Mieszkanie na wynajem – praktyczny przewodnik. Jak mądrze inwestować w mieszkania na wynajem?

82

Kupiłem do swojego portfela kolejne mieszkanie na wynajem. Po jego wykończeniu i wynajęciu mam aktualne liczby, na których pokazuję opłacalność tej inwestycji. Opisuję dziś, w jaki sposób podchodzę do inwestowania w mieszkania na wynajem. Udostępniam także mój wzór umowy najmu, protokół zdawczo-odbiorczy oraz kalkulator w Excelu, który pomoże Ci dokonać własnych obliczeń. Wierzę, że dzięki temu, będzie Ci łatwiej odpowiedzieć na pytanie, czy kupno mieszkania na wynajem jest opłacalne w Twoim przypadku.

Bardzo często otrzymuję pytania, czy w mojej ocenie mieszkanie na wynajem to dobra inwestycja. Powszechnie panuje opinia, że tak. Ale ja – pomimo wielkiej sympatii do rynku nieruchomości – mam bardziej ostrożne podejście. To trochę jak z inwestowaniem w akcje. Nie można powiedzieć, że inwestowanie w akcje to zawsze dobra inwestycja. Wszystko zależy od tego, które akcje się kupi, za jaką cenę i kiedy.

Do mieszkań na wynajem podchodzę podobnie – każde jest „wyjątkowe”. W dużej mierze opłacalność takiej inwestycji decyduje się już w momencie zakupu. Jeśli kupisz dobrą nieruchomość, w dobrej lokalizacji i za dobrą cenę – inwestycja będzie dobra. Jeśli jednak bez odpowiedniej analizy kupisz słabą nieruchomość lub przepłacisz – inwestycja będzie do kitu.

Mieszkanie na wynajem to najlepsza inwestycja – ale czy na pewno?

Internet aż huczy od pobudzających wyobraźnię historii o tym, jak świetnie można zarobić na mieszkaniach na wynajem. Wyjadacze wyciągają podobno 8%-10% a nawet 12% w skali roku, a tych, którzy osiągają niższe rentowności, nazywają frajerami. Miałem okazję bliżej porozmawiać z kilkoma takimi wyjadaczami, ale okazywało się, że:

  • faktycznie, w niektórych lokalizacjach uzyskiwali dwucyfrowe rentowności, nie byli jednak w stanie uzyskać ich na całym portfelu swoich nieruchomości,
  • pokazywali liczby dla nieruchomości, którą nabyli po bardzo okazyjnej cenie, do której dostęp uzyskali dzięki swojej wieloletniej obecności na rynku,
  • przyjmowali pełnych 12 miesięcy wpływów z najmu jako podstawę do wyliczania rentowności, twierdząc że ich nieruchomości są wynajęte zawsze,
  • były to nieruchomości wymagające zaangażowania dużej ilości czasu, którego wartości nie uwzględniali (wynajem na pokoje, najem krótkoterminowy, itp.),
  • przyznawali, że ważnym dodatkowym źródłem dochodu są dla nich przychody z pośredniczenia w transakcjach nieruchomościami, z prowadzenia szkoleń i z zarządzania nieruchomościami klientów,
  • po uwzględnieniu wszystkich dodatkowych kosztów (w tym kosztów pomocy i szkoleń) oraz urealnieniu założeń, rentowność spadała do niższych poziomów, ale takiego inwestora nie nazywano już frajerem, tylko „szanownym klientem”.

Na rynku działa z pewnością wielu inwestorów, z ogromnym doświadczeniem, dużym kapitałem i rozległą wiedzą. Dla nich zabawa w najem nieruchomości i wyszukiwanie inwestycyjnych okazji jest jednak biznesem „full time”. Kto z nas chce się tym jednak zajmować na cały etat?

Moje doświadczenia z mieszkaniami na wynajem

Dziś podzielę się z Tobą moimi obserwacjami i spostrzeżeniami. Opieram je na następujących doświadczeniach:

  • pracując w banku hipotecznym (m.in. jako dyrektor ds. finansowania nieruchomości komercyjnych i dyrektor finansowy) miałem okazję dogłębnie poznać analizę inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe od strony dewelopera (udzielaliśmy ogromnych kredytów na takie inwestycje);
  • od 2003 r. jestem cały czas obecny na rynku jako wynajmujący, inwestując w mieszkania we Wrocławiu, w Poznaniu i Warszawie (w sumie przez moje ręce przewinęło się 5 takich mieszkań, 4 dały dobrze zarobić, jedno wygenerowało ok. 30 tys. zł straty w 2009 r.)
  • obecnie mam dwa mieszkania na wynajem w ścisłym centrum Warszawy.

Nie jestem zatem „pełnoetatowym inwestorem” i z pewnością nie stosuję wszelkich dostępnych sposobów na zwiększenie rentowności. Dodatkowo jestem osobą, dla której najem mieszkań nie stanowi istotnego źródła dochodu, a jest po prostu jednym ze sposobów na lokowanie nadwyżek kapitału i jego dywersyfikacji. Moim głównym zajęciem jest prowadzenie firmy, dlatego podchodzę do najmu w taki sposób, by nie zajmował mi dużo czasu.

Subiektywnie o wynajmie mieszkań

Piszę o tym, abyś miał pełną świadomość, że będzie to spojrzenie subiektywne i oparte na konkretnych doświadczeniach. W Twojej sytuacji warunki mogą być zupełnie inne i – moim zdaniem – nie ma jednej recepty dla wszystkich przypadków. Są jednak pewne ogólne zasady i sposoby liczenia, które pomagają w zoptymalizowaniu decyzji inwestycyjnej. Dlatego wierzę głęboko, że podzielenie się moimi doświadczeniami będzie dla Ciebie przydatne.

A jeśli masz własne doświadczenia wyniesione z inwestycji na rynku mieszkań na wynajem, podziel się nimi koniecznie w komentarzu. Im więcej opiszemy wyniesionych z tego rynku lekcji, im więcej przydatnych porad, tym większą korzyść odniosą osoby rozważające zakup mieszkania na wynajem.

Sprawdź aktualne rankingi
ostatnia aktualizacja:


Najlepsze lokaty bankowenawet 4%!
Najlepsze konta osobiste za 0 zł
Promocje bankowe do 900 zł premii
Najtańsze kredyty hipoteczne 14 banków

Sprawdź

Mieszkanie na wynajem to „dochód pasywny”? Bzdura!

Pierwszy mit, jaki chciałbym obalić, to stwierdzenie, że mieszkanie na wynajem stanowi dochód pasywny. Owszem, w pewnych przypadkach możesz zbudować cały portfel nieruchomości, zlecić ich pełną obsługę (łącznie z remontami i wymianą najemców) zewnętrznej firmie i ograniczyć się do wystawienia faktury raz w miesiącu. Rozważałem taką usługę, gdy miałem więcej nieruchomości, jednak koszty obniżały drastycznie rentowność najmu. W dodatku zakres oferowanych usług i podział odpowiedzialności w żaden sposób nie był dla mnie satysfakcjonujący. Dlatego zdecydowałem się ostatecznie na wynajmowanie nieruchomości samodzielnie i rezygnację z najmu na odległość (sprzedałem nieruchomości w Poznaniu i we Wrocławiu).

Jeśli – podobnie jak ja – planujesz wynajmować mieszkania samodzielnie, przygotuj się na dodatkowe obowiązki. Co się na nie składa?

Wynajem mieszkania samodzielnie (bez pośredników)

W trakcie trwania najmu uciążliwość i czasochłonność może być bardzo niska i zwykle sprowadza się jedynie do wystawienia faktury, dokonania właściwych opłat i odprowadzenia zaliczki na podatek dochodowy.

Ponieważ nie chcę mieć niespodzianek w postaci nieuregulowanych opłat do wspólnoty czy za energię elektryczną, pobieram od najemcy zaliczki na te opłaty, reguluję opłaty samodzielnie i mniej więcej raz w roku dokonujemy stosownego rozliczenia. W miesiącu, w którym nie ma rozliczenia mediów, czasochłonność to około 20-30 minut. Natomiast w miesiącu, w którym muszę rozliczyć media, czasochłonność wzrasta do około 2-3 godzin (podaję wszystko dla dwóch mieszkań, przy jednym mieszkaniu czasochłonność spada pewnie do ok. 75% tych wartości).

Przy takiej pracochłonności płacenie kilkuset złotych miesięcznie zewnętrznej firmie za „obsługę najmu” mija się z celem. Jednak najem może w praktyce kosztować Cię dużo więcej czasu, ponieważ trafiają się różni najemcy. Niektórzy lubią, gdy wszystko się za nich zrobi i dzwonią co miesiąc z jakąś „atrakcją”. Za chwilę napiszę, w jaki sposób unikam takich sytuacji. Jeden z moich kolegów dał sobie wejść na głowę do tego stopnia, że jeździ wymieniać najemcom przepalone żarówki. Nic zatem dziwnego, że najem go frustruje.

Wynajmujący czy najemca – kto pokrywa koszty drobnych napraw? 

Aby uniknąć takich sytuacji bardzo jasno komunikuję najemcom przy przekazywaniu lokalu, że:

  • wszystkie drobne naprawy są po ich stronie – co znajduje odzwierciedlenie w takim zapisie umownym:

Najemca jest zobowiązany przeprowadzać w czasie trwania stosunku najmu na własny koszt bieżącą konserwację i naprawy Przedmiotu najmu, niezbędne do zachowania Przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym, w szczególności drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Koszty bieżącej eksploatacji i zużycia Przedmiotu najmu i jego wyposażenia ponosi Najemca.

To jest zapis z kodeksu cywilnego i wyjaśniam, dlaczego znalazł się w naszej umowie:

  • podaję najemcom namiary na konserwatora budynku, tłumacząc, że w pierwszej kolejności powinni zgłaszać się do niego,
  • informuję, że jestem osobą zajętą i aby o wszelkich sprawach informować mnie z wyprzedzeniem, a jeśli potrzebują kogoś w trybie „stand-by” na każde zawołanie, to pomogę im znaleźć taką usługę na rynku, która moim zdaniem nie powinna przekraczać kilkuset złotych miesięcznie.

Umowa najmu mieszkania – mój wzór do pobrania

Takie jednoznaczne wyjaśnienie sobie tych kwestii (oczywiście w miłej i przyjemnej atmosferze) bardzo skutecznie usamodzielnia najemców i sprawia, że najem staje się mniej uciążliwy. W moim przypadku jedynie poważne awarie (lodówki czy pralki) skutkowały tym, że najemca dzwonił z prośbą o pomoc.

W spokojnym przebiegu najmu bardzo pomaga solidna umowa. Przez lata wynajmowania wypracowałem wzór umowy, który świetnie się u mnie sprawdza. Zamiast opisywać Ci, co warto zawrzeć w takiej umowie, udostępniam Ci po prostu wzór mojej umowy do pobrania. Oczywiście informuję, że nie jestem prawnikiem i korzystasz z niej na własną odpowiedzialność 🙂

Pobierz pełną treść mojej umowy najmu
(oraz wersja do edycji)

Zdecydowanie bardziej pracochłonny jest etap wymiany najemców. Wtedy będziesz mieć do czynienia z kilkoma dodatkowymi i czasochłonnymi czynnościami:

  • Po pierwsze: trzeba rozliczyć się z dotychczasowym najemcą (rozliczenie zaliczek, kaucji itp.) oraz odebrać od niego mieszkanie.

Aby ułatwić sobie ten etap, stosuję dwa konkretne rozwiązania: podpisując umowę najmu sporządzam bardzo precyzyjny i niepozostawiający żadnych wątpliwości protokół zdawczo-odbiorczy. Ma on formę wygodnej check-listy, na której przy odbiorze wszystko sobie elegancko „odhaczamy”. Od razu widać, czy czegoś w mieszkaniu nie brakuje a mi pozwala to dokładnie obejrzeć wszystkie elementy.

Tu również nie będę „strzępił klawiatury”, tylko udostępnię Ci protokół dla jednego z moich mieszkań:

Pobierz protokół – zdawczo – odbiorczy
(oraz wersja do edycji)

Drugim elementem, który pozwala mi na odebranie mieszkania w możliwie dobrym stanie, jest taki zapis w umowie:

Wynajmujący ma prawo pobrać z kaucji kwotę 500 zł (słownie: pięćset złotych), jeżeli zdawany Lokal na koniec najmu będzie wymagał sprzątania.

Tych pięć stówek skutecznie zachęca najemców do oddawania lokalu posprzątanego. Oczywiście nie oznacza to, że już nic nie trzeba w nim czyścić (choć miałem też taki przypadek), ale takie mieszkanie bez problemu można pokazywać potencjalnym najemcom.

  • Po drugie: przygotowanie i odświeżenie mieszkania dla kolejnych najemców.

W zależności od tego, jak długo wynajmowałeś mieszkanie poprzednim najemcom, może ono wymagać kolejnych nakładów. Ze względu na segment klientów, w który celuję (o tym za chwilę), podpisuję umowę co najmniej na rok (czas określony). Przeciętnie moi najemcy korzystają z mieszkania przez 24 miesiące, a rekordzista mieszkał z rodziną przez 8 lat.

Ale nawet w przypadku rekordzisty raz na 4 lata gruntownie odświeżam mieszkanie malując ściany i sufit na biało. Takie mieszkanie „pachnie nowością” i znacznie szybciej znajduje najemcę. Dodatkowo doczyszczam i reguluję też wszystkie sprzęty, dokręcam meble, itp. Zmiana najemców po dłuższym okresie oznacza, że wpuszczam na 2-3 dni ekipę malarską, a potem jeszcze poświęcam weekend na „wymuskanie mieszkania” przed wprowadzeniem go na rynek.

Niektórzy pokazują mieszkanie jeszcze w trakcie trwania poprzedniej umowy najmu. Ja – chociaż mam zapis w umowie umożliwiający prowadzenie takich poszukiwań – jakoś nie czuję się komfortowo naruszając prywatność poprzednich najemców. W dodatku nie mam gwarancji, w jakim stanie będzie mieszkanie (porządek, zapachy, itp.), a to mogłoby zrazić nowych najemców. Dlatego nie pokazuję mieszkania, dopóki nie jest gotowe. Tym bardziej, że ze względu na rodzaj mieszkań, w które inwestuję, schodzą one z rynku na pniu.

Jakie mieszkanie kupić na wynajem? Moje podejście

Nastawiam się na mieszkania w ścisłym centrum miasta, w możliwie nowym budownictwie. Wprawdzie oznacza to odpowiednio wyższą cenę, ale niesie ze sobą też wiele korzyści. Tylko raz zainwestowałem w mieszkanie poza centrum (na Jeżycach w Poznaniu) i to była wtopa. Pozostałe nieruchomości przynosiły satysfakcjonującą mnie stopę zwrotu, która była pochodną kilku elementów:

  1. nieznacznie wyższego czynszu najmu,
  2. bardzo szybkiego znajdowania najemców (krótki okres pustostanu),
  3. kupowania mieszkania za rozsądną cenę,
  4. wzrostu wartości mieszkania w tempie przekraczającym średni wzrost cen dla całego rynku.

Dlaczego akurat ścisłe centrum?

Celuję w konkretny segment rynku, który pośrednicy określają segmentem „premium”. Są to zwykle dobrze opłacani pracownicy korporacji, którym firma wynajmuje takie mieszkanie bezpośrednio (wówczas ja podpisuję umowę z firmą) lub zwraca im koszty najmu mieszkania. W ten sposób staram się minimalizować problemy z ewentualnym brakiem płatności. Dodatkowo takie osoby traktują mieszkanie jak hotel, w którym spędzają niewiele czasu i stopień zużycia mieszkania jest bardzo niewielki.

Na własnym przykładzie

Pokażę Ci teraz na konkretnym przykładzie moich mieszkań, co rozumiem przez ścisłe centrum i w jaki sposób urządzam te mieszkania (gwoli prawdy powinienem napisać, w jaki sposób moja żona urządza te mieszkania, bo to ona jest szefem w zakresie wyglądu mieszkań). Dwie nieruchomości, które obecnie posiadam, zlokalizowane są przy ul. Siennej oraz przy ul. Grzybowskiej –- około 400 metrów od Dworca Warszawa Centralna:

Taka lokalizacja oznacza oczywiście wyższe ceny zakupu niż średnia rynkowa. Nie oznacza to jednak, że ceny muszą być kosmiczne. Nieruchomość przy ul. Siennej o powierzchni 92 m2 kosztowała nas 7500 zł/m2 (w 2007 r.) plus 870 zł/m2 kosztowało nas wykończenie. Zdjęcia tego mieszkania znajdziesz w Protokole zdawczo-odbiorczym.

Ta cena – jak na tę lokalizację – była całkiem atrakcyjna nawet 2007 r..

W dalszej części artykułu pokażę Ci jednak bardzo konkretne wyliczenia dotyczące nowego, mniejszego mieszkania. Napiszę, za ile je kupiliśmy, za ile urządziliśmy i za ile wynajęliśmy. Będziesz mógł również pobrać kalkulator w Excelu, którego używam.

Za ile kupiłem mieszkanie na wynajem?

Nieruchomość przy ulicy Grzybowskiej – o powierzchni 33 m2 – kupiliśmy w ubiegłym roku za cenę 10 000 zł/m2 (stan deweloperski). Wiem, że dla osób spoza największych miast cena może wydawać się bardzo wysoka, ale mieszkańcy stolicy wiedzą, że 10 000 zł/m2 w tej części ulicy Grzybowskiej być może nie jest specjalną okazją, ale z pewnością nie jest też ceną kosmiczną. Wynika to z usytuowania lokalu w samym budynku (najniższa kondygnacja, „na rogu”). Identyczne mieszkanie na V piętrze kosztowało już ok. 12 000 zł/m2, a na wyższych kondygnacjach ponad 14 000 zł/m2.

Nie wierzyłem w to, że mieszkanie ulokowane na wyższej kondygnacji da się wynająć znacząco drożej, dlatego – po analizie – zrezygnowałem m.in. z zakupu drugiego rozważanego w tej inwestycji lokalu. Po wykończeniu mieszkania w ciągu 3 tygodni mieliśmy już najemcę, który opłaca miesięczny czynsz najmu w wysokości 2650 zł plus wszystkie opłaty (390 zł z tytułu opłat do administracji i kosztów energii).

Wykończenie mieszkania pod wynajem

Oczywiście ważne było odpowiednie wykończenie mieszkania. Co rozumiem pod tym zdaniem? Oto kilka zdjęć z tego mieszkania:

W jaki sposób podeszliśmy do wykończenia mieszkania pod najemców z tego segmentu? Postanowiliśmy, że:

  • mieszkanie ma być eleganckie i robić dobre wrażenie,
  • nie poddajemy się sezonowej modzie – ma być uniwersalnie i ładne nawet za 10 lat,
  • w salonie na podłodze drewno (parkiet olejowany),
  • wygodne szafy i spora liczba schowków,
  • w wyposażeniu: lodówka, pralka, zmywarka, żelazko, deska do prasowania, odkurzacz, smart TV,
  • materiały dobrej jakości.

Ile kosztowało nas w związku z tym wykończenie? Łącznie na wszystkie elementy wyposażenia, robociznę, zbudowanie dodatkowej ścianki działowej oraz wszelkie koszty transakcyjne, wydaliśmy 71 122 zł, a zatem kapitał zainwestowany w tę nieruchomość to 401 122 zł.

Ile wynosi rentowność takiej inwestycji?

Ponieważ wszystkie koszty ponosi najemca, mógłbym teoretycznie policzyć to tak:

2655 zł * 12 miesięcy = 31 860 zł
Rentowność: 31 860 zł/ 401 122 zł = 7,94%

W praktyce rentowność jest jednak inna, co możesz podejrzeć w Excelu.

W tym miejscu robię ważne zastrzeżenie: najważniejsze dla mnie jest sprawne i ładne wykończenie nieruchomości, szybkie wprowadzenie jej na rynek i jak najszybsze znalezienie dobrego najemcy. To pozwala mi zaoszczędzić czas i koncentrować się na głównym źródle przychodów, jakim jest firma. Zdaję sobie sprawę, że mieszkanie można wykończyć taniej. Szczególnie jeśli celujesz w inny segment klientów i masz inny pomysł na jego urządzenie. Nie traktuj więc podanych tutaj założeń, jako wytycznych, a jedynie jako studium konkretnego przypadku.

Jak znaleźć dobrego najemcę?

Zanim przejdziemy do konkretnych liczb, jeszcze kilka moich spostrzeżeń na temat szukania najemców. Na co zwracają uwagę najemcy? Oto lista moich obserwacji, które warto wziąć pod uwagę.

Przejrzyste ogłoszenie

Podobno Polacy szukają mieszkań na wynajem głównie w Internecie – najczęściej na dedykowanych portalach, ale w siłę rosną również grupy na Facebooku. Nic dziwnego. To o wiele wygodniejsza opcja, niż przeglądanie ogłoszeń w gazetach czy na słupach ogłoszeniowych. Wykorzystaj potencjał zasięgu sieci, by dotrzeć do jak najszerszego grona odbiorców. Jeżeli chcesz, by Twoje ogłoszenie wyróżniało się na tle innych, zadbaj o to, by było przejrzyste i zawierało potrzebne informacje. Poza czytelnością i kompletnością opisu, zatroszcz się też o zdjęcia – zbyt ciemne, niewyraźne, źle wykadrowane fotografie mogą skutecznie zniechęcić, nawet jeżeli Twoje mieszkanie w rzeczywistości wygląda o niebo lepiej. Dołącz też screen z Google Maps z lokalizacją, dołącz grafikę z planem mieszkania. 

Ważna jest też  kwestia opłat – w ogłoszeniach często podawana jest tylko kwota dotycząca czynszu najmu, a pozostałe koszty (energia, media, itd.) pojawiają się dopiero w treści ogłoszenia jako enigmatyczne „plus opłaty”. Napisz dokładnie ile jest tych opłat obecnie, z czego wynikają i ile wynoszą. Bądź transparentny, a nie będziesz tracić czasu na pokazywanie mieszkania osobom, które i tak go nie wynajmą.  

Cena adekwatna do warunków rynkowych

Na cenę wynajmu wpływa wiele czynników – lokalizacja, standard wykończenia, dodatkowe udogodnienia. Nawet wysoka cena najmu może się obronić, o ile pociąga za sobą wartość. W segmencie, w którym ja szukam najemców, standardem są mieszkania w pełni umeblowane, do których wystarczy się wprowadzić, bez konieczności zakupu dodatkowego łóżka czy pralki. Z punktu widzenia właściciela mieszkania, o wiele lepszym rozwiązaniem wydaje się zakup podstawowych mebli i sprzętu AGD, niż czekanie przez kilka miesięcy na najemcę, który będzie je posiadał. Wymagania najemców z roku na rok są coraz wyższe – to, co aktualnie jest „mile widziane” (np. mikrofalówka czy ekspres do kawy), w przyszłości stanie się pewnie wymogiem, który może mieć kluczowe znaczenie.

Wyposażenie mieszkania

Stare, niespełniające współczesnych standardów meble czy sprzęt mogą skutecznie przekreślić Twoją szansę na szybki wynajem mieszkania. Poza standardowym wyposażeniem, takim jak łóżko, stół, krzesła, regał czy szafa, która pomieści ubrania, warto zadbać o detale – rolety lub zaciemniające zasłony w sypialni, odkurzacz czy żelazko i deska do prasowania. Na wyposażeniu są też coraz częściej talerze, sztućce, garnki, patelnie i inne kuchenne przybory.

Podejście właścicieli

Dobry kontakt na linii właściciel-najemca jest bardzo wskazany – z korzyścią dla obu stron. Prowadzenie negocjacji w miłej atmosferze, elastyczność w odpowiednich momentach, zdecydowanie pomagają. W moim segmencie przydaje się także płynna znajomość angielskiego, dzięki czemu bez problemu mogę wszystko wyjaśnić najemcy.

Kaucja i jej zwrot

Coraz lepiej wyposażone mieszkania i ich wyższy standard wiążą się z koniecznością zabezpieczenia interesów właściciela – to naturalne. Standardowo tę rolę spełnia kaucja w wysokości miesięcznego czynszu. Jeżeli chcesz zmniejszyć prawdopodobieństwo sytuacji, w której najemca mówi Ci pod koniec najmu: „Niech sobie Pan potrąci ostatni miesiąc z kaucji” – podnieś kaucję do wysokości np. 1,5 miesiąca czynszu.

Niektórzy właściciele niechętnie rozstają się z wpłaconym przy podpisywaniu umowy najmu depozytem, wykorzystując te pieniądze np. na przeprowadzenie remontu. Pamiętaj o tym, że zużywanie się mieszkania jest normalną sprawą i działoby się również wtedy, gdy mieszkałbyś tam sam. Dlatego warto być uczciwym przy rozliczeniu kaucji. W moim przypadku „bonusem” za tę uczciwość jest to, że moi najemcy polecają współpracę ze mną swoim następcom w firmie i znajomym. Dzięki temu już kilkukrotnie wynająłem bardzo korzystnie mieszkanie bez pośrednika.

Jak oszacować wpływy z tytułu najmu mieszkania?

Odpowiednie oszacowanie możliwych do osiągnięcia wpływów z najmu mieszkania jest ważnym elementem całej układanki. Wiele osób podchodzi do tego tematu zbyt optymistycznie. Błąd dotyczy zwykle dwóch spraw: (1) zawyżenia wysokości czynszu, (2) zakładania, że nieruchomość będzie praktycznie przez cały czas wynajęta.

Jak ustalić wysokość czynszu?

Zacznijmy od wysokości czynszu. Mając na oku konkretną nieruchomość, możesz dziś bardzo łatwo zweryfikować, jaki czynsz będzie do uzyskania. Wystarczy wejść na któryś z portali (osobiście korzystam najczęściej z domiporta.pl i z otodom.pl) i zobaczyć, jakie są wysokości czynszu w możliwie zbliżonych lokalach w bezpośrednim sąsiedztwie. Ba – zdarza się, że w tym samym bloku, w którym znajduje się rozpatrywane przez nas mieszkanie, już można znaleźć inne lokale na wynajem. To dobry test rynkowy. Warto zdecydowanie zwrócić uwagę na liczbę podobnych mieszkań na wynajem oraz to, jak długo konkretne ogłoszenia wiszą już w sieci. Te mieszkania to nasi przyszli konkurenci w walce o dobrego najemcę.

Nie wystarczy jednak poprzestać na czynszach ofertowych. Ja zawsze obdzwaniam przynajmniej 10 ogłoszeń i staram się znegocjować stawkę czynszu, a także dopytać o wszelkie dodatkowe koszty. Dopiero średnią stawkę ze „znegocjowanych” ogłoszeń uznaję za realistyczną. Twoja inwestycja powinna się spinać przy średnich rynkowych założeniach. Błędem jest zakładanie, że uda Ci się uzyskać czynsz wyższy od średniej. Jeśli faktycznie tak będzie – to wspaniale – uzyskasz dodatkowy bonus. Ale na etapie rozważania zakupu nieruchomości na wynajem Twój „business case” musi się spinać na średnich stawkach rynkowych.

Ile miesięcy w roku mieszkanie będzie wynajmowane?

Druga sprawa – to zapominanie o tym, że najemcy się zmieniają i lokal przez kilka miesięcy będzie stał pusty. Z moich doświadczeń wynika, że założenie wynajęcia przez 11, a może nawet 10 miesięcy w roku jest całkiem realistycznym założeniem. Pobożnym życzeniem, a wręcz naiwnością, jest zakładanie, że lokal będzie wynajęty przez 12 miesięcy w roku.

Myślę, że to dobry moment, abyś pobrał sobie kalkulator w Excelu, z którego obecnie korzystam. W dalszej części artykułu będę pokazywał wyliczenia dla naszej inwestycji przy ulicy Grzybowskiej, ilustrując je screenami z kalkulatora. Oczywiście – rozważając własną inwestycję – musisz zastosować własne założenia. Dotyczy to nie tylko przychodów i kosztów, lecz także zakładanej inflacji czy tempa wzrostu wartości nieruchomości.

Pobierz kalkulator opłacalności najmu

Nasze wpływy z najmu tej konkretnej nieruchomości wyglądają w następujący sposób:

Jak oszacować koszty najmu mieszkania? Pamiętaj o wszystkich wydatkach

Analizując rentowność najmu stosuję przede wszystkim podejście „cashowe” – czyli analizuję dokładnie co i kiedy wpływa do mojej kieszeni oraz co i kiedy z niej wypływa.

Wynajem to oczywiście nie tylko przychody, ale też koszty. Większość osób pamięta o mediach i opłatach administracyjnych, zapomina jednak o wielu innych pozycjach. W kalkulatorze podzieliłem wydatki na 3 grupy:

1. Wydatki miesięczne

To zwykłe, regularne, opłacane co miesiąc wydatki (czasami co 2 miesiące, jak prąd – wtedy po prostu dzielę je przez 2). Nawet jeśli przerzucam je na najemcę, to pojawiają się one w tym zestawieniu, bo wszystkie wpływy od najemcy ująłem już wcześniej. Oczywiście możesz to dostosować do własnej sytuacji. Ja sugeruję, by ująć tutaj wszelkie miesięczne wydatki: opłaty administracyjne, zaliczki na media, fundusz remontowy, kablówkę, internet, zaliczkę na podatek dochodowy.

Jeśli chodzi o podatek dochodowy – w moim przypadku nieruchomość wynajmuję w ramach działalności gospodarczej, rozliczam się podatkiem liniowym 19%, pomniejszam podstawę opodatkowania kosztami związanymi z nieruchomością i dodatkowo amortyzacją w wysokości 1,5% w skali roku. Jeśli Ty będziesz rozliczać podatek od najmu np. ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych możesz w arkuszu wybrać odpowiednią opcję. O różnych opcjach rozliczania podatku dochodowego możesz przeczytać tutaj: Podatek od najmu – ryczałt czy zasady ogólne?

Ja kupiłem to mieszkanie za gotówkę. Jeżeli jednak korzystasz z kredytu, to wprowadź w wydatkach także ratę kredytu (całą – nie tylko odsetki). Dlaczego całą ratę? Bo stosujemy podejście gotówkowe. Fakt, że w racie spłacamy również kapitał, zostanie ujęty w dalszej części arkusza.

2. Dodatkowe roczne wydatki

To są takie budżetowe „niespodzianki”, o których łatwo zapomnieć, bo nie są one opłacane co miesiąc, lecz znacznie rzadziej. Są to jednak konkretne kwoty, obniżające naszą rentowność, dlatego trzeba je również uwzględnić. Chodzi tu głównie o podatek od nieruchomości, opłatę za użytkowanie wieczyste/przekształceniową, a także ubezpieczenia:

3. Wydatki dotyczące wymiany najemcy i napraw

Każda zmiana najemców niesie ze sobą dwa finansowe skutki:
(1) spadek wpływów – nie ma najemców, więc nie ma przychodów,
(2) wzrost wydatków – trzeba odświeżyć mieszkanie i przygotować do kolejnego najmu, a to są konkretne pieniądze.

To jednak nie wszystko. Co 5-10 lat warto założyć w swoich obliczeniach coś na kształt remontu „generalnego”. Generalny to może zbyt duże słowo – ale to na pewno coś więcej niż dokręcenie kilku śrubek. Możesz z dużym prawdopodobieństwem założyć na przykład, że co 5-7 lat trzeba będzie wymienić pralkę, lodówkę czy zmywarkę. Ta część arkusza wygląda w ten sposób:

Najem mieszkania – ile wynosi faktyczna rentowność?

Będą lata, gdy nie będzie żadnych remontów czy napraw, najemcy nie będą się zmieniać, więc w takim roku rentowność będzie wysoka. Ale będą też lata pełne dodatkowych kosztów, a wtedy rentowność wypadnie słabo.  Dlatego zamiast koncentrować się na jednym, konkretnym roku, warto rozważyć dłuższy okres.

Przy obliczeniach zakładam, że czynsze i koszty miesięczne będą rosły w tempie inflacji (przyjąłem 2,5% w skali roku), ale Ty możesz w dowolny sposób zmienić to założenie, zmieniając stawkę inflacji lub wpisując 0% indeksacji.

Rozpatrując tę inwestycję założyłem również, że wartość mieszkania będzie rosła w tempie inflacji. Część kalkulatora służąca do estymacji wygenerowanej gotówki wygląda tak:

(kliknij, by powiększyć)

Czy warto kupić mieszkanie na wynajem? Podsumowanie

Dla mnie mieszkania na wynajem stanowią bardzo sensowną formę lokowania kapitału, której podstawową funkcją jest ochrona tego kapitału przed inflacją i generowanie dodatkowej gotówki. Nie upatruję jednak w tych mieszkaniach klucza do finansowej wolności i nie stawiam na nie całego kapitału. Każda klasa aktywów, nawet nieruchomości, będzie z pewnością w ciągu mojego życia przechodzić jeszcze trudne chwile.

Moje podejście do lokowania środków generowanych „z pracy” jest takie:

  1. większość reinwestuję w swoją działalność, bo to generuje dla mnie najwyższą stopę zwrotu i daje mi najwięcej satysfakcji,
  2. resztę odkładam poza swoją działalnością, inwestując w nieruchomości, aktywa finansowe, złoto, itp., aby nie stawiać wszystkiego na jedną kartę i mieć na przyszłość portfel aktywów, z których sfinansuję okres życia po zakończeniu aktywności zawodowej.

Czy zatem warto kupić mieszkanie na wynajem? Odpowiedź na to pytanie zależy od kilku spraw:

  • Od Twojej sytuacji finansowej i życiowej – jeśli masz długi, nie masz poduszki finansowej, nie masz stabilnych dochodów, nie masz czasu i możliwości by mądrze wybrać nieruchomość i zająć się nią, to może nie być najlepszy moment.
  • Od samej nieruchomości – niektóre przyniosą dobrą stopę zwrotu, na innych zarobisz mniej niż np. na obligacjach skarbowych, tracąc sporo czasu i wysiłku na zajmowanie się nimi, a na innych stracisz.
  • Od ceny, którą zapłacisz na starcie – przepłacenie za nieruchomość mocno obniża rentowność całej inwestycji.
  • Od Twojego zaangażowania – im bardziej przyłożysz się do znalezienia właściwej nieruchomości i znalezienia właściwych najemców, tym lepiej.
  • Od szczęścia – przy każdym rodzaju inwestowania trzeba mieć trochę szczęścia. Nie wolno o nie opierać na nim swojej strategii inwestycyjnej, ale czasami po prostu trzeba mieć fuksa i nie mieć pecha 🙂

Musisz wziąć bardzo mocno pod uwagę specyfikę danego rynku. Czym innym jest inwestowanie w mieszkania na wynajem w centrum Warszawy czy Gdańska a czym innym na obrzeżach tych miast, gdzie deweloper w każdej chwili wykosi dwa hektary łąki i postawi 10 nowych bloczków. Jeszcze czymś innym jest kupowanie nieruchomości w wyludniającym się byłym mieście wojewódzkim.

Czy teraz jest dobry moment na zakup mieszkania na wynajem?

Tu miałem dołączyć jeszcze analizę sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce, ale… Dziś nie dam już rady (padam na pysk). Na ten temat napiszę jednak więcej przy okazji publikacji kolejnego rankingu kredytów hipotecznych, czyli już w poniedziałek, 1 kwietnia 2019 roku (i nie będzie to żart prima-aprilisowy) 🙂

Ale już teraz dodam, że bez względu na sytuację na całym rynku, w każdej fazie cyklu można znaleźć sensowną nieruchomość.

A jakie są Twoje doświadczenia?

Mam wielką nadzieję, że dzisiejszy wpis będzie dla Ciebie pomocny. Zawarłem w nim najważniejsze elementy, które biorę pod uwagę, inwestując w mieszkania na wynajem. Podzieliłem się również z Tobą moją umową, protokołem zdawczo-odbiorczym oraz kalkulatorem w Excelu. Wierzę, że będzie to wszystko dla Ciebie pomocne.

Nie mam żadnych wątpliwości, że można robić to lepiej i wykręcać wyższe rentowności. Ale dla mnie rentowność na pokazanym tutaj poziomie jest całkowicie satysfakcjonująca i nie zamierzam poświęcać mojego czasu i wkładać dodatkowego wysiłku, aby wykręcać wyższą. Nie interesuje mnie zamiana apartamentu w samym centrum na 4 kawalerki w innych dzielnicach. W czasie, w którym miałbym się w coś takiego bawić, wykręcę znacznie lepsze wyniki w swojej firmie. Choć – tak jak napisałem – nieruchomości nie są żadnym „dochodem pasywnym” i trzeba się przy nich trochę narobić, staram się ten wysiłek minimalizować.

Tym bardziej zachęcam Cię serdecznie do podzielenia się Twoimi własnymi opiniami, spostrzeżeniami i podejściem do tego rodzaju inwestycji. Taka wymiana doświadczeń będzie z pewnością bardzo pomocna i pouczająca 🙂

PODOBAJĄ CI SIĘ ARTYKUŁY NA BLOGU?

Dołącz do ponad 14 479 osób, które otrzymują newsletter i korzystają z przygotowanych przeze mnie bezpłatnych narzędzi pomagających w skutecznym dbaniu o finanse.
KLIKNIJ W PONIŻSZY PRZYCISK.

PLANUJESZ ZACIĄGNĄĆ KREDYT HIPOTECZNY
I NIE WIESZ OD CZEGO ZACZĄĆ?

To zupełnie naturalne. Kredyt hipoteczny to ogromne zobowiązanie, które przygniata przez kilkadziesiąt lat. W dodatku mnóstwo osób bardzo za niego przepłaca.

Przygotowałem kurs Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku, aby uzbroić Cię w niezbędną wiedzę i dać narzędzia do wygodnego podjęcia najlepszych dla Ciebie decyzji. Chcę Ci pomóc w znalezieniu kredytu hipotecznego, który: Zdjęcie autora

w bezpieczny sposób pomoże Ci zrealizować marzenie o własnym mieszkaniu czy domu,
nie obciąży nadmiernie budżetu Twojej rodziny,
będzie Cię kosztował tak mało, jak to tylko możliwe,
szybko przestanie być Twoim zobowiązaniem, bo sprawnie go spłacisz.

Sprawdź szczegóły

Podziel się:

Komentarze82 komentarze

  1. marcin tak z innej pary kaloszy: co uwazasz za lepsze: oferta kredytu wibor+ marza 1,6 przez caly okres kredytowania czy oferte oprocentowania stalego przez 5 lata niespełna 3,7(ing) i potem nowa stawka lub wibor+1,8%? przy zalozeniu podobnych innych parametrach typu prowizja itp.

    • Witam,
      możesz napisać jaki bank zaproponował Ci ofertę ze stałym oprocentowaniem przez cały okres kredytowania ?

    • Cześć Luba,

      niestety, nie ma żadnych narzędzi, które pozwolą dziś przewidzieć, która z tych decyzji będzie bardziej opłacalna. Wszystko zależeć będzie bowiem od tego, jak zachowają się stopy procentowe w perspektywie kolejnych 5 lat.

      Dlatego pozostaje nam tylko robienie założeń, liczenie i “obstawianie”, na ile dany scenariusz jest prawdopodobny.

      Załóżmy, że zaciągasz 100 000 zł kredyty na 20 lat w ING. Jak będą wyglądać koszty odsetkowe?

      (a) przez pierwszych 5 lat oprocentowanie wyniesie 3,7%. Zakładając raty równe zapłacisz w tym czasie 16865,32 zł odsetek, a kredyt zmaleje do kwoty 81447,95 zł.

      (b) w przypadku kredytu ze zmienna stopą WIBOR 6M + 1,6% marży, gdyby oprocentowanie się nie zmieniło, zapłaciłabyś przez 5 lat w sumie 15407,8 zł, czyli o 1457,52 zł mniej a kredyt zmalałby do 80948,41 zł (czyli byłby o ok. 500 zł niższy).

      Wzrost WIBORU o ok. 0,3 p.p. zrównuje różnicę w ciągu pierwszych rat (im później wzrośnie, tym większy musiałby być wzrost, aby kredyt z oprocentowaniem stałym był bardziej opłacalnym).

      Może się jednak zdarzyć, że WIBOR wzrośnie bardzo mocno i wtedy kredyt z oprocentowaniem stałym okaże się świetną decyzją, choć tylko na 5 lat.

      Nie wiem, ile miejsca masz teraz w budżecie domowym i na ile ważny jest dla Ciebie spokojny sen przez 5 lat. Im bardziej cenisz sobie spokój, tym bardziej sensowny może być kredyt ze stałą stopą.

      Ponieważ jednak marża po 5 latach wynosi 1,8 a nie 1,6 – gdybym brał taki kredyt dla siebie, wybrałbym chyba dzisiaj kredyt WIBOR+1,6%.

      I bardzo ważna rzecz. Weź koniecznie pod uwagę WSZYSTKIE koszty, a nie tylko oprocentowanie.

      • powiem tak: w moim wypadku przez pierwszych 5 lat wychodzi rata 29 zl wieksza na korzysc zmiennej stopier wibor 3m+1,6 w jednym z bankow w porownaniu do stalego w ing ,
        po 5 latach nie wiem jaka stope mi ing zaproponuja(), a po 5 latach z marza ing 1,8 i wiborem 6m roznica wynosi około 20 zł ,

    • Kredyt o stałym oprocentowaniu 3,7% jest trochę droższy od tego opartego na WIBOR +1,6% (ale 3M, czy 6M?). W zamian za to przez pierwsze 5 lat nie ponosisz żadnego ryzyka związanego ze zmianą WIBOR’u. Ale aby odpowiedzieć na tak zadane pytanie potrzeba więcej danych, takich jak kwota kredytu oraz okres kredytowania. Im niższa kwota kredytu i krótszy okres kredytowania, tym bardziej opłaca się pójść w stałe oprocentowanie. Przy kredycie na 10 lat nawet nie wahałbym się. Przy dłuższym trzeba rozważyć opcję opartą od początku na WIBOR’ze. Na dzień dzisiejszy oprocenowanie 3,7% jest niskie, poniżej inflacji, więc bank pierwsze 5 lat do kredytu dopłaca. W 2003 roku brałem kredyt na 10 lat ze stałym oprocentowaniem przez 10 lat na poziomie 6,5%. Prawdopodnie był on trochę droższy od tych opartych wówczas na WIBOR’ze, ale miałem przy podpisaniu umowy raty rozpisane praktycznie na cały okres kredytowania i wszystkie ryzyka po stronie banku. A był taki moment, że WIBOR był powyżej 7%. Ostatecznie spłaciłem go 3 lata przed terminem, więc wyszło bardzo dobrze.

  2. Wynajmowaliśmy przez pewien czas nasze mieszkanie, po tym jak przeprowadziliśmy się do domu pod Warszawą. Od tamtej pory stwierdziliśmy że nigdy więcej :).
    Czytając Twój wpis doszedłem do wniosku, że jednak dużo było w tym naszej winy. Byliśmy zbyt mało asertywni i jeździliśmy kilkanaście kilometrów na każdy drobny problem najemców, a te zdarzały się dosyć często.
    Było to mocno uciążliwe, dlatego jak tylko najemcy zrezygnowali, stwierdziliśmy że sprzedajemy mieszkanie. Szkoda nam było czasu na jeżdżenie do mieszkania, sprzątanie, pokazywanie go chętnym itd.
    Zniechęciliśmy się do tego.
    To było jakieś 6 lat temu. Teraz czasami chodzą mi po głowie myśli czy by nie kupić czegoś w ramach inwestycji, ale szczerze mówiąc sądziłem, że stopy zwrotu są trochę wyższe, tym bardziej, że w wielu miejscach ludzie polecają kupno i oddelegowanie zarządzania taką nieruchomością do firm zewnętrznych.
    Jeśli jest tak jak piszesz, to chyba jednak wolę trochę mniej zysku na obligacjach, lokatach, z jakąś częścią oszczędności wrzuconą w bardziej ryzykowne aktywa, niż “zawracanie głowy” z nieruchomościami.
    Z tego co czytam, jednak mimo wszytko sporo czasu to zajmuje… To chyba nie dla mnie 🙂

    • Hej Anatol, widzę że najemcy dali Ci ostro popalić, skoro stwierdziliście “nigdy więcej” 🙂
      W ogóle mam wrażenie, że wynajmowanie komuś domu wiąże się ze znacznie większym nakładem pracy niż wynajmowanie mieszkania.

      Nic na siłę. Jeśli tego nie lubisz lub nie masz czasu/ochoty – są również inne alternatywy. Ja patrzę się jeszcze na to przez pryzmat dywersyfikacji. Lubię mieć w portfelu różne aktywa na różne scenariusze.

      • Wiem, że jest to niezły odkop, nieubłaganie zbliżający się do roku od Waszych komentarzy, ale… Wygląda na to, że Anatol wynajmował mieszkanie, a nie dom – po prostu przeprowadził się do domu.

        A teraz przejdę do mojego pytania. Kredyt hipoteczny, który spłacam jest delikatnie mówiąc, nie najbardziej korzystny (1780zł za 332 tys. na 30 lat, dodatkowo z “karami” za wcześniejszą spłatę). Jako że minęło 8 lat i dopłaty z Rodzina na swoim oraz kary już mnie nie dotyczą chciałbym ten kredyt zmienić na taki z krótszym okresem/korzystniejszy; dodatkowo z gotówką około 50 tys. na remont/odświeżenie. Co sądzisz Marcinie o takim pomyśle i czy według Ciebie remont za jakby nie było pożyczone pieniądze jest uzasadnione?
        Aktualnie mamy około 2000 – 3000 zł miesięcznie kasy wydawanej bez powodu (na pierdoły), które spokojnie można by zostawić/zainwestować. Oszczędności max. 20 tys. zł, kredyt na auto 30 tys. zł. Pozdrawiam serdecznie i dziękuję za niesamowitą porcję jakościowych informacji

  3. Dziękuję za ten artykuł. Jestem pod wrażeniem, dużo szczerych i precyzyjnych informacji. Po prostu konkret.

  4. Witaj , też zastanawiam się nad zakupem mieszkania na wynajem . Po dokładnym zbadaniu kosztów realna stopa zwrotu wyszła mi ok. 5% (mniejsze miasto) . Prowadzę firmę i stwierdziłem ,że nie opłaca mi się pakować kasy w taką inwestycję . Oczywiście cały czas czekam na jakąś okazję komorniczą 🙂 – może wtedy się skuszę:)

    • Platynowy,
      rozumiem, że chodzi o Twój komentarz, który trafił do spamu:

      “No wreszcie artykuł dla ludzi z pieniędzmi a nie dla biedaków za 2000 netto
      Biedaki nawet kredytu na swoje nie dostana a co dopiero o kupnie pod wynajem mowic hehe”

      Otóż “brak wulgarności” to dla mnie zbyt niskie kryterium. Dlatego w spamie lądują nie tylko komentarze wulgarne, ale również te, w których komentujący demonstruje brak szacunku dla innych Czytelników, a komentarz nie wnosi nic do tematu.

      Na szczęście takich komentarzy jest bardzo mało.

      • Przepraszam, jeżeli ktoś poczul się urażony moim komentarzem, nie miałem zamiaru nikogo urazic
        Mój komentarz to było stwierdzenie faktu, że jest to artykuł dla ludzi bardziej zamożnych (tak jak ja stad mój pseudonim Platynowy)
        Bo nie ukrywajmy, żeby myśleć o nieruchomościach na wynajem trzeba wskoczyć na wysoki pułap dochodow
        Wszystkiego dobrego i niech się wszystkim wiedzie
        Pozdrawiam, Platynowy

        • ale dlaczego jak ja zarabiam 2 tysiące to nie moge wynajomować mieszkania co mam po tacie? czy dlatego ze zarabiam malo na etacie to juz skazuje mnie ze sie do tego nie nadaje? czemu tylko bogaci mogą wynajmować? przecież też od czegoś kiedys zaczynali.. czy to znaczy że nie mam w ogole zaczynac ?

  5. Dzięki Marcin, wynajmuję aktualnie dom, który otrzymałam w spadku, chcę go sprzedać i zamienić…. właśnie, gotówka i ulokowanie jej…. czy mieszkanie/ mieszkania i wynajem…. bardzo pomocny wpis. Co do moich doświadczeń z domem to trwa 4 rok: dom do generalnego remontu, najemca nie dba o nic a koszty remontu domu są znacząco wyższe od wynajmowanego mieszkania dlatego chcę to zmienić, łatwiej ogarnąć mieszkanie niż dom z wielką działką i zielenią o którą też trzeba dbać więc czekam 5 lat i sprzedaję …. Pozdrawiam Cię i jeszcze raz dziękuję za wyczerpujący i ciekawy wpis i wskazówki.

    • Cześć Justyna,

      dziękuję, że o tym piszesz, bo – choć sam nie mam takich doświadczeń i nigdy domu nie wynajmowałem – słyszałem z kilku źródeł, że to zupełnie inna para kaloszy i znacznie większa pracochłonność niż w przypadku mieszkania.

      To może być cenna informacja dla osób, które planują wynajmować dom. Pewnie w wielu przypadkach bardziej rozsądnym rozwiązaniem jest jego sprzedaż i zastąpienie mieszkaniem na wynajem.

    • Justyna, niedawno zmieniły się przepisy i nie trzeba teraz czekać ze sprzedażą nieruchomości 5 lat aby uniknąć płacenia podatku. Pozdrawiam i życzę powodzenia w sprzedaży

  6. Od 2008 roku wynajmuje mieszkanie, najpierw 1 potem 2 i ostatnio 3. I mogę potwierdzić że mieszkanie nawet małe ale w centrum miasta – jest najlepsze. Szybko się wynajmuje , największy czynsz. Potencjalnie szybka sprzedaż.
    Ale faktem jest ze trzeba też mieć szczęście do wynajmujących…..raz miałam niechlujnych lokatorów i …dużo pracy po ich wyprowadzce.
    Raczej traktuje mieszkania jako lokatę pieniędzy i ….sposób na wcześniejsza emeryturę 🙂

    • Cześć Dorota,

      tak, odrobina szczęścia jest potrzebna. Czasami, pomimo wszelkich “zabezpieczeń” trafi się na kiepskiego najemcę i może być słabo.

      Przykładam bardzo dużą uwagę do selekcji najemcy. Zawsze przed podpisaniem umowy dokładnie staram się go prześwietlić, szukając informacji także w internecie (LinkedIn, Facebook, Google). Już dwa razy odmówiłem najmu osobom, których firmy były obecne na portalach obracających wierzytelnościami. Teraz dodatkowo sprawdzam, czy firma nie widnieje w bazie BIG.

  7. Cześć Marcinie,

    bardzo dobry artykuł, który porusza wiele elementów nie branych często pod uwagę przy liczeniu ROI / ROE. To przede wszystkim:

    1. koszt alternatywny – nakład pracy na zarządzanie nieruchomością na pokoje albo najem krótkoterminowy jest dużo większy od “klasycznego najmu”,

    2. ryzyko regulacyjne – np. w zakresie prawa budowlanego (przeróbki mieszkań na pokoje i mikrokawalerki) oraz regulowania najmu krótkoterminowego (patrz Paryż i Amsterdam),

    3. ryzyko płynności – trudniej wyjść z inwestycji w mieszkanie na pokoje (rynek kupujących jest mniejszy i umówmy się nie myślę o rynku dziś ale w perspektywie wielu lat), a dużo łatwiej z inwestycji w mieszkanie w centrum miasta.

    Mechanizm ryzyko / stopa zwrotu jest niezmienny ;-), a nie wszystko można skwantyfikować.

    Przy okazji, nie mam pewności – czy Twoje wyliczenia uwzględniają, że stratę podatkową z lat ubiegłych możesz rozliczyć w kolejnym roku (pozytywny wpływ na przepływy).

    Pozdrawiam Cię,
    Mikołaj

    • Hej Mikołaj,

      dziękuję za fajne uzupełnienie.

      Co do straty podatkowej – gdy ona występuje jest uwzględniona w kosztach ze znakiem “minus”, zatem odzwierciedla fakt możliwości pomniejszenia podatku o jej wartość.

  8. Cześć! Dzięki za artykuł – jak zwykle konkret 🙂
    Od kilka lat wynajmuję kilka mieszkań w Warszawie i mam bardzo podobne przemyślenia :). Wielu “GURU” ciągle namawia do kupowania mieszkań, obiecując kosmiczne zwroty, chwaląc się swoimi rzekomymi sukcesami, a jak temat pogłębić to się okazuje dokładnie to co napisałeś . Dodatkowo nikt nie wspomina o ryzyku – zachęcają ludzi do brania kredytów “pod korek”, bo przecież wszystko się wynajmie (a jak nie masz co najmniej 10% ROI to jesteś frajer).
    Osobiście podchodzę do tematu bardziej asekuracyjnie, kredyty na szczęście pospłacane a jak miałam się okazję przekonać, nie wszystko musi się jednak od razu wynająć. W tym miesiącu prawdopodobnie będę musiała zmniejszyć cenę jednego z mieszkań, które do tej pory wynajmowało się bez problemu – w związku z remontami w okolicy nagle ilość potencjalnych najemców zmalała.
    Najstraszniejsze jest to, że ludzie, którzy nasłuchali się o tym jaki to wspaniały biznes reagują agresją w momencie kiedy o tym ryzyku im wspomnisz.
    Druga kwestia to to, że zarządzanie najmem nie jest dla wszystkich – naprawdę trzeba być asertywnym, bo najemcy będą sprawdzać na jak wiele mogą sobie pozwolić. Jak raz pojedziesz po żarówkę – będziesz jeździł ze wszystkim. Moją metodą jest konsekwentne przestrzeganie zapisów umowy (umowa oczywiście zgodna z przepisami, sprawdzona przez prawnika) oraz znajomość prawa. Jeśli nie chcesz użerać się z ludźmi – to nie jest biznes dla Ciebie.
    Co do opłacalności – ja bardziej patrzę na miesięczny przychód niż ROI ale wynika to z mojej indywidualnej sytuacji, więc wiadomo, że u każdego będzie inaczej.

    • Hej Martyna, dziękuję Ci bardzo za podzielenie się Twoimi doświadczeniami. Faktycznie – wiele osób traktuje inwestowanie w nieruchomości jak coś, co jest pozbawione ryzyka i daje dużo zarobić. A niestety – wcale nie musi tak być.
      Co ciekawe – wiele osób, które wynajmują nieruchomości, nie do końca potrafi określić czy i ile na tym zarabia. Często , proszony o opinię, pytam: “A ile zostaje Ci w kieszeni na czysto z tego mieszkania?” – i odpowiedzi nie ma 🙂

  9. Marcinie,
    bardzo dziękuję za bardzo rzeczowy artykuł dotyczący wynajmowania mieszkań – mam wrażenie, że w tej chwili mnóstwo ludzi skuszonych wizją potencjalnych zysków przez różnych “guru” od inwestowania rzuciło się na zakup mieszkań i trochę trzeba studzić ich entuzjazm 😉
    Sama mam trochę doświadczenia z wynajmowaniem, ale nie całego mieszkania, tylko właśnie pokoju w mieszkaniu, w którym sama mieszkam. Taki, można powiedzieć, wynajem kontrolowany 🙂 Kiedy poszłyśmy z siostrą na studia, rodzice uznali, że kilkuletnie płacenie za wynajem nie ma sensu i kupili nieduże mieszkanie, ale o bardzo fajnym rozkładzie – 2 malutkie pokoje (ok. 7-8 metrów) i salon z aneksem, w sumie około 40 metrów, za to w bardzo dobrej lokalizacji, 5 minut pieszo do metra. Jeszcze na studiach “przygarnęłyśmy” koleżankę z naszego rodzinnego miasta. Później siostra wzięła ślub i się wyprowadziła, a pokój był wynajmowany dalej – za każdym razem komuś znajomemu. Dobra lokalizacja sprawiała, że znalezienie potencjalnej zainteresowanej osoby w ogóle nie było problemem, w zasadzie to nawet raz nie musiałam dawać ogłoszenia. Czynsz ustalaliśmy ok 20% niższy niż w tej okolicy – ale w zamian za to zawsze wybierając sobie uporządkowane współlokatorki, z którymi później nie było nigdy problemów. Także póki co doświadczenia z wynajmem mam bardzo dobre 🙂 Natomiast potwierdzają się 2 kwestie z Twojego wpisu – dobra lokalizacja i staranny wybór lokatorów są kluczowe, żeby taki wynajem był bezproblemowy.
    Lokatorzy potrafią być różni… przekonał się o tym mój kolega z pracy, który wynajął mieszkanie niesprawdzonym wcześniej ludziom. Zgłosili mu jakąś usterkę, pojechał do mieszkania następnego dnia, ale nikogo nie zastał. Nie udało się do nich dodzwonić, czynsz się nie pojawił na koncie… aż w końcu zadzwonił do administracji budynku, i usłyszał, że do swoich lokatorów raczej się nie dodzwoni… bo kilka dni wcześniej po konkretniejszej awanturze i bójce pod blokiem zgarnęła ich policja.
    Pozdrawiam,
    Marta

  10. Marcinie, czy mógłbyś zdradzić jaką masz rentowność przy wynajmowaniu tego dużego 92m mieszkania? Z artykułu wnioskuję, że raczej nie wynajmujesz go na pokoje? Ile miesięcznie jesteś w stanie z niego uzyskać?

    W ubiegłym roku, między innymi pod wpływem właśnie owych wspomnianych “inwestorów” z internetu, kupiłam mieszkanie na wynajem w dużym mieście wojewódzkim, w centrum, w kamienicy. Cena była niższa od rynkowej bo mieszkanie było do remontu, w dodatku wysoko, w kamienicy bez windy. Ale dzięki temu mogłam na 60 metrach ulokować 4 ładne pokoje (z oknami oczywiście ;)), łazienką z wc i oddzielnym wc, kuchnią. Zrobiłam remont generalny, pokoje wynajmuje oddzielnie. Jestem zadowolona, że podjęłam taką decyzję. Co miesiąc mam od najemców 3250 zł plus jeszcze 750 zł na rachunki. Z tego 3250 zł płacę ratę kredytu (300 tys na 30 lat) 1420 zł, zwykle nadpłacając te 1500-1600 zł 🙂 Resztę-drobniaki zostawiam na ubezpieczenie, awarię, naprawy itp itd. Oczywiście gdy nie będę mieć pieniędzy z innych źródeł (etat, DG) to mogę nie nadpłacić raty i te pieniądze przeznaczyć na coś innego. Ale plan jest aby nadpłacać i pozbyć się tego kredytu szybko (kilka lat)…. po to aby kupić w kredycie kolejne duże mieszkanie na wynajem 😉
    Zgadzam się, że w żadnym razie nie jest to dochód pasywny, to po prostu praca. Jednak dużo mniej czasu i uwagi trzeba na nią poświęcić aby zarobić. Są okresy, gdy czasu nie poświęcam wcale, ale są też takie, gdzie w 3 dni otrzymuję 3 telefony i kilka spraw do załatwienia -np. w środku zimy o 8 rano informację że piec dwufunkcyjny nie działa (trzeba było tylko dopuścić wody, serwisant to ogarnął). Oczywiście najbardziej czasochłonne jest szukanie najemców, w szczególności umawianie się z ludźmi, którzy w ostatniej chwili odwołują spotkanie albo się nie zjawiają nie informując, mimo że dwie godziny wcześniej potwierdzali. Ale mimo to, mimo tych kilku minusów, to dla mnie fajny sposób na emeryturę, dlatego będę dążyć do tego aby mieć kilka mieszkań na wynajem, bez kredytu 🙂

    • Cześć Kasiu,

      to większe mieszkanie wynajmuję firmie i wystawiam co miesiąc fakturę na kwotę 5150 zł (czynsz + zaliczki na wodę, ogrzewanie i energię elektryczną).

      • Jeśli dobrze liczę to maksymalnie teraz masz 6,5% brutto. Przez cały okres od 2007 miałeś taki sam czynsz najmu? Czy wzrósł?

        • Czynsz wahał się przez cały czas miedzy 4800 a 5400 zł. Przy zmianie najemcy zwykle był niższy, potem szedł do góry przy każdej indeksacji o inflację.

          Co do rentowności – ta inwestycja jest w 50% sfinansowana kredytem hipotecznym o oprocentowaniu WIBOR 3M + 0,8% p.p. (kredyt zaciągałem na specjalnych warunkach dla pracowników instytucji finansowych). Dziś oprocentowanie kredytu to 2,51% w PLN.
          To oczywiście odpowiednio podnosi rentowność kapitału własnego.

          • Marcin, poniżej opisałam swój case – posiłkowanie się hipoteką i wg prostego wzoru z artukułu wyszła mi rentowność (jestem frajerem bo mam poniżej 10% 🙂 Ja mogę tylko dodać że w moim excelu na koniec każdego roku kalendarzowego robię zestawienie i odpowiadam sobie na pytanie za ile musiałabym sprzedać nieruchomość aby nie stracić (wszystkie moje nakłady, włożone na początku, w trakcie, podatki, koszty admin. wszystko wszystko każdą złotówkę zestawiam z przychodami) i tą wartość dzielę przez aktualną wartość nieruchomości. Wniosek: jestem szczęśliwym frajerem i śpię spokojnie.

          • Karolina, podoba mi się twój pomysł, pozwolę sobie go przywłaszczyć 🙂

  11. Krzysztof A.

    Jak zwykle w Twoich artykułach dotyczących inwestycji – wszystko dopięte na ostatni guzik i czyta się świetnie 🙂
    Swoja drogą, te ceny które podałeś tylko mi uświadamiają jak drogie mieszkania są w Gdańsku – w sensownych lokalizacjach poniżej 10000zł/m2 w stanie deweloperskim to raczej odpadki zostają… Cóż, na razie mi się z zakupem nie spieszy 🙂

    W związku z tym, nie mogę się podzielić doświadczeniami z perspektywy wynajmującego, ale z perspektywy najemcy już tak. Mieszkanie które wynajmuję było… drugim które obejrzałem podczas poszukiwań i znalazłem je około dwa tygodnie po rozpoczęciu poszukiwań. “Wyzwalaczem” była dla mnie lokalizacja, z mojego punktu widzenia perfekcyjna (blisko do pracy, do lasu i nad morze) i atrakcyjna cena (to były moje kryteria wyszukiwania), jednak to komunikacja z właścicielem przed obejrzeniem i podczas oglądania sprawiła że nie miałem obaw przed podjęciem decyzji na miejscu (mieszkanie było naprawdę oblegane – zadzwoniłem pół godziny po umieszczeniu ogłoszenia i byłem trzeci w kolejce i raczej to nie była manipulacja – podczas spotkania właścicielowi telefon zadzwonił kilka razy w ciągu kilkunastu minut, potem wyciszył, a i ochroniarz w recepcji bloku powiedział że jestem którąś osobą pod ten numer jak zapytałem które to piętro). Fakt, że miał gotową konkretną umowę zabezpieczającą interesy obu stron (chociażby – znalazł się tam zapis, że najemca nie odpowiada finansowo za “normalne zużycie mieszkania”, już samo to wiele mówi o podejściu, prawda?) był dla mnie bardzo silnym wskaźnikiem, że to nie jest “Janusz wynajmu”, o których z opowieści na studiach nasłuchałem się wiele, choć na szczęście sam do czynienia nie miałem.

    Jasne warunki, otwarta komunikacja i wspólne rozwiązywanie ewentualnych problemów to jest to. W zasadzie na wszystkie pytania, które miałem względem mieszkania odpowiedział zanim zdążyłem je zadać. Ja nie dzwonię do niego z pierdołami (serio, ludzie dzwonią o wymianę żarówki? aż mi się to w głowie nie mieści…) i jeśli jestem w stanie coś zrobić na własną rękę to to robię, ale też wiem że w istotnych kwestiach się dogadamy, bo już kilka razy miałem okazję to sprawdzić. W skrócie – naprawdę dla obu stron jest najlepiej kiedy traktują się jak równorzędne strony w biznesie, bo i tak jest w istocie. Tym bardziej w sytuacji posiadania kilku nieruchomości, bo na pewno poszukiwania nowego mieszkania do wynajęcia zacznę od maila do właściciela obecnego – taka jest siła dobrej współpracy 😉

  12. dziękuję za wpis, z załączonymi plikami zapoznam się już na spokojnie wieczorem w domu.

    Teraz tyko na szybko opiszę swoje doświadczenia dla początkujących jak ja.
    Mam dwa mieszkania na wynajem, przy czym to drugie rusza w najem od kwietnia (umowa z najemcami już podpisana).
    Określ cel: Zarówno ja jak i mąż pracujemy zawodowo, a mieszkania mają stanowić zabezpieczenie na przyszłość. Po odłożeniu kwot pozwalających nam na całkowitą spłatę kredytów za te mieszkania, chcemy zaciągnąć hipotekę na dom na własne potrzeby, a te mieszkania mają być zabezpieczeniem zobowiązania na dom. W chwili obecnej mieszkamy w mieszkaniu gdzie mamy kredyt w chf i inwestycja w kredyt w pln (rok 2013 – spadek cen nieruchomości) była dla nas lepszą opcją niż nadpłata chf.
    Pierwsze mieszkanie na wynajem kupiliśmy w całości na kredyt , wykańczając je za gotówkę (mieszkanie od dewelopera) + zatrzymaliśmy bufor na wypadek braku najemców. Dość szybko poszło w najem i od tamtej pory, pomimo zmiany lokatorów jeszcze przerwy nie mieliśmy. W międzyczasie nadwyżki finansowe lokowaliśmy nadpłacając kredyt, aby uzyskiwać wyższy wpływ z najmu niż koszty kredytu.
    Drugie mieszkanie – już tylko częściowo na kredyt (ok 60%), więc ponownie niższa rata niż planowany zwrot z tytułu najmu.

    Moich kilka wskazówek (oczywiście subiektywnych) dla osób, które planują rozpocząć inwestowanie w nieruchomości:
    1. odłóż pieniądze – 20-30 tys na koncie to w moim odczuciu absolutne minimum na wypadek, gdybyś miał przerwy w najmie, niezbędna byłaby wymiana sprzętu i.in. musisz mieć zabezpieczenie na te i inne nieprzewidziane wydatki np. lokator poprosiłby o przesunięcie terminu płątności,
    2. Jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt – ok – ale na wykończenie musisz mieć gotówkę – kolejne kilkadziesiąt tysięcy.
    3. zaplanuj budżet i bufor – policz metry podłóg, koszty sprzętu , łóżek mebli, drzwi etc, sprawdzaj ceny w sklepach (lub w gazetkach) i licz licz licz, a jak już ruszysz na zakupy to niech Cię nie zwiedzie promocja pięknych, ale drogich kafli, założyłeś że wydasz za metr nie więcej niż 50 zł, to się tego trzymaj.
    4. urządzaj uniwersalnie, w stonowanych modnych kolorach, biel, szarość, akcenty kolorystycznie dobieraj z wyczuciem; nie musisz kupować sofy za 5 tys, taka za 1,5 (w promocji przeceniona z 2,5) też będzie ok, ale pod żadnym pozorem nie oszczędzaj na rurach, syfonach i innych elementach, któych nie widać, ale ich wymiana wiązałaby się z dużymi kosztami i poważnym remontem.
    5. przygotuj się na stres – czy bank da Ci kredyt, na jakich warunkach, czy z mieszkaniem będzie ok (my np. musieliśmy zrezygnować z jednej nieruchomości bo deweloper został zablokowany z budową – warunkiem władz miasta do oddania bloku była naprawa drogi – a to w końcu kilka mln extra i opłacalność kontunuacji osiedla stałą pod znakiem zapytania, więc szukaliśmy innej nieruchomości), czy słusznie wybrałeś lokalizację, metraż, zaplanowałeś kwotę za najem, odpowiednio urządziłeś mieszkanie do grupy docelowej etc , a gdy tel nie dzwoni kilka dni po dodaniu ogłoszenia to czy to w ogóle był dobry pomysł – ot takie moje rozterki z ostatnich tygodni (no ale to mieszkanie na przedmieściach, może gdybym zainwestowała w centrum…),
    jeszcze kilka wniosków by mi się nasunęło, ale to tak na świeżo.

    Trzymam kciuki i powodzenia.

  13. Bardzo wartościowy artykuł.
    Mógłbyś proszę wyjaśnić pozycję ‘dyskonto’ z arkusza opłacalności? Jaka jest definicja, jakie wartości przyjmować? U Ciebie jest 4%.
    Dzięki

    • Cześć Tomasz,

      te 4% to oprocentowanie 10-letnich obligacji skarbowych (inflacja 2,5% + marża 1,5%). To takie moje “zboczenie” z dawnych lat, aby dyskontować przepływy – w tym przypadku kosztem alternatywnym.

      • Hej Marcin,

        A więc po pierwsze – super artukuł 🙂 Jedno ale – nie wiem jak dla innych, ale dla mnie cały czas nie jest jasny ten czynnik dyskontowy. Mógłbyś to spróbować wyjaśnić raz jeszcze w prostszych słowach 🙂

        Dziękuję

        • Marcin, chodzi o “utracone korzyści”, a dokładniej co by było, gdyby zamiast “męczyć” się z nieruchomościami wpakować wszystko w obligacje, z których Marcin zakłada zwrot na poziomie 4% (czyli 2.5%+1.5%).

    • nie miałam doświadczeń, ale teraz oczekuję od najemców oświadczenia notarialnego i mam nadzieję że pomoże gdyby zaszła potrzeba

      • Karolina, z najmem okazjonalnym są dwa potencjalne problemy:
        1. co się stanie jeśli lokator jednak nie będzie mógł się wprowadzić do miejsca, które podał Ci w oświadczeniu? Niby ma obowiązek poinformować i podać inny adres, ale załóżmy, że tego nie zrobił. Komornik raczej nie przeprowadzi eksmisji na bruk.
        2. konsekwencją umowy najmu okazjonalnego jest to, że lokator zrzeka się prawa do lokalu socjalnego.
        Co w sytuacji, kiedy podpisują taką umowę, lokator nie może zostać wyeksmitowany bo nie ma gdzie, a w dodatku nie ma prawa do lokalu socjalnego? Przekonamy się jak zaczną wychodzić pierwsze takie przypadki.

        Jak dla mnie, to co możemy teraz zrobić to przede wszystkim przeprowadzić porządną selekcję. Ja sprawdzam:
        1. umowy potwierdzające zatrudnienie (od kiedy trwa i do kiedy)
        2. wysokość zarobków
        3. portale społecznościowe
        4. po zachowaniu na spotkaniu i rozmowie weryfikuję, czy potencjalna osoba będzie sprawiać problemy

        Nie robię najmu okazjonalnego z tych powodów o których piszę. Jeśli masz zwykłą umowę, masz pozwolenie na eksmisję, ale nie można jej przeprowadzić ze względu na brak lokalu socjalnego, przysługuje Ci odszkodowanie od gminy.
        Umowa koniecznie na czas określony – umowa na czas nieokreślony generuje wiele problemów i potencjalnych komplikacji.

        • Dzięki Martyna za cenne sugestie!
          Nie wiedziałem o tym zrzekaniu się lokalu socjalnego, rzeczywiście może teoretycznie skończyć się jeszcze gorzej, czyli dłuższym postępowaniem.
          Odszkodowanie od Gminy w przypadku braku lokalu socjalnego przysługuje na podstawie jakiegoś przepisu czy jest to uzależnione od Gminy?

          Marcinie! Oczywiście dzięki za, jak zwykle, świetnie przygotowany artykuł!

          Jestem akurat przed rozpoczęciem wynajmowania i w oko wpadają mi tylko te straszne artykuły o bezczelnych najemcach…

          • Są na to przepisy i wcześniejsze wyroki. Gmina ma obowiązek załatwić lokal zastępczy, jeśli się nie wywiązuje, musi zwrócić Ci pieniądze wg. stawki rynkowej.

            Większość najemców jest ok, a Ci którzy nie są, najprawdopodobniej sami nie będą chcieli z Tobą współpracować jak zobaczą, że stanowczo podchodzisz do sprawy.
            U mnie jest tak, że Ci niepoważni odpadają już jak się dowiadują, że umowa jest na rok bez możliwości skrócenia, że mają jakieś obowiązki wobec mieszkania, że raz na kwartał będziemy sprawdzać lokal.
            W drugiej turze odpadają Ci, którzy nagle uświadamiają sobie, że muszą potwierdzić jakość i wysokość dochodów i nie ma żadnych wyjątków. Z tymi, którzy nie mają nic do ukrycia podpisujesz umowę. Jeśli mimo tych procedur, zdarzy się problem – siła wyższa.
            Może to brzmi trochę srogo, ale naprawdę większość ludzi to rozumie.
            Osobiście też wychodzę z założenia, że wolę później wynająć niż byle komu i być bohaterką takich artykułów 🙂

          • Krzysztof A.

            Niekoniecznie niechęć podpisania umowy na rok świadczy o niepoważnym podejściu lokatora. Ja np. takiej umowy bym nie podpisał mimo że jestem solidnym najemcą, bo chcę WIEDZIEĆ, a nie ufać zapewnieniom właściciela, że sąsiedzi wokół nie urządzają regularnych balang o 3 w nocy albo że w mieszkaniu nie ma grzyba pokrytego cienką warstwą farby spod której wyjdzie po miesiącu (takie rzeczy na żadnych oględzinach możliwych do przeprowadzenia w sensownym czasie nie wyjdą) – umowa na czas nieokreślony jest bardzo silną deklaracją “wiem że z mieszkaniem jest wszystko ok i niczego nie ukrywam”. Sprawdzanie lokalu raz na kwartał to też coś co zniechęca, szczególnie kogoś kto chce mieszkać przez dłuższy czas, no chyba że jest to dosłownie 15-30 minut rzutu okiem czy wszystko jest ok w godzinach ustalonych przez lokatora, a nie grillowanie o każdą ryskę na meblach powstałą w wyniku normalnego użycia. Poważni ludzie nie lubią być traktowani jak potencjalna stonka, a to że ktoś się na to godzi to już kwestia niskiej asertywności, ewentualnie przeświadczenia że “tak musi być” – na szczęście nie musi 🙂

        • hmm, trochę naiwnie myślałam że to mnie zabezpieczy, chociaż o ryzyku, że rodzic, który miał przyjąć może zmienić zdanie już słyszałam. Ostatnio od pani notariusz usłyszałam jednak o rozwiązaniu, że wtedy zapewniasz takiemu lokatorowi niezbędne min socjalne w pokoiku za 500 zł, opłacasz za dwa m-ce i masz go z głowy, oczywiście jesteś 1000zł w plecy, ale lepiej tak niż trzymać go u siebie.

          Dobry research i dłuższa rozmowa na początku o planach i oczekiwaniach to podstawa, przyznam szczerze że nie stosowałam weryfikacji umowy o pracę i biorąc pod uwagę jak to można ominąć to raczej nie będę. Tylko raz zdarzyła mi się dziewuszka co to zadzwoniła, że znalazła inne mieszkanie i za tydzień się wyprowadza. Oczywiście ona rozumiała że jej kaucja przepada, ale nie wzięła pod uwagę, że zgodnie z prawem umowy zawartej na czas określony (tamta była na 2 lata – propozycja agencji) nie można wypowiedzieć. Finalnie poszłam jej na rękę, ale musiała płacić dopóki nie znalazłam nowego najemcy (aż całe dwa tygodnie ale zawsze). Kaucja i tak poszła na prowizję agencji i pomimo tego, że nie wykluczam w przyszłości najmu przez pośrednika, to jednak teraz będę bardziej ostrożna, bo chyba moja czujność została uśpiona, bo jednak pośrednik miał swój inny cel.

          Umowa na czas określony – zawsze tylko taka, pierwszą umowę podpisuję na rok, bez możliwości wypowiedzenia ze strony lokatora o czym lojalnie uprzedzam, nie chcę się bawić w najem na kilka m-cy, ale z możlwiością wypowiedzenia przeze mnie w sytuacji gdy zalega z płatnościami i lub wykorzystuje niezgodnie z przeznaczeniem. Kolejna umowa na rok z miesięcznym okresem wypowiedzenia.

          Zapoznam się z ciekawością z umową @Marcin Iwuć bo moja umowa to jest taki mix różnych umów i raczej jest ok, ale cały czas szukam bezpieczniejszych zapisów.

          Ps.

          • O rozwiązaniu z pokojem też słyszałam, ale nie wiem czy w praktyce załatwienie takiego pokoju jest takie proste. Chyba jednak wolę garść profilaktyki 🙂

            Umowa na czas określony, oczywiście zawsze z możliwością wypowiedzenia w przypadku zajścia przesłanek wymienionych w umowie o ochronie praw lokatorów (czyli chyba wszystkich, które są ważne dla właściciela).

            Patent z kolejną umową za wypowiedzeniem fajny. Ja stosuję cykle roczne, bo z doświadczenia wiem, że jak ktoś postanowi się wyprowadzić, to na pewno to będzie w najgorszym dla mnie momencie :). Jak ktoś nie wie ile chce mieszkać, może wynająć u kogoś innego. Ale wiadomo, kwestia podejścia.

        • Niestety ja mam takie doświadczenia. Jestem ofiara „bubla Buzka” z 2001 r czyli ustawy o ochronie praw lokatorów. Bujam się z oszustami ósmy miesiąc. Mam i tak szczęście bo przez szczęśliwy obrót sytuacji mam już wyrok eksmisyjny bez pzyznania oszustom lokalu zastępczego. Czekam tylko na uprawomocnienie i eksmisja. Ale teraz zaczynam myśleć „co dalej”. Jak się zabezpieczyć. Na pewno będę o tym rozmawiał z prawnikami. Ale Wasze sugestie z chęcią bym przeczytał.

  14. Alternatywnie do planowania remontów czy wymian sprzętu co kilka lat można co miesiąc odkładać (fizycznie odkładać!) jakąś część czynszu, np. 100 zł i używać tych pieniędzy w potrzebie (w 2 lata masz już ponad 2 tys. zł, a to już pozwoli na zakup pralki czy lodówki, która przecież w tym okresie będzie na gwarancji). To oczywiście podobnie zmniejsza zwrot z inwestycji, ale liczenie jest łatwiejsze no i potem nie zastanawiasz się którą kupkę musisz naruszyć, żeby zapłacić za remont.

    • Hej Kansuke – dobry punkt 🙂 To taki “fundusz remontowy”, który pozwala na spokojnie przeprowadzić niezbędne naprawy i remonty. Płacimy go do wspólnoty czy spółdzielni i faktycznie warto stworzyć coś analogicznego na wynajmowane mieszkania.

  15. Marcin fajnie, że się podzieliłeś ale brakuje w twoim artykule bardzo istotnych aspektów, trochę słabo. Zdaje sobie sprawę, że artykuł jest subiektywny. Jak na osobę która wynajmuje od 2003 roku i zaliczyła wtopę na najmie to szukam w tym wpisie mądrości wynikającej z doświadczenia i jej nie znalazłem. Dla mnie generalnie case z wtopą powinien być osobnym wpisem! Wolałbym go zamiast tego szczerze mówiąc. Rozważ, bo mógłby być bardzo wartościowy.

    – Na mieszkaniu MUSISZ zarobić w momencie zakupu a nie przeważnie. Nawet kupując za gotówkę i chcąc sprzedać następnego dnia musisz zarobić na pokrycie notariusza i podatku który zapłaciłeś przy zakupie. O tym, że mieszkania zawsze rosną to bajki. Sprawdźcie ceny między 2007-8 a 2012 choćby.

    – pracowałeś w banku i crush testów w analizie nie było ? Na mieszkaniach jest tak samo. Robiłeś u siebie? Słowem o tym nie ma w artykule.

    – mniej niż 10% to frajer – nie zastanawiałeś się z czego to wynika? Ja odbieram przykład przywołania inwestorów gdzie na całym portfelu nie mają 10% jako racjonalizowanie, że można mieć mniej i jest ok. To nie jest ok! To bardzo niebezpieczne, szczególnie przy kredytach.

    Po to jest te 10% bo prawie zawsze coś się sypnie, nawet jak jesteś doświadczonym inwestorem. Wtedy lądujesz na 8, 7, 6% (zazwyczaj dalej jest to więcej niż lokata – a przecież inwestujemy) a nie na 2,3, 4% ( inwestowanie na poziomie lokat to głupota). Mieszkania to biznes jak każdy inny. Obarczony ryzykiem inwestycji w jedno aktywo o dużej wartości. Ludzie bez problemu wydają po 300 000- 500 000 zł na mieszkanie ale nie widziałem by zainwestowali tyle tak lekko w akcje, obligacje, franczyznę McDonalda, czy myjnie bezdotykową. Sam jesteś przykładem, że osoba z twoją wiedzą i doświadczeniem bez problemu może wtopić na mieszkaniach!

    – mieszkania nie są pasywne. SĄ! Nie dla tych którzy inwestując od razu zakładają niżej niż 10%. Po prostu nie ma z czego się dzielić. Sam pisałeś, że chciałeś oddać w zarządzanie ale się nie opłacało bo zjadało ci zyski i robisz to sam. A czego się spodziewałeś kalkulując inwestycję na taki procent?

    Przypomnę tylko, że w 2012 można była bez problemu założyć kilkuletnie lokaty na poziomie 7% to mniej więcej poziom twojej inwestycji….. a palcem nie trzeba kiwnąć. Mamy przymusowo historycznie niskie stopy. Idą wybory i zobaczymy jak długo się utrzymają. Jak na razie nikt nie rządził dłużej niż 2 kadencje… Inwestycja w mieszkania to nie lokata na 3 miesiące, plan wyjścia trzeba mieć przygotowany.

    • Callipso,
      dziękuję za komentarz. Cóż – nie sposób jak widać zadowolić wszystkich i napisać wszystkiego 😉 Z tym już na szczęście dawno się pogodziłem.

      Aby mieć lepszy kontekst do zrozumienia Twojego komentarza, zabrakło mi w nim podzielenia się Twoim doświadczeniem z inwestowania w nieruchomości.
      Napiszesz o tym doświadczeniu? W co inwestowałeś i jak to robiłeś?

  16. Z tego co wiem to wiele osób obecnie kupuje mieszkanie na kredyt w celu późniejszego wynajmu. Nie wiem jednak czy sam bym sie na to zdecydował. Kredyty obecnie są niskie, z uwagi na niskie stopy procentowe. Nie wiadomo jednak czy stopy procentowe w przyszłosci nie wzrosną i czy tym samym nie wzrośnie rata naszego kredytu. Poza tym bywaja różne sytuacje, często losowe. Może się okazać, ze stracimy pracę, zachorujemy. Być może wprowadzą sie nam lokatorzy, ktorzy nie będą chcieli płacić czynszu i odstępnego. ( nie jest to sytuacja częsta, ale jednak takie sytuacje bywają).
    2 lata temu kupiłem mieszkanie na wynajem, ale za gotówkę. Zwrot z inwestycji nie jest taki duży, ale jest to pewniejsza inwestycja niż lokata.

  17. Marcin, tu nie chodzi o dogodzenie wszystkim “Mieszkanie na wynajem – praktyczny przewodnik. Jak mądrze inwestować w mieszkania na wynajem?” taki masz tytuł. Ja wiem, że znak zapytania jest wytrychem bezpieczeństwa ale w pierwszej części masz PRAKTYCZNY PRZEWODNIK. Jak dla mnie gdy ty z takim doświadczeniem w banku hipotecznym, inwestycjami i WTOPĄ na tym rynku gładko przelatujesz przez wszystkie zagrożenia to mam wrażenie, że sam przyczyniasz się do nakręcania kolejnych osób. “Patrz Iwuć ma niecałe 7% w warszawie, to nasze 5% jest ok…ważne, że się kredyt spłaca….” Jak dla mnie to zanim pojawił się ten wpis o twojej inwestycji powinien być jeden o zagrożeniach (inwestorzy z którymi rozmawiałeś na pewno dali by ci całą listę, kolejny opisujący wtopę, dopiero o twojej inwestycji i planowany o analizie rynku.

    Jestem młodszy wiec i staż mniejszy. Wynajmuję od 2012 roku. Intensywnie się potem dokształcałem. YT, networking na spotkaniach, mieszkanicznik, rozmowy z inwestorami, udział w licytacjach komorniczych itd.
    Sprzedałem to co miałem a było na 5-7%. Kupiłem 3 mieszkania (gotówka) w tym jedno bazując tylko na exelu ( najlepsza inwestycja). Jeśli chodzi o rentowność to wygląda tak:
    po zarządzaniu – 10,2%
    po zarządzaniu – 8,5%
    po zarządzaniu – 11,0-11,5 % ( zmiana czynszu była)

    Dzisiaj raczej nie szukam, jak się coś trafi w myśl zasady minimum 10% to kupię. Tak jak ty mam firmę i mieszkania są tylko sposobem na lokowanie kapitału i ma mi nie zajmować to czasu ani uwagi. Teraz raczej jestem dawcą kapitału dla inwestorów. Dla mnie jest znowu rok 2007-2008. Ja czekam na nowy 2012.

    W kuluarach najczęściej mówi się o:
    – zagraniczny kapitał pakujący kasę w prywatne akademiki – jak wybalansują się na rynku. W 2019 -2021 otworzy się ich bardzo dużo. Albo zwiększą zyski malutkich albo ich utopią.
    – fundusze kupujące całe budynki na wynajem – to samo
    – przeszła ustawa o gruntach wieczystych – to preludium do podatku katastralnego, Jak dla mnie jeśli pis wygra ogłoszą to po wyborach. Żaden rząd nie sprzeda swoich gruntów z bonifikatą jeśli potem nie może z tego czerpać podatków. Strzelam, że ominie spółki ( rząd ma mieszanie plus w tej formie) a dostaną indywidualni.
    – rzeź wszystkich na kredytach przy rentownościach na poziomie kilku % po wzroście stóp. Wycofywanie się z nierentownych mieszkań przyspieszy tylko spadek ich cen.
    – bardzo duża liczba lokali na wynajem już powoduje spadki cen najmu i rentowności. Przy wzroście stóp zabójcza mieszanka.

    Nie chcę być pesymistą ale zbyt wiele czynników które mogą zatopić szarego kowalskiego a w twoim wpisie tak mało zagrożeń opisałeś. A 7% wygląda tak dobrze przy przeciętnej lokacie na 1,5%-2%.

    • Callipso, bardzo cenne uwagi i głos w dyskusji jak zawsze zresztą. Kluczem do sukcesu w tej inwestycji jest samodzielność, w znaczeniu kupowania całego budynku lub budowania od podstaw, ale sam jesteś administratorem i nie płacisz czynszu do spółdzielni. Oczywiście jest to zajęcie na cały etat w przypadku wielu mieszkań, ale mały budynek, w sensie 4-6 mieszkań to bez przesady, jest to do ogarnięcia. Budowa własnego domu 200m kw jest do ogarnięcia dla średnio rozgarniętego kowalskiego, to budowa takiego samego budynku na 6 mieszkań jest podobnie skomplikowana i osoba trochę przedsiębiorcza jest w stanie to zrobić. Podobnie z remontem, przedstawię mój przypadek, kupiłem bardzo okazyjnie (tu powiecie, że to jest słowo klucz, być może tak) praktycznie całą nazwijmy to kamienicę część do małego remontu, część do kapitalnego. Muszę doprowadzić gaz do budynku, zrobiłem elewację wymieniłem okna, wylałem posadzki, teraz robię tynki, muszę wykończyć łazienki, kuchnie, pomalować położyć panele i to tak w wielkim skrócie. Szacuję całość kosztów zakupu i remontu na 360-380 tys. Wynajmę tam 5 mieszkań w sumie za 3,5-4tys./m-c stopa zwrotu jest na tyle duża, że pozwala zachować odpowiedni margines bezpieczeństwa nawet jeżeli musiałbym zejść z kwoty najmu. Oczywiście administrowanie budynkiem jest na mojej głowie, ale tak jak Marcin wspominał można lokatorów “ustawić”, że drobne naprawy w mieszkaniach wykonują na własną rękę.
      Callipso mając 3 mieszkania oddałeś je w zarządzanie, rozumiem, że nie interesuje cię temat nieruchomości i męczy to. Mam w rodzinie wujka który razem ze swoimi dorosłymi 6 dziećmi wynajmują ok 600 mieszkań, piszę ok bo cięgle ta liczba rośnie, a ponieważ mieszkają w drugim końcu Polski to nie jestem na bieżąco. Wszystkie budynki albo sami wybudowali albo wyremontowali, wszystkie mieszkania sami obsługują, sami są administracją we wszystkich budynkach. Co ciekawe to wynajem nie jest ich głównym zajęciem, ponieważ mają firmę budowlaną (budują głównie drogi ale też inne rzeczy). Nie mają menedżera, co prawda jest ich dużo i wszyscy działają wspólnie, ale zwróćcie uwagę do jakiego poziomu można dojść idąc w kierunku wynajmu stosując taki model biznesowy. Kawalerkę wynajmują za co najmniej 600+opłaty licznikowe, a mieszkanie 2 pok. ok 40m 1300+opłaty licznikowe.
      Ja próbuje swoich sił w dużo mniejszej skali, ale w podobnym modelu – samodzielność w zarządzaniu i administrowaniu. Callipso Twoja rentowność po zarządzaniu jest super i prawdopodobnie oni zeszliby do tych 10% jeżeli oddaliby to w zarządzanie, ale skoro tego nie robią to widocznie nie uwiera ich zarządzanie tyloma mieszkaniami.

    • Callipso,

      Twoje stwierdzenie “przyczyniasz się do nakręcania kolejnych osób” jest dla mnie całkowicie niezrozumiałe i zaskakujące. Nie wiem, czym się kierujesz formułując takie tezy, bo mój wpis po prostu zachęca do kierowania się zdrowym rozsądkiem, spokojnego przeliczenia wszystkiego, niekierowania się emocjami i – zgodnie z moją intencją – studzi hurraoptymistyczne oczekiwania związane z inwestowaniem w nieruchomości. Myślę, że odbiór przez innych Czytelników jest tego dobrym potwierdzeniem.

      Zastanawiałem się, co mogło Cię skłonić do takiego stwierdzenia odnośnie artykułu i przychodzą mi do głowy takie powody:

      (1) Nie przeczytałeś go z należytą uwagą – skupiając się na samej rentowności, którą pokazałem.
      (2) Z nieznanych mi przyczyn zarzucasz mi złą wolę – na to wpływu nie mam.
      (3) Zamiast artykułu oczekujesz wielostronicowej książki o inwestowaniu w nieruchomości – to jednak jest blog, a nie książka. Jeżeli czegoś Ci brakuje – po prostu dodaj to w komentarzu, zgodnie z moja prośbą w tekście.
      (4) Masz skrajnie negatywne nastawienie do dzisiejszego rynku nieruchomości – do tego odniosę się poniżej.
      (5) Kolejny dowód, że dwie osoby czytające te same słowa, przepuszczają je przez swój własny filtr i odbierają zupełnie inaczej.
      (6) Mieszanka wszystkich powyższych.

      Bez względu na przyczynę, postaram się do tego odnieść.

      Starałem się na spokojnie wszystko wyjaśnić. “Wielka WTOPA” – którą tak sensacyjnie wynosisz na pierwszy plan wielkimi literami – to po prostu kupno za zbyt wysoką cenę w stosunku do możliwych do uzyskania czynszów najmu. Nie prześwietliłem wystarczająco dobrze rynku i kiedy rzeczywistość zweryfikowała założenia, zdecydowałem się na szybką sprzedaż po kilku miesiącach przy pierwszych objawach poważniejszego załamania na rynku nieruchomości. Była to bardzo rozsądna decyzja z perspektywy czasu (rozsądna była sprzedaż, nie kupno 🙂 )

      Opowiedziałem o tym w moim podcaście pt. “5 bolesnych błędów finansowych, które popełniłem i nie widziałem potrzeby, by to powtarzać czy koncentrować się na tym w tym artykule. Wspomniałem to jednak właśnie dlatego, aby rozwiać mit, że inwestowanie w nieruchomości jest zawsze rentowne.

      Odniosę się teraz do “wielkich zagrożeń”, których Twoim zdaniem w artykule zabrakło, a o których – jak sam to enigmatycznie nazwałeś – “mówi się w kuluarach”.

      Moja ocena sytuacji na rynku nieruchomości nie jest tak skrajnie pesymistyczna, jak Twoja. Owszem, uważam że jesteśmy w dojrzałej fazie ekspansji, a może tuż za jej szczytem, ale nie dostrzegam objawów bańki spekulacyjnej, a tylko zwykłe, cykliczne przewartościowanie w niektórych miejscach. Zakładam cykliczną korektę cen, ale nie oczekuję spadków sięgających 20%, jak po pęknięciu bańki w 2007 i 2008.

      Czym w mojej ocenie obecna sytuacja różni od lat 2007-2008?

      W największych miastach ceny nominalne wróciły do poziomów sprzed pęknięcia tamtej bańki, ale w ujęciu realnym te ceny są ciągle niższe i przede wszystkim bardziej uzasadnione, ponieważ:
      – 10 lat inflacji zrobiło swoje,
      – realny wzrost wynagrodzeń w ciągu ostatniej dekady istotnie poprawił relację wynagrodzenia netto do ceny m2 mieszkania.

      Nie widzę też:
      – kolejek klientów czekających od 5 rano w kolejkach na Mokotowie i licytujących się przy kupnie apartamentów od Dom Development za 16-20 tys. PLN za m2 (a tak się wtedy działo),
      – hiszpańskich deweloperów przepłacających krocie za działki w Warszawie,
      – rodzimych producentów importujących cegły z Niemiec,
      – krótkoterminowych spekulantów kupujących “dziurę w ziemi” i sprzedających swój udział w formie cesji po kilku miesiącach a nawet tygodniach za cenę 20% wyższą,
      – mieszkań zmieniających 2-3- krotnie właściciela, zanim ktoś w nich wreszcie zamieszkał,
      – celebrytów ogłaszajacych, że otwierają firmę deweloperską, itp.

      Takie sytuacje obserwowałem pracując w banku hipotecznym i dziś ich nie widzę. Nie spodziewam się zatem “rzezi”, o której piszesz, a co najwyżej zwykłego cyklicznego spowolnienia na rynku mieszkaniowym.

      Być może z tego wynika bardziej stonowany wydźwięk mojego artykułu, niż apokaliptyczna wizja bijąca z Twojego komentarza.

      Nie zarzucaj mi proszę “naganiania” – bo to jest niczym nieuzasadnione stwierdzenie. Weź po prostu pod uwagę fakt, że najzwyczajniej w świecie mogę mieć inne zdanie od Ciebie.

      Dziękuję Ci bardzo, że dzielisz się swoimi opiniami i doświadczeniami.

      Co do pokazanych przez Ciebie rentowności – byłoby super, gdybyś napisał więcej (kiedy i w jakich okolicznościach kupione, czy rentowność liczysz do dzisiejszej wartości czy historycznej ceny zakupu, w jakiej miejscowości są te nieruchomości, itp.).
      Myślę, że takie fakty byłyby bardzo wartościowe dla wszystkich Czytelników.

      • coś rozstrzepany jestem. Twój komentarz był ostatni i dodałem nowy komentarz zamiast odpowiedzieć.

  18. Czesc,

    Marcin chciałbym poznac Twoje zdanie. Kupiłem mieszkanie w starym bloku na wynajem. 3 pokoje warszawskie bielany blok z lat 70, niski w bardzo dobrym stanie, bardzo blisko do metra. Mieszkanie po generalnym remoncie, wszedzie piekne gipsy, nowe isntalacje, okna itd. nic nie trzeba bylo w nim zmieniac. Koszt inwestycji 400tys całość, najem 2650 plus media. Wynajalem od reki, zainteresowanie miałem ogromne. Wyszedlem z zalozenia ze w przyszlosci takie 3 pokoje moga mi sie do celow wlasnych przydac. Zaplacilem o okolo 200tys mniej niz za 3 pokojowe mieszkanie w okolicy w nowym budownictwie. Założylem, że za 20 lat moj blok nadal bedzie stał, a blok dziś nowy za 20 lat może wyglądać tak jak straszące dziś czasem 20 letnie bloki. Co sądzisz, czy lepiej było zainwestowac w coś mniejszego ale w nowym budownictwie? Wybralem bielany, bo tam mam już jedno takie samo mieszkanie, w ktorym mieszkam i blisko mi do najemcow w razie co..

  19. Biorę krok w tył, robię głęboki wdech i postaram się jeszcze raz wyjaśnić. Tu ewidentnie mamy przykład:

    (5) Kolejny dowód, że dwie osoby czytające te same słowa, przepuszczają je przez swój własny filtr i odbierają zupełnie inaczej.

    1. Nie stwierdzenie a wrażenie – jednym słowem subiektywne moje odczucie. Wyciąłeś pół zdania z kontekstu. To wrażenie zapewne wynika z tego wśród jakich osób się obracamy i z kim mamy kontakt i co mówią osoby które chcą zacząć inwestować w nieruchomości. Te z którymi ja rozmawiałem wierzą, że 7% jest super i mają wszystko policzone. Po jakimś czasie nagminnie słyszę, że coś poszło nie tak i mamy trochę mniej ale i tak jest 1,5% ponad kredyt….. Albo… no nie jest źle 5% przy gotówce jest spoko najwyżej sprzedam (nowe od dewelopera z jak dla mnie drogim remontem) . Jeśli cena mieszkań nie wzrośnie to nie ma opcji wyjścia na zero.

    2. Jedyne zastrzeżenie co do wpisu mam odnośnie moim zdaniem niewystarczającego i stanowczego wskazania zagrożeń. Moim zdaniem bardzo jasno trzeba powiedzieć i je wręcz wypunktować. Każde jedno powinno być ze wskazaniem konsekwencji nieuwzględnienia takiego zagrożenia.

    3. Dlaczego tak do tego się czepiam. Sporo ludzi chcę w to wejść bo na YT jest o tym pełno, bo szwagier i sąsiad też inwestują. Marcin, nie jesteś anonimowy. Pokazanie, że ty jako bloger finansowy wchodzisz w taką inwestycję teraz jest potwierdzeniem, że warto. Jeżeli ty wchodzisz na 7% to sporo ludzi powie, że im wystarczy 5% albo 4%! Jeśli mówisz, że trzeba kupić za ROZSĄDNĄ cenę to przecież każda jest rozsądna skoro kupuje. Bo nie definiujesz co to dokładnie jest.

    4. Nie zarzucam ci złej woli, było by to głupie przy całej sympatii jaką cię darzę. Raczej myślę, że nie zdajesz sobie sprawy z siły oddziaływania jaki może mieć ten wpis. Jeśli ktoś się wahał to przez ten wpis mógł zmienić zdanie. Wcześniej mógł się bać wejść na 6-7% a teraz już nie będzie się bał bo napisałeś, że jest ok.

    5. Jest pełno wpisów, filmików które mówią: nie kupuj za gotówkę. Lepiej kup 3 w kredycie i wkład własny. To jest dobre dla ludzi którzy na nieruchomościach robią biznes a nie dla kowalskiego który chce zainwestować pieniądze z lokaty. A to właśnie te pieniądze głównie trafiają na rynek przy osobach indywidualnych.

    6. Jeśli inwestorzy którzy zajmują się tym na dużo większą skalę mają wątpliwości i już teraz szukają rozwiązań na takie zagrożenia to co ma powiedzieć kowalski.

    7. Ty uciąłeś stratę szybko – ale szarym kowalskim nie jesteś. Ile osób z tego okresu jedzie na stracie lub komornik już ich zlicytował.

    8. Ja nie wieszczę zagłady. Wypunktowałem listę zagrożeń o których mówi się gdy spotykają się inwestorzy w nieruchomości. Scenariusze mogą się spełnić lub nie. Pojedynczo lub wszystkie naraz. Ja po prostu obstawiam jedne bardziej niż inne. Każdy z tą wiedzą zrobi co zechce.

    Trójmiasto, wymieniłem i uruchomiłem cały portfel na wiosnę 2017. 2 mieszkania kupione z rynku samodzielnie. To exelowe kupione od poszukiwacza ofert. Zapłaciłem mu 8,5% wartości nieruchomości za odstąpienie zakupu. Rentowność liczę jako przychód (już po zarządzaniu) do całości kosztów poniesionych do momentu pierwszego przychodu. (wszystkie wydatki od notariusza, po przysłowiowy papier toaletowy)

    Wzrost wartości portfela na dzisiaj 35-45%. A ja mam gotowy scenariusz wyjścia w oparciu o uruchomienie prywatnych akademików. Jeśli spełni się czarny scenariusz nie obronie wartości nieruchomości (mieszkania na pokoje) ani rentowności.

  20. Dobry temat też to amortyzacja nieruchomości jako koszt uzyskania przychodu i indywidualny stopień amortyzacji zerujący w pierwszych latach podatek do zera..

  21. Marcinie,
    Zazdroszczę Ci tych rentowności. W Krakowie przy najmie długoterminowym nie chce wyjść inaczej jak 4-5% rentowności (bez uwzględniania ew. zwiększenia wartości mieszkania). Czy uważasz, że w tej sytuacji ma to sens?

    • Grzesiek,
      Ja w Krakowie mam mieszkanie (3 pokojowe), wynajmuję je na pokoje i osiągam rentowność 7-8% także się da 😉 Przede wszystkim trzeba nie przepłacić przy zakupie. Według mojej opinii bardziej opłacalny jest zakup na rynku wtórnym (jeżeli celuje się w wynajem na pokoje). Odpowiednia umowa i podejście do tematu może sprawić że wynajem na pokoje nie będzie wiele bardziej czasochłonny niż wynajem kawalerki.

  22. Marcin

    bardzo jasna i trafna analiza. Jako osoba doświadczona pozytywnie i negatywnie 🙂 w zakresie wynajmu myślę ze poruszyłeś wiele kwestii na które nie zwracamy uwagi lub bardzo je upraszczamy szczególnie przy obliczaniu zysków i rentowności (znam to z autopsji 🙂 ).

    Ale mam do Ciebie inne pytanie, gdzie myślę że Twoje doświadczenie może mi rozwiać pewne wątpliwości a mianowicie: czy można wprost te analizy dotyczące mieszkań przekładać na rynek nieruchomości komercyjnych / np wynajem biur lokali użytkowych itp ? Znowu – upraszczając wydaje mi się że tak ale chciałbym poznać Twoje zdanie / może spotkałeś się z takimi analizami i możesz coś polecić.

    Dzięki i pozdrawiam
    Tomek

    • Hej Tomek,

      w przypadku nieruchomości komercyjnych trzeba jeszcze uwzględnić dodatkowe koszty/pomniejszenia przychodów:

      – wakacje czynszowe (zwykle na pierwszych kilka miesięcy, zanim najemca rozpocznie działalność operacyjną/dostosuje lokal do swoich wymogów),
      – koszty “fit-outu” – czyli dostosowania lokalu pod konkretnego najemcę (zwykle dobry najemca, z umową na 5-10 lat, wymaga dodatkowej adaptacji),
      – i trzeba przyłożyć się do analizy finansowej najemcy, aby mieć pewność, że będzie miał z czego płacić;

      Te 3 rzeczy tak na szybko przyszły mi do głowy. Gdy zajmowałem się finansowaniem nieruchomości komercyjnych po prostu robiło się szczegółowe Excela i liczyło bardzo dokładnie – koszt po koszcie i przychód po przychodzie.
      A po policzeniu robiliśmy jeszcze “analizę wrażliwości” – np. wzrost oprocentowania kredytu, itp.

      Natomiast ogólne podejście jest analogiczne: liczę ile realnie pieniędzy ma szansę wpłynąć do mojej kieszeni i odejmuje każdą złotówkę, która z tej kieszeni wypłynie w związku z posiadaniem i wynajmowaniem tej nieruchomości (bez względu na to, z jakiego powodu).

      • Hej Marcin

        bardzo Ci dziękuję widzę że jednak jest kilka dodatkowych rzeczy do przemyślenia.

        dzięki i pozdrowienia
        Tomek

  23. Największe niebezpieczeństwo to ustawa o ochronie praw lokatorów plus nowelizacja kodeksu karnego z 2016r (art 191 par 1a kk)
    Ja jestem jej ofiara i zaklinam każdego żeby się w nią zagłębił. Takie ryzyko należy bezwzględnie wziąć pod uwagę przy szacowaniu stopy wzrostu z inwestycji.

  24. Gdy rozważaliśmy możliwość oddania dotychczas zamieszkiwanego własnego mieszkania pod wynajem obcym ludziom dostaliśmy kilka dobrych rad, z czego najważniejsze są według mnie te:
    1. nie winduj kwoty za mocno, bo nawet miesiąc przerwy generuje większe straty, niż obniżenie kwoty za najem
    2. płać rachunki za media osobiście, rozliczając się z najemcami na podstawie rachunków
    3. jeśli nie masz pełnego zaufania do najemców, to za media rozliczaj się w gotówce w wynajmowanym mieszkaniu (taki zapis warto mieć w umowie)
    4. koniecznie spisz umowę
    5. porządź protokół zdawczo-odbiorczy
    6. zarejestruj najem w urzędzie skarbowym

  25. I jeszcze jedno: wymagać zaświadczenia o zatrudnieniu (nie wymagałam zaświadczenia o zarobkach). Widać tam, ile czasu trwa zatrudnienie i gdzie pracuje najemca. To są przydatne informacje.

  26. Świetnie napisany artykuł – jak napisali inni w komentarzach, dotyka wielu kwestii, o których zwyczajnie się zapomina, a to daje innym furtkę do wykorzystania takich niedociągnięć. Dzięki, potrafisz naprawdę być inspriacją do działania.

  27. Cześć,
    pozwolilem sobie wypelnic udostepniony przez Ciebie Excel i mam jedna uwage.
    Wartosc mieszkania nie jest zawsze rowna wydatkom na inwestycje, a takie zalozenie przyjales.
    Brakuje osobnej komorki z ‘wartosc rynkowa mieszkania’ w momencie rozpoczecia inwestycji (czyli za ile moge go sprzedac). Ma to duze znaczenie dla linii 41, 43, czyli momentu wyjscia z inwestycji.
    pozdrawiam.
    a.

  28. Bardzo dobry artykuł. Ludzie często podchodzą bez większego zastanowienia do inwestycji mieszkaniowych i nie widzą, że niestety nie wyszli na tym za dobrze (chociaż i tak lepsze to niż trzymanie pieniędzy w skarpecie). Byłem ostatnio świadkiem dwóch licytacji komorniczych, na których ceny wzrosły znacznie powyżej zdrowego rozsądku – finalnie wylicytowano te mieszkania za ceny wyższe niż ofertowe podobnych nieruchomości w sieci. Rynek jest trudny, ale udało mi się kupić jeszcze rok temu mieszkanie pod wynajem i od tamtej pory cena metra wzrosłą prawie o tysiąc złotych i to też rzutuje na ceny najmu, które nie rosną może tak drastycznie, ale trochę drgnęły. Mam kilka takich mieszkań, zlecam obsługę najmu firmie i mam spokój. Czekam aż ceny pójdą jeszcze trochę do góry i chcę sprzedać jedno z nich tuż przez prognozowanym kryzysem.

  29. Hallo Marcinie,

    tez mi sie podoba ten obszerny artykul na temat wynajmu mieszkan. Podejscie profesjonalne. Rowniez mialam problemy ze studentami, ktorzy odebrali czyste mieszkanie a jak sie wyprowadzili to bylo tak brudno, ze musialam wynajac pania do sprzatania. Oczywiscie ja jej rowniez pomagalam i szlo to dosyc szybko. Po tym doswiadczeniu rowniez umieszcze punkt w umowie najmu, ze w wypadku pozostawienia brudnego mieszkania bedzie podracona kwota w wys.,,,,, od kaucji. Ale mam inne pytanie do Ciebie. Jaki jest standartowy okres wypowiedzenia. Ja zawsze mialam okres 2 -m-cy i ostatnio potencjalni zainteresowani chcieli mnie nagiac do swoich warunkow a wiec 1-m-ca Okresu wypowiedzenia. Jak sie ustosunkowac do takich najemcow ( potencjalnych) co do ich oczekiwan. Z gory dziekuje Ci Marcinie za odp.

  30. Hallo Marcinie,

    tez mi sie podoba ten obszerny artykul na temat wynajmu mieszkan. Podejscie profesjonalne. Rowniez mialam problemy ze studentami, ktorzy odebrali czyste mieszkanie a jak sie wyprowadzili to bylo tak brudno, ze musialam wynajac pania do sprzatania. Oczywiscie ja jej rowniez pomagalam i szlo to dosyc szybko. Po tym doswiadczeniu rowniez umieszcze punkt w umowie najmu, ze w wypadku pozostawienia brudnego mieszkania bedzie podracona kwota w wys.,,,,, od kaucji. Ale mam inne pytanie do Ciebie. Jaki jest standartowy okres wypowiedzenia. Ja zawsze mialam okres 2 -m-cy i ostatnio potencjalni zainteresowani chcieli mnie nagiac do swoich warunkow a wiec 1-m-ca Okresu wypowiedzenia. Jak sie ustosunkowac do takich najemcow ( potencjalnych) co do ich oczekiwan. Z gory dziekuje Ci Marcinie za odp.

  31. Wynajmuję dwa mieszkania w Warszawie, oba w dobrej lokalizacji. Rentowność na poziomie 5-6, tak bardziej realnie. Samo wyliczenie rentowności nie jest wbrew pozorom takie łatwe. Zależy np jak długo będzie trwała ta inwestycja, 10lat, ok, remont na poziomie 6tys, może, ale raczej więcej, przy dłuższym okresie nowa kuchnia, czy łazienka to już się robią poważne kwoty. Mieszkania się starzeją, design się starzeje. Zależy od jakiej kwoty liczy się rentowność.
    Jak czytam, źe ktoś obecnie chce inwestować w najem nowego mieszkania posiłkując się kredytem to system mi się „wiesza” 🙂
    Jest bardzo dużo pieniądza na rynku, ludzie kupują mieszkania kompletnie nie licząc rentownośći, podchodzą do nieruchomości trochę jak do złota, nieruchomość ma spełniać taką funkcje tezauryzacyjną, kompletne pomylenie pojęć .
    Kupują nowe mieszkania, wykańczają na bogato i cieszą się, źe maja 2500zł miesięcznie, przecież to kupa kasy.
    To bardzo psuje rynek. Widzę jak patrzyli na mieszkania wynajmujący 3-4 lata temu, jak patrzą teraz. „Nowi” pewnie pociągną na standardzie z 10lat później się zaczną schody, mieszkanie się zestarzeje, przyjdą koszty, kwota za wynajem pozostanie taka sama.
    Generalnie z internetu się nikt inwestowania w najem nie nauczy 🙂 , nikt się za darmo wiedzą nie podzieli:) , nawet nie wiem, czy można. Najem to nie są prawdy uniwersalne, mega dużo zmiennych , trzeba mieć wyobraźnie, empatię, zdolność przewidywania, różne techniki inwestowania. Doświadczenie, no i niestety najwięcej nauczyz się na własnych błędach.
    Można dostać niezłego kopa w d…. 🙂 od tego kiedy wszedłeś w najem, kiedy wyjdziesz, w jakich kwotach zależy czy po tym kopniaku tylko podskoczysz, czy wywali cię na orbitę. 🙂

  32. Niestety po dobrym zarządzaniu własną nieruchomosci w starym budynku, sprzedałam lokal z uwagi na wzrastające koszty eksploataccji i kupiłąm w sąseidnim nowym apartamentowcow. Niestety skusiłam sie na zarzązdanie mojego loklau przez f-rmę Arche i od 6 miesiec, po bezutecznych e-mailach dostałm dopiero po pól roku perwszą wypłatę o ponad 150% nższą niz bym sama zarzdzała. Podpisała umkwę na 5 lat po przeczytanu umowy i odpowiedz na moje wątpliwosci, nie zauwazyłąm, ze nie gwarantują zysków powyzej ściśle okrełsonej kwoy jaako minimalnej. Dałąm sie nabrać na smlacje zysków. A teaz mam owe na czas określony i kiepsko widzę wcofanie się z tego interesu. Moze ktoś ył w podobnej sytuacji ?

  33. Fantastyczny artykuł, bezinteresownie podana gruntowna wiedza na opisane tematy. Wiele jest osób , czy tak zwanych firm, które taką wiedzę sprzedają. A Pan zrobił to bardzo fachowo, prawdziwie i bez żądania za to kasy.
    Bardzo dziękuję 🙂

Odpowiedz

MENU