Który kredyt hipoteczny jest najlepszy w sierpniu 2021? Sprawdź, w których bankach kredyty są najtańsze, a w których najdroższe. Oto rzetelny ranking kredytów hipotecznych, zawierający szczegółowy wykaz najważniejszych parametrów. Pobierz plik PDF z zestawieniem najlepszych ofert oraz informacjami na temat wymagań banków oferujących najbardziej opłacalne kredyty hipoteczne. Oto ranking kredytów hipotecznych sierpień 2021.

Jeżeli chcesz pominąć część opisową, kliknij po prostu w poniższy link, aby przewinąć stronę bezpośrednio do rankingu kredytów hipotecznych:
» Ranking kredytów hipotecznych sierpień 2021

Jeśli znasz już ranking i chcesz skontaktować się z ekspertem kredytowym – Sebastianem:
» Przewiń do formularza kontaktowego

Od kilku miesięcy możemy obserwować gwałtowny wzrost cen działek budowlanych. W wielu miastach ceny wzrosły nawet o 20% w porównaniu z czerwcem 2020. Do góry idą też materiały budowlane i koszty robocizny. A ponieważ popyt na mieszkania ciągle utrzymuje się na wysokim poziomie, ich ceny pozostają wysokie. Zatem bez względu na to, czy budujesz własny dom, czy kupujesz mieszkanie – potrzebujesz na to jeszcze więcej pieniędzy. Jak taka sytuacja na rynku wpłynęła na oferty banków?

Zapraszam Cię do obejrzenia filmu, z którego dowiesz się:

✅ na jakie kwoty obecnie najczęściej zaciągane są kredyty,
✅ jak prezentują się oferty kredytów ze stopą stałą w porównaniu do tych ze stopą zmienną,
✅ i które banki oferują w sierpniu najtańsze oferty.

Zapraszam Cię serdecznie do obejrzenia rankingu:

Możecie użyć tego formularza do przesłania Sebastianowi Waszego, konkretnego pytania. Wspominam o tym, bo często zostawiacie takie pytania w komentarzach – Sebastian ich nie monitoruje i dlatego nie jest w stanie na nie wszystkie odpowiedzieć. Przesłanie pytania poprzez formularz gwarantuje Wam, że dotrze ono prosto do zespołu Sebastiana i otrzymacie wtedy indywidualny ranking na podstawie ofert banków, którymi dysponuje Sebastian. Zachęcam Was do skorzystania z tego formularza – to zupełnie bezpłatne.

Ranking kredytów hipotecznych – najtańsze banki w sierpniu 2021

W jakim banku najlepiej wziąć kredyt hipoteczny? Nasz ranking powstaje w oparciu o około 89 ofert z 9 banków (kolejność alfabetyczna):

  • Alior Bank (9)

Ranking kredytów hipotecznych SIERPIEŃ 2021. Różnica miedzy najtańszym a najdroższym kredytem w naszym zestawieniu wynosi w tym miesiącu aż 139 000 zł, więc naprawdę warto poświęcić chwilę i zorientować się, gdzie najtaniej zaciągniesz kredyt hipoteczny, a w których bankach po prostu przepłacisz. Jak co miesiąc zapraszam na ranking najlepszych czyli najkorzystniejszych dla Ciebie, a nie dla banku ofert kredytów hipotecznych. Pokażemy oferty na 20 lub 30 lat, z wkładem własnym 20% lub 10% ze zmienną i stałą stopą procentową.

Co nowego na rynku kredytów hipotecznych?

Ale zanim przejdziemy do omówienia ofert bankowych, to chciałbym Wam jeszcze zwrócić uwagę na spore zmiany na rynku kredytów hipotecznych. Po pierwsze weszła w życie Rekomendacja S KNF i banki musiały się do niej dostosować. To oznacza, że wszystkie banki muszą teraz oferować kredyty z oprocentowaniem stałym przez okres minimum 5 lat, o czym więcej mówiłem w rankingu za lipiec 2021, ale to nie jedyna zmiana związana z tą rekomendacją.

Zmieniła ona również wymogi liczenia zdolności kredytowej przez banki. Nawet jeśli chcesz wziąć kredyt na 30 lat, musisz teraz posiadać zdolność kredytową na 25 lat. A zatem zmniejszyła się nieco dostępność kredytów hipotecznych.

I wreszcie trzecia sprawa – od kilku miesięcy mamy do czynienia ze sporym wzrostem cen działek budowlanych, materiałów budowlanych oraz płac – czyli kosztów robocizny. Rosną więc koszty budowy nieruchomości. A ponieważ popyt na mieszkania ciągle utrzymuje się na wysokim poziomie, ceny mieszkań pozostają wysokie. Zatem bez względu na to, czy budujesz własny dom, czy kupujesz mieszkanie – potrzeba na to jeszcze więcej pieniędzy. Dlatego – zgodnie z Waszymi prośbami – od tego miesiąca zwiększamy też kwotę kredytu w rankingu.

O tym, jak wygląda sytuacja na rynku i jakie są dzisiaj oferty banków, porozmawiam jak co miesiąc z Sebastianem Bilskim  – ekspertem kredytowym – który od 15 lat pomaga swoim klientom możliwie najtaniej zrealizować marzenie o zakupie własnego mieszkania lub domu.

Cześć Sebastianie!

Cześć Marcin, witam Cię bardzo serdecznie.

Jak tam po urlopie – wypoczęty?

Bardzo dobrze, powiem Ci, że to był najdłuższy urlop od czasu skończenia szkoły średniej. Ale, co ważniejsze, to był mój pierwszy urlop, od kiedy urodziły nam się dzieci, gdzie byłem sam z żoną. Udało nam się wygospodarować cały tydzień. Jedna córka pojechała na kolonie, druga pojechała do szwagierki. Mieliśmy tydzień czasu, wyskoczyliśmy w góry. Było bardzo sympatycznie, sentymentalnie, naprawdę aktywnie, było naprawdę super.

Ceny działek, materiałów i robocizny idą w górę

Super! Cieszę się bardzo, zatem z nową energią możemy opracowywać rankingi. Ja też jestem między jednym a drugim wyjazdem, ale przechodzimy do naszego tematu. Sebastian – ceny działek budowlanych w tym roku poszybowały w górę. W wielu miastach działki są droższe o 20% w porównaniu z czerwcem 2020 r. Do tego mamy do czynienia z niesamowitym wzrostem cen materiałów budowlanych. Czy te wzrosty cen przyczyniły się jakoś do zmiany parametrów kredytów, o które wnioskują Twoi klienci?  

Tak, jak najbardziej. Przede wszystkim wyższe ceny mieszkań powodują to, że klienci muszą wnioskować o wyższe kwoty kredytu. Muszą dysponować większą gotówką na wkład własny. Ale o ile w przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, czy wtórnym jest to w miarę łatwe do określenia, bo przecież mamy podaną cenę i klientowi albo ta cena pasuje, albo nie. Może trochę pomarudzić, ale jednak zna tę cenę. Natomiast większe wyzwanie mają w tej chwili klienci, którzy się budują. A przede wszystkim Ci, którzy o kredyt wnioskowali rok temu, czy nawet pół roku temu. Z moich obserwacji, ich ta sytuacja chyba najbardziej dotknęła. Najzwyczajniej w świecie kosztorysy, które sobie założyli (czyli realność budowy) im się rozjeżdża. Ale to jeszcze nic. Chodzi o to, że nie zawsze bank jest w stanie i nie zawsze chce zwiększyć kwotę kredytu

I co wtedy? Trzeba dokończyć budowę ze środków własnych?

Wtedy zaczyna się kombinowanie. Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji danego klienta, ale jeżeli bank nie godzi się na zwiększenie kwoty kredytu, wtedy chyba najsensowniej jest spróbować przenieść kredyt do innego banku.

Dobrze oszacuj kosztorys budowy

To w sytuacji, w której nie mamy własnych pieniędzy. Chociaż oczywiście często takie przeniesienie wiąże się z poniesieniem kolejnych kosztów przy zaciągnięciu kolejnego kredytu. Trzeba to wziąć pod uwagę i bardzo szczegółowo przeanalizować.

Tak – to są dodatkowe koszty, ale jest wtedy szansa na dokończenie budowy. W tym miejscu, jeśli pozwolisz, zaapeluję do klientów, którzy planują budowę: nie liczcie kosztów budowy po minimalnych kosztach akceptowanych przez bank, bo może to być potencjalnie duże zagrożenie dla realizacji całej inwestycji. Za te pieniądze nasi klienci nie są w stanie się wybudować.

Czyli zdecydowanie te kosztorysy trzeba szacować dokładne i zakładać w nich odpowiednie rezerwy.

Zdecydowanie – większy bufor bezpieczeństwa to najlepsze, co można w tej sytuacji zrobić, bo przypomnę tylko, że większość ofert kredytowych jest bez prowizji. Więc z punktu widzenia kredytowego to, czy ktoś weźmie kredyt na 400 000 zł czy na 500 000 zł, to w kosztach początkowych nie ma to żadnego znaczenia, ale może mieć kolosalne znaczenie co do całej finalizacji inwestycji. Chyba nie ma nic bardziej frustrującego niż niedokończona budowa i brak środków w kieszeni. Wiem to z własnego doświadczenia, bo sam rok temu kończyłem remont.

I też się nie zmieściłeś w kosztorysie.

Też się nie zmieściłem, więc wiem co mówię w tym kontekście.

Średnia wartość kredytów rośnie

Jasne. I właśnie dlatego od tego miesiąca nasze rankingi przygotowujemy dla kredytów w kwocie na 400 tys. zł a nie jak dotychczas dla kwoty 300 tys. zł.  Na grafice przygotowanej w oparciu o raport Amron możecie zaobserwować, że średnia wartość kredytu w pierwszym kwartale tego roku wzrosła do 313 tys. zł, a gdyby uwzględnić większe miasta i ich okolice to kwota byłaby pewnie jeszcze wyższa. 
Źródło:https://www.amron.pl/download_report_pl.php?id=EtFsFjAlGO5ChIu%2BVTwjow2qrGATw3OPeyiEZsxZm5pRvoeLvhsT%2B1IwNAgsV1s6xILacHV3pitj7Wks2ZkjDQ%3D%3D

Co zmienia rekomendacja S?

Sebastian, duża zmiana na rynku kredytów hipotecznych związana jest też z rekomendacją S KNF. W jaki sposób ta rekomendacja przełożyła się na oferty banków? 

Jeżeli chodzi o rekomendację S, to nie miała ona bezpośredniego wpływu na warunki cenowe. Ona miała wpływ przede wszystkim na konieczność wprowadzenia do swojej oferty kredytów z oprocentowaniem stałym. Co też banki uczyniły. Będąc precyzyjnym, powinienem powiedzieć, że jest to oprocentowanie „okresowo stałe”. Ponieważ znakomita większość banków oferuje oprocentowanie stałe na okres 5 lat. Za wyjątkiem dwóch banków – Alior Bank i Credit Agricole, które proponują aż 7 letni okres oprocentowania stałego. „Nawet”, albo „tylko”– zależy, jak na to patrzymy. W każdym razie jest to okres dłuższy niż oferują pozostałe banki.

Rekomendacja S spowodowała też inny sposób liczenia zdolności kredytowej – o czym już wspomniałeś. Dla osób, które chciałyby kredyt dłuższy niż na okres 25 lat banki po prostu liczą zdolność dla 25 lat. To oznacza, że zdolność kredytowa jest niższa. O ile niższa? W każdym banku wygląda to trochę inaczej. To kwestia indywidualna. Ale matematycznie każdy klient, który chciałby kredyt dłuższy niż na okres 25 lat tą zdolność ma automatycznie niższą. Warto dopowiedzieć, że promowana przez Ciebie idea kredytu nie dłuższego niż 20 lat bardzo się tutaj sprawdza. Chociażby po tym parametrze jestem w stanie zweryfikować, na ile wśród klientów są Twoi stali Czytelnicy. Na nich ta zmiana nie ma żadnego wpływu.

Trzecia ważna rzecz w kontekście rekomendacji, o której warto wspomnieć, to fakt, że w tej chwili każdy bank powinien – oprócz tego, że dla nowych klientów powinien mieć ofertę z oprocentowaniem stałym – przygotować ofertę zmiany kredytu z oprocentowania zmiennego na oprocentowanie stałe dla klientów, którzy już mają kredyt zaciągnięty.

Kredyt z oprocentowaniem stałym – czy warto?

Czyli jeżeli ktoś posiada obecnie zaciągnięty kredyt z oprocentowaniem zmiennym, teraz, na wniosek takiej osoby, bank powinien przedstawić również ofertę z oprocentowaniem stałym. Czyli odbywa się to na wniosek klienta, a nie automatycznie.

Tak, dokładnie. Może zawnioskować o przejście na oprocentowanie stałe. Taki klient będzie musiał podpisać aneks i w zależności od tego, jaką bank ma politykę, przejść odpowiednią procedurę przejścia na kredyt z oprocentowaniem stałym. To jest o tyle istotne, że banki w tej chwili kładą bardzo duży nacisk na uświadamianie klientów i edukację w kontekście oprocentowanie stałe versus oprocentowanie zmienne i tego, jaki to ma wpływ na wysokość rat kredytowych w kontekście ewentualnych podwyżek stóp procentowych, które mogą nastąpić. Nawet wdziałem na ten temat reklamę w telewizji!

Wydaje się, że kredyt ze stałą stopą, jeśli nie brać teraz – kiedy są rekordowo niskie stopy, i raczej perspektywicznie nie będą już niższe – to kiedy? Owszem, kosztuje to nieco drożej, ale to jest zawsze pewnego rodzaju zakład. Czy zapłacić więcej za kredyt z oprocentowaniem stałym i spać spokojnie przez 5, czy 7 lat – mieć spokojny sen i nie martwić się tym, co się stanie, gdy wzrośnie oprocentowanie i mieć cały czas taką samą ratę. Czy może nie ponieść tych kosztów i liczyć na to, że przez cały ten czas stopy procentowe będą niskie. Ja czuję podskórnie, że gdybym sam zaciągał kredyt, to skłaniałbym się w kierunku ofert z oprocentowaniem stałym, pomimo tego, że to jest na 5-7 lat, i pomimo tego, że te koszty dodatkowe trzeba jednak ponieść. Ale to jest jak zwykle decyzja każdej, indywidualnej osoby – każdego kredytobiorcy.

Porównywanie ofert kredytów hipotecznych

Aby ułatwić Wam porównania z innymi publikowanymi w internecie rankingami kredytów hipotecznych, a także pokazać parametry w miarę możliwości zbliżone do tych, które są najczęściej wybierane na naszym rynku, przygotowujemy ten ranking przy następujących założeniach:

– Kwota kredytu: 400 000 zł
– Okres kredytowania: 20 lat
– Raty: równe
– Wkład własny: 20%
– Oprocentowanie: zmienne

Jeżeli mieliście jednak okazję skorzystać z mojego kursu Kredyt hipoteczny krok po kroku, to znacie z pewnością promowaną przeze mnie regułę 30/20/20. Chciałbym bardzo wyraźnie podkreślić, że reguła jest jak najbardziej aktualna, a to, że pokazuję ranking z kredytami na 30 lat, a dziś nawet dodatkowo pokażę kredyty z wkładem własnym na 10%, w żaden sposób nie oznacza odejścia od tej reguły!!! Cały czas jestem za 30/20/20 ?

Pod poprzednimi artykułami pojawiło się jednak kilka próśb o to, aby pokazać też ranking kredytów hipotecznych z wkładem własnym w wysokości 10%. Dlatego – poza standardowym zestawieniem zawartym w dalszej części artykułu – znajdziecie prezentację właśnie takiego rankingu.

Kredyt hipoteczny ranking – najtańsze – wkład własny 20%, kredyt na 20 i 30 lat, oprocentowanie stałe i zmienne

Kredyt na kwotę 400 000 zł
 Wartość nieruchomości 500 000 zł
 Wkład własny 20% wartości nieruchomości 100 000 zł (LTV  80%)

Oprocentowanie:

zmienne stałe

Kredyt na 20 lat

Ikona - najtańszy kredyt hipoteczny kalkulatorPobierz:
Ranking kredytów hipotecznych – najtańsze, 20 lat, ltv 80%, sierpień 2021, oprocentowanie zmienne.pdf

Ikona - najtańszy kredyt hipoteczny kalkulatorPobierz:
Ranking kredytów hipotecznych – najtańsze, 20 lat, ltv 80%, sierpień 2021, oprocentowanie stałe.pdf

Kredyt na 30 lat

Ikona - najtańszy kredyt hipoteczny kalkulatorPobierz:
Ranking kredytów hipotecznych – najtańsze, 30 lat, ltv 80%, sierpień 2021, oprocentowanie zmienne.pdf
Ikona - najtańszy kredyt hipoteczny kalkulatorPobierz:
Ranking kredytów hipotecznych – najtańsze, 30 lat, ltv 80%, sierpień 2021, oprocentowanie stałe.pdf

Kredyt hipoteczny ranking – najtańsze – wkład własny 10%, kredyt na 20 i 30 lat, oprocentowanie stałe i zmienne

Kredyt na kwotę 400 000 zł
 Wartość nieruchomości 445 000 zł
 Wkład własny 10% wartości nieruchomości 100 000 zł (LTV  90%)

Oprocentowanie:

zmienne stałe

Kredyt na 20 lat

Ikona - najtańszy kredyt hipoteczny kalkulatorPobierz:
Ranking kredytów hipotecznych – najtańsze, 20 lat, ltv 90%, sierpień 2021, oprocentowanie zmienne.pdf
Ikona - najtańszy kredyt hipoteczny kalkulatorPobierz:
Ranking kredytów hipotecznych – najtańsze, 20 lat, ltv 90%, sierpień 2021, oprocentowanie stałe.pdf

Kredyt na 30 lat

Ikona - najtańszy kredyt hipoteczny kalkulatorPobierz:
Ranking kredytów hipotecznych – najtańsze, 30 lat, ltv 90%, sierpień 2021, oprocentowanie zmienne.pdf
Ikona - najtańszy kredyt hipoteczny kalkulatorPobierz:
Ranking kredytów hipotecznych – najtańsze, 30 lat, ltv 90%, sierpień 2021, oprocentowanie stałe.pdf

Kredyt hipoteczny ranking – najdroższe – wkład własny 20%, kredyt na 20 i 30 lat, oprocentowanie zmienne

Kredyt na kwotę 400 000 zł
 Wartość nieruchomości 500 000 zł
 Wkład własny 20% wartości nieruchomości 100 000 zł (LTV  80%)

Oprocentowanie:

zmienne

Kredyt na 20 lat

Ikona - najtańszy kredyt hipoteczny kalkulatorPobierz:
Ranking kredytów hipotecznych – najdroższe, 20 lat, ltv 80%, sierpień 2021, oprocentowanie zmienne.pdf

Kredyt na 30 lat

Ikona - najtańszy kredyt hipoteczny kalkulatorPobierz:
Ranking kredytów hipotecznych – nadroższe, 30 lat, ltv 80%, sierpień 2021, oprocentowanie zmienne.pdf

O założeniach rankingu przeczytasz więcej tutaj.

Gdybyście znaleźli lepsze oferty kredytu hipotecznego (np. w banku, którego nie ma na powyższej liście) – bardzo serdecznie zachęcam, abyście umieszczali te informacje w komentarzach pod dzisiejszym wpisem. Nie promuję żadnego z banków – po prostu staram się Wam pomóc, byście byli zorientowani, jak dziś wygląda rynek kredytów hipotecznych.

Kredyt hipoteczny – pytania i odpowiedzi

W odpowiedzi na wasze liczne pytania – nagraliśmy razem z Sebastianem Q&A ?

Wszystko zależy od tego, w którym momencie uzyskałeś kredyt hipoteczny. Generalnie ceny kredytów hipotecznych w ostatnich latach rosły. Jeśli zaciągnąłeś kredyt 2-3 lata temu najprawdopodobniej jest on tańszy, niż oferty, które są dostępne w tej chwili, ale nie zaszkodzi tego zweryfikować.

Szczególnie, jeżeli jest szansa, że wartość Twojej nieruchomości wzrosła. Na przykład 3 lata temu brałeś kredyt gdy stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości wynosił 90 procent (takie oferty były droższe), a w tej chwili wzrost wartości nieruchomości spowodował, że ten stosunek się zmienił i jest poniżej 80 procent.

Drugi argument by to sprawdzić jest taki, że są banki, które były drogie lub miały wysokie marże kiedy podpisywałeś umowę i może się okazać, że w tej chwili będzie taniej nawet jeżeli miałbyś ponieść koszty początkowe. Ale żeby to sprawdzić, trzeba byłoby znać Twój indywidualny przypadek, twój wskaźnik LTV, twoją zdolność kredytową. Należy też zwrócić uwagę, jakie koszty poniosłeś przy pierwszym kredycie.

W praktyce “zamiana kredytu” (czy zamiana banku) odbywa się w taki sposób, że Ty zaciągasz dzisiaj kredyt w nowym banku i pieniądze z tego kredytu idą na spłatę starego kredytu. To jest sytuacja, w której ponosi się koszty początkowe. Więc żeby podjąć taką decyzję w sposób racjonalny nie wolno patrzyć się tylko na marżę. Błędem jest porównanie typu: Zaciągałem kredyt. 4-5 lat temu i mam marżę 2,5%, a dzisiaj mógłbym mieć marżę 1,8% czyli opłaca mi się zmienić bank. NIE! Musisz popatrzeć, ile w starym kredycie poniesiesz jeszcze kosztów w przyszłości i porównać je z tym, ile poniesiesz kosztów w ewentualnym nowym kredycie. Kalkulator kredytu hipotecznego, który jest w kursie i który uwzględnia wszystkie koszty kredytu, pomaga tego typu decyzje podejmować. Innymi słowy – bez kalkulatora i bez kalkulacji nie da się odpowiedzieć na to pytanie.

Przykładowa kalkulacja kredytu hipotecznego.
Kliknij grafikę, aby powiększyć.

Odnośnie pierwszej części pytania: Generalnie w większości banków marża jest uzależniona od wkładu własnego czyli od poziomu LTV. Tylko w niektórych bankach jest to uzależnione od kwoty kredytu. Zależy, jaki to bank i jaka oferta.

Ja często podkreślam, że ranking, który robimy razem na blogu, jest dla takiej standardowej sytuacji: kredyt na 300 tysięcy zł, na 20 lat, z wkładem własnym 20 proc. Oczywiście każdy z Was może być w innej sytuacji, więc jeżeli macie taką ochotę, to pod rankingiem również formularz kontaktowy do Sebastiana i wtedy Sebastian wyśle wam ranking przygotowany dla Waszej konkretnej sytuacji w oparciu o te informacje które mu do danej oferty kredytu przekażecie. Bardzo serdecznie zachęcam do skorzystania z tej możliwości.

Nikt tego nie wie, to są czyste spekulacje. Bez względu na to, czy WIBOR czy nowy wskaźnik, który ma go od nowego roku zastąpić, będzie on bezpośrednio powiązany z ogólnym poziomem stóp procentowych w polskiej gospodarce i będzie zależeć od decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Obecnie stopy procentowe w Polsce są na rekordowo niskich poziomach. Delikatnie inflacja podnosi jednak głowę. Jeżeli sytuacja gospodarcza będzie się nadal poprawiać, w ślad za nią będzie rosła inflacja – to wtedy Rada Polityki Pieniężnej może zadecydować o podniesieniu stóp procentowych. Ale jeżeli gospodarka w Polsce będzie spowalniać, a jesteśmy już w długo trwającym cyklu i wielu ekonomistów twierdzi, że to już jego końcówka – to w takiej sytuacji nie ma za bardzo presji, żeby te stopy podnosić. Jakiekolwiek prognozowanie jest jednak wróżeniem z fusów, bo nikt nie wie, gdzie za rok czy dwa będzie nasza gospodarka.

Natomiast zaciągając kredyt zdecydowanie warto sobie zrobić symulację, co się stanie z Twoją ratą, jak WIBOR wzrośnie np. o jeden czy dwa punkty procentowe. Czy będziesz w stanie taki kredyt obsłużyć? Nie ma co się bawić w spekulacje, ale warto być przygotowanym na ewentualny wzrost stóp procentowych.

Każdy bank akceptuje działkę jako Twój wkład własny, więc działkę którą posiadasz – niezależnie, czy ją kupiłeś za gotówkę, czy dostałeś w formie darowizny, jest przy finansowaniu budowy domu traktowana przez bank jako Twój wkład własny w momencie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Bank tylko zweryfikuje jej wartość.

Ciekawostka: Jeżeli działkę otrzymałeś np. od rodziców, to brana jest pod uwagę jej aktualna wartość, a nie kwota, która jest wpisana w akcie notarialnym. Ma to znaczenie szczególnie, jeśli minęło już trochę czasu od momentu otrzymania darowizny.

Nie można wziąć kredytu na stan surowy zamknięty, ponieważ bank oczekuje, że będziemy mieli zapewnione finansowanie całej inwestycji. To znaczy do stanu pozwalającego uzyskać formalne pozwolenie na użytkowanie. Budowa musi być ukończona i wtedy przechodzimy z fazy inwestycyjnej kredytu w fazę spłacania.

Zwykle mówię wam, żeby wziąć kredyt tak mały, jak to tylko możliwe. Ale w przypadku budowy jest problem z trafnym oszacowaniem jej kosztów. Dlatego warto wziąć kredyt nieco większy. Potrzebujemy rezerwy, bo możemy tych kosztów niedoszacować.

Teraz nagminnie zdarzają się sytuacje, że budowy są niedoszacowane ze względu na galopujące ceny materiałów budowlanych i kosztów robocizny. Powstaje zagrożenie nieukończonej budowy albo braku środków na doprowadzenie jej do stanu takiego, jaki pierwotnie były zakładany.

Jeżeli okaże się po zakończeniu budowy, że pieniędzy z kredytu zostało, będzie można ten kredyt nadpłacić.

Dobranie kredytu jest uzależnione od zdolności kredytowej i taka możliwość zawsze istnieje. Wiąże się to jednak z nowymi formalnościami, tak jakbyśmy starali się o kredyt hipoteczny ponownie. Dokumentacja finansowa musi być przedstawiona na nowo i bank musi to zweryfikować.

Obecnie w większości banków bezpłatna opcja wcześniejszej spłaty jest standardem.

Ustawowo bank może w ciągu pierwszych trzech lat pobierać taką prowizję za wcześniejszą spłatę, o ile wpisze ją w umowie. Dotyczy to umów zawartych po 21 lipca 2017 r. Jeżeli podpisałeś kredyt przed tą datą, to bank może taką pobierać dłużej – trzeba to sprawdzić bezpośrednio w umowie oraz w tabeli opłat i prowizji danego banku.

Było takie ograniczenie, natomiast bank zmienił swoją politykę dotyczącą okresu kredytowania i w tej chwili jest to do 75 roku życia i jest uzależnione od stanowiska pracy i od tego, jak określi się we wniosku moment przejścia w wiek emerytalny.

Rozumiem, że chodzi o to, czy ta takie mieszkanie może stanowić “wkład własny” pod kredyt na kolejne mieszkanie? Można spróbować nieruchomość, którą się posiada, potraktować jako wkład własny w przypadku innej nieruchomości. Jest to jednak sytuacja bardzo specyficzna, która wymaga weryfikacji. Obecnie w kilku bankach można coś takiego zrobić, ale co do zasady banki wymagają (właściwie rekomendacja na nich to wymusiła), że wkład własny musi być w formie gotówkowej. Z wyłączeniem działki w przypadku budowy.

Inną opcją może być pożyczka hipoteczna pod zastaw otrzymanego mieszkania. Jeżeli chodzi o taką pożyczkę, to zazwyczaj można otrzymać 70%-80% wartości nieruchomości. Wszystko zależy od oferty banku. Pożyczki hipoteczne są jednak droższe od kredytu hipotecznego (wyższe są m.in. marże). To jest tak naprawdę nieco inny, droższy produkt, ale zawsze jakieś możliwości wyciągnięcia tych pieniędzy z nieruchomości są.

To bardzo często powtarzające się pytanie. Zazwyczaj to nie jest prawda. Za wyjątkiem jednego lub dwóch banków, nie ma żadnych preferencji co do możliwości ubiegania się o kredyt hipoteczny. Trzeba po prostu udać się “na zakupy”. Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to bardzo ważna decyzja finansowa, więc trzeba sprawdzić i porównać te oferty. Nawet jeśli bank mówi Wam, że to jest najlepsza oferta na świecie, warto to zweryfikować. Być może jest, ale żeby spać spokojnie, trzeba sprawdzić też inne oferty. To można zrobić naprawdę szybko. Jeśli nie masz czasu chodzić po bankach osobiście, wystarczy jeden kontakt z Sebastianem i dostajesz taki wydruk, jak ranking, tylko dostosowany do Twojej konkretnej sytuacji. Staramy się zrobić to tak, żeby było to dla Ciebie jak najprostsze i jak najłatwiejsze.

Może zacznę od tej drugiej części czyli “Nie opłaca się brać na więcej niż 20 lat.” Nie można powiedzieć, że się nie opłaca, ponieważ niezależnie, czy bierzesz kredyt na 5, 20 czy 30 lat ponosisz jakieś koszty. Chodzi tylko o to, że przy kredycie na 20 lat, jak to Marcin już jakiś czas temu udowadniał i pokazywał na konkretnych liczbach, zapłacisz w sumie więcej więcej odsetek.

Jeżeli nie było cię stać na kredyt na 20 lat, to trudno mieć pretensje samej do siebie, że wziąłeś kredyt na 30 lat. Ale to wcale nie oznacza, że ten kredyt musisz spłacać przez 30 lat.

Jeżeli sytuacja się zmieni i zwiększy się twoja zdolność kredytowa, to masz dwie możliwości: 1) możesz wnioskować w banku o aneks i skrócenie okresu kredytowania. Następuje wtedy nowa weryfikacja zdolności kredytowej, podpisanie aneksu i skrócenie okresu kredytowania. 2) jeżeli dysponujesz gotówką – możesz dokonywać nadpłat.

Jeszcze uzupełnienie. Jest taka reguła 30/20/20, o której mówię, że oznacza ona kredyt zaciągnięty rozsądnie. Nie więcej niż 30% dochodu netto Twojego lub Twojej rodziny idzie na spłatę raty kredytu, na 20 lat, żeby nie ponosić zbyt wysokich kosztów odsetek i z 20% wkładem własnym, żeby nie ponosić kosztów ubezpieczenia niskiego wkładu.

W kursie Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku dokładnie tłumaczę, w jakich sytuacjach i w jakiej kolejności te ograniczenia można sobie poluzować. Np. w takiej sytuacji kiedy rata nie przekroczy 30% masz 20% wkładu własnego, ale nie mieścisz się w 20 latach nie ma problemu. Możesz wziąć sobie kredyt na 25 lat czy nawet na 30 lat i spokojnie będziesz mogła potem sobie zaoszczędzić na odsetkach dokonując właśnie nadpłat o których piszesz. Jeżeli chciałabyś więcej dowiedzieć się na temat tego, czy opłaca się nadpłacać kredyt hipoteczny, to na blogu jest udostępniony film. To jest jedna lekcja z kursu gdzie dokładnie pokazuję na konkretnych liczbach czy i kiedy opłaca się nadpłacać kredyt hipoteczny.

Często ekspert kredytowy mówi, że wynegocjuje dla mnie najlepszą ofertę, jeżeli weźmiesz rekomendowany przez bank zestaw dodatkowych produktów – i to jest właśnie x-selling. Może się jednak okazać, że to wcale nie jest tańsze.

Można taką generalizację zrobić, że jeżeli jest krótszy okres kredytowania, wtedy zazwyczaj bardziej opłaca się skorzystać z mniejszego cross-sellingu, a jeżeli jest dłuższy okres kredytowania, wtedy z większego. Dla każdego ta sytuacja będzie jednak inna i inne będą parametry.

I właśnie dlatego w kalkulatorze w kursie uwzględniamy wszystkie koszty kredytu. Marże, prowizje, opłaty za wycenę, ubezpieczenie wkładu własnego, ubezpieczenie pomostowe i wszelkie dodatkowe koszty wszystkich dodatkowych produktów, czy karty kredytowej czy rachunku czy innych rzeczy. Dopiero, jak się te wszystkie parametry wprowadzi do kalkulatora, to dostaniemy całkowity koszt kredytu i dopiero to możemy porównać z całkowitym kosztem innego kredytu.

Bawienie się tylko jednym czy dwoma parametrami nie wystarczy, bo możesz wybrać kredyt z niższą marżą, ale się okaże, że składka ubezpieczeniowa sprawi, że summa summarum z Twojej kieszeni wypłynie więcej pieniędzy. A przecież nie ma znaczenia, czy te pieniądze wypływają z kieszeni, bo to są odsetki, czy dlatego, że to jest prowizja czy składka ubezpieczenia od utraty pracy. Te pieniądze wypływają z Twojej kieszeni, więc warto wziąć pod uwagę, żeby jednak te koszty minimalizować.

Podsumowując – bank ma kilka zestawów takich “gotowych pakietów kredytowych” i doradca nie tyle negocjuje, co przedstawia pakiet 1, 2 lub 3 i wybierasz ten, który pasuje Ci bardziej. Nie ma takich negocjacji bezpośrednich, to jest mit. Przynajmniej na tym etapie i z wyjątkiem sytuacji, kiedy masz super klienta VIP VIP, który bierze kredyt na potężną kwotę. W innych przypadkach te negocjacje są naprawdę bardzo mocno ograniczone.

Bardzo ciekawe pytanie. Tutaj jest kilka niuansów. Po pierwsze – jeżeli jesteś marynarzem, to wiele zależy od tego, w jakiej walucie zarabiasz. W Polsce możesz zaciągnąć kredyt w walucie w której zarabiasz. Czyli jeżeli zarabiasz w innej walucie niż złotówki, to kredyt możesz wziąć tylko w takiej walucie. Problem polega na tym, że w innych walutach są bodajże dostępne dwa banki, które takowego kredytu udzielają i od razu dodam, że to nie będzie najtańszy kredyt.

Druga część pytania – kwestia akceptacji przez bank kontraktu jako formy zatrudnienia. Kiedyś banki przede wszystkim lubiły (i dalej lubią) udzielać kredytów osobom, które są zatrudnione na etacie na umowę o pracę. Ale dzisiaj jest znacznie łatwiej w przypadku innych form zatrudnienia. Prawdopodobnie bank będzie wymagał, żeby ten kontrakt trwał co najmniej 12 miesięcy.

Ostatnia część pytania: nie ma większego znaczenia, czy kupujesz mieszkanie pod wynajem, czy kupujesz je na własne potrzeby mieszkaniowe. Również nie ma znaczenia posiadanie bardzo dużego wkładu własnego. Jeżeli nie masz zdolności albo nie zarabiasz w takiej walucie, jakiej bank oczekuje, to po prostu nie dostaniesz kredytu. Nie ma znaczenia że kupujesz nieruchomość za milion złotych, a chciałbyś tylko 100 tys. zł kredytu i masz 900 tys. zł wkładu własnego. I tak musisz mieć zdolność kredytową na tych 100 tys. zł.

Nie jest to prawda. Polityka cenowa banków jest taka, że kredyt w banku i u pośrednika kosztuje tyle samo. Wyjątkiem może być oferta dla pracowników sektora finansowego. Wtedy możesz liczyć na preferencje w takim banku jak np. PKO BP. Podsumowując – oferty są takie same w banku i u pośrednika.

Natomiast jeżeli chcesz się upewnić, jesteś na rozmowie z jakimkolwiek pośrednikiem i otrzymujesz od niego ofertę i on mówi do ciebie, że to jest najbardziej opłacalna oferta – możesz to potwierdzić z konkretnym bankiem. Pamiętaj, że nie masz obowiązku, żeby z usług takiego pośrednika skorzystać np. jeżeli jesteś z niego niezadowolony.

Zresztą – zdarza się czasem, że ktoś się do mnie zgłasza, a wiem, że kwalifikuje się na ofertę dostępna tylko w banku (dla pracowników branży finansowej). Wtedy po prostu mówię o tym klientowi.

To jest jedno z najważniejszych założeń naszej współpracy. Powiedziałem Sebastianowi jasno: Bardzo chciałbym z tobą współpracować. Ufam ci i chcę mieć pewność, że każda osoba, która przyjdzie do Ciebie, dostanie najlepszy w danych warunkach kredyt. Nawet jeżeli Ty nie zarobisz na tym wcale. Po prostu wierzę w to, że dobra karma powraca i że nawet jeżeli część osób nie weźmie kredytu z pomocą Sebastiana to i tak summa summarum dobra karma powraca i cześć tych klientów z tego skorzysta.

Porównanie kredytów hipotecznych – zamów swoją indywidualną kalkulację za darmo

Ranking kredytów hipotecznych, który tutaj prezentujemy, przygotowujemy bardzo rzetelnie. Aby był on w miarę reprezentatywny dla możliwie dużej liczby przypadków, opiera się na dość ogólnych założeniach. Pozwala dobrze zorientować się „w którym miejscu jest rynek” oraz ile i za co każą sobie płacić poszczególne banki. Nie jest to niestety jednoznaczne z tym, że w Twojej konkretnej sytuacji ranking będzie wyglądał identycznie. Dlaczego?

Po przeanalizowaniu setek kalkulacji dla różnych klientów, Sebastian podesłał mi już kilka zestawień, z których wynika, że zmiana pewnych kluczowych parametrów może istotnie zmieniać kolejność poszczególnych ofert (przypomnę, że sortujemy je po minimalnym całkowitym koszcie kredytu).

Ale oczywiście mamy na to receptę ? Jeżeli chciałbyś otrzymać podobne zestawienie kredytów hipotecznych przygotowane dla Twojej indywidualnej sytuacji – napisz do Sebastiana korzystając z poniższego formularza. Sebastian skontaktuje się z Tobą, dopyta o ewentualne dodatkowe dane i przygotuje zestawienie w aplikacji FinPack, które najlepiej będzie odpowiadało w jakim banku kredyt hipoteczny rozważać, dla Twojej indywidualnej sytuacji.

Za taką kalkulację Sebastian nie pobiera żadnego wynagrodzenia, a jej otrzymanie nie stanowi żadnego zobowiązania z Twojej strony, aby korzystać z usług Sebastiana. Takie zasady ustaliłem z Sebastianem, zanim przedstawiłem go moim Czytelnikom.

Dlatego – zanim wyruszysz w podróż po bankach – poproś Sebastiana o przygotowanie zestawienia.

A jeśli szykujesz się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego i chciałbyś to zrobić w pełni świadomie, zapraszam Cię do skorzystania z mojego kursu Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku.

Ranking kredytów hipotecznych – geneza

Zakup mieszkania lub domu na kredyt to jedna z największych i najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Zaciągamy zobowiązanie w kwocie kilkuset tysięcy złotych i często drugie tyle musimy zapłacić w formie odsetek, opłat, prowizji i składek ubezpieczeniowych. Oferty banków bardzo się różnią i wiele osób – nie mając wystarczającej wiedzy – przepłaca za swoje kredyty. Dla przykładu:

Różnica w całkowitych kosztach kredytu hipotecznego w kwocie 400 000 zł na okres 20 lat 
w sierpniu 2021 przekracza 139 172 .

Oznacza to, że wybierając przypadkową ofertę kredytu hipotecznego, możesz słono przepłacić – a to bez sensu. W ten sposób łatwo zaprzepaścić lata żmudnego oszczędzania.

Dlatego właśnie pierwszym kursem, który stworzyłem, jest Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku, który pomaga w mądrym zaciągnięciu kredytu hipotecznego i w zminimalizowaniu jego kosztów. Z kursu skorzystało ponad 2969 osób. Moim zdaniem ten cykl artykułów będzie stanowić dla Was dodatkową pomoc oraz uzupełnienie kursu o aktualne informacje rynkowe.

Najtańszy kredyt hipoteczny – kryteria

Moją intencją jest to, aby w wygodny sposób pomóc Wam w zorientowaniu się, w którym miejscu „znajduje się rynek”. Dzięki temu rankingowi dowiecie się, ile wynoszą marże, jakie są prowizje, jakie dodatkowe warunki należy spełnić w wybranych bankach.

Aby ranking kredytów hipotecznych miał charakter możliwie uniwersalny, został przygotowany przy takich założeniach:

– Kwota kredytu: 400 000 zł
– Okres kredytowania: 20 lat
– Raty: równe
– Poziom wkładu własnego: 20%
– Oprocentowanie: zmienne

Oferty bankowe zostały uporządkowane według kolejności: od najwyższego do najniższego całkowitego kosztu kredytu. Osoby, które są już po kursie, doskonale rozumieją co oznacza najtańszy kredyt hipoteczny. Pod żadnym pozorem przy wyborze kredytu hipotecznego nie należy kierować się wysokością samej raty czy wysokością oprocentowania. Co z tego, że rata Twojego kredytu będzie niższa, jeśli słono zapłacisz za inne elementy umowy kredytowej? Każdy pieniądz wypływający z Twojej kieszeni to koszt!

Po posortowaniu ofert znajdziecie poniżej dwie listy: 8 ofert kredytowych o najniższym koszcie oraz 8 ofert o najwyższym koszcie. Myślę, że to będzie świetny punkt odniesienia do Waszych własnych wędrówek po bankach i rozmów z doradcami. Będziecie mogli sami porównać, czy Wasza propozycja jest bliżej ofert najtańszych czy może najdroższych. Wierzę, że zaoszczędzi Wam to mnóstwo czasu i pomoże w bardziej świadomym podjęciu tej ważnej decyzji.

Genezę rankingu omówiłem także w tym filmie – kliknij tutaj.

Kredyty hipoteczne 2021 – źródła danych

O pomoc w przygotowaniu rankingu poprosiłem Sebastiana Bilskiego – eksperta kredytowego z ponad 10-letnim doświadczeniem, z którym osobiście współpracuję od lipca 2016 roku. Sebastian zna moje konserwatywne podejście do kredytów hipotecznych i podziela moją ideę, że najlepszy dla klienta jest taki kredyt hipoteczny, który pomoże mu zrealizować marzenie o kupnie mieszkania przy możliwie najniższych kosztach. Zna świetnie zawartość mojego kursu i pomagał mi w kompletowaniu informacji.

Ustaliliśmy z Sebastianem, że naszą współpracę oprzemy na zasadzie: Win – Win – Win:

  • Win #1 – wszyscy moi Czytelnicy otrzymują za darmo wartościowe, sprawdzone i rzetelne informacje o aktualnej ofercie kredytów hipotecznych, a także odpowiedzi Sebastiana w komentarzach pod comiesięcznym rankingiem kredytów hipotecznych;
  • Win # 2 – możliwe, że ktoś z Czytelników zainteresowanych kredytem hipotecznym skontaktuje się z Sebastianem prywatnie; jeśli taki Czytelnik zaciągnie kredyt hipoteczny z jego pomocą, Sebastian zarobi standardową prowizję od wybranego przez klienta banku;
  • Win # 3 – w zamian za promocję na moim blogu – jeśli faktycznie ktoś z Czytelników skorzysta z pomocy Sebastiana – to część otrzymanej od banku prowizji trafi od Sebastiana do mnie.

Piszę o tym bardzo otwarcie, ponieważ dbam o pełną transparentność moich działań. Pracuję również obecnie nad nieco większym projektem strony internetowej z listą „prześwietlonych” przeze mnie ekspertów kredytowych. Ale o tym napiszę za kilka miesięcy, gdy wszystko będzie na ukończeniu.

Kredyt hipoteczny – koszty

Dlaczego porównanie ofert kredytów hipotecznych to nie taka prosta sprawa? Z kredytem hipotecznym wiążą się takie koszty:

1. Koszt odsetek (czyli suma odsetek, które zapłacisz bankowi w całym okresie kredytowania przy aktualnym oprocentowaniu kredytów hipotecznych)
2. Prowizja przygotowawcza
3. Opłata za wycenę
4. Ubezpieczenie pomostowe
5. Ubezpieczanie nieruchomości (cesja na bank)

Tych 5 kategorii spotkacie praktycznie zawsze. Ponadto mogą również wystąpić:

6. Ubezpieczenie na życie
7. Ubezpieczenie od utraty pracy
8. Koszty dodatkowych produktów (rachunków, kart kredytowych, czy – strzeżcie się tego, jak ognia – produktów inwestycyjnych, które mają rzekomo pomóc w szybszym spłaceniu kredytu )

Dlatego właśnie bezpośrednie porównanie pomiędzy sobą kredytów hipotecznych jest dosyć trudne, ponieważ wymaga uwzględnienia kompletu tych kosztów. Z Twojego punktu widzenia nie ma przecież znaczenia, czy płacisz 500 zł odsetek, 500 zł prowizji czy 500 zł składki ubezpieczeniowej. Bez względu na „etykietę” pięć stów wyfrunie z Twojej kieszeni, dlatego trzeba uwzględniać komplet kosztów.

Kredyt hipoteczny – kalkulator rat i wszystkich kosztów

Przypomnę, że dla osób, które chcą zaoszczędzić na kredycie hipotecznym, przygotowałem kurs online Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku z kalkulatorem uwzględniającym wszystkie koszty kredytu oraz dającym możliwość symulowania nadpłat kredytu i innych opcji:

Kurs hipoteczny - kalkulator kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny – na co zwrócić uwagę?

Oferta kredytu hipotecznego ofercie nierówna. Do kluczowych parametrów kredytu hipotecznego należą m.in.:

– cel kredytu (mieszkanie rynek pierwotny, rynek wtórny, budowa systemem gospodarczym),
– rodzaj zabezpieczenia (dom, mieszkanie z KW , spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu , dom energooszczędny),
– kwota kredytu (tak, tak – wysokość kwoty kredytu ma wpływ na ranking – sam byłem zdziwiony )
– wysokość wkładu własnego (to widać w dzisiejszym wpisie),
– liczba kredytobiorców,
– posiadane aktywa/ segment klienta VIP/Standard,
– zdolność kredytowa,
– wiek kredytobiorców,
– źródło dochodów (umowa o pracę, działalność gospodarcza, umowa zlecenie, umowa o dzieło).

Jak należy to rozumieć?

Otóż może się okazać, że w Twoim konkretnym przypadku najlepsza może być oferta , która w ogóle nie została uwzględnia w naszym zestawieniu, gdyż Twoja sytuacja i parametry wymienione powyżej są inne. Zwróć proszę uwagę, że pokazujemy tylko 8 najlepszych kredytów hipotecznych, a dostępne jest aż 72. Mówiąc krótko –  to co jest najlepsze i dostępne  dla Twojego “kolegi”, nie zawsze będzie dostępne i najtańsze dla Ciebie.

Skontaktuj się z Sebastianem

» Przewiń do formularza kontaktowego

 

poprzedni ranking – lipiec 2021 następny ranking – wrzesień 2021