Dom. Bardzo krótkie słowo, które mieści w sobie maksimum skojarzeń, związanych z jedną z najważniejszych sfer naszego życia – rodziną. Cztery ściany, pomiędzy którymi rozgrywa się wiele ważnych chwil. Azyl, w którym można schronić się przed szarą rzeczywistością. Wyjątkowy skrawek świata, który jest naszym prywatnym miejscem na Ziemi. Nic dziwnego, że budzi tyle emocji.  

To właśnie emocje mają ogromny wpływ na decyzję o wyborze lokum, w którym zamieszkamy. Niestety, emocje są bardzo złym doradcą przy podejmowaniu ważnych decyzji. Konsekwencje finansowe zakupu nieruchomości są bardzo poważne i mają wpływ na nasze życie przez kilkanaście a nawet kilkadziesiąt następnych lat, dlatego bezwzględnie warto zaprosić do pomocy starego przyjaciela serca – zdrowy rozsądek. Im bardziej na chłodno podejdziesz do tej decyzji, tym większa szansa, że będzie to decyzja racjonalna. Zwłaszcza wtedy, gdy zakup domu czy mieszkania traktujesz jako „inwestycję życia”. No właśnie…

Czym właściwie jest inwestycja?

Większość osób w odniesieniu do kupna własnego mieszkania mówi: „To świetna inwestycja!”. Jednak w bardzo wielu przypadkach to wcale nie musi być prawdą. Dlaczego?

W ogromnym uproszczeniu dobra inwestycja wygląda tak:

  1. Wykładamy konkretną kwotę pieniędzy.
  2. Kupujemy za nią aktywo dochodowe – takie, które generuje dla nas dodatnie przepływy pieniężne.
  3. Suma tych przepływów pieniężnych (+ kwota z późniejszej sprzedaży aktywa) jest większa od kwoty, którą zainwestowaliśmy, dzięki czemu realizujemy dodatnią stopę zwrotu, czyli ZYSK.

Oczywiście, jeśli zakupu dokonujemy na kredyt – czyli z zastosowaniem tzw. dźwigni finansowej – to pieniądze wygenerowane z inwestycji powinny pokryć z nawiązką odsetki i wszystkie koszty okołokredytowe.

Jak na tle tej definicji wypada zakup mieszkania na własne potrzeby?

  1. Wykładamy konkretną kwotę na zakup i powiązane z nim koszty transakcyjne.
  2. Następnie dosypujemy jeszcze pieniędzy, by tę nieruchomość urządzić i dostosować do własnych potrzeb.
  3. Potem regularnie ponosimy dodatkowe koszty utrzymania własnego mieszkania – czynsz, media, energia, podatek od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste, ubezpieczenie, meble, bibeloty, remonty, naprawy, wymiana sprzętu RTV, itp. Jeśli kupujesz na kredyt, do tego wszystkiego musisz oczywiście doliczyć odsetki i koszty okołokredytowe.
  4. Ponieważ sami mieszkamy w danym mieszkaniu, nie generuje ono dla nas żadnych dodatnich przepływów gotówkowych. Innymi słowy – nie wkłada nam do kieszeni żadnych pieniędzy. Wręcz przeciwnie. Własne mieszkanie “wyciąga” pieniądze z kieszeni.

Na szczęście jest jeszcze druga strona medalu:

  1. I tak musielibyśmy gdzieś mieszkać, więc oszczędzamy na kosztach najmu.
  2. W długim okresie ceny nieruchomości mają sporą szansę drożeć – zakładam, że w tempie zbliżonym do inflacji. Zatem “na końcu” jesteśmy właścicielami nieruchomości, którą w razie potrzeby możemy spieniężyć.

Czy jednak cena uzyskana ze sprzedaży takiego mieszkania przekroczy sumę wszystkich, wymienionych powyżej kosztów? Szczególnie wtedy, gdy doliczymy niekończące się zakupy bibelotów, mebelków, lampek, obrusików, dzbanuszków, ramek, obrazków, sztućców, talerzy, sprzętu AGD, RTV itp.? Hmm… Obawiam się, że może to być niezwykle trudne 🙂

Dlatego – patrząc od strony czysto finansowej –  własne mieszkanie rzadko będzie “bardzo dobrą inwestycją”.  

Dla wielu osób z pewnością może to być „inwestycja życia”, bo przeznaczą na nią ogromne kwoty. Nie oznacza to jednak, że ta inwestycja się zwróci.

Czy warto kupić własne mieszkanie?

Być może pomyślałeś sobie właśnie, że próbuję Cię zniechęcić do kupna własnego mieszkania. Nic z tych rzeczy! Uważam, że zakup własnego mieszkania zdecydowanie ma ekonomiczny sens (nie wspominając już nawet o aspektach niefinansowych – jak emocjonalne korzyści płynące ze świadomości posiadania własnego miejsca na ziemi).

Zależy mi jednak na tym, abyś tak ważną decyzję podejmował w sposób mądry, świadomy i  przemyślany. Dlaczego?

Wiele osób „rzuca się” na kupno własnego mieszkania, bo z tyłu głowy huczy im zdanie: Kupuj, kupuj, to świetna inwestycja! Co tam koszty, co tam kredyt – na pewno wyjdziesz na swoje!

Ja proponuję Ci inne, zdecydowanie mniej popularne spojrzenie na tę sprawę. Ale choć mniej popularne, to mające zdecydowanie więcej wspólnego z rzeczywistością niż pobożne życzenia „nieruchomościowych naganiaczy”.

Sprawdź aktualne rankingi
ostatnia aktualizacja:


Najlepsze lokaty bankowesprawdź
Najlepsze konta osobiste za 0 zł
Promocje bankowe do 900 zł premii
Najtańsze kredyty hipoteczne 10 banków

Sprawdź

Jak ja podchodzę do zakupu własnego mieszkania?

Przede wszystkim własnego mieszkania nie traktuję jak inwestycji. Jest to po prostu miejsce do wygodnego i przyjemnego spędzania czasu, a nie „narzędzie do bogacenia się”.

Prawda jest taka, że kredyt hipoteczny (nasz spłaciliśmy do zera 3 lata temu) i utrzymanie mieszkania sporo kosztują, jednak jest to cena, którą świadomie płacimy za przywilej posiadania własnego „miejsca na ziemi”. Jest to po prostu spójne z naszymi potrzebami, marzeniami, z naszą osobowością. Ponosząc koszty utrzymania nie łudzę się, że inwestuję. Płacę po prostu za przywilej i realizację swojego marzenia. To dla mnie forma konsumpcji – i tyle.

Co daje takie podejście do zakupu własnego mieszkania?

Przede wszystkim, nie bierzesz na serio wszystkich hurraoptymistycznych wypowiedzi na temat tego, jaka to świetna inwestycja. Skoro de facto nie inwestujesz, tylko płacisz za zaspokojenie konkretnej potrzeby, to kierujesz się zdrowym rozsądkiem i robisz wszystko, by nie przepłacać i nie ponosić zbędnego ryzyka.

W takim scenariuszu staje się również jasne, że im szybciej pozbędziesz się kredytu hipotecznego, tym niższe będą sumaryczne koszty związane z zaspokajaniem Twoich potrzeb mieszkaniowych. I to jest kolejny argument za tym, by przy zaciąganiu kredytu trzymać się zasady 30/20/20, a potem – jeśli pojawi się taka możliwość – warto jest kredyt nadpłacać.

Kiedy warto rozważyć zakup własnego mieszkania?

Zakup własnego mieszkania ma ekonomiczny sens szczególnie wtedy, gdy planujemy w nim mieszkać przez długi okres, przynajmniej przez 5-10 lat. Na okresy krótsze najem zazwyczaj prezentuje się bardziej korzystnie. Im dłużej planujemy jednak mieszkać w naszym mieszkaniu, tym bardziej szala przechyla się na stronę kupna, co możesz policzyć w specjalnym arkuszu:

Pobierz kalkulator

Gdybyś potrzebował instrukcji, znajdziesz ją w artykule: Lepiej kupić czy wynająć mieszkanie?.

Decydujące znaczenie ma fakt, że na końcu rozważanego okresu posiadamy mieszkanie o określonej wartości, istotnie większej niż pozostały do spłaty kredyt. Mieszkanie możemy wówczas spieniężyć. O ile nie kupimy czegoś w wyludniającej się mieścinie lub na osiedlu otoczonym hektarami działek budowlanych, można założyć, że ceny nieruchomości w długim okresie będą rosły w tempie inflacji. Oczywiście po drodze te ceny będą się wahać, bo rynek nieruchomości jest cykliczny. Myślę, że można również założyć, że w tempie inflacji będą rosły też czynsze najmu.

Im niższy kredyt, tym bardziej korzystnie przedstawia się posiadanie własnego mieszkania w porównaniu z najmem. Najlepiej prezentuje się oczywiście zakup za gotówkę, bo wówczas nie musimy w ogóle płacić rat kredytowych i roczne przepływy z tytułu posiadania nieruchomości są zdecydowanie korzystniejsze w porównaniu z najmem. Wiem, wiem, powiesz zapewne: tylko kogo na to stać? Okazuje się jednak, że obecnie ponad połowa mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym kupowana jest za gotówkę. Jak widzisz, Polak potrafi! 🙂

Oczywiście – jeśli zrobimy inne założenia – że ceny nieruchomości będą spadać, czynsze nie będą rosły, a zakup sfinansujemy wysokim kredytem na długi okres, to najem okaże się bardziej korzystny. Jednak we wszystkich scenariuszach, w których bardziej korzystny jest najem, musimy pamiętać o bardzo ważnej sprawie.

Otóż najem będzie faktycznie bardziej korzystny wtedy i tylko wtedy, gdy całość lub znaczącą większość zaoszczędzonych pieniędzy będziemy INWESTOWAĆ, a nie KONSUMOWAĆ. Właśnie tutaj tkwi źródło niepowodzeń wielu osób, które od kilku czy kilkunastu lat wynajmują od kogoś mieszkania – zamiast oszczędzać i inwestować, po prostu więcej konsumują. Efekt jest taki, że ich stan majątkowy „stoi w miejscu”, podczas gdy właściciele mieszkań z każdym rokiem są odrobinę bogatsi – przynajmniej o kwotę spłaconego kapitału. I to jest dla mnie kolejny argument za kupnem własnego mieszkania.

Kilka rad na koniec

Szczególny zestaw porad mam dla ludzi bardzo młodych, którzy dopiero co zakończyli edukację, a już czują presję na zakup mieszkania. Własne mieszkanie. Dla większości młodych ludzi to wybór tak naturalny, że nawet przez chwilę się nad tym nie zastanawiają. Gdy tylko zaczną trochę zarabiać, myślą o tym gdzie kupić, za ile kupić i jak urządzić. Jednak pytanie najważniejsze, CZY w ogóle kupić, stawiane jest ciągle zdecydowanie zbyt rzadko. Dlatego:

  1. Nie kupuj mieszkania na kredyt od razu po rozpoczęciu pracy. Daj sobie na to ze 2 lata, a jeśli trzeba to nawet dłużej. Nigdzie nie musisz się spieszyć.
  2. Przede wszystkim na spokojnie zastanów się nad tym, jak dużą chcesz mieć rodzinę i gdzie tak naprawdę chciałbyś zamieszkać.
  3. Później przetestuj to miejsce. Jeśli masz na myśli konkretną dzielnicę – wynajmij mieszkanie lub pokój właśnie tam i zobacz, czy rzeczywiście mieszka Ci się dobrze.
  4. Wyboru dokonaj najlepiej ze swoją partnerką lub partnerem, z którym planujesz dzielić życie.
  5. Przemyśl również dokładnie swój pomysł na własną karierę – gdzie tak naprawdę chciałbyś pracować. Bez sensu byłoby brać kredyt, ponosić jego koszty, które najwyższe są w pierwszych latach, a potem musieć się przenieść gdzie indziej.

„Kredyt hipoteczny krok po kroku” – w kwietniu cena w górę

Zakup własnego mieszkania bardzo często oznacza również konieczność zaciągnięcia kredytu hipotecznego. To ogromne zobowiązanie, które przygniata przez kilkadziesiąt lat. W dodatku mnóstwo osób bardzo za niego przepłaca – nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Do takiej decyzji naprawdę warto dobrze się przygotować. Właśnie dlatego przygotowałem kurs online pt. “Kredyt hipoteczny krok po kroku”. Wkrótce podnoszę cenę kursu, więc jeśli chciałbyś z niego skorzystać na dotychczasowych warunkach, to właśnie nadarza się dobra okazja.

Kurs składa się z 12 filmów wideo, które krok po kroku pokazują, gdzie i jak można zaoszczędzić na kredycie hipotecznym oraz czym się kierować przy wyborze oferty kredytu hipotecznego. Jeżeli weźmiesz udział w kursie, wraz z dostępem do platformy edukacyjnej otrzymasz również wygodny kalkulator kredytu hipotecznego, pozwalający policzyć wszystkie koszty kredytu, dokonać symulacji nadpłat i po prostu znaleźć odpowiedź na pytanie, która oferta faktycznie jest najlepsza. Najlepsza dla Ciebie – a nie dla banku czy pośrednika.

Więcej szczegółów na temat kursu znajdziecie klikając w poniższą grafikę.

Kredyt hipoteczny krok po kroku

 

A jak Ty się zapatrujesz na zakup własnego mieszkania? Twoim zdaniem to inwestycja, czy jednak rodzaj konsumpcji? Ja traktuję własne mieszkanie jak konsumpcję, ale ze względu na różne “niematerialne” korzyści jestem z wydatku bardzo zadowolony. A jak to wygląda u Ciebie?

Podziel się swoimi przemyśleniami i pomóż innym czytelnikom w podjęciu mądrej i przemyślanej decyzji.