Kredyt hipoteczny: Dlaczego 30 lat to kiepski pomysł?

266

Planujesz zakup mieszkania lub domu na kredyt? Zastanawiasz się, który bank najlepiej sprosta Twoim oczekiwaniom? A może spłacasz już kredyt hipoteczny i przypominasz sobie o nim raz w miesiącu, gdy trzeba zapłacić ratę? Sprawdzałeś o ile przez lata zmalał Twój kredyt oraz jaką kwotę przekazałeś bankowi w formie odsetek?
Mam nadzieję, że ten artykuł skłoni Cię do kilku przemyśleń i pomoże w świadomym podjęciu mądrych decyzji.

Jestem zagorzałym przeciwnikiem wszelkich form zadłużania się na konsumpcję, o czym pisałem już wielokrotnie na tym blogu. Istnieje jednak rodzaj kredytu w stosunku do którego mam trochę inne podejście – to oczywiście kredyt hipoteczny. Czym różni się on od wszelkich pożyczek, chwilówek, limitów w rachunku, kart kredytowych, kredytów samochodowych, zakupów na raty i innych długów? Po pierwsze: pozwala na zakup nieruchomości, która w przeciwieństwie do samochodów, telewizorów, czy ubrań, ma spore szanse zyskać na wartości lub przynajmniej zachować realną wartość.  Po drugie: pomaga zrealizować marzenie o własnym domu czy mieszkaniu, co dla wielu osób naprawdę jest bardzo ważne. I wreszcie po trzecie: w przypadku bardzo wielu rodzin to właśnie dom czy mieszkanie stanowi po latach jedyny składnik majątku o sporej wartości, który pozostawimy naszym dzieciom. Reszta pieniędzy dziwnym trafem zwykle „rozchodzi się” na inne cele.

Dlatego z finansowego, ale również „emocjonalnego” punktu widzenia kredyt hipoteczny na zakup mieszkania czy domu ma sens. Chyba, że mamy wystarczająco dużo gotówki – wtedy kupowałbym za gotówkę. Gotówka? Bez sensu! Lepiej zainwestować i wykorzystać dźwignię finansową !– to standardowa reakcja  na to stwierdzenie. Mam na ten temat inne zdanie. Zaciągnięcie kredytu niesie ze sobą szereg ryzyk, których zazwyczaj nie bierzemy pod uwagę, gotówka dziwnym trafem się rozchodzi, inwestycje zarabiają mniej niż planowaliśmy, za to raty towarzyszą nam przez długie lata. To są finanse osobiste i nasze nawyki oraz emocje potrafią sporo namieszać. Dlatego mając możliwość kupienia za gotówkę – kupowałbym za gotówkę.

Zwykle zaciągając kredyt hipoteczny zwracamy uwagę na to, który bank da nam największą kwotę, jak szybko załatwimy formalności,  na ile atrakcyjne jest oprocentowanie, ile wynosi prowizja, itp. To oczywiście są ważne kryteria, jednak dziś chciałbym zwrócić uwagę na coś innego.  Standardowo podchodzimy do kredytów hipotecznych w następujący sposób:

– weź maksymalnie wysoką kwotę, na jaką zgodzi się bank – to jest najtańszy pieniądz na rynku;
– obniż swoja ratę biorąc kredyt na długi okres, co najmniej 30 lat, po co masz spłacać więcej?
– nie martw się zbytnio wysokością samej raty – z czasem będziesz na pewno zarabiać więcej.

Zamiast takiego „rynkowego standardu” proponuję Wam nieco inne podejście, oparte o trzy zasady:

Zasada 1: Rata kredytowa nigdy nie powinna wynosić więcej niż 30% Twoich miesięcznych dochodów netto, a jeśli jesteś w związku, nie więcej niż 30% Waszych wspólnych dochodów netto.  Nie będę się tu rozpisywał – większa rata to po prostu zbyt duże obciążenie dla domowego budżetu.

Zasada 2: Nie bierz kredytu na więcej niż 80% wartości nieruchomości  – powodów jest wiele: będziesz miał do spłacenia mniejszy kredyt, nie będziesz musiał płacić dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu,  marża od kredytu będzie niższa, nie będziesz narażony na trudności ze strony banku w sytuacji, gdy ceny nieruchomości przejściowo spadną, a konieczność samodzielnego odłożenia i zainwestowania tych 20% wkładu własnego zmusi Cię do mądrego gospodarowania pieniędzmi i wyrobi w Tobie nawyk oszczędzania jeszcze przed zaciągnięciem kredytu. I wreszcie: już sama świadomość, że inwestujesz w nieruchomość własne pieniądze, skłoni Cię do dokonania zdecydowanie bardziej przemyślanego wyboru.

Zasada 3: Nie bierz kredytu na okres dłuższy niż 20 lat. Choć dziś standardem są kredyty na 30 lat, a niektóre banki oferują nawet 35-40 lat, zaciąganie kredytu na okres dłuższy niż lat 20 to generalnie słaby pomysł. Zwykle wiele osób nie zgadza się tutaj ze mną uważając, że nie ma sensu „przepłacać” – przecież krótszy okres to wyższa rata. Dlatego przedstawię Wam kilka argumentów, dlaczego warto rozważyć kredyt na krótszy okres.

W tym celu posłużę się przykładem: zaciągamy kredyt na 300 000 zł, oprocentowany 6% w skali roku (wiem, wiem, dzisiaj jest mniej, ale to się niedługo zmieni), będziemy go spłacać w standardowych równych ratach kapitałowo-odsetkowych. Przyjrzyjmy się trzem kredytom: na 20 lat, 30 lat i 40 lat.  Te 40 lat potraktuj tylko jako ilustrację przychodów odsetkowych banku. Skupimy się na standardzie, czyli 30-tu latach w porównaniu z moją propozycją – czyli kredytem na 20-lat.

Na początek wysokość raty:

finanae osobiste 01 wysokośc rat

Faktycznie rata na 20 lat jest wyższa, ale przecież nie tak znowu bardzo. Różnica wynosi 350 zł – czyli jakieś 20% więcej. Warto jednak zrozumieć, skąd ta różnica się bierze. Skoro w obydwu przypadkach oprocentowanie wynosi 6%, wysokość odsetek przy pierwszej racie musi być taka sama. Skąd zatem różnica? Odpowiedź znajdziesz poniżej:

finanse osobiste 02 podział raty

Okazuje się, że w kredycie na 30 lat spłacamy tylko 298,65 zł naszego długu. Aż 83% raty stanowią odsetki.  Natomiast w kredycie na lat 20 nasze zadłużenie już po pierwszej spłacie jest niższe o 649,29zł. Co to z kolei oznacza? Że w kolejnej racie wartość odsetek w przypadku kredytu 20-letniego będzie niższa (naliczone będą od mniejszego salda). Ta sytuacja będzie powtarzać się w każdym kolejnym miesiącu: w kredycie na 20-lat będziemy spłacać coraz mniej odsetek, coraz więcej kapitału i stan naszego zadłużenia będzie zmniejszał się coraz szybciej w porównaniu ze standardowym  kredytem 30-letnim.  Ktoś może powiedzieć, że to niewielka różnica. Jednak małe różnice w dłuższym okresie potrafią przynosić spektakularne rezultaty. Zobaczcie jak to wygląda po 10 latach spłacania:

finanse osobiste 03 odsetki 10 lat

finanse osobiste 04 do spłaty po 10 latach

Okazuje się, że w przypadku kredytu na 30 lat przez pierwszych 10 lat zapłaciliśmy bankowi o  15 386 zł więcej odsetek (166 895 zł – 151 509 zł = 15 386 zł) i dodatkowo ciągle mamy do spłaty kredyt większy o 57 463 zł (251 057 zł – 193 594 zł = 57 463 zł). Spora różnica, prawda?

Jeśli weźmiemy pod uwagę sumę całkowitych spłat w całym okresie kredytowania, wygląda to następująco:

finanse osobiste 05 całkowita spłata

Jak widać kredyt na 30 lat oznacza konieczność zapłacenia bankowi znacząco wyższej kwoty odsetek. Jeżeli jednak to Cię nie przekonuje i wolisz kredyt na lat 30, rzuć jeszcze okiem na to, jak sytuacja wygląda po 20 latach spłacania:

finanse osobiste 06 po 20 latach spłaty

W przypadku kredytu na 30 lat masz ciągle na karku 162 011 zł do spłacenia oraz 10 lat przelewania do banku raty w wysokości 1798,65 zł. A w przypadku kredytu na 20 lat? Jesteś wolnym człowiekiem!

Mam nadzieję, że ten wpis skłoni Was do zrobienia kilku obliczeń przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego, A jeśli macie już kredyt na lat 30 – zawsze można pójść do banku i poprosić o zmianę harmonogramu. 😉

Co myślicie o takim podejściu do kredytu hipotecznego?

Podobają Ci się artykuły na blogu?


Dołącz do ponad 8 337 osób, które otrzymują newsletter i korzystają z przygotowanych przeze mnie bezpłatnych narzędzi pomagających w skutecznym dbaniu o finanse.
KLIKNIJ W PONIŻSZY PRZYCISK.

Komentarze266 komentarzy

  1. No ja jednak jestem fanem innego podejścia. Brać kredyt na 40 lat (choć dziś chyba się już nie da), w latach tłustych go regularnie nadpłacać (np. raz na rok), a w latach chudych – mieć komfort trochę niższej raty. Oczywiście wymaga to pewnej samodyscypliny.

    • Hej Olek,

      Dziękuję za komentarz.

      Wymaga to przeogromnej samodyscypliny – na tyle dużej, że w bardzo wielu przypadkach okazuje się, że dziwnym trafem cały czas są „lata chude” i środków na nadpłatę zawsze brakuje 😉

      Właśnie dlatego jestem zwolennikiem „zautomatyzowania” przyspieszonej spłaty dzięki krótszemu okresowi kredytowania. Szczególnie, że przy kredycie na 40 lat przez pierwsze lata naprawdę spłacamy prawie wyłącznie odsetki i kredyt „stoi w miejscu”. Z mojego punktu widzenia – to niepotrzebne przepalanie własnych pieniędzy.

      Chociaż banki uwielbiają takich klientów 😉

      • Oczywiście można nadpłacać ratę w „w tłustych” okresach jednak z tą samodyscypliną różnie bywa często jest ona kiepskim poziomie. Jednak przedstawiony tutaj schemat ma jedną wadę: co jeśli stracimy pracę lub nasza firma padnie – robi się wtedy problem i różnica w racie 500 zł jest niebagatelna a czasami nie do przeskoczenia. Ogólnie jednak liczby jeśli nie przewidujemy żadnych życiowych problemów do mnie przemawiają.

        • Hej Michał,

          Dziękuję za komentarz.

          W takiej trudnej sytuacji możemy pójść do banku i poprosić o zmianę harmonogramu do standardowych 30 lat, obniżając tym samym ratę. Mając już kredyt na 30 lat takiej elastyczności nie mamy. To kolejny argument, dla którego jestem za kredytami na 20 lat.

          Dodatkowo przed popadnięciem w takie trudności ma nas chronić kolejny punkt: rata nie wyższa niż 30% dochodu netto.

          Serdecznie pozdrawiam.

          • 30% dochodu netto, policzmy 2 100zł. wypłata z tego 30%, szkoda liczyć i tak mi nikt nie da kredytu na mieszkanie, najwyżej na przedpokój i łazienkę,, wyjeżdżam z tego chorego kraju

            • A Ty myślisz, ze jak zarobisz nawet 2000 Euro lub Funtów to tak łatwo dostaniesz kredyt na 200 tyś E lub F i będzie Cię tam super stać na spłatę? Zakładając, że wogóle zarobisz 2000…

              • Zarabiając 2000euro to odkladam anie biore kredyt logiczne bo mam z czego 5000zl odkladam za 3000tys zyje i to z rodzina

                • 3000 tys to 700 € wez za to wyzyj za granica, za samo mieszkanie tyle placisz, tez kiedys tak mowilem a zarabiam 2500€

                  • Nie prawda, wynajmowałem mieszkanko w Oberhausen ok 65metrów i płaciłem 500 euro + 250 euro na życie starcza w 120% i jeszcze chlać mogłem ;). wynajmując we dwóch już płacisz 250 euro i zarabiając 1800 euro około 1200-1300 euro odkładałem!! po 3 miesiącach kupiłem sobie petardę BMW e60. Gdzie tyle odłożysz jak nie w rajchu?

          • W sytuacji zmiany harmonogramu potrzebny jest aneks do umowy kredytowej. Zgodnie ze wzorami wszystkich umów kredytowych bank ma prawo w każdym momencie obowiązywania umowy sprawdzić naszą sytuację ekonomiczną. Aneks do umowy kredytowej jest szczególną okazją do skorzystania przez bank z tego prawa.
            Jeśli bank przy okazji aneksu do umowy sprawdzi naszą zdolność kredytową a my właśnie straciliśmy pracę – wypowiedzenie murowane.
            Skoro koniecznie stawia Pan nacisk na spłatę kapitału za cenę raty to lepszym i bezpiecznieszym rozwiązaniem są zapomniane przez wszystkich raty kapitałowe „malejące”.
            Nie zapominajmy że nasze bezpieczeństwo finansowe jest celem nadrzędnym wszystkich inwestycji.

          • Jeśli stracisz pracę, to żaden bank nie wydłuży Ci okresu kredytowania, ponieważ z tego, co wiem będą na nowo wymagać dokumentów potwierdzających dochody. A skoro dochodów brak, to płać i płacz, albo komornik zlicytuje dom… Druga sprawa- nie każdy będzie mieć zdolność na 20 lat. Sama prowadzę działalność gospodarczą i wiem, jak beznadziejnie banki w tym wypadku liczą zdolność, choć pracuję na kontrakcie i prawdopodobieństwo utraty dochodów jest takie samo, jak przy umowie o pracę…

          • To brzmi trochę jak rada w stylu „radzę, żebyście dużo zarabiali” 🙂 Powyższa porada jest do osób, których 1/3 dochodów pokryje ratę przy 20 letnim kredycie. W Pana przypadku z rady mogą skorzystać osoby zarabiające minimum 7200 zł netto. To dość wąska grupa docelowych odbiorców.

            • To niestety smutna prawda, ja zarabiając 5 tys. netto nie jest to ani dużo ani mało nie mogę sobie pozwolić na skrócenie okresu spłaty kredytu na 20 lat, bo wtedy mogę zapomnieć a jakichkolwiek wakacjach czy większych wydatkach które mogą się pojawić…

          • No przy stracie pracy renegocjowanie okresu spłaty raczej nie wchodzi w grę. Bank bada zdolność kredytową… Której wtedy nie ma. I jest problem.
            Namawiasz do oszczędzania – i to jest raczej klucz. Kredyt na 30 lat ale równolegle różnice oszczędzać. Nie bierzesz też siły nabywczej pieniądza za 20 lat te 160 tys nie będzie taką wielką kwotą. Pomysły są różne z m najważniejszy efekt

            • Marcin,
              Przy starcie pracy nie zaciąga się kredytu hipotecznego. To jest klucz 🙂
              Do zaciągnięcia tak wielkiego zobowiązania trzeba się przygotować. Pierwsze miesiące pracy, której nawet nie możemy być pewni, to nie jest okres na branie 30-letniego kredytu (20-letniego również).

              • to co mam robić gdzie mam żyć? pod mostem ? chore jest to że w normalnym kraju kredyt winno brać się na luksus – nowy lepszy ładniejszy większy dom, samochód etc… a nie na zaspokojenie podstawowych potrzeb życiowych. Więc według państwa nie brać kredytu i płacić czynsz najmu byłby lepszym rozwiązaniem ? ale ostatecznie jak zachoruję stracę pracę to i tak mnie wywalą i zostanę z niczym a tak z własnego mieszkania przynajmniej dostanę socjalne… a najem okazjonalny to dzisaj jestem jutro nie… a no tak i tak trzeba mieć swoje mieszkanie żeby wynając w ramach okazjonalnego wynajmu…

                • nie dostaniesz, ustawa o ochronie praw lokatorów nie dotyczy właścicieli mieszkań , zatem jako właściciel nieruchomości nie otrzymasz lokalu socjalnego.

                  Najlepszym rozwiązaniem byłoby gdyby pieniądze kierowane na MdM/RnS/TBS przekierować na tworzenie mieszkań komunalnych.
                  budowę,przebudowę,adaptację budynków oraz odwróconą hipotekę.

        • W ciągu 30lat jest statystycznie większa szansa straty pracy lub ciężkiej choroby niż w ciągu 20 lat. Trochę późna odpowiedź, ale dopiero się natknęłam na tego bloga. Przed Nami również kredyt do wzięcia, ale zaplanowaliśmy ciułanie przez 2 lata.
          Przy okazji: czy jeśli kupuhje się mieszkanie w trakcie budowy, to jak to jest ze spłatą kapitału kiedy niew ma jeszcze odbiorów technicznych?

      • Nie wiem, skąd przekonanie o potrzebie ogromnej samodyscypliny do nadpłacania kredytu hipotecznego. Uzgodniliśmy 30 letni kredyt właśnie z tego powodu, by wymagalna rata była jak najniższa. Regularnie nadpłacamy od samego początku i spłacimy w mniej niż 20 lat. Może problemem innego podejścia jest wizja dużych nadpłat czy kosztów tych nadpłat, teraz nie dostaniemy tak łatwo kredytu gdzie bezkosztowo możemy go nadpłacać w dowolnej chwili. Czasem nawet 100-200 zł spłacanych dodatkowo gdy mamy pieniądze, czyni dla całego okresu spłaty dużą różnicę.
        Nawet w bardzo chudym okresie nadpłacałam kredyt hipoteczny. Dla mnie wybór 20 lat nomimalnie nie ma sensu – gdy ktoś chce kredyt spłacić szybko to go spłaci jeśli tylko będą pieniądze. A 30 lat jest wyłącznie wentylem pozwalającym nie martwić się kwotą pieniędzy zostawianych co miesiąc w banku (ratę mam dużo poniżej 30% wspólnych dochodów).

      • Po Pierwsze świetny artykuł :).

        Jest jeszcze opcja aby kupić mniejsze mieszkanie nie za 300 tyś a za 250 czy 200 tys, za zaoszczędzone pieniądze spłacić kredyt jeszcze wcześniej.
        Ja zaoszczędziłem 80 tyś przed zakupem mieszkania, 80 tyś pożyczyłem po rodzinie, w ciągu 3 lat spłaciłem rodzinę.
        Fakt ze 2.5 tyś miesięcznie odłożyć to ciężka sprawa, ale dałem rade i polecam innym. Dzisiaj mam 31 lat i mógłbym rzucić pracę, ale szykuje się inwestycja w ziemie. Potem być może większe mieszkanie o ile rodzina się powiększy. 🙂

        A tutaj moja analiza odnosnie zakupu mieszkania
        http://dosukcesu.blogspot.com/2014/03/jakie-kupic-mieszkanie-duze-mae-i.html

      • Witaj Marcinie,
        Koncepcja, żeby spłacać kredyt szybciej jest, jak najbardziej słuszna. Z tą samodyscypliną masz całkowitą rację. Zawsze się znajdzie jakieś wydatek, który jest ważniejszy 🙂

        Ale popatrzmy na to też drugiej strony. Przy obecnych stopach procentowych i marżach, rata kredytu na 20 lat jest wyższa ok 30% od raty kredytu na 30 lat. To sporo. Dlatego decyzja o wyborze okresu kredytowania wcale nie jest taka łatwa do podjęcia.

        Jeżeli mamy solidną nadwyżkę dochodów nad wydatkami to krótszy okres jest ok. Czasami jednak zdolności kredytowej „ledwo” wystarczy na kredyt na 30 lat.

        Musimy przyjąć, że raty wzrosną. Dziś stopy procentowe są bardzo niskie (pisałem też o tym u siebie na blogu). Wtedy wyższa rata (przy 20 latach) będzie jeszcze bardziej odczuwalna dla budżetu domowego. Wiem, wiem, że Twoje wyliczenia były w innym okresie przeprowadzane niż piszę ten komentarz i stopy procentowe były wyższe. Ale tym samym kolejna rzecz dochodzi do analizy przy wyborze okresu kredytowania – jakie jest prawdopodobieństwo podwyższenia stóp procentowych 🙂

        Możemy założyć też, że nasze dochody mogą się w przyszłości wahać – również in minus – wtedy wyższa rata przy okresie 20 lat, może być dla nas ciężka do udźwignięcia.

        Generalnie jest dużo znaków zapytania, co do naszych przyszłych dochodów, stabilności pracy, wysokości stóp procentowych itd. Na większość nie znamy odpowiedzi. Dlatego chyba bezpieczniej zaciągnąć kredyt na dłuższy okres i go po prostu nadpłacać.

        To zawsze dylemat. Można popatrzeć z innej strony: dłuższy okres kredytowania to niższa rata i niższe ryzyko dla naszych finansów. A ograniczenie ryzyka zazwyczaj kosztuje. Ale jak będziemy zdyscyplinowani i nadpłacali kredyt to koszt kredytu na 30 lat nie będzie dużo wyższy lub nawet będzie dokładnie taki sam, jak przy 20 latach.

    • Stanisława

      Tak właśnie postępuję i to jest fajne .Jak np. wpłacę nadwyżkę 10.000,- to spada mi rata i to zachęca do dalszego wysiłku.Okres spłaty pozostawiam bez zmian – na razie.

    • Olek ma racje. Sam zajmuje się nieruchomościami i powiem Ci tak.
      Kredyty na 30 lat czy 25 to ściema i hasła wyborcze. Dlaczego?
      Byłaby to prawda gdyby nie można było ich spłacać a po drugie
      ludzie w Polsce zmieniają mieszkania co jakieś 5-7 lat i nowy klient spłaca ich kredyt swoim. Generalnie częściej ludzie nadpłacają i zamykają kredyty niż się powszechnie uważa.

      • Nie, to nie nowy klient spłaca Twój kredyt tylko Ty sam go spłacasz z funduszy uzyskanych ze sprzedaży mieszkania (jeśli wystarczy). Nie jestem w stanie zrozumieć dlaczego ludzie mówią o kredytach mieszkaniowych jakby były przypisane do budynku. Nie, kredyt mieszkaniowy to umowa pomiędzy bankiem a kredytobiorcą. Mieszkanie jest tam tylko zabezpieczeniem.

    • Witam,

      Mój znajomy z pracy przedstawił mi swoje rozwiązanie.
      Wziął kredyt z ratami malejącymi rozłożonymi na 30 lat.

      Argumentacja była prosta, póki jest w sile wieku, dzieci nie są dużym problemem, a sytuacja zawodowa jest w stanie spłacić większe raty. Moim zdaniem w przypadku osoby pracującej fizycznie jest to jak najbardziej słuszne stwierdzenie. Z tego co jednak wiem, takie rozwiązanie w Polsce jest rzadkością. Pański artykuł mniej więcej potwierdza teorię mojego znajomego, że bardziej opłaca się spłacić kredyt szybko, niż pielęgnować garb długu przez 30 lat. Czy zastanawiał się Pan nad takim rozwiązaniem, jako alternatywą 20 letniego kredytu?

      Pamiętam również wyliczenia swojego profesora, że wkład własny powinien wynosić około 20%, ni mniej, ni więcej. Po pierwsze dodatkowe pieniądze warto bezpiecznie ulokować, tak aby w razie czego służyły do asekuracji kredytu. Po drugie skoro i tak zmuszeni jesteśmy brać kredyt hipoteczny to warto wykorzystać jego wartość np. wybierając droższą , ale lepszą ofertę (większy dom/mieszkanie, lepsza lokalizacja, lepsze ułożenie w budynku).

    • Ja podobnie uważam, ze lepiej jest wziąć kredyt na jak najdłuższy okres (minimalizując ratę), bo największy zysk ze spłaty wcześniejszej ma się w początkowych latach, a efekt wcześniejszego spłacenia maleje z upływem lat ( ja nie mam problemu z samodyscypliną, bo jestem bardzo racjonalnym człowiekiem)

    • Tylko nadal wiele osób nie bierze pod uwagę tego, że za 25 lat ktoś może mieć problemy zdrowotne, które z kolei przyczynią się do utraty pracy (renta inwalidzka). To komplikuje wiele. Niestety zbyt wiele osób nie zdaje sobie z tego sprawy. Każdy zakłada, że w szczęściu dożyje starości – to nie reguła!
      Jak kredyt to możliwie na najkrótszy okres. Nie będzie problemu z ewentualnym wydłużeniem okresu.

    • Witaj Dorota,
      Jeśli pytasz o moment zaciągnięcia kredytu – jestem przeciwnikiem zadłużania się w innej walucie niż ta, w której się zarabia. To dodatkowy element ryzyka – spekulacja walutowa na własnym domu lub mieszkaniu kwotami przewyższającymi kilkuletnie zarobki? Nie jestem fanem takiego podejścia.

  2. Dobre podejście, pod warunkiem dość wysokich zarobków:
    2150/30% = 7166 zł

    ja znam lepsze… 😉

    • Hej Ja_ski,

      Tak to jest dosyć konserwatywne podejście.

      30% dochodu pójdzie na kredyt, kolejne 20% na utrzymanie mieszkania (czynsz, energia, media) i mamy już tylko 50% na życie – w tym jedzenie, picie, leki, transport, ubrania, itp..

      Wyższe zarobki to nie jedyne wyjście. Przy niższych zarobkach możemy po prostu kupić mniejsze mieszkanie i wziąć niższy kredyt. I wreszcie – istnieje jeszcze najem. Mieszkanie jest takim samym dobrem jak każde inne – jeżeli mnie na nie nie stać – to nie kupuję.

      A jakie jest to Twoje podejście? 😉

      • Podobne jakie mają Kasia i Boston i Twoje ostatnie zdanie. Chodzi jeszcze o zagrożenia w przypadku niespłacania rat – w Polsce pod tym względem prawo jest wyjątkowo niekorzystne dla kredytobiorców.

      • Problem z najmem jest taki, że czynsz za wynajęcie takie samego mieszkania będzie na ogół wyższy lub (jeśli mamy naprawdę dużo szczęścia) niewiele niższy co rata w miarę dobrego kredytu na 40 lat; do tego czynsz w całości przepada; a w przypadku kredytu jednak część kapitałowa do nas wraca. Czyli należałoby de facto porównać ratę odsetkową kredytu z kosztem najmu – i tu trzeba by chyba bardzo złego kredytu z jakąś kosmiczną marżą aby ta rata średnio wyszła większa niż koszt wynajmu.

        Mam mieszkanie 85m2 w Warszawie blisko centrum, za które ratę łączną przy kredycie na 40 lat płacę ok. 1700 zł. Kredyt w euro z marżą 1,8%; odsetki przez b. długi czas na poziomie ok. 0,2%-0,5%, 25% wkładu własnego, do tego mocno nadpłacam tak, że przewidywany czas spłaty wynosi jeszcze ok. 5 lat. W przypadku nastania chudych lat, nie ma szans abym za 1700 zł + opłaty wynajął takie mieszkanie w Warszawie. Za 1500-1700 zł + opłaty to tu można wynająć dwupokojową „studencką” klitkę 40m2 w zagrzybiałej kamienicy albo w wielkiej płycie, ewentualnie lepszy metraż i standard ale na obrzeżach miasta (i płacić dodatkowe 400 zł miesięcznie na paliwo spalone w korkach – na jedno wyjdzie).

        • Nie wiem skad wziąłeś te kwoty najmu. Mój przyjaciel wynajmuje 45 metrowe mieszkanie na Kabatach, kilka minut do metra i do lasu, w apartamentowcu, czynsz wynosi 1450 zl Brutto bo od tego placi podatek. Mieszkanie nie zagrzybione, chyba 8 lub makx 10 letnie, calkowicie urzadzone.

          • to widzisz, standard mieszkania ok, ale podajesz czynsz najmu 1450 zł (wyrzuciny w błoto), a rata kredytu była tu wspomniana 1700 zł (czyli tylko 250 zł drożej, a jednak spłacasz sobie mieszkzanie, a nie komuś)

            • no i dodatkowo Piotr pisze o mieszkaniu 85m2, a Twój przyjaciel wynajmuje 45m2 – czyli dwa razy mniejsze (a różnica w kwotach niewielka)

          • Sorry, ale nie wiem gdzie Twój znajomy znalazł mieszkanie na Kabatach za taką cenę – to jedno z najdroższych osiedli w Wawie, a ceny zaczynają się tam od 1800 zł co najmniej + opłaty -za 2-pokojowe mieszkanie. Cena którą podajesz jest dla mnie całkowitą bzdurą.

            My teraz wzięliśmy kredyt na mieszkanie na 15 lat i rata kredytu wynosi 1800 zł- czyli tyle ile płacimy za wynajem 2 pokojowego mieszkania, a kupiliśmy 3 – pokojowe mieszanie, więc różnica jest. Kredyt zabiera nam poniżej 30% dochodu – na razie bo wkrótce mamy dostać obiecane podwyżki i szczerze nie narzekam, choć myślę, że gdybyśmy zarabiali mniej to zrezygnowalibyśmy z pomysłu kupna mieszkania- to by było za duże ryzyko i za duże obciążenie.

            Poza tym najemcy niechętnie zgadzają się na zmiany w mieszkaniu – jakiekolwiek.
            A ile można mieszkać w mieszkaniu, w którym nic nie możesz zmienić tzn. nie można go dostosować do swoich potrzeb?
            Jak jesteście tylko we 2 to ok, ale jak planujecie kogoś jeszcze to jest to co najmniej frustrujące.

  3. Jak największy wkład własny, jak najkrótszy okres kredytowania i chyba (również dzięki Twojej książce) jestem coraz bliżej 🙂
    Kupno mieszkania dopiero za rok, dwa, może trzy. Ale na pewno kiedy będzie nas stać a nie kiedy będzie już potrzeba się osiedlić. Niestety wynajmowanie to w Polsce niezbyt popularny trend.

    • Cześć Gosiu,

      Jak świetnie wiesz – trzymam za Ciebie kciuki już od dłuższego czasu i gratuluję trzeźwego spojrzenia na finanse.

      Myślę, że będziesz naprawdę zamożną osobą.

      Serdecznie dziękuję Ci za napisanie recenzji mojej książki na Twoim blogu. To dla mnie prawdziwy zaszczyt. 😉

    • Wynajmujemy już długo i wzięłabym najdroższy kredyt aby mieć tylko swój kąt ,bo wiem jak to jest na wynajmować …ale co zrobić jak się nie ma konkretnej umowy

  4. Witaj,

    Jeśli chodzi o alokację zarobków to każdy ma z pewnością własne predyspozycje. Nie sądzę, aby 30% było tak ważnym progiem.

    Co do korzystnych warunków, uważam za konieczne rozważenie rat malejących. Poza okresem kredytowania pozwalają one również obniżyć koszty odsetkowe. W początkowym okresie płacimy większe raty, które maleją z miesiąca na miesiąc. Przez cały okres kredytowania płacimy taką samą część kapitałową i coraz mniejszą odsetkową. Przy kredycie 30 letnim na 300 tyś. co miesiąc spłacamy ponad 800 zł kapitału. Oznacza to, że od pierwszej raty spłacamy nasz kredyt szybciej.

    • Witaj Piotr,

      Dziękuję za komentarz. Zgadzam się – równe raty kapitałowe (czyli potocznie malejące) to także rozwiązanie godne polecenia.

      Co do 30% – przeznaczanie większej części domowego budżetu na ratę kredytu to jednak sporo. Jeśli dołożymy do tego szereg innych sztywnych wydatków, nasz budżet robi się bardzo napięty. Załóżmy, że małżeństwo spłaca ratę w wysokości 50% zarobków. Co się stanie, gdy np.mąż straci pracę? A jeśli zachoruje dziecko i pojawią się dodatkowe wydatki? Pamiętajmy, że nasze dochody nie są gwarantowane na kilkadziesiąt lat. Za to raty kredytu – owszem.

      Moim zdaniem te 30% to maksymalna kwota, którą (w większości przypadków) można uznać za w miarę bezpieczną. Wszystko powyżej to stąpanie po kruchym lodzie. Być może uda się przejść, jednak ryzyko jest duże. Po co ryzykować własnym domem?

      • Zastanawiam się, dlaczego t ak się trzymacie tych 30%. To co innego jak ktos zarabia 2000netto i odda 50% zarobków na mieszkanie i utrzymanie, niż jak ktos zarabia 10000netto, to za 5000 utrzymanie to żaden problem a nawet przyjemność. moim zdaniem powinno się to szacować inaczej.
        pozdr

        • Jak ktoś zarabia 2000 netto, to znacznie szybciej znajdzie pracę za porównywalne pieniądze, niż ktoś zarabiający 10000 netto… Wszystko jest cacy, póki masz dochody. Kiedy je stracisz, to zawsze łatwiej wygospodarować mniejszą kwotę.

  5. Nasze nastawienie do kredytów zależy od naszych doświadczeń. Jeśli mimo spłacania kredytu wystarczało na dostatnie życie nasze nastawienie do niego jest optymistyczne (damy radę, jakoś to będzie, spłacimy szybciej itd.). Jeśli zdarzy się inaczej i okaże się, że zaczyna brakować na podstawowe potrzeby a ratę musimy zapłacić, kredyt zaczyna nam ciążyć jak kula u nogi. Nasze nastawienie zmienia się, mamy dość płacenia rat, odmawiania sobie i dzieciom „drobiazgów” (nie tylko zabawek czy kosmetyków ale też wspólnych wyjazdów i innych form spędzania czasu wolnego z rodziną). Stajemy się wtedy przeciwnikami tej formy niewolnictwa. Trzeba doświadczyć na własnej skórze męczącego towarzystwa rat. Dwadzieścia lat… a raty towarzyszą nam każdego dnia idą z nami do pracy i do łóżka. Znam wiele małżeństw, których uczucie nie przetrwało takiego wyzwania. Ja sama jestem fanatycznie negatywnie nastawiona do kredytów, bo doświadczyłam ich w swoim życiu. Dziś jestem wolnym człowiekiem i nigdy więcej, przenigdy nie chcę takiego towarzysza. Wolność, spokojny sen, spokój psychiczny i uczucie lekkości na duszy… są bezcenne. Ten blog jest moim ulubionym. Cieszę się, że ma tylu czytelników. I jeszcze coś… Gratuluję wydania książki :)))

    • Cześć Kasiu,

      Bardzo dziękuję za komentarz i bardzo miłe słowa 😉

      Swoja drogą to bardzo ciekawe, że zwykle kochamy kredyty chwilę po ich zaciągnięciu, ale po kilku latach spłacania zaczynamy rozumieć czym są naprawdę 😉
      Im większy staż naszego związku z kredytem – tym bardziej mamy go dość. A uczucie po spłacie? Bezcenne!

  6. Witaj,

    Nie zgodzę się z Tobą w dwóch kwestiach:
    1. Okres kredytowania – 30 lat jest lepszym rozwiązaniem niż 20 pod jednym warunkiem:
    2. Spłaty w ratach malejących.

    W takim przypadku pierwsza rata jest tylko 180zł (nawet nie 10%) wyższa niż w przypadku kredytu na 20 lat z ratami stałymi a już po 4 latach nasze raty są mniejsze!!!
    Po 20 latach Twoja ostatnia rata to nadal 2149,29, ale moja to już tylko 1337,51. I chociaż nadal mam 130 tyś zadłużenia to odkładanie różnicy miedzy 48 a 240 ratą pozwoliło zaoszczędzić blisko 80tyś zł (bez odsetek, które jeszcze zwiększyły by ta kwotę). Ta kwota pozwoli mi na zrobienie sobie około 7 lat wakacji kredytowych w czasie których będę mógł z tej sumy spłacać kredyt bez wydawania pieniędzy z dochodu (do około 315 raty) i powrót do spłacania kiedy rata jest o połowę mniejsza niż pierwsza jaką płaciłem a siła nabywcza pieniądza nieporównywalnie większa.
    Oczywiście możliwości rozwiązania „problemu” dodatkowych 10 lat jest wiele jak np. częściowa spłata rat z odsetek z tych 80 tysięcy.

    Podsumowując:
    Rozwiązanie jakie podałeś bardzo płytko pokazuje możliwości „walki” z kredytem hipotecznym. Podałeś tylko jedną stronę podczas gdy sposobów jest wiele. Przecież aż się prosi, żeby pokazać tą symulację dla przykładu 20 lat i rat malejących gdzie fakt, pierwsza rata jest o 25% większa niż przy ratach stałych, ale finalnie płacimy 35tyś zł mniej odsetek 🙂

    Pozdrawiam
    Piotrek

    • Cześć Piotrek,

      Dziękuję za komentarz i Twoją opinię.

      Co do zasady – jestem fanem każdej formy szybszego pozbycia się kredytu hipotecznego. Sposobów na pewno jest więcej niż ten jeden, który pokazałem. Dziękuję za przytoczenie kolejnych.

      W Twojej argumentacji jest jednak pewien punkt, który trochę mnie niepokoi: „chociaż nadal mam 130 tyś zadłużenia to odkładanie różnicy miedzy 48 a 240 ratą pozwoliło zaoszczędzić blisko 80tyś zł”.

      Pozwól, że zadam Ci dwa pytania:
      Jak długo masz już kredyt hipoteczny?
      Jaką „różnicę” dotąd odłożyłeś?

      Pytam o to, ponieważ odkładanie wymaga bardzo dużej dyscypliny. Od strony teoretycznej brzmi super – papier przyjmie wszystko. To są jednak finanse osobiste. Choć mnóstwo osób to deklaruje, to jakoś mało kto ostatecznie faktycznie odkłada te środki. Prawie zawsze pojawiają się „ciekawsze” sposoby na rozdysponowanie pieniędzy, albo pilniejsze „potrzeby”.

      Wiem jedno: osoba, która weźmie kredyt na 20 lat po 20-tu latach nie ma już długu. Osoba, która weźmie kredyt na lat 30 – po 20-tu ciągle ma długi.

      Wiem już, że potrafisz policzyć. Ale czy potrafisz utrzymać żelazną dyscyplinę przez 192 miesiące (między 48 a 240)?
      Jeśli tak – to jestem pełen uznania i podziwu.

      Być może moje doświadczenia życiowe oraz liczne spotkania z zadłużonymi osobami mającymi podobne plany oparte na samodyscyplinie, sprawiły, że jestem nadmiernym sceptykiem. A może po prostu realistą? Czas pokaże.

      Serdecznie Cię pozdrawiam.

  7. Zasada jest następująca: nigdy nie zaciągaj kredytów konsumpcyjnych.
    Kredyt na mieszkanie, w którym mieszkamy to kredyt konsumpcyjny czy się to komuś podoba czy nie. Jeżeli nie stać nas na zakup za gotówkę to taki zakup powinniśmy sobie odpuścić.

    • Hej Boston,

      Dziękuję bardzo za komentarz.

      Nie traktuję kredytu hipotecznego jako konsumpcyjnego. Pewnie dlatego, że wokół jest tyle nieskonsumowanych nieruchomości, które w dodatku często zyskują z czasem na wartości 😉

      Dlatego na warunkach opisanych powyżej kredyt hipoteczny moim zdaniem ma sens.

        • Czyli jeśli ktoś zaciągnął w 2006, to jego nieruchomość nie straciła na wartości,a kredyt zmalał? O to chodzi? 😉

          Gdyby kupić na kredyt samochód lub telewizor – ich wartość byłaby dzisiaj śladowa w porównaniu z ceną zakupu.

          Ale nie zrozum mnie źle – to nie jest tak, że ja „lubię” kredyty hipoteczne. Absolutnie nie – one również drenują nasze portfele.

          Jednak ze wszystkich form zadłużenia tą jedną uznaję za w miarę sensowna – i to pod warunkiem spełnienia kilku konserwatywnych warunków.

          Serdecznie pozdrawiam.

      • Zdajesz się sugerować, że ktoś kto nie jest właścicielem mieszkania, jest osobą bezdomną.

        Nie wiem jak musiałbym być zdesperowany (lub zdezinformowany), żeby wziąć kredyt na zakup mieszkania. Zapewne wiesz o tym, że obecne ceny są pochodną tego, iż osoby nie potrafiące liczyć, poświęciły swoją wolność na kilkadziesiąt lat (znam takich co wzięli kredyty na 40 lat, a podobno można było dostać kredyt i na 50 lat). Rezerwa cząstkowa pozwolila na taki numer i ceny metra kwadratowego wystartowały. Gdyby nie to ceny były by realne.

        Ile to razy słyszałem w 2006-2007 roku, że przegrałem życie, bo nie wziąłem kredytu i nie kupiłem mieszania. W tym roku po 8 latach „bycia przegranym” kupiłem własne, nie-bankowe, mieszkanie za gotówkę. Patrze teraz na znajomych-niewolników i pierwsze efekty bycia zniewolonym człowiekiem są już widoczne. Następują zmiany somatyczne i nie tylko: poszarzałe twarze, zasypianie w pracy po bezsennej nocy, depresje, rozpady małżeństw z powodu pieniądzy etc.

        Faktem jest, że potrafię pilnować finansów osobistych z żelazną konsekwencją. Kto nie chce się tego nauczyć niestety, ale musi zostać XXI-wiecznym niewolnikiem.

        • Boston,
          Serdecznie gratuluję Ci żelaznej dyscypliny.

          Właśnie ze względu na „skutki uboczne” zadłużenia konsekwentnie zachęcam do możliwie szybkiego pozbywania się kredytów.

          Nie uważam jednak, aby zakup za gotówkę był jedyną sensowną opcją. Jeżeli ktoś chce zostać właścicielem mieszkania, a nie może zapłacić za nie w 100% gotówką, rozsądne sfinansowanie zakupu kredytem hipotecznym ma sens. Trzeba to jednak zrobić z głową.

          • Kredyty tak do 50% LTV wydają się w miarę bezpieczne. A w dzisiejszych realiach wydaje się to bardzo konserwatywnym podejściem. Rynek zdewastowali kamikadze biorący 100% LTV, ludzie nie znający wartości pieniądza – to się na pewno przewróci, oni nie dadzą rady tego zarobić. Getin właśnie sprzedał komornikowi pierwszą transzę złych kredytów hipo.

            • Hej Starless, dziękuję za komentarz.

              Moje 3 zasady, czyli max 30% dochodów netto, 80% LTV oraz 20 lat również wydają się konserwatywne.

              A dzielę się nimi własnie po to, aby pomóc w uniknięciu takiego losu, jaki spotkał wspomnianych wyżej kredytobiorców. Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to bardzo ważna decyzja – warto podjęć ją po głębokim zastanowieniu.

              Na co dzień jestem wielkim optymistą, ale w przypadku długów warto znać precyzyjną odpowiedź na pytanie: „jak sobie poradzę, gdy coś pójdzie nie tak?”.

              Serdecznie pozdrawiam.

        • Bosten popieram Ciebie w calej rozciągłości i szerokości geo.
          Ja sam potrafie kalkulowac, moja siostra od razu po studiach po sgh, z biednego domu zachłysneła sie pensją 7k netto no i kredyt na 110% wartości, na górce i w CHF. Teraz do spłaty 220% jego wartości – jakies ponad 800k. Ona daje rade bo cały czas dobrze zarabia, ale nie może spać spokojnie, jej znajomych zwalniają, jej koleżanke nęka komornik.
          Ja zacisnąłem zeby, pojechałem na zachód, z planem, robiłem w Koln, Hamburgu, Monachium w firmach niemieckich, na niemieckich umowach, teraz od roku w SUI. Po 6 latach mój bilans to dom w 130tys. mieście – szacowany na ok. 400-450k, /część 1/6 to spadek – reszte spłaciłem w gotówce, mamie i siostrze/ oraz mieszkanie w Gdańsku, jakies 250k – czynsz miesieczny biore 1450zł, troche taniej niż inni, stać mnie. Obecnie moge wrócic do polszy i sie realizowac, ale chce tutaj jeszcze docisnąć, bo tu 2 lata to kolejne mieszkanie. Tylko trzeba być mną, wiec 3 jezyki obce, fach w ręku, ale też skończona politechnika, i ciągłe dążenie do celu.

    • Bardzo mało osób z mojego przedziału wiekowego (20-30 lat) może sobie pozwolić na zakup mieszkania za gotówkę. Czy to znaczy, że mają wynajmować dopóki nie uzbierają na zakup za gotówkę? Zapewniam, że dla niektórych taka chwila nigdy nie nadejdzie – brak edukacji finansowej robi niestety swoje.

      Jeśli jednak młodzi ludzie podejdą do swoich finansów i kredytu na mieszkanie rozsądnie to po kilku latach staną się posiadaczami nieruchomości, na którą teoretycznie nie było ich stać. Oczywiście, że dołożą do tego interesu, ale jeśli to jedyny sposób to czemu z niego ROZSĄDNIE nie skorzystać?

        • Witam!

          Właśnie przygotowujemy się z mężem do kupna domu na kredyt.
          Właściwie i bez powyższych porad chcieliśmy wziąć kredyt na 20 nie 30 lat i zgadza się mniej-więcej te 30% naszych wspólnych zarobków, chociaż inaczej to obliczyliśmy.
          Odkąd urodziło się nam dziecko żyliśmy w wynajmowanych mieszkaniach. Przyjmując maksymalną ratę kredytu braliśmy pod uwagę ile płaciliśmy za wynajem mieszkania. Wtedy ja nie pracowałam, zarabiał tylko mąż, dziś jesteśmy już w lepszej sytuacji, ale oceniając zdolność kredytową bierzemy pod uwagę również tę gorszą. Zasada – nie mam gotówki nie kupuję dla nas jest wręcz abstrakcją. Kredyt na wczasy, nowe meble, samochód czy co tam jeszcze jest dla nas faktycznie bez sensu, bo na to można odłożyć, kupić taniej, czy obyć się bez tego, ale własny kąt to co innego.
          Gdyby nie to że udało nam się przemieszkać kątem u mojej mamy przez ostatnie 3 lata NIGDY nie byłoby nas stać aby odłożyć nawet na wkład własny na kupno domu a co dopiero żeby kupić za gotówkę – właśnie dlatego że musielibyśmy płacić za wynajem mieszkania kosmiczne kwoty. Przykładowo – wynajęcie 2-pokojowego mieszkania w naszym miasteczku to 1500zł przy dobrych wiatrach, rata naszego kredytu na 20 lat przy ratach malejących 1200zł na początku przy równych 900zł, przy czym dom to czteropokojowe lokum + ogródek i brak czynszu.
          Oczywiście gdy ja nie pracowałam nie stać nas było na wynajęcie mieszkania za 1500zł, więc wynajmowaliśmy obskurne kawalerki w których zmuszeni byliśmy spać razem z dzieckiem. Niestety jestem tak wyczulona na głos dziecka że wystarczyło krótkie stęknięcie żebym się budziła, studiowanie w takich warunkach nie jest łatwe. Do tego – dziecko jak wiadomo rośnie – jak długo można spać razem nie mając chwili prywatności? To, tak samo jak długi, niszczy miłość. Byliśmy również w takiej sytuacji jak utrata pracy. W wynajmowanym mieszkaniu nie ma kilku wezwań do zapłaty po 2-3 niezapłaconych ratach, nie ma „wakacji kredytowych”, nie ma zmiany harmonogramu spłat tak żeby raty były niższe. Zasada jest jedna – nie masz gotówki żeby dać właścicielowi do kieszeni to wylatujesz i to że w styczniu straciłeś pracę i nie masz na zapłatę za zaledwie 1 miesiąc bo w lutym już pracę znalazłeś nie ma żadnego znaczenia bo miesiąc przed pierwszą wypłatą w nowej pracy lądujesz z małym dzieckiem na zaśnieżonej ulicy!

          Tak jak pisałam – rata kredytu wynosi mniej-więcej tyle ile musielibyśmy płacić za wynajęcie mieszkania na jakie było nas stać w tzw „chudych latach”. Skoro teraz oboje pracujemy, mąż zarabia więcej niż wtedy, teoretycznie moglibyśmy wziąć większy kredyt, kupić wiekszy dom, bliżej centrum, nowy nie zaś na rynku wtórnym, ale z założenia chcemy właśnie narzucić sobie dyscyplinę i odkładać na wcześniejszą spłatę kredytu czy też na najczarniejszą chwilę czyli gdy oboje stracimy pracę. Dziękuję za artykuł – podtrzymuje nas w przekonaniu że kupno domu na kredyt (z głową!) gdy tylko mamy zdolność kredytową to dobra decyzja.

  8. Ciekawy post i dyskusja. Jestem zwolennikiem skracania okresu spłaty do granic możliwości oraz równych rat kapitałowych, czyli coraz mniejszych rat spłaty.

    Kiedy brałem kredyt spędziłem sporo czasu robiąc symulacje kalkulatorem kredytowym. I nie mogłem przeżyć widząc, że oddam więcej odsetek niż wielkość kapitału (a brałem kredyt w czasie, kiedy oprocentowanie sięgało 20%).

    Więc rzuciłem się na 7-letni kredyt (to było na dokończenie inwestycji, którą finansowałem wcześniej z zarobków i różnych małych tanich kredytów oraz zwrotu podatków). Choć były momenty trudne i nie raz byłem pod kreską, to jednak miałem miłą świadomość, że każda kolejna rata jest niższa i że to tylko 7 lat, a nie 30 np. Jeśli się tylko da, to warto moim zdaniem.
    Pozdrawiam, L.

    • Hej Luke,

      Dziękuję za komentarz.
      Zgadzam się w 100% – warto pozbyć się kredytu wcześniej.
      Gdy ktoś spłacił kredyt i nie ma już tego obciążenia na swoich barkach, najlepiej rozumie ile warta jest taka wolność.

  9. Cześć Marcin, dziękuję za ciekawy artykuł. Jako że jestem tym szczęśliwym kredytobiorcą, który w 2008r wziął kredyt na 30 lat w CHF zastanawiam się, czy zmiana teraz na raty malejące, wiązałaby się z ponowną weryfikacją zdolności kredytowej i czy na tym etapie spłacania to byłoby atrakcyjne rozwiązanie?

    • Hej Karolina,

      Dziękuję za pytanie,
      Bank ma prawo w takiej sytuacji zbadać zdolność kredytową.

      Jeśli masz obawy związane z taką sytuacją (nie jesteś pewna, jak bank oceni Twoją zdolność kredytową dziś), to nic nie stoi na przeszkodzie abyś od czasu do czasu nadpłaciła ratę czy dwie pozostając przy obecnym harmonogramie. Skutkiem będzie obniżenie raty lub skrócenie okresu kredytowania (w zależności od tego, co wybierzesz). Oczywiście potrzeba będzie trochę więcej dyscypliny, aby faktycznie to robić.

      Serdecznie pozdrawiam.

      • Ze względu na obecny kurs franka, odkładamy z mężem nadwyżki finansowe oczekując na lepsze czasy 🙂 Jednocześnie czekam na odpowiedź banku odnośnie negocjacji kursu nadpłaty… dam znać czy się udało. Jeśli nie to pewnie poczekam na lepsze miesiące w pracy i skorzystam z Twojej propozycji zmiany rat na malejące. Dziękuję za inspirację 🙂

        • Cześć Marcin,
          Bank odmówił mi możliwości nadpłaty kredytu po bardziej atrakcyjnym kursie (to było do przewidzenia, ale kto pyta nie błądzi 🙂 Korzystając z kalkulatora, na ten moment nie opłaca mi się nadpłacać kredytu tylko odkładać środki i poczekać 🙂

  10. Nie powiem wyliczenia robią wrażenie, z tych małych różnic po dokładnym zsumowaniu robią się poważne kwoty. Jest niestety jedno ale polegające na tym, że te początkowe 350 zł więcej dla części ludzi jest po prostu dużym ubytkiem w budżecie domowym, a gdzieś mieszkać trzeba. Natomiast jeśli tylko ktoś ma możliwość to jak najbardziej opłaca się brać kredyt na lat 20 a nie 30. 10 lat życia więcej bez kredytu mówi samo za siebie.

    • Hej Kuba,
      Dziękuję za komentarz. Celna obserwacja – niby niewielkie różnice, a efekty ogromne.
      To prawda że 350 zł nie jest małą kwotą, ale jeśli uda się nam np. zwiększyć dochody o te 350 zł (czyli po 175 zł na osobę na miesiąc w przypadku małżeństwa – co przy odrobinie wysiłku jest w pełni realne) – możemy diametralnie poprawić swoją sytuację. Dlatego warto moim zdaniem próbować.
      Serdecznie pozdrawiam.

  11. Bartosz Glen

    Marcin nie podaje tutaj jednej najlepszej recepty, bo taka nie istnieje tylko zwraca problem długich umów kredytowych ze względu na ekstremalnie wysokie koszty finansowe + ryzyko zmiany stop procentowych. Ostatnie przykłady: Grecja, Cypr, Krym pokazują, ze żyjemy w bardzo dynamicznych czasach i nie ma gwarancji, ze stopy nie mogą być np. za 20 lat 2-cyfrowe. Przez ten komentarz nie chce powiedzieć, ze nie należy korzystać z kredytu hipotecznego, ale trzeba mieć świadomość ryzyka, a finansowanie dobierać indywidualnie pod konkretna nieruchomość i nasza strategie. Inaczej wygląda finansowanie mieszkania dla nas a inaczej pod budowę portfela kilkunastu mieszkań na wynajem.

    • Hej Bartek,
      Bardzo trafny komentarz, dziękuję. Nie ma najlepszej recepty, ale jest wiele lepszych niż kredyty na 30-40 lat.
      O moim podejściu do inwestowania w nieruchomości na wynajem też za jakiś czas napiszę – mam w tym sporo doświadczenia.

  12. Również nie jestem zwolenniczką zadłużania się. Uważam, że lepiej wyjechać za granice bądź poprosić o pożyczkę bardziej zamożniejszego członka rodzinę. Wiadomo nie zawsze sytuacja no to pozwala i nie ma idealnego rozwiązania.

    • Cześć Krysia,
      Dziękuję za komentarz.
      Nie zapominajmy tylko, że pożyczanie od członka rodziny to także dług. Być może ma on niższe koszty odsetkowe, ale za to zdecydowanie wyższe emocjonalne.

  13. Marcin, pewnie że lepiej kredytu nie mieć niż kredyt mieć, więc wskazany jest krótszy okres kredytowania. Jako, że zajmuje się inwestycjami zawsze staram się rozważyć koszt alternatywny przyjętych założeń i rozwiązania. Zatem pytanie ile wynosi ta nagroda za żelazną konsekwencje? A więc gdy zaciągamy kredyt na 30 lat, ale nadwyżkę do wysokości raty 20-letniego kredytu będziemy lokować na najprostszej lokacie na np. konserwatywne 3%. Po 20-latach jak duża byłaby ta „poduszka finansowa” w porównaniu do posiadanego kredytu?

    • Hej Paweł,
      Dziękuję za komentarz i pytanie.

      Wartość poduszki finansowej w praktyce: około 0 zł – skąd wziąć żelazną konsekwencję – pieniądze rozejdą się na inne cele 😉

      Oczywiście sam doskonale jesteś w stanie policzyć sobie wartość 350 zł różnicy w racie odkładanej przez 20 lat, ale specjalnie dla mniej zaprzyjaźnionych z kalkulatorem finansowym czytelników: przy 3% w skali roku wartość takiej poduszki finansowej wyniesie 114 906 zł. I to przy założeniu, że te 3% zarabiamy na czysto już po podatku Belki.

      • Może nie jestem specjalistą, ale wydaje mi się, że zapominają Panowie o czynniku prawdopodobnie jeszcze ważniejszym, niż podatek Belki – o inflacji. Jeśli jednak lubimy ryzyko bądź mamy większą wiedzę ekonomiczną, nadwyżkę kapitału związaną z zaciągnięciem kredytu przewyższającą wartość mieszkania – możemy zainwestować z założeniem np. ok. 8% zwrotu. Wtedy moim zdaniem, kredyt na 30 lat wydaje się bardzo rozsądny, gdyż za pomocą takiej poduszki, możemy go spłacić prawdopodobnie szybciej, niż nawet po 20 latach.

  14. Rychło w czas 😉 Właśnie zastanawialiśmy się z narzeczonym nad zaciągnięciem takiego kredytu… Presja otoczenia robi swoje, znajomi wprowadzający się do nowych mieszkań… Ale za jaką cenę! Już myśląc o tym kredycie, czułam się zestresowana. Co dopiero mieć go na głowie przez te wszystkie lata i spłacać dwa razy tyle, niż warte jest mieszkanie! Twój post trochę otworzył nam oczy jakie tak naprawdę są koszty kredytu i ile trzeba zarabiać, żeby sensownie szybko go spłacić… Na razie nam do tego daleko ;)Szczególnie, że ja raczej myślę o karierze naukowej, która jak wiadomo nie jest zarobkową formą zużywania energii życiowej ;p Z drugiej strony – nie wykluczam tego zupełnie (część kosztów moglibyśmy pokryć ze sprzedaży mieszkania w innym mieście, które mamy od rodziców – bezużyteczne, bo nie będziemy dojeżdżać codziennie 60km). Ale na chwilę obecną wynajem jest lepszą opcją, skoro tyle jest niepewnych czynników w naszym życiu (zarobki, miejsce pracy). Własne mieszkanie – kuszące, ale w odpowiednim momencie!

    • Cześć Marta,
      Dziękuję za komentarz. Właśnie o to chodzi, aby tak ważne dla naszego życia decyzje podejmować na spokojnie i z kalkulatorem w ręku.

      Opcja sprzedaży mieszkania w innym mieście również jest warta rozważenia – wynajmowanie takiego mieszkania „na odległość” jest bardzo kosztowne i wymaga znacznie większego zaangażowania oraz czasu.

      Najważniejsze, że podchodzisz do tematu w sposób świadomy i odpowiedzialny.
      Serdecznie Cię pozdrawiam.

  15. Poruszyłaś ważną kwestię:
    „Presja otoczenia robi swoje, znajomi wprowadzający się do nowych mieszkań…”
    Znam sporo osób, które pod wpływem takiej presji władowały się w gigantyczne kłopoty i teraz gorzko płaczą.
    Życie na pokaz, lansowanie się na fb i innych portalach – czy warto dla tego wpakować się w kłopoty?
    Kredytu na „całe życie” nie wolno brać pochopnie i pod wpływem presji społecznej, czy rodzinnej, tym bardziej, że polskie przepisy zabezpieczają tylko interesy banków i można zostać bez mieszkania i do tego z długami.

    • Cześć Tomek,
      Dobra uwaga. Nigdy nie należy poddawać się tego rodzaju presji przy podejmowaniu finansowych decyzji. To nasze życie, i nasze pieniądze. Nie „otoczenia”.

  16. Witam, jednym z moich postanowień noworocznych jest nadpłacanie kredytu hipotecznego – to mój jedyny dług. Na szczęście bank, w którym mam kredyt nie pobiera prowizji za taką nadpłatę. Każda nadpłata to redukcja liczby rat. Już rozpoczęłam realizację swojego postanowienia i bardzo motywująco do dalszego oszczędzania na ten cel wpływa widoczna w harmonogramie zmniejszona liczba rat i co najważniejsze kurczące się odsetki. Nadpłacam regularnie (raz na kilka miesięcy) by nie kusiło mnie wydawanie oszczędzonych na ten cel pieniędzy na rzeczy zbędne.
    Z góry dziękuję za prowadzenie bloga, gdyż Twój blog i blog Michała Szafrańskiego otworzyły mi oczy na moje finanse.
    Pozdrawiam

  17. Witam,
    od kilku miesięcy jesteśmy z mężem posiadaczami takiego 30-letniego kredytu. Został on zaciągnięty na budowę wymarzonego domku. Od razu pragnę zaznaczyć, że wcześniej (bez kredytu) nabyliśmy działkę budowlaną, załatwiliśmy całą „papierologię”, wybudowaliśmy fundamenty, kupiliśmy materiał na ściany. Dzięki temu zaciągnęliśmy kredyt w wysokości tylko (albo dla niektórych aż) 250 tys. złotych.
    Mimo, że na razie uruchomiliśmy I transzę kredytu, już wiemy, że będziemy starali się możliwie jak najbardziej skrócić okres spłaty tego zobowiązania. Możliwe, że uda się nam nieco szybciej postawić domek (umownie mamy 24 miesięcy karencji na budowę), a nawet nie wykorzystać całości kredytu. Jestem dobrej myśli. O ewentualnych efektach jeszcze napiszę.
    Płacimy wysoką cenę za realizację swojego marzenia, ale przynajmniej wijemy swoje gniazdko, tworzymy swoje miejsce na tym świecie, a nie zadłużyliśmy się w imię posiadania np. super auta.
    Pozdrawiam

    • Cześć Wisienka,

      I właśnie dlatego uważam, że kredyt hipoteczny ma sens. Wykorzystany z głową, w sposób, jaki to opisujesz, może być naprawdę przydatny. Gratuluje zdrowego rozsądku i życzę Ci ogromnej przyjemności z budowy i urządzania wymarzonego domku. Daj znać od czasu do czasu jak idzie. 🙂

      • Zgodnie z umową chwalę się postępami budowy. Stan surowy zamknięty osiągnięty! Właśnie robimy instalacje elektryczną i wodno-kanalizacyjną. Pod względem finansowym na razie wychodzi lepiej niż w założeniach. Przy obecnym tempie budowy prawie na 100% skrócimy okres karencji spłaty kredytu, a przez to sam okres spłaty kredytu. Pozdrawiam

        • Witam,
          melduję, że od prawie dwóch miesięcy jesteśmy na „swoim”. Jest rewelacyjnie. Tak jak planowaliśmy – udało się nam skrócić karencję o ponad trzy miesiące (gdyby nie perfidna gra na zwłokę ze strony banku byłyby jeszcze lepiej). Nie udało się nam zrobić wszystkiego co zaplanowaliśmy (np. brakuje nam jeszcze tynku zewnętrznego) ale i tak jest dobrze. Wszyscy (łącznie z bankowym inspektorem) dziwią się, że za taką kwotę można postawić i wykończyć dom. Jednak to już zasługa naszej ciężkiej pracy. Mamy nadzieję, że przy dobrym budżetowaniu resztę prac sukcesywnie będziemy dokańczać ze swoich bieżących dochodów. Pozdrawiam

  18. Ja chcę jeszcze zwrócić uwagę na inną sprawę. Mianowicie tzw. zmienność wartości pieniądza w czasie.
    Brzmi to dość dziwnie, ale wystarczy to sobie zobrazować tak, że dziś 1000pln ma jakąś tam wartość, ale za 10 lat ten sam 1000pln będzie warty znacznie mniej. Jednak nasza rata nadal pozostanie na niezmienionym poziomie, czyli z czasem ta nasza rata będzie nas „bolała” znacznie mniej.
    Jak ktoś ma problemy z takim podejściem, to proponuję odwrotne – ile dziś można kupić za 1000pln, a ile można było kupić za ten sam 1000pln 10 lat temu?
    Odsetki, które oddajemy bankowi uwzględniają właśnie tę zmienność wartości pieniądza w czasie, więc porównanie ile odsetek oddamy bankowi przez 20, a przez 30 lat jest bardzo słabym argumentem – właśnie dlatego, że istnieje coś takiego jak inflacja, która jest wkalkulowana w odsetki.
    Bynajmniej nie twierdzę, że kredyt na 50 lat jest lepszym pomysłem niż na 20 lat. Chodzi mi wyłącznie o pokazanie czegoś, co zostało pominięte w artykule.
    Część ludzi niestety tego w ogóle nie bierze pod uwagę – jak słyszę komentarz, że nie należy brać kredytu na mieszkanie/dom, bo oddajemy bankowi drugie tyle. Jest to tylko część prawdy i nie powinniśmy to tego tematu tak podchodzić.

    • Cześć Marku,

      Dziękuję za komentarz.
      Wartość pieniądza w czasie to często używany argument mający na celu „osłodzić” nam długoterminowe kredyty.

      Rzeczywiście – jeśli wysokość raty nie ulegnie zmianie, a nasze zarobki z czasem będą rosły, to rata będzie miała coraz mniejszą wagę w naszym domowym budżecie.

      Porównajmy jednak wartość odsetek przy takim samym okresie. W przypadku kredytu na 20 lat szybciej spłacamy kapitał i w sumie przez 20 lat zapłacimy mniej odsetek.

      Po 20-tu latach:
      1) kredyt 300 tys. na 20 lat na 6% – zapłacimy w sumie 215 830 zł odsetek
      2) kredyt 300 tys. na 30 lat na 6% – zapłacimy w sumie 293 687 zł odsetek (o 77 857 zł więcej)
      To pierwszy argument, że z uwzględnieniem wartości pieniądza w czasie jesteśmy do przodu przy kredycie 20-letnim

      Argument drugi:
      1) Saldo tego kredytu zaciągniętego na 20 lat po 20 latach = 0 zł
      2) Saldo tego kredytu zaciągniętego na 30 lat po 20 latach = 162 010 zł
      Jaką stopę dyskontową musiałbyś użyć, aby te wartości zbliżyły się do siebie?

      Właśnie dlatego proponuję podejście, które opisałem w artykule. Wartość pieniądza w czasie niczego tutaj nie zmienia.

      Serdecznie Cię pozdrawiam.

      • Nie w tym rzecz. Być może nie określiłem tego zbyt precyzyjnie. Ja nie twierdze, że ta zmienność wartości pieniądza w czasie spowoduje, że przy dłuższym kredycie spłacimy realnie mniej. Spłacimy oczywiście więcej.

        Chodziło mi bardziej o takie podejście, w którym wykażemy realnie o ile więcej to będzie. To co piszesz oczywiście ma sens, ale jest nieco uproszczonym założeniem.
        Na oprocentowanie kredytu zasadniczo składają się 2 argumenty. 1 – stała w całym okresie kredytowania marża (stała, chyba, że ją będziemy negocjować – pomińmy to więc) + zmienna wartość stóp procentowych, zawsze w jakiś sposób skorelowana ze wskaźnikiem LIBOR (dla kredytów denominowanych walutami poza EUR), WIBOR (dla kredytów w PLN) itp.
        Te stopy procentowe są w sporym przybliżeniu właśnie wskaźnikiem zmienności wartości pieniądza w czasie. Oczywiście należałoby dla uczciwości dodać, że przy ich wahaniach też możemy stracić lub zyskać, bo stopy są podawane okresowo (np. codziennie), a wskaźnik w banku jest aktualizowany co jakiś inny okres (np. co 3 miesiące). Więc przy obniżkach stóp tracimy przez 2 – 3 miesiące. Przy podwyżkach z kolei zyskujemy. Żeby nie zaciemniać sytuacji pomińmy również i te wahania.

        Zatem realnie oddajemy dodatkowo – czyli ponad to, co pożyczyliśmy i ponad to, o ile zmieniła nam się wartość pieniądza w tym okresie – tyle, ile wynosi stała marża.
        Tutaj widzimy realne oprocentowanie naszego kredytu – np 1%, 1.5%, 2%. Jak widać jest to dalekie od przyjętego w artykule 6%. Warto także zaznaczyć, iż ta marża jest stała, a to oznacza, że przez nasze 20 – 30 – 40 lat nie ulegnie zmianie.
        Wynika z tego także drugi wniosek – jako, że ta marża ma wymiar dodatni, to zawsze przy dłuższym kredycie oddamy więcej – tak, jak napisałeś. Ale zauważ, że nie będzie to już więcej „o 77 857 zł więcej” – z Twoich wyliczeń po 20 latach, tylko dużo mniej.

        Warto to – moim zdaniem – podkreślić i unaocznić ludziom, gdyż niestety większość z nich tego nie dostrzega.

        Np. kilka komentarzy powyżej, post Marty „Co dopiero mieć go na głowie przez te wszystkie lata i spłacać dwa razy tyle, niż warte jest mieszkanie”.
        To pokazuje, że Marta tego właśnie nie widzi. Marta widzi, że patrząc z obecnego punktu spłaci 2x więcej niż pożyczyła.
        Ale już nie widzi tego, że dziś ta rata, to jest powiedzmy 30% jej zarobków netto, a za 10 lat, ta sama rata, to będzie powiedzmy 10% – 15% jej bieżących zarobków.
        Marta również nie widzi tego, że w tym czasie wartość jej mieszkania również się zwiększy.

        Wyniknie z tego możliwość sporej nadpłaty co miesiąc – ta możliwość wynika wprost ze zmienności wartości pieniądza w czasie. Rata stoi, zarobki w dłuższej perspektywie rosną. Warto także dodać, iż jeśli przyjąć, że co miesiąc nadpłacamy 2 raty, to realnie nadpłacamy znacznie więcej, gdyż w racie są 2 składowe – część odsetkowa i część kapitałowa. Nadpłacając spłacamy kolejną ratę pomniejszoną o jej część odsetkową. Jeśli przyjąć, że część odsetkowa, to 2/3 całej raty, a cześć kapitałowa, to 1/3 całej raty, to nadpłacając kwotę pełnej raty spłacamy 3 raty kapitałowe, co wyraźnie nam skróci okres kredytowania, a tym samym także zmniejszy odsetki.

        Ps. Nie jestem pracownikiem banku i nie przekonuję do zaciągania kredytów na prawo i lewo. Chcę tylko wyjaśnić coś, czego większość ludzie nie może zrozumieć. Bo niestety argument o konieczności oddania 2x więcej jest nagminny.

        • Marku,

          Ufff.. Sam widzisz, jak trudno byłoby napisać to w sposób, który proponujesz, choć od strony matematyki finansowej – bardziej poprawny.

          My finansiści uwielbiamy liczyć, robić założenia, przeliczać od nowa, zmieniać założenia,itp…

          Mój dawny mentor, Brunon Bartkiewicz z ING Banku, powiedział kiedyś bardzo mądre zdanie: „Pamiętaj, że ekonomia nie jest nauką ścisłą”. Jeśli dodamy do tego znaną z finansów behawioralnych prawidłowość, że ludzie myślą w ujęciu nominalnym – masz już zestaw gotowych argumentów, dlaczego piszę czasem w uproszczony sposób.

          Uproszczony – ale wystarczająco poprawny aby wyciągnąć właściwe wnioski. W analogiczny sposób w swoich opracowaniach na temat porównywania kredytów hipotecznych podchodzi KNF – któremu nie możemy raczej zarzucić niemerytorycznego podejścia: http://www.knf.gov.pl/Images/Poprawa_bezpieczenstwa_rynku_kredytow%20mieszkaniowych_tcm75-28542.pdf

          Zajrzyj na stronę 11-tą tego opracowania.

          Lubię takie merytoryczne dyskusje i bardzo dziękuję Ci za zwrócenie uwagi na dokładność matematyczną.

  19. Zgadza się, wszystko jest dokładnie tak, jak piszesz i jak pisze KNF. Należy po prostu zachować zdrowy rozsądek przy przemyśleniach i nie kierować się wyłącznie emocjami i samymi liczbami, tylko podejść do tematu perspektywicznie i wyciągnąć rzetelne i poprawne wnioski. Wtedy może się okazać, że kupując mieszkanie/dom na kredyt niewiele przepłacimy lub wręcz oszczędzimy.

    Podam tutaj mój własny przykład. Nie wdając się w liczby, a jedynie zachowując proporcje.
    Otóż kupiłem mieszkanie w czerwcu 2006r na rynku wtórnym za pieniądze z kredytu. Mieszkanie wyremontowałem, wykończyłem, wyposażyłem już za swoje własne środki. W lutym 2012r sprzedałem to mieszkanie z myślą o budowie domu. Ludzie, którzy to mieszkanie ode mnie odkupili zapłacili mi swoją gotówką, kupili bez kredytu, bo jak mówili nie wyobrażali sobie kredytowania, długów, spłacania itp. Zaczęli oszczędzać mniej więcej również w roku 2006 (tak wynikało z rozmowy).
    I teraz nieco matematyki (no trudno). Mieszkanie kupiłem za X. W remont (generalny) wraz z wyposażeniem włożyłem 0,615X. Przez te prawie 6 lat tytułem odsetek oddałem bankowi łącznie około 0,384X. Łącznie zatem koszt zakupu, remontów oraz odsetek wyniósł mnie 1,999X, czyli w zaokrągleniu 2X. I teraz najważniejsze: mieszkanie sprzedałem za dokładnie 3X.

    Pierwszy wniosek: Kto tutaj przepłacił? Patrząc na to realnie, to na pewno nie ja. A przecież to ja zaciągając kredyt zgadzałem się na odsetki. Ci ludzie właśnie dlatego oszczędzali, żeby nie płacić żadnych odsetek. I odsetek nie zapłacili, zapłacili po prostu znacznie wyższą cenę za mieszkanie, którego cena poszybowała 3-krotnie w górę w ciągu tych 6 lat. Biorąc kredyt ustalamy cenę zakupu nieruchomości i późniejsze zmiany tych cen nas już nie dotyczą (w kontekście zakupu). Z naszymi oszczędnościami nie musimy gonić rosnących cen nieruchomości, materiałów, robocizny.

    Drugi wniosek: Gdzie mieszkać? Ja mieszkałem u siebie. Ci ludzie mieszkali z rodziną w 6 osób. Alternatywnie można w tym czasie wynajmować, ale wtedy siłą rzeczy nie będziemy w stanie aż tyle oszczędzać, więc uzbieramy na mieszkanie po znacznie dłuższym okresie. Wobec tego kalkulując kredyt czy oszczędzanie bierzmy też pod uwagę komfort, który za to kupujemy.

    Trzeci wniosek: Tutaj tak wyszło, że ceny poszły szybko w górę. Ale mogłoby być inaczej. Ceny mogłyby się niewiele zmienić. Wtedy to ja bym był finansowo na gorszej pozycji. Ceny mogły też zmaleć – to również trzeba uczciwie podkreślić. Wtedy bym na tym sporo stracił, bo nie tylko same odsetki, ale również i na wartości nieruchomości.

    Tym akcentem kończę moje przydługawe wywody. Mam nadzieję, że to rzuca nieco inne światło na pytanie czy brać kredyt, czy nie.
    Trzeba brać bardzo dużo argumentów pod uwagę i na pewno nie można podejmować decyzji w oparciu o relację „sąsiada”. Bo jego punkt widzenia będzie taki, jaki będzie. Ktoś inny może mieć inne doświadczenia lub inną wiedzę i pokaże to inaczej – jak choćby ja w kwestii zmienności wartości pieniądza w czasie lub w sprawie zmienności cen nieruchomości (gdzie w skrajnym przypadku może okazać się, iż oszczędzając nigdy nie oszczędzimy na mieszkanie, bo ceny będą rosły szybciej niż nasze oszczędności).

    Pozdrawiam wszystkich, którzy to doczytali do końca 🙂

      • Bardzo ważny jest moment, w którym decydujemy się na wzięcie kredytu hipotecznego.
        Wracam pamięcią do roku 2006, kiedy to z żoną braliśmy kredyt na mieszkanie z rynku pierwotnego. Mieliśmy już małe mieszkanko z kredytem, ale udało się nam wziąć następny kredyt na nowe mieszkanie. Bloczek się budował, a my spłacaliśmy dwa kredyty. Było bardzo, ale to bardzo ciężko.
        W roku 2007 stare mieszkanie sprzedaliśmy, a kwota wystarczyła na spłatę 2 kredytów i jeszcze na mały samochód zostało. Piękne czasy kiedy się kupowało mieszkanie za 2500zł/m2, a sprzedawało stare za dużo więcej.
        Pozdrawiam wszystkich i życzę samych dobrych interesów na kredytach hipotecznych. Warto, ale z głową.

    • cześć, odpowiadam po dość długim czasie na posta, no ale naprawdę muszę 🙂

      Twoje wyliczenia są ok, wg mnie to właśnie decyduje o finansach osobistych. Pieniądze to nie tylko ich wartość nominalna, ale także nasze podejście do nich i skłonność do szeroko rozumianego ryzyka – a te parametry są niestety niewymierne.

      Mam na myśli:
      – strach przed zaciąganiem kredytu
      – strach przed nieznanymi produktami finansowymi – tyle się słyszy o różnych aferach, upadłościach, kradzieżach danych czy tożsamości, że czasem ludzie wolą trzymać się z daleka od nieznanego albo pójdą do Pani w placówce PKO!
      – często pojawiająca się trudność w analizie i zrozumieniu produktów bankowych – to jednak wymaga trochę czasu i elastyczności 🙂

      No i jak się ludziom dziwić, że zadłużać się nie chcą? 🙂 Może masz rację, że Marta nie widzi tego czy tamtego, ale emocje są bardzo ważne w podejściu do finansów i do długów! Zobacz, analogicznie, można by np. 900 zł raty na kredyt hipoteczny wpłacać na lokatę – nawet oprocentowaną 1,5-2% przy dzisiejszych stopach. I osoby o małej albo o żadnej tolerancji ryzyka, będą wolały takie rozwiązanie, jeśli tylko będą mogły z niego skorzystać 🙂

  20. Hej!
    przede wszystkim: swietny blog! trzymam kciuki za sukces!
    A tak przy okazji – momysł na kolejny wpis: raty stałe czy malejące?
    🙂

  21. Cześć!

    Nie znam się na kredytach. Mnóstwo paragrafów, punktów, podpunkcików, odnośników, zawiłości.
    Marcin, na początku porównałeś w słupkach wysokość rat kredytowych przy kredycie 300 tys. zł. Pośrodku jest wysokość miesięcznej raty przy kredycie 30 letnim: 1798,65 zł. Do tego doliczmy koszt utrzymania mieszkania, załóżmy że czynsz + opłaty to miesięcznie 600 zł.
    Czyli przez 30 lat mamy miesięczne zobowiązanie 2400 zł.
    ———————————————————

    Czy nie lepiej na rachunku bankowym mieć plus niż minus ? 🙂

    Wynajęcie mieszkania: czynsz + opłaty = 1400zł miesięcznie
    a 1000 zł co miesiąc wpłacamy na lokatę.

    Po 25 latach na koncie jest 300 tys. oszczędności + odsetki. Czyli pewnie po 23 latach jest w sumie 300 tys.
    ———————————————————

    Ktoś powie – lepiej być na swoim niż nabijać komuś forsę za wynajęcie, ale przecież mieszkanie z kredytu nie jest „swoje”. Staje się swoje po 30 latach, pod warunkiem spłaty kredytu.

    A tym sposobem SWOJE mieszkanie jest po 23 latach zamiast po 30, przez 23 lata mamy spokój, oszczędności na koncie i zawodowe szanse zamiast 30 lat stresów, długów i zawodowego ryzyka. Koszty remontów ponosi przez 23 lata wynajmujący, a NASZE mieszkanie jest nowe a nie 30 letnie.

    • Cześć Krzysiek,

      każdy ma prawo do swojego zdania, ale z Twoim się wyjątkowo nie zgadzam.

      Po pierwsze przykład: ponad 6 lat temu wzięliśmy z mężem hipotekę na nasze M4, moja siostra zaczęła wynajmować podobne mieszkanie, głównie dlatego że ze względów osobistych kredytu wziąć na tamten moment nie mogła. Faktycznie po opłaceniu wszystkich mediów nasze rachunki były o ok 500 zł wyższe niż jej. Z tymże my musieliśmy je wygospodarować, a siostrze jakoś tak zawsze się rozchodziły, nie na pierdoły, ale zawsze coś wypadało (gdyby nawet odkładała różnice dziś miałaby 36tys zł, nadal niewiele). Dziś nam zostało niespełna 24 lata kredytu, moja siostra dopiero wystartowała ze swoim 30 letnim kredytem. Raty są porównywalne

      Po drugie: W Twoich wyliczeniach brak mi konsekwencji. Przy racie ok 1800 można mieć mieszkanie 3 lub 4 pokojowe, a przy wynajmie za 1400 (rozumiem że tu wliczyłeś media, czyli wynajmujący otrzyma jakieś 800-900 zł) możesz w podobnej lokalizacji mieć kawalerkę lub co najwyżej dwa pokoje.

      Ciężko jest mi wyobrazić sobie odkładanie co miesiąc 1000 pln z nadzieją że nigdy nie będą mi potrzebne, opłacając wynajem.

      pozdrawiam,
      karolina

      • Cześć Karolina,

        W moich wyliczeniach brak Tobie konsekwencji, ale twierdzisz że nie da się systematycznie odkładać na mieszkanie, bo do tego trzeba być konsekwentnym 🙂

        Za 1450 zł wliczając media, można znaleźć dwupokojowe mieszkanie w Śródmieściu Warszawy.

        W tym samym bloku piętro wyżej jest mieszkanie o zbliżonym metrażu i gorszym rozkładzie, wystawione na sprzedaż za 1 milion zł, może przypadek, ale…

        za 300.000 zł można kupić mieszkanie 4 albo 3 pokojowe ?
        Dwu pokojowe można, a 6.000 zł za metr kwadratowy to i tak nie jest wygórowana cena, a to zaledwie 50 metrów, w stanie surowym,

        pozdrawiam.

        • Hej Krzysiek,

          przez prawie całe studia mieszkałam w Warszawie, obecnie w Trójmieście i widzę że ceny się prawie wyrównały, zarówna kupna jak i wynajmu. Oczywiście przyjmuję dzielnice które w wawie mają „normalne” a nie wygórowane ceny. Niespełna rok temu kupiliśmy z mężem kawalerkę w Gdańsku pod wynajem, dlatego w miarę na bieżąco wiem jak ma się stosunek rat do wysokości kredytu. Przyjęłam, że przy racie 1800 można mieć kredyt w wysokości 360tys czyli ok 60-70m2 stąd moje 3-4 pokoje w wyliczeniach. Tak jak pisałam w moim najbliższym otoczeniu (tu myślę też o sobie :)) ale też wśród znajomych widzę, że jak się ma na głowie kredyt, to jakoś tak łatwiej najpierw poopłacać rachunki, a resztę rozplanować na bieżące wydatki i ew. oszczędności, a osoby które wynajmują mieszkania, nawet jeśli przyjmują opcję oszczędzania większych kwot startują z kredytem później i niekoniecznie wychodzi to taniej.

          My zdecydowaliśmy się na kredyt prawie bez gotówki na 100LTV, nie mając jeszcze wówczas dzieci po kolei urządzaliśmy nasze mieszkanie, bo nie było nas stać na zakup wszystkiego od razu i uwierz mi że cieszyłam się nawet z baterii do zlewu którą udało się kupić w kolejnym miesiącu. Niektórzy znajomi pukali się w czoło, widząc że nie mając paneli po wyjściu z domu muszę przetrzeć szpilki do pracy bo się zakurzyły po przejściu po posadzce betonowej. Ale nas mobilizowała każda odłożona złotówka, bo realnie przekładała się na kolejny element wyposażenia.

          Oczywiście konsekwencja w oszczędzaniu o której piszesz jest niezwykle ważna i życzę jej każdemu kto przy takim założeniu chce odkładać na mieszkanie. Rozglądając się jednak widzę bardzo mało osób, które stać na taką konsekwencję. Być może też rozmawiamy o innej grupie osób, ja mam na myśli gospodarstwa domowe, gdzie przychody netto to średnio 5-7tys miesięcznie. To jest najczęściej pensja dwóch pracujących osób w moim otoczeniu. Przy takiej kwocie wynajmując mieszkanie, opłacając rachunki, wyżywienie, często przedszkole lub nianię lub oba powyższe, chcąc pojechać z rodziną choćby raz na dwa lata na jakieś super wakacje, naprawdę ciężko jest odkładać wspomniany 1000.

          Pozdrawiam,
          Karolina

          • pytanie czy aby zawsze warto oszczędzać, najlepsze lata życia 20-35 lat a ja mam oszczędzać każdą złotówkę z myślą lepszego wyposażenia mieszkania? Istnieje coś takiego jak subiektywna ocena wydatków w czasie, 1000 zł więcej wydane w wieku 24 lat znaczy dla mnie o wiele więcej (w pozytywnym ujęciu-podróże, zwiedzanie świata) niż 1000 zł wydane w wieku 70 lat (pomijając oczywiście zmieniającą się wartość realną pieniądza w czasie)
            Piszę to z perspektywy osoby, której mieszkanie kupili i urządzili rodzice za gotówkę.

    • No to tutaj pojechałeś na całego 😉

      Piszesz cyt: „Wynajęcie mieszkania: czynsz + opłaty = 1400zł miesięcznie a 1000 zł co miesiąc wpłacamy na lokatę.

      Po 25 latach na koncie jest 300 tys. oszczędności + odsetki. Czyli pewnie po 23 latach jest w sumie 300 tys.”

      Uważasz, że za 23 lata za 300 tys PLN kupisz mieszkanie? Jeśli nie umiesz sobie tego wyobrazić, to pomyśl co mógłbyś kupić za 300 tys PLN 23 lata temu – czyli w roku 1991 – całą wieś? całe miasto?

      Taki argument cyt: „A tym sposobem SWOJE mieszkanie jest po 23 latach zamiast po 30, przez 23 lata mamy spokój, oszczędności na koncie i zawodowe szanse zamiast 30 lat stresów, długów i zawodowego ryzyka.”

      Jest wyjątkowo kuriozalny i kompletnie oderwany od rzeczywistości.
      Poza tym wystarczy trochę pomyśleć – skoro ludzie kupują mieszkania specjalnie pod wynajem (często biorąc na nie kredyt), to wynika z tego, że koszt kredytu jest niższy niż wynajem.

  22. Kredyt na 30 lat, zaciągam w wieku 30rż, statystycznie po 50 rż pojawiają sie problemy zdrowotne ( ktoś będzie miał raka, ciężką operację, wypadek komunikacyjny, ktoś umrze, taka jest statystyka, ktoś staci pracę, ktoś się rozwiedzie. Dla mnie kredyt powyżej 10 lat jest bardzo „długi”. Ale każdy jest kowalem swego losu.

  23. Marcin, dzisiaj przez cały dzień dyskutowaliśmy z Żoną o Twojej książce, a najbardziej o Kroku 9: „Zaatakuj największy dług”. Nasz problem jest taki, że kredyt denominowany w CHF wzięliśmy w sierpniu 2008 r., dokładnie 274 tys. CHF… Rata jest stała (we frankach), wzrosła, oczywiście, w PLN, ale oprocentowanie jest na poziomie 1,23%. Pytanie, czy jest sens nadpłacać ten kredyt teraz, kiedy kurs franka jest o 70% wyższy? Kredyt wzięliśmy na 35 lat, obecna rata, to ok. 20% naszych dochodów (netto)… Czy nie lepiej odkładać nadwyżki finansowe, które będą oprocentowane 3% i tym samym niwelować trochę obecny kurs franka? Czy też nasze rozumowanie jest błędne?…

    • Cześć Sage67,

      Dziękuję za komentarz i pytanie.

      Te CHF-y faktycznie nieźle namieszały, co? Z jednej strony wzrost kursu spowodował gwałtowny skok nominalnej wartości kredytu w PLN, a z drugiej strony oprocentowanie jest na tyle niskie, że w każdej racie spłaca się sporo kapitału.

      Największy problem z CHF polega na tym, że choć faktycznie jego kurs w stosunku do złotówki wzrósł bardzo mocno, to tak naprawdę nikt nie jest w stanie przewidzieć jak będzie zachowywał się w przyszłości. Większość znanych mi prognoz mówi, że złoty powinien się stopniowo umacniać do CHF…
      Ale to są prognozy. Te z lat 2007 i 2008 również nie przewidywały, że frank podskoczy o 70%.

      Frank uznawany jest przez wielu inwestorów za tak zw. „safe haven” czyli bezpieczną przystań. Lokują w tej walucie swoje oszczędności gdy wokół czai się sporo ryzyk. A tych ciągle niestety nie brakuje (Ukraina, nadmierne zadłużenie wielu rządów, itp.).

      Spójrzmy teraz na kredyt w CHF. Jeśli go nadpłacimy, a frank się osłabi, to będziemy trochę sobie „pluć w brodę”, bo wprawdzie kredyt będzie mniejszy, ale gdybyśmy poczekali…

      Z drugiej strony, co będzie jeśli kurs franka wzrośnie o kolejnych 50% w stosunku do PLN? Niemożliwe? To są waluty – tu wszystko jest możliwe. LIBOR CHF również jest na bardzo niskich poziomach, za jakiś czas może być wyżej.

      Ja powiem szczerze: nie mam pojęcia, co stanie się z frankiem. Uważam, że nikt nie ma pojęcia. Skoro część analityków uważa, że wzrośnie, a część że spadnie, na pewno paru z nich trafi z prognozą. 🙂

      Na szczęście nie trzeba rzucać monetą i obstawiać tylko jednego scenariusza. Można przecież część nadwyżek odkładać, a od czasu do czasu nadpłacić też trochę kredytu. Może jedną rate w roku, może dwie, może trzy…W zależności od tego, jaki rozwój wypadków wydaje się nam prawdopodobny.
      Dzięki temu dług w CHF będzie malał trochę szybciej (co przyda się gdy frank się umocni i da nam poczucie, że jednak się oddłużamy), a oprócz tego będziemy gromadzić nadwyżki, które można inwestować na lepszych warunkach i wykorzystać być może na szybszą spłatę, gdy kurs będzie bardziej korzystny.

      Tak ja bym do tego podszedł.
      Serdecznie pozdrawiam i mam ogromna nadzieje, że uznacie lekturę książki za dobrą inwestycje czasu. 🙂

  24. Witam Marcinie, mam pytanie odnośnie nadpłacaniu kredytu hipotecznego. Posiadam kredyt zaciągnięty na 30 lat. Jestem w stanie nadpłacać kilka rat w roku, czy lepiej jest zmniejszać okres trwania kredytu czy wysokość raty jeśli za kilka lat będę chciał spłacić całość pozostałego zadłużenia za pieniądze z innej nieruchomości.

    Pozdrawiam.

    • Marku,
      Od strony matematycznej nie ma to tak naprawdę znaczenia. To bardziej kwestia wygody i dyscypliny.

      Jeśli skrócisz okres kredytowania – to wysokość raty pozostanie bez zmian, jednak w każdej racie będziesz nadpłacał więcej kapitału, dzięki czemu koszty odsetkowe w każdej kolejnej racie będą jeszcze niższe, itp. To będzie odbywało się automatycznie, bez Twojego udziału.

      Jeśli obniżysz ratę, wówczas po prostu samodzielnie możesz składać do banku dyspozycje kolejnych nadpłat, które możesz powiększyć o kwoty zaoszczędzone na obniżeniu raty. Efekt netto pod względem matematycznym będzie taki sam. Innymi słowy: zamiast po nadpłacie skrócić okres kredytowania z 20 lat do 19 lat, możesz ten sam efekt uzyskać zostawiając okres 20 lat z niższa ratą i nadpłacać samodzielnie.
      Ta druga opcja wymaga nieco więcej dyscypliny i jest trochę mniej wygodna jeśli chcemy otrzymać wysokie tempo pozbywania się kredytu hipotecznego.

      Nie ważny sposób – ważne aby pozbywać się kredytu 🙂

  25. Również jestem zwolennikiem jak najszybszej spłaty kredytu.
    Dlatego odkładamy określoną kwotę, żeby uzbierać spory kapitał własny. A późniejsze raty kredytu będą mniej więcej tej samej wielkości, więc nie odczujemy różnicy.
    Z tym, że ja mam trochę lepszą sytuację. Obecnie mamy już własne mieszkanie i zbieramy na większe. Wobec tego jest spora szansa, że kredyt się w dużym stopniu spłaci z wynajmu starego mieszkania. I będzie można kupić kolejne, już do zarabiania na siebie 😉

    Pomijając moją sytuację, uważam że jeśli tylko nas stać, lepiej kupić mieszkanie zamiast wynajmować. Ktoś pisał, że to zadłużanie się na całe życie. A czy tylko my będziemy żyć w tym mieszkaniu? A przyszłość naszych dzieci i wnuków? O ile lepszy start będą miały, jeżeli będą miały w przyszłości możliwość posiadania własnego mieszkania po najbliższych?
    Według mnie to jest zdecydowanie lepsza inwestycja niż jakieś polisy itp. A jeśli dziecko nie będzie chciało mieszkać, to zawsze może mieszkanie sprzedać, albo wynająć.

    Ja z Małżonką właśnie dzięki temu mamy spokojny start w życiu, bo Żona ma mieszkanie po babci. Warto o tym pomyśleć.

  26. Witam Marcina i Komentujących,
    temat jest ciekawy i argumentacja kusząco przejrzysta ale…
    jak już ktoś wspomniał nie istnieje coś takiego jak idealny wybór (tu: okresu kredytowania), najlepszy dla wszystkich.
    Przeciwnie do Marcina, dużo lepiej się czuję mając dłuższy okres kredytowania i niższą ratę. W dowolnym momencie mogę przecież spłacić kredyt w całości lub go nadpłacić. A gdy myślę o ewentualnych „chudych latach” mniej się stresuję, bo na tę niską ratę zarobię nawet w przysłowiowym MC Donaldzie.
    Nie wiem też dlaczego bez kredytu śpi się komuś spokojniej.
    Przecież nadal trzeba płacić czynsz, wszelkie opłaty, mieć na utrzymanie siebie i rodziny. Z kredytem czy bez, każdy chyba martwi się o zdrowie bliskich i wszystkie inne ważne rzeczy w życiu, zatem nigdy nie ma mowy o „spokojnym śnie”. To mit że po spłaceniu kredytu wszystkie troski odejdą w siną dal.
    Kredyt to w końcu tylko jedna więcej pozycja w miesięcznych rachunkach.
    Dodam jeszcze, że „w razie czego” mieszkanie z kredytem można sprzedać albo wynająć i jest to istotna różnica w stosunku do mieszkania wynajmowanego. Przy wynajmie wszystkie wydane pieniądze poszły do kieszeni właściciela i nigdy do nas nie wrócą. Być może nie w każdych warunkach da się zarobić na wynajmie czy sprzedaży mieszkania- nie każda inwestycja jest udana – niemniej jednak nie zgodzę się żeby zakup mieszkania kwalifikować jako koszt.
    Nie trafia też do mnie argument że „jeśli przestaniesz spłacać kredyt, bank/komornik zabierze Ci mieszkanie”.
    Jeśli przestaniesz płacić np. czynsz albo podatki albo mandaty albo cokolwiek innego to tak samo jak w przypadku niespłacania rat kredytu, komornik zajmie Ci w końcu to co masz na własność, może samochód a może właśnie mieszkanie (mimo iż nie było ono na kredyt), zatem nie posiadanie kredytu nie chroni przed potencjalną utratą mieszkania/domu!
    cdn.:-)

  27. cd.
    Dla mnie i chyba dla każdej osoby dążącej do „wolności finansowej” ważna jest możliwość gromadzenia /pozyskania środków na dalsze inwestycje. Stąd istotne jest aby rata obecnie spłacanego kredytu była możliwie jak najniższa. Bardzo mało prawdopodobne jest żebym spłacała kredyt przez cały okres kredytowania np. 30 lat, bo np. poprzedni spłaciłam po kilku latach, po prostu sprzedając nieruchomość na którą go zaciągnęłam (nie muszę chyba dodawać że z zyskiem) i spłacając go w całości. Na rok przed sprzedażą tejże nieruchomości nabyłam okazyjnie inną nieruchomość, na którą także był mi potrzebny kredyt. Nie dostałabym tego kredytu (nie zakupiłabym tej drugiej nieruchomości) gdyby wysokość raty na tę pierwszą nieruchomość była wyższa. Po sprzedaży pierwszej nieruchomości i spłacie kredytu na nią mogłam w znacznej części spłacić także kredyt na drugą nieruchomość! Pamiętajmy, że wysokość raty obecnie spłacanego kredytu ma istotny wpływ na naszą zdolność kredytową jak również na naszą zdolność do gromadzenia środków (oszczędności) na dalsze inwestycje, może w kolejne nieruchomości, może we własny biznes a może w cokolwiek innego. Dążenie do wolności finansowej w moim rozumieniu nie polega na tym żeby przez 20 lat wkładać każdy zarobiony grosz w cztery ściany w których aktualnie mieszkamy, „byle tylko pozbyć się kredytu” tylko żeby móc budować swój portfel inwestycyjny, rozwijać się i iść dalej. Kredyt jest tu tylko narzędziem. Naprawdę fajnym narzędziem, tylko trzeba je mądrze używać.

    • Hej Mycha, dziękuję za komentarz.

      Kredyt hipoteczny to DŁUG, nie narzędzie. To marketingowe określenie przylgnęło do kredytu hipotecznego, ale to jest mieszanie pojęć. To jest DŁUG.

      Czym innym jest kredyt inwestycyjny zaciągnięty przez spółkę kapitałową, która w razie niepowodzenia odpowiada do wysokości kapitałów, a czym innym jest kredyt Kowalskiego, zabezpieczony na jego domu, wszystkim co posiada i na jego wszystkich obecnych i przyszłych zarobkach.

      Dźwignia finansowa działa zawsze w dwie strony: jak Ci się uda – zarobisz szybko i dużo. Jak Ci się nie uda – stracisz szybko i dużo. Miałem okazję sprawdzić jej działanie w obydwie strony, dlatego nazywam rzeczy po imieniu: DŁUG to DŁUG.

      Nie ma potrzeby zaciagać długów, aby się bogacić. Co więcej – bez długów szanse na wzbogacenie się są zdecydowanie większe. Dźwigniea finansowa? Bardzo chętnie – ale tylko w spółce kapitałowej.

  28. Czemu 20 lat, a nie 10? Bo przeciętnego Polaka na to nie stać? No właśnie, nie stać. A dlaczego? Przyczyn jest wiele, a wśród nich najważniejszą są wysokie pozapłacowe koszty pracy (PIT, ZUS, itd.), wysokie podatki (akcyzy, VAT), skomplikowane przepisy, biurokracja, interwencjonizm. Dzień Wolności Podatkowej wypada u nas w drugiej połowie roku, a mimo to dług publiczny na złość nie chce maleć.

    Druga sprawa to ceny. Moim zdaniem właśnie z powodu kredytów ceny nieruchomości są tak wysokie. Popyt na mieszkania jest sztucznie kreowany przez system bankowy, który pożycza pieniądze których nie ma (rezerwa cząstkowa). W efekcie sztucznie rośnie również podaż, ale rosną też ceny.

    Dalej inflacja rozlewa się po całej gospodarce – a każdy powinien wiedzieć, że inflacja to nic innego jak ukryty podatek. Oficjalny cel inflacyjny RPP na poziomie 2,5% jest oczywistym zaprzeczeniem celu istnienia RPP, jakim jest dbanie o stabilny poziom cen – w rezultacie mamy stabilny wzrost cen. Straszenie rzekomo katastrofalnymi skutkami deflacji jest ulubionym, lecz całkowicie fałszywym uzasadnieniem dla kreowania inflacji.

    Jeśli dziś już wszyscy wiemy, że centralne sterowanie gospodarką (komunizm) jest najgorszym możliwym rozwiązaniem, to dlaczego pozawalamy na centralne sterowanie rynkiem finansowym przez banki centralne? Jeśli cała gospodarka jest oparta na kredycie, to tak na prawdę nadal pośrednio tkwimy w komunizmie. To przecież jest prawdziwa przyczyna cykli koniunkturalnych – boomów i kryzysów – które ciągle nękają świat.

    Nie dajmy się oszukać. Jeśli ktoś uważa, że dzięki kredytom świat się bogaci, to niech sobie sprawdzi, ile 10 lat temu można było kupić za średnią krajową, a ile można kupić teraz. Niespodzianki nie ma – można kupić w przybliżeniu tyle samo. Tylko średnia krajowa wzrosła prawie dwukrotnie. Co w tym złego? To, że na tej różnicy naszym kosztem zarobili Ci, którzy te pieniądze wykreowali – czyli banki i skarb państwa. W przeciwieństwie do kredytów, pożyczki nie powodują inflacji, bo mają 100% pokrycie (o ile nie pochodzą z kredytu), jednak z powodu dostępności kredytów, pożyczki są od nich znacznie droższe.

    Wracając do kredytów hipotecznych – wyobraźmy sobie, że nagle nie można takich dostać. Czy świat by się zawalił? Raczej nie. Za to może wreszcie urealniłyby się ceny na rynku nieruchomości i budowlanym. Ważny jest też psychologiczny efekt zadłużenia, który niszczy wiele rodzin, odbiera radość życia i możliwość realizacji marzeń, ogranicza innowacyjność i skłonność do ryzyka.

    Dopóki ten chory system istnieje (może coś się zmieni gdy zbankrutują USA, ale nie wiadomo czy na lepsze), możemy tylko ograniczać nasz osobisty udział w tym procederze, inwestując w siebie i rodzinę, gromadząc trwały majątek, unikając wszelkich form długów i promując konserwatywny liberalizm.

    Pozdrawiam 🙂

    • Czekałem na taki głos… mnie przeraża kredyt na 30 lat z ratą 1700zł (a czynsz? media?), choć teraz mnie stać. Ale taki ciężar? Masakra. A 2-pokojowego 45-metrowego mieszkania nie chcę (i tak są drogie).

  29. Marcinie,

    z ciekawością przeczytałem zarówno ciekawy wpis, jak i komentarze pod nim.
    Chciałbym Cię przy tej okazji zapytać o opinię.

    Otóż obecnie posiadam kredyt mieszkaniowy w EUR, który stanowi w przybliżeniu 12% przychodów mojego gospodarstwa domowego. Mamy małe 2-pokojowe mieszkanie w W-wie, które sprzedamy realnie za 10-15% wyższą cenę, niż za jaką je nabyliśmy. Kredytu nie nadpłacaliśmy, a kumulowaliśmy pieniądze.

    Na chwilę obecną jesteśmy w przededniu decyzji o zakupie drugiego mieszkania na kredyt w PLN.
    Zamysłem jest wynajem (z pewną stratą co miesiąc, póki co) lub sprzedaż (raczej to wygra) obecnego mieszkania tak szybko, jak będzie to możliwe.

    Nowe mieszkanie, niestety jest drogie i wysokość kredytu wyniesie co najmniej 650k PLN. Rata za ten kredyt faktycznie będzie się mieścić w okolicach 30% naszych dochodów.

    Posiadamy dosyć przyzwoitą poduszkę finansową, t.j. przed rozpoczęciem wykończenia tegoż nowego mieszkania wynosi ona ok. 40% wartości tego kredytu.
    Wiadomo, iż wykończenie tanie nie jest, więc zapewne przy rozmiarze tego mieszkania (można rzec idealnego pod każdym względem) wyniesie spokojnie ponad 100k.

    Zakładając zdroworozsądkowe gospodarowanie wydatkami oraz zwiększenie liczebności stadka, będzie nas realnie (nie na papierze) stać na odkładanie ok. 1500 PLN miesięcznie po sprzedaży pierwszego z mieszkań.

    Okres przejściowy, t.j. wykańczanie + oczekiwanie na kupca będzie oscylował w okolicach 0 (zawsze uwzględniam „nieprzewidziane” wydatki. Są przewidywalne, tyle, że okres ich pojawienia się jest zmienny).

    Zdroworozsądkowo nie przyjmuję wzrostu wynagrodzeń oraz okres na jednej pensji (wychowanie dziecka) oraz zachowanie poduszki finansowej na poziomie co najmniej 100k PLN.

    Rozważam okres 25-30 lat, ponieważ rata kredytu jednak jest potężna i wyniesie wtedy dla 30 lat ok. 3400-3500 PLN. Co odłożę będę dokładał do oszczędności na koncie i realnie w skali co najmniej 10 lat różnica będzie widoczna, nadal pozostawiając mi możliwość życia na jednej pensji przez 25 m-cy, a przy braku jakichkolwiek dochodów (co jest przecież możliwe) około 14-17.

    Czy uważasz, iż przy takich założeniach moje podejście jest racjonalne?

    Pozdrawiam
    Marcin

    • Hej Marcin,

      Dziękuję za pytanie. Podchodzisz bardzo racjonalnie i z rozmysłem do tej sytuacji – to bardzo dobrze.

      Co ja bym zrobił na Twoim miejscu?
      Stare mieszkanie na pewno bym sprzedał, a nie wynajmował. W planach macie powiększenie rodziny, do tego cash flow na wynajmie ma być ujemny, więc raczej nie bawiłbym się teraz w bycie wynajmującym.

      Wziąłbym też kredyt na okres krótszy niż 30 lat, kosztem nieco mniejszego funduszu bezpieczeństwa. Ja wiem, że duża gotówka na koncie może stwarzać poczucie dodatkowego komfortu, ale nie ma co z tym przesadzać.

      Wyobraź sobie taka sytuację: masz odłożony fundusz bezpieczeństwa w wysokości 6-miesiecznych wydatków i mieszkanie bez kredytu. Poszedłbyś do banku aby zaciągnąć kredyt hipoteczny na kilkadziesiąt tysięcy po to, aby tak uzyskane pieniądze przeznaczyć na zwiększenie funduszu bezpieczeństwa?

      Oczywiście decyzję musisz podjąć samodzielnie – ale czytając to, jak rozważnie podchodzisz do sprawy – dasz sobie świetnie radę 😉 Wszystkiego dobrego!

  30. Chciałbym zwrócić uwagę na nikłą realizację zasady swobody umów w przypadku kredytu hipotecznego w wersji polskiej. Czy komuś jest znany przypadek, żeby bank zgodził się przy wysokim wkładzie własnym (np. 60-70%) na stałe oprocentowanie w trakcie obowiązywania umowy kredytu hipotecznego? Mnie niestety nie. Dopóki druga strona umowy (bank) nie będzie w większym stopniu partycypować w ryzyku kredytowym dopóty będzie to produkt finansowy, którego negatywne konsekwencje ponosi tylko klient.

    Moim zdaniem zasada jest prosta oszczędzać nadwyżki w trakcie hossy aby dobrze przygotować się na okres bessy, który na pewno nastąpi:)

  31. Witam, ponawiam pytanie Marka z 27.04. odnośnie nadpłacaniu kredytu hipotecznego. Czy korzystniej jest zmniejszać okres trwania kredytu czy wysokość raty?

    Pozdrawiam.

    • Cześć Przemku,

      Jeżeli będziemy systematycznie nadpłacać – nie ma specjalnej różnicy. Jeśli wolimy trochę się „zmusić” do szybszego spłacania – lepsze jest skrócenie okresu spłaty.

      Skrócenie okresu kredytowania sprawi, że łączna wysokość raty pozostanie taka sama jak przed nadpłatą, ale w kwocie takiej raty będzie proporcjonalnie więcej kapitału – co automatycznie będzie przyspieszało spłatę naszego kredytu.

      Zatem jeśli w budżecie domowym jest na to miejsce – skracałbym okres spłaty.

  32. Kilka lat temu, kiedy razem z żoną staraliśmy się o kredyt mieszkaniowy w programie „Rodzina na swoim”, jeden z „pseudodoradców” kredytowych zachęcał do wzięcia kredytu na 30lat, argumentując to faktem iż w tym przypadku Państwo nam więcej dopłaci do kredytu. Oczywiście nie skorzystaliśmy z porad i usług tego pana. Udało się nam wziąć kredyt na 20lat i to w ratach malejących. Pozdrawiam.

  33. a wie pan może coś na temat zmiany kredytu gospodarczego na hipoteczny ? czy jest to możliwe ? 🙂

    • Hej Karolina,
      Można zaciągnąć pożyczkę hipoteczną i tak pozyskane środki przeznaczyć na spłatę kredytu gospodarczego. Takie pożyczki (na dowolny cel) są jednak nieco droższe niż w przypadku tradycyjnych kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości.

  34. Witaj Marcinie,
    pozwolę sobie pokazać jak wygląda moje podejście do kredytu hipotecznego.

    Kredyt wzięty mam w „rodzinie na swoim” (8 lat państwo spłaca połowę odsetek) na 30 lat. Regularnie odkładam na lokaty pieniądze, które wynikałyby z różnicy w ratach. Policzyłem sobie, że wzięcie kredytu na 8 lat lub 30 z odkładaniem i spłaceniem po 8 będzie kosztowało mnie te same pieniądze. Oczywiście miałem wkład własny 20% przez co nie mam podniesionego oprocentowania. W takiej sytuacji zupełnie nie boję się utraty pracy bo „coś” mam poodkładane i w kryzysowej sytuacji z tego będę spłacał ratę, która i tak jest niższa. Jednocześnie, gdy wszystko pójdzie zgodnie z planem po 8 latach mam po problemie z kredytem.

    Pozdrawiam

  35. Moim zdaniem każdy powinien mieć ubezpieczenie skrojone na miarę. Ja i mąż mamy jedno w kredycie hipotecznym, ale tylko na wypadek śmierci nw, które gwarantuje spłatę połowy pozostałego do spłaty kapitału w wypadku śmierci jednego z nas i całości w przypadku śmierci nw obydwojga. Gdy nadarzyła się okazja ubezpieczyłam nas na wypadek śmierci w ubezpieczeniu grupowym w pracy. Myśleliśmy o tym już wcześniej, ale dostępne na wolnym rynku ubezpieczenia były zbyt dużym obciążeniem naszego budżetu (min 150 zł od osoby = 300zł miesięcznie). Kwota ubezpieczenia nie jest powalająca, ale zawsze pomoże w tak trudnym okresie, który mam nadzieję nigdy nie nastąpi. Oczywiście podstawowym moim pytaniem w pracy była możliwość kontynuacji 🙂

  36. Pozwolę sobie opisać moją sytuację. Chcę wziąść kredyt na 130tys. Obecnie mogę płacić ratę 1500 (9lat) a za rok 2500 (5,5lat) miesięcznie.
    Jednak zastanwaiam się czy nie mądrzej w takim przypadku jest skorzystać z okresu 30 lat i wszystko co będzie różnicą wynikającą z raty na 30 lat a 1500 wpłacać na fundusz który wyrówna oprocentowanie. i po 3 latach nadpłacić dużą część kredytu.

    • Hej Jakub,

      Nie, to kiepski pomysł. Ja nie brałbym kredytu na 30 lat. Wiele razy słyszałem od zadłużonych osób, jak to będą sumiennie inwestować różnicę. Ale pieniądze się rozchodzą, a zostaje kredyt z wysokim kosztami odsetkowymi. Nie popełniaj tego błędu.

      Serdecznie Cię pozdrawiam,
      Marcin

  37. Witaj!

    Absolutnie sie zgadzam z tym co napisales w artykule. Sami postapilismy podobnie.
    Mielismy calkiem spory wklad wlasny – 1/4 ceny nieruchomosci. Wzielismy kredyt na 19 lat, placimy obecnie 1600 zl miesiecznej raty.

    Kredytu malejacego nie wzielismy z jednego prostego powodu – stopy procentowe moga powaznie wzrosnac a z nimi rata. Jestesmy sobie w stanie poradzic z wieksza rata w przypadku rat rownych – patrzylismy na mozliwe symulacje i jestesmy przygotowani na splacanie takich kwot. Co jednak, jesli stopy wzroslyby znacznie w pierwszych latach kredytowania przy ratach malejacych? Ja wiem, ze nie bylabym w stanie sobie poradzic z takim ciezarem finansowym.

    W przypadku rat rownych splacamy nasz kredyt, jednoczesnie jestesmy w stanie oszczedzac pewna sume miesiecznie. Podjelismy tez decyzje o nadplacaniu rocznie kwoty w wysokosci jednej raty – pozwoli nam to skrocic czas splaty kredytu o rok, moze nawet szybciej, jesli postanowimy go jeszcze troche nadplacic. Za jakies 17 lat bedziemy wolnymi ludzmi. Bede wtedy miala 43 lata i zadnego kredytu na glowie, licze tez ze do tego czasu cena posiadanej przeze mnie nieruchomosci wzrosnie 🙂

    Pozdrawiam serdecznie,
    Ola

  38. Fajny post.
    Myślę, że jeszcze warto zaznaczyć RÓŻNICĘ w kwiecie, którą oddamy do banku

    kredyt 20 lat: 2149.29 x 12 miesięcy x 20 lat = 515829.6

    kredyt 30 lat: 1798.65 x 12 miesięcy x 30 lat = 647514

    czyli w dodatku oddamy o 131684.4zł więcej więc to też warto wziąć pod uwagę (czy lepiej zacisnąć passa i wydłużyć czas kredytu o 10 lat – co będzie nas kosztowało dodatkowe 131684.4)

    dla kredytu 40 lat: 1650,64 x 12 miesięcy x 40 lat = 792307.2 – MASAKRA (pamiętajmy że pożyczyliśmy z banku 300 000 a oddamy prawie 800 000)

  39. Witam,

    Planuje zakup mieszkania ale myślę też o inwestycji.
    Koszt mieszkania to 450k i planuje kredyt 225k a druga połowa to
    gotówka, zostawiam sobie jeszcze 80k bo chce kupić mieszkanie stricte pod wynajem[ kredyt 200k].
    Zysk z wynajmu to 1500 x10,5=15750/12=1312,5
    rata dla kredytu to na dziś 1000[na 30lat],zostaje więc 312,5
    do budowania zabezpieczenia.
    Nasze zarobki to 6k
    Czy lepiej wziąć krótszy okres i nie budować zabezpieczenia?
    Czy lepiej skupić się na tym żeby nie mieć dużego i długiego własnego kredyty i zapomnieć o inwestycjach?
    PS: czytałem dużo o krótszych okresach spłacania i czy nie lepiej
    jest wziąć kredyt na 30l i mieć ratę niższą na papierze a spłacać jak dla 20l a kiedy pojawi się problem np ze zmiana pracy i okresem przejściowym kiedy nie ma przychodów będziemy mogli płacić mniej, czy nie lepiej samemu decydować o swoim losie? Bo tak jak wezmę na 20 l to raty już nie obniżę, będę musiał pożyczać żeby płacić wysokie raty? Może źle do tego podchodzę?

    Dziękuję
    Pozdrawiam

    • Witam. Przeczytałem cały wątek i do głowy przychodzi mi tylko takie spostrzeżenie, że mamy chyba jakąś modę na zakup mieszkań pod wynajem. Wszyscy liczą wielkie zyski, wszystkim się to opłaca, a mieszkania będą wynajmowane nawet 13 miesięcy w roku jak się da… oczywiście podatku płacić nie trzeba będzie, wynajmujący wszystko zawsze na czas ureguluje i absolutnie nic nie zniszczy, więc remonty nie będą potrzebne.
      Ludzie drodzy… ciekaw jestem kiedy ta bańka z mieszkaniami pod wynajem pęknie… Kyosakiego się naczytaliście, i myślicie, że bez roboty będziecie zarabiali krocie na wynajmie mieszkań kupionych na kredyt… heh. Nie mam wielu lat (32), ale już kilka takich baniek w swoim życiu widziałem i wiem jedno: Jak wszyscy zaczynają w coś inwestować, to znaczy że od takich inwestycji trzeba się trzymać z daleka…
      Pozdrawiam

      • niestey całkiem sensowny komentarz, tez mam jedno mieszkanie w kredycie co się spłaca z najmu, ale mam wrazenie ( sporo rozmawiam z posrednikami i deweloperami), ze powoli tworzy sie banka na rynku , która faktycznie kiedyś peknie

  40. O ile z przedstawionymi przez Pana zasadami się nie do końca się zgadzam (a konkretniej „nie bierz kredyt na więcej niż 80% wartości nieruchomości”) to co do zasady jest to naturalne, że na początku rata odsetkowa jest dużo wyższa niż rata kapitałowa.

    Dlaczego się nie zgadzam? Bo dla większości kredytobiorców rata kredytu jest alternatywą dla kosztów wynajmu mieszkania. Biorąc pod uwagę rynek warszawski (który odrobinkę znam), to wynajem mieszkania dwupokojowego kosztuje jakieś 1500-2000 zł. Średnio przyjmijmy 1.750.

    Zakup takiego mieszkania to jakieś 300.000 zł (zakładam, że patrząc na cenę nie kupujemy mieszkania w Centrum lub bezpośrednio przy metrze, wtedy 400.000 byłoby bardziej odpowiednie za jakieś 45-50 m2 z garażem). Rata od takiego kredytu w PLN to jakieś 2000 zł (kredyt na 20 lat, 5,5%). Do tego doliczmy czynsz za mieszkanie – ja w nowym budownictwie płacę 400 zł za 45 m2 z garażem, więc mogę swobodnie przyjąć taką kwotę.
    Pomijam inne opłaty, bo ponosimy je w każdym wypadku, może poza podatkiem od nieruchomości – ale to jakies 200 zł rocznie.

    W sumie mamy więc następujące alternatywy:
    1. Płacę 1.750 miesięcznie i zbieram 60.000 zł na mieszkanie (20% z 300 tysięcy).
    2. Biorę mieszkanie na 100% kredytu. Płacę co miesiąc 2.750 zł (rata + czynsz). Na czysto oszczędzam 750 zł miesięcznie.

    W pierwszym przypadku po 6,5 roku mogę sobie pozwolić na zakup mieszkania – uzbierałem 60.000. Pomijam wartość pieniądza w czasie, bo mieszkania przecież też drożeją, często nawet szybciej niż oprocentowanie lokat, obligacji czy przyrost WIG20.

    Biorę kredyt na 240 tysięcy, 5,5%, 13,5 roku (bo przecież oszczędzałem 6,5 roki), rata jest z grubsza taka sama.

    W tym czasie w opcji nr 2 spłaciłem już około 66 tysięcy kredytu.

    Dodam do tego wartości niepoliczalne, takie jak przyjemność mieszkania we własnych 4 kątach, bez „landlorda” na głowie, w mieszkaniu urządzonym tak, jak ja tego chcę.

    Dodam do tego jeszcze ryzyko, że po 6,5 roku trafimy akurat na górkę rynku nieruchomości i nasze mieszkanie, z uwagi na wahania koniunkturalne podrożeje o jakieś 30-50%. Wiem, że wahania można przewidzieć, ale jeżeli robilibyśmy to zawsze poprawnie, to nie interesowałby nas zakup mieszkania za marne 300 tysięcy, prawda? 🙂

  41. Mógłby mi ktoś wyjaśnić jak to jest liczone, że przy w.w przykładzie kredytu 300 tyś. na 30 lat całkowita kwota do spłaty to 350 tyś.? a więc bank na odsetkach zarobi tylko 50 tyś.?? No bo jeśli podana rata miesięczna dla banku jest stała i wynosi 1.798,65 zł, to przez rok zapłacimy jej 12 krotność – czyli 21.583,80, zgadza się? Zatem przemnóżmy tę kwotę razy ilość lat kredytowania – czyli przez 30. To daje nam całkowitą wartość kredytu w kwocie ponad 647 tyś.! Czyli że po 30 latach sumiennego spłacania bank odzyska swoje pożyczone 300 tyś i zarobi jeszcze 350 tyś.!! Mylę się? źle coś liczę? proszę o sensowną odpowiedź, bo mam znajomych z kredytami i każdy z nich ma harmonogram spłaty z którego wynika że kredyty hipoteczne to lichwiarstwo w najczystszej postaci, gdzie oddajesz drugie tyle co pożyczyłeś.

    • Kolego/Koleżanko

      moim zdaniem lichwiarstwo to firmy co pożyczają 500 zł a potem przejmują mieszkania za niespłacane odsetki ( wynoszące czasem kilka tysięcy % w skali roku).

      Niestety tak działa % nawet niewielki od wielkich kwot, w pierwszych latach głównie walczysz z odsetkami, dopiero potem zwiększa się udział raty kapitałowej w całej racie, jaka płacisz.

      Może i spłacisz 2 x tyle przez 30lat, ale mieszkanie tez pewnie przez ten czas nieco zyska na wartości, może nie tak jak to było do 2007r, no ale coś na pewno.

      pozdrawiam
      Piotr

      • Piotrze, za niespłacone raty to banki też się „nie pieszczą” i dowalają takie odsetki że głowa boli – piszę na przykładzie znajomego, który po rozwodzie spłaca kredyt za byłą żonę i będzie już tak spłacał aż wyzionie ducha (wtedy jego dług zapewne przejdzie na najbliższą rodzinę – bo bank ZAWSZE sięga po swoje, choćby miał ściągać z kilkuletnich dzieci). Piszesz że: „Może i spłacisz 2 x tyle przez 30lat, ale mieszkanie tez pewnie przez ten czas nieco zyska na wartości”. Złota myśl, nawet nie ma co komentować XD

    • Lichwa na maksa… a Polska jest w ogonie sensowności kredytów hipotecznych… generalnie to nie jest kraj do życia…

  42. Witaj Marcinie

    Mam 2 wersje planu do zrealizowania;
    plan A,
    kupuje kawalerkę za gotówkę za ok 130 tys, która wynajmuje za 900 zł. mam działkę budowlana , biorę kredyt 100% na 20 lat na budowę domu, gdzie mam ratę co miesiąc o ok 900 zł mniejsza do płacenia dzięki najmowi i wentyl bezpieczeństwa w postaci własnego mieszkania

    plan B
    buduje na własnej działce dom ze srodków własnych do ( 130 tys) na skończenie budowy biorę kredyt na 20 lat

    wydaje mi sie , ze lepszy jest wariant A, poniewaz na koniec spłaty kredytu zosatnie extra kawalerka jakby nie liczyć…?

    dziekuje z góry za odpowiedź
    Piotr

    • Hej Piotr,

      Dużo zależy od stanu innych Twoich oszczędności. Jeśli te 130 000 to wszsyko co masz, nie kupowałbym kawalerki, tylko z części odłożył środki na fundusz bezpieczeństwa, a resztę wykorzystałbym na wkład własny pod budowę domu.

      Analizując sytuacje warto spojrzeć na nią w następujący sposób: kupno kawalerki to nic innego jak ulokowanie kapitału. Wkłąd włąsny również jest formą ulokowania kapitału, o czym piszę nieco dalej.

      plan a) – kupujesz kawalerkę. Tutaj powinieneś dokonać obliczeń opłacalności odpowiadając sobie na nast epujące pytania:
      – czy muszę włożyć dodatkowy kapitał na jej wykończenie? Jeśli tak, czy ten dodatkowy kapitał spowoduje wzrost wartości kawalerki?
      – płynnośc: jaka jest lokalizacja, czy w razie potrzeby uda się łatwo spieniężyć, czy jest szansa na wzrost wartości kawalerki (jeśli dookoła deweloper w każdej chwili wybudować może kolejne mieszkania – nie ma co liczyć na spory wzrost wartości, bo dodatkowa podaż będzie ten wzrost hamować)
      – przepływy pieniężne: czynsz najmu 900 zł – średnio przez 11 miesięcy w roku – założyć trzeba zmianę najemcy co ok. 2 lata i poszukiwanie kolejnego przez ok. 2 miesiące. Koszty: czy uwzględnione są w nim opłaty dla administracji, energia, podatek od najmu, podatek od nieruchomości oraz opłata za użytkowanie wieczyste, koszty związane ze zmianą najemców – w tym koszty odświeżenia mieszkania, agencji pośrednictwa, wymiany sprżetu AGD co ok. 4-5 lat). Do tego nalezy dodać koszty czasu związane z administroawniem taka nieruchomością.
      Załóżmy, że te 900 zł zostaje Ci na czysto już po wszystkich opłatach. Załóżmy zmianę nejemców co 2 lata i co 2 lata mieszkanie czeka na nowego najemcę i wymaga odświeżenia.
      W ciągu 2 lat otrzymasz: 900 zł x 22 miesiące (bo 2 „puste”) = 19 800 zł.
      Koszt agencji posrednictwa: 50% czynszu = 450 zł
      Podatek (załóżmy ryczałt 8,5%) – ok. 1683 zł
      Odświeżenie mieszkania: ok. 2000 zł (malowanie ścian, drobne naprawy)
      Czyli na czysto w ciągu najmu dla 1 najemcy: 15 667 zł w 2 lata, a więc w skali roku: 7833,5 zł
      Rzeczywista rentownośc takiego najmu: 7833 zł/130 000 zł = 6% w skali roku. Ta rentowność nie uwzględnia czasu poświęconego na administrację i zajmowanie się nieruchomością.
      Dodatkowo może wzrosnąć wartość kawalerki – więc wynik takiej inwestycji może się dodatkowo polepszyć. To oczywiście tylko przykład pokazujący jak podejść do analizy opłacalności kupna kawalerki

      plan b)
      – ulokowanie 130 000 zł jako wkład własny w swój dom jest równoznaczne z ulokowaniem tych pieniędzy na rachunku o oprocentowaniu równym kredytowi hipotecznemu (i to po podatku Belki). Załóżmy, że dziś oprocentowanie to wyniosłoby ok. 4,5% (to tak jakbyś trzymał środki na lokacie ok. 5,55%). W tym scenariuszu mniejsze są również ryzyka związane z faktem, że Twój dom jest w 100% sfinansowany kredytem (de facto nie jest Twój – tylko banku). O tych ryzykach wspominałem w licznych wpisach na temat kredytu.

      Aby odpowiedzieć sobie na pytanie czy wolisz plan A czy raczej plan B, odpowiedz sobie wcześniej na nieco inne pytanie:

      Wyobraź sobie, że minęły 2 lata, a Ty wybrałeś plan B. Masz zatem dom z niewielkim kredytem hipotecznym, który spłacasz bez problemu. Czy w tej sytuacji poszedłbyś do banku zaciągnąc dodatkowy kredyt na 130 tys. zł pod hipotekę swojego domu, po to aby kupić kawalerkę na wynajem?…

      Zachęcam Cię do spojrzenia na swoją sytuację z takiej strony i dokonanie własnych obliczeń.

      • Witaj Marcinie,

        Serdecznie dziękuje Ci za bardzo wyczerpująca odpowiedź, ponieważ to co napisałem było sporym skrótem myślowym ( w przypadku tych 900 zł byłby to najem + dodatkowo pobierałbym na opłaty ok 300 zł, zaś cena mieszkania – 130 tys. byłaby już po remoncie i wyposażeniu ( panowałem 95 tys + 35tys na remont i wyposażenie, za tyle można kupić okazyjnie mieszkanie w wieżowcu w dobrej lokalizacji w mieście ok 350 tys mieszkańców) , gotowe do zamieszkania – .Dane jak najbardziej realne , ponieważ jedna kawalerkę pod najem już posiadam ( kredyt 20 lat, spłaca się prawie sam 🙂 ) , Na bieżąco śledzę rynek nieruchomości i dobrze znam aktualne ceny kupna/najmu oraz możliwości wynajmu.

        Uważam , ze bardzo cenna jest Twoja myśl na podsumowanie i tak tez sam wcześniej pomyślałem ( zanim mi odpisałeś), że po wybudowaniu domu z mniejszym kredytem z udziałem środków własnych,po jakimś czasie mogę sobie zadać pytanie czy mam ochotę na kolejny kredyt i kawalerkę pod wynajem?

        Ponadto przy wariancie A pozbędę się całkowicie poduszki finansowej ( gdyż te 130 tys byłyby całym moim kapitałem jaki posiadam) , nie biorąc pod uwagę innych ewentualnych zagrożeń jakie mógłbym napotkać przy najmie mieszkania. Wybierając wariant B, sam zdecyduje na jakim etapie zakończyć inwestowanie środków własnych , tak aby została mi jakaś poduszka finansowa .

        a wiec wybrałem 🙂 – wariant B !!!

        raz jeszcze dziękuje za cenny post

        pozdrawiam serdecznie
        Piotr

  43. Bardzo interesujący wpis, zgadzam się z tym, że lepiej kredyt spłacić jak najszybciej, bo skok oprocentowania do 6 % – 8 % może wykończyć, a przy 30 letnim kredycie jest oczywistym, że prędzej czy później takie oprocentowanie nas dotknie. Szybsza spłata to mniejsze ryzyko. Dołożyłbym do tego tezę, że warto mieć maksymalnie duży wkład własny i to rzędu 50% i jeśli kupujemy dla siebie to lepiej kupić mieszkanie przejściowe tańsze, a niekoniecznie wymarzone. Tańsze mieszkanie równa się krótszy kredyt.
    Bardzo nie podobają mi się natomiast Pana ostre stwierdzenia i pewność, że ceny mieszkań będą rosły. Jesteśmy obecnie na górce cenowej (trochę płaskim szczycie) i w perspektywie najbliższych lat realne ceny spadną. Nie wiem czy możliwe jest osiągnięcie cen z 2003 roku, ale mogą nas czekać zupełnie nowe realia cenowe, bo emigracja i demografia są nieubłagane.
    Ponieważ media często milczą o cenach z 2003 roku, wszelkie wykresy zaczynając od 2006 roku, dla niewtajemniczonych wspomnę że ceny nowych mieszkań w dużych miastach w 2003 oscylowały pomiędzy 2500 a 2800 / m2.

  44. Witam serdecznie. Jestem przed zlozeniem wniosku o kredyt hipoteczny mam 27 lat zone i dziecko. Czytam ten artykul juz chyba z trzeci raz i o ile rozklad rat na 20 lat wydaje mi sie sensowny to mam pewne ale… Zaczne od poczatku zarabiamy razem 3800 z netto kupujemy 2 pokojowe mieszkanie w kwocie 215 000 przy czym 5 tys wplacamy i korzystamy z MDM czyli wartosc kredytu jest 177 000 zl. Przy kredycie na 20 lat rata wynosi 1073 zl czyli miescimy sie w 30% budzetu domowego rata na 30 lat wynosi 845 zl. Na dzien dzisiejszy super ale jaka mam pewnosc ze za 10 lat WIBOR 3M nie zmieni sie na duzo wyzszy ? Panie Marcinie ma Pan dla mnie jakas zlota mysl? Bylem u 3 doradcow finansowych kazdy ale to kazdy proponuje mi kredyt na 30 lat podobno najlepsza opcja i kazdy proponuje raty rowne nigdy w zyciu malejace (tu agrumentem bylo watrosc pieniadza w czasie)
    pozdrawiam
    Kamil

  45. Witam,
    Dziękuję bardzo za tego bloga, na koniec 2015 planujemy kupić mieszkanie i juz teraz próbuję zaznajomić się z tematem kredytów hipotecznych.
    Mam parę pytań, będę wdzięczna za odpowiedź:
    1. Mieszkamy w dużym mieście gdzie koszty wynajmu mieszkania = praktycznie 80% raty za kredyt hipoteczny. Naszym problemem jest jak narazie niewielki wkład własny, ale chcielibyśmy uzyskać do końca 2015 roku min 10 % wartości nieruchomosci (ok 30 000zł). Kwalifikujemy się pod MDM jako single, wtedy dopłata wynosiłaby ok 22-24 000zł- ale obostrzenia typu rynek pierwotny itp są uciążliwe. Do tego brak możliwości wzięcia kredytu pod podstawowe wykończenie mieszkania, chyba że w opcji pod klucz = ładowanie kasy do kieszeni dewelopera… Czy warto myśleć o tego typu dopłatach (MDM?). Czy banki potraktują nas gorzej z mniejszym wkładem własnym (ale zdolnością na poziomie x1,5 wartości mieszkania które chcemy kupić na kredytowanie przez 20lat, umowami na czas nieokreślony itp.).
    2. Oboje pochodzimy z dość mało zamożnych rodzin, w tej chwili jedni z naszych rodziców są w nienajlepszej sytuacji mieszkaniowej (wynajem kawalerki przekracza już koszt 1100zł). Przy obecnych cenach nieruchomości moglibyśmy, jako związek partnerski- kupić osobno dwa mieszkania- jedno dla nas -w MDM lub nie (rata nie przekroczy 30% naszych dochodów przy kredycie ma 20 lat, ale żeby jedno miało zdolność musimy wziąć kredyt na 25lat i nadpłacać); a drugie kawalerkę ktorej rata wynosiłaby ok 1000zł miesięcznie (przy kredycie na 15-20 lat) – którą to ratę teoretycznie mogliby spłacać nasi rodzice i tam mieszkać (czyli my wzielibyśmy za rodziców kredyt na ich mieszkanko). Ale właśnie- to teoretycznie- boimy sie trochę wpływu czynników zewnętrznych, emocji itp. Jaka opcja dla nas jest najlepsza (wiem bezpieczeństwo naszych finansów a na drugiej szali emocje związane z rodziną)…

  46. Witaj Marcinie.
    Czytam, uczę się i zaczynam żałować że nie przeszedłem żadnej edukacji finansowej w życiu. Teraz staram się nadrobić zaległości. Wiele spraw załatwił bym inaczej.
    Co zrobić mają Ci którzy już jakiś czas temu wzięli sobie na głowę zobowiązania maja kredyt na 120 procent . 320k Na 30 lat?

    Może jest to temat na osobny wpis?

    Na chwile obecna jestem w 3 roku spłacania kredytu w rodzinie na swoim. Obecna rata wynosi ok 12 procent naszych dochodów 1340zł . Tylko dlatego że we dwie osoby tyramy na trzech etatach.

    Oczywiści kredytem zamierzam się zająć później, na chwilę realizuje plan krok po kroku, Prowadzę budżet, mam zgromadzony fundusz awaryjny, i toczę walkę z długami dzięki efektowi kuli śniegowej i nadwyżką wygospodarowanym w budżecie.
    Jednak oprócz kredytu na 30 lat na 120procent w rodzinie na swoim przez własna głupotę wmixowani zostaliśmy w produkt skandi polisa inwestycyjna na 15 lat. O tyle fajnie miało być że oprócz niższego oprocentowania , miało to być przypisane do mojej działalności gospodarczej i wpłacona składka miała mi pomniejszać przychód do opodatkowania. Po wielu przebojach zmianie sprzedawcy kredytów itd
    Skończyło się jak skończyło 15 lat umowa, na chwile obecna zawieszona aby szybciej spłacić kredyty konsumenckie. Nic a nic nie dotykałem tych polis i jestem teoretycznie 1,7 procent więcej niż wpłaciłem.

  47. Marcinie a co z osobami które nie mają dużej nadwyżki a i tak muszą gdzieś mieszkać?
    Ja przez długi czas wynajmowałem mieszkanie, kupiłem swoje i to co płaciłem na najem weszło mi w kredyt ale mam na 30 lat. Pisałeś w artykule, że to tylko ok 20% więcej, ale dla mnie to już za wysokie progi- lepiej było nie kupować??

    • Hej Omlet,

      Jak już kupiłes i wziąłeś kredyt na 30 lat to nie ma co gdybać. Teraz po prostu skoncentruj sie na tym, aby terminowo go obsługiwać, a w przyszłości być może również nadpłacać.

      Serdecznie pozdrawiam.

  48. Razem z mezem kupilismy mieszkanie 3 lata temu. wcześniej wynajmowalismy kawalerke w centrum za 1300 zl miesiecznie +gaz i prad.Bardzo sie balam zaciagnac kredyt ale w koncu zdecydowalismy sie na nieduze mieszkanie (46m)na obrzeżach miasta bo byly duzo tansze.dostalismy kredyt z doplata dla rodzin niestety na 30 lat narazie placimy ok650 zl miesiecznie pozniej bedzie to kwota ok1100 i zaczynam sie zastanawiac czy nie powinnismy teraz doplacac poki raty sa niewielkie i nie obciaza to tak naszego budżetu później moze byc trudniej z jakimis doplatami czy moze lepiej odkladac oszczednosci na lokacie jak do tej pory??

    • Hej Aniu,
      Szykujcie po prostu solidną poduszkę finansową odkładając oszczędności i róbcie wszsytko, aby zwiekszyć dochody. To najlepszy sposób przygotowania sie na okres gdy rata wzrośnie do normalnego poziomu.

  49. jesli mam zadluzenia okolo 80000zl i chcial bym sie ubiegac o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania w wysokosci kolo 300000zl i za ta sume zakupic mieszkanie za okolo 150000zl. jest mozliwosc ze bank udzieli mi takiego kredytu jesli z tej sumy bym chcial splacic swoje wczesniejsze zadluzenie a reszte pieniedzy zainwestowal na mieszkanie????? dzieki z gory za odpowiedzi

    • Dawid,
      Mieszkanie stanowi zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Jeśli warte jest 150 000 zł to nie widzę specjalnie możliwości na kredyt hipoteczny w wysokości 300 000 zł.
      Poza tym mieszkanie 150 tys + dług 80 tys to razem 230 tys. Dlaczego chcesz pożyczac 300 tys.?

  50. Witam,

    Chciałem pożyczyć 70 tys na dokończenie budowy na ok 12 lat, bank chcę udzielić mi takiej kwoty ale na 22 lata. Czy warto z tego skorzystać , to jest około 10 % dochodu netto , wchodziła by w grę mocna nadpłata kredytu abym zamknął się w max 14 lat czy warto?

  51. Pytanie odnośnie wcześniejszego komentarza, czemu bank tak wydłużył okres spłaty , czy szukać innej oferty , problem w tym że nie może być mowy o cenie 1m , budowa systemem gospodarczym

  52. Witam,

    Mamy z mężem kredyt w PLN w ramach RNS (od 2011). Czy po tym czasie jest sens przechodzic do innego banku? Kolezanka wziela wiekszy kredyt w tym samym banku, w ktorym miala go poprzednio (na zakup wiekszego mieszkania) i jako wkład własny potraktowano to, co juz zdazyli wczesniej splacic. Czy taka procedura jest mozliwa w kazdym banku czy to taki wyjatek..?

  53. Witam,
    Co myślisz na temat wskaźnika WIBOR. Odsetki dla banku nie powinny się zmienić przez cały okres kredytowania bo mamy określony w umowie ale WIBOR zmienia się cały czas… jak myślisz co może nas czekać za 10-15 lat może on skoczyć do takich wartości że będziemy płacić np 50% więcej…? zwłaszcza że nasilają się konflikty, Państwo się zadłuża….itp. Pozdrawiam

  54. Witam,
    5 lat temu zaciągnęłam z mężem kredyt hipoteczny (na 30 lat) na mieszkanie 2 pokojowe z dofinansowaniem RNS. W tej chwili spodziewam się 2 dziecka (pierwsze ma 4 lata). Chcielibyśmy zamienić to mieszkanie na większe. Proszę o radę czy istnieje możliwość zamiany mieszkania z kredytem? Czy lepiej je sprzedać za 3 lata (wtedy kończy się dofinansowanie) czy starać się o nowy kredyt na większe mieszkanie teraz póki nie ma jeszcze tej czwartej osoby (o ile to w ogóle będzie możliwe) a pierwsze wynajmować?

  55. Cześć Marcin,

    Te trzy zasady kredytu, o których piszesz (20% wkładu własnego, rata nie wyższa niż 30% dochodów, kredyt na 20 lat) są bardzo rozsądne. Pierwsze dwie kupuję bez zastrzeżeń, co do trzeciej mam jedną wątpliwość – co z inflacją? Chyba należy ją wziąć pod uwagę przy porównywaniu spłaty w ciągu 20 lat i 30? Wartość pieniądza, a więc i uciążliwość rat będzie pewnie wyższa w pierwszej dekadzie 20-letniej spłaty niż w ostatniej 30-letniej?
    Z drugiej strony banki pewnie się przed tym chronią? Czy za sprawą zmiennego WIBORU czy w jakiś inny sposób?

    Pozdrawiam,
    Karolina

  56. Tak na prawdę największy problem w tym, że przez 30 lat jesteśmy związani z bankiem i jeśli podwinie nam się noga, np. stracimy pracę to bank może nam zabrać mieszkanie. Okres 30 lat to bardzo długo, zaciągając kredyt w wieku 30 lat spłacamy go w wieku 60 lat. Ale co zrobić jak niewielu stać na odłożenie kwoty za którą można kupić mieszkanie – dla większości kredyt hipoteczny jest nieunikniony.

  57. Panie Marcinie mam już wodę w mózgu bank wymyślił że do czasu wpisania nieruchomości do hipoteki(jakies 8 miesiecy) będziemy płacic same odsetki od kredytu później bedzie konwersja umowy. Czy my faktycznie na tym tracimy ? płacac same odetki a nie rate kapitałowo odsetkową ? Jeśli tak dlaczego ? skoro cały kredyt i tak ma 360 miesiecy ?

  58. Czytam tego bloga od kilku dni. Gratuluje autorowi niestandardowego spojrzenia na wiele problemów ekonomii portfela przeciętnego Kowalskiego.
    Co do tego wątku wydaje mi sie że jest sens nadpłacać kredyt w celu zmniejszania jego kosztów ale jest jedno ale ma to bezwarunkowy sens pry kredycie w PLN. Przy CHF należy sie zastanowić nad kursem i wielkością oprocentowania. Wydaje mi sie ze w tej chwili gdy kurs jest niekorzystny a oprocentowanie ujemne bardziej sensowne jest czekać i akumulować kapitał i nadpłacać go w czasie gdyż rośnie oprocentowanie i spada kurs.
    Moja sytuacja wyglada tak ze mam kredyt wzięty na 30lat w CHF w 2007 roku i w tej chwili mimo ze mógłbym spłacić cały nie robię tego bo zapłacę więcej niż wziąłem mimo ze już spłacam ponad 5lat. Uważam ze na przestrzeni następnych 25lat będzie koniunktura na rynku, która spowoduje zejście CHF poniżej 2,8 i wówczas będzie czas na spłatę.
    Chętnie wysłucham opini autora blogu na takie spojrzenie…
    Dosiego 2015 roku wielu udanych inwestycji…

    • Mam podobne pytanie, chociaż już w troszkę innych realiach niż Michał.
      Mam kredyt na 30 lata w CHF, spłacam już 8 lat. Dziś udało mi się skumulować troszkę CHF na koncie i nie nadpłacić. I tu hmm z jednej strony cieszę się bo udało mi się kupić CHF po niższej cenie (dziś oscyluje pomiędzy 4,25 – 5,00), dzięki temu mam na kilka kolejnych rat i czekam na spadek kursu. Ale gdybym nadpłaciła to dziś musiałabym kupić po bieżącym kursie na kolejne raty i wtedy byłabym stratna.
      Moje pytanie dotyczy jednak generalnie nadpłacania, co jest korzystniejsze, nadpłacanie comiesięczne np. troszkę większą kwotę niż sama rata czy kumulowanie waluty (przy kredycie w PLN również) i spłata większej kwoty co jakiś czas? Pomijając już sytuację z nagłym skokiem kursu CHF.
      Marcinie byłabym wdzięczna za jakiś artykuł, informację na temat nadpłat generalnie.

  59. Szkoda, że w Polsce praktycznie nie istnieje rynek wynajmu mieszkań z prawdziwego zdarzenia, na zachodzie mało kto kupuje mieszkania. Kupuje się dom.

  60. Witam, mam pytanie odnośnie kredytu…czy jeśli planuję go podpłacać dość sporą kwotą, ponieważ spodziewam sie dużego zastrzyku gotówki od rodziców, to chyba jednak lepiej wziąć kredyt na 30 lat, prawda?? Duży zastrzyk gotówki znacznie skróci mi ten okres spłacania kredytu, zaś dopóki tego zastrzyku nie otrzymam mam jednak mniejszą ratę i nie martwię się aż tak bardzo koniecznością spłacania przez jakiś czas dużej ilości odsetek a małej ilości kapitału…Co Pan o tym sądzi??

  61. Cześć, dzięki za ten artykuł, dużo rozjaśnia. Ja właśnie stoję przed decyzją bo mamy z mężem już trochę lat i chcielibyśmy wreszcie na swoim wylądować. Bujamy się po wynajmowanych mieszkaniach już długo, ale boimy się kredytu na tyle lat. Mamy jeszcze ok. rok czasu bo spłacamy aktualnie inne kredyty, więc przez ten rok skupię się póki co na budowaniu większego dochodu, żeby uwolnić się ze wszystkich obciążeń

  62. Witaj Marcinie,
    nie rozważyłeś w swoich wyliczeniach jednaj bardzo ważnej kwestii. Często jest tak, że kredyt można dowolnie nadpłacać nie ponosząc przy tym dodatkowych kosztów. Tak więc w przypadku kredytu na przykładowo 30 lat można co miesiąc poza normalną ratą nadpłacać dowolnie wybraną przez siebie kwotą. Takie rozwiązania ma takie plusy w stosunku do standardowego kredytu na 20 lat, że nie jesteś do tego zobligowany, ale jeśli rozsądnie myślisz to wpłacasz gdy możesz, bo wiesz, że to się opłaca. Dodatkowo nadpłaty można uzależnić od kursu, gdy kurs jest niższy nadpłacasz więcej, a gdy niższy mniej. W przypadku większej stałej raty nie możesz nic zrobić nawet gdy kurs jest wysoki. Czy nie uważasz, że takie rozwiązanie jest lepsze niż sztywna zmiana harmonogramu?
    P.s. Nie czytałem innych komentarzy, więc może ktoś wcześniej już zwrócił na to uwagę.

    pozdrawiam
    Piotr

  63. Mam identyczne zdanie jak autor. Mam jednak dylemat, kupno mieszkania za gotówkę na licytacji komorniczej (3/4 lub 2/3 wartości) i odkładanie na dom (około 3-4lat). Czy kredyt na budowę domu z wkładem własnym (30%) i działką.

  64. Czytając ten artykuł, patrząc na te słupki i liczby… każdą komórką ciałajestem wdzięczna, że udało mi się kupić mieszkanie za gotówkę 🙂

  65. Jestem właścicielem mieszkania wartość ok 260000 i kupuję szeregówkę wartość 500000. Rozważam 2 scenariusze sprzedaż mieszkania i zakup szeregówki bez kredytu, lub kredyt na 200000 na 15 lat i wynajmowanie mieszkania (1200 zł w 80% pokrywa stałą ratę). Wraz z żoną zarabiamy 8000zł netto. Po 3 latach kredytu nadpłacilibyśmy część kredytu z oszczędności które do tego czasu zgromadzimy. Czy kredyt jest korzystniejszym wariantem w naszym przypadku czy sprzedaż mieszkania?
    Pozdrawiam.

  66. Z tą zasadą rata to „maksymalnie 30% dochodów netto” nie mogą się w 100% zgodzić. Jeśli zarabia się, w sumie (2 osoby) w okolicach 5-6 tys to ok.
    Ale w sytuacji gdy dochody w rodzinie to kilkanaście tysięcy, to na ratę można przeznaczyć więcej, kosztem krótszego okresu spłaty.

    • Hej Radku,
      Zgadza się. Przy większych zarobkach może to być więcej i, o ile pamiętam, to powiedziałem o tym w podcaście „FBO 005 Kredyt hipoteczny i syndrom sztokholmski.”
      Serdecznie pozdrawiam.

  67. Ja właśnie staję przed dylematem na jaki okres wziąć kredyt. Wcześniej rozwiązanie 30 lat wydawało mi się atrakcyjniejsze, ale po twoim artykule muszę wszystko jeszcze raz przeliczyć.

  68. Witaj Marcinie
    Spadłeś mi z nieba.
    Mam mieszkanie zakupione na kwotę 300.000 z czego 110.000 jest w kredycie na 30 lat (w tej chwili wartośc rynkowa mieszkania 250.000). To już 4 rok. Rodzina na swoim. Wzięłam będąc panienką.
    Wyszłam za mąż, chcemy kupić dom 400.000. Mamy zdolność kredytową.

    Problem tylko z mieszkaniem i kredytem.
    Mogę go sprzedać dopiero w styczniu 2017 r inaczej bedę musiała zapłacić podatek 36.000…
    Z kolei nie mogę być właścicielem innej nieruchomości mając RNS – (wówczas stracę dopłaty czyli 800 zł + rata za dom – na to juz nas nie stać)
    Koło się zamyka.
    Myślałam zeby spłacić z kredytu na dom hipoteke mieszkania i go wynająć (1000 zł)
    Dom czeka, kredyt czeka a ja nie wiem co robić…
    Sprzedający może poczekać na 2 ratę zapłaty za dom 04.2016r.-spisalibyśmy umowę notarialną bądź cywilno-prawną.

    Pozdrawiam!

  69. GŁUPOTA PRZEZ DUŻE G…czy nie lepiej placic mniejsza rate a wyrownanie do raty kredytu na 20 lat odkladac ? Zawsze mamy jakies finanse odlozone w razie „W”…policz ile nazbierasz np po 15 latach…kwota ta bedzie bliska pozostalej kwocie do splaty nie liczac odsetek, ktore beda skasowane przy wczesniejszej splacie…czy to nie lepsze rozwiazanie.?

  70. Czy można podawać w symulacjach wartości np 100 tys zł. będzie łatwiej przeliczać dla każdego. np dla wartości 140 tys czy innej. A i odsetki są lepiej widoczne

  71. Witam.
    Panie Marku
    Czytam Pana artykuł ponieważ przymierzam się właśnie do zakupu domu. Zagadkę jaką mam przed sobą to, jak sfinalizować ten zakup. Oczywiście w grę wchodź kredyt max. Na 15 lat. Wartość nieruchomości to 500.000
    Wkład własny jaki posiadam to 10% – oszczędności. Zastanawiam się nad dwoma wersjami:
    1. Sprzedać mieszkanie własnościowe za 250.000 i zabrać kredyt hipoteczny na kwotę ok 200.000 bądź 250.000 na okres 8- 10 lat. Raty malejące.
    2. Pozostawić mieszkanie, zabrać kredyt hipoteczny na 400.000 na 15 lat. (Na mniejszy okres kredytowania nie będzie mnie stać) Mieszkanie pozostawił bym pod wynajem ok.1000zł miesięcznie pomagało by mi w spłacie kredytu.
    Zastanawiam się którą opcje wybrać ?
    Początkowo miałem w głowie wersję 2, natomiast coraz bardziej do głowy przychodzi mi 1 wersja ze sprzedażą mieszkania. Dziś jednak dobra znajoma zaburza mi cały pomysł i mówi bym wybrał opcję 2 i do tego rozłożył to na 20 lat.
    Jakie jest Pana zdanie w tym przypadku? .

    • Cześć Seba,
      Dziękuję za pytanie i zapraszam do przejścia na „Ty”.

      Czy gdybyś miał dzisiaj 300 000 zł w gotówce (50 000 zł wkład własny + 250 000 zł odpowiednik mieszkania) to co byś zrobił:

      a) Kupiłbyś po prostu dom wart 500 000 zł zaciągając kredyt na 200 000 zł i szybko go spłacając?
      b) Zaciągnąłbyś kredyt na 400 000 zł aby kupić dom i dodatkowo jeszcze mieszkanie na wynajem za 250 000 zł z nadzieją, że przez 20 lat (rada koleżanki) będziesz je wynajmował?
      Remonty, pilnowanie najemców, nieregularne czynsze – jakie masz w tym doświadczenie?
      Dlatego zasadnicze pytanie brzmi: czy masz czas i ochotę aby się w to bawić?
      Czy przypadkiem 1000 zł miesięcznie nie będzie Ci łatwiej wyciągnąć mając na głowie mniejszy kredyt, mniej stresu, mniej czasu przeznaczając na pilnowanie nieruchomości na wynajem i skupiając się na tym, w czym jesteś dobry?

      Kolejna sprawa: czy gdybyś miał dzisiaj kupić mieszkanie za 250 000 zł aby je wynajmować, to czy wybrałbyś to mieszkanie, które obecnie posiadasz?
      Czy może pod wynajem wybrałbyś coś innego (lepszy standard lub lokalizacja, którą będzie łatwiej wynająć)?

      Lubię nieruchomości i sam w nie inwestuję, ale to nie są „łatwe pieniądze”.
      Dlatego podejmując decyzję warto to wszystko rozważyć.

      • Marek
        Obecne mieszkanie mam w dobrej lokalizacji i o dobrym standardzie natomist nie mam za wiele czasu na to by zajmować się najmem. Posiadam też w swoim majątku trochę gruntów budowlanych natomiat nie chcę ich sprzedawać ponieważ przychodzi mi pomysł na budowe domów pod klienta. Dlatego też myślę o scenariuszu nr. 1.
        Zastanawiam się jednak czy warto kredyt na 200.000 rozbijać na 20 lat i nadpłacać czy też wziąć na 8 bądź 10 lat płacąc ratę malejąco bądź stałą ?
        Pozdrawiam Seba

  72. Witam serdecznie, kocham pana panie Marcinie!
    Czytam pana wpisy i nauki od dawna. Dzięki panu naukom zrobiłam to co zaraz opiszę. Czytam wszystkie wpisy uważnie. Tak, dopiero teraz, jak franuś zaszalał, zaczęłam się interesować swoim kredytem i tym, co mam napisane w umowie.
    A dlaczego? bo mam kredyt hipoteczny, w chf, nieduży ale na 30 lat, spłacam 7 lat, raty stałe (czyli te złe), miesięcznie 238 chf, ale ciągle o nim myśle… potrzebuje psychicznego spokoju… to takie ważne….
    I postanowiłam nadpłacać za pana radą, ale to też problem, bo jak? pognałam do mojego Getin Banku (wg wskazówek na pana blogu) założyć konto walutowe. Okazało się, że nie usiałam bo brałam kredyt w Dom Banku i należę do nielicznego grona nielubianego przez GB, które na konto złotówkowe może także wpłacać chf, czyli dla nich bez zysku. Napisałam pismo, podpisałam umowę antyspreedową, czyli mogę wpłacać franki. Pierwszy problem z głowy. Potem założyłam konto walutowe na chf w moim PKO BP, za darmochę, bo to mój bank rodzimy. Konto miałam, teraz trzeba konto do mojego Getin Banku i tu klops… prowizja od wysyłanego z PKO przelewu i prowizja od przychodzącego do GB … Oszczędzam kupując chf w necie a tu mają mnie kroić za przelewy? Wymyśliłam i tak praktykuję, że odbieram chf u siebie w pko i niosę w zębach do kasy w GB, zero opłat. No trudno, trochę nachodzę się przez następne 23 lata pieszo, albo i nie….. bo wszystko się zmienia.. Druczek na 5 dni przed wpłatą wypełniam, że będzie nadpłata.
    Ale zmierzam do sedna…
    Padały pytania, czy warto nadpłacać…. myślę, że warto, w moim GB na obecną chwilę stopa wynosi 0,89%…. najniższa do tej pory, przejrzałam stare harmonogramy, było różnie, na przestrzeni lat najwyższa była 4,81% (2008r.).
    Nadpłaciłam 2400 chf i dostałam nowy harmonogram i uwaga, nie mogłam uwierzyć, rata kapitałowa wrosła o 21,81 chf (wiadomo, kapitał rośnie jak odsetki maleją), odsetki zmalały z 85 chf na 38 chf, czyli globalnie odsetki z kwoty 13 431 chf zmalały do 5817 chf , a rata miesięczna z 238 zmalała do 213 chf. Czy warto było? każdy oceni sam.
    Wzięłam się za zlecenia, dużo pracuje po nocach, bo chce jak najwięcej nadpłacić do czerwca. Na stronie GB na początku lutego podano, że stopa maleje do czerwca, potem wykasowali ten tekst. Dzwoniłam do GB to powiedzieli mi, że napewno to w kwietniu też tak będzie, a dalej nic nie wiedzą. Sprawdziłam w pko, tam do czerwca. Zakładam, że taki stan będzie trwał do czerwca, bo dopiero co banki „ulżyły” frankowcom, więc nie odważą się wcześniej… byłby lincz…. chwile to potrwa…. potem znowu życie…. nie zawsze będzie tak dobrze i tak nisko, banki aż przytupują…
    Już kończę… jeszcze chwile…
    Widzę gołym okiem, że każda nadpłata nawet w przypadku paskudnej stałej raty jest opłacalna… WIDZE to gołym okiem. Podałam wszystkie dane z harmonogramu, bo nie wstydzę się tego i nie mam czego ukrywać, wiem, że na przykładach lepiej widać. Wiem, że tego bloga czytają też tacy ludzie jak jak, którzy nie mają nic wspólnego z ekonomią. Gdybym miała tą wiedzę wtedy, jak brałam kredyt to wiedziałabym, co robić. Ale chrzanie to, mam co mam, zdecydowałam się na taką a nie inną umowę i zakończę ją wcześniej. Achaaaaaaaaaa jeszcze jedno, na razie nie zmieniam lat kredytowania, bo to kosztuje…. ponadpłacam z „dodatkowego żródła” z namowa pana M i jak zostanie drobnica, wtedy zamknę umowę i napewno wcześniej. Pasuje mi stała „malejąca” rata.

  73. dodam jeszcze jedną rzecz…. mam „poduszkę finansową”, mogłabym spłacić kredyt, ale po co….. i zgodnie z tym co napisał p.M nie ruszam jej, tylko ciutkę bo to świętość i gwarancja….a kasa na „nadpłatę” leci z dodatkowych dochodów. Założyłam sobie w głowie teraz do końca czerwca wpłaty rat x 3…. wiecie, to niskie oprocentowanie kuszące…dam rade, będzie trochę wyrzeczeń …. ale to tylko 2 miechy…a potem wypad w góry… już zmykam
    pozdrawiam i bardzo dziękuję, że założył pan tego bloga, tak prosto wszystko podane, takie oczywiste…. byłam neptek w tych sprawach
    Ania

  74. Witam Panie Marcinie.
    Niestety dopiero teraz, gdy bliżej zainteresowałam się kredytami i finansami trafiłam na Pana artykuły, ale są wyjątkowo interesujące, więc jak tylko załatwię pilne dla mnie sprawy będę wszystko czytać i śledzić już na bieżąco.
    Chciałabym bardzo się Pana poradzić, gdyż nie wiem, które rozwiązanie jest lepsze, nie potrafię sobie tego przeliczyć.
    Chcę kupić mieszkanie za 450 tys w programie MdM.
    Mam dość duży wkład własny, potrzebny mi kredyt na 220 tys zł. Interesuje mnie jak najszybsze spłacenie kredytu, gdyż jestem człowiekiem, który lubi stabilizację, bezpieczeństwo i po prostu kredyt bardzo obciąża mnie psychicznie.
    I teraz sedno : bank A zgodził się na udzielenie kredytu na kwotę 220 tys na 192 miesiące (16 lat) przy marży 1,99% .
    Bank B zaproponował marże 1,5 %, ale na 258 miesięcy ( nie wychodzi zdolność kredytowa na krócej, bank inaczej podchodzi do niektórych umów, bierze średnią miesięczną z mniej korzystnego dla mnie okresu). Pomijam prowizję i dodatkowe produkty, bo są porównywalne – prowizja bank A 1%, bank B1,25 %, obowiązkowa karta kredytowa i otwarcie ROR, ubezpieczenie mieszkania.
    W banku A można nadpłacać kredyt po 3 latach bez opłat, a w banku B, gdzie ten okres spłaty jest za długi nadpłacać można do 10 % rocznie (22 tyś), przy czym opłata 2% nie mniej niż 200 zł.
    Pytanie ; który bank wybrać? W banku B, który ma niższą marżę, tak naprawdę wysokość raty nie jest wcale dużo niższa.. Mogę nadpłacać, ale czy to wyjdzie wtedy korzystniej? Ile rocznie i w jakich latach ( pierwszy rok mamy same raty odsetkowe, a przez 20 miesięcy podwyższoną marże do czasu założenia księgi wieczystej) musiałabym nadpłacać, żeby mi się opłacało wziąć teoretycznie ! w lepszym banku B ?!
    Co mam zrobić, jak to policzyć.. Czas mnie goni, mam niecały miesiąc do zapłacenia pierwszej transzy, a jeszcze nie podpisana umowa..
    Z góry dziękuję za odpowiedź, czekam z niecierpliwością
    Pozdrawiam serdecznie

  75. Analiza kosztów przy takiej inwestycji to podstawa. Niestety okazuje się, że na początku dochodzą prowizje za udzielenie kredytu, notariusz, remont/wykończenie mieszkania … i suma kosztów dodatkowych jest naprawdę ogromna … Ja kupiłam mieszkanie w 2004, kredyt w CHF na 30 lat, raty równe. Pomimo pewnej świadomości ekonomicznej nie było nas stać na wyższą ratę, bo oboje z mężem jeszcze studiowaliśmy prywatnie … ale bardzo polecam wszystkim zadłużonym odłożenie pewnej kwoty i wykonanie operacji: 1. Spisać bieżącą wartość kredytu oraz odsetek do spłaty 2. operacja to nadpłata 1 jednostki kredytu CHF/EUR/ZŁ – do tego bank doliczy nam odsetki (od ostatniej raty do dziś). 3. operacja to nadpłacić pewną kwotę (najbardziej widoczne zmiany będą przy kwocie 1000 ale można zacząć też od 100 jednostek. 4. Spisać wartość kredytu i odsetek do spłaty. Nawet jeśli pozostawimy taki sam okres kredytowania, to zobaczymy że wpłaciliśmy 100 a całkowita kwota do spłaty spadła o 130. Im krótszy staż z kredytem tym większe oszczędności wpłacisz 100, do spłaty mniej nawet o 160.
    I jeszcze druga sprawa, każda kolejna rata jest coraz mniejsza … a więc więcej w portfelu na takie kolejne operacje … a ta różnica 30 x 3,9 za CHF to prawie 100zł czyli całkiem sporo, i to też idzie znowu w spłatę kapitału i znowu rata maleje … 1000CHF nadpłaty to już 300CHF oszczędności – a 300CHF x 3,9 to już 1170 zł w portfelu… Dzięki temu niższe obciążenie w sytuacjach kryzysowych a zapewniam, że jak się skopiuje bieżący harmonogram spłat, przez kilka miesięcy będzie nadpłacać i zobaczy jaka jest różnica w podziale raty na część odsetkową i kapitałową – TO UZALEŻNIA 🙂 Naprawdę muszę się pilnować, aby nie wydać wszystkiego w kantorach internetowych 🙂

  76. zgadzam się z Teresą, popadłam w robienie tabelek, wykazów, zysków i uwielbiam kupować walutę w kantorze w necie…. to normalnie hazard! też muszę się pilnować, bo za szybko dług (czytaj: kredyt) spłacę 🙂 odkładam z dodatkowych pieniędzy połowę w zł na „poduszkę” a drugą połowę trzymam w walucie chf na koncie na nadpłatę… ale powiem jedno, bardzo dużo się nauczyłam…..czytam już ze „zrozumieniem tekstu” na temat kredytów 🙂 … cieszy mnie to 🙂

  77. Witam, przypadkiem trafiłam na tą stroną…i jestem przerażona. Mamy w planie kupić z mężem mieszkanie od developera za 230 tyś (+pod klucz z meblami wyjdzie ok 270tyś). Wkład własny to 10%, czyli 27 tyś. Kredyt na 30 lat, raty będą wynosić 1600zł i będą malejące. Dodam że jesteśmy 3 osobową rodziną, ja wciąż jestem bez zatrudnienia a szanse na prace z każdym rokiem maleją bo jestem 30 latką bez doświadczenia. Mąż jest tirowcem, jego dochody nie są stałe wahają się od 4000-6000zł miesięcznie. Średnia w tamtym roku to było 48000zł. Czy realne jest dla nas spłacenie takiego kredytu przy takim dochodzie. Do raty dojdzie czynsz 450zł prąd, i inne rachunki jak telefon choćby. Po tym co tu przeczytałam przeraziłam się, 30%, 20 lat, 20% wkładu….nie spełniamy żadnego z tych wytycznych! Czy aby nie porywamy się z motyką na księżyc!

  78. A ja jestem zwolennikiem kredytów na krótki okres. Zastanawiam się nad kredytem na mieszkanie pod studentów, kredyt 200 tys, wplata własna 80 na 10 lat. Z założen wychodzi że będę musiał kilka stów co miesiąc dopłacać, ale za to będzie to moja własność za 10 lat. Koszt kredytu ok 80 tys, natomiast przy 30 latach dopłacamy drugie tyle. Dodatkowo skąd wiadomo co będzie za 30 lat? Czy jeszcze będe, jaka będzie sytuacja na świecie itd.

  79. Witam,

    W tym artykule zabrakło mi dwóch czynników:
    – wpływu inflacji/deflacji przez okres 30 lat ( w przypadku inflacji realnie będziemy spłacać coraz mniej przy równych ratach)
    – przy mniejszym okresie kredytowania może się okazać, że nie załapiemy się na takie okresy jak teraz czyli niskich stóp procentowych

    Te dwa czynniki i systematycznie inwestowanie nadwyżek może spowodować, że długi okres kredytowania jest lepszy

    Pozdrawiam

      • Masz rację, nie jestem osobą, która miała/ma kredyt. Żeby była jasność, ja również mam bardzo sceptyczne nastawienie do kredytów. Lubię poczucie niezależności i możliwość odważnego decydowania o zmianach w swoim życiu zawodowym. Zastanawiam się tylko, czy pewne czynniki nie mogą spowodować, że bardziej opłacalne jest długie kredytowanie.
        Nie mam problemu z konsekwentnym odkładaniem nadwyżek, bo ja sam już od ponad 2 lat regularnie odkładam ponad 50% swojej pensji.

        PS. Czytam Twoje artykuły od niedawna, ale chyba będę to robił regularnie.

        Pozdrawiam,

  80. Marcin,

    a czy nie uważasz, że warto uwzględnić tutaj również wartość pieniądza w czasie? Zakładając, że w naszej gospodarce uda się utrzymać teoretyczny cel inflacyjny na średniorocznym poziomie 2,5%, wartość kapitału do spłaty będzie rokrocznie w ujęciu realnym kurczyła się o 2,5%.

    Pozdrawiam,
    Kamil

  81. Witam Marcin,

    Na początku Twojego artykułu napisałeś że niedługo oprocentowanie kredytów wzrośnie. Czy możesz odnieść się do jakichś danych bądź podpowiedzieć coś więcej na ten temat?
    Pytam ponieważ z narzeczoną palujemy wzięcie drugiego kredytu zaraz po ślubie do 120 tys -130 tys z wkładem własnym 20 tys. Na drugie mieszkanie pod inwestycje. Może dla dziecka może po prostu jako jakiś zarobek na przyszłe lata. Mieszkania w łodzi są w przystępnych cenach i nie trzeba brać aż 300 czy nawet 200 tys żeby się fajnie urządzić. A mieszkanie na tą chwilę będzie spłacać się poprzez wynajem. Chcielibyśmy zdążyć przed 15% wymogiem wkładu własnego na kolejny rok więc tak naprawdę zaraz przed ślubem we wrześniu chcemy rozejrzeć sie juz za jakaś okazją. Obecnie mamy jeden kredyt w wysokości 155 tys na 20 lat i ratę na poziomie 900 zł. Drugi kredyt myślałem na 25 lat akurat aby przy ewentualnym braku wynajmujących przez jakiś czas nie obciążało to naszego budżetu na więcej jak 30-40% naszych obecnych zarobków. Wydaje mi sie to rozsądna inwestycja ponieważ nie widzę innej perspektywy na inna inwestycje która mogłaby się zwrócić za jakiś czas. A przyszłej żony nie przekonam oczywiście do zakupu zabytkowego auta:) Z góry dzięki za podpowiedź.
    Tomek

  82. Panie Marcinie,
    Czy zmiana harmonogramu spłat kredytu opłaca sie w przypadku kredytu w CHF? Wzięty w 2007. Nadal mam do spłacenia 133tys CHF.
    Proszę o pomoc.

  83. Witam jak dobrze ze znalazlam Pana artykuly jestem w trakcie zaciagania kredytu.Chyba sie jeszcze wstrzymam i ciulam dalej ……czy uwaza Pan ze nalezy poczekac do 2016 kiedy bedzie wymagany 15 %Wklad wlasny i moze ceny spadna w dol?

    • Cześć Mona,
      Dziękuje za komentarz,
      Nie ma żadnej gwarancji, czy ceny spadną. 🙂
      Ważniejsze od sytuacji rynkowej jest coś innego. Kredyt hipoteczny powinniśmy zaciągać wtedy, gdy jesteśmy na niego przygotowani – zarówno pod względem sytuacji życiowej, jak i finansowej. 20% wkładu własnego, kredyt na 20 lat i rata nie wyższa niż 30% dochodów netto – to jest moim zdaniem mądrze zaciągnięty kredyt.

  84. Dziekuje Panu za odpowiedz.Nie wiem czy jestem do niego przygotowana i czy kiedykolwiek bede.Jest to sytuacja przez ktora nie jedna noc nie przespalam.Boje sie strasznie pewnie jak wielu z nas.Mam 37 lat dosc stabilna sytuacje w tej chwili.Pracuje na stanowisku kierowniczym .Moj narzeczony ma umowe niestery na najnizsza krajowa ja stala.Wtrzymujemy sie z malzenstwem ze wzgledu na to ze to ja chce sama zaciagnac kredyt.Nie chcemy razem gdyz to obnizy nam zdolnosc.20 lat to dosc duza rata.Mieszkamy w Warszawie gdzie 300 tys musimy zaciagnac na 36 metrowe mieszkanie.W tej chwili wynajmujem ok.1600 zl miesiecznie.Do pracy dojezdzam w jedna strone 1.5 godz.mam dosc…..Prosze o Pana opinie….

    • Mona: 300 tyś za klite 36 metrów? W wieku 37 lat? Nie wiem ile zarabiasz i generalnie jaka jest Twoja sytuacja zyciowa, ale tym kredytem na tę klitke zamkniesz sobie pole działania, bedziesz jak to sie mówi udupiona na amen…Nie lepiej zainwestować w siebie? Znaleźć lepszą prace? Wyprowadzic sie z Wawy gdzie indziej, poszukac pracy za granicą?No i w przypadku kobiety – znaleźć bogatego faceta…..Miłość bez pieniedzy szybko sie nudzi….nie ma co sie oszukiwac…..

  85. Marksista ja nie jestem materialistka .w niczym mi nie pomogles.:( czekam na odpowiedz specjalisy a za granice sie noe wybieram pracowac na wygnaniu serdecznie dziekuje

    • Mona musisz zrozumieć że tylko Ty sama musisz przemysleć i na koncu zdecydowac jakie rozwiazanie bedzie dla Ciebie najlepsze….nie daj sie nabrać na opinie specjalistów, bo wielu ludzi dookoła jest umoczona w kredyty frankowe właśnie po opiniach ”specjalistów” na czele z panem Petru….Marcin fajnie pisze,dlatego czytam jego bloga, ale osobiście nie zgadzam się z nim we wszystkim.Wg mnie po pierwsze: kredyty są dla ludzi bogatych, tylko system nastawiony na chciwośc i zysk wcisnął ludziom że kazdy może wziąc kredyt i nawet powinien.A potem dochodzi do dramatów…..chcesz 20 – 30 lat spłacac klitkę 36metrów? A jak pojawią sie dzieci? Pomysl tylko….. Po drugie kredyt trzeba brać na jak najwiekszą ilosc lat – mała rata – szybciej możemy go nadpłacic – gdyz tak jak napisałem wyżej – kredyt jest dla ludzi mających kasę i mogacych go spłacic w ciagu powiedzmy 5 lat. Ja sam mam kredyt obecnie ponad 300 tys. ale moje zarobki kształtują sie na poziomie 200 tyś rocznie…..Wiec mam kredyt na 30 lat, splacam co miesiac mala rate, odkladam rocznie jakas sume i nadplacam kredyt. W ten sposób mam zamiar pozbyc sie go w ciagu najblizszych 2 – 3 lat, nie rezygnujac z dotychczasowego poziomu zycia. Kredyt to zło, tu w 100% zgadzam sie z Marcinem, wiec opcja spłacania przez 20 – 30 lat bez mozliwosci wczesniejszej spłaty to po prostu samobójstwo…tylko troszke odroczone w czasie….
      Więc skalkuluj ile zarabiasz, ile bedzie wynosiła miesieczna rata, ile Ci zostanie na rozrywki a ile na odłożenie, czego oczekujesz od zycia i podejmij decyzję.
      No i to o poszukaniu bogatego faceta to był oczywiscie żart, chociaz bycie materialistą to nic złego….Zgadnij dlaczego lepiej dogaduje sie z moimi kolegami z pracy i otoczenia o podobnym statusie materialnym do mojego? Bo często to o czym my rozmawiamy i co robimy jest dla innych abstrakcją, a ich glowy zaprzata tylko jedna mysl: czy starczy na rate kredytu i zycie od 1 do 1-go….Dlatego najpierw powinnas pomyslec co jeszce możesz zrobic żeby polepszyc swoja sytuacje materialna, skoro jestes wciąz relatywnie młoda, a byc może za rok, dwa, trzy wogole nie bedziesz miala dylematów takich jak dziś. Chyba że jest Ci dobrze tak jak jest, więc kredyt na 30 lat….. tylko co bedzie za 30 lat? Byc może bedziesz miała 67lat, a byc może juz Ciebie nie bedzie, a okres posredni wypelnia lata biedy spowodowanej podjeciem błędnej decyzji…..Pozdrawiam i życze trafnych decyzji.

  86. Marksista dziekuje za odpowiedz.oczywiscie zgadzam sie z Toba.gratuluje zarobkow,niestety moje sa zupelnie nizsze.Nie chce juz wynajmowac mieszkania bo splacam kredyt komus a nie sobie.Cena za metr mieszkania a pochodze z Wawy i niemam zamiaru wyjezdzac ksztaltuje sie na poziomie 7.500/metr wiec jest to duzo.Wybralam opcje mniejszego mieszkania aby kredyt byl jak najnizszy.Okazalo sie ze i tak musze miec ok.350 tys co dla mnie jest kwota wygorowana.Caly czas przeliczam i tak ciagle……Dziwi mnie fakt ze Twoi koledzy o podobnym statusie martwia sie czy starczy im do 1.dziwne.zarabiajac tyle na pewno na Twoim miejscu bym odlozyla a nie zaciagala kredytu.Wiec widzisz jak jest.Pan Marcin to dla mnie czlowiek z klasa.Dzieki niemu wielu znajomych zaciagnelo rozsadny kredyt….a Tobie dziekuje za wskazowki.Materialistka jestem ale nie szukam 2 polowki przeliczajac na kase.Prawdziwa milosc wszystko przetrwa.Pozdrawiam Cie serdecznie……

  87. Żaden kredyt nie jest dobry, a już na pewno nie kredyt na 30 lat. Cena mieszkania wzrasta o 100% Dla większości niestety tak długi okres kredytu jest jedyną możliwością.

  88. Witam.

    Z pewnych względów byłem zmuszony wziąć kredyt na 30 lat. Teraz wyczytałem tutaj, że to zły pomysł. Kredyt chcę nadpłacać. Za nadpłatę płacę 2% dodatkowo, no trudno. Pani z banku mówiła, że jak będę chciał nadpłacić kredyt, to mogę wybrać, czy chcę aby mi się zmniejszyła rata, czy też chcę skrócić okres kredytowania. I co według pana byłoby lepsze? Dążyć do tego by rata była najmniejsza, czy też do tego, aby był jak najkrótszy okres spłacania.

    • Wiem, że jest pan pewnie zajęty, ale czy dałby pan radę spojrzeć na moje pytanie i odpowiedzieć?

        • Grzesiek J.

          Rafał, – jeśli jeszcze aktualne – zawsze korzystniejsze ekonomicznie jest skrócenie okresu kredytowania, ale trzeba uważać, bo przy niektórych umowach kredytowych wymaga to podpisania aneksu do umowy lub zmiany harmonogramu, a za to banki lubią pobierać sporą prowizję (nawet kilkaset złotych).

          • Witam,
            nie zgodzę się z tym. Skracając okres kredytowania spłaca się kredyt od ostatnich rat ujętych w harmonogramie – czyli tych gdzie odsetki do spłaty pozostają niewielkie (przynajmniej jeśli chodzi o kredyt z równymi ratami kap.-odsetk.), natomiast zostawiając okres kredytowania a pomniejszając wartość rat tak na prawdę odsetki maleją ponieważ zmniejsza się kapitał od którego są naliczane począwszy od następnej płatnej raty. Zaoszczędzoną w ten sposób kwotę można przeznaczyć na nadpłatę kolejnej raty..itd…
            Tym sposobem również kredyt zostanie spłacony wcześniej. To sprawdzony sposób, pod warunkiem oczywiście, że przyjmiemy sobie taką zasadę i będziemy się tego trzymać.
            Wpadliśmy z mężem w pętlę kredytową i nie było już nawet widać światełka w tunelu. Długo nie potrafiłam nic wymyślić, aż nasunął mi się powyższy pomysł. Z części kredytów dzięki temu wyszliśmy. Niestety została nieszczęsna hipoteka w CHF, z której nie za bardzo wiadomo jak wybrnąć …

            Pozdrawiam

          • Dziękuję, aktualne.Będę musiał się dowiedzieć, ile sobie zażyczą za nowy harmonogram. Chce poczekać, aż uzbiera się równa suma do nadpłaty.

  89. Panie Marcinie,prosze o pomoc na czym polega kredyt w transzach?o co tu chodzi?czy sa jakies kruczki prawne na ktore nalezy zwrocic uwage?czy czasami nie przeplaca sie dodatkowo takiego kredytu.z gory dziekuje za pomoc…

    • Cześć Mona,
      To jest po prostu kredyt wypłacany „w kawałkach” – zamiast jednej dużej kwoty na całość bank wypłaca kredyt niejako „na raty”. Dotyczy to zwykle kredytu na budowę domu lub mieszkania, gdzie bank wypłaca kolejne części kredytu wraz z postępem budowy. W tym nie ma żadnych kruczków prawnych. Ale koniecznie przeczytaj dokładnie całą umowę kredytową, bo tam inne kruczki mogą się kryć. 😉

  90. Panie Marcinie,
    Serdecznie dziekuje za odpowiedz.czy takiego kredytu czasem sie nie przeplaca?z checia skorzystalabym z Pana pomocy jako Fachowca jak bym otrzymala umowe.czy jest taka mozliwosc?

  91. Panie Marcinie,
    Szkoda moze jakis wyjatekale ciesze sie ze znalazlam Pana strone.Dopiero teraz uzmyslawiam sobie co to sa Finanse

  92. Coraz mniej osób decyduje się na kredyty udzielane na tak długi czas.Zresztą banki również coraz mniej chętnie takich kredytów udzielają. Przez tak długi okres kredytowania spłatamy bardzo wysokie odsetki tak więc mieszkanie kosztuje nas o wiele więcej niż gdybyśmy kupili go za gotówkę ( prawie dwukrotnie więcej). Sam polecam brac kredyt na maksymalnie 15-20 lat.

  93. Pingback: Pokonaj swoje długi. Raz na zawsze! | Finanse bardzo osobiste

  94. witam wszystkich , i Pana Panie Marcinie szczególnie gorąco witam.
    Oto moja historia: mam 28 lat (od dziś :)) mąż 31 oboje umowy o pracę- na czas nie określony. 1 dziecko 3 lata dochód netto oficjalnie 3900zł. bez innych zobowiązań. Dom na swojej działce 16 arów wybudowany do SSO( stan surowy otwarty) kryty dobrą dachówką z dobrych materiałów ale prawie wszystko samemu robiliśmy 🙂 Przyszła pora na kredyt. Gotówka się skończyła. chcemy w banku typu spółdzielczy kredyt na 200tys i za tą kasę chcę skończyć WSZYSKO. Łącznie z ogrodem i ogrodzeniem. Jak to wyczytałam na jakimś innym forum: „Tani dom?… ale robocizna samemu tu nie ma magii…..” i tak zrobimy nie chcę pożyczać z banku żeby się jakaś firma wzbogaciła na mnie. Elewacje samemu, płytki mąż itd. itp.
    Jestem zwolenniczką Pana podejścia. kredyt na max 20 lat i nadpłacać nadpłacać, nadpłacać kiedy się tylko da. W naszym przypadku się da bo zajmujemy się dodatkowo oprócz stałej pracy drzewkami ozdobnymi więc wiosną i jesienią można nadpłacać.
    Moje pytanie jest takie: 200 tys na 20 lat z ratą malejącą 1387zł 1. rata 833zł rata ostatnia to dobry kredyt?
    kolejne pytanie jak to jest ze spłatą takiego kredytu jeśli jest wypłacany w transzach? po uruchomieniu pierwszej transzy płace od razu 1. ratę 1387zł? czy dopiero jak wszystko bank mi da? a chcemy zacząć mieszkać na wakacjach 2016.
    i ostatnie pytanie jeśli ja kosztorysant budowlany źle obliczyłam koszty i jakimś cudem okaże się że mi zostanie kasy, będę buszować przez zimę na Internecie i szukać okazji na wyposażenie i okaże się że z kapitału własnego dużo udało się nam na wiosnę zrobić i zostanie mi 20 tys. to mogę je od razu oddać i pomniejszyć ratę czy zostawić dać na lokatę i niech leży na „czarną godzinę” choć nie jestem zwolennikiem gromadzenia „bankowych” pieniędzy może to dobre rozwiązanie?
    proszę o radę 🙂
    Na koniec dodam jestem fanką tego forum
    gratulacje dla wszystkich którzy doczytali do końca 🙂

    • Ja miałem podobną sytuację, mój kredyt był wypłacany w transzach zgodnie z harmonogramem robót i do czasu wypłaty całości płaciłem raty od „tylko wypłaconej części”. Warunki wcześniejszej spłaty są szczegółowo opisane w umowie o kredyt – jest możliwość negocjacji z bankiem – my nie płaciliśmy nic od wcześniejszej spłaty ponadto mogliśmy wybrać opcję zmniejszenie wielkości raty lub skrócenie okresu kredytu.

  95. Witam, świetny artykuł, ale jako przeczulony na poprawne stosowanie języka polskiego tak nieśmiało i zupełnie niezobowiązująco podpowiem (może sią przyda w przyszłości), że fragment „Zaciągnięcie kredytu niesie ze sobą szereg ryzyk” zawiera słowo utworzone od słówka „ryzyko” które nie ma liczby mnogiej. Ryzyk może być najwyżej Fizyk :-). Pozdrawiam, wielki fan Pańskiego bloga.

    • Hej Tomek,

      Serdecznie dziękuję za komentarz. Te „ryzyka” oczywiście budziły również moje wątpliwości, jak i całego środowiska finansistów. Jedna z firm, Polrisk, zwróciła się o wykładnię do prof. Jana Miodka. Oto jego odpowiedź:
      „To, że we wszystkich słownikach przy haśle ryzyko jest wskazanie niewystępowania tego rzeczownika w liczbie mnogiej, jest tylko kwestią zwyczaju językowego. A on się w ostatnich latach zmienia. Widzę przecież coraz częstsze użycia pluralne – ryzyka, ryzyk, ryzykom, o ryzykach – i nie mam przeciwko nim żadnych przeciwwskazań. One są formalnie najpoprawniejsze w świecie.”
      Dlatego czuję się usprawiedliwiony 😉
      Serdecznie Cię pozdrawiam i dziękuję, że jesteś moim czytelnikiem.

  96. Dzień dobry Panie Marcinie 🙂

    Po roku od przeczytania tego artykułu po raz pierwszy, wróciłam żeby odbyć bitwę myślową sama ze sobą. Wynikami po prostu muszę się podzielić! Najpierw krótki rys, czemu wnioski takie a nie inne:
    – jestem osobą młodą, jeszcze studentką ( żyjącą z „korków” i innych dorywczych zajęć, w tym niezłego stypendium), mój narzeczony zarabia bardzo dobrze, jednak zdolności kredytowej nie ma, bo rozlicza się na kartę podatkową,
    – rodzice pomagają nam przez wzięcie kredytu na siebie, my go spłacimy. Pozostawili nam pełną dowolność w kwestii długości okresu kredytowania, wkładu własnego itp. – jak się wyprowadzać to przemyśleć decyzję od A do Z samemu.
    Po burzliwych dyskusjach we dwójkę, godzinach spędzonych nad kalkulatorem i w sieci szukając porad, do głowy przyszła mi jedna, najważniejsza myśl. Żeby brać na siebie jakiekolwiek zobowiązanie finansowe, a już szczególnie kredyt hipoteczny, z którym nie rozstaniemy się przez dłuższy czas, po prostu TRZEBA UMIEĆ MYŚLEĆ NAPRZÓD.
    Pewnie sporo czytelników uzna mnie za nieznającą się na życiu gówniarę po tym co zaraz napiszę. Moi rodzice zdecydowali się na pokrycie połowy kosztów wykończenia, połowę wkładu własnego i połowę raty, dopóki nie uzyskam płynności finansowej. Wszystko dlatego, że mieszkanie jest na nas po połowie i jeśli zachciałoby nam się jednak nie brać ślubu tylko rozejść, to żeby „papiery się zgadzały”.
    Niemniej decyzję o wyprowadzce podjęliśmy po niecałym roku oszczędzania, podczas którego udało nam się zgromadzić 100 tys i nie braliśmy pod uwagę jakiejkolwiek pomocy ze strony rodziców, ryzyko nie wzięcia ślubu jakoś nie przyszło nam do głowy (nie pomyśleliśmy naprzód, na szczęście zrobili to za nas rodzice 🙂 ). Koszt mieszkania i miejsca w garażu podziemnym – 320 tys. W pierwotnych planach chcieliśmy przeznaczyć na wkład własny minimalne wymagane 10%, a za ~50 tys wykończyć mieszkanie (42m2 – tak, wiem że wysoka cena za metr, ale jestem z Krakowa – jeden z nielicznych minusów 🙂 ). Zostawiłoby nam to mniej więcej 30 tys zabezpieczenia na poczet przyszłych rat (wysokość raty około 1400zł).
    Nie wiem czy to dobra ilość odłożonych pieniędzy na „dzień dobry” biorąc pod uwagę, że ja generuję dochód raczej niewielki, ale podjęliśmy decyzję o kredycie na 30 lat z niewielką ratą i bezprowizyjną nadpłatą po 3 latach. Przy oszczędnościach rzędu 6-7 tysięcy miesięcznie na ten moment, bo z pracą nigdy nie wiadomo, wolimy nadwyżkę w budżecie wrzucić na jakiekolwiek 3% i dokładać do tego kolejne pieniądze tak, jak do tej pory. Po trzech latach za to nadpłacimy kredyt osiemdziesięcioma procentami oszczędności i rata zmaleje nam znacząco (to będzie mniej więcej czas, kiedy rodzice przestaną dokładać moją połówkę), a w razie kłopotów finansowych nawet te oryginalne 1400 zł nas nie „zabije”…

    Reasumując – zanim się weźmie kredyt, bo kogoś „nie stać” na mieszkanie, trzeba najpierw pomyśleć, czy go stać na kredyt… Bo nie sztuką jest wzięcie na siebie wielkiej raty i potem harowanie na dwa etaty żeby go jakoś uciągnąć, ale sztuką jest planować życie na trochę więcej niż miesiąc do przodu i najpierw wyrobić sobie nawyk oszczędzania, żeby nie robić z tego nawyku powodu do chluby „jaki/a to ja nie jestem pełny/a samodyscypliny!”, ale żeby to było tak naturalne jak umycie zębów dwa razy dziennie 🙂 I myślę, że lepiej wziąć kredyt na 30 lat z mniejszą ratą niż płacić te same, albo większe pieniądze na wynajem, które przepadną bezpowrotnie.

    Pozdrawiam! 🙂

    • Cześć Magda,

      Przede wszystkim gratuluję Ci świadomego planowania własnych finansów – już samo to sprawia, że wielu ryzyk uda się Wam uniknąć.
      Jesteście w bardzo dobrej sytuacji – wsparcie ze strony rodziców sprawia, że bez problemu sobie poradzicie. A jeśli dołożymy do tego oszczędności, które generujecie – to w zasadzie sytuacja jest wręcz komfortowa. Tym bardziej na Waszym miejscu wziąłbym kredyt na 20 lat, bo rata będzie niewiele wyższa. 😉 Myślę jednak, że i tak pozbędziecie się tego kredytu znacznie szybciej niż za 30 czy nawet 20 lat. Wszystkiego dobrego 😉

  97. Tyle tutaj piszecie o bankach kredytach, że pożyczę 200tys a po 30 latach oddam 400tys zł. I tego znieść nie możecie. Ja mam do was jedno pytanie kto pożyczy mi 200zł na 30lat? Z chęcią oddam 400zł a niech będzie oddam nawet 500zł(czyli jeszcze więcej)!! Może to zastanowi co niektórych ile będzie wart 200, 400 czy nawet 500zł za 30lat.

    • Adam,
      Ja Ci chętnie pożyczę nawet większą kwotę. Ale:
      1) pozwolisz mi wpisać się z hipoteką na I miejscu w Twojej księdze wieczystej.
      2) Dasz weksel in blanco.
      3) Zapłacisz mi prowizję.
      4) Będziesz spłacał w miesięcznych ratach, a jak się opóźnisz, to pozwolisz mi naliczać odsetki ustawowe i rozpocząć procedurę egzekucji (bo poddasz się dobrowolnej egzekucji).
      Wtedy będzie jak w banku.
      To jak? 🙂

  98. Opis na podstawie mojego przypadku:
    Zaciągnąłem kredyt na 95% wartości swojego mieszkanie na 30 lat, raty malejące.
    Dodam tylko że kredyt z dopłatami od Państwa tak zwane „Rodzina na swoim”

    Dlaczego na tak długo?
    Ponieważ, nie wiem co będzie się działo za lat 3, 5 lub 15 lat, a chciałbym mieć komfort niskiej raty. Może się rozchoruję, może moja żona zostanie sama albo stracę pracę i będę zarabiał mniej.

    Co miesiąc przelewamy z żoną około 180% wysokości pojedynczej raty (z czasem ta proporcja będzie rosła gdyż raty nam maleją). Ustawiliśmy przelewy stałe na 1 dnia miesiąca zaraz po otrzymaniu wynagrodzenia. Przelewy z naszych rachunków wykonywane są na konto z którego pobierana jest rata. Takie rozwiązanie powoduje że praktycznie nie widzimy tej kasy. Przez okres 8 lat w którym Państwo spłaca za nas 50% odsetek nie nadpłacamy kredytu bo się to po prostu nie opłaca. Naddatek środków odkładamy na lokacie (pewnie można zrobić to lepiej). Gdy okres dopłat się skończy, 80% odłożonych środków przeznaczymy za jednorazową spłatę kredytu, reszta pozostanie jako poduszka na wypadek zawirowań ze zdrowiem lub pracą by raty mogły być nieprzerwanie spłacane.

    Założyliśmy taki wariant na samym początku i jak na razie sprawdza się wyśmienicie.

    Uważam że dłuższy okres kredytowanie to pewna forma zabezpieczenia, zawsze można spłacić kredyt wcześniej.
    Nie uważam że są zawsze lata chude, moim zdaniem jest coraz lepiej.

  99. Pozwolę sobie podyskutować z zaprezentowanym podejściem. Większość rozważań na temat długości kredytowania nie uwzględnia możliwości budowania zabezpieczenia a jedynie ew. nadpłacanie. Warto natomiast zwrócić uwagę, że obecnie bardzo dostępne są metody oszczędzania, które: 1. są względnie mało płynne (mniejsza pokusa wypłacania) i 2. ich rentowność jest oparta o te same wskaźniki rynkowe o które oparty jest WIBOR. Co to daje w praktyce? Zamast płacić wyższą ratę, można różnicę między ratą 20 a 30 lat wpłacać na fundusz inwestycyjny lub kupić obligacje śledzące stopy procentowe. Dzięki temu mamy pieniądze na „czarną godzinę” i nie tracimy (przynajmniej wszystkiego) na odsetkach, ponieważ nasze oszczędności też zarabiają. Zapraszam do sprawdzenia na kredytowy.org – narzędzie które pozwoli zweryfikować to, co opisuję.

    Jescze jedno – w przypadku wspólnego kredytu i oszczędności warto pamiętać o tym kto jest właścicielem konta oszczędnościowego i co się stanie po śmierci właściciela, ponieważ to najpewniej będzie podlegać procedurze spadkowej.

  100. Mam 280 000 wzięte na 19 lat, w tej chwili 6. rok spłaty. 5 lat temu rata była 1/3 dochodów, w tej chwili jest 1/4. Wymyśliłam odkładanie na koncie oszczędnościowym nadwyżek, by mieć oddech, ponieważ jednak jest presja pozostałych lat do spłaty. Rzeczywiście kredyt miły jest tylko w momencie wzięcia, potem jest ciężarem, którego chciałoby się pozbyć jak najszybciej. Mam kredyt w euro, do tej pory było ok, dziś euro skoczyło na 4,50, zobaczymy co to dla mnie będzie znaczyć. Pozdrawiam wszystkich stwierdzeniem, ze może lepiej trochę poczekać i mieć więcej gotówki , niż brać kredyt bez zapasu finansowego….

    • Ja mam inną strategie nie w artykule.
      Kredyt na niecałe 25 lat (taki kompromis, nie lubię pętli na szyję i wiem ze jeszcze 25lat pracować muszę).
      Zycie szybko się zmienia. W ciągu niespełna 6 miesięcy od wzięcia kredytu zmotywowało mnie to do poszukania lepiej płatnej pracy. Najpierw podwyżka u obecnego pracodawcy…. nie dał za dużo więc poszukanie nowej pracy. Efekt zmieniłem pracę a zarobki od chwili zaciągania kredytu do teraz zmieniły się mniej więcej o ratę kredytu.
      Wady kredyt na wykończenie brany jako konsumpcyjny (daruje sobie długi wywód)…..
      I tu dochodzimy do jeszcze jednej kwestii. Pieniądz z kredytu hipotecznego jest relatywnie TANI !!!
      Jeśli nie masz odłożonego pieniądza. A zakładam ze gdzieś żyć musisz. Nie masz własnego mieszkania więc albo mieszkasz u rodziców…. sic ;| albo wynajmujesz i co z tego ze oszczędzasz jak płacisz komusz za udostępnienie metrów kwadratowych. Osobiście uważam ze jest taki moment kiedy trzeba przestać płacić komuś, zacząć płacić bankowi.
      Tak czy tak płacić trzeba.
      No a kredyt na wykończenie wzięty niestety jako konsumpcyjny…. i tu właśnie zaczyna się różnica w cenie pieniądza.
      Bo, mniejszy -> część finansowania z własnych oszczędności -> zmniejszenie zabezpieczenia w postaci lokat -> zmniejszenie płynności. Boli :/
      Droższy, około 2 razy !
      Na krótki termin więc trzeba się spiąć z ratami.
      Ja umiem oszczędzać i mam wspaniałą żonę która umie jeszcze lepiej niż ja 🙂 Więc bez większych problemów utrzymujemy zabezpieczenie na wypadek niespodziewanej straty pracy, nagłego wydatku etc. Zabezpieczenie trzeba mieć. Jak wzrasta ponad stan to albo mamy fajne wakacje albo nadpłata kredytu.
      Pamiętajmy ze kredyt hipoteczny w porównaniu z innymi i tak jest tani. Wiec trzeba kombinować tak żeby okres spłaty był w miarę długi. Zeby miec zapas na przeżycie przez czas potrzebny na znalezienie nowej pracy, musisz miec zabezpieczenie !!
      I mieć samodyscypline zeby go nadpłacać jak się da. Jak nie to jedz na wakacje… człowieku życie masz tylko 1, twoja żona też nie ma 2 żyć tylko 1. Chcesz to jedz na wakacje, za rok może pogody nie być albo wojna byc w tym kraju co chcesz zobaczyć etc…. raz żyjesz a mieszkanie to nie jest cale Twoje życie. Spłacisz mieszkanie w 15 lat jedząc chleb ze smalcem i cebula…. i jaki z tego morał? Żeś wrak po 15 latach a ktoś inny spłaca 25-30 lat bo i tak płacić za mieszkanie musi, po tych 15 latach nie zarabia 5000zl tylko 12000zł i 25-30 lat cały czas żyje a ten co splaca szybciej zyje dopiero po splacie kredytu.

  101. Cześć,
    tak sobie czytam te Wasze opinie i myślę, że każdy z Was ma trochę racji i trochę się myli. Na decyzję o kredycie hipotecznym ma wpływ wiele czynników i to od sytuacji zależy czy jest to dobre czy złe wyjście. W mojej sytuacji jest to wyjście sensowne. Od 11 lat mieszkam na wynajmie, mam obecnie 27 lat. Wynajmuję mieszkanie w Poznaniu – 40 m2 – 1300zł/m-c + rachunki. Rodzice mieszkają 200km od Poznania – to trochę daleko na codzienny dojazd. Zdecydowałam się na zakup mieszkania – 70 m2 – w tej samej dzielnicy – kilka bloków dalej. Kredyt biorę na 30 lat – rata wynosi około 1560zł. Mimo wynajmu odłożyłam własne 15% wkładu własnego, więc nadal mogę odkładać na nadpłaty. Podsumowując:
    1. Zakładam że rata kredytu i koszt wynajmu się nie zmienią (prawdopodobieństwo że się zmienią jest podobne – wynajmuję 11 lat sporo podwyżek mam już za sobą)
    2. 1300 * 30 * 12 = 468 000 – koszt wynajmu na 30 lat
    3. 1562 * 360 = 562 320 – kredyt
    4. Kredyt jest droższy o 94 320, ale:
    a) moje dziecko otrzyma mieszkanie w spadku i będzie musiało troszczyć się już tylko o opłaty nie kredyty i wynajem, zawsze może je wynająć lub sprzedać jeśli zdecyduje się na inne miasto – pieniędzy z wynajmu nie odzyska
    b) wykonując remont nie boję się, że właściciel za m-c wypowie mi umowę
    c) mogę powiesić półki w pokoju dziecka bez pytania o zgodę właściciela – bo przecież to kolejne 2 dziury w ścianie
    d) to czy stracę mieszkanie czy nie zależy od tego czy płacę (raczej mam na to wpływ – strata pracy w obu przypadkach pozbawia mnie mieszkania) a nie od kaprysu właściciela (bo może właśnie jego kuzynka się tam wprowadzi)

    Może kredyt to nie jest super wyjście, może i daję zarobić bankom ale wynajmując też nabijam komuś kieszeń. Nie zakładam, że będzie łatwo i różowo – w sumie mam 11 lat spłacania kredytu (wynajem) za sobą, trochę wiem o czym mówię. Kredyt po kilku latach jest na pewno męczący, ale 11 lat i 7 przeprowadzek to też nie jest sielanka, a każda przeprowadzka wiąże się z kosztami, zwłaszcza gdy częścią przeprowadzki jest dziecko – dużo rzeczy, firmy przeprowadzkowe, uszkodzone meble i rzeczy, tydzień lub dwa wyjęte z życiorysu, a czasem i dziecko musi zmienić szkołę. Wszystko ma swoje plusy i minusy ale jeśli jesteś osobą samodzielną i nie żyjesz na garnuszku rodziców do 50, to z kredytem czy bez – życie to nie bajka i jeśli nie pracujesz, nie starasz się i nie odkładasz to nic nigdy nie osiągniesz. Każdą decyzję należy dokładnie rozważyć, przemyśleć za i przeciw w swojej sytuacji a nie kierować się radami ludzi, których sytuacja może znacznie różnić się od Twojej:)

    • ”Każdą decyzję należy dokładnie rozważyć, przemyśleć za i przeciw w swojej sytuacji a nie kierować się radami ludzi, których sytuacja może znacznie różnić się od Twojej:)” – BRAWO!

    • No własnie, i to jest przejaw zdrowego rozsądku – podejmowanie decyzji po zastanowieniu się nad WSZYSTKIMI kosztami różnych rozwiązań, a nie nad tym, co sobie pomyślą znajomi, bo kupiłeś 30-metrową kawalerkę w bloku z wielkiej płyty, ale za swoje, a nie 90-metrowe mieszkanie na Wilanowie na niewyobrażalny kredyt, tak jak oni.
      Na tym właśnie polega mądre podejmowanie decyzji, na rozważeniu wszelkich kosztów alternatywnych 🙂

  102. Bardzo przydatny wpis jak dla mnie szczególnie teraz, gdy muszę podjąć decyzję odnośnie kredytu. Dziękuję bardzo i czekam na kolejne równie dobre wpisy. Pozdrawiam.

  103. Witam wszystkich.

    Powiem Wam szczerze, że zazdroszczę wszystkim, których stać na własne M. Jesteśmy z żoną niecały rok po ślubie. Ja mając dziś 30 lat na karku dopiero wychodzę z długów, które narobił mi mój ojczym jak miałem 18 lat i ufałem jak ojcu. Gdyby nie to stać by nas było na wzięcie kredytu i zamieszkanie na własnym M. Trzymając się zasady, żeby rata kredytu nie przekraczałaby 30% dochodów obydwojga, wyliczyłem, że rata kredytu obciążyła by Nasz budżet w wysokości 21%. Kredyt na 30 lat, kwota około 160 tyś zł. W rejonie Polski gdzie mieszkamy kupilibyśmy za tą kwotę ładne mieszkanie, umeblowane prawie 50m2. Co ważne mieszkanie jest bez czynszowe, bo mało kto porusza w ogóle ten temat, a uważam, że to też trzeba brać pod uwagę pakując się w zobowiązanie na 20-30 lat. Ogólnie zazdroszczę ludziom, którzy mają rodziny gotowe im pomóc i wspierać, gdyż moja rodzina tylko mi uprzykrzyła życie, nie dostałem od niej nic oprócz zadłużenia na prawie 60 tyś zł, i to w wieku 20 paru lat. Na szczęście w tym miesiącu płacę ostatni raz lichwiarską ratę i będę mógł zacząć myśleć o sobie i dla siebie….

    Pozdrawiam i życzę wszystkim powodzenia w życiu i budowania domów 😉

  104. Cześć Marcin,

    Przekopałem się przez całą dyskusję i nie znalazłem konkretnej odpowiedzi na moje pytanie.

    Bierzemy kredyt tak jak założyłeś 300 000 zł na 30 lat. Hipotetycznie spłacamy go w 15 lat lub bierzemy 300 000 od razu na 20 lat i również spłacamy go po 15 latach. Co wyjdzie nam korzystniej ? Jak banki rozpatrują nadpłaty w momencie kiedy np będę płacił od razu po 2 raty ?

    Nie chciałbym się wiązać bardzo wysoką ratą z tego tytułu, że teraz jest super, zarabiam, na kredyt spokojnie mnie stac, nawet na od razu 15 lat, ale nie mam pewności co np. bedzie sie ze mną działo za 5 lat z tego tytułu „na papierze” chciałbym mieć ratę mniejszą.

    Kolejne pytanie które mnie nurtuje – lepiej wpłacać co msc po 2 raty jak mnie stać, czy zbierać cały rok pieniążki i wpłacać raz na rok ? Jak rozklada sie wtedy kapitał w stosunku do odsetek ?

    Mam jeszcze trochę czasu do podjęcia decyzji, dom już stoi w stanie surowym otwartym, sporo jeszcze włożę swoich pieniążków zanim wezmę kredyt, niemniej jednak nie do końca jeszcze wiem, którą opcję wybrać.

    Zakładam wziąć max 300 000 zł na okres i tu wlasnie zagadka jaki okres lepiej wybrac. Nawet w przypadku 10 lat na chwilę obecną rata nie przekroczy 30% wynagrodzenia, ale siedzę w handlu więc wiesz jak jest 🙂

    Pozdrawiam
    Mateusz

    • @Mateusz
      Zawsze bardziej opłaca się wziać krótszy okres kredytowania,, chyba ze masz program rządowy który ci dopłaca przez 8 lat do połowy odsetek.

      Ważna jest umowa, ja mam taki kredyt kosumencki, ze aby zapłacic mniej odsetek muszę przyjść do banku i dokonać wcześniejszej spłaty, nie mogę sobie poprostu wpłacić więcej. ( tu zostałem wprowadzony w błąd przez sprzedawcę kredytu )
      Kolejna rzecz, chcesz spłacać co roku X dodatkowe raty czy po 15 latach chcesz spłacić całość ? to tez sporo zmienia.
      No i kolejna bardzo ważna rzecz bierzesz raty stałe czy malejące.

      Porównaj sobie stan kredytów po 10 latach
      Kredyt na 10 lat spłacony
      Kredyt na 20 lat zostało 193,5 tys zł
      Kredyt na 30 lat zostało 251 tys zł
      Szacować mogę ze jeśli weźmiesz na 15 lat kredyt to po 10 lata będziesz miał około 100 tyś do spłacenia.

      Kolejny parametr który trzeba wziać pod uwagę to srednia pensja w kraju(branży ) jeśli masz dużo więcej niż średnia to zastanów się jak szybko jesteś wstanie znaleźć pracę za podobne pieniądze, może lepiej patrzeć aby rata nie przekraczała 30 % średniej

  105. Zdecydowałam się na kredyt na 10 lat i kupiłam takie mieszkanie, na jakie wtedy było mnie stać (53 m2). Po pięciu latach mogę spłacić kredyt bez dopłat i w zasadzie gdyby nie wydatki na kolejne nieruchomości (zarobki zmieniły się bardzo na plus i mogłam sobie z mężem pozwolić na inwestowanie w nieruchomości – zabezpieczenie na emeryturę) to mogłabym go spłacić bez żadnych problemów. A tak pewnie dopiero w przyszłym roku spłacę większość.
    Wiem jedno – nigdy nie zrozumiem ludzi, którzy kupują mieszkania na które ich nie stać i z 20-30 letnim kredytem.

  106. Ja jeszcze jestem przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego, ale przyznam że nie raz już studiowałem jego temat i ja również kierowałbym się za opcją 20 lat. Tak się składa że do tej pory brałem już kilka kredytów gotówkowych i zawsze starałem się wybierać największą możliwą ratę (w miarę moich możliwości) a jednocześnie z jak najkrótszym możliwym okresem spłaty. Takie rozwiązanie jest najtańsze a do tego szybciej będziemy mieli z głowy kredyt.

  107. Zabiera sie Pan do pisania o finansach a w rzeczywistości robi Pan papke z mózgu tym biednym ludziom którzy to czytają. Kredyt może być opłacalny nawet i na 40 czy 150 lat bo jedynym wyznacznikiem jest procent rocznych odsetek w porównaniu do koniunktury gospodarczej. I tak np teraz przy stopach rzędu 2% opłaca się mieć kredyt a nadwyżki przejadać i mieć coś z życia niz tylko oszczędzać i oszczędzać. Jak zas stopy podskoczą to i inflacja zje część kredytu. Co tu dywagować

  108. Warto zaznaczyć, że na ogół bardziej opłacalne jest płacenie rat malejących (niższy koszt całkowity kredytu) niż rat równych. Szybciej spłacamy też sam kapitał i łatwiej ewentualnie w przyszłości taki kredyt skonsolidować.

  109. Co wy ludzie tak na poażnie z tymi kredytami w Polsce na 20, 30, 40 lat? jesteście chorzy psychicznie? 5 lat w Polsce to wielka niewiadoma. W Tym kraju nie ma żadnej stabilnosci dla uczciwie zarabiających. Popatrzcie jak wykołowali frankowiczów.

  110. A mnie zawsze dziwiło, że ludzie biorąc kredyt na budowę domu w kwocie zakładanego kredytu biorą pod uwagę wykończenie całkowite łącznie z nowym telewizorem, który stanie w salonie. Sądzę, że o wiele tańszym i rozsądniejszym rozwiązaniem jest branie małych kredytów na większe wydatki związane z budową – oczywiście w razie konieczności. Moi rodzice wybudowali w ten sposób dom i pamiętam, że jako mała dziewczynka wprowadzaliśmy się do jedynego wykończonego pokoju w tym domu – reszta byłą w stanie surowym. Z kolejnych odkładanych pieniędzy były później inne pokoje, wreszcie na końcu płot i tynk na zewnątrz. Śmieszy mnie trochę dzisiejsze podejście „nie wprowadzę się dopóki …” nie będę miała wszystkich szafek w kuchni, nowego telewizora i o zgrozo – całkowicie urządzonego ogrodu z 100 tujami pod płotem. To też jest punkt dla którego kredytów jest tak wiele i na tak duże kwoty.

  111. Rewelacyjny tekst! Czarno na białym pokazuje jak bardzo zmienia się ilość oddawanych pieniędzy bankowi przy krótszym okresie kredytowym. Liczny mówią same za siebie. Tekst świetny do udostępniania i pokazywania innym jak to działa!

  112. hej,
    Chciałam wrócic do tematu kredytów, jak wiemy część osób ma kredyt we franku które jest wyższy od tego co było 8-10 lat temu ale w umowach ma możliwość zawieszenie, to może warto to zrobić aby przeczekać ten ciężki okres?

Odpowiedz