|||

Nadpłacać kredyt hipoteczny czy inwestować – co się bardziej opłaca? [KALKULATOR]


Notice: Only variables should be passed by reference in /home/iwucm/domains/marciniwuc.com/public_html/wp-content/themes/kadence-child/functions.php on line 19

Notice: Only variables should be assigned by reference in /home/iwucm/domains/marciniwuc.com/public_html/wp-content/themes/kadence-child/functions.php on line 19

62

Nadpłacać czy inwestować? Ile pieniędzy oszczędzasz dzięki nadpłacie? Czy lepiej skracać okres kredytu, czy zmniejszać ratę? A może nadpłata w ogóle się nie opłaca, bo kredyt hipoteczny to najtańszy pieniądz na rynku? Jeśli masz taki dylemat lub zastanawiasz się, czy nadwyżki przeznaczyć na nadpłatę kredytu hipotecznego, czy na inwestycje – ten artykuł jest dla Ciebie. Pokażę Ci, jak można podejść do tego tematu. Przygotowałam też KALKULATOR, w którym policzysz, co da lepsze wyniki w Twojej sytuacji.

Już na początku chcę zaznaczyć, że zarówno nadpłata, jak i inwestycje to są dwie super opcje. To jak wybór pomiędzy dbaniem o formę przy pomocy trenera personalnego a wykupieniem karnetu na siłownię. W obu przypadkach się zmęczysz i spocisz, ale finalnym efektem będzie lepsza kondycja i zdrowie. I w temacie nadpłat i inwestowania także mamy efekt w postaci lepszej kondycji… finansowej ? Pewnie się domyślasz, że najlepiej byłoby i nadpłacać i inwestować… ale niestety często nie starcza nam środków i trzeba wybrać. A dokonując wyboru, chcesz wiedzieć, co da Ci lepsze wyniki. Już za chwilę pokażę przykładowe wyliczenia, ale najpierw – zachęcam Cię do obejrzenia filmu:

Inwestować czy nadpłacać kredyt hipoteczny - YouTube

Kredyt hipoteczny – ile płacimy gdy nie nadpłacamy?

Zacznijmy od tego jak w ogóle działa nadpłata kredytu? Żeby to wytłumaczyć, cofamy się o kilka kroków i patrzymy, jak liczy się odsetki od kredytu. Wezmę jako przykład kredyt hipoteczny o następujących parametrach: 

  • Kwota kredytu: 400 tys. zł. 
  • Oprocentowanie: 7% rocznie
  • Raty: równe (najczęściej wybierany typ rat w Polsce)
  • Okres kredytu: 20 lat (240 miesięcy)
Standardowy kredyt hipoteczny - przykład
Standardowy kredyt hipoteczny – screenshot z Kalkulatora hipotecznego z kursu Kredyt hipoteczny krok po kroku

W takim kredycie miesięczna rata wyniesie 3 101,20 zł.  I tu od razu napiszę, że w artykule będę często zaokrąglać kwoty, aby było nieco prościej ?. Po zaokrągleniu do pełnych złotych miesięczna rata wyniesie 3 101 zł.

Jak widzisz na poniższej grafice, struktura pierwszej raty jest bardzo niekorzystna dla kredytobiorcy –  spłaca się głównie odsetki (zaznaczone kolorem czerwonym):

Jak wygląda pierwsza rata?
Raty w standardowym kredycie hipotecznym – screenshot z Kalkulatora hipotecznego z kursu Kredyt hipoteczny krok po kroku.

Dlaczego tak się dzieje? Ponieważ odsetki liczone są od kwoty kredytu pozostałej do spłaty, a na początku kredytu dług wobec banku jest największy. No to policzmy odsetki w pierwszej racie.

Odsetki w pierwszej racie

  • Przed zapłatą pierwszej raty, do spłaty mamy cały kredyt – czyli 400 000 zł
  • Nasz przykładowy kredyt ma oprocentowanie 7% rocznie, więc, by policzyć odsetki za jeden miesiąc, dzielimy oprocentowanie przez 12:
    400 000 zł
    x (7%:12 miesięcy) = 2333 zł
    Czyli odsetki w pierwszym miesiącu spłaty wyniosą 2 333 zł.
  • To oznacza, że w pierwszej racie, która ma wysokość 3 101 zł, tylko 768 zł z tej kwoty to spłacany kapitał.
    Wysokość spłacanego kapitału liczymy następująco:
    3101 zł raty – 2 333 zł odsetek = 768 zł kapitału spłacanego w pierwszej racie.
  • Jaka kwota kredytu pozostanie nam do spłaty po zapłaceniu pierwszej raty? Od długu musimy odjąć spłacony kapitał:
    400 000 zł długu 768 zł kapitału w pierwszej racie = 399 232 zł
    Po pierwszej racie zostaje nam więc 399 232 zł kapitału do spłaty.

Odsetki w drugiej racie

W drugim miesiącu przechodzimy ten proces ponownie:

  • Gdy płacimy drugą ratę, mamy do spłaty już nieco mniejszy dług. Jest to 399 232 zł zamiast wyjściowych 400 000 zł.
  • Liczymy więc odsetki od tego mniejszego zadłużenia:
    399 232 tys. zł KREDYTU  x (7% : 12 miesięcy) = 2 329 zł ODSETEK
  • Wybraliśmy kredyt spłacany w ratach równych, więc rata pozostaje bez zmian i wynosi 3 101 zł.
  •  A to oznacza, że tym razem, w drugiej racie, spłacamy  772 zł kapitału:
    3 101 zł RATA – 2 329 zł ODSETEK = 772 zł KAPITAŁU
  • Nasz dług wobec banku maleje do 398 460 zł:
    399 232 tys. zł KREDYTU – 772 zł KAPITAŁU = 398 460 zł  kredytu po 2. racie

Jak widzisz, bez nadpłacania kredytu, zobowiązanie względem banku maleje w ślimaczym tempie. W modelu rat równych w pierwszych latach spłacasz niemal same odsetki, a tylko niewielka część raty przeznaczona jest na spłatę pożyczonego kapitału. I tu z pomocą przychodzą nam nadpłaty ?

Jak działa nadpłata kredytu?

Nadpłacamy kredyt kwotą 1000 zł wraz z zapłatą pierwszej raty

Załóżmy teraz, że chcesz nadpłacać kredyt. Znajdujesz w budżecie dodatkowe 1 000 zł i przelewasz je do banku na jednorazową nadpłatę kredytu. Zobaczmy, jak wpłynie to na kredyt hipoteczny. Mechanizm obliczania raty pozostaje ten sam. Nasza pierwsza rata wygląda dokładnie tak samo, jak bez nadpłaty:

400 000 zł KREDYTU x (7% : 12 miesięcy) = 2 333 zł ODSETEK
3 101 zł RATA – 2 333 zł ODSETEK = 768 zł KAPITAŁU

Magia dzieje się po dokonaniu nadpłaty. Gdy nadpłacasz kredyt, zmniejszasz swoje zobowiązanie względem banku – czyli wysokość pożyczonego kapitału. Całość nadpłaty zmniejsza zadłużenie.

W naszym przykładzie wygląda to tak, że od 400 000 zł kredytu odejmujesz nie tylko 768 zł (spłacone w racie), ale dodatkowo 1 000 zł nadpłaty:

400 000 zł KREDYTU – 768 zł KAPITAŁU – 1 000 zł NADPŁATY = 398 232 zł po 1. racie i NADPŁACIE

Do spłaty pozostaje Ci więc 398 232 zł kapitału. Zwróć uwagę, że dług po pierwszej racie i nadpłacie jest o 1000 zł mniejszy niż gdyby nadpłaty nie było.

Druga rata kredytu gdy nadpłaciliśmy 1000 zł
Zobaczmy jeszcze, jak nadpłata wpłynie na drugą ratę kredytu: 

  • Pozostało Ci do spłaty 398 232 zł kapitału. 
  • Liczymy odsetki od tego zadłużenia:
    398 232 zł KREDYTU x (7% : 12 miesięcy) = 2 323 zł ODSETEK

Podsumujmy więc całość obliczeń:

Czy nadpłata kredytu się opłaca?

Pewnie zauważasz, że odsetki w drugiej racie bez nadpłaty i w drugiej racie po nadpłacie różnią się zaledwie o 6 zł. Możesz pomyśleć: „I gdzie tu oszczędność? Czy warto wydać 1000 zł, by  kwota odsetek pomniejszyła się tylko o kilka złotych!”. To może nadpłaty nie mają sensu? Pamiętaj jednak, że nadpłata daje korzyści nie tylko w pierwszym miesiącu,  ale też w każdym kolejnym, aż do końca trwania kredytu. Wychodzi więc na to, że im wcześniej zabierzesz się za nadpłaty, tym lepiej.

Jednorazowa nadpłata kwotą 1000 zł

To zobaczmy, jak taka jednorazowa nadpłata w kwocie 1000 zł wpłynie na kredyt hipoteczny. W naszym przykładzie:

  • Bez nadpłat, oddasz do banku 344 287 zł odsetek.
  • Jeśli nadpłacisz kredyt i zdecydujesz się na to, by nadpłata obniżyła Ci ratę kredytu – oddasz do banku w sumie 343 430 zł odsetek. To mniej niż w kredycie bez nadpłat o całe 857 zł. 
  • Jeśli nadpłacisz kredyt i zdecydujesz się na skrócenie okresu kredytowania, ten jeden wpłacony 1 000 zł spowoduje, że zapłacisz w sumie 341 277 zł odsetek. Czyli o całe 3 010 zł mniej, niż w przypadku kredytu bez nadpłat. Nieźle!

Zgodzisz się, chyba, że to całkiem niezłe wyniki jak na jednorazową akcję, angażującą raptem 1000 zł? Nadpłacając kredyt, robisz świetny prezent dla siebie z przyszłości. 

Czy warto wydać 1000 zł, żeby zaoszczędzić 6 zł?

Czy warto regularnie nadpłacać kredyt hipoteczny?

Jak widzisz, nawet 1 000 zł jednorazowej nadpłaty może znacząco wpłynąć na obniżenie całkowitych kosztów Twojego kredytu. No dobrze – a teraz spróbuj wyobrazić sobie sytuację, że takiego tysiaka znajdujesz nie jednorazowo, a systematycznie. Co miesiąc dajesz radę nadpłacać swój kredyt hipoteczny kwotą 1 000 zł. Jak to wpłynie na całkowitą kwotę odsetek, które będziesz musiał zapłacić?

  • Bez nadpłat, musisz wpłacić do banku 344 287 zł odsetek. 
  • W scenariuszu, w którym nadpłacasz co miesiąc 1 000 zł i wybierasz, że nadpłata skutkuje obniżeniem raty, musisz spłacić 248 025 zł odsetek. To aż 96 000 zł oszczędności na odsetkach. 
  • I ostatni scenariusz: nadpłacasz co miesiąc 1 000 zł i wybierasz, że nadpłata skutkuje skróceniem okresu kredytowania. To najkorzystniejszy scenariusz. Musisz spłacić w sumie 193 359 zł odsetek, co daje Ci aż 151 000 zł oszczędności względem pierwszego scenariusza (bez nadpłat).

Jak widzisz, każda nadpłata (zarówno obniżająca ratę, jak i skracająca okres kredytowania) obniża całkowitą kwotę odsetek, które musisz zapłacić w związku z kredytem. A o to przecież chodzi – żeby z Twojej kieszeni odpłynęło jak najmniej pieniędzy. Ale… to nie koniec dobrych wieści, bo obniżenie kosztów kredytu to nie jedyna zaleta nadpłat. 

Dodatkowa korzyść z nadpłat kredytu hipotecznego

Dla wielu osób ta dodatkowa korzyść jest nawet ważniejsza niż oszczędności na odsetkach. Jaką korzyść mam tutaj na myśli? Skrócenie całkowitego czasu spłaty kredytu.
Wróćmy na chwilę do naszego modelowego kredytu z przykładu: 

  • Normalnym” trybem, czyli bez nadpłat, będziesz spłacać swój kredyt 20 lat
  • Jeśli zdecydujesz się nadpłacać (przypominam: 1 000 zł miesięcznie) i wybierzesz, że skutkiem nadpłat ma być obniżenie raty – skrócisz czas spłaty kredytu do 18 lat i 2 miesięcy. Dlaczego czas kredytowania się skraca? Bo przy systematycznych nadpłatach w końcu „zabraknie Ci” kapitału kredytu do spłaty.  
  • A jeśli będziesz nadpłacać regularnie i wybierzesz, że nadpłaty mają skrócić Twój okres kredytowania, uporasz się z kredytem po 12 latach i 1 miesiącu.
Dodatkowa korzyść z nadpłat

Wyobraź sobie te 3. scenariusze. Dolicz do swojego wieku 20 lat. Ile wtedy będziesz mieć lat? Jak się będziesz czuł, spłacając kredyt do tego wieku? Mając ograniczoną elastyczność w kwestii zmiany pracy? Mając ciągle z tyłu głowy, że musisz zarabiać na określonym poziomie, żeby było Cię stać na spłatę raty? 

A teraz pomyśl o trzecim scenariuszu. Dodaj do swojego wieku 12 lat. To daje Ci całe 8 lat spokoju, w których nie musisz płacić rat za kredyt. Kolejny prezent dla siebie z przyszłości. Wyobraź sobie to uczucie: chodzisz po podłodze, która naprawdę należy do Ciebie. Każdy metr kwadratowy Twojego mieszkania czy domu jest faktycznie Twój, a nie banku. W 2015 r. razem z Marcinem spłaciliśmy kredyt hipoteczny na nasze mieszkanie i doskonale pamiętam to uczucie. Niby ta sama nieruchomość, ale mieszka się w niej zupełnie inaczej. 

Kredyt hipoteczny to dla mnie jeden z nielicznych przykładów długu, który ma sens. Nieruchomości są tak drogie, że trudno uzbierać gotówkę na zakup, szkoda też wydawać pieniądze na najem i patrzeć jak ceny nieruchomości odjeżdżają jeszcze bardziej. Ale nawet kredyt hipoteczny to jednak dług i niepotrzebny balast. Przez cały okres kredytu musisz działać ostrożniej, bo potrzebujesz kasy na spłatę raty. Zawsze gdzieś z tyłu głowy jest ta uporczywa myśl, że trzeba działać rozważnie, bo musisz spłacić kredyt. To ogromne obciążenie psychiczne. W trzecim scenariuszu przemęczysz się 12 lat i potem masz pełną swobodę. 

Nadpłata kredytu – podsumowanie

Przejdźmy teraz do podsumowania, jakie korzyści daje nam nadpłata kredytu:

1.  Po pierwsze, nadpłaty obniżają całkowite koszty kredytu. Nadpłacając kredyt, spłacasz pożyczony kapitał, dzięki czemu w sumie zapłacisz do banku mniej odsetek.

2. Po drugie, możesz obniżyć swoją ratę – jeśli wybierzesz nadpłatę z takim właśnie skutkiem. Pamiętaj, że wybierając ten scenariusz, oszczędzasz trochę mniej na odsetkach i tylko w niewielkim stopniu skrócisz okres spłacania kredytu niż w opcji nadpłaty ze skróceniem okresu kredytowania.

3.  No właśnie – po trzecie, możesz skrócić okres kredytowania. W zależności od tego, jaki skutek nadpłat wybierzesz, możesz uporać się z kredytem o solidnych kilka lat wcześniej.

Nadpłaty - podsumowanie korzyści

Każda z tych korzyści powoduje, że pojawiają Ci się dodatkowe środki w budżecie. Jeśli wybierzesz nadpłaty i zmniejszenie wysokości raty, Twoja miesięczna rata będzie po prostu mniejsza. A jeśli wybierzesz nadpłaty i skrócenie okresu kredytowania, uporasz się z kredytem szybciej.

Muszę też wspomnieć o aspekcie psychologicznym, który każdy z nas powinien sobie wycenić dla siebie. Dzięki nadpłacie kredytu szybciej odzyskujesz swoją wolność podejmowania decyzji i elastyczność np.  kwestii swojej kariery. Ani ja, ani Marcin nie spotkaliśmy jeszcze osoby, która nadpłacała kredyt i powiedziała nam: „Kurcze, trzeba było tego nie robić…”. Szybsza spłata kredytu to zawsze powód do radości i świętowania. 
Nadpłata kredytu hipotecznego- o ile obniży ratę?

Ale wróćmy do obliczeń ? i zobaczmy, o ile obniży się rata dzięki nadpłacie.

Nadpłaty - korzyści

Jak widzisz, na początku korzyści są niewielkie – jeśli wybierzesz nadpłatę zmniejszającą ratę, po pierwszym miesiącu rata obniży się o raptem 8 zł. Przy nadpłacie skracającej okres kredytowania, w ogóle nie odczujesz nadpłaty w portfelu, bo odraczasz nagrodę na później. 

Ale zobacz, jak to wygląda po 12. latach (a dokładniej, po 12 latach i 1 miesiącu): 

  • Jeśli wybrałeś nadpłatę zmniejszającą ratę, płacisz ratę mniejszą o 1 436 zł. Przypominam, że Twoja rata miała wynosić 3 101 zł, możesz więc przeznaczyć pozostałe 1 665 zł miesięcznie na inwestycje
  • A jeśli wybrałeś skrócenie okresu kredytowania, to po 12. latach  masz na inwestycje 3 101 zł, bo spłaciłeś już kredyt ?

No dobra… wiemy już, że nadpłata kredytu hipotecznego to jest mega opłacalny biznes… ale może jest coś jeszcze lepszego, czyli inwestycje? No bo przecież, jeśli swojego nadprogramowego 1 000 zł nie przeznaczysz na nadpłatę, możesz te środki co miesiąc inwestować. Czy korzyści z takiego rozwiązania są większe? Sprawdźmy to! 

Zamiast nadpłacać, inwestujemy – jak to działa?

Podobnie jak w przypadku nadpłaty kredytu, musimy rozpocząć nasze rozważania od pewnych założeń i uproszczeń: 

  • Przyjmijmy, że mamy do dyspozycji 1 000 zł miesięcznie. 
  • Planujemy zainwestować te środki. 
  • Przyjmujemy, że stopa zwrotu z naszej inwestycji będzie równa oprocentowaniu naszego modelowego kredytu – czyli wyniesie 7%
  • I operujemy na dużym uproszczeniu – nasza stopa zwrotu nie zmieni się przez te 20 lat. 

Zobaczmy, jak będzie wyglądała sytuacja po 20 latach. 
Po 20 latach regularnych wpłat Twój zainwestowany kapitał wyniesie 240 000 zł (240 miesięcy x 1000 zł). Przy naszym założeniu corocznych zysków na poziomie 7%, po 20 latach Twój kapitał urósłby do 520 927 zł… gdyby nie te podatki. A ponieważ nic nie jest tak pewne jak śmierć i podatki, po zapłaceniu podatku od zysków kapitałowych (obecnie – 19%), nasza piękna sumka spadnie do 444 397 zł.

Inwestycja zamiast nadpłaty - założenia

Czyli tak naprawdę, przez podatek Belki, nasza faktyczna stopa zwrotu (7%) jest po prostu niższa i wynosi 5,57%:

7% roczne oprocentowanie nominalne  x (1-19% podatku) = 5,57%.

Żeby odrobić podatek Belki i zrównać się z oprocentowaniem kredytu (7%), musielibyśmy, w naszym przykładzie wyciągnąć ze swoich inwestycji 8,64% rocznie:

Jaka stopa zwrotu odrobi podatek Belki?

Pytanie, które musisz sobie teraz zadać, brzmi następująco: Czy jesteś w stanie wyciągać taką stopę zwrotu ze swoich inwestycji co roku przez 20 lat? Jeśli nie masz pojęcia, bo jeszcze nie próbowałeś, polecam Ci artykuł Marcina, w którym podsumowuje wyniki swojego portfela inwestycyjnego: Pękło 2,7 mln + szykuję zmiany w portfelu – wyniki po 3Q2023 [FFP20]. Myślę, że lektura tego artykułu da Ci pewne wyobrażenie o możliwych wynikach. W mojej ocenie, znalezienie inwestycji, która da Ci taki wynik (regularnie i powtarzalnie) będzie bardzo trudne. Ale oczywiście, to Twoja decyzja i jeśli chcesz się z tym zmierzyć – śmiało ?

Nadpłacać czy inwestować – co się bardziej opłaca?

No to przyszedł czas na porównanie tych trzech scenariuszy.

  1. Pierwszy scenariusz: Zakładamy, że spłacamy kredyt zgodnie z planem, a dodatkowe środki inwestujemy. Jak to wygląda po 20 latach? 
    • Suma naszych wydatków na kredyt wynosi 744 287 zł
    • Suma wydatków na inwestycje: 240 000 zł
    • Łącznie na kredyt i inwestycje wydajemy 984 287 zł (744 287+i 240 000 zł). Ta kwota to nic innego jak suma rat (czyli 240 miesięcy x 3101 zł) i suma inwestycji (czyli 240 miesięcy x 1000 zł).
    • Zakładając stałą stopę zwrotu na poziomie 7%, po 20 latach nasze inwestycje mają wartość 444 397 zł

Zobaczmy więc, ile w sumie wydaliśmy przez 20 lat, a ile nam na koniec zostało? Wydaliśmy 984 287 zł, a po 20 latach jesteśmy bez kredytu i z inwestycją wartą 444 397 zł.  Nasze saldo końcowe będzie więc różnicą pomiędzy wartością inwestycji a sumą wydatków na kredyt i inwestycje. W tym scenariuszu da nam to -539 890 zł (984 287 zł – 444 397 zł).

Uwaga: Oczywiście, kwoty te powinnam przed ich dodaniem zdyskontować, bo przecież wydatki i inwestycje pojawią nam się w różnym okresie. Jeśli masz ochotę, możesz uzupełnić KALKULATOR o dyskontowanie. Ja, dla uproszczenia, pomijam dyskontowanie.

  1. Drugi scenariusz: Zakładamy, że wolne środki przeznaczamy na nadpłatę kredytu i wybieramy opcję zmniejszenia wysokości raty. Środki, które oszczędzamy na zmniejszeniu raty, przeznaczamy na inwestycje (ponownie zakładamy stopę zwrotu 7% rocznie).
    • Suma naszych wydatków na kredyt wyniesie wtedy 648 025 zł
    • Suma wydatków na inwestycje: 336 262 zł.
    • Zwróć uwagę, że w sumie z naszej kieszeni wychodzi dokładnie tyle samo pieniędzy co w scenariuszu pierwszym: 984 287 zł (648 025 zł + 336 262 zł), tylko nieco inaczej się one rozkładają pomiędzy wpłaty na obsługę kredytu i na inwestycje.
    • Zakładając stałą stopę zwrotu na poziomie 7%, na koniec okresu nasze inwestycje mają wartość 475 211 zł

Nasze saldo końcowe liczone jako wydatki pomniejszone o inwestycje wyniesie w tym scenariuszu -509 075 zł: (984 287 zł – 475 211 zł). Czyli jesteśmy o ok. 30 814 zł do przodu niż w sytuacji, gdy nadwyżki przeznaczamy na inwestycje (scenariusz 1).

  1. Trzeci scenariusz: Przeznaczamy dodatkowe środki na nadpłatę kredytu i decydujemy się na skrócenie okresu kredytowania. Dzięki temu uporamy się z kredytem w 12 lat i 1 miesiąc. Przez pozostałe 8 lat inwestujemy kwotę, którą przeznaczylibyśmy na ratę + 1 000 zł dodatkowych środków, które szło do tej pory na nadpłatę.
    • Suma naszych wydatków na kredyt wyniesie wtedy 593 359 zł
    • Suma wydatków na inwestycje: 390 928 zł.
    • W sumie łącznie z kieszeni wychodzi 984 287 zł (539 359 zł + 390 928 zł)
    • Zakładając stałą stopę zwrotu na poziomie 7%, na koniec okresu nasze inwestycje mają wartość 492 373 zł

Nasze saldo końcowe (wydatki minus inwestycja) wyniesie w tym scenariuszu -491 914 zł (984 287 zł – 492 373 zł). Jak widzisz, ten scenariusz daje nam wynik lepszy od scenariusza pierwszego o ok. 48 000 zł (539 890 zł  – 491 914 zł).

Przy naszych założeniach wyszło więc, że nadpłaty dają lepszy wynik, niż inwestowanie. Dlaczego tak jest? Jak już wspominałam, „winowajcą” jest tutaj podatek Belki, który znacząco obniża nam ostateczny zysk z inwestycji. Mimo tego, że założyłam oprocentowanie inwestycji równe oprocentowaniu kredytu (7% rocznie) to, przed podatek od zysków kapitałowych w naszej kieszeni faktycznie ląduje wartość bliżej 5,67%.

Nadpłacać czy inwestować – 3 scenariusze.

A gdyby na inwestycjach udało się osiągnąć wyższą stopę zwrotu?

No dobrze, to sprawdźmy jeszcze, jak nasze wyliczenia wyglądałyby w sytuacji, w której odrobilibyśmy podatek Belki i udałoby nam się „dogonić” oprocentowanie kredytu hipotecznego. Dla przypomnienia nasze inwestycje musiałby zarobić co roku 8,64%, by „na rękę”, już po podatku od zysków kapitałowych, dać nam stopę zwrotu na poziomie 7%.

Obliczenia

Przeliczyłam w kalkulatorze takie założenie i jak się pewnie domyślasz, wtedy wszystkie trzy scenariusze dają taki sam wynik. Nie miałoby wówczas znaczenia, co wybierzesz: czy inwestowanie, czy nadpłatę z obniżeniem raty, czy skrócenie okresu.

Gdy inwestycje „wyciągną” 8,64% rok w rok.

Jednak chyba ten scenariusz jest dość hipotetyczny;) W praktyce trudno wykręcić z inwestycji powtarzalne zyski równe oprocentowaniu kredytu powiększonemu o podatek. No, chyba że masz naprawdę niskie oprocentowanie kredytu… Porównując, co się bardziej opłaca, zastanów się jaki wynik osiągniesz w swoich inwestycjach w sposób regularny i powtarzalny.  

Nadpłacać czy inwestować – KALKULATOR Excel

Tak wyglądają przykładowe obliczenia, ale jak zawsze, gorąco zachęcam Cię do wykonania własnych. Pamiętaj, że to Twoje pieniądze i wszystkie decyzje podejmujesz na własny rachunek. To Ty będziesz żyć z ich konsekwencjami. Dlatego nigdy nie wierz na słowo, tylko zawsze sprawdzaj. Przygotowałam dla Ciebie specjalny KALKULATOR w arkuszu Excel, w którym obliczysz opłacalność własnych scenariuszy, opartych o Twoje założenia:

W KALKULATORZE możesz wpisać warunki Twojego kredytu wybrać, w jaki sposób spłacasz kredyt: raty malejące czy równe, możesz też ustalić, że przez pewien czas płacisz stałą stopę, a dopiero potem przechodzisz na zmienną. Możesz też wpisać założenia dotyczące inwestycji, jak np. poziom zysków czy wysokość podatku (być może opakowujesz inwestycję w IKE i nie płacisz podatku).

Oprócz wyliczeń obiecałam Ci także odpowiedź na pytanie, jak w ogóle podejść do dylematu: nadpłacać czy inwestować. I właśnie tym się teraz zajmiemy. 

Inwestować czy nadpłacać – co wybrać?

Załóżmy, że gdy wprowadzisz do KALKULATORA warunki twojego kredytu i Twoje założenia co do inwestycji, wyjdzie Ci, tak jak w przykładzie, że bardziej opłacalna jest nadpłata kredytu. Czy w takiej sytuacji masz  porzucić inwestowanie i skupić się tylko na jak najszybszym spłaceniu kredytu a inwestowanie zacząć dopiero, gdy się z kredytem uporasz? Nie udzielę tutaj odpowiedzi za Ciebie, ale podzielę się z Tobą tym, jak do tego podeszliśmy do tego dylematu my z Marcinem. 

Najważniejsza zasada, którą my się kierujemy, związana jest z nazwą tego bloga: Finanse bardzo osobiste. Finanse osobiste, dlatego kierujemy się w nich nie tylko suchą matematyką, ale patrzymy przez pryzmat tego, która decyzja da nam największe poczucie spokoju

Zadaj sobie dwa ważne pytania 

Dlatego jeśli rozważasz ten dylemat: „inwestować czy nadpłacać – co wybrać?”, zachęcam Cię do zadania sobie dwóch bardzo ważnych pytań: 

  • Czy będziesz się dobrze czuć z mocno nadpłaconym kredytem hipotecznym, ale bez oszczędności?
  • Czy będziesz się dobrze czuć z oszczędnościami, ale jednocześnie – z dużym długiem wobec banku i perspektywą spłaty rat przez dziesiątki lat?

Zachęcam Cię do tego, żeby poświęcić dłuższą chwilę i naprawdę udzielić odpowiedzi na te pytania. Zastanów się, co Cię uczyni bogatszym, ale też – co da Ci większe poczucie spokoju. To jest ważna decyzja… i jeśli Cię ona stresuje, to pamiętaj, że na stole masz tak naprawdę dwie bardzo pozytywne opcje. A to oznacza, że cokolwiek wybierzesz, będzie dobrze:) Najważniejsze jest to, by kasa się nie rozeszła.

Co wybrać?

Wyobraź sobie siebie w przyszłości

W podobnych dylematach stosujemy z Marcinem myślenie scenariuszowe. Polega ono na tym, że wyobrażamy sobie siebie z przyszłości w każdym ze scenariuszy i rozpisujemy, w jakiej dokładnie będziemy sytuacji. I właśnie do tego Cię teraz zachęcam. Weź swoje obliczenia z Excela i rozpisz sobie, w jakiej sytuacji będziesz za 5 i za 12 lat. Pokaże Ci, jak to zrobić, na wynikach, które wyszły dla standardowego kredytu hipotecznego z naszego przykładu. Załóżmy, że masz kredyt na 400 tys. zł, na 20 lat, raty równe i oprocentowanie 7 % rocznie. Jak wyglądałaby Twoja sytuacja?

Scenariusze za 5 lat

Bez nadpłat, jeśli co miesiąc inwestujemy 1000 zł,  za 5 lat sytuacja będzie wyglądać następująco: 

  • Dług maleje nieznacznie. Tak działa kredyt hipoteczny spłacany w ratach równych – przez pierwsze lata spłacasz w głównej mierze odsetki. Dlatego po 5 latach nadal jest 345 tys. zł długu
  • Ale, na pocieszenie, jest też 69 tys. zł oszczędności.

W opcji nadpłaty kredytu i skrócenia okresu kredytowania, za 5 lat: 

  • Dług maleje szybko – spłacona jest prawie połowa i zobowiązanie względem banku wynosi 273 000 zł
  • Ale, jak to w życiu – coś za coś. Oszczędności wynoszą 0 zł.
Wyobraź sobie siebie za 5 lat

Scenariusze za 12 lat

A co by było za 12 lat i 1 miesiąc? Zaczynamy od sytuacji, w której spłacasz kredyt w normalnym tempie, a oszczędności inwestujesz:

  • Choć jesteś już za połową okresu kredytowania, nadal masz wobec banku zobowiązanie w wysokości 226 000 zł.  
  • Ale na pocieszenie masz 207 000 zł oszczędności, z uśmiechem patrzysz na saldo swoich inwestycji. 

No to teraz wyobraźmy sobie drugą opcję – nadpłacasz kredyt i skracasz okres kredytowania. W takim scenariuszu: 

  • Po 12. latach jesteś wolnym człowiekiem. Twoja zobowiązania względem banku wynoszą 0 zł, nie masz już kredytu, żyjesz w całkowicie własnym mieszkaniu.  
  • Ale ponieważ tak wybrałeś, nie masz żadnych oszczędności. Drugie, zdecydowanie mniej przyjemne 0 zł to wartość Twoich inwestycji.
Wyobraź sobie siebie za 12 lat

Jeśli chcesz pogłębić to ćwiczenie, rozpisz nie tylko omówione wyżej okoliczności finansowe, ale dodaj też aspekt życiowy – ile masz lat, ile lat mają Twoje dzieci, na jakim etapie może być Twoja kariera, ile lat zostało Ci do emerytury

Kiedy masz już rozpisane scenariusze, odpowiedz sobie na pytanie, z którym z nich czujesz się lepiej. Pamiętaj, że każdemu z nas poczucie bezpieczeństwa i spokoju zapewnia coś zupełnie innego. Tak, jak nie ma jednego idealnego portfela inwestycyjnego i każdy musi stworzyć taki portfel, z którym czuje się dobrze, tak samo w tym przypadku. Musisz podjąć taką decyzję, z którą będziesz czuć się dobrze i spokojnie. Przejdę teraz do krótkiego podsumowania, w którym zbiorę dla Ciebie zalety i wady nadpłacania kredytu i inwestowania. 

Nadpłata kredytu – zalety i wady

Zaczynamy od nadpłaty kredytu. Do największych zalet tego rozwiązania należy to, że: 

✅ Skupiasz się tylko na jednym celu i dzięki temu pozbywasz się kredytu w ekspresowym tempie:

  • Masz mieszkanie wolne od długu, którego nikt Ci nie zabierze. 
  • Po spłacie kredytu w Twoim budżecie pojawiają się bardzo duże nadwyżki, które możesz przeznaczyć na inwestycje.  

Obniżasz ryzyko wzrostu oprocentowania kredytu – od niższego długu płacimy mniejsze odsetki. 
Niższa rata to większe bezpieczeństwo w razie trudnej sytuacji – nawet jeśli stracisz pracę lub pracodawca obniży Ci wynagrodzenie, Twój budżet może ją udźwignąć. 
Odblokowujesz swoją zdolność kredytową – jeśli chcesz, możesz kupić kolejne mieszkanie np. jako część Twojego portfela inwestycyjnego. 
Nadpłaty są proste – nie musisz niczego analizować, wybierać (jak w przypadku inwestycji). Masz nadwyżki? Przelewasz je do banku, w którym masz kredyt. 

Ale żeby nie było tak różowo, przeznaczenie wszystkich środków na nadpłaty ma też minusy. Oto najważniejsze: 
❌ Ostatecznie też nie wiesz, ile zarobisz na nadpłatach, bo stopy procentowe się zmieniają.
Pozbawiasz się elastyczności – jeśli stracisz pracę, znajdziesz się w trudnej sytuacji, nie możesz zgłosić się do banku po zwrot nadpłat. Być może omijają Cię także okazje inwestycyjne, na które nie masz środków.  
Nadpłaty czasem wiążą się z dodatkowymi prowizjami
Nie nabierasz doświadczenia w inwestowaniu – jak każdej umiejętności, inwestowania po prostu trzeba się nauczyć. Im wcześniej zaczniesz, tym lepiej dla Ciebie. Marcin pisze o tym szczegółowo w „Finansowej Fortecy”.

Dni Darmowej Dostawy - Finansowa Forteca

Przepadają Ci limity wpłat na IKE czy IKZE – nie korzystasz z preferencji podatkowych, bo limity nie przechodzą na kolejny rok.
Stawiasz wszystko na jedną kartę – przez wiele lat nie masz znaczących oszczędności.

Przejdźmy teraz do podobnego zestawienia zalet i wad dla inwestycji. 

Inwestowanie – zalety i wady 

Ponieważ każdy medal ma dwie strony, także w przypadku inwestowania możemy wskazać sporo zalet: 
Masz oszczędności długoterminowe – da Ci to poczucie bezpieczeństwa w przypadku trudnej sytuacji. 
Daje to większą elastyczność, bo to Ty dysponujesz środkami – możesz przeznaczyć na różne cele.
Uczysz się inwestować – zbierasz doświadczenie, przecierasz szlaki
Wykorzystujesz limity IKE/IKZE – dzięki temu nie przepadają. 

Zalety mamy już omówione, przejdźmy teraz do trzech bardzo ważnych wad tego rozwiązania: 
Nie wiesz, jaki uzyskasz zysk z inwestycji – nikt nie zna przyszłości i nie jesteś w stanie tego przewidzieć. 
Nie masz pewności, że uda Ci się pobić oprocentowanie kredytu powiększone o podatek od zysków kapitałowych – to trudna sztuka i musisz o tym pamiętać. 
Raty kredytu będą dłużej drenować Twoją kieszeń – a co za tym idzie – poniesiesz wyższe ryzyko wzrostu stóp procentowych.

Sytuacje, w których warto wybrać tylko jedną z opcji

Chciałabym Ci jeszcze przytoczyć kilka argumentów, które przemawiają za wyborem jednej z naszych opcji. Czyli w jakiej sytuacji, oprócz naszych argumentów finansowych oraz związanych z poczuciem spokoju, dochodzą nam jeszcze dodatkowe czynniki, które warto wziąć pod uwagę: 

  • Jeśli masz wysoką prowizję za nadpłatę kredytu – to przemawia przeciwko nadpłacie kredytu. Ten punkt dotyczy w szczególności osób, które mają „starsze” kredyty (sprzed 2017 r.). W tamtych czasach nie było jeszcze ustawy o kredycie hipotecznym i przepisy nie określały, jak wysoka może być prowizja za nadpłatę kredytu. Jeśli masz kredyt „nowszy” (czyli zaciągałeś go po 2017 r.), z oprocentowaniem zmiennym – prowizja za nadpłatę może być pobierana tylko przez pierwsze 3 lata spłacania kredytu. Jeśli masz oprocentowanie stałe – prowizja może być pobierana przez dłuższy czas. Dodam tylko, że obecnie większość dobrych ofert nie zawiera prowizji od nadpłaty kredytu. Jeśli nie wiesz, jak to jest u Ciebie, koniecznie sprawdź ten zapis w swojej umowie kredytowej, albo poproś bank o przygotowanie wyliczenia, ile będzie Cię kosztowała nadpłata kredytu. Bank jest zobowiązany przez ustawę przygotować Ci taką kalkulację. Ale uwaga! Pamiętaj, że prowizję czy opłatę za aneks płacisz tylko raz, a nadpłata daje oszczędności przez wiele lat. Ostatecznie prowizja powinna np. co najwyżej opóźnić nadpłatę (np. poczekasz kilka miesięcy z nadpłatą, aż minie okres, w którym jest ona pobierana), a nie zniechęcić Cię zupełnie do nadpłat.
  • Jeśli nie możesz teraz nadpłacać kredytu – Mam tutaj na myśli np. kredytobiorców zaciągających kredyt w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%. Mają oni ograniczone możliwości nadpłaty w pierwszych latach spłacania kredytu.
  • Jeśli masz bardzo niskie oprocentowanie kredytu – to może przemawiać przeciwko nadpłacie. Jeszcze dwa lata temu kredyty hipoteczne miały bardzo niskie oprocentowanie (ok. 2%) i w takiej sytuacji może się okazać, że lepiej wyjdziesz na inwestycjach. Zachęcam Cię, żeby dokładnie to przeliczyć w naszym kalkulatorze. Podobnie wygląda sytuacja, w przypadku osób mających BK 2%. Przez pierwsze 10 lat uzyskiwania dopłat – gdy Twoje realne oprocentowanie oscyluje wokół 2% – pewnie lepiej wyjdziesz na inwestowaniu niż na nadpłacaniu. Bez większego trudu znajdziesz inwestycję, której oprocentowanie pobije 2% powiększone o podatek od zysków kapitałowych.
  • Jeśli nie masz żadnego pojęcia o inwestowaniu – to argument za tym, żeby przez jakiś czas skupić się na nadpłatach, zdobyć potrzebną wiedzę (np. korzystając z Finansowej Fortecy lub naszej społeczności FinCrafters) i dopiero wtedy przeznaczyć środki także na inwestycje.
  • Jeśli masz obawę, że „przejesz” swoje oszczędności – to także solidny argument za regularnymi nadpłatami. Gdy nadpłacasz kredyt, nie możesz zgłosić się do banku po zwrot swoich nadpłat. Inaczej niż w inwestowaniu – tutaj możesz mieć pokusę, żeby dobrą inwestycję zakończyć i skorzystać ze zgromadzonych środków. Jeśli czujesz, że będzie to Cię za bardzo kusiło – skoncentruj się na nadpłatach.
Co przemawia za jedną z opcji

Nadpłacać czy inwestować – a gdyby to połączyć?

Jak widzisz, oba rozwiązania – nadpłacanie kredytu i inwestowanie – mają swoje wady i zalety. Ale nie oszukujmy się. Jeśli chcesz być w dobrej sytuacji finansowej, musisz tak naprawdę robić jedno i drugie. Skoro czytasz tego bloga, na pewno zdajesz sobie sprawę, że nie masz co liczyć na to, że emerytura z ZUS-u Ci wystarczy i że po prostu musisz uzbierać kuferek monet na boku. Z drugiej strony, uwiązanie się kredytem na dziesiątki lat to zdecydowanie kiepski pomysł. Dlatego naprawdę, napiszę to jeszcze raz: musisz zarówno nadpłacać, jak i inwestować. Jak to połączyć? Mam dla Ciebie kilka podpowiedzi. 

Przede wszystkim, o finanse trzeba dbać w odpowiedniej kolejności. Dlatego działaj krok po kroku: 

  • Pierwszy krok dotyczy Cię, jeśli masz jakieś długi poza kredytem hipotecznym spłać je jak najszybciej. To kula u nogi, która skutecznie przeszkadza Ci w bogaceniu się i musisz się jej pozbyć. 
  • Drugi krok – to poduszka bezpieczeństwa. Upewnij się, że masz oszczędności, które w razie sytuacji awaryjnej pozwolą Ci przeżyć 6 miesięcy bez wynagrodzenia. Bez tego ja sama nie zaczynałabym ani inwestować, ani nadpłacać. Wyobraź sobie, że przeznaczasz wszystkie oszczędności na nadpłaty, a potem Twój samochód całkowicie odmawia posłuszeństwa i nie masz jak dojeżdżać do pracy. Od razu pakujesz się w jakiś bezsensowny, wysoko oprocentowany dług – dlatego nie pomijaj tego kroku. 
  • Trzeci krok – w którym przechodzisz do tematu głównego tego artykułu, czyli inwestycji emerytalnych i nadpłaty kredytu. I tak naprawdę, ten krok możesz robić jednocześnie. 

Za chwilę pokażę Ci, jak połączyliśmy to z Marcinem w czasach, gdy spłacaliśmy kredyt.

Właściwa kolejność

To dobry moment na krótkie przypomnienie: Pamiętaj, proszę, że wszystkie prezentowane na blogu materiały mają charakter wyłącznie edukacyjny i informacyjny. Są wyrazem prywatnej opinii autorów. Zapoznaj się, proszę, z dokładną informacją prawną, którą znajdziesz na końcu tego artykułu.

Nadpłacać czy inwestować – co wybraliśmy z Marcinem?

Jak to było u nas? Kiedy spłacaliśmy mieszkanie, w którym obecnie mieszkamy, mieliśmy do spłaty około 1 mln zł. Bardzo mocno skupiliśmy się na nadpłatach, dzięki czemu udało nam się spłacić mieszkanie w 8 lat, zamiast 30 (kredyt na 30 lat w ogóle jest koszmarnie drogi). Dzięki temu zaoszczędziliśmy setki tysięcy złotych na odsetkach. Ale w tym samym czasie przeznaczyliśmy drobniejsze kwoty na inwestycje. 

Założyliśmy konta IKE i ustaliliśmy ile na nie płacimy. Można powiedzieć, że podzieliliśmy nasz kapitał na dwa cele. Celem głównym, na który przeznaczyliśmy większość nadwyżek, była nadpłata kredytu – tu szły zarówno ustalone wcześniej kwoty, ale też  premie, zwroty podatku itp. Naszym drugim celem – były inwestycje – tu szło tyle, ile wcześniej sobie ustaliliśmy. Ty również, jeśli chcesz równocześnie inwestować i nadpłacać możesz ustalić sobie np. podział procentowy – 80% nadwyżek ładujemy w kredyt, a 20% w inwestycje. Albo 50% do 50%, 90% do 10% – wybierz stosunek procentowy, z którym czujesz się dobrze. Mam nadzieję, że ten artykuł pomoże Ci w podjęciu decyzji nadpłacać czy inwestować, a w KALKULATORZE przeliczysz Twoje własne scenariusze. Podejmij najlepszą dla siebie decyzję. Pamiętaj, że oprócz aspektów czysto finansowych, sprawa dotyczy Twoich finansów osobistych – dlatego miej na uwadze, że Twój spokój i poczucie bezpieczeństwa także są ważne w tym równaniu. Trzymam za Ciebie bardzo mocno kciuki! I najważniejsze: jeśli masz nadwyżki, to po prostu ich nie roztrwoń. Niech coś dla Ciebie zostanie: albo jako inwestycja, albo jako szybko spadający dług do banku. Będzie mi bardzo miło, jeśli dasz mi znać w komentarzu, jak Ty podchodzisz do tego dylematu: „Nadpłacać czy inwestować?”.

Katarzyna Iwuć

Katarzyna Iwuć

Biegła rewidentka, doktor nauk ekonomicznych. Przed dołączeniem do zespołu FBO była między innymi prezeską spółki giełdowej Netia S.A., członkinią zarządu i dyrektorem finansowym Mennica Polska S.A., członkinią rady nadzorczej i przewodniczącą komitetu audytu kilku firm. W zespole FBO konikiem Kasi są między innymi research i analiza danych, tworzenie kalkulatorów i innych narzędzi do zarządzania finansami osobistymi.

Jeżeli podobał Ci się ten artykuł, może zainteresuje Cię książka Marcina o inwestowaniu – „Finansowa Forteca”. W podobny sposób jak tutaj na blogu – prosto i merytorycznie – tłumaczy w niej, jak inwestować skutecznie i mieć święty spokój. Szczegóły poznasz TUTAJ.

PODOBAJĄ CI SIĘ ARTYKUŁY NA BLOGU?

Dołącz do ponad 63 050 osób, które otrzymują newsletter i korzystają z przygotowanych przeze mnie bezpłatnych narzędzi pomagających w skutecznym dbaniu o finanse.
KLIKNIJ W PONIŻSZY PRZYCISK.

PLANUJESZ ZACIĄGNĄĆ KREDYT HIPOTECZNY
I NIE WIESZ OD CZEGO ZACZĄĆ?

To zupełnie naturalne. Kredyt hipoteczny to ogromne zobowiązanie, które przygniata przez kilkadziesiąt lat. W dodatku mnóstwo osób bardzo za niego przepłaca. Przygotowałem kurs Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku, aby uzbroić Cię w niezbędną wiedzę i dać narzędzia do wygodnego podjęcia najlepszych dla Ciebie decyzji. Chcę Ci pomóc w znalezieniu kredytu hipotecznego, który:

✅ w bezpieczny sposób pomoże Ci zrealizować marzenie o własnym mieszkaniu czy domu,
✅ nie obciąży nadmiernie budżetu Twojej rodziny,
✅ będzie Cię kosztował tak mało, jak to tylko możliwe,
✅ szybko przestanie być Twoim zobowiązaniem, bo sprawnie go spłacisz.

Proszę zapoznaj się z poniższą informacją.

Wszystkie prezentowane informacje mają charakter wyłącznie edukacyjny i informacyjny oraz stanowią prywatne opinie ich autorów.

Podobne wpisy


Notice: Only variables should be passed by reference in /home/iwucm/domains/marciniwuc.com/public_html/wp-content/themes/kadence-child/functions.php on line 19

Notice: Only variables should be assigned by reference in /home/iwucm/domains/marciniwuc.com/public_html/wp-content/themes/kadence-child/functions.php on line 19

62 Komentarze

  1. Przeczytałem i mam wrażenie, że zaczynamy od błędów w założeniach, a od tego można wywieść wszystko.

    1. Stałe/średnie oprocentowanie kredytu na poziomie 7% w skali 20 lat jest mało prawdopodobne przy celu inflacyjnym 2.5 +/- 1pp. Symulację warto zrobić na danych historycznych/losowych, a nie na stałym %
    2. Zgrzyta mi też porównanie uwzględniające podatek Belki. Inwestycja powinna być opakowana w IKE, tak jak sami to zrobiliście.

    Zgadzam się natomiast co do zasady, że warto sobie to wszystko przeliczyć oraz z tym, że wszystko i tak zależy od indywidualnych preferencji i tego jakie mamy podejście do długu.

    I jeszcze rada dla nadpłacających:
    Nie warto się rozdrabniać na rozróżnianie pomiędzy zmniejszeniem raty i skróceniem okresu kredytowania. Skoro nadpłacamy to załóżmy sobie po prostu stałą kwotę raty ‘własnej’ i tyle przelewamy do banku.

    1. Artur,

      W kalkulatorze można wprowadzić własne założenia. Ty akurat chcesz zobaczyć co by się działo, gdybyśmy podstawili dane historyczne…ktoś inny chce zobaczyć analizę na innych danych, np. chce podstawić dane z własnej umowy kredytowej podpisanej kilka lat temu i porównać z np. opłacalnością lokat bankowych czy obligacji skarbowych.

      Dla mnie, i myślę, że nie tylko dla mnie, bardziej zrozumiała jest analiza opłacalności nadpłat vs inwestowania, przy założeniu tej samej stopy oprocentowania. Wtedy widzimy jak działa mechanizm, a nasze wnioski nie sprowadzają się do prostego podsumowania typu “jak oprocentowanie kredytu jest wyższe niż inwestycji to nadpłacaj, w przeciwnym razie inwestuj”.

      Gdy przeanalizujemy, co jest bardziej opłacalne przy identycznym oprocentowaniu wówczas łatwiej jest wyciągnąć wnioski co będzie bardziej opłacalne gdy oprocentowanie kredytu przewyższy inflację i odwrotnie.

      Chcesz sobie sprawdzić co będzie, gdybyś podstawił dane historyczne – zrób to. Kalkulator pozwala Ci wprowadzić dowolną stopę inwestycji i kredytu w kolumnach N i O. Możesz ustawić różną ich wartość w każdym z np. 360 miesięcy kredytu. Działaj. Nic nie stoi na przeszkodzie. Wydaje mi się jednak, że nie zajrzałeś do załączonego kalkulatora… zanim napisałeś swój komentarz.
      Z ciekawości zastanawiam się jakie dane podstawisz? Za lat 10? 20? I co z takiej analizy wyjdzie i jaka będzie jej przydatność ;). W końcu historia się nie powtarza się lecz rymuje.

      Dodatkowo piszesz, że “zgrzyta Ci” uwzględnienie podatku od zysków kapitałowych przy inwestycji. Mi nie zgrzyta, wręcz przeciwnie, zdecydowana większość inwestycji w Polsce nie jest opakowana w antypodatkowy pokrowiec. Możesz to sprawdzić na stronach KNF. A przy porównaniu inwestowania i nadpłat bardzo często właśnie zapomina się o podatku od inwestycji. Jeśli przykład ma być praktyczny i przemawiający do większej liczby osób to podatek od zysków kapitałowych powinien być uwzględniony. Zwróć dodatkowo uwagę na to, że nadpłaty mogą dotyczyć znacznych kwot, a konta, a IKE czy IKZE mają roczne limity. Ale aby zaspokoić i potrzeby osób, które opakowują inwestycje w IKE/IKZE – w kalkulatorze, właśnie w tym celu masz możliwość ustawienia stawki podatku od zysków kapitałowych na 0%.

      Podsumowując – zajrzyj do kalkulatora, wstaw swoje dane. Nie licz na to, że akurat przyjmie do analizy idealnie takie dane jakie byś sobie życzył i taką sytuację jaką Ty masz… W artykule są przykładowe obliczenia i wnioski, ale jest, też KALKULATOR, który pozwala Ci przyjąć inne, Twoje założenia.

      1. Pani argumentacja do mnie przemawia. Dodałabym, że w IKZE przy wypłacie trzeba zapłacić 10% podatku (więc to nie jest zero!), a przy wypłacie z IKE w ogóle podatek wg skali podatkowej, co – przy wieloletnim wpłacaniu wyższych kwot – spowoduje wejście na najwyższy próg podatkowy.

        1. zaraz, zaraz, Ela, skąd pomysł z opodatkowaniem IKE, przecież za to już zapłaciłaś podatek dochodowy…

          1. Hej Arturze,

            możliwe, ze Eli chodziło o IKZE:

            1. o wypłatę po 65. roku życia (wówczas płacimy od całości 10% podatku)
            2. a drugi raz o wcześniejszy zwrot (wówczas płacimy podatek według skali).

            Przy IKE, przy wypłacie (po 60. roku życia itp) nie ma żadnego podatku, przy zwrocie, po prostu oddajemy podatek od zysków kapitałowych.

        2. Dziękuję Elu:)
          IKE i często IKZE (choć IKZE to już trzeba policzyć) to są super antypodatkowe pokrowce. Sami z nich z Marcinem korzystamy, wpłacając co roku sumę równą maksymalnym limitom.
          I jeśli ktoś faktycznie zainwestuje np. w IKE i wytrzyma do 60. roku życia (i dodatkowo spełni warunek wpłąt w 5 latach kapitałowych lub co najmniej połowy na 5 lat przed wypłatą) to podatku nie będzie. Ale jeśli warunki nie będą spełnione, to podatek wystąpi. Dlatego też “w standardzie” w kalkulatorze wpisałam podatek 19% od inwestycji, choć każdy może go sobie zmienić na 0%.

      2. Dzięki Kasiu, ale od dłuższego czasu korzystam ze swojego małego kalkulatora, który pozwala mi porównać kilka scenariuszy właśnie przy założeniu zmiennego oprocentowania w przyszłości.

        Ale przyznam też bez bicia, że jestem w grupie ludzi, która lepiej czuje się bez długu, więc nadpłacamy (ale też staramy się równolegle odkładać na IKE)

    2. Ja bym do tych wyliczeń jeszcze włączył inflację która dla spłacających kredyt jest “dobra” a dla oszczędzających “zła”.
      Podawanie wartości inwestycji 20 letniej uwzględniając tylko podatek Belki to trochę frywolne liczenie.

      1. Cześć Piotr,

        nie wykluczam, ze i taki kalkulator, z włączoną inflacją, się na blogu pojawi w przyszłości.

  2. Super artykuł. Wszystko piękne opisane, o dziwo zanim go przeczytałem miałem bardzo podobna strategie. Z tym, że u mnie z uwagi na warunki umowy kredytowej wygląda to troszkę inaczej.

    Jeśli chodzi o nadpłacanie robię tak:
    Pierwsze 3 lata od uruchomienia kredytu odkładałem nadwyżki finansowe tyle ile mogłem. W międzyczasie rata kredytu wzrosła z 1200 do 2200zl.

    Po upływie 3 lat nadpłaciłem kredyt kwota 40 000zl. (Po 3 latach brak prowizji). Zamiast skracać okres kredytowania (rata zostałaby bez zmian 2200), ponieważ musiałbym aneksowac osobiście umowę w banku i płacić za to 150 zł plus dodatkowo na nowo liczona zdolność kredytową postanowiłem zmniejszyć ratę kredytu (Aneks w aplikacji, podpis elektroniczny, żadnych opłat dodatkowych).

    W pierwszym okresie spadła z 2200 na jakieś niecałe 1800zl. W związku z tym że umiałem poradzić sobie z rata w wysokości 2200 postanowiłem co miesiąc nadpłacać kwotami dobijającym do 2200. Czyli jak ratę miałem 1800 nadplacalem 400 ponownie zmniejszając ratę. I tak z każdym miesiącem z każdą nadpłata zmniejszam ratę coraz więcej nadplacajac. Skorzystałem z wakacji kredytowych i w dniu raty nadplacalem sobie 2500zl kapitalu.

    Obecnie rata spadła na 1618zl i dalej kontynuuje nadpłacanie wyrównując do 2200zl. Licząc w Excelu tym sposobem skończę kredyt w tym samym terminie gdybym skrócił okres kredytowania, ale mam większą elastyczność gdyby nogą się powinęła w tym czasie zostanę z nisza rata.

    Dodatkowo pojawiła się mała podwyżka w pracy z której zacząłem inwestować dzięki materiałom Pana Marcina. Moje pierwsze inwestycje więc spokojnie i pasywnie. IKE w DM BOS zlecenia zagraniczne i kupione ETFy.

    Kolejna miła rzeczą jest spadek stop oraz Wiboru dzięki któremu będę jeszcze więcej nadplacal co miesiąc.

    Jeśli nie do końca można zrozumieć moj komentarz w kwestii nadpłacania kredytu to na YT proszę poszukać filmu nadpłacanie kredytu strategia MIX do której jest dołączony świetny kalkulator.

    A za całokształt Waszej pracy serdecznie dziękuję. Pozdrawiam i życzę mnóstwo zdrowia i szczęścia dla całej rodziny.

    1. Hej Adam!
      Witaj w klubie. Mam identyczne podejście do mojego kredytu.Spłacam w ten sposób już drugi kredyt. Zmiejszanie raty i konsekwentne reinwestowanie oszczędzonych tak pieniędzy w zwiększanie nadpłaty, pozwoliło 30 letni kredyt spłacić w 12 .

      Moje 2 grosze do tematu – mieszkanie, które spłacisz to też jest inwestycja dla mnie.
      Działka która spłacisz to też jest dla mnie inwestycja.
      Za X lat może sprzedasz działkę, a ziemia jak złoto a nawet lepiej – złoto wykopią nowe, ziemi nie przybędzie.
      Mieszkanie możesz wynająć jak “zainwestujesz” w budowę domu, albo kupisz drugie mieszkanie.
      Ciężej tylko przewidzieć zwrot.

      Pozdrawiam

    2. Bardzo wiele osób szuka informacji właśnie o tym scenariuszu nadpłacania. Można go prawdopodobnie znaleźć u Marcina w jego nowym kalkulatorze kredytu. Jest opcja ustawienia stałej kwoty spłat, bez skracania okresu a ze zmniejszaniem wysokości rat.
      Pani Kasiu, bardzo przydałaby się taka kolumna w Pani Excelu. Myślę, że to najatrakcyjniejsza opcja spłaty dla kogoś kto chce mieć komfort długiego okresu w razie “W” oraz gdy widzi jak maleje mu kredys 🙂 Szkoda tylko, że ciężko znaleźć taką opcję spłat kredytów w bankach. Ja w aplikacji technicznie nie umiem tego ogarnąć. bank pobiera kwote raty a małe nadpłaty musze robić sam comiesięcznie? Może ktoś podpowie jak to zrobić?
      Pozdrawiam

      1. Szpiku, jaki bank? W większości działa to tak jak piszesz, po normalnej racie możesz dopłacić ‘swoją’ i poprosić o przeksięgowanie nadpłaty. Czasami jest to dyspozycja, czasami da się zrobić automatycznie.

      2. Szpiku0 w kolejnym kalkulatorze będzie skoro tyle osób się o to dopomina:)
        W kursie “Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku” ta opcja jest oczywiście już uwzględniona.

    3. Adamie,

      strategia mix na pewno jest bardzo dobra, szczególnie, tak jak w Twoim przypadku, gdy aneks skracający okres jest kosztowny.
      Super strategia i gratuluję Ci konsekwencji w nadpłacaniu!

    4. Cześć Adam, a liczyłeś sobie ile byś zaoszczędził gdybyś mimo prowizji zaczął nadpłacać od pierwszego roku kredyt i mimo dodatkowej opłaty skracał okres kredytowania? Bo może się okazać byłoby to dla Ciebie bardziej opłacalne. Ja nie miałem prowizji przy nadpłatach od początku okresu kredytowania i żadnych opłat za aneksowanie ale za to zrobiłem kalkulację przy zakupie auta i wyszło mi że lepiej kupić auto na raty zamiast za gotówkę i zrobić nadpłatę kredytu hipotecznego, różnica była dość spora bo jakieś 10k zł, warto czasem przeanalizować różne scenariusze żeby wybrać najbardziej korzystny, pozdrawiam wszystkich i życzę samych sukcesów w oszczędzaniu:)

  3. Kasiu, super artykuł.
    Ja mam zasadę, że 50% tego, co zostało z poprzedniego miesiąca idzie na nadpłatę KH ze skróceniem okresu kredytowania. Oczywiście mam poduszkę finansową, prowadzę budżet. Te środki na nadpłatę to są takie, których “nie wydałam” czyli taniej zaplacilam za coś, co pierwotnie miałam zabudżetowane. W przyszłym roku, ze względu, że już nie muszę odkładać na poduszkę finansową, wszystkie środki, które szły do tej pory na ten cel, będą szły na nadpłatę.
    Dzięki wakacjom kredytowym i swoim nadpłatom już skróciłam okres kredytowania o 12 lat. A co najśmieszniejsze, raz nadpłata 133 zł skróciła mi okres kredytowania o 1 miesiąc (wiem dlaczego tak się stało – to efekt wcześniejszych nadpłat) – ale pokazuje jak nawet 133 zł może zdziałać cuda 🙂
    Trzymam kciuki za wszystkich hipotecznych. Zacznijcie nadpłacać, to zawsze się opłaca.
    Jak skończę z KH to zacznę poważnie inwestować. Teraz edukuję się w tym temacie.
    Cieszę się, że coraz więcej ludzi jest uświadomionych w strefie finansowej. Wg mnie powinni tego uczyć w szkołach średnich, żeby każdy wiedział, co podpisuje i w jaki sposób mechanizmy finansowe działają.

    Pozdrawiam serdecznie cały Zespół

    1. Cześć Koniczynka,

      Budujący przykład! Właśnie o to chodzi, że regularne, konsekwentne działanie pozwala tak szybko uporać się z kredytem.
      Tak trzymaj i mam nadzieję, że skoro tak dobrze idzie Ci z nadpłatami, to szybko dołączysz do grona inwestorek:)

  4. Cześć, w sekcji pytań i odpowiedzi w podcaście wspominasz o tym, że w przypadku BK2% dobrym rozwiązaniem może być inwestycja środków zamiast nadpłata w okresie niskiego oprocentowania.

    Aktualnie stoję przed decyzją wzięcia takiego kredytu i idąc tym tokiem rozumowania skłaniam się ku wybraniu najdłuższego okresu kredytowania tj. 35 lat w celu zminimalizowania raty i zmaksymalizowania środków dostępnych na inwestycje.

    Czy istnieje jakiś haczyk który powinien sprawić żebym się zastanowił nad wybraniem krótszego okresu kredytowania?

    Niezależnie od długości kredytu planuję nadpłacić kredyt w momencie kiedy oprocentowanie kredytu wzrośnie powyżej stopy zwrotu z inwestycji.

    Czy jeżeli po okresie 3 lat dokonam nadpłaty skracającej długość kredytu o 5 lat to będę w takiej samej sytuacji jakbym od początku miał kredyt na 30 lat? (zdaje sobie sprawę że przez pierwsze 3 lata będę płacić wyższe odsetki)

    Z góry dzięki za odpowiedź, pozdrawiam

  5. Porównywanie pomiędzy zmniejszeniem raty a skróceniem okresu kredytowania przy założeniu stałej raty i stałej kwoty nadpłaty co miesiąc jest trochę bez sensu. Przy wyborze zmniejszenia raty realnie wychodzą z takiego kredytu raty malejące bo kwota spłacanego kapitału w każdej kolejnej racie maleje. Czyli co miesiąc na spłatę kredytu przeznaczona jest coraz mniejsza kwota. Oczywistym jest, że ten scenariusz wyjdzie gorzej niż scenariusz ze skróceniem czasu kredytu w którym na spłatę przeznaczana jest co miesiąc ta sama kwota.

    Lepszym rozwiązaniem jest wybór zmniejszenia raty oraz nadpłacanie kredytu proporcjonalnie coraz większymi kwotami (1000 zł powiększone o zaoszczędzone odsetki) w celu zachowania stałej kwoty na ratę + nadpłatę. Daje to sumarycznie taki sam koszt jak wybór skrócenia okresu kredytowania przy jednoczesnym większym bezpieczeństwie i elastyczności – z czasem nadpłata stanowi coraz większy udział comiesięcznej kwoty przeznaczanej na kredyt. Nadpłata jest opcjonalna czyli w przypadku trudniejszej sytuacji mamy większą elastyczność co do tego ile i czy nadpłacać.

  6. Cześć , artykuł fajny , nie idealny bo jak w poprzednich komentarzach zakładanie pewnych stałych i nie uwzględnienie inflacji tak jak został uwzględniony podatek belki , trochę temat spłyca, ale i tak bomba bo jakoś porównać trzeba jabłka z jabłkami a nie gruszkami. Widzę natomiast pewien błąd w założeniach albo czegoś nie rozumiem, jeżeli rata równa wynosi około 3k i nadpłacimy jednorazowo 1k skracając tym samym okres kredytowy (zakładam że o 1 miesiąc) to rata miesięczna musi nam urosnąć ( dla uproszczenia zakładam że ostatnia rata to około 2300 kapitał i 700 odsetek) bo nadpłata obniży nam kapitał o 1k ale zostanie jeszcze 1,3 k do rozsmarowania na cały okres ( wiem złotówki ale jednak ) , przyznam że nie odpalałem jeszcze kalkulatora i pisze na gorąco po przeczytaniu artykułu 🙂 . Może to być o tyle istotne gdyby ktoś chciał nadplacac po 500 zł przy racie 3k 😉 . Nie zmienia to faktu że robota bardzo fajna która robicie :).

  7. Szkoda że nie ma możliwości uwzględnienia w kalkulatorze BK2% – to akurat dosyć istotny aspekt dla wielu aktualnych kredytobiorców. Sam zaczynam spłacać taki kredyt i chciałbym to robić z nadpłatami ale żeby to robić z głową i nie stracić dopłat szukam informacji. Tak aby zmaksymalizować dopłaty względem zejścia z kredytu.

    1. Hej Jakubie,
      A dlaczego kalkulator nie uwzględnia BK2%??? W kolumnie N i O możesz wpisać własne założenia co do poziomu inwestycji i stóp procentowych w każdym z miesięcy. A zatem w pierwszych 10 latach, jeśli masz kredyt z dopłatą i po dopłacie oprocentowanie wynosi faktycznie 2% (lub coś w tej okolicy), to wpisz tę wartość. A od 121. raty wpisz oprocentowanie wyższe.

      Jedyne czego ten kalkulator nie uwzględnia, a co faktycznie jest charakterystyczne dla BK 2 – to fakt, że przez pierwsze 10 lat masz raty malejące, a potem równe. W prezentowanym kalkulatorze wybierasz tylko jedną z tych dwóch opcji i jest ona potem stosowana do wyliczenia rat, aż do końca kredytu. Jednak nawet w BK 2 możesz, wybrać, aby po upływie okresu dopłat, dalej płacić raty równe.

  8. Fajnie przedstawione tematy finansowe. Tym razem jednak chciałam zauważyć, że kalkulator zawiera błąd dla rat malejących. Nie rozróżnia się systemu skracania okresu kredytowania i zmniejszania wysokości raty 😉

  9. Dobry artykuł. Dziękuję za waszą Kasia i Marcin oraz waszego zespołu pracę dla ludzi i uświadamianie w kwestii finansów. Przy okazji jestem z Lubina 🙂

    Mam pytanie związane z finansami ale nie z artykułem. Nie wiem czy to podstawowa wiedza czy nie, więc mam nadzieje, że to nie będzie głupie pytanie.
    Często się spotyka, że jest mowa o średnim/przeciętnym wynagrodzeniu.
    Nawet na stronie GUS jest. “Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw brutto w zł”.
    Dla mnie używanie średniej arytmetycznej do takich rzeczy nie jest zbyt wiarygodnym wskaźnikiem, więc zacząłem się zastanawiać czy to przypadkiem nie jest średnia innego typu np. geometryczna.
    Czy możecie powiedzieć kilka słów na temat tych wskaźników?

    Pozdrawiam z Lubina 🙂

  10. Coś mi się wydaje, że w artykule jest nieżyciowe założenie podczas porównania nadpłaty skracającej okres a zmniejszającej ratę. Na początku zakładaliście, że jesteśmy w stanie płacić 1000 zł więcej niż planowana (stała) rata 3101 zł, czyli 4101 zł. O ile przy skracaniu okresu nic się nie zmienia to przy zmniejszaniu raty po 10 miesiącach nadpłat rata spada do 3031 zł. O ile się nie mylę to w kalkulacjach założyliście całkowity przelew (rata + nadpłata) równy 4031 zł, a nie tak jak w pierwotnym założeniu 4101 zł. Aby to porównanie miało sens trzeba porównać opcje zwiększania nadpłaty o zmniejszenie raty czyli w 10 miesiącu płacimy 3031 zł raty i 1070 zł nadpłaty.

    1. Hej Pawle, jest założone w artykule i wyliczeniach dokładnie tak jak piszesz i jak powino być 🙂

      W budżecie mamy: 3101 zł na ratę i dodatkowo 1000 zł na inwestycje/nadpłaty. I potem -przy ratach równych – w każdym z miesięcy jest policzone, że tyle wychodzi z naszej kieszeni.
      Zobacz, że w sumie wydatki wynoszą właśnie tyle: 240 miesięcy x 4101 zł, czyli 984 240 zł. W artykule widzisz 984 287 zl (czyli o 47 zł wiecej), ale to wynika z zaokrągleń, bo przecież rata nie wynosi dokładnie 3101 zł

  11. Jako jedna z zalet nadpłacenia kredytu hipotecznego zostało wymienione: “Odblokowujesz swoją zdolność kredytową – jeśli chcesz, możesz kupić kolejne mieszkanie np. jako część Twojego portfela inwestycyjnego.”

    Czy mając uzbierane oszczędności, które pozwoliły by na całkowitą spłatę kredytu hipotecznego, ale chcąc też zaciągnąć kolejny kredyt na następne mieszkanie lepiej jest:

    a) Pozbyć się kredytu nadpłacając go do zera tym samym pomniejszając wkład własny na zakup kolejnego mieszkania
    b) Porównać czy lepiej przeznaczyć te pieniądze na wkład własny czy może na spłatę posiadanego kredytu w zależności od marży i warunków zaciągniętego kredytu i oferowanego

    ?

  12. Witam!

    Mam taki dylemat. Zostało mi do spłaty 95 tys. zł na 311 miesięcy – oprocentowanie 7,45%. Wcześniej spłaciłem już 150 tys. zł kredytu. Mam również inwestycje i poduszki bezpieczeństwa. Czy spłacić kredyt czy jednak te 95 tys. zł zainwestować ?

    1. Hej Andrzeju,
      Super, że jest poducha i inwestycje! Tak trzymaj:)
      W takiej sytuacji (gdy inwestycje i poducha faktycznie są) to ja sama pewnie kierowałabym się tym, na czym więcej zarobię: czy na spłacie kredytu, czy na inwestycjach. Więc kluczowe będzie porównanie oprocentowania kredytu ze spodziewanymi stopami zwrotu z inwestycji (po podatku lub bez jeśli zamierzasz skorzystać z preferencji podatkowych IKE/IKZE).

  13. Dzień dobry, jest możliwość aby kalkulator uwzględniał koszty związane ze skróceniem okresu kredytowania. W moim przypadku, każde skrócenie okresu kredytowania wiąże się ze sporządzeniem aneksu do umowy i to jest koszt 200 PLN

    1. Cześć Tomaszu,

      w kolejnej wersji kalkulatora w excelu nie wykluczam :). Na ten moment po prostu oddzielnie musisz sobie dodać ten koszt do kalkulacji, co jest myślę dość proste.
      Inną opcją jest po prostu nadpłata ze skorceniem raty (aby nie ponosić kosztów aneksu), ale tak by w każdym miesiącu przekazywać do banku pierwotną kwotę raty (tak jakby jej zmniejszenia w wyniku nadpłat nie było). W takiej sytuacji kredyt i tak się skróci, a kosztów aneksu nie będzie.

      Nasz kalkulator w kursie Kredyt Hipoteczny Krok po kroku, uwzględnia te koszty, ale to bardziej zaawansowane narzędzie.

  14. Czy można nadpłacić kredyt w okresie karencji zmniejszając rate kredytu? Jak to jest wtedy liczone? Próżno szukać informacji w internecie na ten temat.

  15. W artykule którego jednym z głównych tematów jest nadpłacanie KH myślę, że warto byłoby wspomnieć o mechanizmie (kolejności) pobierania opłat przez banki. Otóż stwierdzenie “kwota nadpłaty pomniejsza saldo zadłużenia” jest prawidłowe tylko dla scenariusza, w którym nadpłata jest realizowana w ten sam dzień co regularna spłata raty kredytu. W innych przypadkach może się zdarzyć (a raczej na pewno się zdarzy) że z kwoty nadpłaty Bank w pierwszej kolejności pobierze najpierw kwotę odsetek narosłych od dnia poprzedniej regularnej raty do dnia nadpłaty. Wtedy saldo zadłużenia zmniejszy się o wartość kwoty nadpłaty pomniejszonej o te odsetki. Za to w następnej regularnej racie, odsetki będą już dużo mniejsze niż zwykle ponieważ będą naliczone tylko za dni od nadpłaty do kolejnej raty (i dodatkowo już od mniejszego salda).
    Przykład: rata 1500 zł w tym 1000 odsetek i 500 kapitału. Rata regularna pobierana 1. dnia miesiąca, nadpłata 3000 zł zrobiona 25. dnia miesiąca poprzedniego. Wtedy z tej nadpłaty ok. 800-900 zł zostanie zaliczona na poczet odsetek narosłych przez 25 dni a pozostałe 1100-1200 zł pomniejszy kapitał do spłaty. Ale za 5-6 dni kiedy nastąpi kolejna rata, w racie 1450 zł (zakładamy zmniejszenie raty o ok. 50 zł) będzie tylko jakieś 100-200 zł odsetek a reszta to kapitał

    1. Piotr,

      Jakie ma znaczenie to, jak bank technicznie podchodzi do nadpłaty na to “czy inwestować, czy nadpłacać”. Przecież obliczenia byłyby takie same:)

      Tak jak piszesz banko wpierw pobierają odsetki (również od nadpłaty), ale potem, w kolejnej racie się to wyrównuje.

      Tematem tego filmu jest “nadpłacać czy inwestować” a nie to, z jakimi problemami się spotkasz przy nadpłatach. Gdybym miała temat technicznych kwestii związanych z nadpłatami omówić naprawdę dokładnie to pewnie jeszcze z jeden lub dwa artykuły o podobnej długości by się przydały. A do tego należałoby dla porządku omówić również porządnie inwestycje – bo inwestowanie też nie jest bezproblemowe ;). Skoro szczegółowo miałabym omówić nadpłaty to chyba dla zachowania równowagi również i inwestycje powinny być omówione …
      I teraz mam pytanie? Kto by to przeczytał? Wyszłoby pewnie materiału na książkę, a nie na artykuł.

    1. Hej Arku:)

      Jest kalkulator, zobacz w sekcji “Nadpłacać czy inwestować – KALKULATOR Excel” i patrz na słowa w czerwonym prostokącie.

  16. wszystkie analizy opłacalności inwestowanie vs nadpłata kredytu są robione na tu i teraz lub przy założeniach na przyszłość, które nie musza się sprawdzić. Dlatego ja połowę nadwyżki przeznaczam na inwestycje, a drugą połowę na nadpłatę, bo nie ma pewności, co w perspektywie kilkunastu/ kilkudziesięciu lat będzie się bardziej opłacać.

  17. Hej, fajnie jak by ukazała się wersja kalkulatora dla kredytu 2 %, z jego założeniami typu: raty malejące, brak możliwości spłaty przez 3 lata, dopłaty przez 10 lat 🙂
    Pozdrawiam

  18. Dzień dobry, a co w sytuacji kiedy mamy gotówkę i moglibyśmy zainwestować w kredyt na kolejne mieszkanie, które można wynająć? Czy taka inwestycja ma sens czy mimo wszystko warto nadpłacać kredyt?

    1. Wszystko zależy od założeń i tego co zobaczysz w szklanej kuli.

      Jeśli stopy nie wzrosną, a zysk z potencjalnych inwestycji będzie mizerny to tak.
      Jeśli będzie na odwrót to nie.
      Musisz też coś założyć jeśli chodzi o wzrost/spadek cen mieszkań w czasie tego eksperymentu.

  19. Jakiego dnia najlepiej nadpłacać kredyt przy założeniu, że robimy to systematycznie co miesiąc? Przyjmijmy, że rata spłacana jest 15 dnia każdego miesiąca. Jaka będzie najbardziej optymalna strategia, czy lepiej robić to na początku/końcu miesiąca, bądź tuż przed/po 15-tym?

  20. A ja mam takie pytanie, czy też pomysł na kolejny artykuł (z przewrotnym tytułem):
    NADPŁACAĆ KREDYT HIPOTECZNY, CZY KUPIĆ KOLEJNE MIESZKANIE – CO SIĘ BARDZIEJ OPŁACA?

    Mam na myśli tutaj sytuację, gdzie okazuje się że po 3-5 latach spłacania kredytu zyskuję zdolność kredytową na kolejne mieszkanie (małe i pod wynajem).

    Co się wtedy bardziej opłaca? Kumulować środki na wkład własny do kolejnego kredytu? Czy nadpłacać ten kredyt hipoteczny, który już mam?

    Będę wdzięczny za odpowiedź !

  21. Proszę o informacje czy spotkali się Państwo z sytuacja w której Bank (PKO BP) zobowiązuje klienta to każdorazowego aneksu w przypadku dyspozycji spłaty częściowego kapitału z opcja skrócenia kredytu. Przykład: cykliczna comiesięczna nadpłata kredytu w kwocie 100zl wiązałaby się z każdorazowa weryfikacja zdolności kredytowej i aneksem jeśli chce skrócić okres kredytowania nadpłacając salko kwota 100zl.

  22. Bardzo fajny artykuł, dzięki za kalkulator.
    Zastanawiam się jak wyliczyć korzyść w scenariuszu:

    nadpłacam kredytzmniejszają się raty kredytu (nie mam możliwości skracania okresu kredytowania)różnicę wynikającą ze zmniejszenia raty nie inwestuję, a przeznaczam na kolejne nadpłaty.Czyli mając raty stałe, w wyniku nadpłat – raty zmniejszają się, a ja nadal przeznaczam na “spłatę kredytu” (raty + nadpłaty) taką samą sumę miesięcznie.
    Czy wynik może być lepszy niż w scenariuszu 2 lub 3? Ciekawe kiedy cały kapitał zostanie spłacony.

  23. Cześć. Planuję od stycznia nadpłacać swój kredyt hipoteczny – 1200 zł miesięcznie – niby nic, no ale lepiej tyle niż wcale. Mam jednak do Was pytanie, bo nigdzie nie znalazłam odpowiedzi – kiedy najlepiej robić nadpłatę? Tego samego dnia kiedy schodzi rata za kredyt czy np. dzień po?

    Z góry dziękuję za odp!

  24. Czy tam nie wkradł się błąd? Wariant1 bez nadpłat z inwestycją nadwyżki uwzględnia podatek Belki. Wariant2 i 3 w części inwestycyjnej chyba nie (przynajmniej nie jest wspomniane, bo nie ma kwoty którą podatek zabierze). Może to trochę zaciemniać obraz.

    Osobiście stosuję jeszcze inne rozwiązanie. Raty malejące znacząco podnoszą spłacany kapitał. Do tego po pewnym czasie można po prostu skrócić czas spłaty aby “przywrócić” wysokość raty do poprzedniego poziomu. Zamierzam tak zrobić jak spadnie WIBOR.

  25. Pani Katarzyno, w akapicie “Odsetki w drugiej racie” w dwóch miejscach wkradł się błąd. W zapisie “399 232 tys. zł” dopisanie “tys.” oznacza, że mówimy o 399 milionach z hakiem 🙂

    A artykuł przydatny, bardzo za niego dziękuję!

  26. Cześć,

    A możesz powiedzieć bo na ten temat praktycznie nie ma żadnych opinii są tylko fakty czy można czy nie można.

    Co jest lepsze nadpłacanie kredytu 2 procent czy Inwestowanie i nadpłacanie go po 10 latach?

  27. Właśnie rozważam swoją pierwszą i to dość duża inwestycje, zakup mieszkania pod wynajem. Sam mam jeszcze swoje mieszkanie zadłużone ale kwota już jest stosunkowo niewielka bo był nadplacany, zostało około 50tys na 6lat + na tą chwilę 15tys odsetek będzie.
    Posiadam już prakrycznie cala kwote która mógłbym spłacić kredyt, środki wpłacone na 2 letnie obligacje skarbowe. Plan jest taki żeby jeszcze rok odkładać, tu pytanie w co mógłbym bezpiecznie inwestować nadwyzki przez ten rok, 2-3tys/msc?
    Mieszkam w niedużej miejscowości gdzie nieduże mieszkanie wyniesie mnie do 300tys że wszystkimi kosztami. Najem około 1400. Wiem że stopa zwrotu nie będzie duża, zwłaszcza jak dołożymy do tego w późniejszym czasie remonty i ewentualny chwilowy brak najemców. Do tego oprocentowany kredyt, pewnie 20lat. Plus jest taki że zakładam iż wzrosty cen mieszkań spowodują wzrost wartości nieruchomości, inflacja wpłynie na spadek wartości kredytu, tzn te pieniądze będą mniej warte a wypłaty większe. W rodzinie są już 3 mieszkania na wynajem więc szlak przetarty, do tego fachowcy od wykończeniówki też są ?
    Czy to potencjalnie dobra koncepcja czy lepiej np nadplacic cześć kredytu a część przeznaczyć na np 10letnie obligacje lub modne teraz etfy (tu nie mam żadnego doswiadczenia). A może coś jeszcze innego?
    Do tego dziękuję za spora dawkę wiedzy no i motywacji do inwestowania?

  28. A mnie zastanawia jeszcze taka rzecz. Mam kredyt hipoteczny na 20 lat i jestem na początku tej drogi. Decyduję się co miesiąc nadpłacać kredyt, powiedzmy sumą 200–300 zł. Ale przy każdej takiej nadpłacie dodatkowo muszę zapłacić około 80 zł ubezpieczenia. Więc teoretycznie za ubezpieczenie płacę dwa razy więcej niż zapłaciłbym nie nadpłacając kredytu, prawda? Dobrze to rozumiem?

  29. Cześć,

    Bardzo rzeczowy artykuł. Chciałem zapytać, ponieważ jedna z możliwości nie była tutaj poruszana przy nadpłacie. W moim przypadku, jeśli chce skrócić okres kredytowania po nadpłacie każdorazowo bank pobiera prowizję w wysokości 0,5% od pozostałego kapitału do spłaty. Oczywiście logiczne jest, że przy małych nadpłatach co miesiąc nie ma sensu skracać okresu kredytowania, ale dopiero w momencie jak uzbiera się większa suma. Stąd moje pytanie czy można to jakoś wyliczyć w którym momencie opłaca się zapłacić tą prowizję i czy trzeci sposób o którym teraz napiszę nie daje tego samego rezultatu, co skrócenie okresu kredytowania, ale robimy tak. Każda nadpłata automatycznie zmniejsza mi kolejną ratę kredytu, a ja tą kwotę o którą zmniejszyła się rata przekazuje na kolejną nadpłatę. I tak jak podała Pani przykład, że nadpłacając 1000zł, to kolejna rata jest niższa o 6 zł, to przy następnej nadpłacie nadpłacam 1006 zł. Czy przy zastosowaniu tego sposobu nie osiągnę tego samego rezultatu, co przy skróceniu okresu kredytowania, ale nie muszę płacić prowizji ani tracić czasu z żoną na podpisywanie aneksu w banku?

    Konrad

  30. Hej,
    Założenia są w 3 przypadkach:

    1. rata stała bez nadpłat
    2. rata maleje a nadpłata wynosi 1000zł (rata malejąca)
    3. rata stała a nadpłata 1000zł (skracanie okresu)

    Brakuje mi 4 opcji gdzie rata maleje ale nadpłacały założone 1000zł plus różnicę i tutaj kolejne założenie.
    Traktujemy że nasza rata nie maleje a różnicę między ratą stałą którą sobie założyliśmy a faktyczną dokładamy do tych 1000zł.

  31. Cześć, czy dobrze rozumiem z kalkulatora, że dla rat malejących nie ma różnicy w kwocie odsetek czy skraca się okres kredytu czy zmniejsza się wysokość raty?

  32. Jeżeli dobrze widzę w kalkulatorze “inwestować czy nadpłacać” przy wyborze opcji oprocentowanie stałe jest ono stałe przez 3 lata. Myślę że przydałaby się zmienna do wprowadzenia ilości miesięcy stałego oprocentowania. Aktualnie banki oferują stałe oprocentowanie w większości na 60 miesięcy.

  33. witam,

    Przeczytałęm z uwagą Kasiu Twój artykuł ale brakuje mi odpowiedzi na pytanie – czy zastosować wykup dla IKE(EDO)/ROD/ROS aby nie brać kredytu ? i wtedy będe na zero z oszczednościami

    poproszę jakąś sugestie jak to policzyć

    pozdrawiam,
    Leszek

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *