Poduszka bezpieczeństwa czy wkład własny na zakup nieruchomości?

24

Co jest lepsze na drodze do finansowego bezpieczeństwa – uzbierana najpierw solidna poduszka finansowa, czy może wkład własny na zakup mieszkania? To pytanie zadaje sobie wiele osób planujących zakup nieruchomości. Dziś pokażę Wam, jak podejść do tematu i podjąć dobrą dla siebie decyzję.

Poduszka bezpieczeństwa to odłożona równowartość naszych (przynajmniej) 6-miesięcznych wydatków. To “finansowa tarcza”, która z zasady ma nas chronić przed dużymi niespodziewanymi wydatkami lub utratą pracy. Zdecydowanie każdy powinien ją posiadać i uzbierać jak najszybciej.

Jednak kwota sześciomiesięcznych wydatków jest niebagatelna, a przecież wiele osób marzy też o zakupie własnego mieszkania, co wiąże się z uzbieraniem wkładu własnego. Odkładanie środków na poduszkę finansową może zatem oddalić w czasie zakup mieszkania. Co robić w takiej sytuacji? Czy takie dwa cele można pogodzić?

Możesz także obejrzeć na YouTube ?

Bardzo częste pytanie

Ponieważ tego typu pytanie dość często przewija się w mailach, które do mnie wysyłacie, postaram się dziś nie tylko udzielić odpowiedzi, ale przede wszystkim zilustrować, w jaki sposób podchodzę do analizowania podobnych tematów. A do podjęcia tego tematu zainspirowała mnie Justyna, która wysłała mi na Facebooku taką wiadomość:

Pytanie od Justyny: Najpierw solidna poduszka finansowa, czy może wkład własny na zakup mieszkania?

Witam Panie Marcinie,
od niedawna jestem subskrybentką Pańskiego kanału na yt. Oglądam wszystkie podcasty z naprawdę dużym entuzjazmem. Nie natrafiłam natomiast jednoznacznie na odpowiedz na pytanie, które nurtuje mnie od dłuższego czasu.

Jestem osobą, która od niedawna znajduje się na rynku pracy i dopiero zaczyna kumulować swoje oszczędności. Głównym ich celem na ten moment jest oczywiście zakup nieruchomości. W tym celu niezbędne jest uzyskanie przeze mnie wkładu własnego. Moje pytanie dotyczy konfliktu pomiędzy uzbieranym wkładem własnym a posiadaniem 6-miesięcznej poduszki finansowej. Każdy miesiąc zwłoki przed zakupem własnego m4 odbija się na moim budżecie kosztem, chociażby wysokich kosztów ponoszonych na wynajem obecnego mieszkania.

Czy powinnam wyzerować konto oszczędnościowe i jak najszybciej zakupić mieszkanie, czy powinnam odłożyć pieniądze najpierw na poduszkę finansową, a następnie zakup mieszkania.? Biorąc oczywiście pod uwagę fakt ciągłego wzrostu cen na rynku nieruchomości (dzisiaj potrzebuje na wkład własny 50 tys. zł, za rok półtora – okres potrzebny na uzbieranie poduszki finansowej- będę potrzebowała 70 tys., stale oddalając się od założonego celu).

Jeśli będzie mi Pan w stanie pomóc, będę niezmiernie wdzięczna. Wykonuje Pan niesamowicie dobrą robotę 😉
Justyna

Ważny jest cały kontekst

Próbując odpowiedzieć na pytanie Justyny, przypomnę na chwilę Plan 10 kroków do finansowego bezpieczeństwa, który przedstawiłem w mojej książce “Jak zadbać o własne finanse”:

Plan dla Twoich pieniędzy - 10 kroków.

Jak widzisz, na piątym miejscu listy znajduje się poduszka bezpieczeństwa. Ten ważny krok pozwoli Ci zabezpieczyć się przed niespodziewanymi wypadkami losu – przede wszystkim utratą pracy lub kosztowną awarią np. samochodu. Na liście nie pojawia się natomiast odłożenie wkładu własnego. Gdybym teraz miał umiejscowić ten krok, zdecydowanie umieściłbym go po zbudowaniu poduszki bezpieczeństwa. Mógłby to być podpunkt 5 “A”. Dla mnie taka kolejność jest najrozsądniejsza i najbezpieczniejsza.

Pamiętaj jednak, że to tylko moja sugestia. Dzielę się moją opinia na temat tego, co robić, w oparciu o moją najlepszą wiedzę i doświadczenie. Ważne jednak, żebyś nie podejmował decyzji jedynie w oparciu o czyjeś opinie. Sytuacja finansowa i życiowa każdej osoby jest inna, dlatego zanim podejmiesz jakiś krok, przemyśl tę sprawę bardzo dokładnie i rozpisz różne scenariusze. Poniżej podpowiem Ci, jak to zrobić.

Przeanalizuj, czy to właściwy czas na zakup mieszkania.

Wcale nie chodzi mi tutaj o sytuację rynkową i ceny.  Zdecydowanie ważniejsze jest coś innego: Twój osobisty moment życiowy.

Zwróciłem uwagę, że Justyna napisała tak: „głównym celem odkładania pieniędzy jest oczywiście zakup nieruchomości”. Hmm… dla mnie taki cel wcale nie jest oczywisty. Justyna dopiero rozpoczęła pracę i zaczyna swoją przygodę z akumulowaniem kapitału. Nie jestem więc przekonany, czy oczywistym kolejnym krokiem jest pakowanie się w kredyt o wartości kilkuset tysięcy złotych na kilkadziesiąt lat!

Taki kredyt zdecydowanie zmniejszy mobilność i może zamknąć Justynie wiele dróg na scieżce rozwoju zawodowego. Nie rzuci ona z dnia na dzień pracy, gdy przyjaciółka zaproponuje jej wspólne budowanie super firmy, bo będzie miała na głowie kredyt hipoteczny i comiesięczne raty. Decyzja o zaciągnięciu takiego kredytu ma swoją cenę – zarówno finansową, jak również emocjonalną.

Kredyt hipoteczny tak, ale…

Żebyśmy mieli pełną jasność – jestem zdecydowanym zwolennikiem zakupu mieszkania na własne potrzeby – co dokładnie uargumentowałem w 9 odcinku „Wtorkuzfinansami” pt „Czy własne mieszkanie to dobra inwestycja?”. Ale takie zakupy,  jak mieszkanie na własne potrzeby, warto zrobić wtedy, gdy: mamy już konkretny pomysł na swój rozwój zawodowy, gdy wiemy, że miasto, w którym chcemy dokonać zakupu, to jest właśnie to miasto, w którym chcemy przez dłuższy czas zamieszkać, itp.

Oczywiście, mieszkanie można potem wynająć, sprzedać, itp. -ale w praktyce wcale nie jest to tak banalnie proste, jak twierdzą niektórzy. Szczególnie w trudnej sytuacji ekonomicznej. A trudne sytuacje ekonomiczne oznaczają też większe ryzyko utraty dochodów i pracy.

Takich kilkaset złotych kredytu hipotecznego na karku potrafi skutecznie zmienić przedsiębiorczego i pełnego marzeń absolwenta w karnego pracownika kiepskiej korporacji, który jedynie z konieczności spłacania rat musi odłożyć marzenia na później. Wiem o czym mówię, bo swego czasu część moich marzeń również musiała z tego powodu poczekać…

Zostawmy to jednak i załóżmy, że decyzja Justyny o zakupie mieszkania jest świetnie przemyślana, że moment życiowy, w którym Justyna teraz się znajduje, jest jak najbardziej właściwy do takich zakupów, a jedyny dylemat to decyzja, czy zrobić to teraz – przeznaczając na to wszystkie oszczędności – w tym poduchę finansową, czy lepiej odczekać i dokonać zakupu za rok.

Justyna pisze, że jest na początku drogi, ale wnioskuję, że dobrze zarabia, skoro na uzbieranie kilkudziesięciu tysięcy wystarczy jej rok. To dobra wiadomość. Z tej wiadomości wynika jednak też pośpiech związany z obawą o rosnące ceny nieruchomości.

Więc jak tu rozwiązać tę sprawę? Ryzykować czy nie? Gdy mam do rozważenia podobne decyzje, najpierw solidnie się wysypiam, a potem – mając przed sobą piękny poranek – biorę do ręki kartkę papieru i kalkulator – i zaczynam spisywać na papierze możliwe scenariusze, dylematy i ewentualne konsekwencje, które wiążą się z każdą z podjętych decyzji. 

Czego obawia się Justyna?

Scenariusz, którego najbardziej obawia się Justyna, wygląda tak:

Scenariusz, którego najbardziej obawia się Justyna 

Jeżeli poczeka z zakupem, najpierw odłoży pieniądze na poduszkę bezpieczeństwa, a w tym czasie ceny mieszkań wzrosną, to poniesie “stratę”. Strata nie będzie oczywiście oznaczać “wypływu pieniędzy” z jej kieszeni. Będzie to jednak koszt utraconych korzyści. Justyna będzie spoglądać na rosnące ceny nieruchomości z uczuciem, że popełniła błąd i mogła jednak zaryzykować…. To takie klasyczne FOMO – czyli Fear Of Missing Out. 

Rozważ na chłodno różne scenariusze

Ale to przecież nie jest jedyny możliwy scenariusz! Ceny mieszkań mogą wzrosnąć, ale mogą przecież też spaść. A przy takim obrocie spraw, na swojej cierpliwości Justyna może wiele zyskać. Co więcej, weźmy pod uwagę także drugi ważny czynnik w tym równaniu, o którym wiele osób zapomina. Aby spłacać kredyt, musimy mieć dochód! Utrata pracy często przychodzi nagle i niespodziewanie, pozbawiając nas środków do życia i spłaty kredytu.

Nasze drzewko decyzyjne jest zatem nieco bardziej złożone:

Fundusz bezpieczeństwa czy wkład własny na mieszkanie - możliwe scenariusze 

Rozważając każdy z potencjalnych scenariuszy, możemy przypisać im prawdopodobieństwo występowania. Ja zrobiłem to “na czuja”, ale można oczywiście postarać się takie prawdopodobieństwa jakoś zobiektywizować, czytając np. Raporty na temat rynku nieruchomości (choć oczywiście przyszłości i tak nikt nie zna). Na potrzeby naszego przykładu przyjmijmy takie wartości: wzrost cen mieszkań mamy 60% szans, na spadek 40%. Załóżmy też, że prawdopodobieństwo utrzymania pracy i dochodu wynosi 80%, a prawdopodobieństwo jej utraty 20%. Jak te założenia wpłyną na naszą decyzję?

Czarny scenariusz kiedy masz odłożoną finansową poduszkę bezpieczeństwa.

Jeśli utrzymamy dochód, ceny faktycznie wzrosną, a my zwlekaliśmy z zakupem, aby odłożyć poduszkę, to wyjdzie “kicha”. Jeżeli jednak ceny spadną – to w takiej samej sytuacji będziemy zadowoleni. Są jednak jeszcze dwie opcje – gdy stracimy dochód. W takiej sytuacji będziemy bardzo zadowoleni z faktu posiadania poduszki, bo uratuje nas ona przed finansową katastrofą.

Zakup mieszkania bez poduszki finansowej

A jak to wygląda w sytuacji, gdy zdecydujemy się na zakup mieszkania bez poduszki bezpieczeństwa? Nasze drzewko decyzyjne będzie wyglądać bardzo podobnie, ale nieco inaczej ukształtują się rezultaty:

Czarny scenariusz kiedy nie mamy funduszu bezpieczeństwa

Nie będę omawiał wszystkich opcji, ale spójrz na najgorszy możliwy scenariusz – kupiłeś mieszkanie, nie masz poduszki bezpieczeństwa i straciłeś pracę. Bez funduszu awaryjnego możesz znaleźć się w małym koszmarze – z wielkim kredytem na głowie i brakiem pieniędzy na jego obsługę.

Musisz mieć dobry plan działania na wypadek “czarnego scenariusza”

I teraz najważniejszy moment całej analizy. Wiesz już, jak mogą skończyć się różne scenariusze. Widzisz mniej więcej, jakie jest ich prawdopodobieństwo. Teraz pytanie brzmi: czy możesz sobie pozwolić na ryzyko wystąpienia tego najgorszego scenariusza- koszmaru?

Tak jak pisałem – sytuacja każdej osoby może być inna. Justyna może odpowiedzieć np. w taki sposób:

(1) Nie będzie tragedii – wystarczy jeden telefon do zamożnych rodziców i wszystko będzie dobrze.
(2) Kupujemy razem z partnerem, który świetnie zarabia – więc prawdopodobieństwo, że oboje stracimy pracę jest niższe.
(3) Dam radę – policzyłam, że w razie czego wynajmę to mieszkanie, wprowadzę się do koleżanki lub do rodziców i żyjąc przez rok na ryżu i fasoli mój budżet jakoś się zepnie.
(4) Spokojnie – nie napisałam, że mam w sejfie srebra rodowe, więc w razie czego mogę je sprzedać i wystarczy pieniędzy na kilka rat kredytowych.

Im lepszy, im bardziej przemyślany, im bardziej wykonalny i realny jest taki plan, tym śmielej można myśleć o zakupie mieszkania bez poduchy finansowej. Ale gdy tylko takiego zakupu dokonamy – natychmiast trzeba zapomnieć o kupnie mebli do mieszkania i 100% energii puścić w odbudowanie takiej poduchy.

Przy takiej decyzji trzeba jednak pamiętać o tym, że każdy człowiek zadłużony po uszy brał kredyty mając w głowie optymistyczny plan.

Ważna jest też indywidualna skłonność do ryzyka. Bazując na własnych doświadczeniach i historiach osób, które walczą z długami, nie wyobrażam sobie postawienia mojej rodziny w sytuacji, w której nie mamy poduszki bezpieczeństwa.

Sprawdź aktualne rankingi
ostatnia aktualizacja:


Najlepsze lokaty bankowenawet 4%!
Najlepsze konta osobiste za 0 zł
Promocje bankowe do 900 zł premii
Najtańsze kredyty hipoteczne 14 banków

Sprawdź

Są także opcje pośrednie

Ale istnieją też opcje pośrednie. Jeśli uzbieranie poduszki ma zająć rok – uzbieraj ją na 3 miesiące i zabierz się za kupno mieszkania za pół roku. To da Ci większy margines błędu i w razie utraty pracy będziesz mieć 90 dni na znalezienie kolejnej. A może pora upomnieć się o podwyżkę i dzięki zwiększeniu zarobków przyspieszyć sprawę o kolejny miesiąc? …

Wniosek?

Odpowiadając Justyna na Twoje pytanie – wiele zależy od Twojej indywidualnej sytuacji. Jeśli masz dobre wyjście w razie utraty dochodu – np. bogatych rodziców, którzy Ci chętnie pomogą – ryzyko jest akceptowalne. Jeżeli jednak nie masz żadnych sensownych opcji wyjścia z takiej sytuacji, to będąc na Twoim miejscu nie podejmowałbym takiego ryzyka. 

Mówi się wprawdzie, że do odważnych świat należy, ale istnieje ogromna różnica między odwagą a życzeniowym myśleniem. Istnieje również ogromna różnica pomiędzy podejmowaniem skalkulowanego, przemyślanego ryzyka, a wykonywaniem „skoku wiary” w nadziei, że wszystko będzie dobrze. Jestem optymistą, ale życie nauczyło mnie, że nie zawsze „wszystko będzie dobrze”.

Dlatego właśnie – gdy mam podobne dylematy – najpierw otwieram swój notatnik, biorę do ręki kalkulator i gruntownie analizuję konsekwencje różnych opcji. W przypadku inwestycji liczę sobie nawet w Excelu 3 scenariusze: bazowy i dwa pesymistyczne. Tylko gdy mam pewność, że sobie poradzę, nawet gdy zmaterializują się największe ryzyka  – dopiero wtedy podejmuję takie ryzyko.

Życzę Ci zatem Justyna owocnych przemyśleń i bez względu na to, co zdecydujesz, trzymam z całych siły kciuki, aby efekty podjętej w ten sposób decyzji były jak najlepsze dla Ciebie i twoich najbliższych. Bardzo dziękuję Ci za pytanie i inspirację do przygotowania tego odcinka.

A co Wy o tym myślicie? Jak Wy podeszlibyście do takiego dylematu? Dajcie znać w komentarzu i podpowiedzcie Justynie 🙂

Linki do materiałów wymienionych w audycji:

Jak słuchać podcastu?

Dzisiejszy odcinek znajdziesz na górze tego wpisu, a w ciągu kilku godzin po publikacji na blogu podcast będzie również dostępny w aplikacjach do odsłuchiwania podcastów, w tym m.in.:

za pośrednictwem iTunes
za pośrednictwem aplikacji Stitcher
za pośrednictwem Spotify
za pośrednictwem YouTube
poprzez RSS

Jestem bardzo ciekaw Twoich wrażeń z tego odcinka i będę Ci bardzo wdzięczny, jeśli podzielisz się swoją opinią.

A jeśli korzystasz z iTunes i masz 20 sekund, będę Ci bardzo wdzięczny za ocenienie podcastu w tej aplikacji:

-> Oceń podcast w iTunes

PODOBAJĄ CI SIĘ ARTYKUŁY NA BLOGU?

Dołącz do ponad 13 415 osób, które otrzymują newsletter i korzystają z przygotowanych przeze mnie bezpłatnych narzędzi pomagających w skutecznym dbaniu o finanse.
KLIKNIJ W PONIŻSZY PRZYCISK.

PLANUJESZ ZACIĄGNĄĆ KREDYT HIPOTECZNY
I NIE WIESZ OD CZEGO ZACZĄĆ?

To zupełnie naturalne. Kredyt hipoteczny to ogromne zobowiązanie, które przygniata przez kilkadziesiąt lat. W dodatku mnóstwo osób bardzo za niego przepłaca.

Przygotowałem kurs Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku, aby uzbroić Cię w niezbędną wiedzę i dać narzędzia do wygodnego podjęcia najlepszych dla Ciebie decyzji. Chcę Ci pomóc w znalezieniu kredytu hipotecznego, który: Zdjęcie autora

w bezpieczny sposób pomoże Ci zrealizować marzenie o własnym mieszkaniu czy domu,
nie obciąży nadmiernie budżetu Twojej rodziny,
będzie Cię kosztował tak mało, jak to tylko możliwe,
szybko przestanie być Twoim zobowiązaniem, bo sprawnie go spłacisz.

Sprawdź szczegóły

Podziel się:

Komentarze24 komentarze

  1. Wizja posiadania własnego “M” jest bardzo kusząca. Pamiętam, jak wchodząc w dorosłe życie, też było to moim i żony marzeniem i głównym celem.
    Patrząc z punktu widzenia czasu, nie mogę jednoznacznie stwierdzić, że kupno mieszkania to była to zła decyzja, bo udało nam się je kupić, przed tym jak ceny wystrzeliły do góry.
    Dzisiaj mając trochę więcej doświadczenia, chyba nie spieszyłbym się z taką decyzją.
    Tak jak Marcinie mówiłeś – zakup własnego mieszkania, to przywiązanie się do jednego miasta i włożenie sobie na kark dużych zobowiązań, a ceny mieszkań szczególnie w dużych miastach są bardzo wysokie.

    Ja osobiście chyba poczekałbym trochę na rozwój kariery, większą stabilizację finansową i jednak podjąłbym taką decyzję mając większe rezerwy finansowe. To jednak tylko moja prywatna opinia 🙂

    • Hej Anatol,

      dziękuję za komentarz.
      Cieszę się bardzo, że zakup mieszkania w ostatecznym rozrachunku zdecydowanie się powiódł.

      Chciałbym się jednak ustosunkować do bardzo ciekawego fragmentu Twojego komentarza:

      “Patrząc z punktu widzenia czasu, nie mogę jednoznacznie stwierdzić, że kupno mieszkania to była zła decyzja…”

      To, co napiszę, będzie mocno nieintuicyjne, ale prawdziwe.

      Jakości decyzji nie należy oceniać przez pryzmat jej skutków i z perspektywy czasu, tylko w oparciu o to, co wiedzieliśmy, w momencie podejmowania decyzji.

      Postaram się to zilustrować:
      1. Kupiłem akcje spółki, której nie przeanalizowałem. Cena akcji spadła o 50%.
      2. Kupiłem akcje spółki, której nie przeanalizowałem. Cena akcji wzrosła o 50%.

      W obydwu przypadkach była to BŁĘDNA decyzja, bo nie wykonałem analizy. W drugim punkcie miałem po prostu szczęście. Ale nie mogę powiedzieć, że podjąłem “dobrą decyzję” 🙂

  2. Wpierw poducha potem zakup mieszkania. Poduszka na min 3 miesiące.
    Własne lokum to nie tylko pomieszczenia. To wszystko trzeba wyremontować bo gł nowe M dostają się w surowym stanie. Plus meble ubezpieczenie.

    • Hej Grzegorz,

      to prawda. Poza wkładem własnym trzeba się liczyć z dodatkowymi kosztami ok. 3 do 7% kosztów okołokredytowych i transakcyjnych (nie licząc wykończenia/remontu).

      Oczywiście jestem zwolennikiem wcześniejszego posiadania “poduchy”.

  3. Panie Marcinie,

    Co do zasady się zgodzę, przedstawione argumenty maja sensowne uzasadnienie. Jednakże chciałbym się zapytać, co w sytuacji w której koszt wynajmu mieszkania praktycznie równa się z rata kredytu ? Obecne ceny wynajmu (rynek Warszawski) są bardzo wysokie i ich wysoki udział w miesięcznym budżecie sprawia, ze zastanawiam
    się nad sensownością budowy poduszki finansowej, skoro i tak koszt kredytu byłby na podobnym poziomie.

    • Co to znaczy sensownością budowy poduszki? Poduszka być musi i już, tu nie ma nic do rozważania.
      Uważam, że ludzie niepotrzebnie wyolbrzymiają ten proces pisząc o “budowie”. Poduszkę powinieneś mieć od zawsze, czyli od momentu w którym rozumiesz co to są pieniądze i potrafisz dodawać. Na początku gdy masz 10 lat, jest to 20 złotych zaszyte w tornistrze, które możesz wykorzystać na taksówke gdy zgubisz się w mieście. Z czasem sytuacje awaryjne stają się bardziej wymagające, więc i poduszka naturalnie się powiększa.

      Zastanawiasz się nad sensem posiadania zapasu, a bierzesz się za kupno mieszkania? Czyli chcesz kupić coś za 300 tys, (czyli ~60k wkładu+ meble/wykończenie) i zastanawiasz się czy warto mieć dodatkowe 10-20k pokrywające kilka miesięcy wydatków. Kupno nieruchomości jest wystarczająco stresujące i zajmujące, nie potrzebujesz dodatkowego stresu wynikającego z tego, że na koncie jest tylko tyle ile wystarczy (albo i nie, kupno mieszkania to nowa sytuacja i ciężko wszystko przewidzieć) ci do następnej wypłaty.

      Inną sprawa są rodzice. Jeśli wiesz, że w razie czego możesz na nich polegać, to czemu nie, po to są żeby wspierać, i jeśli macie normalne relacje i normalną sytuację finansową, to będą się cieszyć że mogą ci pomóc, szczególnie jeśli swoją rezerwę odbudujesz szybko zaraz po zakupie.

      • Brawo, to jest komentarz podsumowujący trafnie cały problem i wręcz mógłby być zamiast tego artykułu.

    • Piotr,

      gdy wynajmujesz mieszkanie i tracisz dochód, to przeprowadzasz się do rodziców, przyjaciół albo na ławkę w parku, ale nie masz kilkuset tysięcy długu na karku.

      Gdy tracisz pracę będąc szczęśliwym posiadaczem kredytu hipotecznego – sprawa jest bardziej skomplikowana.

      To, czy wynajmujesz czy nie, nie wpływa na to, czy warto mieć poduchę czy nie.
      Moim zdaniem warto ją mieć przed zakupem mieszkania.

  4. TO może inny problem: ktoś ma 30 lat i już poduszke finansowa (min 6 msc kosztów życia), wkład własny na mieszkanie (20-30%), wzięty kredyt na mieszkanie, zapisany (nie wypisany) w PPK,i co ma robić dalej? Jaki jest pomysł ? Bo dużo ludzi się zastanawia.

  5. Jeszcze zanim otworzyłem artykuł, to wiedziałem jaka będzie odpowiedź. Ze swojej strony dodałbym jeszcze jedno, jak kilku przedmówców nieśmiale wspomniało. Otóż, kupno mieszkania to jedno, to, co się wydaje pozornie pomijalne to podatek od czynności, to wykończenie (albo siebie, albo mieszkania), meble… Sam spałem na podłodze po kupnie, ale to z czystej przezorności, bo dopóki nie miałem kluczy “w ręku”, to nie zamawiałem łóżka i reszty. Budżet na wykończenie/umeblowanie i dekoracje to jest temat rzeka.
    Także poduszka zawsze musi być, pytanie jaka, czy fundusz awaryjny czy 6 miesięcy czy 3, czy liczyć, że uda się przy obecnej koniunkturze znaleźć “jakąś” pracę i za ile… Założyłem przy okresie kredytowania, taką wartość, aby gdyby moje dochody spadły do płacy minimalnej, to byłbym w stanie mieszkać, gdzie mieszkam. Do tego zapas na 5 lat w razie awaryjnych problemów, aby jeszcze zmniejszyć wysokość raty. Tak, wiem, że to przeciwko założeniom Marcina, ale kredyt hipoteczny to najtańszy pieniądz na rynku i wydaje mi się, że mimo wszystko warto iść w tą stronę. Oczywiście makroekonomia ma swoje prawa.

    • Michał poruszył istotny punkt w tych kalkulacjach. Minimalizować ryzyko można także zmniejszając ratę. Wtedy łatwiej przetrwać przejściowe zmiany w strukturze wydatków związane z zakupem mieszkania. Po ustabilizowaniu się sytuacji można raty nadpłacać. My tak zrobiliśmy. Wprawdzie bardziej korzystne byłoby spłacanie wyższych rat i nasza wyliczona przez bank zdolność kredytowa na to pozwalała, ale czuliśmy się bezpieczniej z mniejszymi ratami. Mogliśmy też po trochu urządzić nowy dom i dokończyć formalności po budowie – odbiory. Po 3 latach od zaciągnięcia kredytu zaczęliśmy nadpłaty i teraz robimy to regularnie, a nawet się w tym rozpędzamy, jednocześnie.

  6. Marcin ty chyba też pisząc ten wpis nie zorientowałeś się , że wysunąłeś kolejne można by rzec atomowe argumenty podkreślające jak ważna jest poduszka bezpieczeństwa a pomysł jej braku absurdalny sam w sobie.

    “(1) Nie będzie tragedii – wystarczy jeden telefon do zamożnych rodziców i wszystko będzie dobrze.”

    A ci zamożni rodzice to pewnie z bieżącej pensji lub emerytury to wyłożą… Czy może jednak będą korzystać ze SWOJEJ poduszki bezpieczeństwa…. Jak by nie było budowany majątek czy to na 6 miesięcy życia czy na 1000 lat to dalej poduszka bezpieczeństwa.

    “(4) Spokojnie – nie napisałam, że mam w sejfie srebra rodowe, więc w razie czego mogę je sprzedać i wystarczy pieniędzy na kilka rat kredytowych.”

    Bo jak zabezpieczenie nie jest w złocie, diamentach, akcjach, obrazach itd to już nie poduszka….. 🙂

    Połowa rozważanych przez ciebie opcji odwołuje się do poduszki bezpieczeństwa stworzonej u kogoś innego kto nas wesprze.

    Niesamowite jak ludzie są krótkowzroczni. Bo raty na pewno przez 30 lat nie wzrosną…. A frank nigdy nie będzie kosztował 4 zł zamiast 2. A inflacja zawsze będzie w celu NPB….

  7. Justyno, najpierw poduszka. Po wzięciu kredytu z pewnoscia cos Cie zaskoczy i wtedy ona się przyda.
    I mówie to z perspektywy osoby, która rzuciła się na zakup mieszkania skokiem na główkę. Było momentami bardzo ciężko. I dzis tez nie jest łatwo. Niemniej ‘udało’ sie, ale znam takich co polegli …
    gdybym 11 lat miała te wiedze co teraz, to nie brałabym kredytu – przynajmniej na tamten czasookres.

  8. Hej,

    myślę, że na każdą sytuację trzeba spojrzeć indywidualnie.

    Zobrazuję to bliskim mi jak koszula przykładem.

    Warszawa. 2 mieszkania. Jedno wynajmowane. Jedno z niskim (1,2k miesięcznie) kredytem, ale o jeden pokój za mało dla rodziny. Zbudowana poduszka bezpieczeństwa.

    Cel -zakup mieszkania “docelowego” czyli takiego w którym komfortowo będzie się żyło rodzinie 2+2. Szacowna wartość kredytu… no i tu się zaczyna zabawa. Jeszcze rok temu było to 1M PLN. Dziś taka sama nieruchomość w stolicy kosztuje 1,2M PLN. Oznacza to, że do dozbierania jest 40k więcej na wkład własny. Załóżmy, że jest to kwota, którą mamy na poduszcze bezpieczeństwa.

    I teraz hipotetycznie:

    – gdybym rok temu kupił nieruchomość “pozbywając” się poduszki, miałbym trzeice mieszkanie. Kredyt spłacałby się z wynajmu dwóch pozostałych. W kryzysowej sytuacji sprzedaję jedno z mieszkań i kupuję sobie czas. Wartość nieruchomości, w której mieszkam wzrosła przynajmniej o wartość pouszki…

    Aktualnie:

    – nie “zaryzykowałem,”. Potrzebuję kolejnego roku na dozbieranie do wkładu własnego,a ceny nieruchomości cały czas rosną. Pozostaje mi cały czas poczucie bezpieczeństwa, ale nie jestem przekoanay, czy nie płacę za nie za dużo.

    Pozdrawiam z perspektywy drogiej poduszki

    • Jakości procesu decyzyjnego nie powinno się oceniać przez pryzmat znanych faktów, które wydarzyły się po podjęciu decyzji.
      Gdyby ceny mieszkań spadły, albo gdybyś stracił pracę – to identyczny proces decyzyjny byłby świetny?

      Jakość procesu decyzyjnego powinieneś oceniać w oparciu o to, co wiedziałeś, gdy decyzję podejmowałeś. Wtedy nie wiedziałeś, co stanie się z cenami, ani czy utrzymasz swój dochód.

      Twoją jedyną “stratą” jest obecnie poczucie “kurcze, mogłem kupić”…
      A jakby to wyglądało, gdybyś jednak stracił pracę, zachorował, itp…?

      To trochę jak zmartwienie kierowcy, któremu nie ukradziono samochodu, więc żałuje, że kupił rok temu AutoCasco 🙂

      • W dużym uproszeczniu jest jak piszesz i nie da się temu odmówić logiki.

        Jednak diabeł tkwi w szczegółach. Wg mnie na przykładzie rynku w Warszawie jest dużo danych, które wskazją, że “bańka” na rynku nieruchomości jeśli nawet pęknie, to ceny nie zaczną spadać a jedynie się zatrzymają. Mamy najmniejszą podaż mieszkań od 11 lat. Brak siły roboczej – a do tego otwiera się niemiecki rynek na Ukraińców. Rosną ceny materiałów. Po Brexicie do stolicy przenoszą się kolejne firmy.

        I żeby nie było – cały czas trzymam się opcji -Njapierw poduszka/potem wkład własny. Ale zdolność z roku na rok jest co raz mniejsza.

  9. Marcin, pozwól, że przedstawię nieco inną sytuację niż opisana w podcaście.

    Małżeństwo z jednym dzieckiem. Dwie przyzwoite korporacyjne prace. Własne mieszkanie. Rozważamy zakup kolejnego – na wynajem w celach inwestycyjnych, natomiast jeśli się zdecydujemy to ewentualny zakup (w kredycie) może pozbawić nas aż 70 – 80% posiadanej gotówki.

    Z jednej strony – kusi, by wykonać ten krok, czerpać przychody z najmu i spłacać kredyt, mając stabilność na innych polach. Z drugiej – czasy są niepewne, robi się bardzo drogo. Dodatkowo czujemy się nieswojo z myślą, że pozostaniemy wyłącznie z poduszką na 5-6 miesięcy życia i zainwestujemy pieniądze, które w perspektywie kilku lat mogą być nam potrzebne – na bliżej nieokreślony póki co cel.

    Zawsze radziłeś by inwestować nadwyżki. Czy opisana sytuacja, intuicyjnie, brzmi jak inwestowanie nadwyżek, czy jak przedwczesna szarża, z którą być może warto odrobinę poczekać 🙂 ?

  10. Też jestem zwolennikiem posiadania najpierw poduszki finansowej a dopiero później odkładania na wkład własny. Jestem nawet skłonny pójść krok dalej i odłożyć 2-3 pierwsze raty tak na wszelki wypadek. Wiadomo, że każda sytuacja jest mocno indywidualna i każdy powinien samodzielnie dobrze przemyśleć poszczególne kroki. Zwłaszcza przy wzięciu takiego zobowiązania, jakim jest kredyt hipoteczny.

  11. Poduszka i jeszcze raz poduszka (to podstawa)
    Pamiętam jak jej brak, powodował u mnie permanentny ucisk w klatce piersiowej🤪

    Pozatym pozwolę sobie na małą dygresję odnośnie poduszki bezpieczeństwa…bo tak mnie naszło przy okazji…
    Trochę nie w temacie artykułu, ale może ktoś ma/miał podobną rozkminę i coś doradzi.
    Mianowicie, jak ulokować poduszkę (aktualnie zbija bąki na UFK… Boże dopomóż…) skoro mam już portfel “dla dzieci” w Rodzinnych OS i w myśl zasady, żeby nie ładować wszystkich jajek do jednego koszyka, to gdzie je przenieść?

    • Poduszka powinna “siedzieć* w bezpiecznych instrumentach, więc poza obligacjami skarbowymi, lokatami czy kontem oszczędnościowym wiele się nie wymyśli.

  12. Bartłomiej

    Ja bym chciał zwrócić uwagę na scenariusz niekoniecznie czarny, ale powiedzmy szary. Jak kupujesz mieszkanie i przychodzi do remontu / wykończenia, to pomimo zaplanowanego budżetu na ten cel, zawsze pojawi się pokusa kupić ‘coś lepszego’, a bo promocja jest, a bo warto ‘zainwestować’ w lepsze agd itp.

    I kolejna kwestia – o ile utrata pracy jest mało prawdopodobna, to zepsucie samochodu lub kosztowna kolizja według mnie mogą się wydarzyć. Na to nie mamy wpływu.

    I choćby dlatego fajnie mieć mini poduszkę. Pozdrawiam

Odpowiedz

Top
MENU