Refinansowanie kredytu hipotecznego [kalkulator]

Podcast: Odtwarzaj w nowym oknie | Pobierz (Czas trwania: 30:21 — 41.7MB) | Umieść link

Subskrybuj: Apple Podcasts | Spotify | Android | RSS

W tym artykule prześwietlam temat refinansowania kredytu hipotecznego. Dlaczego? Bo lojalni klienci banków często płacą najwięcej. I jedynym sposobem by poprawić warunki kredytu: obniżyć marżę, zmniejszyć oprocentowanie stałe czy pozbyć się opłat za nadpłaty jest przeniesienie kredytu do innego banku. Niestety, bank, w którym masz obecnie kredyt nie będzie chciał z Tobą negocjować, choć nowym klientom zaoferuje lepsze warunki. I skoro tak banki traktują lojalnych klientów i to uważam, że elementem rutyny finansowej powinno być sprawdzenie czy na rynku nie ma dla Ciebie tańszej oferty kredytu. Potencjalne korzyści z refinansowania to obniżenie kosztów  kredytu hipotecznego o dziesiątki lub setki tysięcy złotych lub skrócenie okresu kredytu o wiele lat. Im większy i droższy kredyt masz obecnie, tym więcej zaoszczędzisz na refinansowaniu. Ten artykuł powstał właśnie po to by zachęcić jak największą liczbę osób do zaoszczędzenia na kredycie hipotecznym 🙂 i dlatego opisałam w nim refinansowanie dość kompleksowo 😉

Co znajdziesz w artykule?

• Na czym polega refinansowanie?
• Który kredyt warto refinansować?
• Kalkulator refinansowania – sprawdź swój kredyt
• Przykład refinansowania z niższą ratą
• Przykład refinansowania ze skróceniem okresu kredytu
• Strategia stałej raty
• Ile kosztuje refinansowanie
• Proces refinansowania krok po kroku
• Ile razy można refinansować kredyt
• Refinansowanie kredytów o stałym i zmiennym oprocentowaniu

W artykule znajdziesz  KALKULATOR REFINANSOWANIA, w którym porównasz warunki Twojego kredytu z tymi, jakie dzisiaj są na rynku i policzysz  czy w Twojej sytuacji refinansowanie ma sens. 

Kredyt hipoteczny to poważna decyzja finansowa na kilkanaście, a przeważnie– na kilkadziesiąt lat. W okresie przygotowań do kredytu i jego zaciągania wiele osób z ogromnym zaangażowaniem i uwagą przelicza różne opcje i szuka oszczędności. Ale gdy jesteśmy już na etapie spłacania kredytu, większość po prostu sumiennie opłaca swoje raty i nawet nie zdają sobie sprawy, że mają jakiekolwiek sposoby na obniżenie kosztów kredytu po jego zaciągnięciu. Sposobem na to jest właśnie refinansowanie.

Co to jest refinansowanie kredytu hipotecznego?

Refinansowanie kredytu to zamiana aktualnie spłacanego kredytu na nowy, zwykle na lepszych warunkach. W dużym uproszczeniu refinansowanie polega na tym, że zaciągasz nowy kredyt hipoteczny w celu spłaty swojego istniejącego zobowiązania. Nowy bank spłaca Twój dług bezpośrednio na konto poprzedniego banku. O tym jak dokładnie wygląda proces refinansowania przeczytasz w dalszej części artykułu.
Takie rozwiązanie jest szczególnie opłacalne, jeśli uda Ci się uzyskać niższe oprocentowanie lub obniżysz inne koszty kredytu.

Refinansowanie kredytu hipotecznego – Komu to się opłaca?

Przejdźmy teraz do tego, komu refinansowanie hipoteki najbardziej się opłaca. Możesz to sobie obliczyć w KALKULATORZE, ale ja tu przytoczę kilka najbardziej oczywistych sytuacji:

✅ masz kredyt ze stopą zmienną, i płacisz wysoką marżę ponad WIBOR na przykład 2,4%, 2,9% czy nawet 3%.  W czasie, gdy piszę ten artykuł najlepsze oferty mają marżę na poziomie nawet 1,84%. Aktualne oferty kredytów (w tym wysokość marży w najtańszych ofertach, na moment gdy Ty czytasz ten artykuł), sprawdzisz w Rankingu Kredytów Hipotecznych.

✅ masz kredyt z oprocentowaniem stałym i płacisz wysokie stałe roczne oprocentowanie np. 7%, 8% czy 9%.  Będzie to dotyczyło kredytów z oprocentowaniem stałym zaciągniętych w latach 2022-2024 i w pierwszym kwartale 2025 r.,  gdy stopy procentowe były naprawdę wysokie. W nowych ofertach banków oprocentowanie stałe jest na niższym poziomie – na początek czerwca wynosiło 5,9%. Aktualną ofertę najtańszych kredytów z oprocentowaniem stałym znajdziesz w Rankingu Kredytów Hipotecznych.

✅ masz kredyt zaciągany z niskim wkładem własnym (mniejszym niż 20%, np. LTV 10%). W takiej sytuacji bank znacząco podwyższa oprocentowanie. Tyle, że z każdą ratą spłacasz kapitał wobec banku a równocześnie wartość nieruchomości rośnie. A więc nie ma sensu płacić kary za niski wkład przez 20 czy 30 lat kredytu skoro tak naprawdę już po kilku latach relacja kredytu do wartości nieruchomości poprawia się. Bank Ci o tym nie powie i najchętniej będzie kasował zawyżone odsetki przez kolejne dziesięciolecia, mimo że Twój wkład własny wynosi już znacznie więcej niż 20%. Sposobem na obniżkę jest refinansowanie.

Istnieje jeszcze kilka sytuacji, w których warto sprawdzić, czy refinansowanie będzie dla Ciebie korzystniejsze:

• ✅ Gdy kończy Ci się okres stałego oprocentowania kredytu i przechodzisz na oprocentowanie WIBOR + marża lub chcesz mieć kolejne stałe oprocentowanie.  Może się okazać, że inny bank da Ci lepsze warunki.
• ✅ Gdy masz zaciągany kredyt w pośpiechu, bo zależało Ci na szybkim zakupie nieruchomości. Wtedy bywa, że warunki kredytu były dalekie od optymalnych ;).
• ✅ Podobnie, gdy masz kredyt zaciągany „na styk” (np.z powodu niskiej zdolności kredytowej).
• ✅ Gdy zmieniła się Ci się sytuacja rodzinna. Na przykład – zaciągnąłeś kredyt jako singiel, a teraz jesteś w związku małżeńskim. Albo –zaciągnąłeś  kredyt z rodzicami, a teraz chcesz rodziców z tej umowy wyłączyć. 

Od czytelników bloga wiem też, że mocnym argumentem do zmiany banku jest utrudnianie nadpłat kredytu lub pobieranie wysokich prowizji za nadpłaty. Więcej na ten temat nadpłat i które banki stosują takie wkurzające praktyki przeczytasz tutaj: Wszystko o nadpłacie kredytu – przewodnik po nadpłatach w 11 największych banków w Polsce

Jeśli po przeczytaniu tej listy pojawiła Ci się wątpliwość, że przepłacasz teraz za kredyt lub po prostu chcesz się upewnić to skontaktuj się z Sebastianem Bilskim by sprawdził, czy w Twojej sytuacji refinansowanie ma sens i o ile możesz obniżyć koszty kredytu. 

Refinansowanie kredytu hipotecznego – KALKULATOR

Refinansowanie kredytu hipotecznego – 3 strategie działania

Przykład 1
Refinansowanie kredytu z oprocentowaniem zmiennym
Zmniejszenie wysokości raty

Pani Joanna w Millenium płaciła ratę w wysokości prawie 3 140 zł. Większość tej raty (aż 2 638 zł!), to odsetki a tylko 501 zł to kapitał. Szacunkowe koszty tego kredytu są ogromne – przy WIBOR na poziomie 5,22%, Pani Joanna musiałaby oddać do banku jeszcze  464 tys. zł odsetek. Ale to nie wszystko – płaci też spore koszty około kredytowe, na które składa się drogie ubezpieczenie na życie. Podsumowanie tych kosztów możesz zobaczyć tutaj:

Wprowadźmy teraz dane nowego kredytu z ING, żeby zobaczyć, ile udało się Pani Joannie na przenosinach zaoszczędzić:

Dzięki refinansowaniu kredytu i obniżeniu marży do 1,85%, rata spadła do 2 879,86 zł, czyli o ok. 260 zł. To oznacza, że na samych odsetkach zaoszczędzi 74 708,45 zł.  Ale to nie wszystko – znacząco spadły też koszty około kredytowe, bo ING wymaga polisy na życie przez tylko 3 lata. Efekt? Łącznie koszty kredytu obniżyły się o 93 959,9 zł.

Jakie koszty musiała ponieść Pani Joanna przy okazji refinansowania? Było to 900 zł, na które składa się: 

• wykreślenie hipoteki na rzecz Millenium z księgi wieczystej 100 zł
• wpisanie nowej hipoteki na rzecz ING 200 zł
• wycena nieruchomości 600 zł
  W tym przypadku koszty refinansowania (900 zł) były naprawdę nieznaczące i po ich uwzględnieniu refinansowanie przyniosło 93 059,60 zł oszczędności.

W tabeli poniżej możesz zobaczyć podsumowanie korzyści z refinansowania kredytu oraz poniesionych kosztów w konkretnym przypadku kredytu Pani Joanny:

Przykład 2:
Refinansowanie kredytu z oprocentowaniem stałym
Skrócenie okresu kredytowania

Inną strategię na refinansowane przyjęło młode małżeństwo, które zgłosiło się do Sebastiana. Oni zdecydowali się na skrócenie okresu kredytu pozostawiając ratę na tym samym poziomie.

Zaciągnęli swój kredyt 2 lata temu w mBanku, gdy stopy procentowe były wysokie. Wybrali wtedy stałe oprocentowanie na poziomie 8,09%. Obecnie kredyty ze stałą stopą mają dużo niższe oprocentowanie, refinansując wybrali ofertę BNP z oprocentowaniem stałym przez pierwsze 5 lat na poziomie 5,9%. Temu małżeństwu zależało na skróceniu okresu kredytowania. W ich przypadku rata nie była problemem – mają dobre dochody, zdążyli się do niej przyzwyczaić. To częsta sytuacja, szczególnie jeśli od czasu zaciągnięcia kredytu poprawiły się zarobki i sytuacja finansowa kredytobiorców. Najważniejsze parametry „starego” kredytu możesz zobaczyć poniżej:

Był to kredyt na 400 tys. zł, do spłaty pozostało jeszcze 25 lat. Marża, po okresie stałej stopy, wynosiła 2,14%,Przy tych parametrach płacili ratę ok. 2 960 zł, a szacunkowe odsetki tego kredytu (przy WiBOR 5,22%) miały wynieść 611 tys. zł.  Ale to nie wszystko – para ponosiła jeszcze koszty ubezpieczenia na życie (co miesiąc 180 zł), co dawało dodatkowy koszt w wysokości 6 480 zł: 

Tak, jak wspominałam, w nowym kredycie oprocentowanie wyniesie 5,9%, a dodatkowo marża po okresie stałej stopy jest też znacząco niższa, bo wynosi 1,65%. 

Małżeństwo zdecydowało, że wysokość raty pozostanie bez zmian – a wszelkie oszczędności “przekażą” na  skrócenie okresu kredytu. To  znacząco obniżyło koszty odsetkowe kredytu: 

Odsetki spadły o 303 791,26 zł (było 611 tys. zł, jest 307 tys. zł) a okres kredytowania skrócił się o 10 lat i jeden miesiąc! Małżeństwo skończy spłacać swój kredyt w maju 2045 r. zamiast w czerwcu 2055 r. czyli po 15 latach zamiast po 25 latach!

Zobaczmy jeszcze całkowite koszty i oszczędności wygenerowane przez refinansowanie kredytu w tym konkretnym przypadku. Znajdziesz je poniżej: 

Jak widzisz, koszt refinansowania to ponownie 900 zł i obejmował wykreślenie starej hipoteki, wpisanie nowej oraz wycenę nieruchomości. Dodatkowym kosztem będzie trochę droższe ubezpieczenie na życie – małżeństwo zapłaci 7 200 zł zamiast 6 480. Uwzględniając wszystkie korzyści i koszty na tym refinansowaniu małżeństwo zaoszczędziło trochę ponad 302 tys. zł. 

Oczywiście skrócenie okresu kredytowania pozwala zaoszczędzić więcej pieniędzy niż opcja niższej raty. Z doświadczenia Sebastiana i blisko 70 ekspertów, którzy pracują w jego zespole wynika jednak, że większość osób decyduje się na zmniejszenie raty kredytowej.

Powód? Większa elastyczność w budżecie domowym. Klienci mają furtkę w postaci możliwości nadpłaty kredytu – dzięki temu, gdy ich sytuacja finansowa w przyszłości się poprawi, mogą skorzystać z nadpłat i skrócić okres kredytowania w ten sposób. I na tym opiera się trzecia  strategia refinansowania, o której opowiem teraz.

Przykład 3: Stała rata

Trzecia strategia polega na tym, że refinansując kredyt wybierasz obniżenie raty, ale do banku nadal przekazujesz co miesiąc kwotę pełnej raty „starego” kredytu. Różnicę między nową ratą, a starą, wyższą ratą przekazujesz do nowego banku jako nadpłatę. Dzięki takiej strategii nadal czerpiesz korzyści z niżej raty – stwarzasz sobie bufor w budżecie na to, że w pewnym momencie stopy mogą pójść w górę i Twoja rata wzrośnie. A jednocześnie dzięki nadpłatom skracasz swój okres kredytowania. Niezależnie od tego, czy wybierzesz jako konsekwencję nadpłat skrócenie okresu czy obniżenie raty – finalnym efektem nadpłaty będzie skrócenie okresu kredytowania. 

Zobaczmy to na przykładzie naszego małżeństwa z poprzedniej strategii. Dzięki niższemu oprocentowaniu para mogłaby obniżyć swoją ratę o 587,64 zł do 2 372,55 zł (w „starym” banku rata wynosiła 2 960,19 zł). Gdyby zaoszczędzone prawie 600 zł przekazywali co miesiąc jako nadpłatę kredytu – co miesiąc do banku wychodzi przelew w kwocie 2 960,19 zł (podzielony na nadpłatę i na ratę) to ostatecznie też skróciłby kredyt o 10 lat i jeden miesiąc.

Wynik refinansowania kredytu nie zawsze musi być spektakularny

Patrząc tylko na przykłady, które przedstawiłam powyżej, może się wydawać, że refinansowanie oznacza oszczędności rzędu kilkuset tysięcy złotych. Nie zamierzam jednak Cię o tym przekonywać, bo nie zawsze oszczędności i korzyści są aż spektakularne. Pokażę to na  przykład innego klienta Sebastiana – Pana Marcela, który 8 lat temu zaciągnął kredyt na okres 30 lat, (ma jeszcze 22 lata spłaty kredytu) i pozostało mu 150 tys. zł do spłaty. Niski wkład skutkował wysoką marżą na poziomie 2,5%. 

Przy tych założeniach Pan Marcel płaci ratę 1 182 zł, a do banku musi oddać więcej odsetek niż kapitału – ponad 162 tys. zł.

Pan Marcel zdecydował się przejść na kredyt z oprocentowaniem stałym na poziomie 6% i marżą ponad WIBOR po okresie 5 lat na poziomie 1,65%. Korzysta ze strategii 1 – wybrał obniżenie raty. W nowym kredycie będzie musiał płacić dodatkowo koszty ubezpieczenia na życie, co też trzeba uwzględnić. Wpiszmy do kalkulatora dane nowego kredytu:

Efekt? W nowym kredycie pan Marcel zapłaci 133 600,36 zł odsetek, czyli o ponad 28 000 zł mniej, niż poprzednim banku (na samych odsetkach).

Po uwzględnieniu kosztów refinansowania kredytu (900 zł) i dodatkowego ubezpieczenia na życie, całkowita oszczędność wyniesie 25 870,11 zł. Możesz to zobaczyć w tabeli:

Choć oszczędności nie są tak spektakularne, jak u poprzedników, Pan Marcel zdecydował się na refinansowanie – dla niego ta kwota ma znaczenie.

Jak to będzie wyglądało w Twoim przypadku? Zachęcam Cię do kontaktu z Sebastianem – bezpłatnie przygotuje dla Ciebie indywidualny ranking ofert refinansowania oraz pokaże potencjalne oszczędności. 

Jak często sprawdzać oferty?

Moja rada jest taka – jeśli jesteś kredytobiorcą, to raz w roku sprawdź, czy możesz uzyskać lepszą ofertę w innym banku. Warunki na rynku się zmieniają, a Twojej lojalności niestety nikt nie doceni, tylko dlatego, że regularnie spłacasz raty. Sam fakt zaciągnięcia kredytu w danym banku nie oznacza, że musisz go spłacać właśnie w tej konkretnej instytucji przez kolejne 20 czy 30 lat. Sprawdzaj warunki, porównuj oferty i rób wszystko, aby kredyt wyciągnął z Twojej kieszeni, jak najmniej pieniędzy. Regularne nadpłaty kredytu hipotecznego i sporadyczne (gdy jest lepsza oferta) refinansowanie kredytu to powinien być standard ?

Ile kosztuje refinansowanie kredytu hipotecznego?

Przeniesienie kredytu do innego banku oczywiście nie jest zupełnie darmowe. Koszty refinansowania kredytu hipotecznego obejmują:

• Wycenę nieruchomości – podobnie, jak w przypadku zaciągania kredytu, także przy refinansowaniu bank, do którego chcesz przenieść kredyt, potrzebuje danych na temat wartości nieruchomości. W przypadku mieszkań opłata za wycenę wynosi 400-700 zł, a w przypadku domu – 600-1200 zł. Więcej na ten temat przeczytasz w artykułach:
  Portfel w górę o 798 873 zł. Co się stało? [FFP24]
  Jak wycenić mieszkanie na wynajem + podliczam wartość mieszkań w moim portfelu [FFP 11]
• Wykreślenie „starego” banku z hipoteki –  100 zł.
• Wpis roszczenia do Księgi Wieczystej [opcjonalne] – to dokument składany do sądu wieczystoksięgowego, aby zabezpieczyć przyszłą hipotekę na uprzednio zajmowanym miejscu w księdze wieczystej. W praktyce Sebastiana niektóre banki mogą tego wymagać. Koszt to 150 zł. 
• Wpisanie „nowej” hipoteki w księdze wieczystej –  200 zł. 

W sumie takie koszty, których nie da się uniknąć to około 1 000 zł, co patrząc na korzyści nie wydaje się być dużą kwotą. Przy okazji chciałam Cię uczulić na pewną praktykę notariuszy. Niektórzy notariusze pobierają opłatę nie od poświadczenia podpisu, a od wartości hipoteki – w takiej sytuacji koszt może znacząco wzrosnąć. Dlatego upewnij się, jak to wygląda w przypadku notariusza, z którego usług chcesz skorzystać. 

Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu

Jak widzisz, koszty refinansowania mogą być dość niewielkie, ale jest jeden wyjątek. Niektóre banki pobierają prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu. Płacisz ją do banku, z którego się ewakuujesz i zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym bank może taką prowizję pobierać:

• w okresie pierwszych 3 lat kredytu – w przypadku kredytu o zmiennym oprocentowaniu i 
• w całym okresie obowiązywania stałej stopy w kredytach o stałym oprocentowaniu.

Poniżej znajdziesz konkretny fragment ustawy, który o tym stanowi: 

Jak to wygląda w praktyce? Przejrzałam umowy dostępne w największych ogólnopolskich bankach i uszeregowałam je dla Ciebie od tych, które mają warunki najkorzystniejsze dla kredytobiorców. Im niżej w tabeli, tym gorsze podejście banku do klienta, który chce refinansować kredyt w innym banku: 

Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu w największych ogólnopolskich bankach

Jak widzisz, są 4 grupy banków. W Aliorze, Citi handlowym, ING Banku Śląskim i PKO BP nie zapłacisz żadnej prowizji za całkowitą spłatę kredytu. Nie ma jej też w Millenium, Velo i BNP Paribas, przy czym – te banki nie oferują obecnie kredytów o zmiennym oprocentowaniu. Jeśli takie uruchomią, mogą pobierać wtedy opłaty, dlatego je oddzielam od pierwszej grupy. Kolejne banki to mBank, Pekao SA i Santander, które pozwalają bezpłatnie spłacić całkowicie kredyt o stałym oprocentowaniu i za to nie pobiorą opłaty… ale już za spłatę całkowitą kredytu o zmiennym oprocentowaniu, w pierwszych 3 latach takiego kredytu pobiorą od 1% do 3% spłacanej kwoty. Niefajnie! Ale może być jeszcze gorzej – na szarym końcu naszego zestawienia ląduje BOŚ Bank, który pobiera opłatę zarówno przy kredycie o stałym jak i zmiennym oprocentowaniu. Osoby, które mają obecnie kredyt o stałym oprocentowaniu w BOŚ Banku są dziś ZABETONOWANE w tym banku. Zwróć uwagę, że bank pobiera prowizję w wysokości ROCZNYCH odsetek od spłacanej kwoty. To może być nawet 6-8% – to jakiś koszmar.

Przy okazji mam radę do wszystkich osób, które właśnie zaciągają kredyt lub refinansują go i mają nadzieję na jego refinansowanie w przyszłości, gdy stopy i marże banków spadną. Jeśli realnie myślisz o takim scenariuszu, nie bierz pod uwagę tych banków, które za wcześniejszą spłatę kredytu każą sobie płacić słone prowizje. Zgodnie z naszym zestawieniem, dla mnie osobiście przy kredycie o stałej stopie odpadłby BOŚ bank, a przy refinansowaniu kredytu o stopie zmiennej – mBank, PKO S.A., Santander i ponownie BOŚ bank. A jeśli właśnie teraz przenosisz swój kredyt, dwa razy się zastanów, przenosząc go do banków z dołu listy – być może za kilka lat znowu będziesz rozważać refinansowanie. Dlatego nie przenoś się do banku, który pobiera za ten proceder kosztowne prowizje.

A co z osobami, które zaciągnęły kredyt przed wejściem w życie ustawy o kredycie hipotecznym (lipiec 2017 r.)?

Pamiętaj, że to co widzisz w tabeli, to warunki, jakie banki oferują klientom DZISIAJ – w nowych umowach kredytowych. Jeśli masz starszy kredyt, szczególnie sprzed wejścia w życie ustawy o kredycie hipotecznym z 2017 r. (czyli sprzed 21 lipca 2017 r.) to  warunki spłat mogą być inne i najczęściej są znacznie gorsze ☹. 

Pokażę Ci to na konkretnych przykładach z dwóch największych polskich banków – PKO BP i Pekao SA. W tych bankach, jeśli masz kredyt sprzed 21 lipca 2017 to całkowita spłata kredytu może Cię kosztować aż 2% spłacanej kwoty zł (nie mniej niż 200 zł):

KONIECZNIE zajrzyj do swojej dokumentacji kredytowej – szczególnie do tabeli opłat i prowizji w swoim banku.

Część kosztów można odzyskać

Chciałabym jeszcze zwrócić Twoją uwagę na koszty poniesione przy zaciąganiu Twojego „starego” kredytu, które możesz odzyskać. Dotyczy to kosztów, które ponieśliśmy się na początku kredytu, a które dotyczą przyszłości. A konkretnie tej przyszłości, którą nie będziesz kontynuować z obecnym bankiem. Wynika to wprost z ustawy o kredycie hipotecznym:

Dotyczy to głównie prowizji za udzielenie kredytu. Czyli np. jeśli zapłaciłeś 10 tys. złotych prowizji za udzielenie kredytu na 20 lat i refinansujesz ten kredyt po 2 latach czyli po 1/10 tego pierwotnego okresu kredytu, bank powinien Ci zwrócić pozostałe 9/10 prowizji czyli 1000 zł. Oczywiście nie robi tego z automatu – musisz o to wnioskować. 

Innym przykładem kosztu, o którego zwrot możesz się ubiegać, to w niektórych przypadkach ubezpieczenie na życie. Taka sytuacji dotyczy np. kredytobiorców, którzy zaciągali kredyty w Alior Banku i płacili za to ubezpieczenie z góry za przyszłe miesiące. Zwróć przy tej okazji uwagę, że jeśli w ramach Twojej umowy bank pobiera koszt ubezpieczenia na bieżąco, co miesiąc (tak jest na przykład w ING Banku Śląskim) – zwrot Ci nie przysługuje. To oznacza, że takie ubezpieczenie przy refinansowaniu może być dodatkowym kosztem – bo bank, do którego się przenosisz, może od Ciebie wymagać nowego ubezpieczenia na życie.

Na co zwrócić uwagę refinansując kredyt na stopę stałą lub zmienną

Zaraz przejdę do tego, jak wygląda proces refinansowania krok po kroku, ale jeszcze krótko o różnicach pomiędzy refinansowaniem na stałą i zmienną stopę.

Kredyt ze zmiennym oprocentowaniem

• Jeśli wybierasz kredyt ze zmiennym oprocentowaniem, skup się na marży, aby była jak najniższa.
• Nie warto z kolei skupiać się na tym, jaki WIBOR bank stosuje (czy jest to WIBOR 1m, 3m czy 6m. Na moment gdy piszę ten artykuł WIBOR 6M jest niższy od WIBOR 1M, ale za kilka miesięcy ta sytuacja może się odwrócić. W dłuższym terminie nie przewidzisz, co będzie korzystniejsze.

Kredyt ze stałym oprocentowaniem

• W przypadku oprocentowania stałego, patrz na dwie kwestie: wysokość stałej stopy oraz to, jaką marżę bank przewiduje po okresie stałego oprocentowania. Chodzi o to, by oba parametry były jak najniższe.

W każdym z tych przypadków sprawdź koszty dodatkowe, oraz to, czy bank bez problemu i bez dodatkowych opłat pozwoli Ci nadpłacać kredyt oraz refinansować go w innym banku.

Refinansowanie kredytu ze stopą zmienną i stałą

Niestety – nie zawsze uda nam się refinansować kredyt na taki, jak byśmy chcieli. W przypadku kredytu z oprocentowaniem zmiennym mamy trzy opcje: 

• Możemy zmienić kredyt na oprocentowanie stałe w banku, w którym mamy już zaciągnięty kredyt hipoteczny. 
• Możemy przejść do innego banku na kredyt z oprocentowaniem zmiennym. I wreszcie: 
• Możemy przejść do innego banku na kredyt z oprocentowaniem stałym. 

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w momencie, gdy mamy kredyt z oprocentowaniem stałym. W 2023 r. Komisja Nadzoru Finansowego wydała stanowisko, która zmieniło zasady gry i zablokowała klientów posiadających kredyty ze stałym oprocentowaniem. Takie osoby mają tylko jedną opcję – mogą przenieść kredyt tylko do innego banku na kredyt z oprocentowaniem stałym, co oznacza kolejny, przynajmniej 5 letni okres stałego oprocentowania. Wiele osób wybierało kredyt z oprocentowaniem stałym, z myślą o tym, że gdy stopy się zmienią, wrócą na kredyt z oprocentowaniem zmiennym. Niestety, KNF zablokował tę możliwość (rekomendacja dotyczy wszystkich – również kredytów zaciągniętych przed datą jej wydania). Jak masz kredyt z oprocentowaniem stałym to albo:

1. przeczekasz aż minie Ci okres stałego oprocentowania i wówczas masz pełną swobodę refinansowania bo Twój kredyt jest traktowany jak kredyt z oprocentowaniem zmiennym,
2. przenosisz się do kolejnego banku na kolejne przynajmniej 5 lat stopy stałej. Jeśli stopy dalej spadną to by obniżyć oprocentowanie czeka Cię kolejny refinans.

Na szczęście kredyt możesz refinansować kredyt wielokrotnie (o tym napiszę nieco dalej).

Proces refinansowania kredytu hipotecznego krok po kroku

Sam proces refinansowania wcale nie jest szczególnie długi i skomplikowany. Refinansowanie kredytu hipotecznego przebiega podobnie jak zaciągnięcie nowego kredytu, z tą różnicą, że nie podpisujesz już aktu zakupu nieruchomości.
Proces wygląda następująco: 

1. Przygotuj aktualną umowę, zaloguj się na konto kredytu i sprawdź aktualny harmonogram. W tych dokumentach znajdziesz informację na temat Twoich warunków kredytu – oprocentowania, kwoty pozostałej do spłaty, harmonogramu oraz warunków wcześniejszej spłaty
2. Zorientuj się, jakie są teraz warunki w innych bankach. Możesz to zrobić samodzielnie, korzystając z Rankingu Kredytów Hipotecznych lub zgłosić się do Sebastiana, który bezpłatnie przygotuje dla Ciebie ranking refinansowania w Twojej konkretnej sytuacji i pomoże Ci porównać, ile możesz zyskać na refinansowaniu.  
3. Porównaj Twój kredyt z ofertami, które obecnie są na rynku. Sprawdź parametry cenowe i potencjalne oszczędności, ale uwzględnij też kwestie pozacenowe, takie jak na przykład możliwość bezpłatnego nadpłacania kredytu. 
4. Skompletuj dokumenty potrzebne do zaciągnięcia nowego kredytu. Ich listę znajdziesz w kolejnym akapicie. 
5. Złóż dokumenty w banku (gdy współpracujesz ekspertem hipotecznym to on to zrobi za Ciebie) i po otrzymaniu pozytywnej decyzji podpisz umowę. 
6. Po podpisaniu umowy złóż w sądzie wniosek o wpisanie nowej hipoteki i przedstaw go w “starym” banku.
7. Wtedy Twój „nowy” bank spłaci „stary” kredyt hipoteczny. Upewnij się, że nie musisz w „starym” banku złożyć dyspozycji spłaty kredytu (w przeciwnym razie może się zdarzyć, że bank tego nie zaksięguje i naliczy Ci odsetki).
8. Zawnioskuj o wykreślenie hipoteki poprzedniego banku z księgi wieczystej nieruchomości. 

Pamiętaj także, że refinansowaniu kredytu towarzyszy także proces badania zdolności kredytowej – dokładnie tak samo jak przy zaciąganiu pierwszego kredytu.

Refinansowanie kredytu hipotecznego – jakie dokumenty będą Ci potrzebne?

Przy refinansowaniu kredytu hipotecznego potrzebujesz bardzo podobnych dokumentów, jak przy zaciąganiu pierwszego kredytu. Oprócz dowodu osobistego i wniosku o kredyt hipoteczny w nowym banku, potrzebne będą dokumenty finansowe, dokumenty dotyczące nieruchomości oraz obecnego kredytu:

• Dokumenty potwierdzające dochody zależą od Twojej formy zatrudnienia. W przypadku umowy o pracę będzie to zaświadczenie od pracodawcy o zatrudnieniu i zarobkach, oraz wyciągi z konta (zwykle 3-6 miesięcy). W przypadku działalności gospodarczej będzie to między innymi PIT, i zaświadczenia z ZUS i US o niezaleganiu z płatnościami. 
• Dokumenty dotyczące nieruchomości, czyli operat szacunkowy, odpis z księgi wieczystej nieruchomości i ubezpieczenie nieruchomości. 
• Dokumenty dotyczące obecnego kredytu – umowa kredytowa obecnego kredytu hipotecznego, Twój harmonogram spłat i zaświadczenie o saldzie kredytu oraz zaświadczenie o braku zaległości w płatnościach, informacja na jakie konto nowy bank ma spłacić kredyt.

Ile razy można refinansować kredyt hipoteczny? Jak często można to robić? Czy są jakieś ograniczenia prawne w tym zakresie?

Częstym pytaniem, które otrzymuję jest ile takich dofinansowań można wykonać. Dane na ten temat zebrałam w poniższej tabeli. Jak widzisz przy pierwszym refinansowaniu największe polskie banki nie robią żadnych problemów. Przy kolejnym refinansowaniu (drugim, trzecim itd) też nie ma problemów choć niektóre banki zastrzegają sobie prawo do odmowy refinansowania kredytów, które były już wcześniej refinansowane.

Kiedy nie można refinansować kredytu? A kiedy to się nie opłaca.

Są sytuacje, w których nie da się refinansować kredytu, nawet jeżeli bardzo Ci na tym zależy. Najczęściej powodem jest brak zdolności kredytowej (niedawna zmiana pracy, krótki czas prowadzenia działalności gospodarczej). Dodatkowo problem z finansowaniem może się pojawić wtedy, kiedy nie ma założonej księgi wieczystej, bo finansujesz nieruchomość z rynku pierwotnego które się jeszcze buduje lub gdy sąd nie zdążył jeszcze założyć księgi wieczystej.

Są też takie sytuacje, gdy refinansowanie byłoby możliwe, ale nam się nie opłaca. Jeśli w swoim kredycie masz bardzo niską stopę – przykład Bezpiecznego Kredytu 2% – to w okresie dopłat refinansowanie nie ma żadnego sensu.

Tyle w temacie refinansowania kredytu hipotecznego ?. Zachęcam Cię jeszcze do obejrzenia filmu:

W Polsce mamy jedne z najdroższych kredytów hipotecznych. Banki naprawdę dobrze zarabiają na udzielaniu kredytów, dlatego nie bądź lojalny wobec banku i zawsze szukaj oferty, która będzie najlepsza dla Ciebie. Jeśli masz kredyt hipoteczny, przynajmniej raz w roku sprawdź, czy nie przepłacasz. Możesz zrobić to samodzielnie, albo skorzystać z pomocy zespołu Sebastiana. Daj mi koniecznie znać w komentarzu, co myślisz o refinansowaniu kredytu i czy rozważasz taką strategię na obniżenie kosztów swojego kredytu hipotecznego.