Ranking kredytów hipotecznych październik 2021

Czy naprawdę stać Cię na kredyt hipoteczny?

Rynek kredytów hipotecznych i rynek nieruchomości są już bardzo mocno rozgrzane, dlatego – oprócz publikacji samego rankingu – chciałbym wysłać do was już na samym wstępie bardzo solidne ostrzeżenie. Obecna sytuacja rynkowa coraz bardziej przypomina mi rok 2007. Nieruchomości są bardzo drogie, a kredyty bardzo tanie. Pamiętajcie, proszę, że wraz ze wzrostem stóp procentowych raty kredytów hipotecznych pójdą wyraźnie w górę. Rosnąca inflacja, która według szybkiego szacunku GUS w poprzednim miesiącu wyniosła już 5,8 proc., zwiększa prawdopodobieństwo takich podwyżek.

Dlatego pod żadnym pozorem nie zadłużajcie się pod kurek i przed zaciągnięciem kredytu upewnijcie się, że będzie was stać na spłacanie rat o co najmniej kilkaset złotych wyższych. W rankingach pokazujemy z Sebastianem, gdzie najtaniej zaciągniesz kredyt, w którym banku zapłacisz najniższą marżę, a gdzie unikniesz prowizji. Jeżeli jednak zaciągniesz nawet najtańszy kredyt, który będzie jednak zbyt wysoki, w stosunku do twoich możliwości finansowych – popełniasz błąd. Bardzo Cię proszę, weź sobie to ostrzeżenie do serca i na spokojnie wszystko przelicza.

Osoby, które mnie znają wiedzą, że jestem wielkim wrogiem wszelkich kredytów i pożyczek konsumenckich. Jedynym wyjątkiem jest kredyt hipoteczny, bo pozwala nam kupić nieruchomość, która – o ile dokonamy dobrej i mądrej transakcji – ma szansę zyskać na wartości w czasie i pomaga też unikać kosztów najmu. Ale marzenie o zakupie mieszkania trzeba zrealizować rozsądnie i najtańszym możliwym kosztem. Bo przecież z kredytem hipotecznym wiążemy się na wiele lat.

Ożywienie na rynku kredytów hipotecznych

No dobrze. Mam nadzieję, że to ostrzeżenie jest jasne, więc teraz połączymy się już z Sebastianem Bilskim. Cześć Sebastian.

Cześć, witam Cię serdecznie.

Sebastian Bilski od ponad 3 lat pomaga mi w przygotowywaniu rankingów kredytów hipotecznych, a sam od ponad 15 lat działa na rynku finansowania nieruchomości. W poprzednim rankingu pochwalił się, że przez te ostatnie lata pomógł ponad czterem tysiącom osób. Sebastian – czy możesz powiedzieć, ile osób zgłosiło się do Ciebie z prośbą o konsultację w sprawie kredytu hipotecznego w samym tylko wrześniu?

Tak, oczywiście, jeżeli chodzi o ilość formularzy kontaktowych, które wpłynęły do mnie we wrześniu, to było to ponad 250 sztuk.

Indywidualny ranking kredytów hipotecznych – czas oczekiwania

Czyli również tutaj widać spore ożywienie. Powiedz, jak szybko teraz można liczyć na odpowiedź od Ciebie, jeżeli ktoś skorzysta z formularza kontaktowego zamieszczonego pod tym rankingiem.

Jeżeli chodzi o nas, to mimo takiej dużej liczby zapytań, nic się nie zmieniło – klientów z tego formularza traktujemy priorytetowo. Kontakt z naszej strony jest nie później, czy nie dłużej niż w ciągu 24 godzin. Oczywiście wyłączając weekendy i dni świąteczne, ale robimy naprawdę wszystko, żeby możliwie jak najszybciej skontaktować się z klientami i rozwiać ich wątpliwości, odpowiedzieć na pytania oraz przygotować zestawienia

Jeszcze doprecyzuję, że Twoja centrala i taki podstawowy zespół, który obsługuje wszystkie zapytania, jest w Bydgoszczy, ale działacie w całej Polsce.

Tak nasza centrala, jak to ładnie określiłeś, dziś jest w Bydgoszczy, natomiast mamy zespół 80 osób – sprawdzonych, rekomendowanych doradców, którzy pomagają nam w finalizacji całego procesu kredytowego, a przede wszystkim pomagają klientom w całym tym procesie kredytowym.

Indywidualny ranking kredytów hipotecznych – gwarancja jakości

Gdy zaczynaliśmy tę naszą współpracę – już ponad trzy lata temu – warunkiem tego, żebyśmy wspólnie robili te rankingi, było to, że wszystkie osoby z mojego bloga będą trafiały do swoich doradców i Ci doradcy mają wyszukiwać dla nich takie kredyty, które w sytuacji danej konkretnej osoby będą możliwie najtańsze. Pod żadnym pozorem nie będą to takie kredyty, gdzie najwięcej zarobi doradca – czyli to musi być zupełnie inne kryterium. Więc powiedz, w jaki sposób dbacie o to, żeby tak właśnie było.

Przede wszystkim eksperci kredytowi, z którymi współpracujemy, to doświadczone osoby. Rekrutujemy ich w odpowiedni sposób. Mało tego – cały czas monitorujemy jakość obsługi klienta, w jaki sposób jest przeprowadzana komunikacja, jakie są wrażenia klientów. Powołaliśmy nawet specjalną komórkę organizacyjną, która to sprawdza, żebyśmy mieli absolutną pewność, że osoby, które rekomenduję, są godne zaufania, a ich styl pracy i proces pracy jest zgodny z tym, o czym Ty, Marcin, mówisz.

Indywidualny ranking kredytów hipotecznych – jak to wygląda w praktyce

Warunkiem tej naszej współpracy i wspólnych publikacji rankingu, gdy zaczynaliśmy trzy lata temu, było to, że moi Widzowie i Czytelnicy uzyskają rzetelną poradę, a ekspert z Twojego zespołu, jeżeli ktoś zdecyduje się na taką współpracę, będzie im polecał taki kredyt, który w sytuacji danej osoby będzie jak najtańszy, a nie np. taki, na którym doradca najwięcej zarobi. Powiedz, jak to wygląda w praktyce – jak wygląda taka konsultacja.

Już w czasie tego pierwszego kontaktu jesteśmy w stanie przygotować indywidualne zestawienie ofert kredytowych pod względem atrakcyjności cenowej. Jesteśmy w stanie również sprawdzić i porównać pewne kwestie, które są istotne z punktu widzenia kredytu. Chodzi tutaj przede wszystkim o dostępność kredytową w kontekście rodzajów dochodów. Kolejna ważna rzecz, to jest kwestia czasu realizacji kredytu przez banki – więc te wszystkie aspekty bierzemy pod uwagę.

Zgłaszają się do nas również klienci np. z sektora finansowego. My wiemy, że nie jesteśmy w stanie im zaproponować najlepszej oferty, dlatego pomagamy im, jak możemy, odsyłając ich do banków, wiedząc, że my na tym nic nie zarobimy, ale klienci w danym banku będą mieli lepszą ofertę. Myślę, że tutaj nie zdradzę tajemnicy, ale Marcin kilku Twoich klientów kolegów zgłosiło się do mnie i właśnie odesłałem ich bezpośrednio do banków, wiedząc, że tam dostaną ofertę lepszą niż mieliby przez nasze pośrednictwo.

Aktualności z rynku kredytów hipotecznych 

Sebastian, to za chwilę zaprezentujemy najtańsze oferty kredytów mieszkaniowych, zaciąganych na 20 i 30 lat z wkładem własnym 20% i 10%, ze stopą stałą i zmienną, ale zanim przejdziemy do tych ofert, to chciałbym porozmawiać z Tobą o tym, jak obecnie wygląda sytuacja na rynku kredytów hipotecznych – bo ceny mieszkań cały czas idą w górę, koszty budowy są na najwyższym poziomie od lat, więc jakie w związku z tym problemy zgłaszają Twoi klienci.

Problemów w tym obszarze jest co najmniej kilka. Pierwsza kwestia, to jest wkład własny. Ceny nieruchomości rosną. Wkład własny wymagany przez banki to przypomnę – 10, bądź 20%. To powoduje, że trzeba mieć większą gotówkę. To jest jedno zagadnienie. Drugie zagadnienie, to jest kwestia zdolności kredytowej. Jeżeli mówimy, chociażby o oprocentowaniu stałym, te kredyty są trochę droższe, a co za tym idzie, zdolność kredytowa jest mniejsza. Po trzecie, problemem jest mentalne podejście klientów do kupna nieruchomości. Te ceny tak szybko się zmieniają, że klienci mają pewną blokadę, bo wiedzą, że np. nieruchomość kosztuje 400 tysięcy, ale jak przychodzi do transakcji, to nagle ktoś mówi: ale ja chcę 450 tysięcy. Więc to są takie bariery, które klientów trochę trzymają.

Wreszcie cały segment kredytów budowlanych i budowlano-hipotecznych. Tam klienci już się zgłaszają do nas, bo szalejące ceny materiałów budowlanych i koszty ekip budowlanych tak mocno im drenowały kieszenie, że oni już wiedzą, że nie zepną się ze swoimi budżetami. Szczególnie jeżeli te kredyty były zaciągane rok temu. Więc oni już mają takie poczucie, że na coś im w którymś momencie nie starczy i albo będą musieli sięgnąć do swojej kieszeni – jeżeli jeszcze mają gdzie sięgać – albo zwrócić się do swojego banku, żeby zwiększyć kwotę kredytu, co niestety nie zawsze się udaje. No i trzecia opcja to przejścia do innego banku, które automatycznie zwiększają kwotę kredytu. Więc to są też te tematy, które w tej chwili są bardzo na tapecie.

To już faktycznie zaczyna wyglądać wszystko niepokojąco, więc ja jeszcze raz apeluję o spokój, o zdrowy rozsądek, o to, żeby wszystko na spokojnie policzyć, nie dać się wpędzić w owczy pęd, tylko dokładnie policzyć, jakie są nasze możliwości finansowe.

Zmiany w sposobie obliczania zdolności kredytowej

No właśnie, Sebastian, powiedz odnośnie tych możliwości finansowych. Co się zmieniło w zakresie wyliczania przez banki zdolności kredytowej.

Jeżeli chodzi o kwestię zmiany zdolności kredytowej, którą banki stosują, no to przede wszystkim rekomendacja S2, która weszła od lipca – ona zmieniła sposób liczenia zdolności, w tym sensie, że wymusiła na bankach liczenie zdolności kredytowej tak, jakby kredyt miał być na 25 lat, a nie 30 – jak wnioskują klienci.

Oczywiście cały czas, gdzieś z tyłu głowy, są ograniczenia dochodowe związane z akceptacją poszczególnych źródeł dochodu – umowa zlecenie i umowa o dzieło. Część banków akceptuje, ale w części banków nie jest to nadal akceptowane. Umowy o pracę na czas określony – bo np. Santander nie akceptuje cały czas umów na czas określony – z pewnymi wyjątkami.

Wreszcie, w kwestii zdolności kredytowej jest jeszcze sporo takich niuansów związanych z wysokością dochodów. Chodzi o proporcję w tych dochodach części stałej wynagrodzenia i części premierowej. Wielu klientów tak zarabia. Kiedy ich pytam, mówią, że zarabiają 5 tysięcy, a jak przychodzi co do czego, to owszem – on zarabia 5 tysięcy – tyle ma w portfelu, ale struktura tego dochodu wygląda tak, że zarabia 3 tysiące podstawy i 2 tysiące premii. I tu ciekawostka – okazuje się, że dla jednego z banków to on nie zarabia 5 tysięcy, tylko zarabia 4 tysiące 200 – bo bank stosuje taki bufor na część premierową, że np. nie może stanowić więcej niż 40% podstawy. Ale to i tak jest lepiej, niż jeszcze parę miesięcy temu.

Kredyt hipoteczny a Nowy Ład

Wreszcie kwestia działalności gospodarczej. Sam jestem przedsiębiorcą, więc żywo jestem tym tematem zainteresowany. Każdy bank inaczej liczy tę zdolność kredytową, ale szczególnie w kontekście Nowego Ładu. Ten temat jest bardzo na topie – oglądam wiele filmików na temat optymalizacji podatkowej, co można zrobić, czego nie można, czy zmienić formę działalności gospodarczej z jednoosobowej działalności gospodarczej, może na ryczałt, a może na spółkę z o.o. albo jakąkolwiek inną. To wszystko powoduje, że jeżeli nic się nie zmieni w kontekście podejścia banków do tego zagadnienia, to przedsiębiorcy w przyszłym roku będą mieli problem – szczególnie jeżeli zastosują tutaj sugerowane kwestie optymalizacji podatkowej. W takiej sytuacji mogą mieć problem z kredytem, bo po prostu bank nie będzie tych dochodów akceptował.

Poruszyłeś temat Nowego Ładu – a Nowy Ład to przecież także program Mieszkanie bez wkładu własnego, gdzie wkład własny ma być zastąpiony gwarancją BGK. I z jednej strony, to może pomóc niektórym osobom, których problemem jest brak wkładu własnego przy dobrych dochodach, ale to w żaden sposób nie poprawia zdolności kredytowej. Trzeba będzie zaciągnąć wyższy kredyt i jednak spłacać raty od wyższej kwoty – bo przecież na część gwarantowaną przez Bank Gospodarstwa Krajowego trzeba również będzie posiadać zdolność kredytową. Zauważyłeś zainteresowanie wśród swoich klientów tym programem?

Coraz częściej klienci w pytaniach odnoszą się do tego, że będą mieli wkład własny, który pochodzi właśnie z Nowego Ładu. Niestety nie ma w tej chwili – poza informacjami politycznymi – w tym zakresie żadnych wytycznych ze strony banków. Nie ma procedur, ani wskazówek, jak to w ogóle będzie funkcjonować. Nie mamy żadnych informacji jeszcze w tym zakresie, więc wiemy, że coś ma być, ale technicznych wytycznych na razie żadnych.

 Jasne – prace nad nowym układem trwają i jak tylko będą bardziej zaawansowane, to na pewno zrobimy na ten temat zupełnie osobny odcinek.

 Kredyt hipoteczny – gdzie najszybciej?

Wspominałeś mi także o tym, że część klientów rezygnuje z kredytu, bo np. ktoś sprzątnął im nieruchomość sprzed nosa albo, że sprzedający podwyższył nagle już ustaloną cenę. I w tym kontekście ważne jest również to, jak długo czeka się teraz na kredyt hipoteczny. I gdybyś miał sporządzić taki swój subiektywny ranking banków, w których kredyt uzyska się najszybciej, to jakie to byłyby banki

Tutaj bez wątpienia na czele peletonu byłby bank Millenium. Szczególnie jeżeli ktoś kupuje mieszkanie na rynku wtórnym i ma dochody tylko z umowy o pracę – bo to jest warunek tej oferty, czyli tego szybkiego procesu kredytowego. W takim wypadku załatwić kredyt w 9 dni roboczych – to jest w tej chwili lider. Pozostałe banki nie są tak skuteczne w tym zakresie. Czas rozpatrywania wniosków w innych, równie szybkich – w mojej ocenie – bankach jest trochę dłuższy. Chodzi mi tutaj o PKO BP, mBank i BNP Paribas.

No i na końcu tego peletonu jest bank Santander, w którym mamy pewną taką sprzeczność, bo z jednej strony jedna z najlepszych ofert, pod względem atrakcyjności cenowej, ale jeżeli chodzi o czas realizacji kredytu, to jest totalna porażka. Nie ma nic bardziej frustrujące dla klienta, ale też dla osób takich, jak ja – które pomagają w uzyskaniu kredytu – niż czekanie trzy miesiące za decyzją kredytową. Po prostu przy rynku wtórnym albo nawet przy deweloperskim, nie sposób tak długo czekać na decyzję. Klienci w wielu przypadkach – nawet zaryzykuję stwierdzenie, że pewnie w 80% przypadków – już nie doczekają decyzji z tego banku. Dlatego w tej chwili szybkość działania ze strony banków jest jednym z kluczowych elementów.

Ja namawiam bardzo również do tego, żeby wszystko na spokojnie przeliczyć i żeby w miarę możliwości nie podejmować takich decyzji, które wymagają pośpiechu. Wiem oczywiście, że to jest trudne, biorąc pod uwagę sytuację na rynku nieruchomości, ale szczególnie przy tak rozgrzanym rynku warto sobie zadać pytanie, czy na pewno nie przeszarżowaliśmy z naszą decyzją.