Konto mieszkaniowe – czy to się opłaca? [SPRAWDZAMY warunki, dla kogo, w jakim banku założyć, od kiedy]

Podcast: Odtwarzaj w nowym oknie | Pobierz (Czas trwania: 35:27 — 49.0MB) | Umieść link

Subskrybuj: Apple Podcasts | Spotify | Android | RSS

Konto oszczędnościowe, na którym zarobisz więcej niż wzrost cen mieszkań lub inflacja i nie zapłacisz podatku od zysków? Taki produkt jest już dostępny w Polsce – to Konto Mieszkaniowe, na którym można odkładać środki na zakup pierwszej nieruchomości. Ma ono przynieść ulgę oszczędzającym na własną nieruchomość i pozwolić dogonić pociąg z wciąż rosnącymi cenami mieszkań i domów. W zamian za systematyczne oszczędzanie, właścicielowi Konta Mieszkaniowego przysługują atrakcyjne premie. Rząd przekonuje, że to fantastyczny produkt, dzięki któremu łatwiej nam będzie kupić nieruchomość. Czy tak jest naprawdę? W tym artykule prześwietlam Konto Mieszkaniowe – czy to się opłaca, kto może skorzystać i jakie warunki trzeba spełnić.

Konto Mieszkaniowe razem z Bezpiecznym Kredytem 2% to najważniejsze filary rządowego programu Pierwsze Mieszkanie, który ma na celu zwiększyć dostępność mieszkań w Polsce dla osób, które wcześniej nie było stać na własne lokum i często utknęły w pułapce wiecznego najmu. Jak to zwykle bywa w rządowych obietnicach – wszystko bardzo pięknie brzmi. Czy jednak faktycznie będzie to produkt, który przyniesie osobom kupującym nieruchomości realne korzyści? Zanim odpowiem na to pytanie, zachęcam Cię do obejrzenia filmu:

Dla Twojej wygody poniżej znajdziesz klikalny spis treści tego artykułu:

O co chodzi z Kontem Mieszkaniowym?

Konto Mieszkaniowe – to specjalne konto oszczędnościowe, na którym możesz odkładać pieniądze na własne cele mieszkaniowe przez około  3–10 lat. Celem konta ma być ułatwienie zakupu mieszkania lub budowy domu. W jaki sposób? Przez systematyczne oszczędzanie oraz możliwość uzyskania dodatkowej premii z Rządowego Funduszu Mieszkaniowego. Aby uzyskać premię musisz dokonywać systematycznych wpłat na konto – co najmniej 11 wpłat rocznie. O szczegółowych warunkach opowiem szerzej w dalszej części artykułu, a teraz zobaczmy, ile w ogóle możesz na tym koncie zyskać. 

Ile można zyskać na Koncie Mieszkaniowym?

Na zyski z Konta Mieszkaniowego składają się przede wszystkim dwa elementy:
1) ODSETKI (tak jak przy każdym koncie oszczędnościowym)
oraz
2) PREMIA MIESZKANIOWA, którą dopłaca do konta państwo (czyli ostatecznie my wszyscy z naszych podatków).
Dodatkowe benefity konta to:
3) brak podatku od zysków kapitałowych oraz
4) brak opłat i prowizji. Jedynym wyjątkiem jest tutaj sytuacja, w której wypłacamy premię mieszkaniową – wtedy oddamy 1% premii bankowi za obsługę transakcji.
Przyjrzyjmy się teraz bliżej, ile wyniosą te odsetki i premia mieszkaniowa na Koncie Mieszkaniowym.  

Ile wyniosą odsetki na Koncie Mieszkaniowym?

Banki mają sporą dowolność w ustalaniu oprocentowania Konta Mieszkaniowego, ale ustawodawca przewidział jeden warunek: oprocentowanie nie może być niższe niż 75% tego, co bank oferuje obecnym klientom dla nowych środków na rachunkach oszczędnościowych. 

W jakim banku konto mieszkaniowe?

Gdy piszę ten artykuł (lipiec 2023 r.) tylko jeden bank ma w swojej ofercie Konto Mieszkaniowe – Bank Pekao. Według oferty Konto Mieszkaniowe będzie oprocentowane: 

• 5% w skali roku przez 6 miesięcy od otwarcia konta.
• Przez kolejne 8 miesięcy: 3% w skali roku dla całego salda na koncie. 
• I wreszcie, w przypadku braku innych promocji: 1,52% w skali roku, równe 76% aktualnego oprocentowania standardowego na Koncie Oszczędnościowym.

Czy jest to atrakcyjna oferta? Cóż… jedno spojrzenie na lipcowy Ranking Kont Oszczędnościowych na blogu rozwiewa wszystkie wątpliwości. Obecnie najlepsze konta oprocentowane są na 7-9,5%. Co to dla Ciebie oznacza? Jeśli nie spełnisz wszystkich warunków, które są potrzebne do uzyskania premii, samo konto ma bardzo przeciętne warunki dla oszczędzających. No dobrze – w takim razie przyjrzyjmy się tej premii.  

A jeśli spełnisz wszystkie warunki Konta Mieszkaniowego, wówczas nie zapłacisz podatku od zysków kapitałowych, jak w przypadku standardowego konta oszczędnościowego. Oznacza to w praktyce, że 5% na koncie mieszkaniowym jest równe tyle, co 6,17% na standardowym koncie (6,17% minus 19% podatku z 6,17% to „na rękę” 5%).

Ile wynosi premia mieszkaniowa w Koncie Mieszkaniowym?

No to przejdźmy do najbardziej soczystej części konta mieszkaniowego czyli PREMII MIESZKANIOWEJ. Premia mieszkaniowa ma nam dać dodatkowe wynagrodzenie w postaci: 

INFLACJI lub WZROSTU CEN MIESZKAŃ
              w zależności od tego, która z tych wartości będzie wyższa.

Ustalone są też widełki dopłat. Niezależnie od tego ile wynosi inflacja i wzrost cen mieszkań minimalna dopłata ma wynieść 1% a maksymalna 15%. To bardzo istotne ograniczenie, które oznacza, że konto mieszkaniowe nie obroni nas przed bardzo wysoką inflacją (np. przy inflacji 20% maksymalnie dostaniemy 15% premii).

Premia będzie naliczana co roku od wartości Twoich wpłat i będzie wypłacana jednorazowo – w momencie gdy wykorzystasz środki z Konta Mieszkaniowego na nabycie nieruchomości. Wartości wskaźników – czyli inflacji i wzrostu cen mieszkań poznamy po zakończeniu każdego roku tj. do 10 marca. Będzie je publikował BGK (Bank Gospodarstwa Krajowego). A to oznacza, że jeśli teraz otworzymy konto mieszkaniowe, to dopiero za kilka miesięcy dowiemy się ile premii zarobimy za 2023 r.

Zobaczmy jednak, jak to by wyglądało gdyby takie Konto Mieszkaniowe działało w poprzednim tj. 2022 r.: 

• Inflacja za 2022 r. wyniosła 14.4%. 
• Wzrost cen mieszkań, obliczony w taki sposób jak przewiduje program Pierwsze Mieszkanie, wyniósł 4%. 

W takiej sytuacji wybrana byłaby wyższa wartość – czyli wskaźnik inflacji i ostatecznie premia wyniosłaby 14,4%.

Pewnie wśród wielu osób może budzić zdziwienie, że wzrost cen nieruchomości liczony jest przy cenach m2 niższych niż 6 tys. zł i wynosi w 2022 r zaledwie 4%. Przecież w 2022 r. ceny nieruchomości według raportu NBP wzrosły  w Warszawie o 11%, a pozostałych największych miastach (Gdańsk, Łódź, Poznań, Wrocław, Katowice, Kraków, Gdynia) o ok.10%. Taka rozbieżność wynika ze sposobu liczenia wskaźnika – uwzględnia on niestety również dane z mniejszych miast. Trzeba się więc liczyć z tym, że premia mieszkaniowa może jednak nie pokryć wzrostu cen mieszkań 🙁.

Jak naliczana jest premia mieszkaniowa?

Premia mieszkaniowa jest naliczana co roku, jako suma premii za każdy z 12 miesięcy. Podstawę naliczenia stanowi wartość wpłat na koniec każdego miesiąca.
[Premia za dany miesiąc] =  [łączna kwota wpłat dokonanych na konto aktualna na ostatni dzień danego miesiąca]  X [WSKAŹNIK premii za dany rok/12]

Jak widzisz, premia jest naliczana tylko od wpłat, jakich dokonasz na konto. Niestety nie jest ona naliczana od wszystkich środków, jakie się na koncie znajdują czyli od odsetek i premii naliczonych w poprzednich latach. Szkoda 🙁, wolałabym gdyby całość korzyści była kapitalizowana, jak to ma miejsce np. w obligacjach antyinflacyjnych (EDO, ROS, ROD). Skoro wiesz już, ile można zyskać, przekonajmy się, czy masz szansę spełnić warunki programu. 

Kto może otworzyć Konto Mieszkaniowe?

Program skierowany jest dla osób fizycznych w wieku od 13 (ukończone) do 45 lat (nieukończone), które nie mają (i nie miały wcześniej) mieszkania, domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu. Uczestnicy programu mogą mieć tylko jedno konto mieszkaniowe. 

Wyjątek: Prawo do lokalu + przynajmniej dwójka dzieci

W programie może uczestniczyć osoba, która ma mieszkanie lub dom, ale mieszka w nim z co najmniej dwójką własnych lub przysposobionych dzieci. W takim wypadku mieszkanie nie może być większe niż:

• 50 m2 (przy 2 dzieci) 
• 75m2 (przy 3 dzieci)
• 90 m2 (przy 4 dzieci)
• bez ograniczeń w przypadku 5 lub większej liczby dzieci.

Pozostałe wyjątki

Według ustawy z programu może także skorzystać osoba, która ma prawo do mieszkania, domu czy spółdzielczego prawa własności, jeśli:

• jest to nie więcej niż 1 nieruchomość i została odziedziczona już po założeniu konta mieszkaniowego
• jest to nie więcej  niż ½ (50%), odziedziczonej nieruchomości, jeśli miało to miejsce przed rozpoczęciem oszczędzania,

ale premia mieszkaniowa będzie wypłacona tylko wówczas, jeśli te nieruchomości sprzedamy przed wypłatą premii mieszkaniowej lub środki z konta mieszkaniowego
przeznaczymy na wykup pozostałych udziałów w tej nieruchomości. Co to oznacza? Że jeśli np. odziedziczyłeś mieszkanie po dziadkach i chcesz kupić kolejne to premię otrzymasz tylko jeśli odzieczone mieszkanie wcześniej sprzedaż.

Kolejne wyjątki dotyczą prawa własności mieszkania lub domu jednorodzinnego wyłączonego z użytkowania w związku z katastrofą budowlaną lub wskutek działania żywiołu lub roszczenia, o którym mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (dotyczy spółdzielczego prawa do lokalu).

Jak widać wyjątki od zasady posiadania nieruchomości są nieliczne, mogę więc podsumować, że konto mieszkaniowe, co do zasady, powinno służyć sfinansowaniu wydatków na pierwszą nieruchomość.

Wiemy już kto może korzystać z programu, weźmy teraz pod lupę pozostałe warunki, które trzeba spełnić, aby uzyskać premię.

Konto Mieszkaniowe – jakie warunki trzeba spełnić?

Ustawodawca przewidział kilka warunków, które trzeba spełnić, żeby „zapracować” na premię do oszczędzania. Omówmy teraz krótko każdy z nich. 

Konto Mieszkaniowe – ile trzeba wpłacać?

Przede wszystkim, żeby otrzymać premię za oszczędzanie w ramach Konta Mieszkaniowego, trzeba oszczędzać regularnie – musisz wpłacać na konto:

CO MIESIĄC od 500 do 2000 zł.

Tutaj ważna uwaga – nie musisz wpłacać co miesiąc tej samej kwoty, możliwe są wpłaty w różnej wysokości. W każdym roku kalendarzowym możesz opuścić tylko jedną 1 taką wpłatę. Czyli co roku masz 1 miesiąc w roku „wakacji oszczędnościowych”, kiedy nie musisz robić przelewu na konto. Jeśli zastanawiasz się nad Kontem Mieszkaniowym, koniecznie zadaj sobie pytanie, czy będziesz w stanie oszczędzać przynajmniej 500 zł miesięcznie?

Konto Mieszkaniowe – jak długo trzeba wpłacać?

Kolejny warunek dotyczy tego, jak długo musimy wpłacać pieniądze, by kwalifikować się do dodatkowych benefitów konta. PREMIA przysługuje, TYLKO GDY będziemy OSZCZĘDZAĆ PRZEZ 3 LATA (w praktyce 3 lata i kilka miesięcy – w dalszej części artykułu omówię to szerzej). Zwróć też proszę uwagę, że czas oszczędzania w ramach Konta Mieszkaniowego jest też ograniczony – możesz oszczędzać na takim koncie w sumie przez około 10 lat. 

Żeby dobrze wyjaśnić, o co chodzi z tym 3-letnim okresem, pokażę to na przykładzie: 

• Wyobraź sobie, że zakładasz Konto Mieszkaniowe pod koniec lipca 2023 r. 
• Pierwszy rok (czyli do końca 2023 r.) nie będzie zaliczony do 3-letniego okresu, ponieważ oszczędzamy w 2023 krócej niż wymagane 9 miesięcy.
• To oznacza, że do minimalnego okresu będą się liczyć lata: 2024, 2025 i 2026 – czyli w praktyce 3,5 roku od założenia konta.  
• Aby otrzymać premię, musisz oszczędzać systematycznie do końca 2026 r. 

Przy okazji tego przykładu, zwrócę Twoją uwagę na ważną kwestię. Jeśli chcesz uzyskać premię w ramach Konta Mieszkaniowego, przynajmniej przez 3 lata nie możesz kupić mieszkania i domu… bo przecież równocześnie obowiązuje Cię warunek braku posiadania innej nieruchomości.

Konto mieszkaniowe – na co można przeznaczyć środki?

Środki z konta mieszkaniowego i premii musisz przeznaczyć na nabycie, budowę lub przebudowę nieruchomości. Jednocześnie i tu są dodatkowe obostrzenia: 

• Nie otrzymasz premii, jeśli grunt, mieszkanie, dom, lub spółdzielcze prawo własności kupisz od osoby zaliczanej do I grupy podatkowej. Czyli transakcje z żoną, mężem, dziećmi, rodzicami, zięciem, synową, bratem, siostrą… itp. niestety powodują brak premii a konto mieszkaniowe zamienia się wówczas w całkiem przeciętną inwestycję,
• A jeśli środki z konta przeznaczysz na zakup gruntu, musisz rozpocząć na nim budowę w okresie 5 lat od wypłaty premii. W przeciwnym razie, musisz premię oddać i zapłacić podatek od zysków kapitałowych.
• Dodatkowo, nie możesz sprzedać czy wynająć nieruchomości przez okres 3 lat. Jeśli to zrobisz to zwracasz część premii (w proporcji, do liczby miesięcy, których brakuje do tych 3 lat).

Jak widzisz, trochę tych warunków jest – musisz naprawdę dobrze sobie sprawdzić i zastanowić się czy uda Ci się  się je wszystkie spełnić. Czy w takim razie Konto Mieszkaniowe może się opłacać? 

Konto mieszkaniowe – czy to się opłaca?

Podsumujmy krótko, czy Konto Mieszkaniowe się opłaca. Moim zdaniem to może być atrakcyjny produkt, ale tylko pod warunkiem, że zgadniesz premię mieszkaniową. W przeciwnym razie, jeśli złamiesz, któryś z warunków i na premię się nie załapiesz, zostajesz z niestety całkiem przeciętnie oprocentowanym kontem oszczędnościowy.

Czyli, przed założeniem konta mieszkaniowego SPRAWDŹ CZY:

1) Wstrzymasz się z zakupem nieruchomości przez najbliższe ponad 3 lata a potem, przez przynajmniej kolejne 3 lata nie będziesz jej wynajmować. (A jeśli jednak kupujesz nieruchomość teraz i interesują Cię oferty kredytu hipotecznego, zobacz najnowszy Ranking Kredytów Hipotecznych).
2) Możesz odkładać na to konto co miesiąc minimum 500 zł i będziesz pilnować wpłat.
3) Wydasz środki zgodnie z celem – czyli na zakup nieruchomości lub gruntu, na którym rozpoczniesz potem budowę.

Konto też pewnie da zarobić mniej niż obligacje antyinflacyjne, jeśli inflacja nie będzie znacząco wyższa niż 15%. 

W dalszej części artykułu znajdziesz pytania i odpowiedzi, które rozjaśnią różne wątpliwości związane z Kontem Mieszkaniowym. 

Konto mieszkaniowe – pytania i odpowiedzi

Jak będzie sprawdzane spełnienie warunków Konta Mieszkaniowego?

Na etapie zawierania umowy o prowadzenie konta mieszkaniowego będziemy składać oświadczenie, czy spełniamy warunki programu. Oświadczenie trzeba złożyć pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.
Kolejne oświadczenie musimy obowiązkowo złożyć, gdy będziemy wypłacać pieniądze z premią mieszkaniową. Wówczas trzeba będzie potwierdzić, że spełniliśmy warunki programu w okresie prowadzenia konta. Oświadczenie powinniśmy zaktualizować gdy np. nabędziemy nieruchomość.

Czy można wpłacić na Konto Mieszkaniowe jednorazowo, czy konieczne są wpłaty co miesiąc?

Zgodnie z ustawą wpłaty muszą być dokonywane co miesiąc. Nie można wpłacić jednej, większej kwoty raz w roku. W każdym roku kalendarzowym musimy zrobić przynajmniej 11 takich wpłat – ustawa przewiduje jeden miesiąc „wakacji oszczędnościowych”. 

Od czego będzie zależało oprocentowania Konta Mieszkaniowego w dalszym okresie (po upłynięciu promocji na start)?

Banki mają dużą swobodę w ustalaniu oprocentowania Konta Mieszkaniowego. Jedyne obostrzenie, które wprowadził ustawodawca zastrzega, że oprocentowanie nie może być niższe niż 75% tego, co bank oferuje obecnym klientom dla nowych środków na rachunkach oszczędnościowych.

Czy można otworzyć Konto Mieszkaniowe dziecku?

Tak – można otworzyć takie konto dziecku. Musi mieć ukończone 13 lat, a konto zakłada w jego imieniu osoba dorosła (opiekun prawny). 

Co się stanie, jeśli wypłacę środki przed upływem 3 lat?

W takiej sytuacji nie będzie przysługiwać premia mieszkaniowa. Premia po prostu przepadnie – żadna jej część nie przysługuje w takim scenariuszu. Otrzymasz tylko odsetki wypracowane przez konto w okresie trzymania na nim środków (pomniejszone o 19% podatku od zysków kapitałowych czyli o podatek Belki). 

Co się stanie, jeśli otrzymam premię i sprzedam lub wynajmę mieszkanie, na którego zakup ją przeznaczyłem?

Według ustawy przez 3 lata od otrzymania premii nie masz prawa wynająć lub sprzedać nieruchomości, na której zakup ją przeznaczyłeś. W kolejnych latach nie ma już żadnych ograniczeń. Jeśli sprzedasz lub wynajmiesz mieszkanie czy dom  w przeciągu 3 lat od otrzymania premii, musisz zwrócić premię proporcjonalnie do liczby miesięcy, w których nie spełniasz warunków. Zobaczmy to na przykładzie – jeśli wynajmiesz mieszkanie 1,5 roku po wypłacie premii mieszkaniowej, musisz zwrócić do banku jej połowę.

Czy przy kupnie nieruchomości można resztę sfinansować gotówką, czy konieczne jest wzięcie kredytu hipotecznego?

Nie ma to znaczenia – możesz sfinansować nieruchomość zarówno kredytem jak i gotówką.

Czym Konto Mieszkaniowe różni się od konta oszczędnościowego?

Konto Mieszkaniowe zawiera cały szereg warunków, które musisz spełnić, aby uzyskać z niego benefity. Trzy najważniejsze elementy, które wyróżniają Konto Mieszkaniowe:  

• Środki z tego konta muszą być przeznaczone na zakup, budowę lub przebudowę nieruchomości.
• Musisz je też wydać w określonym czasie. 

W zamian za regularne oszczędzanie państwo wypłaca Ci premię mieszkaniową a od odsetek nie płacisz podatku od zysków kapitałowych.

Jak sprawdzić, jak wysoką premię mieszkaniową otrzymałem?

Bank, w którym będziemy mieli konto mieszkaniowe lub lokatę, będzie prowadził i udostępniał nam zestawienie zawierające wyliczenie premii, odsetek, jak też niepobranego podatku dochodowego.  

Jak otrzymamy premię mieszkaniową?

Na pieniądze poczekamy 14 dni od złożenia dyspozycji wypłaty a środki są przekazywane na rachunek sprzedającego nieruchomość, dom, spółdzielcze prawo własności itp.

Kiedy wymagany jest zwrot premii mieszkaniowej?

Zwrot premii mieszkaniowej jest wymagany jeśli w okresie 5 lat od wypłaty premii mieszkaniowej:

• nie rozpoczniesz budowy/remontu/przebudowy domu lub nie kupisz mieszkania, 
• dojdzie do zbycia prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części, 
• nie rozpoczniesz budowy na gruncie, który kupiłeś za środki z premii. 

Ale to nie wszystko. Musisz zwrócić premię jeśli w przeciągu 3 lat od wypłaty premii: 

• Sprzedaż mieszkanie lub dom, które sfinansowałeś premią mieszkaniową.  
• Zbędziesz spółdzielcze prawo do mieszkania lub domu jednorodzinnego, które sfinansowałeś premią mieszkaniową. 
• Wynajmiesz mieszkanie lub dom jednorodzinny lub udostępnisz to mieszkanie/dom osobie trzeciej. 
• Zmienisz sposób użytkowania nieruchomości lub jej części w sposób uniemożliwiający zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. 

W takim wypadku zwracasz wartość premii za okres, kiedy nie spełniasz warunków (czyli konkretną liczbę miesięcy).

Czy prawo do premii mieszkaniowej jest dziedziczne?

Nie, prawo do premii mieszkaniowej nie podlega dziedziczeniu. Oczywiście zgromadzone środki i należne odsetki należą się spadkobiercom, „przepada” jedynie premia.

W jakiej walucie prowadzone będzie konto mieszkaniowe?

Konto może być prowadzone wyłącznie w złotych polskich.

Czy obcokrajowiec może posiadać konto mieszkaniowe?

TAK, obcokrajowiec może założyć konto mieszkaniowe.

Czy można przenieść konto do innego banku?

Tak, mamy prawo nieodpłatnie przenieść konto lub lokatę do innego banku. Robi się to za pośrednictwem banku w którym zakładamy nowe konto lub lokatę mieszkaniową.
Można więc swobodnie szukać najlepszych ofert, gdy tylko więcej banków zaoferuje konto mieszkaniowe. Zmiany możemy dokonać nie wcześniej, niż po upływie 12 miesięcy od dnia zawarcia umowy lub 12 miesięcy od ostatniej dyspozycji zmiany, jeśli już wcześniej zmienialiśmy bank.

Kto prowadzi Konto Mieszkaniowe?

Konto może prowadzić każdy bank, pod warunkiem, że podpisze z BGK (Bankiem Gospodarstwa Krajowego)  odpowiednią umowę. Na moment gdy piszę ten artykuł pierwszą ofertę wypuścił bank Pekao. 
Tyle na dziś w temacie Konta Mieszkaniowego. Mam nadzieję, że ten artykuł nieco rozjaśnił temat. Daj koniecznie znać w komentarzu, jak oceniasz to konto – czy długa lista warunków Cię odstrasza, czy wszystko jest do ogarnięcia i zamierzasz skorzystać.