Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – wszystko co musisz wiedzieć

Zarobki pozwalają Ci na spokojne spłacanie kredytu, ale brak wkładu własnego oddala zakup Twojego wymarzonego mieszkania? Czy da się to jakoś obejść? Czy środki z PPK mogą być wykorzystane jako wkład własny? A może pieniądze z IKE lub IKZE? Czy istnieje jakiś sposób, aby bez przepłacania obniżyć wysokość wkładu poniżej 20%? W tym artykule omówię temat wkładu własnego i sprawdzę, czy są jakieś sposoby na obniżenie lub całkowite pominięcie wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego.

Zacznijmy od absolutnych podstaw. Wkład własny to część kapitału, którą musisz wnieść z własnych oszczędności przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Jest to rodzaj zabezpieczenia dla banku, pokazujący, że jesteś w stanie samodzielnie zgromadzić część potrzebnej sumy i że poważnie podchodzisz do spłaty kredytu. Im większy wkład własny, tym lepsze warunki kredytu możesz otrzymać. I choć w tym artykule poszukam sposobów na to, by obniżyć wymagany przez banki poziom wkładu własnego, zanim to zrobię, chciałbym Ci przypomnieć zasadę 30/20/20, która jest jednym z fundamentów mądrze zaciągniętego kredytu hipotecznego.

Zasada 30/20/20 — co oznacza?

W moim kursie Kredyt Hipoteczny krok po kroku przedstawiłem zasadę 30/20/20. Polega na tym, że wysokość raty kredytu nie powinna przekraczać 30% dochodów netto, kredyt należy zaciągnąć na maksymalnie 20 lat, a Twoje oszczędności powinny pozwolić na pokrycie minimum 20% wkładu własnego.

Jest to zasada, która w mojej ocenie jest granicą pomiędzy bezpiecznie zaciągniętym kredytem, za który nie przepłacisz, a braniem na siebie nadmiernego ryzyka oraz podwyższonych kosztów.

Jednak bardzo często dostaję od moich Widzów i Czytelników pytania, czy 20% wkładu to rzeczywiście bariera nie do przejścia. Wszyscy wiemy, jak wyglądają ceny mieszkań — uzbieranie takiej kwoty potrafi zająć nawet kilka lat, przez to zakup wymarzonych 4 kątów zamiast celem, staje się nierealnym marzeniem. Dlatego, z myślą o takich przypadkach, pokażę Ci dostępne obecnie sposoby na obniżenie wkładu własnego. Omawiam je w tym rankingu kredytów hipotecznych:

20% – dlaczego ta granica jest tak istotna?

Zanim przejdziemy dalej, chciałbym jeszcze raz przestrzec Cię przed zaciąganiem kredytu wbrew zasadzie 30/20/20. Jak pewnie wiesz, sam wychodziłem z długów i doskonale wiem, jaką pętlą na szyi potrafi być kredyt zaciągnięty pod korek. Nie chcę, żebyś powtarzał moje błędy. Dlatego na wstępie wyjaśnijmy, dlaczego 20% to taka magiczna granica.

Przede wszystkim niewiele banków decyduje się na udzielenie kredytu hipotecznego z wkładem mniejszym niż 20%. Ale to nie jedyny powód. Przede wszystkim, kredyty zaciągnięte z wkładem wynoszącym minimum 20% wartości nabywanej nieruchomości są tańsze.

Już wyjaśniam. Kiedyś można było spotkać się z praktyką, że banki udzielały ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego. Polegał na tym, że w zamian za niższy wkład, Klient przez jakiś czas płacił wyższą marżę. Niestety Banki od tego odeszły i obecnie Klienci, którzy mają wkład mniejszy niż 20% płacą wyższą marżę przez cały okres kredytowania, co znacznie przekłada się na całkowite koszty kredytu. Nie wierzysz? Zobaczmy to na przykładzie.

Wkład własny poniżej 20% – o ile wyższe koszty?

Jeśli chcesz zaciągnąć kredyt w wysokości 500 000 zł na 30 lat z wkładem własnym wynoszącym 20%, to bank Millennium może zaproponować Ci oprocentowanie stałe w wysokości 7,62% oraz marżę na poziomie 2,67%. Natomiast jeśli wkład własny przy tej kwocie kredytu wynosi 10%, to oprocentowanie stałe rośnie do 8,47%, a marża do 3,45%. Te różnice bezpośrednio przekładają się na całkowite koszty kredytu. Przy wyżej wspomnianych warunkach koszt kredytu z 10% wkładem jest droższy o 109 000 zł.

Które banki nie udzielają kredytów z wkładem własnym poniżej 20%?

Jak wspomniałem wcześniej wkład własny poniżej 20%, uszczupla grono banków, które mogą udzielić kredytu hipotecznego. Jeśli zabezpieczeniem kredytu jest dom jednorodzinny, to nie uzyskasz kredytu z niższym wkładem w ING, BNP Paribas, Citi Handlowym i Pekao S. A.

PPK, IKE/IKZE, jako wkład własny

A jak jest z wykorzystaniem PPK, IKE lub IKZE jako części wkładu własnego? Zapytałem o to Sebastiana Bilskiego, z którym wspólnie tworzymy ten ranking kredytów hipotecznych. Ani Sebastian, ani jego zespół liczący 70 ekspertów kredytowych, w swojej karierze nie spotkali się z przypadkiem, w którym środki zgromadzone na IKE lub IKZE mogły stanowić wkład własny na zakup nieruchomości — inaczej jest z PPK.

Ostatnio zdarzyło się kilka przypadków, w których bank zgodził się na udzielenie kredytu z wkładem własnym, na którego poczet pochodziły środki właśnie z PPK. Należy jednak wspomnieć, że dla banku nie jest istotne to, skąd pochodzą środki na wkład własny, ale to jak wysoki wkład własny wnosi Klient. Jeśli chcesz, aby PPK stanowiło wkład własny, to musisz najpierw te środki wypłacić i wpłacić na konto sprzedającego nieruchomość lub kredytobiorcy budującego dom. Pamiętaj także, że środki wypłacone z PPK trzeba zwrócić na konto do 15 lat od ich wypłacenia.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy czyli mieszkanie bez wkładu własnego – jak to działa?

W roku 2023 rynek kredytów hipotecznych zdominował program Bezpieczny Kredyt 2%. Mało kto wie, że Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy nie jest nowością i funkcjonuje już od 2021 roku, ale właśnie teraz przeżywa swoje odrodzenie. Największym minusem tego programu są limity cenowe za m2 mieszkania. Są one ustalane dla poszczególnych województw, miast i gmin. Jednak  największą zaletą jest to, że Klient może zaciągnąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego w takiej samej cenie, jakby ten wkład własny posiadał.

Poza limitem cenowym za m2 mieszkania, program nie posiada innych ograniczeń, takich jak: wysokość dochodów, czy status związku. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o tym programie, zachęcam Cię do odwiedzenia oficjalnej strony programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy.

Czy inna nieruchomość może być wkładem własnym?

Zasadniczo banki wymagają wkładu własnego w postaci gotówki. Ale w Santander banku jest możliwość, aby wkład własny stanowiła inna nieruchomość Klienta. Obowiązuje wtedy zasada, że wysokość kredytu nie może przekroczyć 70% wartości obu nieruchomości. Ten warunek nie jest trudny do spełnienia, jednak to rozwiązanie wymaga od Klienta zabezpieczenia w postaci 2. nieruchomości. Praktyka Sebastiana Bilskiego i jego ekspertów pokazuje, że, nawet jeśli ktoś interesował się taką opcją wniesienia wkładu własnego, to po zgłębieniu tematu i zapoznaniu się ze szczegółami odstępował od tego pomysłu.

Jeśli chcesz uzyskać więcej informacji na temat wkładu własnego, lub chcesz, aby Sebastian i jego zespół przygotowali dla Ciebie indywidualny ranking kredytów hipotecznych dostosowane do Twojej indywidualnej sytuacji, koniecznie skontaktuj się z nimi za pomocą Formularza kontaktowego.