Kredyt na budowę domu. Od czego zacząć i jak się za to zabrać?

Przymierzasz się do budowy domu i chcesz go sfinansować kredytem hipotecznym? Co warto wiedzieć, zanim wybierzesz się do banku? Jakie trzeba spełniać warunki żeby dostać kredyt na dom? Ile brać kredytu na budowę domu? W tym artykule opiszę transze, kosztorysy i niezbędne dokumenty. Będzie też o kredycie na zakup działki budowlanej lub na dokończenie już rozpoczętej budowy.

• W ostatnim rankingu najtańszych kredytów hipotecznych poprosiłam Was o wybór tematu kolejnej publikacji. I bezdyskusyjnie wygrał temat kredytu hipotecznego na budowę domu 😊. Dlatego – w tym artykule skupiam się na kwestiach specyficznych dla kredytu hipotecznego zaciągniętego właśnie na ten cel. Jeśli interesują Cię inne kwestie związane z kredytem (nadpłaty, zasada 20/30/30, raty równe czy malejące.) to zapraszam do przeczytania pozostałych artykułów na tym Blogu. Ale teraz skupmy się na finansowaniu budowy domu. 

Poniżej znajdziesz klikalny spis treści, który ułatwi Ci nawigację po poszczególnych zagadnieniach: 

Kredyt na budowę domu – jak wyglądają oferty?

Zacznę od tego, że oferta kredytów hipotecznych na budowę jest bardzo podobna do oferty kredytów na zakup mieszkania – często to te same produkty bankowe. Są jednak ogólnopolskie banki, które nie finansują budowy domu (na moment, gdy piszę ten artykuł jest to Citi Bank) a z kolei kilka banków ma dodatkowe EKOOFERTY (ING, BNP Paribas, PKO BP, Pekao S.A, mBank). Są one trochę lepsze od tych standardowych jednak, aby z nich skorzystać, trzeba spełnić określone kryteria dotyczące energooszczędności domu.

Kiedy możesz złożyć wniosek o kredyt hipoteczny na budowę domu?

Zaczynamy od samego początku. W którym momencie możesz złożyć wniosek o taki kredyt? Otóż kluczowe jest posiadanie pozwolenia na budowę. Na moment wypłaty kredytu musi to być ostateczne pozwolenie na budowę, ale składanie wniosku – jeśli chcesz zyskać na czasie – możesz rozpocząć, nawet gdy pozwolenie nie jest wiążące.

Kredyt hipoteczny na budowę domu – wymagane dokumenty

Co dalej? Do wniosku kredytowego musisz dołączyć sporo dokumentów. Poza standardowymi, dotyczącymi każdego kredytu hipotecznego jak np. zaświadczenie o zarobkach, w tym przypadku konieczne będą również dokumenty dotyczące planowanej budowy:

• wypis z rejestru gruntów
• pozwolenie na budowę z klauzulą prawomocności
• kosztorys budowy
• projekt budowy
• dziennik budowy 

Wyróżniłam kolorem kosztorys budowy – a to dlatego, że z punktu widzenia kredytu na budowę domu ma on kluczowe znaczenie i za chwilę omówię go bardziej szczegółowo.

Ile brać kredytu na budowę domu? Kosztorys  – oszacowanie kosztów budowy

Jedną z kluczowych spraw przy budowie domu jest oszacowanie kosztów budowy. Taki szacunek powinieneś mieć nawet, jak realizujesz budowę za własne środki. A w przypadku kredytu na budowę, musisz wiedzieć, ile kredytu potrzebujesz. Bank musi ocenić, czy nie porywasz się z motyką na słońce.
Jakie elementy trzeba ująć w kosztorysie? Możemy te elementy podzielić na takie, które musisz uwzględnić w kosztorysie, bo inaczej nie uzyskasz kredytu, i na takie, które możesz w nim uwzględnić.
Zacznę od tego, co jest absolutnie konieczne.

Kosztorys na budowę domu – co musi zawierać?

Kosztorys musi zawierać wszystkie koszty, które pozwolą na doprowadzenie inwestycji do stanu deweloperskiego, czyli do stanu, który umożliwi otrzymanie pozwolenia na użytkowanie. Powinny być tam wszystkie niezbędne przyłącza oraz dokonane wszystkie odbiory. 

Elementy konieczne kosztorysu

A zatem KONIECZNIE w kosztorysie musisz uwzględnić:

• prace ziemne i fundamenty
• dach
• ściany zewnętrzne i wewnętrzne
• drzwi zewnętrzne i okna
• instalacje wodne, elektryczne, gazowe, grzewcze
• podłogi (wylewki) i stopy
• ściany i kominy wentylacyjne
• stropy, schody, wylewki
• tynki (nie musi być gładzi i malowania) 
• elewacja

Elementy opcjonalne kosztorysu

Dodatkowo MOŻESZ, jeśli chcesz i jeśli zdolność kredytowa Ci na to pozwala, uwzględnić dodatkowe elementy, np.:

• wykończenie ścian (gładzie, malowanie, glazura, zabudowa z płyt gipsowo- kartonowych)
• drzwi wewnętrzne
• podłogi
• wbudowane oświetlenie
• trwałe zabudowy np. kuchenne czy szafy, krany
• zagospodarowanie działki, w tym bramy i ogrodzenie, podjazd, kostka, mała architektura
• biały montaż 

Są też takie elementy, których bank NIE SFINANSUJE, choć oczywiście wiążą się z urządzeniem domu. Takim przykładem może być sprzęt AGD czy ruchome meble (sofa, stoły…).

Za przygotowanie kosztorysu odpowiedzialna jest osoba starająca się o kredyt (czyli Ty), a każdy bank posiada własny wzór kosztorysu budowlanego. Jeśli chcesz zobaczyć, jak wyglądają takie szablony, to kilka przykładowych załączam tu i tu.

Za ile wybudujesz dom według banku?

Przygotowany przez Ciebie kosztorys jest weryfikowany przez bank. Bank weźmie pod uwagę stopień skomplikowania projektu domu i sprawdzi, czy nie zakładasz zbyt małej lub zbyt wysokiej kwoty. I tu ciekawostka — niektóre banki mają określone kwotowo minimalne koszty budowy domu. Dla przykładu, w momencie, gdy piszę ten artykuł, PKO BP zakłada, że minimalny koszt budowy m2 wynosi 4 200 zł, a Santander, że 3 300 zł. Jeszcze inne banki, takie jak Pekao S.A. wprawdzie nie określają minimalnego poziomu kosztów budowy, ale przygotowany kosztorys jest weryfikowany przez analityka majątkowego.

Musisz wykonać prace zaplanowane w kosztorysie

Kosztorys jest niezwykle istotnym dokumentem, bo bank będzie wymagał, aby wszystko to, co zostało w nim zawarte, zostało przez kredytobiorcę wykonane w ramach budowy domu. Nie możesz w trakcie budowy się rozmyślić i pominąć danego elementu kosztorysu. Jeśli w kosztorysie uwzględnisz np. ogrodzenie domu, czy zabudowę kuchenną, to te elementy powinny być wykonane.
Czy to oznacza, że nie ma żadnej elastyczności? Niezupełnie, bo zazwyczaj bank nie wymaga faktur (inaczej to się ma przy droższych budowach). W trakcie budowy wystąpią więc sytuacje, gdy jakiś element wykonasz taniej, niż to przewidywał kosztorys, a zaoszczędzone kwoty wydasz na inne elementy, które z kolei wyjdą drożej niż w planie.

No dobrze, a co w sytuacji, gdy np. ceny materiałów budowlanych poszły w górę i zabraknie Ci pieniędzy? W ostatnich latach bardzo wiele osób spotkał właśnie ten problem.

Budowa domu – co zrobić, jeśli zabraknie Ci pieniędzy?

Co możesz zrobić w sytuacji, gdy zabraknie pieniędzy na wykonanie elementów uwzględnionych w kosztorysie? Jeśli w takiej sytuacji kredytobiorca chciałby urealnić kwotę kredytu hipotecznego, można wziąć kredyt na dokończenie budowy. Są dwa wyjścia:

• należy złożyć wniosek o zwiększenie kwoty kredytu (jednak w praktyce jest to bardzo trudne) 
• przenieść kredyt do innego banku, co wiąże się z koniecznością złożenia wniosku o kredyt refinansowy i przejście całej procedury kredytowej od początku.

Oczywiście wiele osób ratuje się też pożyczkami od rodziny lub kredytami gotówkowymi, limitami na karcie kredytowej itp., ale w tym artykule skupiam się na kredycie hipotecznym 😊.

Oczywiście najlepiej byłoby idealnie oszacować koszty budowy domu. Jednak w praktyce jest to bardzo trudne, biorąc pod uwagę zmieniające się ceny materiałów i usług. Jeżeli jest taka możliwość i pozwala na to zdolność kredytowa, zdecydowanie lepiej jest zawyżyć koszty, biorąc tym samym większy kredyt, niż je zaniżyć. Bank nie będzie miał bowiem problemu z nadpłatą kredytu, ale z niedotrzymaniem warunków zabudowy określonych w kosztorysie już tak. Skoro kosztorys mamy już omówiony, przejdźmy teraz wkładu własnego.

Ile trzeba mieć wkładu własnego na kredyt na dom?

Co składa się na wkład własny przy budowie domu? W grę wchodzą dwa elementy – działka budowlana oraz jeśli budowa została rozpoczęta wartość wykonanych robót.
Wkładem własnym niestety nie może być dodatkowa gotówka, ponieważ bank nie jest w stanie zweryfikować, ani sprawić, aby klient zadeklarowane pieniądze przeznaczył na budowę domu.

I jeszcze tylko zastrzegę, że nie wszystkie banki kredytują budowę domu na działkach większych niż 3 000 m².

W wielu artykułach na tym blogu znajdziesz informację, że wysokość wkładu własnego ma znaczenie. Najlepiej, aby wkład własny wynosił przynajmniej 20% wartości gotowej nieruchomości (dom + działka).  Niższy wkład ma dwie ujemne konsekwencje:

• mniejszą liczbę ofert
• wyższą marżę w całym okresie kredytowania lub płacenie „ubezpieczenia niskiego wkładu”.

Kredyt hipoteczny na dokończenie budowy

Kredyt budowlano – hipoteczny można też uzyskać na dokończenie budowy domu. Proces zaciągania kredytu na dokończenie budowy jest dokładnie taki sam, jak w przypadku zaciągania kredytu na budowę domu od zera. Z tą różnicą, że w kosztorysie uwzględniana jest wartość prac, które zostały już wykonane w ramach budowy. Rzeczoznawca, który pojawia się na budowie, weryfikuje zadeklarowane przez klienta koszty. Zazwyczaj taka weryfikacja jest korzystna dla kredytobiorcy, ponieważ rzeczoznawca określa wyższą wartość, niż faktycznie została wydana.

Kredyt na budowę domu – transze

Transza kredytu hipotecznego, to po prostu część pożyczonej kwoty, którą bank wypłaca Ci w określonym czasie. Zamiast przekazać Ci wszystkie pieniądze od razu, bank daje Ci je partiami (transzami) w miarę postępu prac budowlanych.
Pierwszą transzę bank wypłaca po podpisaniu umowy kredytu, ale kolejne transze otrzymasz, dopiero gdy bank potwierdzi, że wykonałeś prace, które miała sfinansować poprzednia transza. A to oznacza, że wypłata każdej kolejnej transzy będzie poprzedzona kontrolą bankową. I trzeba przyznać, że różnie te kontrole wyglądają. W zależności od banku ten proces może odbyć się w całości online na podstawie wysłanych przez Ciebie zdjęć, ale najczęściej po prostu na budowie pojawi się reprezentant banku i w kwadrans sprawdzi stan zaawansowania budowy.
To rozwiązanie jest bezpieczne dla banku, ponieważ może on kontrolować, na co wydajesz pieniądze, i upewniać się, że projekt budowlany faktycznie postępuje.

Ile transz w kredycie na budowę domu?

Liczba transz zależy od banku, ponieważ każdy z nich ma inne zasady. Dla przykładu ING wypłaca kredyt w zaledwie 2 transzach, a w PKO BP może ich być nawet 5.  W większości banków jest to od 3 do 4 transz. 
I tu może pojawić się pytanie, ile tych transz powinno być? Korzystając z doświadczenia osób, które realizowały budowy, napiszę, że im mniej transz, tym łatwiej jest zrealizować budowę. Po pierwsze, możesz swobodniej realizować zakupy np. pewne zakupy przyśpieszać, gdy trafi Ci się dobra oferta na materiały. Po drugie masz mniej formalności. Każda transza wiąże się przecież z przeprowadzeniem inspekcji. Po trzecie – większość banków pobiera za wypłatę każdej koszt około 200 zł.

Ile masz czasu na zakończenie inwestycji?

A ile czasu masz na dokończenie inwestycji?Zazwyczaj budowa powinna skończyć się w 2 lata. Niektóre banki wydłużają ten okres do 3 lat.

Opłaca się zakończyć budowę jak najszybciej. Kiedy zaczyna się spłacać kredyt na budowę domu?

Pomimo tego, że czas na wybudowanie nieruchomości jest relatywnie długi, to zdecydowanie powinno Ci zależeć na tym, aby budowę zakończyć jak najszybciej. Dlaczego? Bo dopóki bank nie wypłaci wszystkich transz, płacisz tzw. „puste raty”, w których zawarte są wyłącznie odsetki. Oznacza to, że  w miarę spłacania takich rat nie ubywa Ci kapitału do spłaty. Im dłużej trwa budowa, tym wyższy jest Twój całkowity koszt kredytu.

Pokażę Ci to na prostym przykładzie:

Założę: stałą stopę procentową 7%, kwotę kredytu 400 000 zł i okres kredytowania 30 lat. Przyjmę też, że kredyt uruchamiamy w 2 transzach i że okres karencji wynosi 2 lata.

W takiej sytuacji w pierwszych dwóch latach budowy spłacane są wyłącznie odsetki, które wynoszą aż 35 000 zł. A łączne odsetki (za okres 30 lat) sumują się do 555 383,98 zł. Przez pierwsze 2 kata kapitał nie spada – cały czas masz do oddania bankowi, tyle ile pożyczyłeś z banku (w naszym przykładzie 400 tys. zł). I dopiero po dwóch latach zaczynasz zmniejszać swój dług.

Co możesz zrobić, aby nieco poprawić swoją sytuację?

Jeśli tylko możesz, to zacznij jak najszybciej spłacać kapitał. Banki umożliwiają skrócenie karencji już od momentu wypłaty ostatniej transzy. Nie musisz czekać 2 czy 3 lata na zakończenie budowy.
Przy tych samych założeniach, ale krótszym okresie budowy domu, czyli rozpoczęciu spłaty rat kapitałowo-odsetkowych po roku odsetki maleją do 549 605,04 zł, czyli o prawie 6 000 zł.

A jak tylko Twoja sytuacja finansowa na to pozwoli, to nadpłacaj kredyt hipoteczny. Cały artykuł na ten temat, wraz z KALKULATOREM, który pozwoli Ci policzyć, ile zyskasz na nadpłatach – a będzie to naprawdę sporo – znajdziesz tu.

Rzeczoznawca „z banku” czy „własny” – wycena inwestycji

Przy kredycie na budowę domu nie obejdzie się bez wyceny rzeczoznawcy. Koszty takiej wyceny (700-1000 zł) ponosi klient, nawet jeśli bank odmówi kredytu. Tylko nieliczne banki – jeśli skorzystasz z „ich” rzeczoznawcy i nie uzyskasz kredytu, nie obciążą się kosztami wyceny. Regułą jest to, że za wycenę płaci klient. Dlatego najwygodniej — o ile bank tego bezwzględnie nie wymaga — jest skorzystać z „własnego” rzeczoznawcy, akceptowanego przez bank.  Wtedy płacąc raz za wycenę, możesz złożyć wniosek do kilku banków.

Ok. No to omówiliśmy najważniejsze kwestie w temacie zaciągania kredytu na budowę domu, ale często wpadają do mnie pytania o to, czy da się zaciągnąć kredyt hipoteczny, który sfinansuje dodatkowo zakup działki budowlanej, więc jeszcze napiszę o tej szczególnej sytuacji.

Kredyt hipoteczny na działkę

Posiadanie działki budowlanej zdecydowanie przyspiesza całą procedurę budowy domu i pozyskiwania kredytu. I nie ma znaczenia czy działka została zakupiona, czy darowana. Można jednak kredytem hipotecznym na budowę domu objąć również zakup działki budowlanej.  Dzieje się to na dwa sposoby:

• Wnioskując o jeden kredyt zarówno na zakup działki, jak i budowę domu — warto jednak podkreślić, że taką możliwość dają jedynie 3 banki: Santander, Millenium, PKO BP. Są to bardzo rzadkie przypadki, bo przecież bank poprosi nas o projekt budowlany, a ten zależy też od uwarunkowań działki, która dopiero miałaby być kupiona.
• Wnioskując o oddzielny kredyt na zakup działki i następnie o oddzielny na budowę domu w tym samym banku, lub w kolejnym. Ta opcja jest zdecydowanie bardziej przejrzysta zarówno dla banku, jak i kredytobiorcy. 

Tyle w temacie kredytu hipotecznego na budowę domu – starałam się omówić tutaj najważniejsze kwestie, które warto mieć na uwadze. Nie jest to lista wyczerpująca – zdecydowanie zachęcam, żeby przed zaciągnięciem takiego kredytu skonsultować się ze sprawdzonym ekspertem kredytowym. A najlepiej nie stawiać wszystkiego na jednego konia i dlatego dobrze jest złożyć wniosek do kilku banków.

Życzę Wam, aby proces budowy Waszych nieruchomości przebiegł jak najprościej 😊, aby materiały budowlane były tanie i w kontekście kredytu hipotecznego – spadku stóp procentowych.

A jeśli macie uwagi lub pytania dotyczące kredytu budowlano – hipotecznego to zachęcam do komentowania.