Co z cenami nieruchomości? Kiedy będzie najtaniej?

Podcast: Odtwarzaj w nowym oknie | Pobierz (Czas trwania: 53:02 — 73.2MB) | Umieść link

Subskrybuj: Apple Podcasts | Spotify | Android | RSS

Ceny mieszkań wreszcie spadają, a to pewnie tylko początek większych zmian. Kupować czy czekać? Które nieruchomości stracą najwięcej, które utrzymają swoją wartość i kiedy będzie najtaniej? Czy wiadomo, kiedy będzie najlepszy czas na zakup mieszkania? W tym artykule pokażę Ci, co dzieje się na rynku i poszukam odpowiedzi na te pytania. 

Pomoże mi w tym Tomek Narkun – ekspert na rynku nieruchomości, który działa w branży od 2003 r. Tomek jest doświadczonym inwestorem, który ma na swoim koncie ponad 2500 sprzedanych lokali mieszkalnych i apartamentów – od lat działa na pierwszej linii frontu. Jest też osobą, do której dzwonię, kiedy chcę się dowiedzieć, co tak naprawdę dzieje się na rynku nieruchomości. Zapraszam Cię do wysłuchania naszej rozmowy, a pod nią znajdziesz artykuł z najważniejszymi punktami, które omówiliśmy. 

Rynek mieszkań jest cykliczny

Rynek nieruchomości jest cykliczny – tak jak rynki innych aktywów. To oznacza, że występują okresy, w których mieszkania są bardzo drogie, oraz takie, w których relatywnie – są tańsze. Dodam jeszcze, że osobiście nie pamiętam roku, w którym pojawiłyby się stwierdzenia, że mieszkania są tanie. Choć patrząc na analizy przeszłości, bez trudu natkniesz się na momenty, które były dobre na zakup nieruchomości, łatwo określa się to na wykresie, gdy masz komplet informacji. W danym okresie wcale nie jest oczywiste, że masz do czynienia z cenową okazją. 

Cykliczność rynku widać wyraźnie na wykresie poniżej. Zobaczysz na nim realne ceny nieruchomości w krajach OECD od 1970 r. Realne, czyli po uwzględnieniu inflacji. Jak widzisz, od lat 70. mieliśmy do czynienia z kilkoma „górkami” – w roku 1974 r., 1990 r. i 2007 r. Oddalone są od siebie o ok. 16-17 lat. W ostatnich latach ceny też znacząco wzrosły. Czy rynek jeszcze pociągnie, czy to już „górka” i przed nami tylko spadki?

Zwróć uwagę, że omawiana ciemnoróżowa linia jest średnią dla krajów OECD. Gdy spojrzysz na wszystkie szare linie na wykresie, widać jak na dłoni, że na poszczególnych rynkach wyglądało to bardzo różnie i z różną dynamiką ceny rosły i spadały. Zobaczmy jeszcze, jak to wygląda dla rynku warszawskiego:

Wykres przygotował Tomek – na ceny mieszkań nałożył fazy cyklu rynku nieruchomości, aby spróbować uchwycić, czego możemy się spodziewać w kolejnych miesiącach. W jego ocenie do roku 2017 mieliśmy do czynienia ze stagnacją, następnie w latach 2017-2019 z ożywieniem na rynku nieruchomości. Od 2020 r. mogliśmy zaobserwować znaczącą ekspansję – prawdziwy boom na rynku. Opowiadaliśmy o tym w artykule: Czy warto kupić mieszkanie w 2022 r.? 

W ocenie Tomka przechodzimy powoli do kolejnego etapu – albo stabilizacji cen, albo recesji na rynku. Oczywiście nie sposób przewidzieć przyszłości, szczególnie że wpływa na nią bardzo wiele czynników. Jakich? Omówimy je krótko w kolejnym punkcie.

Co wpływa na ceny nieruchomości?

O tym co wpływa na ceny mieszkań, pisałem już w poprzednim artykule, ale dla Twojej wygody zebrałem poniżej najważniejsze punkty: 

• Ceny nieruchomości w relacji do zarobków
• Wartość udzielonych kredytów hipotecznych
• Stopy procentowe i inflacja
• Zakupy inwestorów zagranicznych i lokalnych
• Podaż mieszkań i domów 
• Wzrost PKB i poziom zatrudnienia 
• Liczba gospodarstw domowych i demografia w zakresie migracji wewnętrznych i zewnętrznych.

Ceny nieruchomości w relacji do zarobków 

Na poniższym wykresie możesz zobaczyć średnie ceny transakcyjne nowych mieszkań z 17. miast Polski vs. średnie wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw. Jak widzisz, mamy obecnie do czynienia z dużym rozwarstwieniem – czyli ceny mieszkań rosną dużo szybciej niż nasze wynagrodzenia. Pod tym względem najlepiej wyglądały lata 2015-2017 r. – wtedy relacja zarobków do ceny nieruchomości była najkorzystniejsza dla nabywcy.

Pierwszy raz od naprawdę długiego czasu mamy też sytuację, w której występuje spadek realnych wynagrodzeń. Spójrz na wykres poniżej. Czerwoną linią oznaczyłem odczyty inflacji rok do roku. Szarą – wzrost wynagrodzeń w procentach. Po raz pierwszy od dawna poziom inflacji (17,2%) jest wyższy niż wzrost wynagrodzeń (12,7%). Zatem w ujęciu realnym nasze wynagrodzenia spadają.

Co to oznacza dla rynku nieruchomości? Jeżeli realnie wynagrodzenia spadają, w portfelach konsumentów zostaje mniej pieniędzy, zazwyczaj wiąże się z tym, że ceny nieruchomości zaczynają spadać. Oczywiście to duże uogólnienie i warto pamiętać, że w poszczególnych miastach może to wyglądać bardzo różnie. Jednak na pewno istnieje korelacja pomiędzy realnymi wynagrodzeniami a cenami nieruchomości. Zatem możemy pokusić się o wniosek, że realne wynagrodzenia przemawiają za spadkami na rynku mieszkań.

Wartość udzielonych kredytów hipotecznych

Kolejny element, który ma wpływ na ceny mieszkań, to sytuacja na rynku kredytów hipotecznych. Jak pewnie wiesz z naszego ostatniego rankingu kredytów hipotecznych , nie wygląda to różowo. Popyt na kredyty mieszkaniowe spadł tak bardzo, że wielu pośredników zmienia branże. Z danych BIK-u wynika, że we wrześniu tego roku banki udzieliły tylko ok. 7,3 tys. kredytów – to najgorszy wynik od ponad 12 lat. Na poniższym wykresie widać to wyraźnie:

Czerwoną linią zaznaczono mierzoną procentowo zmianę liczby wniosków kredytowych składanych rok do roku. Szara linia pokazuje sprzedaż kredytów mieszkaniowych w mld zł. Jak widzisz, słupki od kwietnia tego roku maleją. Ten wykres pokazuje dane od 2018 r. ale dopowiem, że ostatnio tego typu wartości widzieliśmy na rynku w roku 2007 r.  Przy obecnym poziomie stóp procentowych wiele osób nie ma zdolności kredytowej. Wysokich rat kredytu obawiają się również osoby o dobrych zarobkach. 

Co to oznacza dla cen nieruchomości? Im większy jest popyt na kredyty hipoteczne, tym więcej jest osób kupujących nieruchomości i tym wyższa ich cena. Dostępność kredytów w dużej mierze wpływa na rynek nieruchomości. Dlatego spadki na rynku kredytów także przemawiają za możliwymi spadkami na rynku mieszkań. 

Stopy procentowe i inflacja 

Kolejny czynnik, który ma wpływ na ceny mieszkań to poziom stóp procentowych i inflacji. Na wykresie poniżej możesz zobaczyć, jak to wygląda obecnie. Kolorem czerwonym zaznaczyliśmy inflację, na pomarańczowo – stopę referencyjną NBP, a na niebiesko – WIBOR 3M:

Jeszcze rok temu WIBOR był na poziomie około 3%, teraz możemy zobaczyć jego wystrzał na ponad 7%. Inflacja także bije wszelkie rekordy – sięga już 17,2%. To oczywiście bardzo mocno uderza w potencjalnych kredytobiorców. Inflacja jest ważna również z innego powodu. Kiedy rosną ceny wielu podstawowych  produktów i usług, siłą rzeczy mniej pieniędzy możemy wydawać na raty kredytów hipotecznych czy oszczędzanie na wkład własny.

Spójrzmy na porównanie oprocentowania nowych kredytów mieszkaniowych w całej Unii Europejskiej:

Jak widzisz, zajmujemy niechlubne pierwsze miejsce jeżeli chodzi o wysokość oprocentowania. A to nie sprzyja kredytobiorcom, szczególnie tym, którzy nie mają wysokich zarobków. A skoro mowa o zarobkach, rzućmy jeszcze okiem, ile w ogóle trzeba dziś zarabiać, żeby uzyskać zdolność kredytową na poziomie 400 tys. zł:

Żeby w ogóle myśleć o kredycie, singiel musi zarabiać ok. 8000 zł na rękę. To dwa razy więcej niż średnie wynagrodzenie w Polsce! Z kolei rodzina 2+2 musi mieć zarobki na poziomie ok. 10 000 zł. Przypomnę tylko, że chodzi o kredyt na 400 tys. zł. Obecnie (październik 2022 r.) za taką kwotę w Warszawie możemy kupić najwyżej kawalerkę o powierzchni ok. 30 m². Ofiarą tak niskiej zdolności kredytowej są więc w szczególności większe mieszkania. 

Mniej pieniędzy w domowym budżecie, wysokie oprocentowania kredytów i problem z uzyskaniem odpowiedniej zdolności kredytowej – wszystkie te kwestie to kolejne argumenty za tym, że ceny mieszkań spadną. Przejdźmy teraz do kolejnego czynnika, który ma na to wpływ. 

Podaż mieszkań i domów 

Jest nim podaż mieszkań i domów – czyli to, ile nieruchomości jest w ogóle dostępnych na rynku. Z danych, które zebrał dla nas Tomek, wynika, że dzisiaj sytuacja na rynku budowlanym wygląda inaczej niż jeszcze rok temu:

Jak widzisz, znacząco spadła liczba rozpoczętych budów – zarówno w przypadku inwestorów indywidualnych, jak i deweloperów. Wzrost WIBOR-u i rat kredytowych miał także duży wpływ na już rozpoczęte budowy – wielu osób w obecnych warunkach nie stać na ukończenie inwestycji. Dotyczy to także deweloperów. Koszty budowy są bardzo wysokie – samo utrzymanie dźwigów i ekipy, koszty materiałów budowlanych – to wszystko sprawia, że w wielu lokalizacjach deweloperzy po prostu nie rozpoczynają inwestycji. Stawiają na pewniaki i unikają (w ich ocenie) gorszych lokalizacji. 

W przyszłości podaż mieszkań będzie więc niższa, bo efekty mniejszej liczby rozpoczętych budów , zobaczymy za dwa, trzy lata. A jak to wygląda w najbliższej przyszłości? Według danych Tomka ten i przyszły rok będą rekordowe pod względem mieszkań oddanych do użytkowania. Ten zapas może być wystarczający na kolejny rok lub dwa. Duża podaż mieszkań przemawia także za spadkami cen na rynku nieruchomości w najbliższych miesiącach. 

Demografia i migracje

Kolejny ważny czynnik, który ma wpływ na ceny, to demografia. Choć od wielu lat słyszymy w mediach, że Polska wymiera – mamy coraz mniej mieszkańców, społeczeństwo jest też coraz starsze – istnieje ważny czynnik, który temu przeciwważy. Jest nim migracja zewnętrzna do dużych miast. Zewnętrzna – czyli przyjazd cudzoziemców do naszego kraju. Spójrz, proszę, na wykres poniżej. Możesz na nim zobaczyć wyraźny przyrost obcokrajowców w naszym kraju w ostatnich latach.

Mamy także do czynienia z migracjami wewnętrznymi – z małych miasteczek przeprowadzamy się do średnich, z tych z kolei – do większych. To także ma wpływ na ceny nieruchomości w poszczególnych ośrodkach. Jak to będzie wyglądać w przyszłości? 

W wielu rozwiniętych krajach dochodzi do podziału na lepsze i gorsze ośrodki mieszkaniowe. Czyli może się wytworzyć swoista mieszkaniowa Polska A i B. W mniejszych miastach może dojść do sytuacji podobnej jak w niektórych regionach Włoch – gdzie są dostępne domy za 1 euro, do których atrakcyjną ceną gmina chce przyciągnąć nowych mieszkańców, aby po prostu zasiedlić dany rejon. Dlatego warto analizować, gdzie ludzie napływają i które ośrodki miejskie najbardziej przyciągają nowych mieszkańców. W większych miastach i atrakcyjniejszych lokalizacjach ceny mieszkań będą się jeszcze przez jakiś czas bronić.

Skoro mamy już omówione czynniki, które wpływają na rynek nieruchomości, zobaczymy, co dzieje się na nim teraz. 

Ceny nieruchomości teraz

Według Tomka spadki cen są już widoczne w mniejszych i średnich miastach (do 200 tys. mieszkańców). Do tej pory większość osób, które kupowały mieszkania w takich lokalizacjach, posiłkowała się kredytami hipotecznymi. Spadek dostępności kredytów spowodował spadek popytu na mieszkania – w wyniku czego w mniejszych i średnich miastach widać już pierwsze obniżki cen, szczególnie na rynku wtórnym.  

W dużych miastach sytuacja jest nieco inna.Deweloperzy również nieśmiało zaczynają obniżać ceny mieszkań – choć dotyczy to przede wszystkim dużych metraży. Na mniejsze nieruchomości nadal jest popyt inwestorów gotówkowych, którzy z jednej strony chcą chronić swój kapitał przed inflacją, a z drugiej – chcą skorzystać ze zwiększonego popytu na najem w związku z napływem uchodźców z zagranicy. Podsumowując – w większych miastach widać już pierwsze jaskółki i szczególnie większe mieszkania zaczynają być przeceniane. 

Możesz to zobaczyć na poniższym wykresie. Pokazuje on, jak zmieniły się ceny mieszkań w „Wielkiej szóstce” – czyli najbardziej atrakcyjnych pod względem nieruchomości miastach w Polsce. W tej grupie znalazły się: Gdańsk, Kraków, Wrocław, Łódź, Warszawa i Poznań.

Na kolejnym wykresie możesz z kolei zobaczyć, jak zmieniły się ceny mieszkań w 10. mniejszych miastach wojewódzkich – Białymstoku, Bydgoszczy, Katowicach, Kielcach, Lublinie, Olsztynie, Opolu, Rzeszowie, Szczecinie i Zielonej Górze. Tutaj spadki są już bardziej widoczne:

Spójrzmy jeszcze na ceny ofertowe. W poniższej tabeli możesz zobaczyć, jak zmieniły się ceny w okresie 3 miesięcy –  od maja 2022 r. Widać sporo minusów, ale sprawdza się to, o czym mówił Tomek – w większych miastach te spadki są mniejsze niż w miasteczkach z mniejszą liczbą mieszkańców.

Tomek porównuje rynek nieruchomości do rozpędzonej lokomotywy. Przy prędkości 200 km/h, hamowanie musi trochę potrwać. W praktyce lokomotywa hamuje przez wiele kilometrów. I podobnie dzieje się na rynku nieruchomości – mamy spadek zdolności kredytowej, potem spadek transakcji, a na końcu hamowanie – czyli spadek cen. 

Kiedy będzie najtaniej? 

W dalszej części artykułu podzielę się z Tobą przewidywaniami Tomka na temat przyszłości. Nie traktuj tego, proszę, jako wyroczni. Nikt z nas nie zna przyszłości i nie wiemy, co dokładnie się stanie. Te przewidywania biorą pod uwagę obecnie nam znane czynniki, a jak nauczyła nas historia ostatnich lat – chociażby covid czy wojna w Ukrainie -, mogą się zdarzyć różne sytuacje, które nie są uwzględnione w tych prognozach.  W ocenie Tomka teraz mamy do czynienia z pierwszymi sygnałami z rynku – czyli hamowanie się rozpoczęło. Choć nie ma pewności, spodziewa się, że rynek zawróci w pierwszym lub drugim kwartale przyszłego roku. Jak to wygląda u deweloperów? Cóż – deweloper deweloperowi nierówny. Duże firmy, działające w większych miastach, sprzedające rocznie tysiące mieszkań, raczej nie panikują. Spokojnie wyczekują i mrożą podaż. W gorszej sytuacji są deweloperzy w mniejszych miastach, oraz ci, którzy budują w gorszych lokalizacjach. Tomek nie wyklucza, że w przyszłym roku lub za dwa lata pojawią się bankructwa, lub przejęcia takich podmiotów. Z pewnością będą próbować ratować sytuację przecenami.

Jeśli chodzi o rynek domów, Tomek przewiduje, że w przyszłym cyklu może być na nie jeszcze większy boom niż na mieszkania. Warto jednak pamiętać o sytuacji gospodarczej i trwającym kryzysie energetycznym. Duże domy w starym budownictwie, które mają wysokie koszty eksploatacji, będą się ciężko sprzedawać. Na takich budynkach możemy się spodziewać obniżek, ale zakup takiej nieruchomości wiąże się z koniecznością jej modernizacji. Trend popytu zmienia się na domy modułowe i mniejsze domy o wysokiej klasie energetycznej. 

Zanim przejdę do jeszcze jednej ważnej myśli, o której musisz pamiętać, analizując ceny nieruchomości, zachęcam Cię do obejrzenia całego nagrania #wtorkuzfinansami. Znajdziesz w nim odpowiedzi na takie pytania: 

• Czy spodziewane spadki cen nieruchomości dotyczą każdej ich kategorii?
• Czy ceny nieruchomości spadną realnie? Czy jednak będą rosły o inflację rok do roku? 
• Czy to dobry czas na przegląd i zakup nieruchomości? 
• Czy jeśli sam wynajmuję mieszkanie, to dobrym pomysłem jest zakup kawalerki przeznaczonej na wynajem? 
• Co i w jaki sposób negocjować z deweloperami?
• Czy warto w tym roku kupić działkę budowlaną w dużym mieście? A może poczekać?
• Jak będzie wyglądać w najbliższych miesiącach perspektywa cenowa większych mieszkań (powyżej 70 m²)?
• Czy w poprzednich kryzysach deweloperzy rzeczywiście obniżali ceny, gdy obniżył się popyt na mieszkania? 

Trend nie jest przeznaczeniem

Na koniec mam dla Ciebie ważną myśl. W wywiadzie z Tomkiem Narkunem omówiliśmy wiele sygnałów świadczących o tym, że mamy na rynku nieruchomości trend spadkowy. Ale pamiętaj, że trend nie jest przeznaczeniem i sytuacja na rynku może się zmienić tak naprawdę w dowolną stronę. Dlatego nie przywiązuj się do prognoz, trzymaj rękę na pulsie i ewentualną decyzję o zakupie nieruchomości podejmij samodzielnie i po gruntownym przemyśleniu sprawy. Nikt nie powie Ci, kiedy będzie najlepszy czas na zakup mieszkania. A jeśli próbuje to robić, nie oddawaj swojej sprawczości w cudze ręce. To Twoje decyzje i to Ty będziesz żyć z ich konsekwencjami. 

To już wszystko na dziś. Będzie mi bardzo miło, jeśli w komentarzu podzielisz się ze mną swoimi przemyśleniami na temat sytuacji na rynku nieruchomości. Jak myślisz – czy możemy się spodziewać większych spadków? Daj znać, jaką masz opinię na ten temat.