Nadpłacać kredyt hipoteczny czy inwestować – co się bardziej opłaca? [KALKULATOR]

Podcast: Odtwarzaj w nowym oknie | Pobierz (Czas trwania: 30:36 — 42.4MB) | Umieść link

Subskrybuj: Apple Podcasts | Spotify | Android | RSS

Masz wolnych kilka stówek. Na co je przeznaczyć? Nadpłacić kredyt hipoteczny, żeby szybciej wykopać go ze swojego życia? A może zainwestować te pieniądze i zbudować dodatkowy kapitał? Zdania są podzielone. Jedni uważają, że nadpłacanie kredytu nie ma sensu, bo na giełdzie można zarobić więcej, a inflacja z czasem zmniejszy realną wartość zadłużenia. Drudzy przekonują, że święty spokój jest bezcenny. Jeśli Ty również zastanawiasz się, co wybrać, ten artykuł jest dla Ciebie. Porównam w nim korzyści z nadpłacania kredytu z najpopularniejszymi formami oszczędzania i inwestowania w Polsce. Sprawdzę też, jakie opłaty za nadpłatę pobierają największe banki, oraz omówię strategię stałej raty, która często pozwala uniknąć tych kosztów.

✅ Przygotowałam dla Ciebie też dwa ułatwienia: KALKULATOR, w którym policzysz, co da lepsze wyniki w Twojej sytuacji, oraz DARMOWY E BOOK O NADPŁATACH (edycja 2026). Ten wpis pierwotnie ukazał się w 2023 r. i został zaktualizowany w czerwcu 2026 r.

Już na początku chcę zaznaczyć, że zarówno nadpłata, jak i inwestycje to są dwie super opcje i najlepiej byłoby mieć dość pieniędzy by te dwie rzeczy robić równocześnie. Czasem jednak środków nie wystarcza i trzeba dokonać wyboru. Ten artykuł powinien Ci go ułatwić. Najważniejsze wnioski prezentuję też w filmie:

Żeby ten wybór nie opierał się wyłącznie na intuicji, zacznijmy od liczb. Weźmy na warsztat najbardziej obiektywne kryterium, czyli porównanie oprocentowania kredytu ze stopą zwrotu z inwestycji.

Ile oszczędzamy na nadpłacie kredytu i dlaczego tak dużo?

Na nadpłacie kredytu w ujęciu rocznym zarabiasz dokładnie tyle, ile wynosi jego oprocentowanie, przy czym chodzi tu o RRSO czyli Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania, a nie o stopę nominalną. Uwzględnia ona wszystkie koszty kredytu, odsetki, ubezpieczenia i prowizje. Najważniejsze będzie więc oprocentowanie Twojego kredytu oraz warunki konkretnej umowy.

A oprocentowanie to może być wysokie, ponieważ od lat Polska znajduje się w czołówce krajów z najdroższymi kredytami hipotecznymi w Unii Europejskiej. Właśnie dlategoich nadpłacanie bywa tak opłacalne. W chwili, gdy piszę ten artykuł, średnie RRSO nowego kredytu wynosi 6,2%. Dane z wcześniejszych lat znajdziesz na wykresie poniżej – przedstawia je czerwona linia. Pamiętaj jednak, że dla Ciebie liczą się parametry Twojego kredytu, a nie średnia rynkowa.

Swoje oprocentowanie porównaj z potencjalnym zyskiem z inwestycji. Uwzględnij jednak, że od większości inwestycji trzeba zapłacić podatek od zysków kapitałowych, 19%,natomiast korzyść uzyskana dzięki nadpłacie kredytu nie jest opodatkowana. Jeśli więc nie inwestujesz w ramach IKE, IKZE lub OIPE, a oprocentowanie Twojego kredytu wynosi 6% rocznie, inwestycja musi przynieść około 7,4% zysku, żeby po zapłaceniu podatku zostało Ci 6% „na rękę”:

7,4% x (1-19%) = 5,994% czyli 6% po zaokrągleniu

A co, jeśli oprocentowanie Twojego kredytu wynosi 7%? Wówczas inwestycja musiałaby przynieść około 8,6% zysku, aby oba rozwiązania były porównywalne pod względem finansowym. Tymczasem osiągnięcie takiej stopy zwrotu bez podejmowania większego ryzyka nie jest łatwe. Analogiczne wyliczenia dla innych poziomów oprocentowania kredytu znajdziesz w powyższej tabeli.

⚠️ Mała uwaga
W tym artykule skupiam się na nadpłacaniu kredytu, ale pamiętaj, aby przynajmniej raz w roku porównać warunki swojej umowy z aktualnymi ofertami innych banków. Jeśli okaże się, że przepłacasz, rozważ refinansowanie. Poniżej znajdziesz linki do artykułu na ten temat oraz do zestawienia aktualnych ofert kredytów hipotecznych:
🔗 Refinansowanie kredytu hipotecznego
🔗 Ranking kredytów hipotecznych
Nadpłacanie i refinansowanie wcale się nie wykluczają. Wręcz przeciwnie – jeśli dzięki refinansowaniu obniżysz koszty kredytu, uzyskane oszczędności możesz przeznaczyć na kolejne nadpłaty 😊 i jeszcze szybciej wykopać kredyt ze swojego życia.

Nadpłacać kredyt czy inwestować – najważniejsze kwestie

Podsumowując, finansowe konsekwencje decyzji: „inwestować czy nadpłacać?” zależą od tego:

• Jakie jest oprocentowanie Twojego kredytu?
• Czy od zysków z inwestycji zapłacisz 19% podatku Belki, czy też skorzystasz z preferencji podatkowych w ramach IKE lub OIPE? Jeśli z nich korzystasz, to oprocentowanie kredytu porównaj bezpośrednio z zyskami z inwestycji, bez ich pomniejszania o 19%. Trochę bardziej skomplikowana jest sytuacja z IKZE. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule: Wszystko o IKZE + KALKULATOR opłacalności
• W co zamierzasz inwestować?

Bo przecież poszczególne klasy aktywów oferują różne stopy zwrotu i wiążą się z różnym poziomem ryzyka. Sprawdźmy zatem, które klasy aktywów historycznie pozwalały osiągnąć stopę zwrotu wyższą niż oprocentowanie kredytów hipotecznych, a które nie.

Kredyt vs. lokaty i konta oszczędnościowe

Na pierwszy ogień weźmy lokaty i konta oszczędnościowe, ponieważ to właśnie w bankach Polacy trzymają największą część swoich oszczędności. Jak widzisz na wykresie poniżej, w ciągu ostatnich 22 lat niemal nie było miesiąca, w którym na standardowych lokatach zarabialibyśmy więcej, niż kosztowała nas hipoteka.

Oczywiście od czasu do czasu można upolować wyjątkowo atrakcyjną lokatę lub konto oszczędnościowe – najlepszych ofert możesz poszukać w naszych aktualnych rankingach:

🔗 Ranking najlepszych lokat

🔗 Ranking najlepiej oprocentowanych kont oszczędnościowych

Utrzymanie wysokiego oprocentowania wymaga jednak regularnego przenoszenia pieniędzy między bankami. Najkorzystniejsze warunki są zazwyczaj dostępne tylko w ramach promocji ograniczonych czasowo, kwotowo lub skierowanych do nowych klientów.

Co więcej, nawet najlepiej oprocentowane lokaty i konta oszczędnościowe często przegrywają z nadpłatą kredytu, zwłaszcza po uwzględnieniu podatku Belki. Spójrzmy na sytuację z dnia, w którym piszę ten artykuł. Najwyżej oprocentowana lokata w naszym rankingu oferuje 6,1% w skali roku, czyli około 4,9% po opodatkowaniu. Tymczasem najtańszy kredyt hipoteczny ma oprocentowanie równe 6,14%.

Wniosek? Historycznie nadpłata kredytu dawała lepsze efekty finansowe niż trzymanie pieniędzy w banku.

Kredyt vs. Obligacje antyinflacyjne

Czy detaliczne obligacje skarbowe wypadają lepiej? Do wyboru mamy kilka ich rodzajów – szczegółowy opis każdego z nich znajdziesz w tym artykule. Tutaj posłużę się przykładem dziesięcioletnich obligacji EDO.

To właśnie w nie inwestuję największą część swoich oszczędności. Pod względem oprocentowania ustępują one jedynie obligacjom rodzinnym, dostępnym dla osób pobierających świadczenie 800+ (i tylko w ramach przysługującego im limitu).

W pierwszym roku oprocentowanie obligacji EDO jest stałe. Od drugiego roku zależy natomiast od inflacji i stanowi jej wartość powiększoną o określoną marżę. Porównania oprocentowania obligacji z oprocentowaniem nowych kredytów hipotecznych za ostatnie 22 lata prezentuje wykres poniżej:

Jak pokazują dane historyczne, oprocentowanie obligacji EDO w pierwszym roku zawsze było niższe niż koszt kredytu hipotecznego. W kolejnych latach obligacje również najczęściej przegrywały z nadpłatą. Wyjątkiem był okres 2020–2023. Najpierw stopy procentowe spadły niemal do zera, a niedługo później inflacja poszybowała w okolice 20%. W takich warunkach obligacje indeksowane inflacją zdecydowanie wygrywały z nadpłacaniem kredytu.

Wniosek? W większości analizowanych okresów nadpłata kredytu przynosiła większe korzyści finansowe niż inwestowanie w obligacje EDO. Kredyt hipoteczny spłacamy jednak przez 20–30 lat, dlatego istnieje spore prawdopodobieństwo, że w tym czasie pojawią się kolejne „okienka inflacyjne”, w których to obligacje okażą się korzystniejsze.

Nadpłata kredytu hipotecznego vs inwestycja w akcje

A teraz przejdźmy do klasy aktywów, która najczęściej pojawia się w dyskusjach o tym, czy lepiej inwestować, czy nadpłacać kredyt – do akcji.

Porównam nadpłacanie kredytu z inwestowaniem w globalny indeks MSCI ACWI, obejmujący ponad 2 500 spółek z 47 krajów rozwiniętych i rozwijających się. Wybrałam go ze względu na jego szeroką dywersyfikację. Oczywiście w akcje można inwestować na wiele sposobów: kupować udziały pojedynczych spółek, wybierać fundusze lub ETF-y oraz koncentrować się na różnych rynkach i giełdach.

Od 1998 roku indeks MSCI ACWI, po przeliczeniu na złote, wzrósł aż o 798%. To przekłada się na średnioroczną stopę zwrotu na poziomie 7,4%, czyli więcej niż wynosi obecnie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Gdybyśmy uwzględnili wyłącznie rynek amerykański, reprezentowany na przykład przez indeks S&P 500, wynik byłby jeszcze lepszy. Historia pokazuje, że w długim terminie akcje należą do najbardziej zyskownych klas aktywów.

Inwestowanie w akcje i spadki na rynkach

Jest jednak coś, o czym najbardziej optymistycznie nastawieni inwestorzy czasami zapominają: po drodze akcje potrafią drastycznie tracić na wartości. Takie obsunięcia, nazywane po angielsku drawdownami, zdarzają się regularnie. Podczas globalnego kryzysu finansowego w 2008 roku indeks MSCI ACWI stracił 58% swojej wartości w USD, a podczas pandemii –34%.

I właśnie tę niepewność trzeba uczciwie uwzględnić, rozważając inwestowanie w akcje zamiast nadpłacania kredytu. Nadpłata przynosi pewną oszczędność w postaci odsetek, których nie zapłacisz bankowi.Im wyższe oprocentowanie kredytu, tym większa będzie ta korzyść. Jeśli oprocentowanie spadnie, zaoszczędzisz mniej, ale nadpłata nadal pozostanie finansowo korzystna – o ile bank nie pobiera za nią dodatkowej prowizji.

Na giełdzie nie masz takiej pewności. Może się zdarzyć, że Twoje ciężko zarobione 10 000 zł po kilku miesiącach będzie warte zaledwie 6 000 zł, ponieważ rynki akurat wejdą w bessę.

Dlatego w mojej ocenie nadpłacanie kredytu i inwestowanie w akcje trudno traktować jako równoważne alternatywy. Oferują zupełnie inny potencjał zysku, ale wiążą się też z nieporównywalnym poziomem ryzyka.

Wniosek? Biorąc pod uwagę długi horyzont inwestycji, akcje historycznie przynosiły zazwyczaj wyższe stopy zwrotu niż korzyści uzyskiwane z nadpłacania kredytu hipotecznego. Jeśli więc wpiszemy do Excela historyczne wyniki rynku akcji i oprocentowanie kredytów, obliczenia najczęściej przemówią za inwestowaniem.

Rzeczywisty wynik zależy jednak od tego, kiedy rozpoczniemy inwestowanie, jak długo pozostaniemy na rynku oraz jakie akcje lub indeksy wybierzemy. Trzeba również pamiętać, że po drodze wartość portfela może drastycznie spaść, a historyczne stopy zwrotu nie gwarantują podobnych wyników w przyszłości.

Skoro znamy już obie możliwości, przyjrzyjmy się dokładniej mechanizmowi nadpłacania kredytu hipotecznego. Następnie pokażę Ci przeliczenia dwóch scenariuszy.

Jak działa nadpłata kredytu hipotecznego?

Jak w ogóle działa nadpłata kredytu? Żeby to wytłumaczyć, cofnijmy się o jeden krok, bo trzeba najpierw zrozumieć, jak bank liczy odsetki od kredytu. Jako przykład wezmę kredyt hipoteczny o następujących parametrach:

• Kwota kredytu: 500 tys. zł.
• Oprocentowanie: 6% rocznie
• Raty: równe (najczęściej wybierany typ rat w Polsce)
• Okres kredytu: 20 lat (240 miesięcy)

W takim kredycie miesięczna rata wyniesie 3 582,16 zł. I tu od razu napiszę, że w artykule będę często zaokrąglać kwoty, aby było nieco prościej 😊. Po zaokrągleniu do pełnych złotych miesięczna rata wyniesie 3 582 zł.

Jak widzisz na poniższej grafice, struktura pierwszej raty jest bardzo niekorzystna dla kredytobiorcy – spłaca się głównie odsetki (zaznaczone kolorem czerwonym):

Dlaczego tak się dzieje? Ponieważ odsetki liczone są od kwoty kredytu pozostałej do spłaty, a na początku kredytu dług wobec banku jest największy. Policzmy zatem odsetki w pierwszej racie.

Odsetki w pierwszej racie

• Przed zapłatą pierwszej raty, do spłaty mamy cały kredyt – czyli 500 000 zł.
• Nasz przykładowy kredyt ma oprocentowanie 6% rocznie, więc, by policzyć odsetki za jeden miesiąc, dzielimy oprocentowanie przez 12:500 000 zł x (6%:12 miesięcy) = 2 500 zł
  Czyli odsetki w pierwszym miesiącu spłaty wyniosą 2 500 zł.
• To oznacza, że w pierwszej racie, która ma wysokość 3 582 zł, tylko 1 082 zł (zaledwie 30% raty) to spłacany kapitał.Wysokość spłacanego kapitału liczymy następująco: 3 582 zł raty – 2 500 zł odsetek =1 082 zł kapitału spłacanego w pierwszej racie.
• Jaka kwota kredytu pozostanie nam do spłaty po zapłaceniu pierwszej raty? Od długu musimy odjąć spłacony kapitał: 500 000 zł długu –1 082 zł kapitału w pierwszej racie = 498 918 zł
  Po pierwszej racie zostaje nam więc 498 918 zł kapitału do spłaty.

Odsetki w drugiej racie

W drugim miesiącu przechodzimy ten proces ponownie:

• Gdy płacimy drugą ratę, mamy do spłaty już nieco mniejszy dług. Jest to 498 918 zł zamiast wyjściowych 500 000 zł.
• Liczymy więc odsetki od tego mniejszego zadłużenia: 498 918 zł KREDYTU x (6% : 12 miesięcy) = 2 495 zł ODSETEK
• Wybraliśmy kredyt spłacany w ratach równych, więc rata pozostaje bez zmian i wynosi 3 582 zł.
• A to oznacza, że tym razem, w drugiej racie, spłacamy 1 087 zł kapitału: 3 582 zł RATA – 2 495 zł ODSETEK= 1 087 zł KAPITAŁU
• Nasz dług wobec banku maleje do 497 830 zł: 498 918 zł KREDYTU – 1 087 zł KAPITAŁU = 497 830 zł kredytu po 2. racie.

Jak widzisz, bez nadpłacania kredytu, zobowiązanie względem banku maleje w ślimaczym tempie. W modelu rat równych w pierwszych latach spłacasz niemal same odsetki, a tylko niewielka część raty przeznaczona jest na spłatę pożyczonego kapitału. I tu z pomocą przychodzą nam nadpłaty.

Jak działa nadpłata kredytu?

Nadpłacamy kredyt kwotą 1000 zł wraz z zapłatą pierwszej raty

Załóżmy teraz, że chcesz nadpłacać kredyt. Znajdujesz w budżecie dodatkowe 1 000 zł i przelewasz je do banku na jednorazową nadpłatę kredytu. Zobaczmy, jak wpłynie to na kredyt hipoteczny. Mechanizm obliczania raty pozostaje ten sam. Nasza pierwsza rata wygląda dokładnie tak samo, jak bez nadpłaty:

500 000 zł KREDYTU x (6% : 12 miesięcy) = 2 500 zł ODSETEK
3 582 zł RATA – 2 500 zł ODSETEK= 1 082 zł KAPITAŁU

Magia dzieje się po dokonaniu nadpłaty. Gdy nadpłacasz kredyt, zmniejszasz swoje zobowiązanie względem banku – czyli wysokość pożyczonego kapitału. Całość nadpłaty zmniejsza zadłużenie.

W naszym przykładzie wygląda to tak, że od 500 000 zł kredytu odejmujesz nie tylko 1 082 zł (spłacone w racie), ale dodatkowo 1 000 zł nadpłaty: 500 000 zł KREDYTU – 1 082 zł KAPITAŁU – 1 000 zł NADPŁATY= 497 918 zł po 1. racie i NADPŁACIE

Do spłaty pozostaje Ci więc 497 918 zł kapitału. Zwróć uwagę, że dług po pierwszej racie i nadpłacie jest o 1 000 zł mniejszy niż gdyby nadpłaty nie było. Zobaczmy jeszcze, jak nadpłata wpłynie na drugą ratę kredytu:

• Pozostało Ci do spłaty 497 918 zł kapitału.
• Liczymy odsetki od tego zadłużenia:
  497 918 zł KREDYTU x (6% : 12 miesięcy) = 2 490 zł ODSETEK

Czy nadpłata kredytu się opłaca?

Pewnie zauważyłeś, że odsetki w drugiej racie bez nadpłaty i w drugiej racie po nadpłacie różnią się zaledwie o 5 zł. Przed nadpłatą było to 2 495 zł, a po nadpłacie jest to 2 490 zł. Możesz pomyśleć: „I gdzie tu oszczędność? Czy warto wydać 1 000 zł, by kwota odsetek pomniejszyła się tylko o kilka złotych?!”. Może nadpłaty nie mają sensu? Pamiętaj jednak, że nadpłata daje korzyści nie tylko w pierwszym miesiącu, ale też w każdym kolejnym, aż do końca trwania kredytu. Wniosek? Im wcześniej zaczniesz nadpłacać, tym większe korzyści możesz osiągnąć.

Jednorazowa nadpłata kwotą 1 000 zł

Zobaczmy zatem, jak taka jednorazowa nadpłata w kwocie 1 000 zł wpłynie na kredyt hipoteczny. W naszym przykładzie:

• Bez nadpłat, oddasz do banku 359 717 zł odsetek.
• Jeśli nadpłacisz kredyt i zdecydujesz się na to, by nadpłata obniżyła Ci ratę kredytu – oddasz do banku w sumie 359 001 zł odsetek. To mniej, niż w kredycie bez nadpłat – o całe 716 zł.
• Jeśli nadpłacisz kredyt i zdecydujesz się na skrócenie okresu kredytowania, ten jeden wpłacony 1 000 zł spowoduje, że zapłacisz w sumie 357 423 zł odsetek. Czyli o całe 2 294 zł mniej, niż w przypadku kredytu bez nadpłat. Nieźle!
• Takie same oszczędności jak nadpłata ze skróceniem okresu kredytowania da Ci realizacja strategii stałej raty. O tej strategii napiszę więcej nieco dalej

Zgodzisz się, chyba, że to całkiem niezłe wyniki jak na jednorazową akcję, angażującą raptem 1 000 zł? Nadpłacając kredyt, robisz świetny prezent dla siebie z przyszłości.

Czy warto regularnie nadpłacać kredyt hipoteczny?

Jak widzisz, nawet 1 000 zł jednorazowej nadpłaty może znacząco wpłynąć na obniżenie całkowitych kosztów Twojego kredytu. A teraz wyobraź sobie, że takiego tysiaka znajdujesz nie jednorazowo, a systematycznie. Wiem, że 1 000 zł to dużo i niektórzy mogą się krzywić na przykład z tak wysoką kwotą, ale wnioski będą identyczne, jeśli nadpłacisz kredyt kwotą 100 zł i 200 zł. Dlatego poniżej znajdziesz darmowy kalkulator, w którym możesz samodzielnie sprawdzić, ile zaoszczędzisz przy swoim poziomie comiesięcznych nadpłat kredytu hipotecznego.Wracając do naszego przykładu: co stanie się z kredytem, jeśli co miesiąc będziesz w stanie nadpłacać go kwotą 1000 zł? Jak taka regularna nadpłata wpłynie na łączną kwotę odsetek, które zapłacisz bankowi?

• Bez nadpłat, musisz wpłacić do banku 359 717 zł odsetek.
• W scenariuszu, w którym nadpłacasz co miesiąc 1 000 zł i wybierasz, że nadpłata skutkuje obniżeniem raty, musisz spłacić 278 265 zł odsetek. To aż 81 453 zł oszczędności na odsetkach.
• Kolejny scenariusz: nadpłacasz co miesiąc 1 000 zł i wybierasz, że nadpłata skutkuje skróceniem okresu kredytowania. To najkorzystniejszy scenariusz. Musisz spłacić w sumie 224 657 zł odsetek, co daje Ci aż 135 060 zł oszczędności względem pierwszego scenariusza (bez nadpłat).
• Dokładnie takie same efekty, jak przy skróceniu okresu kredytowania, może dać strategia stałej raty. Omówię ją szerzej za chwilę, ale w skrócie polega ona na tym, że formalnie wybierasz w banku obniżenie raty po nadpłacie. Następnie kwotę, o którą rata spadnie, przeznaczasz na kolejną nadpłatę. W praktyce oznacza to, że co miesiąc przekazujesz do banku taką samą łączną kwotę jak wcześniej, ale coraz większa jej część idzie na nadpłatę kapitału.

Jak widzisz, każda nadpłata – zarówno ta obniżająca ratę, jak i ta skracająca okres kredytowania – zmniejsza łączną kwotę odsetek, które zapłacisz bankowi. A o to przecież chodzi: żeby z Twojej kieszeni wypłynęło jak najmniej pieniędzy.

Ale to nie koniec dobrych wiadomości, bo niższy koszt kredytu to nie jedyna zaleta nadpłat.

Dodatkowa korzyść z nadpłat kredytu hipotecznego

Dla wielu osób ta dodatkowa korzyść jest nawet ważniejsza niż oszczędności na odsetkach. Jaką korzyść mam tutaj na myśli? Skrócenie całkowitego czasu spłaty kredytu.

Wróćmy na chwilę do naszego modelowego kredytu z przykładu:

• „Normalnym” trybem, czyli bez nadpłat, będziesz spłacać swój kredyt 20 lat.
• Jeśli zdecydujesz się nadpłacać (przypominam: 1 000 zł miesięcznie) i wybierzesz, że skutkiem nadpłat ma być obniżenie raty – skrócisz czas spłaty kredytu do 18 lat i 11 miesięcy. Dlaczego czas kredytowania się skraca? Bo przy systematycznych nadpłatach w końcu „zabraknie Ci” kapitału kredytu do spłaty.
• A jeśli będziesz nadpłacać regularnie i wybierzesz, że nadpłaty mają skrócić Twój okres kredytowania lub będziesz konsekwentnie realizować strategię stałej raty, uporasz się z kredytem po 13 latach i 3. miesiącu.

Wyobraź sobie te 3 scenariusze. Dolicz do swojego wieku 15-18 lat. Ile wtedy będziesz mieć lat? Jak się będziesz się czuć ze świadomością, że nadal spłacasz kredyt? Mając ograniczoną elastyczność w kwestii zmiany pracy? Mając ciągle z tyłu głowy, że musisz zarabiać na określonym poziomie, żeby było Cię stać na spłatę raty?

A teraz pomyśl o trzecim scenariuszu. Dodaj do swojego wieku 13 lat. Szybsza spłata kredytu daje Ci całe 7 lat spokoju, w których nie musisz płacić rat za kredyt. Kolejny prezent dla siebie z przyszłości. Wyobraź sobie to uczucie: chodzisz po podłodze, która naprawdę należy do Ciebie. W 2015 r. razem z Marcinem spłaciliśmy kredyt hipoteczny na nasze mieszkanie i doskonale pamiętam to uczucie. Niby ta sama nieruchomość, ale mieszka się w niej zupełnie inaczej 😊.

Kredyt hipoteczny to dla mnie jeden z nielicznych przykładów długu, który ma sens. Nieruchomości są tak drogie, że trudno uzbierać gotówkę na zakup, szkoda też wydawać pieniądze na najem i patrzeć jak ceny nieruchomości odjeżdżają jeszcze bardziej. Ale nawet kredyt hipoteczny nadal pozostaje długiem. Przez cały okres spłaty musisz działać ostrożniej, bo co miesiąc potrzebujesz pieniędzy na ratę. Gdzieś z tyłu głowy stale pojawia się myśl, że trzeba podejmować decyzje rozważnie, bo kredyt sam się nie spłaci. To duże obciążenie psychiczne. W trzecim scenariuszu przemęczysz się przez 13 lat, ale potem odzyskujesz pełną swobodę.

4 scenariusze nadpłacania. Kalkulator

Powyższe przykłady przeliczyłam w kalkulatorze z naszego kursu Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku. Natomiast poniżej załączam Ci bezpłatny kalkulator, w którym zderzę nadpłaty z inwestowaniem. Zachęcam Cię do pobrania kalkulatora i wpisania własnych danych: parametrów kredytu, przewidywanej stopy zwrotu z inwestycji, podatków i innych założeń.

Przejdźmy teraz do konkretnego przykładu. Porównam w różnych scenariuszach kredyt hipoteczny i inwestycję o następujących parametrach:

• Pozostała do spłaty kwota kredytu: 500 tys. zł
• Pozostały czas spłaty kredytu: 25 lat
• Oprocentowanie: 5,6 % rocznie, ale jeszcze przez 3 lata jest on oprocentowany stopą stałą na poziomie 6,5%.
• Raty: równe (najczęściej wybierany typ rat w Polsce)
• Nasza miesięczna wolna nadwyżka wynosi 1 000 zł (Uwaga! to spora kwota, ale pamiętaj, że wnioski będą identyczne, niezależnie czy dysponujesz kwotą 200 zł czy 2 000 zł)
• Przewidywana stopa zwrotu z inwestycji: 6% rocznie (inwestycja poza IKE, więc uwzględniam podatek 19%).

Już na tym etapie można przewidzieć, które rozwiązanie będzie bardziej opłacalne. W naszym przykładzie inwestycja po uwzględnieniu podatku daje 4,86% rocznie, czyli 6% ×(1-19%). Tymczasem oprocentowanie kredytu jest wyższe i wynosi 5,6%.

W takiej sytuacji wynik kalkulatora może być tylko jeden: korzystniej jest nadpłacać kredyt niż inwestować.

Dokładne wyliczenia widzisz w poniższej tabeli z kalkulatora:

Scenariusz 1 – Zamiast nadpłacać wszystko inwestujemy

Pierwszy scenariusz, który widzisz powyżej, zakłada, że całe wolne 1 000 zł co miesiąc ląduje na koncie inwestycyjnym. W takiej sytuacji odsetki od kredytu będą kosmiczne. Łącznie będzie to 446 182 zł. Niemal drugie tyle, co kwota kredytu (500 tys. zł)!
Jednak przez 25 lat buduje się też portfel inwestycyjny, na którym dzięki wpłatom i magii procentu składanego uzbiera się około 583 tysięcy złotych.

Per saldo, w tym scenariuszu wyjdziemy na kwotę – 662,9 tys. zł liczoną jako:

• wartość inwestycji na koniec spłacania kredytu czyli 583 tys. zł.
• pomniejszoną o sumę wydatków na kredyt (946 tys. zł czyli 500 tys. zł kredytu i 446 tys. odsetek),
• oraz pomniejszoną o sumę wydatków na inwestycje (300 tys. zł czyli 300 miesięcy po 1 tys. zł).

Szybka uwaga do uproszczeń przyjętych w tych obliczeniach. Oczywiście w tle działa inflacja, która obniża realną wartość zarówno długu wobec banku, jak i zysków z inwestycji a dodawanie, odejmowanie kwot, które w równym czasie wyjdą lub wejdą do portfela, nie jest matematycznie poprawne. Dla uproszczenia w kalkulatorze i w tym artykule bazuję jednak na wartościach nominalnych. Jeśli interesuje Was analiza kredytu hipotecznego z uwzględnieniem inflacji, dajcie znać w komentarzach. Mam już pomysł na taki materiał i odpowiedni kalkulator. 😊

Scenariusz 2 – Nadpłata z obniżeniem wysokości miesięcznej raty

W scenariuszu 2 założyłam, że 1 000 zł co miesiąc trafia do banku jako nadpłata obniżająca wysokość raty. Oznacza to, że bank każdego miesiąca otrzymuje zarówno standardową ratę, jak i dodatkowe 1 000 zł.

Dzięki temu łączna kwota odsetek spada drastycznie: 325 tys. zł zamiast 446 tys. zł w wersji bez nadpłat. Różnica wynosi więc 121 tys. zł, czyli mniej więcej równowartość nowego samochodu 😊. Co więcej, kredytu pozbędziesz się ponad 2 lata przed czasem. Choć każda nadpłata formalnie obniża wysokość raty, to dzięki regularnemu zmniejszaniu kapitału dług i tak zostanie spłacony szybciej.

Dodatkowo takie podejście pozwala jednocześnie budować oszczędności. Już po pierwszej nadpłacie rata obniża się o 7 zł, po kolejnej o 14 zł i tak dalej, a uwolnione w ten sposób kwoty można inwestować. Przy konsekwentnym działaniu, po 25 latach wartość inwestycji wzrośnie do 612,6 tys. zł.

Scenariusz 3 – Nadpłata ze skróceniem okresu kredytowania

Założenia scenariusza nr 3 różnią się od poprzedniego tylko jednym szczegółem: przy nadpłacie wybieram skrócenie okresu kredytowania. Oznacza to, że rata pozostaje na tym samym poziomie – zmieni się dopiero wtedy, gdy zmieni się oprocentowanie kredytu hipotecznego. Zostaje więc na tym samym, wysokim poziomie, ale po każdej nadpłacie bank skraca termin całkowitej spłaty długu.

Efekt jest taki, że kredyt, który według pierwotnego harmonogramu powinien trwać jeszcze 25 lat, kończy się już po 15 latach. Oznacza to też ogromny spadek odsetek zapłaconych bankowi: do 253,8 tys. zł, czyli o 190 tys. zł mniej niż w wersji bez nadpłat.

Minus? Jeżeli ten nadmiarowy 1 000 zł to wszystkie Twoje wolne środki, to przez pierwszych 15 lat nie odkładasz absolutnie niczego. Twoje inwestycje startują od zera w 16. roku, czyli po spłacie kredytu. Gdy jednak kredyt zniknie i zaczniesz ładować w inwestycje potężne kwoty uwolnione z budżetu domowego (dotychczasowa rata + nadpłata, czyli ponad 4000 zł) to inwestycje też urosną do solidnej kwoty: 628,9 tys. zł.

Scenariusz 4 – Strategia stałej raty (zjeść ciastko i mieć ciastko)

Patrząc na wyliczenia nie ulega wątpliwości: skracanie okresu przy nadpłacie (Scenariusz 3) daje większe oszczędności niż zmniejszanie raty (Scenariusz 2).

Tyle, że z tym scenariuszem są dwa problemy:

• Po pierwsze zmniejszenie wysokości raty przy nadpłacie zostawia przyjemny luz w budżecie na nieprzyjemne sytuacje, na przykład na wzrost oprocentowania kredytów, czy niższe dochody. Przy skróceniu okresu kredytowania – rata się nie obniża, więc luz w budżecie zyskujesz dopiero, gdy kredyt spłacisz.
• Po drugie, niektóre banki robią problem ze skróceniem okresu kredytowania. Czasem to oznacza podpisywanie płatnych aneksów, chodzenie do oddziału czy pobieranie prowizji procentowej od wpłacanej kwoty. Tymczasem zmniejszenie wysokości raty z reguły jest darmowe i da się wyklikać w systemie bankowym. Piszę „z reguły”, a nie zawsze, bo różnie to bywa w poszczególnych bankach.

Dlatego też, aby oszczędzić Ci żmudnej pracy, przygotowałam wraz zespołem FBO w pełni darmowy E-book o nadpłatach, bazujący na analizie zapisów prawnych w 12 ogólnopolskich bankach. E-book opiera się na analizie zapisów obecnie zawieranych umów kredytowych, aktualnych tabel opłat oraz o odpowiedzi uzyskane bezpośrednio od banków. Za przesłane odpowiedzi serdecznie dziękujemy.

Znajdziesz w nim przejrzystą „listę wstydu”😉, czyli zestawienie banków, które utrudniają życie prowizjami za nadpłaty.

Małą próbką tego, co znajdziesz w e-booku, jest poniższa tabela pokazująca koszty nadpłat bank po banku:

Problemy opisane wyżej rozwiązuje strategia stałej raty. Polega ona na tym, że w banku formalnie wybierasz opcję „zmniejszenie wysokości raty po nadpłacie”. Zazwyczaj można to zrobić bez większych problemów i bez dodatkowych kosztów.

⚠️ Uwaga: są jednak banki, które nawet w takiej sytuacji pobierają opłatę. Najczęściej dotyczy to starszych kredytów – więcej piszę o tym w e-booku.

Po nadpłacie Twoja miesięczna rata spada, ale Ty nie zmieniasz kwoty przelewanej do banku. Nadal wysyłasz dokładnie tyle samo, co wcześniej, a oszczędność na racie dokładasz do kolejnej nadpłaty.

W moim przykładzie, po pierwszej nadpłacie, rata spada z 3 376 zł do 3 369 zł, czyli o 7 zł. Te zaoszczędzone 7 zł dodajesz do następnej nadpłaty, więc zamiast 1 000 zł nadpłacasz 1 007 zł. W kolejnym miesiącu, gdy rata obniży się łącznie o 14 zł, nadpłata wzrośnie do 1 014 zł. I tak dalej: rata stopniowo spada, a Ty każdą „uciętą” złotówkę dorzucasz do nadpłaty.

Realizując strategię stałej raty z żelazną konsekwencją, osiągniesz dokładnie takie same oszczędności na odsetkach, jak w wariancie ze skracaniem okresu kredytowania. Kredyt również spłaci się w 15 lat, a od 16. roku kwoty, które do tej pory trafiały do banku, zaczną budować Twoje oszczędności.

Co w sytuacji, gdy zyski z inwestycji i odsetki pokrywają się 1 do 1?

Aby pokazać, jak duże znaczenie ma relacja między oprocentowaniem kredytu a stopą zwrotu z inwestycji, policzę w kalkulatorze, co dzieje się wtedy, gdy te dwie wartości się zrównują.

Zakładam więc, że zysk z inwestycji dogania oprocentowanie kredytu hipotecznego i że obie stopy wynoszą 5,6% rocznie. Dodatkowo przyjmuję, że nie płacę podatku od zysków kapitałowych, ponieważ inwestuję w ramach IKE.

Założenia będą więc takie:

• Pozostała do spłaty kwota kredytu: 500 tys. zł
• Pozostały czas kredytu: 25 lat
• Oprocentowanie: 5,6 % rocznie,
• Raty: równe
• Nasza miesięczna wolna nadwyżka wynosi 1 tys. zł
• Przewidywana stopa z inwestycji: 5,6% rocznie (inwestycja w ramach IKE, więc pomijam podatek 19%).

Spójrz na ostatni wiersz obliczeń, który pokazuje sytuację netto. Od wartości inwestycji, z jaką zostajemy na koniec 25-letniego okresu, odjęte są wszystkie wydatki: spłacony kapitał, zapłacone odsetki oraz kwoty przeznaczone na inwestycje.

Jak widzisz, gdy zysk z inwestycji dokładnie pokrywa się z oprocentowaniem kredytu, nie ma znaczenia, którą strategię wybierzesz. Nie ma znaczenia ani to, czy wolne środki przeznaczysz na nadpłatę, czy na inwestowanie, ani to, którą opcję wybierzesz przy nadpłacie: skrócenie okresu kredytowania, obniżenie raty czy strategię stałej raty.

Ten scenariusz jest jednak dość hipotetyczny 🙂. W praktyce trudno osiągać z inwestycji regularne i powtarzalne zyski równe oprocentowaniu kredytu, zwłaszcza jeśli trzeba je jeszcze powiększyć o podatek od zysków kapitałowych. No, chyba że masz naprawdę niskie oprocentowanie kredytu. Porównując, co bardziej się opłaca, zastanów się więc, jaki wynik jesteś w stanie osiągać w swoich inwestycjach regularnie i powtarzalnie.

Nadpłacać czy inwestować – KALKULATOR Excel

Tak wyglądają przykładowe obliczenia, ale jak zawsze, gorąco zachęcam Cię do wykonania własnych. Pamiętaj, że to Twoje pieniądze i wszystkie decyzje podejmujesz na własny rachunek. To Ty będziesz żyć z ich konsekwencjami. Dlatego nigdy nie wierz na słowo, tylko zawsze sprawdzaj. Przygotowałam dla Ciebie specjalny KALKULATOR w arkuszu Excel, w którym obliczysz opłacalność własnych scenariuszy, opartych o Twoje założenia:

W KALKULATORZE możesz wpisać warunki swojego kredytu i wybrać sposób jego spłaty: raty równe albo malejące. Możesz też założyć, że przez pewien czas płacisz stałą stopę procentową, a dopiero później przechodzisz na oprocentowanie zmienne.

Dodatkowo możesz wpisać założenia dotyczące inwestycji, takie jak poziom zysków czy wysokość podatku. Być może inwestujesz w ramach IKE i w ogóle nie płacisz podatku od zysków kapitałowych.

Oprócz samych wyliczeń obiecałam Ci również odpowiedź na pytanie, jak podejść do dylematu: nadpłacać czy inwestować. I właśnie tym zajmiemy się teraz.

Dylemat – lepiej nadpłacać czy inwestować

Załóżmy idealną sytuację: oprocentowanie Twojego kredytu i stopa zwrotu z inwestycji są takie same i wynoszą 5,6% rocznie. Dodatkowo inwestujesz w ramach IKE, więc nie płacisz podatku Belki.

• Po 5 latach: jeśli inwestujesz, budujesz kapitał w wysokości blisko 70 tys. zł. W razie nagłej utraty pracy masz z czego żyć i możesz czuć się bezpieczniej. Twój kredyt w banku niemal jednak nie drgnął.
• Gdybyś w tym czasie agresywnie nadpłacał kredyt, kapitał do spłaty mocno by spadł, co oczywiście daje dużą satysfakcję. Ale Twoja poduszka finansowa byłaby równa zero. A jeśli pęknie Ci rura albo nagle stracisz dochód, nie wyciągniesz pieniędzy z cegieł.
• Po 15 latach: jeśli konsekwentnie inwestujesz, masz portfel wart 291 tys. zł, ale kredyt nadal obciąża Twój budżet, bo do spłaty zostaje ponad 181 tys. zł długu.
• Jeśli jednak od początku wrzucasz wszystkie wolne środki w nadpłatę kredytu, po 15 latach stajesz się osobą całkowicie wolną od hipoteki. Zdejmujesz bank z nieruchomości, a ogromne kwoty uwolnione z budżetu możesz od tego momentu kierować na inwestycje i błyskawicznie budować kapitał.

Obie opcje są sensowne. Jak możesz więc podejść do tego wyboru?

Inwestować czy nadpłacać – co wybrać?

Załóżmy, że po wpisaniu do kalkulatora warunków Twojego kredytu i własnych założeń dotyczących inwestycji wychodzi Ci, tak jak w naszym przykładzie, że bardziej opłacalna jest nadpłata kredytu. Czy to oznacza, że masz porzucić inwestowanie, skupić się wyłącznie na jak najszybszej spłacie kredytu i wrócić do inwestowania dopiero wtedy, gdy uporasz się z hipoteką? Nie odpowiem na to pytanie za Ciebie, ale podzielę się tym, jak ja i Marcin podeszliśmy do tego dylematu, gdy spłacaliśmy nasz kredyt.

Najważniejsza zasada, którą my się kierujemy, związana jest z nazwą tego bloga: Finanse Bardzo Osobiste. Finanse są osobiste, dlatego kierujemy się w nich nie tylko suchą matematyką, ale patrzymy przez pryzmat tego, która decyzja da nam największe poczucie spokoju.

Zadaj sobie dwa ważne pytania

Dlatego jeśli rozważasz ten dylemat: „inwestować czy nadpłacać – co wybrać?”, zachęcam Cię do zadania sobie dwóch bardzo ważnych pytań:

• Czy będziesz się dobrze czuć z mocno nadpłaconym kredytem hipotecznym, ale bez oszczędności?
• Czy będziesz się dobrze czuć z oszczędnościami, ale jednocześnie – z dużym długiem wobec banku i perspektywą spłaty rat przez dziesiątki lat?

Zachęcam Cię do tego, żeby poświęcić dłuższą chwilę i naprawdę udzielić odpowiedzi na te pytania. Zastanów się, co Cię uczyni bogatszym, ale też – co da Ci większe poczucie spokoju. To jest ważna decyzja… i jeśli Cię ona stresuje, to pamiętaj, że na stole masz tak naprawdę dwie bardzo pozytywne opcje. A to oznacza, że cokolwiek wybierzesz, będzie dobrze:) Najważniejsze jest to, by kasa się nie rozeszła.

Wyobraź sobie siebie w przyszłości

W podobnych dylematach stosujemy z Marcinem myślenie scenariuszowe. Polega ono na tym, że wyobrażamy sobie siebie w przyszłości, w każdym z możliwych wariantów, i rozpisujemy, w jakiej dokładnie będziemy sytuacji. Do tego samego zachęcam teraz Ciebie. Weź swoje obliczenia z Excela i rozpisz sobie, jak będzie wyglądała Twoja sytuacja za kilka, kilkanaście lat. Pokażę Ci, jak to zrobić, na wynikach dla standardowego kredytu hipotecznego z naszego przykładu.

Dla przypomnienia: w przykładzie założyłam kredyt w wysokości 500 tys. zł na kolejne 25 lat. Raty są równe, oprocentowanie wynosi 5,6%, a inwestycja może przynieść 6% rocznie. Nie płacę od niej podatku, ponieważ prowadzę ją w ramach IKE. Co dzieje się po 5, 10 i 15 latach? Porównam inwestowanie z nadpłatami realizowanymi według strategii stałej raty. Jak już wiemy, daje ona takie same, najwyższe oszczędności na odsetkach jak skrócenie okresu kredytowania, a jednocześnie zachowuje elastyczność podobną do wyboru niższej raty.

Scenariusze za 5 lat

Bez nadpłat, jeśli co miesiąc inwestujemy 1 000 zł, za 5 lat sytuacja będzie wyglądać następująco:

• Dług maleje nieznacznie. Tak działa kredyt hipoteczny spłacany w ratach równych – przez pierwsze lata spłacasz w głównej mierze odsetki. Dlatego po 5 latach nadal jest 421 tys. zł długu.
• Ale, na pocieszenie, jest też ponad 69 tys. zł oszczędności.

W opcji nadpłaty kredytu i realizacji opcji stałej raty, za 5 lat:

• Dług maleje szybko – i zobowiązanie względem banku wynosi 352,6 tys. zł.
• Ale, jak to w życiu – coś za coś. Oszczędności wynoszą 0 zł.

Scenariusz za 10 lat

A co by było za 10 lat? Zaczynamy od sytuacji, w której spłacasz kredyt w normalnym tempie, a oszczędności inwestujesz:

• Choć jesteś już blisko połowy okresu kredytowania, nadal masz wobec banku zobowiązanie w wysokości 318 tys. zł.
• Ale na pocieszenie masz 163,9 tys. zł oszczędności, z uśmiechem patrzysz też na saldo swoich inwestycji.

No to teraz wyobraźmy sobie drugą opcję – nadpłacasz kredyt i realizujesz strategię stałej raty. W takim scenariuszu:

• Po 10. latach Twój dług wobec banku jest niewielki: 157,7 tys. zł z początkowych 500 tys. zł.
• Ale ponieważ wszystko szło na nadpłaty kredytu, nie masz żadnych oszczędności. Drugie, zdecydowanie mniej przyjemne 0 zł to wartość Twoich inwestycji.

Scenariusz za 15 lat

A co by było za 15 lat? Wpierw sytuacja, w której spłacasz kredyt w normalnym tempie, a oszczędności inwestujesz:

• Choć jesteś już za połową okresu spłaty kredytu to wciąż masz spore banku zobowiązanie w wysokości 181 tys. zł I perspektywę tego, że będziesz się męczyć z kredytem kolejne 10 lat.
• Ale na boku masz aż 290,8 tys. zł oszczędności co z pewnością daje poczucie bezpieczeństwa i stabilności finansowej.

Natomiast w scenariuszu przeznaczania 1 000 zł nadwyżki w każdym miesiącu na nadpłatę z realizacją strategii stałej raty sytuacja wyglądałaby tak:

• Po 15. latach Twój dług wobec banku jest spłacony!
• Ale ponieważ wszystko szło na nadpłaty kredytu, twoje oszczędności są znikome (1,5 tys. zł) i dopiero teraz zaczynasz je budować.

Jeśli chcesz pogłębić to ćwiczenie, rozpisz nie tylko omówione wyżej okoliczności finansowe, ale dodaj też aspekt życiowy – ile masz lat, ile lat mają Twoje dzieci, na jakim etapie może być Twoja kariera, ile lat zostało Ci do emerytury.

Kiedy masz już rozpisane scenariusze, odpowiedz sobie na pytanie, z którym z nich czujesz się najlepiej. Pamiętaj, że każdemu z nas poczucie bezpieczeństwa i spokoju zapewnia coś innego.

To trochę jak z portfelem inwestycyjnym: nie ma jednego idealnego rozwiązania dla wszystkich. Każdy musi zbudować taki portfel, który pasuje do jego celów, odporności na ryzyko i z którym po prostu czuje się dobrze. Z decyzją o nadpłacaniu kredytu lub inwestowaniu jest podobnie. Wybierz takie rozwiązanie, które będzie dla Ciebie nie tylko opłacalne na papierze, ale też komfortowe psychicznie. Tak, żeby z tą decyzją potem czuć się dobrze i spokojnie.

Przejdźmy teraz do krótkiego podsumowania, w którym zbiorę najważniejsze zalety i wady nadpłacania kredytu oraz inwestowania.

Nadpłata kredytu – zalety i wady

Zaczynamy od nadpłaty kredytu. Do największych zalet tego rozwiązania należy to, że:

• ✅ Skupiasz się tylko na jednym celu i dzięki temu pozbywasz się kredytu w ekspresowym tempie:
  • Masz mieszkanie wolne od długu, którego nikt Ci nie zabierze.
  • Po spłacie kredytu w Twoim budżecie pojawiają się bardzo duże nadwyżki, które możesz przeznaczyć na inwestycje.
• ✅ Obniżasz ryzyko wzrostu oprocentowania kredytu – od niższego długu płacimy mniejsze odsetki.
• ✅ Niższa rata to większe bezpieczeństwo w razie trudnej sytuacji – nawet jeśli stracisz pracę lub pracodawca obniży Ci wynagrodzenie, Twój budżet może ją udźwignąć.
• ✅ Odblokowujesz swoją zdolność kredytową – jeśli chcesz, możesz kupić kolejne mieszkanie np. jako część Twojego portfela inwestycyjnego.
• ✅ Nadpłaty są proste – nie musisz niczego analizować, wybierać (jak w przypadku inwestycji). Masz nadwyżki? Przelewasz je do banku, w którym masz kredyt.

Ale żeby nie było tak różowo, przeznaczenie wszystkich środków na nadpłaty ma też minusy. Oto najważniejsze:

• ❌ Ostatecznie też nie wiesz, ile zarobisz na nadpłatach, bo stopy procentowe się zmieniają.
• ❌ Pozbawiasz się elastyczności – jeśli stracisz pracę, znajdziesz się w trudnej sytuacji, nie możesz zgłosić się do banku po zwrot nadpłat. Być może omijają Cię także okazje inwestycyjne, na które nie masz środków.
• ❌ Nadpłaty czasem wiążą się z dodatkowymi prowizjami.
• ❌ Nie nabierasz doświadczenia w inwestowaniu – jak każdej umiejętności, inwestowania po prostu trzeba się nauczyć. Im wcześniej zaczniesz, tym lepiej dla Ciebie. Marcin pisze o tym szczegółowo w „Finansowej Fortecy”.
• ❌ Przepadają Ci limity wpłat na IKE czy IKZE – nie korzystasz z preferencji podatkowych, bo limity nie przechodzą na kolejny rok.
• ❌ Stawiasz wszystko na jedną kartę – przez wiele lat nie masz znaczących oszczędności.

Przejdźmy teraz do podobnego zestawienia zalet i wad dla inwestycji.

Inwestowanie – zalety i wady

Ponieważ każdy medal ma dwie strony, także w przypadku inwestowania możemy wskazać sporo zalet:

• ✅ Masz oszczędności długoterminowe – da Ci to poczucie bezpieczeństwa w przypadku trudnej sytuacji.
• ✅ Inwestowanie daje większą elastyczność, bo to Ty dysponujesz środkami – możesz przeznaczyć na różne cele.
• ✅ Uczysz się inwestować – zbierasz doświadczenie, przecierasz szlaki.
• ✅ Wykorzystujesz limity IKE/IKZE – dzięki temu nie przepadają.

Zalety mamy już omówione, przejdźmy teraz do trzech bardzo ważnych wad tego rozwiązania:

• ❌ Nie wiesz, jaki uzyskasz zysk z inwestycji – nikt nie zna przyszłości i nie jesteś w stanie tego przewidzieć.
• ❌ Nie masz pewności, że uda Ci się pobić oprocentowanie kredytu powiększone o podatek od zysków kapitałowych – to trudna sztuka i musisz o tym pamiętać.
• ❌ Raty kredytu będą dłużej drenować Twoją kieszeń – a co za tym idzie – poniesiesz wyższe ryzyko wzrostu stóp procentowych.

Sytuacje, w których warto wybrać tylko jedną z opcji

Chciałabym Ci jeszcze przytoczyć kilka argumentów, które przemawiają za wyborem jednej z naszych opcji. Czyli w jakiej sytuacji, oprócz naszych argumentów finansowych oraz związanych z poczuciem spokoju, dochodzą nam jeszcze dodatkowe czynniki, które warto wziąć pod uwagę:

• Wysoka prowizja za nadpłatę przemawia przeciwko nadpłacaniu kredytu. Dotyczy to szczególnie osób, które mają starsze kredyty, zaciągnięte przed 22 lipca 2017 r. Przed tą datą nie obowiązywała jeszcze nowa ustawa o kredycie hipotecznym, która znacząco ograniczyła bankom możliwość pobierania opłat za wcześniejszą spłatę. Więcej piszę o tym we wspomnianym e-booku, który możesz bezpłatnie pobrać TUTAJ.
  • Jeśli masz nowszy kredyt (czyli zaciągałeś go po 21 lipca 2017 r.), z oprocentowaniem zmiennym – prowizja za nadpłatę może być pobierana tylko przez pierwsze 3 lata spłacania kredytu. Jeśli masz oprocentowanie stałe – prowizja może być pobierana przez okres obowiązywania stałej stopy.
  • Dodam tylko, że obecnie większość dobrych ofert nie zawiera prowizji od nadpłaty kredytu. Najlepsze oferty kredytów znajdziesz w tym rankingu.
  • Jeśli nie wiesz, jak to jest u Ciebie, koniecznie sprawdź ten zapis w swojej umowie kredytowej albo poproś bank o przygotowanie wyliczenia. Bank jest zobowiązany przez ustawę przygotować Ci taką kalkulację.
  • Ale uwaga! Pamiętaj, że prowizję czy opłatę za aneks płacisz tylko raz, a nadpłata daje oszczędności przez wiele lat. Ostatecznie prowizja powinna np. co najwyżej opóźnić nadpłatę (np. poczekasz kilka miesięcy z nadpłatą, aż minie okres, w którym jest ona pobierana), a nie zniechęcić Cię zupełnie do nadpłat.
  • Wiele banków pobiera nadpłatę przy skróceniu okresów, natomiast nie pobiera jej przy wyborze niższej raty, o czym pisałam powyżej.
• Jeśli nie możesz teraz nadpłacać kredytu – Mam tutaj na myśli np. kredytobiorców zaciągających kredyt w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%. Mają oni ograniczone możliwości nadpłaty w pierwszych latach spłacania kredytu… a po drugie, skoro kredyt jest realnie oprocentowany 2% rocznie to takie nadpłaty z pewnością będą mniej opłacalne niż inwestowanie.
• Jeśli masz bardzo niskie oprocentowanie kredytu – to może przemawiać przeciwko nadpłacie.
  • Jeszcze pięć lat temu kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu miały bardzo niskie oprocentowanie (ok. 2%- 3%) i w takiej sytuacji może się okazać, że lepiej wyjdziesz na inwestycjach.
  • Wówczas do nadpłat można przystąpić, gdy skończy Ci się okres obowiązywania tej niskiej, stałej stopy. Zachęcam Cię, żeby dokładnie to przeliczyć w kalkulatorze.
  • Podobnie wygląda sytuacja, w przypadku osób, które załapały się na Bezpieczny Kredyt 2%. Przez pierwsze 10 lat uzyskiwania dopłat – gdy Twoje realne oprocentowanie oscyluje wokół 2% – pewnie lepiej wyjdziesz na inwestowaniu, niż na nadpłacaniu. Bez większego trudu znajdziesz inwestycję, której oprocentowanie pobije 2% powiększone o podatek od zysków kapitałowych.
• Jeśli nie masz żadnego pojęcia o inwestowaniu – to argument za tym, żeby przez jakiś czas skupić się na nadpłatach, zdobyć potrzebną wiedzę (np. korzystając z Finansowej Fortecy lub kursu Zacznij Skutecznie Inwestować ) i dopiero wtedy przeznaczyć środki także na inwestycje.
• Jeśli masz obawę, że „przejesz” swoje oszczędności – to także solidny argument za regularnymi nadpłatami. Gdy nadpłacasz kredyt, nie możesz zgłosić się do banku po zwrot swoich nadpłat. Inaczej niż w inwestowaniu – tutaj możesz mieć pokusę, żeby dobrą inwestycję zakończyć i skorzystać ze zgromadzonych środków. Jeśli czujesz, że będzie to Cię za bardzo kusiło – skoncentruj się na nadpłatach.

Nadpłacać czy inwestować – a gdyby to połączyć?

Jak widzisz, oba rozwiązania – nadpłacanie kredytu i inwestowanie – mają swoje wady i zalety. Ale nie oszukujmy się. Jeśli chcesz być w dobrej sytuacji finansowej, musisz tak naprawdę robić jedno i drugie. Skoro czytasz tego bloga, na pewno zdajesz sobie sprawę, że nie masz co liczyć na to, że emerytura z ZUS-u Ci wystarczy i że po prostu musisz uzbierać kuferek monet na boku. Z drugiej strony, uwiązanie się kredytem na dziesiątki lat to też kiepski pomysł. Dlatego naprawdę, napiszę to jeszcze raz: warto zarówno nadpłacać, jak i inwestować. Jak to połączyć? Mam dla Ciebie kilka podpowiedzi.

Przede wszystkim, o finanse trzeba dbać w odpowiedniej kolejności. Dlatego działaj krok po kroku:

• Pierwszy krok dotyczy Cię wtedy, gdy masz jakieś długi poza kredytem hipotecznym – spłać je jak najszybciej. Takie zobowiązania to kula u nogi, która skutecznie przeszkadza Ci w budowaniu majątku. Im szybciej się ich pozbędziesz, tym łatwiej będzie Ci odzyskać finansową swobodę.
• Drugi krok – to poduszka bezpieczeństwa. Upewnij się, że masz oszczędności, które w razie sytuacji awaryjnej pozwolą Ci przeżyć 6 miesięcy bez wynagrodzenia. Bez tego ja sama nie zaczynałabym ani inwestować, ani nadpłacać. Wyobraź sobie, że przeznaczasz wszystkie oszczędności na nadpłaty, a potem Twój samochód całkowicie odmawia posłuszeństwa i nie masz jak dojeżdżać do pracy. Od razu pakujesz się w jakiś bezsensowny, wysoko oprocentowany dług – dlatego nie pomijaj tego kroku.
• Trzeci krok – w którym przechodzisz do tematu głównego tego artykułu, czyli inwestycji emerytalnych i nadpłaty kredytu. I tak naprawdę, ten krok możesz robić jednocześnie.

Za chwilę pokażę Ci, jak połączyłam to z Marcinem w czasach, gdy spłacaliśmy kredyt.

To dobry moment na krótkie przypomnienie: Pamiętaj, proszę, że wszystkie prezentowane na blogu materiały mają charakter wyłącznie edukacyjny i informacyjny. Są wyrazem prywatnej opinii autorów. Zapoznaj się, proszę, z dokładną informacją prawną, którą znajdziesz na końcu tego artykułu.

Nadpłacać czy inwestować – co wybraliśmy z Marcinem?

Jak to było u nas? Kiedy kupiliśmy mieszkanie, w którym obecnie mieszkamy, mieliśmy do spłaty około 1 mln zł. Bardzo mocno skupiliśmy się na nadpłatach, dzięki czemu udało nam się spłacić mieszkanie w 8 lat, zamiast 30 (kredyt na 30 lat w ogóle jest koszmarnie drogi). Dzięki temu zaoszczędziliśmy setki tysięcy złotych na odsetkach. Ale w tym samym czasie przeznaczyliśmy drobniejsze kwoty na inwestycje.

Założyliśmy konta IKE i ustaliliśmy, ile będziemy na nie wpłacać. Można powiedzieć, że podzieliliśmy nasz kapitał na dwa cele:

• Pierwszym i głównym celem była nadpłata kredytu. To właśnie na nią przeznaczaliśmy większość nadwyżek: ustalone wcześniej kwoty, premie, zwroty podatku i inne dodatkowe wpływy.
• Drugim celem były inwestycje. Tutaj trafiała kwota, którą wcześniej sobie zaplanowaliśmy.

Ty również, jeśli chcesz jednocześnie inwestować i nadpłacać kredyt, możesz ustalić własny podział procentowy. Na przykład: 80% nadwyżek przeznaczasz na kredyt, a 20% na inwestycje. Albo 50% na 50%, 90% na 10% – wybierz taką proporcję, z którą czujesz się dobrze.

Mam nadzieję, że ten artykuł pomoże Ci w podjęciu decyzji: nadpłacać czy inwestować, a w kalkulatorze przeliczysz własne scenariusze. Podejmij najlepszą dla siebie decyzję. Pamiętaj, że oprócz aspektów czysto finansowych, sprawa dotyczy Twoich finansów osobistych – dlatego miej na uwadze, że Twój spokój i poczucie bezpieczeństwa także są ważne w tym równaniu.

Trzymam za Ciebie bardzo mocno kciuki. I najważniejsze: jeśli masz nadwyżki, po prostu ich nie roztrwoń. Niech coś z nich dla Ciebie zostanie – albo jako inwestycja, albo jako szybciej malejący dług wobec banku.

Będzie mi bardzo miło, jeśli dasz znać w komentarzu, jak Ty podchodzisz do tego dylematu: nadpłacać czy inwestować?