Które banki oferują najtańsze kredyty hipoteczne w lipcu 2019? Przejrzysty, wygodny, praktyczny, obiektywny i pełen informacji ranking kredytów hipotecznych – taki cykl artykułów postanowiłem udostępnić na blogu dokładnie rok temu. To już 13 edycja naszego rankingu, dzięki któremu możecie zaoszczędzić mnóstwo czasu i pieniędzy. Dziś – poza tradycyjną dawką kompletnych informacji – mam dla Was dodatkowy bonus. Odpowiedź na pytanie, które raty są bardziej opłacalne: równe czy malejące?

Jak w każdy pierwszy, roboczy dzień miesiąca przygotowałem dla Ciebie ranking kredytów hipotecznych, który zawiera szczegółowe informacje na temat ofert kredytów pochodzących z 14 ogólnopolskich banków. Jeśli trafiłeś na ten ranking po raz pierwszy, zwróć proszę uwagę, że w tabelach jest tylko ogólne podsumowanie ofert, natomiast szczegóły (wysokość raty, prowizji, marży, suma wszystkich opłat, dodatkowe wymagania banków itp.) są zawarte w plikach .pdf pod tabelami. Dlatego koniecznie pobierz sobie taki plik i przejrzyj szczegóły poszczególnych ofert. Dodatkowo – pod wynikami rankingu kredytów hipotecznych, znajdziesz również dokładny opis, w jaki sposób i w oparciu o jakie kryteria nasz ranking jest tworzony. Pomoże Ci to lepiej zinterpretować jego wyniki. I wreszcie – ponieważ sytuacja każdej osoby może być nieco odmienna – wysyłając swoje zapytanie z formularza kontaktowego w dolnej części artykułu – otrzymasz od Sebastiana Bilskiego indywidualny ranking dostosowany do Twojej sytuacji.

Poza samym rankingiem kredytów hipotecznych przygotowałam dziś dodatkową część edukacyjną, na temat rat równych i malejących. Jeżeli chciałbyś tę analizę pominąć, kliknij po prostu w poniższy link, aby przewinąć stronę bezpośrednio do rankingu kredytów hipotecznych:
» Ranking kredytów hipotecznych lipiec 2019

lub

>> Przejdź do najnowszego rankingu kredytów hipotecznych

Jakie wybrać raty w kredycie hipotecznym – równe czy malejące?

Zdecydowana większość osób zaciągających kredyty hipoteczne wybiera standardowe raty równe. Tymczasem wybierając raty malejące zapłacisz kilkadziesiąt tysięcy złotych odsetek mniej! Zobaczmy, na czym to polega, który model spłat jest korzystniejszy dla Ciebie oraz ile realnie możesz zaoszczędzić. Zależy mi bardzo, abyś po lekturze tego wpisu mógł podjąć w pełni świadomą decyzję.

Kluczowa informacja jest taka: gdy wybierzesz raty malejące, początkowo będziesz co miesiąc przelewał do banku kwotę wyższą, niż w przypadku rat równych. Ale w sumie, gdy podliczysz wszystkie lata trwania kredytu, to przelejesz do banku znacznie mniej pieniędzy, niż w przypadku rat równych. Oto szczegóły.

Na czym polegają raty malejące?

W jaki sposób bank oblicza raty malejące? Zobaczmy to na przykładzie. Załóżmy, że chcesz zaciągnąć kredyt na kwotę 300 000 zł na 30 lat. Oznacza to, że zapłacisz w sumie 360 rat (30 lat x 12 miesięcy).

Raty malejące polegają na tym, że w każdej racie spłacisz bankowi dokładnie taką samą kwotę kapitału oraz dodatkowo odsetki za pożyczone pieniądze. Ile kapitału będzie do spłacenia w każdej racie?

Wystarczy podzielić kwotę kredytu przez liczbę rat: 300 000 zł : 360 rat = 833,33 zł. Dokładnie o taką kwotę z każdą kolejna spłaconą ratą obniży się saldo Twojego kredytu. Oczywiście dodatkowo w racie doliczone będą również odsetki. Ile?

Załóżmy, że oprocentowanie Twojego kredytu, na które składa się WIBOR i marża banku, wynosi 3,6% w skali roku. Oznacza to, że bank co miesiąc pomnoży pozostały do spłaty kapitał przez 1/12 stopy rocznej – czyli 0,3% (3,6% : 12 miesięcy). Odsetki przy pierwszej racie kredytu wyniosą więc: 300 000 zł x 0,3% = 900,00 zł.

Pierwsza rata

Tym samym pierwsza rata kredytu wyniesie w sumie  1733,33 zł, na co składa się 833,33 zł spłaty kapitału900,00 zł odsetek.

Po zapłaceniu pierwszej raty Twoje zobowiązanie wobec banku zmniejszyło się o 833,33 zł, czyli o część kapitałową raty i wynosi teraz 299 166,67 zł (300 000 zł – 833,33 zł). I właśnie od tej kwoty zapłacisz odsetki w kolejnym miesiącu. Zobaczmy, ile to będzie.

Druga rata

Druga rata będzie składała się z części kapitałowej czyli z 833,33 zł oraz odsetek liczonych od już zmniejszonego zobowiązania. Policzmy ile ich będzie: 299 166,67 zł x 0,3% = 897,5 zł. W sumie przelejesz zatem do banku 1730,83 . Po drugiej racie Twoje zobowiązanie wobec banku wyniesie 298 333,33 zł i teraz od tej kwoty zapłacisz odsetki w kolejnym miesiącu.

Trzecia rata

W trzeciej racie również zapłacisz 833,33 zł kapitału, lecz odsetki będą liczone od wartości kredytu pomniejszonej o raty kapitałowe z poprzednich dwóch miesięcy. Odsetki wyniosą więc 0,3% x 298 333,33 zł tj. 895,00 zł. Twoja rata wyniesie więc 1728,33 zł.

Jak widzisz, z każdym kolejnym miesiącem raty sukcesywnie maleją. Dość szybko spłacasz dług wobec banku i w każdej kolejnej racie płacisz coraz niższe odsetki. Nie zmienia się natomiast wysokość części kapitałowej raty kredytu hipotecznego.

Aby pokazać dokładne wyniki w całym okresie kredytowania, skorzystam z kalkulatora dostępnego w kursie Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku, który pomaga szybko i wygodnie policzyć różne opcje.

Wprowadzam założenia z naszego przykładu:

  1. Kwota kredytu to 300 000 zł
  2. Odsetki w skali rocznej to 3,6%
  3. Okres kredytowania to 30 lat
  4. Zaznaczam raty malejące

Na czym polegają raty malejące? - kalkulator

Przy tych założeniach wykres z harmonogramem spłaty kredytu będzie wyglądał następująco:

Raty malejące. Harmonogram spłat.

Zwróć uwagę, że fioletowe słupki w każdym roku są identyczne. Reprezentują one spłacany kapitał, a w przypadku rat malejących w każdym roku spłacasz dokładnie 12 rat kapitału po 833,33 zł każda.  Twój dług wobec banku maleje więc w tempie 10 000 zł rocznie: 833,33 zł x 12 miesięcy (na wykresie wyjątkiem jest pierwszy rok kalendarzowy, gdy zaciągasz kredyt w trakcie roku i liczba rat jest mniejsza niż 12). Oznacza to, że po 10 latach zostanie Ci 200 000 zł kapitału do spłaty a po 20 latach 100 000 zł. Nasz dług maleje w sposób liniowy.

A ile w sumie pieniędzy oddasz bankowi? Przy naszych założeniach suma wszystkich rat kapitałowo-odsetkowych wyniesie 154% kwoty kredytu:

Raty malejące - wysokość raty

Jak widzisz, zapłacisz w sumie 462 450 zł na co złoży się 300 000 zł kapitału162 450 zł odsetek.(Kalkulator pozwala oczywiście na uwzględnienie wszelkich dodatkowych kosztów kredytu, jednak celem artykułu jest wyjaśnienie różnicy w sposobie liczenia rat, dlatego wszystkie koszty w kalkulatorze wyzerowałem).

No dobra, myślę, że raty malejące są jasne 🙂 Zobaczmy teraz, jak są liczone raty równe i ile zapłacisz bankowi, jeśli je wybierzesz.

Na czym polegają raty równe?

Raty równe obliczane są w taki sposób, abyś przez cały okres spłaty kredytu przelewał do banku taką sama kwotę (w praktyce oczywiście kwota będzie się różnic, że względu na zmianę wysokości stawki WIBOR).

W początkowym okresie spłat zdecydowaną większość Twojej raty będą stanowiły odsetki, a to oznacza, że dług wobec banku będzie malał znacznie wolniej, niż w przypadku rat malejących. Gdy po trzech czy pięciu latach sprawdzisz saldo kredytu będziesz miał wrażenie, że stoisz w miejscu. Dopiero w końcowych latach znaczną część raty będzie stanowiła właściwa spłata długu. Taki model obliczania rat jest zdecydowanie bardziej korzystny z punktu widzenia banku, gdyż pozwala mu w pierwszych latach od zaciągnięcia kredytu zainkasować znacznie wyższe odsetki.

Policzmy, korzystając z kalkulatora, ile zapłacisz do banku, zaciągając kredyt na 30 lat, na kwotę 300 000 zł, przy oprocentowaniu równym 3,6%. Tym razem ustawimy jednak raty równe:

Na czym polegają raty równe? - kalkulator

W takiej sytuacji wysokość raty wyniesie 1 363,94 zł. Rocznie zapłacisz więc bankowi 16 367,23 zł – czyli 12 rat po 1 363,94 zł każda.

Na pierwszy rzut oka możesz odnieść wrażenie, że raty równe są bardziej atrakcyjne, niż raty malejące, bo Twoje miesięczne obciążenie jest niższe. Przyjrzyjmy się jednak poszczególnym ratom, korzystając z harmonogramu z naszego kalkulatora.

Pierwsza rata

Pierwsza rata wyniesie 1 363,94 zł, na co złoży się 900 zł odsetek oraz 463,94 zł spłaty kapitału. Oznacza to, że po pierwszej racie, Twój dług wobec banku wyniesie 299 536,06 zł (czyli 300 000 zł minus 463,94 zł). Zauważ, że Twoje pieniądze poszły w większości na zapłatę odsetek, a nie na spłatę długu.

Druga rata

Druga rata również wyniesie 1 363,94 zł. W ramach tej kwoty zapłacisz odsetki od kwoty 299 536,06 zł czyli 299 536,06 zł x 0,3% = 898,61 zł. Pozostała część raty, tj. 465,33 stanowić będzie część kapitałową, która pomniejszy Twój dług. Po drugim miesiącu pozostanie Ci do spłaty 299 070,74 zł.

Trzecia rata

W trzeciej racie zapłacisz 897,21 zł odsetek i 466,72 zł kapitału. Rata oczywiście wyniesie dokładnie tyle samo, co w poprzednich dwóch miesiącach czyli 1 363,94 zł

Harmonogram spłat kredytu hipotecznego - symulacja. Raty równe.

Gdy popatrzysz na harmonogram spłaty kredytu, to od razu zauważysz, że fioletowe słupki, które reprezentują spłaty kapitału, przez pierwsze lata spłaty kredytu są najmniejsze. Oznacza to, że spłacasz niewiele kapitału, czyli Twój dług wobec banku maleje początkowo bardzo wolno. Zdecydowana większość pieniędzy z Twoich rat idzie na zapłatę odsetek (pomarańczowe słupki).

Raty równe. Harmonogram spłat.

Ile w sumie zapłacisz bankowi? Przy naszych założeniach będzie to kwota 491 016,98 zł, z czego 300 000 zł stanowi spłatę kapitału, a 191 016,98 zł to odsetki. A zatem 164% pożyczonej kwoty:

Raty równe - wysokość raty

Raty równe czy malejące – co się bardziej opłaca?

Teraz masz już jasną odpowiedź na pytanie, dlaczego w tzw. standardzie bank proponuje Ci raty równe. Bank ma w tym interes… Wybierając raty równe zapłacisz w sumie więcej odsetek. O ile więcej? To zależy od kwoty kredytu, wysokości oprocentowania oraz liczby lat kredytu. W naszym przykładzie będzie to 28 566,98 zł więcej, bo odsetki, w przypadku rat malejących wynoszą 162 450,00 zł a w przypadku rat równych 191 016,98 zł.

Jeśli ten argument nie przekonuje Cię do rat malejących, to zobaczmy jeszcze, ile kredytu pozostanie do spłaty w tych dwóch wariantach, odpowiednio po 5,10, 15, 20 latach spłacania:

Tabela - raty równe czy malejące. Co opłaca się bardziej?

Jeżeli jednak Twój budżet domowy i zdolność kredytowa pozwolą Ci na kredyt z ratami malejącymi – będzie to rozwiązania zdecydowanie bardziej ekonomiczne. Zapłacisz mniej odsetek, szybciej spłacisz kapitał a z każdym kolejnym miesiącem rata będzie malała – z czasem nawet niższa niż w przypadku rat równych. Dlaczego zatem tak mało osób prosi o ofertę z ratami malejącymi? Problemem jest wysokość pierwszych rat. Ze względu na to, że zawierają one sporo spłat kapitału – są one początkowo wyższe niż przy ratach równych. Dlatego niektóre osoby mogą po prostu nie mieć wystarczająco wysokiej zdolności kredytowej.

Może jednak się zdarzyć, że wyższa rata malejąca nadmiernie obciążyłaby Twój budżet, lub w ocenie banku nie będziesz miał zdolności kredytowej by płacić raty malejące. Wówczas na spokojnie wybierz raty równe – a gdy w przyszłości będziesz miał taką możliwość – obniż swoje koszty odsetkowe nadpłacając kredyt. Więcej o nadpłacaniu kredytu hipotecznego dowiesz się z tego filmu, będącego częścią kursu Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku:

Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?

O założeniach rankingu przeczytasz więcej tutaj. A teraz już czas na nasz ranking:

Ranking kredytów hipotecznych – 8 najtańszych banków w lipcu 2019

W jakim banku najlepiej wziąć kredyt hipoteczny? Nasz ranking powstaje w oparciu o około 66 ofert z 14 banków (kolejność alfabetyczna):

  1. Alior Bank (3)
  2. BNP Paribas (2)
  3. BOŚ (2)
  4. Citi Handlowy (5)
  5. Credit Agricole (4)
  6. Eurobank (7)
  7. ING Bank Śląski (13)
  8. mBank (11)
  9. Millenium (2)
  10. Pekao BH (2)
  11. Pekao S.A. (4)
  12. PKO BP (3)
  13. Pocztowy (4)
  14. Santander (4)

Gdybyście znaleźli lepsze oferty kredytu hipotecznego (np. w banku, którego nie ma na powyższej liście) – bardzo serdecznie zachęcam, abyście umieszczali te informacje w komentarzach pod dzisiejszym wpisem. Nie promuję żadnego z banków – po prostu staram się Wam pomóc, byście byli zorientowani, jak dziś wygląda rynek kredytów hipotecznych.

Kredyt hipoteczny na 30 lat – najtańsze oferty

Poniższa tabela pokazuje jedynie podsumowanie rankingu, abyś mógł szybko zorientować się w kolejności. Natomiast pod tabelą znajdziesz PLIK PDF z KOMPLETEM INFORMACJI dotyczących każdej z ofert. Dlatego koniecznie pobierz sobie plik pdf i nie poprzestawaj na samej tabeli.

8 najtańszych ofert kredytu hipotecznego na 30 lat w lipcu 2019 r.

Ikona pobierz zestawienie kredytów hipotecznychPobierz
Ranking kredytów hipotecznych – 8 najtańszych, 30 lat, lipiec 2019.pdf

Kredyt hipoteczny na 20 lat – najtańsze oferty

Najkorzystniejszy kredyt hipoteczny na 20 lat 8 najtańszych ofert w Lipcu 2019 r.

Ikona pobierz zestawienie

Pobierz
Ranking kredytów hipotecznych – 8 najtańszych, 20 lat, lipiec 2019.pdf

Kredyt hipoteczny na 30 lat – najdroższe oferty

8 najdroższych ofert kredytu hipotecznego na 30 lat w lipcu 2019 r.

Ikona pobierz zestawienie

Pobierz
Ranking kredytów hipotecznych – 8 najdroższych, 30 lat, lipiec 2019.pdf

Kredyt hipoteczny na 20 lat – najdroższe oferty

Kredyt mieszkaniowy na 20 lat 8 najdroższych ofert w Lipcu 2019 r.Ikona pobierz zestawienie

Pobierz
Ranking kredytów hipotecznych – 8 najdroższych, 20 lat, lipiec 2019.pdf

Skontaktuj się z Sebastianem

 

poprzedni ranking – czerwiec 2019 następny ranking – sierpień 2019