Ranking kredytów hipotecznych 🏆️ LUTY 2025
Który kredyt mieszkaniowy jest najlepszy w lutym 2025? Sprawdź, w których bankach kredyty są najtańsze, a w których najdroższe. Oto rzetelny ranking kredytów hipotecznych, zawierający szczegółowy wykaz najważniejszych parametrów. Pobierz plik PDF z zestawieniem najlepszych ofert oraz informacjami na temat wymagań banków oferujących najbardziej opłacalne kredyty hipoteczne. Poniżej ranking kredytów hipotecznych luty 2025.
Jeśli chcesz pominąć część opisową i od razu przejść do najtańszych ofert:
Jeśli chcesz otrzymać bezpłatny ranking dla Twojej indywidualnej sytuacji:
Ranking KH powstał we współpracy z firmą Sebastiana Bilskiego Hipoteka Direct sp. z o.o. i publikujemy go w ramach płatnej współpracy z firmą Sebastiana.
Ranking kredytów hipotecznych – kryteria
Nasz ranking kredytów hipotecznych powstaje w oparciu o 93 ofert z 11 ogólnopolskich banków i nie jest to typowa porównywarka kredytów hipotecznych:
6 ofert
Chcemy, żeby nasz ranking kredytów hipotecznych był maksymalnie rzetelny, dlatego oferty bankowe zostały uporządkowane według jednego kryterium: całkowity koszt kredytu, w kolejności od najniższego do najwyższego. Dlaczego nie wysokość raty lub rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO? Dlatego, że każdy pieniądz wypływający z Twojej kieszeni to koszt! Co z tego, że Twoja rata kredytu hipotecznego będzie niższa, jeśli słono zapłacisz za inne elementy umowy kredytowej: prowizje czy drogie ubezpieczenia? (Przeczytaj więcej: RRSO w kredycie hipotecznym. Jak to interpretować?)
Zobacz – różnica między najtańszym a najdroższym kredytem w naszym rankingu kredytów hipotecznych luty 2025 wynosi aż 185 000 zł (kredyt na 500 tys. zł, na 20 lat z 20% wkładem własnym)! Naprawdę warto poświęcić chwilę i zorientować się, gdzie najtaniej zaciągniesz kredyt hipoteczny, a w których bankach po prostu przepłacisz. Jeśli tego nie zrobisz, możesz zaprzepaścić lata żmudnego oszczędzania.
Więcej o tym jak ranking jest tworzony, dlaczego powstał, jak z niego korzystać przeczytasz TUTAJ.
Kredyty hipoteczne 2025 LUTY – najnowszy ranking
Aby ułatwić Wam porównanie ofert różnych banków, ten ranking kredytów hipotecznych przygotowuję w oparciu o parametry kredytu, zbliżone do tych, które są najczęściej wybierane.
Wysokość kredytu hipotecznego – parametry rankingu
– Kwota kredytu: 500 000 zł
– Okres kredytowania: 20 lat
– Raty: równe
– Wkład własny: 20%
– Oprocentowanie kredytu: zmienne
Dodatkowo poniżej znajdziecie rankingi analogicznych kredytów:
Jeżeli mieliście jednak okazję skorzystać z mojego kursu Kredyt hipoteczny krok po kroku, to znacie z pewnością promowaną przeze mnie regułę 30/20/20. Chciałbym bardzo wyraźnie podkreślić, że reguła jest jak najbardziej aktualna, a to, że pokazuję ranking z kredytami na 30 lat, a dziś nawet dodatkowo pokażę kredyty hipoteczne z wkładem własnym na 10%, w żaden sposób nie oznacza odejścia od tej reguły!!! Zaciągając kredyt na 30 lat lub z wkładem własnym tylko 10% zapłacisz znacząco więcej.
Podkreślę, że JEDYNYM KRYTERIUM, które powoduje, że dany bank jest wyżej lub niżej w rankingu jest CAŁKOWITY KOSZT KREDYTU. Im mniej oddamy pieniędzy do banku, tym wyżej dana oferta znajduje się w rankingu.
Kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem na 20 lat – najtańsze oferty – wkład własny 20%
Kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem na 30 lat – najtańsze oferty – wkład własny 10%
Kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem na 30 lat – najtańsze oferty – wkład własny 20%
Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem na 20 lat – najtańsze oferty – wkład własny 20%
O założeniach rankingu przeczytasz więcej tutaj.
Sprawdź najtańszy kredyt hipoteczny w Twojej sytuacji
Ranking kredytów hipotecznych, który tutaj prezentujemy, przygotowujemy bardzo rzetelnie. Aby był on obiektywny, kierujemy się wyłącznie sumą kosztów kredytu, by jak najmniej pieniędzy wyszło z Twojej kieszeni do banku. Nie promujemy żadnego konkretnego banku. Sprawa jest prosta: im niższy koszt kredytu hipotecznego, tym lepsze miejsce w rankingu.
Ale w Twojej konkretnej sytuacji ranking może wyglądać trochę inaczej. Dlaczego? Bo zmiana pewnych kluczowych parametrów może istotnie zmieniać kolejność poszczególnych ofert. Np. niektóre oferty kredytów hipotecznych dostępne są wyłącznie dla osób posiadających umowę o pracę, zarabiających więcej niż 10 tys. zł czy będących klientami banku przez wiele miesięcy. Dlatego jeżeli chcesz otrzymać swój indywidualny ranking kredytów hipotecznych – napisz do Sebastiana, korzystając z poniższego formularza. Sebastian pomoże Ci znaleźć najtańszy kredyt hipoteczny i przygotuje dla Ciebie zestawienie kredytów mieszkaniowych, skrojonych na miarę Twojej indywidualnej sytuacji. Za taką kalkulację Sebastian nie pobiera żadnego wynagrodzenia, a otrzymanie indywidualnego rankingu nie stanowi żadnego zobowiązania z Twojej strony, aby korzystać z usług Sebastiana.
Dlaczego płacisz bankowi aż 7% odsetek od kredytu, gdy na lokacie jesteś obecnie (luty 2025) w stanie zarobić ledwie 4%? Polska rzeczywistość kredytowa nie rozpieszcza. Kredytobiorcy łapią się za głowy, gdy zdają sobie sprawę, że przy kredycie na 500 tys. zł muszą oddać bankowi praktycznie drugie tyle w odsetkach. Pod warunkiem oczywiście, że załapią się na kredyt – co nie jest takie oczywiste, bo wiele osób nie ma wystarczającej zdolności kredytowej. Czy to tylko wina wysokich stóp procentowych? Patrząc na zeszłoroczne wyniki banków – problem jest dużo głębszy. W tym rankingu kredytów hipotecznych luty 2025 weźmiemy pod lupę zarobki banków i ich wpływ na Twój kredyt hipoteczny.
Banki mają w Polsce prawdziwe eldorado. Mamy najdroższe kredyty w Europie i nie zapowiada się, żeby to miało się w najbliższym czasie zmienić. Możesz to zobaczyć na wykresie poniżej. Na żółto zaznaczono, jak to wygląda w strefie Euro – kredytobiorcy płacą średnio 3,5% rocznie. A jak to wygląda u nas? Spójrz, proszę, na niebieską linię. Średnie oprocentowanie kredytów w październiku 2024 wynosiło w Polsce 7,4%:
Z kolei na wykresie poniżej możesz zobaczyć oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych w Europie. Każda linia reprezentuje inny kraj. Zaznaczyliśmy na czerwono, jak to wygląda w Polsce. Jak widzisz, w Polsce jest drogo i ta sytuacja utrzymuje się od lat:
Dlaczego w Polsce kredyty są takie drogie?
Powodów kredytowej drożyzny jest kilka. Z pewnością przyczynia się do tego wysoka inflacja i w konsekwencji – wysoka stopa referencyjna banku centralnego. Możesz to zobaczyć na wykresie poniżej:
Jak widzisz, stopa referencyjna NBP i oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych „zachowują się podobnie”. A że stopa referencyjna NBP jest teraz na wysokim poziomie (5,75%) – oprocentowanie kredytów hipotecznych też utrzymuje się wysoko. Nie mam wątpliwości, że jest to część problemu i wszyscy czekamy z niecierpliwością, aż NPB w końcu obniży wysokość stopy referencyjnej. Wszystko wskazuje jednak, że musimy uzbroić się w cierpliwość. Według wstępnych zapowiedzi, obniżka miała nastąpić na początku 2025 roku, ale podczas ostatniej konferencji NBP padła sugestia, że bardziej prawdopodobny jest 2026 rok.
Warto mieć jednak świadomość, że to nie jedyna część układanki. Narracja, że przyczyną wysokich cen kredytów jest wyłącznie wysoka inflacja i nasz bank centralny, który „nie chce” obniżyć stóp procentowych, jest bardzo wygodna dla banków, ale wcale nie jest prawdziwa. Skąd to wiemy? Bo nie ma żadnego prawa, które nakazuje bankom utrzymywać oprocentowanie wyższe niż stopa referencyjna. Co więcej, w większości krajów Unii Europejskiej (aż w 18!) oprocentowanie kredytów hipotecznych jest NIŻSZE niż stopa banku centralnego:
Jak widzisz, nie dość, że jesteśmy w mniej licznym gronie 9 krajów UE, w których hipoteki są droższe niż stopa banku centralnego, to jeszcze – jesteśmy wśród tych krajów niechlubnym liderem.
A biznes banków się kręci
Sytuacja raczej w najbliższym czasie się nie poprawi. Dlaczego? Bo banki nie mają motywacji, by obniżać oprocentowanie kredytów – hipoteczny biznes cały czas się kręci. Sytuacja mieszkaniowa w naszym kraju nie jest najlepsza, a większość osób nie może sobie pozwolić na zakup mieszkania bez kredytu. Na rynku nieuchronnie działa prawo popytu i podaży – banki dobrze wiedzą, że przy tak wysokich cenach kredytów i tak uda im się podpisywać nawet około 200 tys. umów rocznie. Poniżej możesz zobaczyć dane BIK na temat liczby umów kredytowych w latach 2021-2024. Tylko w zeszłym roku banki podpisały 208 tys. takich umów:
Może nie jest tak źle?
A może płacimy tak dużo za kredyty, bo banki płacą sporo za POZYSKANIE pieniędzy na kredyty? Bo przecież aby udzielić kredytu hipotecznego, muszą skądś mieć na to pieniądze. I może w ostatecznym rachunku ich marża wcale nie jest aż tak wysoka? Jak się pewnie domyślasz, banki NIE POŻYCZAJĄ sobie pieniędzy po stawce WIBOR. Swój kapitał pozyskują głównie od nas – czyli swoich klientów. Zwykłych osób, które wpłacają swoje środki na konta oszczędnościowe, lokaty czy rachunki bieżące, gdy wpływa na nie wynagrodzenie.
Na wykresie poniżej możesz zobaczyć, ile banki każą sobie za to płacić. Czerwoną linią oznaczono oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych, a linią niebieskozieloną – oprocentowanie depozytów gospodarstw domowych:
Oczywiście na rynku można znaleźć lepsze oprocentowanie dla lokat i kont oszczędnościowych, jednak warto wczytać się w warunki tych ofert. Zwykle aby skorzystać trzeba założyć nowe konto, bo promocja jest skierowana raczej do nowych klientów i jest ograniczona na kilka miesięcy. To promocja bankowa, która ma na celu złapanie nowych klientów. Dlatego na wykresie umieściliśmy średnie oprocentowanie, które może uzyskać praktycznie każdy klient.
Dlaczego nasze depozyty nie są lepiej oprocentowane? Znowu możemy zaobserwować w praktyce działanie prawa popytu i podaży. Banki mają wielu chętnych na depozyty, dlatego nie muszą walczyć o klientów lepszym oprocentowaniem. Na wykresie poniżej możesz zobaczyć dane sektora bankowego z KNF. Żółte słupki to depozyty gospodarstw domowych, a niebieskie – ich kredyty:
Jak widzisz, żółte słupki zdecydowanie przeważają. Kredyty stanowią zaledwie 60% wpłacanych depozytów (kropkowana linia).
Ile zarabiają w Polsce banki?
Zróbmy zatem małe podsumowanie. Mamy w Polsce niesamowicie drogie kredyty hipoteczne i nisko oprocentowane lokaty. Dzięki temu mamy najlepsze w historii wyniki finansowe banków. Cała ta sytuacja cudownie się przekłada na zyski banków. Choć nie ma jeszcze oficjalnych danych za cały 2024 r., pierwsze „jaskółki” w mediach głoszą, że zysk sektora bankowego w ubiegłym roku sięgnął nawet 40 mld zł:
Aby to potwierdzić, zajrzeliśmy do raportów giełdowych banków za 3 kwartały 2024 r. Co możemy stwierdzić? Raporty są bardzo optymistyczne. mBank pisze o doskonałych wynikach i pokazuje marżę odsetkową na poziomie 4,43%.
Pekao chwali się „rekordowym kwartałem” i wzrostem marży odsetkowej:
A Santander pokazuje marżę odsetkową na poziomie 5,37%:
Oczywiście cały zarobek banków NIE POCHODZI z kredytów hipotecznych. To dla nas jasne. Ale spójrz, proszę na wykres poniżej. Według danych sektora bankowego, to właśnie kredytym mieszkaniowe stanowią największy wolumen kredytów banków:
Wynik odsetkowy wypracowała bankom więc przede wszystkim „bankowość detaliczna”, a nie korporacyjna.
A gdyby banki zarabiały trochę mniej – jak by się to przełożyło na nasze portfele?
W ofertach kredytowych patrzymy oprocentowanie kredytu wydaje się być niewielką liczbą – to przecież „tylko kilka procent”. Biorąc jednak pod uwagę kwoty kredytów, te parę procent przekłada się na duże pieniądze. Pokażę Ci to na przykładzie. posłużymy się w tym celu KALKULATOREM z naszego Kursu Hipotecznego. Przyjmijmy następujące założenia kredytu:
- kredyt na 400 tys. zł
- zaciągany na 20 lat
- w ratach równych
- oprocentowanie – posłużymy się tym średnim.
Płacimy średnio 2,18% ponad stopę referencyjną, czyli w naszych założeniach przyjmiemy oprocentowanie na poziomie 7,93%:
Na takich warunkach nasza miesięczna rata wyniesie 3 328 zł, a łączne odsetki, które zapłacimy przez 20 lat kredytu to blisko 399 tys. zł. Czyli praktycznie dwa razy tyle! A teraz załóżmy, że marżę banków obniżamy o 1 pp. – czyli zamiast 2,18% wyniesie 1,18%. Wówczas parametry naszego kredytu zmienią się następująco:
Koszty kredytu zmniejszyły się o ponad 58 tys. zł! Nie chcę w tym momencie za bardzo się rozmarzyć – nie pokażę Ci, jak dobrze wyglądałyby parametry kredytu, gdyby jego oprocentowanie było takie, jak w większości krajów Unii Europejskiej. Czyli niższe, niż stopa referencyjna NBP. Ale chętnie Ci pokażę, co się stanie, jeśli przyjmiemy oprocentowanie RÓWNE stopie referencyjnej NBP – wynosiłoby wtedy 5,75%:
Przy takich parametrach miesięczna rata spada o 520 zł, a łączne odsetki za 20 lat obniżają się o 125 tys. zł do poziomu 274 tys. zł. Robi się zdecydowanie sensowniej.
Co by się musiało stać, żeby kredyty hipoteczne staniały w Polsce?
No to się rozmarzyliśmy… ale wiemy, że to nie jest nasza obecna rzeczywistość. Co by się w takim razie musiało stać, żeby kredyty hipoteczne w Polsce były tańsze? Któryś bank (może na przykład… bank państwowy? 😀) musiałby się wyłamać i wyjść do klientów z korzystniejszą ofertą. Wtedy inne banki musiałyby dostosować swoje oferty, żeby nie stracić klientów. Druga opcja zmiany mogłaby nastąpić podczas reformy wskaźników. Gdyby kredyty hipoteczne powiązać nie z WIBOR-em (który nie ma nic wspólnego z tym, po ile banki w rzeczywistości pożyczają sobie pieniądze), a np. z oprocentowaniem lokat – mogłoby to pomóc rozwiązać problem.
Co TY możesz zrobić, żeby w takich warunkach zaciągnąć kredyt jak najtaniej?
Doskonale zdajemy sobie sprawę, że zwykły człowiek, który po prostu chce kupić mieszkanie (albo wybudować dom) nie ma większego przełożenia na rynek. Ale jeśli śledzisz ten blog już od jakiegoś czasu, wiesz, że nie lubimy narzekać. Wolimy zajmować się rzeczami, które są w obrębie naszej kontroli. A więc Ty możesz zrobić i na co masz realny wpływ?
- Możesz dokładnie przeliczyć oferty banków i wybrać tę najtańszą. Czytasz ten ranking, więc zakładam, że ten punkt masz odhaczony 😀.
- Możesz uzbierać wyższy wkład własny i dzięki temu zaciągnąć kredyt na mniejszą kwotę.
- Możesz stale trzymać rękę na pulsie (nawet po zaciągnięciu kredytu). Dzięki temu, gdy stopy procentowe i marże spadną, refinansujesz swój droższy kredyt na tańszy. Nie chce Ci się sprawdzać ofert? Skontaktuj się z Sebastianem, który sprawdzi możliwości refinansowania Twojego kredytu.
- Możesz nadpłacać swój kredyt. W tym artykule znajdziesz darmowy kalkulator, w którym obliczysz sobie korzyści z tego rozwiązania: Nadpłacać kredyt hipoteczny czy inwestować – co się bardziej opłaca? [KALKULATOR]
Katarzyna Iwuć
Biegła rewidentka, doktor nauk ekonomicznych. Przed dołączeniem do zespołu FBO była między innymi prezeską spółki giełdowej Netia S.A., członkinią zarządu i dyrektorem finansowym Mennica Polska S.A., członkinią rady nadzorczej i przewodniczącą komitetu audytu kilku firm. W zespole FBO konikiem Kasi są między innymi research i analiza danych, tworzenie kalkulatorów i innych narzędzi do zarządzania finansami osobistymi.
Jeżeli podobał Ci się ten artykuł, może zainteresuje Cię książka Marcina o inwestowaniu – „Finansowa Forteca”. W podobny sposób jak tutaj na blogu – prosto i merytorycznie – tłumaczy w niej, jak inwestować skutecznie i mieć święty spokój. Szczegóły poznasz TUTAJ.
PODOBAJĄ CI SIĘ ARTYKUŁY NA BLOGU?
Dołącz do ponad 63 050 osób, które otrzymują newsletter i korzystają z przygotowanych przeze mnie bezpłatnych narzędzi pomagających w skutecznym dbaniu o finanse.
KLIKNIJ W PONIŻSZY PRZYCISK.
PLANUJESZ ZACIĄGNĄĆ KREDYT HIPOTECZNY
I NIE WIESZ OD CZEGO ZACZĄĆ?
To zupełnie naturalne. Kredyt hipoteczny to ogromne zobowiązanie, które przygniata przez kilkadziesiąt lat. W dodatku mnóstwo osób bardzo za niego przepłaca. Przygotowałem kurs Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku, aby uzbroić Cię w niezbędną wiedzę i dać narzędzia do wygodnego podjęcia najlepszych dla Ciebie decyzji. Chcę Ci pomóc w znalezieniu kredytu hipotecznego, który:
✅ w bezpieczny sposób pomoże Ci zrealizować marzenie o własnym mieszkaniu czy domu,
✅ nie obciąży nadmiernie budżetu Twojej rodziny,
✅ będzie Cię kosztował tak mało, jak to tylko możliwe,
✅ szybko przestanie być Twoim zobowiązaniem, bo sprawnie go spłacisz.