Ranking kredytów hipotecznych 🏆️ MAJ 2024

Który kredyt mieszkaniowy jest najlepszy w maju 2024? Sprawdź, w których bankach kredyty są najtańsze, a w których najdroższe. Oto rzetelny ranking kredytów hipotecznych, zawierający szczegółowy wykaz najważniejszych parametrów. Pobierz plik PDF z zestawieniem najlepszych ofert oraz informacjami na temat wymagań banków oferujących najbardziej opłacalne kredyty hipoteczne. Poniżej ranking kredytów hipotecznych maj 2024.

Ranking kredytów hipotecznych – kryteria 

Nasz ranking kredytów hipotecznych powstaje w oparciu o 102 ofert z 9 ogólnopolskich banków i nie jest to typowa porównywarka kredytów hipotecznych:

Chcemy, żeby nasz ranking kredytów hipotecznych był maksymalnie rzetelny, dlatego oferty bankowe zostały uporządkowane według jednego kryterium: całkowity koszt kredytu, w kolejności od najniższego do najwyższego. Dlaczego nie wysokość raty lub rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO? Dlatego, że każdy pieniądz wypływający z Twojej kieszeni to koszt! Co z tego, że Twoja rata kredytu hipotecznego będzie niższa, jeśli słono zapłacisz za inne elementy umowy kredytowej: prowizje czy drogie ubezpieczenia? (Przeczytaj więcej: RRSO w kredycie hipotecznym. Jak to interpretować?)

Zobacz – różnica między najtańszym a najdroższym kredytem w naszym rankingu kredytów hipotecznych maj 2024 wynosi aż 162 000 zł (kredyt na 400 tys. zł, na 20 lat z 20% wkładem własnym)! Naprawdę warto poświęcić chwilę i zorientować się, gdzie najtaniej zaciągniesz kredyt hipoteczny, a w których bankach po prostu przepłacisz. Jeśli tego nie zrobisz, możesz zaprzepaścić lata żmudnego oszczędzania.

Więcej o tym jak ranking jest tworzony, dlaczego powstał, jak z niego korzystać przeczytasz TUTAJ.

Kredyty hipoteczne 2024 MAJ – najnowszy ranking

Aby ułatwić Wam porównanie ofert różnych banków, ten ranking kredytów hipotecznych przygotowuję w oparciu o parametry kredytu, zbliżone do tych, które są najczęściej wybierane.

Wysokość kredytu hipotecznego – parametry rankingu

– Kwota kredytu: 400 000 zł
– Okres kredytowania: 20 lat
– Raty: równe
– Wkład własny: 20%
– Oprocentowanie kredytu: zmienne

Dodatkowo poniżej znajdziecie rankingi analogicznych kredytów:

» kredyt hipoteczny ze stałą stopą

» kredyt hipoteczny na 30 lat

» kredyt hipoteczny z minimalnym wkładem własnym 10%

Jeżeli mieliście jednak okazję skorzystać z mojego kursu Kredyt hipoteczny krok po kroku, to znacie z pewnością promowaną przeze mnie regułę 30/20/20. Chciałbym bardzo wyraźnie podkreślić, że reguła jest jak najbardziej aktualna, a to, że pokazuję ranking z kredytami na 30 lat, a dziś nawet dodatkowo pokażę kredyty hipoteczne z wkładem własnym na 10%, w żaden sposób nie oznacza odejścia od tej reguły!!! Zaciągając kredyt na 30 lat lub z wkładem własnym tylko 10% zapłacisz znacząco więcej.

Podkreślę, że JEDYNYM KRYTERIUM, które powoduje, że dany bank jest wyżej lub niżej w rankingu jest CAŁKOWITY KOSZT KREDYTU. Im mniej oddamy pieniędzy do banku, tym wyżej dana oferta znajduje się w rankingu.

Kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem na 20 lat – najtańsze oferty – wkład własny 20%

Kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem na 30 lat – najtańsze oferty – wkład własny 10%

Kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem na 30 lat – najtańsze oferty – wkład własny 20%

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem na 20 lat – najtańsze oferty – wkład własny 20%

O założeniach rankingu przeczytasz więcej tutaj.

Sprawdź najtańszy kredyt hipoteczny w Twojej sytuacji

Ranking kredytów hipotecznych, który tutaj prezentujemy, przygotowujemy bardzo rzetelnie.  Aby był on obiektywny, kierujemy się wyłącznie sumą kosztów kredytu, by jak najmniej pieniędzy wyszło z Twojej kieszeni do banku. Nie promujemy żadnego konkretnego banku. Sprawa jest prosta: im niższy koszt kredytu hipotecznego, tym lepsze miejsce w rankingu.

Ale w Twojej konkretnej sytuacji ranking może wyglądać trochę inaczej. Dlaczego? Bo zmiana pewnych kluczowych parametrów może istotnie zmieniać kolejność poszczególnych ofert. Np. niektóre oferty kredytów hipotecznych dostępne są wyłącznie dla osób posiadających umowę o pracę, zarabiających więcej niż 10 tys. zł czy będących klientami banku przez wiele miesięcy. Dlatego jeżeli chcesz otrzymać swój indywidualny ranking kredytów hipotecznych – napisz do Sebastiana, korzystając z poniższego formularza. Sebastian pomoże Ci znaleźć najtańszy kredyt hipoteczny i przygotuje dla Ciebie zestawienie kredytów mieszkaniowych, skrojonych na miarę Twojej indywidualnej sytuacji. Za taką kalkulację Sebastian nie pobiera żadnego wynagrodzenia, a otrzymanie indywidualnego rankingu nie stanowi żadnego zobowiązania z Twojej strony, aby korzystać z usług Sebastiana.

---

Głównym tematem Rankingu Kredytów Hipotecznych maj 2024, oprócz oczywiście najtańszych ofert kredytu, jest rządowy program „Mieszkanie na start”. Poniżej znajdziesz jego najważniejsze założenia i konkretne wyliczenia, ile mogą wynieść oszczędności dla jego uczestników.

Artykuł jest przygotowany na podstawie projektu ustawy. A ponieważ prace nad ustawą trwają, to ostateczne przepisy mogą wyglądać nieco inaczej. Weź to, proszę, pod uwagę.

Program „Mieszkanie na start” – dla kogo?

„Mieszkanie na start” to rządowy program, w ramach którego można uzyskać przez 10 lat dopłaty do kredytów hipotecznych. W wielu aspektach przypomina on „Bezpieczny Kredyt 2%”, ale w założeniach pojawiło się także sporo różnic, które także tutaj omówimy. Zacznijmy jednak od tego, kto może załapać się na dopłaty. Program „Mieszkanie na start” skierowany jest głównie do osób, które nie posiadały i nie posiadają nieruchomości mieszkalnej. Zwróć uwagę, że nieruchomością mieszkalną nie jest działka budowlana, działka rolna, ani domek letniskowy. Posiadanie takich aktywów nie dyskwalifikuje z programu.

Kryterium pierwszego mieszkania nie dotyczy osób, które posiadają w gospodarstwie domowym co najmniej troje dzieci. Żeby nie było tak różowo, ustawodawca w takim wypadku przewiduje jednak warunek – osoby w takiej sytuacji, po zakupie nowej nieruchomości w ramach programu „Mieszkanie na start”, muszą zbyć poprzednią nieruchomość w ciągu dwóch lat. Ustawa przewiduje także kilka wyjątków, które dotyczą darowizny i dziedziczenia nieruchomości. 

Ważną zmianą, która odróżnia program „Mieszkanie na start” od „Bezpiecznego Kredytu 2%”, jest możliwość wnioskowania o dopłaty nie tylko przez małżeństwa czy osoby wspólnie wychowujące dziecko. Tym razem o udział w programie mogą także ubiegać się osoby w związku nieformalnym, rodzic z dzieckiem, a nawet – rodzeństwo, jeśli razem prowadzą gospodarstwo domowe i razem przystąpią do kredytu.

Aby zamknąć temat tego, dla kogo jest ten program, musimy wspomnieć jeszcze o wymaganiach w kwestii wieku uczestników. Inaczej niż w „Bezpiecznym Kredycie 2%”, w programie „Mieszkanie na start” kryterium wieku obowiązuje tylko dla singli. Ustawodawca wprowadził obostrzenie, które zakłada, że program przeznaczony jest dla singli przed ukończeniem przez nich 35. roku życia. Przejdźmy teraz do kolejnego założenia programu – okresu kredytowania. 

Okres kredytowania

Program przewiduje minimalny okres kredytowania, o który należy wnioskować – wynosi on 15 lat. Ustawa nie przewiduje maksymalnego okresu kredytowania – będą o tym decydować wewnętrzne procedury banku oraz wytyczne KNF dla sektora bankowego. W praktyce maksymalny okres kredytowania wynosi zwykle 30-35 lat. Pamiętaj jednak, że im krótszy okres kredytowania, tym niższe będą Twoje odsetki. Możesz to bardzo łatwo przeliczyć w naszym Kalkulatorze hipotecznym, który jest częścią kursu: Kredyt hipoteczny krok po kroku.  

Program „Mieszkanie na start” – wkład własny

W odróżnieniu od „Bezpiecznego Kredytu 2%” program „Mieszkanie na Start” nie przewiduje górnego limitu wkładu własnego. Jeśli chcesz, możesz wnieść znacznie wyższą kwotę niż wymagane minimum 20%. Jeśli nie zdołasz uzbierać wymaganego w programie wkładu własnego na poziomie minimum 20%, możesz ubiegać się o objęcie brakującego wkładu gwarancją BGK. Jak działa gwarancja? Może nią być objęta różnica pomiędzy Twoim wkładem własnym a jego wymaganą wysokością (20%). Jest jeszcze jeden ważny warunek – wysokość kwoty kredytu objętej gwarancją nie może być wyższa niż 100 tys. zł. 

Jak to wygląda w praktyce? Załóżmy, że chcesz kupić mieszkanie o wartości 500 tys. zł. W takim przypadku Twój wkład własny powinien wynosić minimum 100 tys. zł, ale Ty uzbierałeś 50 tys. zł. Pozostała kwota minimalnego wkładu (50 tys. zł) może zostać objęta gwarancją BGK.

Dopłaty w programie „Mieszkanie na start”

Dopłaty do kredytu mieszkaniowego w tym programie będą obowiązywały przez pierwsze dziesięć lat i przez te dziesięć lat kredyt będzie oprocentowany stałą stopą procentową. „Mieszkanie na start” nie zakłada limitu wysokości kredytu, ale dopłaty będzie można uzyskać tylko do określonej kwoty kapitału. Jakiej dokładnie? To zależy od liczby członków gospodarstwa domowego: 

• 200 tys. zł – kwota kredytu, do której przysługiwałaby dopłata w przypadku singla
• 400 tys. zł – limit dla gospodarstwa 2-osobowego
• 450 tys. zł – próg dla gospodarstwa 3-osobowego;
• 500 tys. zł – zakres dla gospodarstw 4-osobowych;
• 600 tys. zł – limit dla gospodarstwa 5-osobowego.

Dziecko traktowane jest tutaj jako członek gospodarstwa domowego. To oznacza, że kwota objęta dopłatą dla gospodarstwa 2-osobowego dotyczy zarówno pary, jak i np. rodzica samotnie wychowującego dziecko. 

Kolejna ważna zmiana – w miastach wojewódzkich o ponadprzeciętnych kosztach budowy kwota objęta dopłatą jest zwiększona.

• Jeśli wartość odtworzeniowa metra kwadratowego lokalu mieszkalnego jest wyższa o co najmniej 15%, wtedy kwota objęta dopłatą zwiększy się o 10%. Dotyczy to miast takich jak Gdańsk, Poznań, Wrocław i Kraków. 
• Jeśli wartość odtworzeniowa metra kwadratowego lokalu mieszkalnego jest wyższa o co najmniej 30%, wtedy kwota objęta dopłatą zwiększy się o 20%. Dotyczy to Warszawy.

W tabeli poniżej znajdziesz informację, jak to wygląda kwotowo:

A jak wygląda próg wysokości dopłat w praktyce? Już tłumaczę. 3-osobowa rodzina (rodzice z dzieckiem) może zaciągnąć kredyt w dowolnej wysokości, jeśli mają odpowiednią zdolność kredytową i ich budżet to udźwignie (np. 800 tys. zł), ale dopłata obowiązuje w ich przypadku tylko do wysokości 450 tys. zł (jeśli kupują mieszkanie w Gdańsku – 495 tys., a w Warszawie – do 540 tys. zł). 

„Mieszkanie na start” – oprocentowanie

Przyjrzyjmy się teraz, jak wygląda w programie oprocentowanie kredytu. Jak pewnie pamiętasz z okresu kampanii wyborczej, jedną z wielu obietnic nowej koalicji rządzącej było wprowadzenie kredytu 0%. Zobaczmy, czy to się udało. Według założeń programu dopłata obniży oprocentowanie kredytu do: 

• 1,5 % w przypadku gospodarstw domowych bez dzieci. 
• 1% – dla gospodarstwa domowego z jednym dzieckiem.
• 0,5% – dla gospodarstwa domowego z dwójką dzieci. 
• i wreszcie obiecane 0% – w przypadku gospodarstw domowych z co najmniej 3 dzieci.

Czyli mamy obiecane 0%, ale tak naprawdę dotyczy tylko niektórych kredytobiorców. Przejdźmy teraz do kolejnego ważnego założenia programu – limitu dochodowego.

Limit dochodowy w „Mieszkaniu na start”

Być może pamiętasz, że w „Bezpiecznym kredycie 2%” wielu ekspertów krytykowało brak limitów dochodowych. W programie „Mieszkanie na start” takie limity obowiązują i obejmują miesięczne dochody netto gospodarstw domowych ubiegających się o udział w programie. Ważna informacja – do limitu dochodowego nie będą brane pod uwagę świadczenia rodzinne i opiekuńcze. W tabeli poniżej znajdziesz limit dochodów netto dla różnych wielkości gospodarstw domowych.

Przy tym kryterium będzie brany pod uwagę dochód osiągnięty w roku poprzedzającym rok złożenia wniosku. Dlatego zwróć, proszę uwagę, że limit dochodowy i dochód, który banki biorą pod uwagę przy szacowaniu zdolności kredytowej, to mogą być dwie różne wartości. Przecież obliczając zdolność kredytową, żaden bank nie bierze pod uwagę jedynie dochodu z zeszłego roku kalendarzowego. Zwykle prześwietlają inny okres. Warto o tym pamiętać – każdy przypadek może wyglądać tutaj inaczej. 

Jeśli przekroczysz limit dochodów, nie wyklucza to Twojego udziału w programie – spowoduje to jedynie zmniejszenie dopłat. W praktyce kwota dopłaty do rat kredytu mieszkaniowego zostanie pomniejszona:

• w przypadku singli: o 50% kwoty przekroczenia limitu dochodowego
• w pozostałych przypadkach: o 25% kwoty przekroczenia limitu dochodowego. 

Zobaczmy to na konkretnych przykładach, które przygotowało Ministerstwo: 

• Singiel, który zarabia 9 tys. zł netto, przekroczy limit o 2 tys. zł netto, więc jego dopłata zostanie zmniejszona o 50% tej kwoty, czyli o 1 tys. zł. 
• Małżeństwo z dzieckiem zarabia łącznie 18 tys. zł. Ponownie, limit został przekroczony o 2 tys. zł, ale w tym przypadku zmniejszenie dopłat nastąpi w wysokości 25%, czyli wyniesie 500 zł. 

Przejdźmy teraz do kolejnego warunku programu – limitu powierzchni nieruchomości. 

„Mieszkanie na start” – limit powierzchni nieruchomości

Limit ten dotyczy tylko zakupu mieszkania lub domu, nie dotyczy budowy domu. Ponownie limit został powiązany z liczbą osób w gospodarstwie domowym:

Podobnie jak w przypadku kryterium dochodowego, także tutaj przekroczenie limitu powierzchni nie wyklucza z udziału w programie. Każde przekroczenie o metr kwadratowy powoduje zmniejszenie dopłaty o 50 zł. 

Omówiliśmy najważniejsze założenia i zasady programu, przejdźmy teraz do wyliczeń – czy udział w „Mieszkaniu na start” w ogóle się opłaca i jeśli tak, to jak bardzo? Zobaczmy to na konkretnych przykładach. 

„Mieszkanie na start” – czy to się opłaca?

Porównajmy „Kredyt na start” do analogicznego kredytu, zaciągniętego na standardowych warunkach. Założenia dla tego kredytu: 

• Oprocentowanie  – przyjmę wysokość stóp  i marży, jaka występuje w maju 2024 tj.: stopa stała 7% w okresie pierwszych 10 lat, po 10 latach stopa zmienna 5,9% + marża 2%, 
• Zakładamy, że kredyt jest zaciągnięty na 25 lat. 

Jeśli chodzi o typ rat, to jak już wspomniałam, w „Kredycie na start” przez pierwsze 10 lat nasze raty będą malejące, a potem – przechodzimy na raty równe. 

W praktyce większość kredytów zaciąganych obecnie (czyli maj 2024) to kredyty o ratach równych przez cały okres kredytowania. Takie kredyty są droższe, niż te spłacane w ratach malejących, dlatego oszczędności wynikające z programu będą tak naprawdę jeszcze większe. Ponieważ jednak ja chcę „porównywać jabłka do jabłek”, zakładany przeze mnie w przykładzie kredyt standardowy będzie miał takie same parametry, jak ten z programu, czyli: 

• przez pierwsze 10 lat raty malejące, potem raty równe. 

W tabeli poniżej znajdziesz efekt moich obliczeń:

• Singiel zaciągnął kredyt, w którym kwota objęta dopłatą wynosi 200 tys. zł. Oprocentowanie kredytu po dopłacie wyniesie w tym przypadku 1,5%, a rata przez pierwsze 10 lat spadnie do 917 zł. Bez dopłaty musiałby zapłacić ratę w wysokości 1833 zł. W kredycie z dopłatą łączne odsetki wyniosą 109 225 zł, a dopłaty – 82 234 zł. Dla porównania, bez dopłaty odsetki wyniosłyby 197 408 zł. Mamy więc oszczędność na poziomie ok. 82 tys. zł.
• Gospodarstwo domowe 2-osobowe z jednym dzieckiem zaciąga kredyt, w którym kwota objęta dopłatą wynosi 400 tys. zł. Oprocentowanie kredytu po dopłacie wyniesie 1%, a rata przez pierwsze 10 lat dla tej rodziny to 1 667 zł. Dla porównania, bez dopłaty płaciliby ratę praktycznie dwukrotnie większą – 3 667 zł. Łączne odsetki, które muszą zapłacić po dopłacie to 202 417 zł, a dopłata wyniesie 184 466 zł. Dla porównania, bez dopłaty odsetki wyniosłyby 394 817 zł. 

Jak widać, możliwe oszczędności są ogromne. Nic więc dziwnego, że zainteresowanie programem jest tak duże. Zanim jednak będziemy mogli skorzystać z programu, ustawa musi zostać przepracowana i przegłosowana przez Parlament i podpisana przez prezydenta. Czy do tego dojdzie? Póki co nie możemy mieć pewności. 

Czy „Kredyt na start” wejdzie w życie?

Osobiście mam nadzieję, że ten program nie wejdzie w życie. Rynek nieruchomości jest mocno wysycony po „Bezpiecznym Kredycie 2%”.  Jego następca skierowany jest do konkretnego grona osób (nabywających pierwszą nieruchomość), tymczasem koszty programu pokryją tak naprawdę wszyscy podatnicy.  Dodatkowo osoby, które nie zakwalifikują się do programu, będą kupowały nieruchomości po wyższych cenach. Widzieliśmy jaki efekt na ceny nieruchomości miał program BK 2% i chyba nikt już teraz nie zakłada, że tak hojne dopłaty do kredytu nie wpływają na ceny.

Co ciekawe, choć losy tego programu nie są pewne, to on już wpływa na rynek nieruchomości i kredytów hipotecznych. Widać to wyraźnie w danych o liczbie kredytów udzielonych w marcu tego roku. Jest ich o 87% więcej niż w ubiegłym roku: 

Osoby, które wiedzą, że nie załapią się na nowy program, nauczone doświadczeniem z tego, co działo się w przypadku „Bezpiecznego kredytu 2%, chcą uniknąć tłoku na rynku, który miał miejsce w końcówce 2023 r. A deweloperzy także już zacierają ręce na nowy program i już teraz reklamują oferty nieruchomości dla kredytobiorców nim zainteresowanych 😉 W swoich reklamach obiecują możliwość wycofania się z rezerwacji mieszkania, jeśli program finalnie nie wejdzie w życie. Poniżej znajdziesz przykład dwóch takich reklam: 

O tym, czy program wejdzie w życie, zadecyduje ostatecznie nasz proces legislacyjny. Szczególnie istotne będzie oczywiście głosowanie nad programem w sejmie. A jak wygląda sentyment poszczególnych partii do „Mieszkania na start”? 

• Nowa lewica nie ma jednego stanowiska. Choć Partia Razem oficjalnie wyraziła sprzeciw, część lewicy może poprzeć projekt, jeśli równocześnie wejdzie w życie ich program budowy tanich mieszkań na wynajem. 
• Konfederacja wypowiada się zdecydowanie przeciwko. 
• Partia Polska 2050 w swoim programie wyborczym miała udostępnienie większej liczby nieruchomości na wynajem, natomiast członkowie tej partii o samym programie wypowiadają się raczej w negatywnym tonie. 
• PiS jest tak naprawdę zagadką. Z jednej strony, mogą wyrazić sprzeciw, tylko po to, by storpedować program koalicji rządzącej. Z drugiej strony, program jest kontynuacją „Bezpiecznego Kredytu 2%” i logiczne byłoby wspieranie podobnej inicjatywy. 
• Obecnie jedynie PO i PSL są oficjalnie za przyjęciem programu, chociaż nikt w rządzie nie przewidywał, że ten program spotka się z aż tak dużym niezadowoleniem wśród społeczeństwa. Może to mieć wpływ na ostateczną decyzję posłów. 

Zobaczymy, jaki będzie rozwój wypadków. Na pewno będziemy trzymać rękę na pulsie i najświeższe informacje będą na Ciebie czekać co miesiąc w naszym Rankingu Kredytów Hipotecznych. 

Skontaktuj się z Sebastianem

» Przewiń do formularza kontaktowego

poprzedni ranking – kwiecień 2024

następny ranking – czerwiec 2024