym nie chciał w ogóle się zadłużać) a wszystkie wskazówki w tym i innych artykułach są niesamowicie pomocne. Serdecznie Wam dziękuję 🙂

  22. A co w sytuacji jeśli się ma kredyt we frankach i perspektywę jego spłaty jeszcze przez 23 lata (7 lat już (dopiero)za mną)? Wiem, że Polak mądry po szkodzie, ale w takiej sytuacji jest sporo rodaków, choć to żadne usprawiedliwienie. Chyba przydałby się jakiś artykuł na ten temat…

    • Cześć Magda. Myślę, że takiej sytuacji trzeba systematycznie spłacać kredyt i w miarę możliwości nadpłacać. Jest teoretyczna możliwość przewalutowania kredytu, ale może się to nie opłacać. Trzymaj się!

  23. Witam,

    Mam pytanie dotyczące kredytu hipotecznego i wcześniejszej jego częściowej spłaty.
    Wysłałem ostatnio maila do opiekuna w banku w którym posiadam kredyt hipoteczny z prośbą o wyliczenie mi harmonogramu spłaty z podziałem na cześć raty odsetkową i cześć raty kapitałową przy założeniu obecnych stóp procentowych w wariancie zakładających nadpłatę kredytu w wysokości 50k i 100k. Dostałem z banku odpowiedź, że opiekun nie dysponuje narzędziami, które byłyby w stanie coś takiego policzyć. Moje pytanie czy bank nie leci przypadkiem ze mną w kulki? Przecież jak mam podjąć decyzje o wcześniejszej nadpłacie kredytu jeśli nie dostanę danych na bazie których będę mógł ocenić czy mi się to opłaca czy nie?

    • Cześć Łukasz
      Nie jest interesie banku pomagać Ci przy nadpłacie kredytu, stąd ich zachowanie, ale nie przejmuj się tym. Wszystko policzyć możesz sam przy pomocy kalkulatora kredytowego choćby tego dołączonego do niniejszego artykułu. Wpisz odpowiednie kwoty, parametry i zanotuj wyniki – to naprawdę nie jest trudne.

  24. Gratulacje – świetny wpis, otwierający oczy.
    Chciałbym tylko dodać jedną merytoryczną uwagę. Opisy raty malejącej i o stałej wysokości nie uwzględniają inflacji i wzrostu wynagrodzeń, a mówią tylko o nominalnych wartościach. Jeżeli pomyślimy o tych 2 dodatkowych czynnikach to trzeba powiedzieć, że:
    1. rata stała tak naprawdę jest ratą malejącą również, ponieważ jest inflacja i prawdopodobnie nasze zarobki też będą wyższe (choć to drugie niekoniecznie)
    2. absolutnie z Tobą się zgadzając, że długów jak najmniej i jak najkrócej – to może warto na przykładzie (uwzględniającym koszt pieniądza w czasie i jego realną wartość) – pokazać realne koszty lub straty wcześniej spłaty i raty stałej i malejącej. Inaczej spojrzenie jest jednak zaburzone trochę fikcyjnymi obliczeniami (tylko nominalnie).
    Ciekawy jestem co o tym myślisz.
    Pozdr Jarek

    • Cześć Jarek
      Oczywiście masz rację. Nie uwzględniałem również hipotetycznych zmian wiboru które podczas trwania kredytu występują. Uproszczone wyliczenia miały wskazać poziomy różnic między rodzajami rat czy szacunkowe oszczędności przy wcześniejszych nadpłatach. Każda umowa kredytowa jest inna każdy może sam sobie wyliczyć swoje wartości. Dla czystej przyjemności zabawy z liczbami można wyliczać różne warianty – do czego zachęcam zaangażowanych w kredyt 😉

  25. Cześć!
    Bardzo zaciekawił mnie przeczytany tekst. Jestem w trakcie załatwiania kredytu i chciałabym spytać o ” udostępnienie wzoru umowy kredytowej”, od kogo i kiedy mogę otrzymać coś takiego. O kredyt hipoteczny staram się w Pekao S.A. i pani z banku mówi,że mogę uzyskać taką umowę, ale dopiero po zatwierdzeniu wniosku (w departamencie?). Jednak chciałabym wgłębić się już teraz, w to co mam podpisać, aby na spokojnie przeanalizować co ode mnie oczekuje bank w zamian za kredyt.
    Regulamin oraz tabele opłat i prowizji uzyskałam, bez problemu.
    Pozdrawiam – Barbara

    • Wszystko zależy od banku. Ja otrzymywałem wzór umowy mailem, albo podczas wstępnej wizyty w banku na papierze. Niektóre banki odmówiły udostępnienia wzoru umowy i wtedy rezygnowałem z ich ofert. Nie wiem z czym wiąże się w Twoim przypadku złożenie wniosku. Jeżeli nie pociąga to dalszych zobowiązań, nie kosztuje i oferta tego banku jest w Twoim przypadku interesująca, to można zrobić to, aby uzyskać wzór umowy – traci się wtedy tylko / aż swoje dane osobowe.

  26. Witam !

    Bardzo się ciesze ,że trafiłam na Twojego bloga !
    Super napisane poważne tematy które dla młodych ludzi nie zawsze są takie oczywiste … Kończymy po dwa kierunki a pojecie marne o wszystkim …

    Mam do Ciebie konkretne pytanie – biore kredyt hipoteczny na 310 tys . Wkładu mam na 15% ,bo cena mieszkania jest 370 . Niestety mam 27 lat i nie dałam rady odłozyć wiecej 🙁
    Bank oferuje mi 1,64 (oprocentowanie +marża) i 1,64 prowizja (na wstępnie ) biore na 30 lat bo na mniej nie dostane..
    Napisz prosze czy to dobre warunki ?

    Pozdrawiam !

  27. Witam,
    proszę o poradę.
    Jestem „szczęśliwą” posiadaczką kredytu hipotecznego we frankach z 2007 roku, pozostało jeszcze 18 lat ale w 2010 i 2013 dostałam do zapłacenia ubezpieczenie niskiego wkładu. Myślałam, że to jednorazowo a już 2 razy musiałam kombinować prawie 1500 zł. Czy to oznacza, że co każde kolejne 3 lata będę musiała ponosić taki koszt??? Jak temu zapobiec?
    Według nich LTV 99,96. Kredyt na 105K a dziś do spłaty jeszcze 122K. Jeśli potrzeba jeszcze jakichś danych by odpowiedzieć na moje pytanie to bardzo proszę o info 🙂

  28. Witam,
    gratuluję bloga. Okazał się naprawdę pomocny a co najważniejsze skutecznie mobilizujący. W ciągu 6 miesięcy udało mi się poprawić kondycję finansową na tyle, że nie muszę odpuszczać kolejnej okazji na zakup mieszkania – choć do ideału daleko.
    Mam już swoje lata (36) a odkąd mierzę się z własną firmą czas leci 2x szybciej. Choć wypracowane oszczędności mógłbym przeznaczyć na niemalże całkowitą spłatę zobowiązań, zdecydowałem się na zakup mieszkania.
    Kredyt o który wnioskuję, to 200000 pln na okres 10 lat. Wstępna decyzja jest pozytywna, lecz problemem jest wybór rodzaju rat malejące czy stałe. Różnica w odsetkach w całym okresie to „tylko” ok 6000 pln. Dodatkowo po zaraz po urządzeniu mieszkania (stan deweloperski)czyli po ok 1,5 roku od przyznania, chciałbym nadpłacić go kwotą ok 15-20000zł. Nadpłata będzie bez-prowizyjna. Tyle powinno zostać po sprzedaży obecnego mieszkania.
    Czy warto płacić „wyższą” ratę malejącą w tym przypadku? Różnica ok 400zł.
    Będzie to kwota na styku założeń zarobkowych z tego bloga.
    Ostatecznie przez okres 10 lat zostanie w kieszeni parę tysięcy, ale czy warte są nerwów i niepewności jaką niesie za sobą prowadzenie własnej działalności?
    Tak zatraciłem się w oszczędzaniu każdej złotówki, że teraz troszkę głupieję.
    Chyba, że nie nadpłacać kredytu w ogóle a to co zostanie po remoncie przeznaczyć na inne zobowiązania?
    Do tej pory doskonale wiedziałem co robić…

    Pozdr
    J

  29. Witam,
    Będzie krótko.
    Raty równe czy malejące, moim zdaniem równe ponieważ biorąc pod uwagę inflacje przy początkowo wyższych ratach wcale nie zyskamy.

    Pozdrawiam

  30. mam zapytanie odnosnie kredytu hipotecznego w chwili obecnej niemam zdolnosci kredytowej wiec na wniosku o kredyty sa poreczyciele, jak powinna wygladac umowa poreczyciela co mozna wniej zastrzec ? czy np po 4-6m-c gdy kredytobiorca bedzie miał zdolnosc kredytowa sporzadzic aneks i cały kredyt przepisac na siebie bez poreczycieli ? czy mozna odrazu w umowie poreczyciela napisac termin poreczenia np na 6 m-c? i na jaka kwote ? czy jest wymagany aneks czy poprostu odrazu w umowie jasno napisze sie na jaki termin jest poreczenie ??? prosze o wiecej informacji na ten temat

  31. Witaj Marcinie,
    Z tej strony Waldek, czytam Twojego bloga regularnie i zawsze ciekawe i wartościowe informacje z niego wynoszę. Poruszyłeś w artykule kwestię klauzul niedozwolonych. Chcę dopytać o sytuację którą miałeś, a mianowicie napisałeś: „Bank, w którym brałem kredyt, również zastosował jedną z takich klauzul – zmusił mnie do założenia konta osobistego, które wówczas kosztowało kilka złotych”. Czy można w jakiś sposób pomimo podpisania umowy kredytowej z takim kontem z niego zrezygnować nie narażając się na wypowiedzenie kredytu ze strony banku lub nie tracąc „preferencyjnego oprocentowania kredytu” w tym przypadku niskiej marży.

  32. Witam,
    jestem posiadaczką kredytu hipotecznego na dom, ale nie o tym chciałam pisać. Otóż upatrzyłam sobie zabudowaną budynkiem gospodarczym nieruchomość idealną wg mnie na prowadzenie działalności. Umowa przedwstępna podpisana, śmiało „walę” do banku millennium, bo w nim właśnie mam kredyt hipoteczny na dom i składam wniosek (zdolność kredytowa jest więc się nie martwię) i po paru dniach totalny krach:( nie udzielą mi kredytu hipotecznego bo nie będę w tym budynku mieszkać! a dają tylko na cele mieszkaniowe. I tu właśnie moja prośba, doradźcie gdzie starać się o kredyt hipoteczny na taką nieruchomość? ( kredyt na działalność odpada bo za krótko ją prowadzę, jest dodatkowa poza stałą pracą etatową) pozdrawiam i czekam na pomoc.

  33. Witam Powiem krótko spłaciłam po 7 latach kredyt hipoteczny w CHF zaciągnięty w polbanku a obecnie raiffeisen. Bank nie chce oddać mi weksla in blanco twierdząc że go nie mają.A mało tego pani z banku twierdzi że nie ma śladu w załączniku do umowy odnośnie weksla. Umowa spisywana była przez doradce finansowego goldenegg który reprezentował to polbank .Przyznaję, że podczas podpisywania bardzo dużo dokumentów nie mieliśmy głowy aby o tym zapisie weksla w załączniku pamiętać.A doradca finansowy zgarnął kasę z strony banku za pośrednictwo. Bardzo proszę o pomoc bo zostaliśmy. ….

  34. Witam, mieszkam za granica i chcialabym kupic mieszkanie w Polsce.Ile bankow udzielilo by mi kredytu hipotecznego sa oplaty zwiazane z takim kredytem (notariusz itd) .dziekuje i pozdrawiam

  35. Muszę przyznać, że do tej pory jak słyszałam o kredycie hipotecznym, to dostawałam gęsiej skórki. Po tym artykule patrzę na to zupełnie inaczej. Nie jest to już dla mnie takie straszne i z pewnością rozważę kiedyś zaciągnięcie takiego kredytu na wybudowanie własnego domu. Bardzo za tę zmianę dziękuje obu panom 🙂

  36. Ehhh Panowie 😉 jestem na początku drogi kredytowej – już jestem przerażona… mam nadzieję, że Wasze rady pomogą mi nie podpisać jakiegoś bubla… 😉

  37. Witam ,
    proszę o radę . Jestem w trakcie załatwianie kredytu. Naturalnie umowę przeczytam z 1000 razy. Jaki specjalista niezależny (nie z banku, nie doradca ) może mi pomóc w ocenie umowy bankowej abym w 100 % była pewna co podpisuje.?

  38. Witam
    Mam pytanie?Czy ktoś miał podobną sytuację jaka mnie spotkała:podpisa łam razem z mężem umowę kredytową w firmie doradztwo finansowe goldenegg w Katowicach w roku 2008 na budowę domu i podczas podpisywania ogromu dokumentów między innymi na koniec dostaliśmy do podpisu weksel in blanco i podpisaliśmy. Po kilku latach oraz swoich wyrzeczeń spłaciłam go.Bank twierdzi że weksla nie wymagał i brak zapisu w umowie załączniku a doradca z goldeneeg jako przedstawiciel tego banku prowizji zgarnął i bank umywa ręce. Spłaciłam kredyt a weksla in blanco nie mają.Twierdzą że nie było to wymagane. Proszę o pomoc?

  39. Marcinie!
    Na Twojego bloga trafiłam tak zwanym przypadkiem(żeby było jasne: nie wierzę w przypadki!!) i serdecznie Ci dziękuję za to, co tutaj piszesz. Nigdy nie pomyślałam,że dzielenie się z innymi wiedzą i doświadczeniami może być aż tak wdzięczną formą pomocy. JEstem chyba dokładnie pomiędzy wszystkimi artykułami, czytaj: kończę spłacać kredyt hipoteczny, przygotowując się jednocześnie do zaciągnięcia kolejnego (większego). Nie mogłam tutaj trafić w lepszym momencie 🙂 Słowa uznania i dobre rady chętnie prześlę mailem, jeśli tylko Cię one interesują. Póki co mam pytanie: nadpłacam mój kredyt trwający od 2007 roku ile wlezie, kredyt ma się skończyć w listopadzie.2017 a ja chcę zrobić wszystko, aby zakończył się w grudniu.2016- o jaki weksel in blanco mam poprosić?

    PS. Dziękuję Adamowi!! Adam to łebski gość. Mój mąż też nie jest finansistą i traktuje finanse jak czarną magię- za chwilę z dziką satysfakcją odczytam mu przesłanie Adama 🙂

    Dzięki Marcin, dzięki Adam!!

    • Cześć Andrzela,

      Bardzo dziękuję za miłe słowa. Mail przyda się bardzo – takie wsparcie bardzo pomaga 🙂
      Jeśli chodzi o weksel – to sprawdź w umowie kredytu, który kończysz spłacać, paragraf dotyczący zabezpieczeń kredytu. Jeśli jednym z zabezpieczeń było podpisanie weksla in blanco – to znaczy, że jest on w banku i po spłacie bank jest zobowiązany, aby Ci go oddać. Nie we wszystkich umowach weksel występuje, więc jeśli nie pamiętasz, czy składałaś takie zabezpieczenie, być może w Waszym przypadku nie było to konieczne.
      Wszystkiego dobrego!

  40. Witam Pana Marcina oraz wszystkich Czytelników,

    w ofercie kilku banków pojawił się kredyt hipoteczny z kontem bilansującym. Chciałbym się was zapytać co myślicie o takiej formie kredytowania zakupu mieszkania.

    Pozdrawiam,

    • Mechanizm bilansujący jest przydatny na początku okresu spłaty kredytu , kiedy część odsetkowa raty jest najwyższa. Jeśli twoim celem jest jak najwyższa kwota kredytu, przy minimalnym zaangażowaniu środków własnych, konto bilansowe może okazać się korzystnym rozwiązaniem (pod warunkiem, iż koszt utrzymania takiego konta nie jest wyższa od pomniejszonych odsetek od kredytu). W porównaniu niższa kwota kredytu + zaangażowanie środków własnych własnych VS wyższa kwoty kredytu + środki własne na rachunku bilansowym , koszt kredytu jest niższy przy niższej kwocie kredytu. Wybór jest więc indywidualną kwestią, rachunek bilansowy (o ile koszt jego trzymania nie jest wysoki) może obniżyć koszt kredytu, a środki na nim zgromadzone posłużyć jako „poduszka finansowa” w przypadku jeśli będziesz potrzebować gotówki.

  41. Co oznacza w praktyce wkład własny .Czy to znaczy że muszę mieć na koncie 15 % kwoty mieszkania a bank przeleje na konto sprzedającego 85% .Czy to ja mam przelać na konto sprzedającego te 15 %,Nie rozume tego wkładu własnego.

    • Arek,
      W uproszczeniu: Ty przelewasz na konto sprzedającego 15% ceny, a bank 85% ceny. Informacja skąd będą pochodzić środki i na jakie rachunki mają zostać przelane zapisywana jest w Akcie Notarialnym zakupu nieruchomości.

  42. witam,
    jestem na etapie budowy domu. Buduję systemem gospodarczym, aktualnie wybudowane są piwnice i parter, rozpoczyna się budowa piętra (poddasze).

    Chciałbym wziąć kredyt hipoteczny na budowę dachu, doprowadzenie domu do stanu surowego zamkniętego i ewentualnie wykończenie.

    W naszej miejscowości nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, buduję na podstawie WZ. Działka ma ponad 65a, czy w związku z nową ustawą o sprzedaży gruntów rolnych, będzie możliwe udzielenie kredytu hipotecznego na moją nieruchomość?

    pozdrawiam

  43. Witam,
    Planuję w przyszłym roku zakup mieszkania w Poznaniu. Nie mam na niestety odpowiednich funduszy na wkład własny a w widełki MDM raczej się nie zmieszczę. Posiadam jednak niewielką działkę nad morzem o wartości ok. 50 tys. zł. Jak mogę ten fakt wykorzystać podczas brania kredytu hipotecznego? Oczywiście nie chcę mojej działki sprzedawać. Gdzieś w końcu wypoczywać trzeba.
    Pozdrawiam

  44. Marcin,

    Jak historycznie wiadomo w obecnych czasach WIBOR jest bardzo bardzo niski. Wykresy pokazują, że dobił do dołka sprzed chyba kilkudziesiędziu lat (można więc oczekiwać jego wzrostu). W przypadku, kiedy nasza rata kredytu opiera się na WIBOR + marża (nawet niech będzie stała) to jest to ciągle loteria. Co w przypadku, kiedy WIBOR wzrośnie z 1,7% do 15 % np. za 10 lat? Pytam o Twoje zdanie na ile wg. Ciebie jest realne, że taka sytuacja może nastąpić i czy masz jakieś rady dla kredytobiorców w tym zakresie. Nie wiem czy ktoś w ogóle zdaje sobie z tego sprawę, że za ileś lat jego rata może wzrosnąć 2krotnie (tak jak to było w przypadku „frankowiczów”) i że kredyt w PLN też może okazać się bardzo „niestabilny”.

  45. Witam wszystkich,

    mam pytanie dotyczące wyboru oferty kredytowej. Czy lepiej wybrać kredyt z marżą 1,69 i WIBOR 6M, czy lepszy będzie z marżą 1,79 i WIBOR 3M? Odsetki są naturalnie wyższe w przypadku oferty z wyższą marżą, natomiast całkowity koszt kredytu w przypadku dwóch rozpatrywanych ofert jest zbliżony, ponieważ koszty dodatkowe (ubezpieczenie, operat) są wyższe w przypadku oferty z niższą marżą. Czy warto w dłuższej perspektywie kierować się niższą marżą, jeśli różnica jest w tym wypadku bardzo mała?

    Pozdrawiam
    Asia

Odpowiedz