Ranking kredytów hipotecznych grudzień 2021

Co nowego na rynku kredytów hipotecznych?

Nie mamy dobrych wieści – kredyty hipoteczne drożeją. Po ostatnim szybkim szacunku inflacji na poziomie 7,7%, dalsze podwyżki stóp procentowych wydają się przesądzone. A to oczywiście przełoży się na jeszcze wyższe oprocentowanie kredytów. W takim momencie zdecydowanie warto poświęcić dodatkowy czas i sprawdzić dokładnie, gdzie najtaniej zaciągniesz kredyt i w którym banku poniesiesz najniższe koszty finansowania. 

O  ile nie masz wpływu na to, jak wysoki będzie WIBOR, to możesz wybrać kredyt, który w danym momencie jest tańszy od innych ofert dostępnych na rynku. Dzisiaj różnica między najtańszym i najdroższym kredytem w naszym zestawieniu wynosi aż 119 069 złotych – naprawdę warto się temu przyjrzeć. Pomoże nam w tym Sebastian Bilski, który od 15 lat działa na rynku kredytów hipotecznych.

Cześć Sebastian!

Cześć Marcin, witam serdecznie.

Jak wzrost stóp procentowych wpłynął na oferty banków?

Od naszego ostatniego rankingu stopy procentowe solidnie wzrosły. Miesiąc temu, gdy nagraliśmy ranking za listopad 2021, WIBOR trzymiesięczny wynosił 0,74% w skali roku – a dzisiaj mamy już 2,06%. Przejdźmy od razu do pytania, jak ta zmiana wpłynęła na oferty banków na początku grudnia 2021.

Kwestia zmiany WIBOR-u jest bez wątpienia jedną z ważniejszych zmian w ofertach bankowych. Pozostałe parametry, takie jak marża kredytowa, cross-selling, dostępność – są właściwie na takim samym poziomie. WIBOR jest tutaj kluczową zmianą i w tym kontekście warto byłoby wspomnieć o kilku ważnych kwestiach. 

Po pierwsze, na potrzeby tego zestawienia przyjęliśmy 3-miesięczną stawkę WIBOR-u na poziomie 2,06% dla wszystkich ofert. To o tyle istotne, że nie wszystkie banki w tym samym czasie aktualizują stawki WIBOR. Może się okazać, że jeśli ktoś sprawdzi oferty bezpośrednio w placówce, w zależności od tego, kiedy uda się do banku, może otrzymać różny poziom WIBOR-u. Na przykład mBank cały czas przyjmuje stawkę WIBOR-u na poziomie 0,21% i zaktualizuje ją dopiero 4 grudnia. 

Uważaj na WIBOR przy porównywaniu ofert!

Czyli taka oferta będzie nieporównywalna z innymi. Rzeczywiście, to bardzo ważne – jeśli porównujemy oferty banków, to zawsze musimy mieć pewność, że przy zmiennym oprocentowaniu, zakładamy tę samą stawkę WIBOR. Zresztą podobnie przy oprocentowaniu okresowo stałym – bo ta stawka jest potem brana pod uwagę do liczenia oprocentowania po upływie pierwszych pięciu czy siedmiu lat.

To po pierwsze. Po drugie, są banki, które mają WIBOR 3-miesięczny, ale też takie, które mają WIBOR 6-miesięczny. Np. ING i PKO BP mają właśnie WIBOR 6-miesięczny. I on będzie jeszcze wyższy niż WIBOR 3-miesięczny. Warto o tym pamiętać. Wrócę jeszcze do Twojego pytania – zmiana w ofertach kredytowych jest stosunkowo niewielka, ale widzę z pewnością zmianę w postrzeganiu ofert przez klientów. Dużo częściej pytają o kredyty z oprocentowaniem stałym i są żywo zainteresowani tym tematem. 

Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym

Od dobrych kilku miesięcy zachęcaliśmy naszych Czytelników do solidnego przyjrzenia się również ofertom z oprocentowaniem stałym. One wtedy były w okolicach 3% i pamiętam, że sam nawet powiedziałem kiedyś, że na tym poziomie ja bym pewnie zaciągnął kredyt właśnie z takim oprocentowaniem. Ale niestety – szybki wzrost WIBOR-u powoduje, że te nowe oferty, które teraz są dostępne – one również mocno podrożały. Jak dziś wyglądają oferty z oprocentowaniem stałym i jak się one mają do kredytów ze zmienną stopą procentową?

Jeżeli chodzi o porównanie, to np. Pekao S.A. ma oprocentowanie stałe na poziomie 4,79%, a ofertę z oprocentowaniem zmiennym na poziomie 4,1%. BNP Paribas oferuje oprocentowanie stałe w wysokości 5%, a oprocentowanie zmienne na poziomie 4,06%. Dalej mamy bank ING  – tutaj oferta z oprocentowaniem stałym to 5,66%, a oprocentowanie zmienne – 4,01%.

W ofertach, które wymieniłeś, najniższa różnica pomiędzy oprocentowaniem stałym i zmiennym to jest około 0,69 punktu procentowego. To daje różnicę w całkowitych kosztach kredytu w wysokości 18 406 zł. Tyle by wyniosła dzisiaj cena za spokojny sen przez najbliższe 5 lat. Spokojny sen w tym sensie, że na potrzeby tego przykładu zakładamy, że od dzisiejszych poziomów te stopy miałyby jeszcze istotnie urosnąć. Ale w ofercie ING, o której wspominałeś, różnica między oprocentowaniem stałym i zmiennym to już aż 1,65 punktu procentowego. A to już daje różnicę w kosztach całkowitych rzędu 34 896 złotych. 

Jak sami widzicie, w ofertach banków są duże różnice i łatwo za kredyt przepłacić jeśli nie zrobi się właściwego rozeznania. Dlatego zachęcam was do skorzystania z naszego kursu i kalkulatora kredytu hipotecznego, które pomogą wam po pierwsze – w przygotowaniu się do tego ogromnego zobowiązania, jakim jest kredyt hipoteczny, ale również w zrozumieniu jego działania. A przede wszystkim dzięki tym narzędziom zoptymalizujecie koszty, czyli zaciągniecie kredyt w taki sposób, żeby kosztował jak najmniej.

Jak często banki dokonują zmian w oprocentowaniu kredytów ze stałą stopą?

Sebastian – przy kredytach ze zmienną stopą, oprocentowanie faluje sobie wraz z WIBOR-em. A jak często banki dokonują zmian w wysokości oprocentowania kredytów ze stopą stałą? Jak szybko reagują na to, co dzieje się na rynku?

Tutaj sytuacja różni się właściwie w każdym banku. Na przykład bank ING co tydzień w poniedziałek aktualizuje wysokość oprocentowania stałego, które będzie obowiązywać w danym tygodniu. Pozostałe banki informują o zmianie oprocentowania odpowiednimi komunikatami, które wysyłają z różną częstotliwością, w zależności od tego, jaka jest sytuacja na rynku. W ostatnich dwóch miesiącach ta dynamika jest spora. Na początku września w Santanderze, który miał jedną z najlepszych ofert kredytowych z oprocentowaniem stałym – bez cross-sellingu wynosiło 3,64%. 3 miesiące później ono wynosi 5,44 proc. Mówię tutaj o ofercie standardowej, bez uwzględnienia zniżek cross-sellingowych, więc możemy zaobserwować spory wzrost również w tym segmencie. 

Stracona szansa?

Obserwuję też u klientów takie poczucie utraconej szansy, bo tak jak wspomniałeś, o tym oprocentowaniu stałym mówimy już od jakiegoś czasu. Pamiętam rozmowy z moimi klientami jeszcze 2 czy 3 miesiące temu, kiedy mieli do wyboru kredyt z oprocentowaniem zmiennym i on wynosił wtedy w okolicach 2,20-2,50%, w zależności od tego, jaka to była oferta. Dla porównania oprocentowanie stałe było wtedy na poziomie między 3,5-4%. Klienci mieli wtedy takie poczucie, że muszą zapłacić za oprocentowanie stałe dwa razy tyle, co za oprocentowanie zmienne. Nagle sytuacja się zmieniła i klienci mówią, że mogli wziąć to oprocentowanie stałe, gdy było na poziomie 4%, bo teraz już muszą akceptować 5% albo i więcej. Są nawet banki, które mają oprocentowanie stałe na poziomie 6%. To spory dysonans. 

Niestety teraz paradoksalnie te kredyty ze stałą stopą procentową opłacają się znacznie mniej, niż jeszcze dwa miesiące temu. 

Kto nie może skorzystać z oferty kredytu z oprocentowaniem stałym?

Czy biorąc pod uwagę to, że to zainteresowanie kredytami ze stałym oprocentowaniem wzrosło, jesteś w stanie oszacować jaki odsetek osób zaciąga obecnie takie kredyty?

Nie potrafię odpowiedzieć precyzyjnie na to pytanie, natomiast z całą pewnością jestem w stanie powiedzieć, że znakomita większość, jeżeli nie wszyscy klienci pytają o kredyty z oprocentowaniem stałym. Ale tutaj pojawia się parę niuansów, bo pytanie o taką ofertę to jedno, a możliwość z niej skorzystania to coś zupełnie innego. 

Należy mieć na uwadze fakt, że właściwie wszystkie banki oferują kredyty z oprocentowaniem stałym. Natomiast dla pewnych celów mają ograniczenia. Dla przykładu nie można wybrać kredytu z oprocentowaniem stałym, jeżeli kredyt jest wypłacany w transzach – tak jak to się dzieje, chociażby przy budowie domu, czy nawet przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym. W takich bankach jak: Millenium, Pekao S.A. i mBank nie można wybrać takiej opcji. 

Drugie ważne zagadnienie dotyczy wysokości raty. Kredyty z oprocentowaniem stałym są wyżej oprocentowane, a co za tym idzie – rata kredytowa będzie w nich wyższa. Odnieśmy to do naszego przykładu, czyli do kwoty zaciąganego kredytu w wysokości 400 000 zł. Różnica między najtańszą ratą, przy kredycie z oprocentowaniem zmiennym, a najniższą ratą przy kredycie z oprocentowaniem stałym wynosi 235 zł. Dla części klientów jest to spora różnica, a jeżeli weźmiemy pod uwagę kredyt na wyższą kwotę, to ta różnica się jeszcze bardziej zwiększa. To stanowi pewną barierę dla części klientów. 

Trzeci aspekt, który jest ważny przy kredytach ze stałą stopą to zdolność kredytowa. Jak już wspominałem, przy tych kredytach mamy do czynienia z wyższą ratą, więc zdolność kredytowa może być określona na niższym poziomie. Dlatego jeżeli ktoś jest na pograniczu swoich możliwości kredytowych, to może powodować dyskomfort, lub ograniczony wybór oferty. 

Tym bardziej istotne jest odpowiednie przygotowanie się do zaciągnięcia kredytu. Zastosowanie tych buforów, o których mówimy w kursie, zabezpieczy nas przed wzrostem raty. Ale także przeliczenie, co się stanie, jeśli WIBOR pójdzie nam w górę o 1-2 czy nawet 4 punkty procentowe. Trzeba sprawdzić różne scenariusze i być na nie przygotowanym. 

Zmiana kredytu z oprocentowaniem zmiennym na oprocentowanie stałe

Pozwól, że opowiem jeszcze o jednej ważnej rzeczy, którą w tej chwili zaobserwowaliśmy. Sporo klientów, którzy mają już kredyty z oprocentowaniem zmiennym, zgłasza się do nas z chęcią sprawdzenia opcji przejścia na kredyt z oprocentowaniem stałym. Jeśli czytają nas teraz takie osoby, to chciałbym Wam poradzić, by w pierwszej kolejności odezwać się do swojego banku, w którym macie już kredyt hipoteczny i tam zapytać o możliwość przejścia na stałe oprocentowanie. Proceduralnie to będzie najłatwiejsza droga. Nie potrafię ocenić, czy ona będzie najtańsza, bo nie wiem, w jakim banku macie kredyty hipoteczne i jaka konkretnie dla was będzie oferta, ale z całą pewnością warto najpierw udać się do banku, w którym już macie kredyt. 

A ja dodałbym tutaj, żeby nie poddać się w tym miejscu owczemu pędowi. Owszem, te ostatnie wzrosty inflacji działają na wyobraźnię i pewnie wiele osób już sądzi, że może będzie inflacja 20%, a stopy 15% itd. – to mogą być przesadzone scenariusze, więc jak słyszę dzisiaj o kredytach ze stałą stopą 6% przez pierwszych kilka lat, to one już nie są tak atrakcyjne jak wtedy, kiedy były na poziomie 3-4%. Na spokojnie trzeba sobie wszystko przeliczyć i zobaczyć, ile tak naprawdę wyniosą nas łączne koszty kredytu. To jest zbyt poważna decyzja, żeby działać tutaj pod wpływem impulsu.