Czy własne mieszkanie to dobra inwestycja?

33

To jedno z największych marzeń prawie każdego Polaka: posiadać pięknie urządzone mieszkanie lub dom w świetnej lokalizacji, w którym będziemy dobrze się czuć, miło spędzać czas i wzmacniać rodzinne więzi. Niestety każde marzenie ma swoją cenę. Ile w praktyce kosztuje nas własne mieszkanie i czy cena tego marzenia nie jest przypadkiem zanadto wysoka?

Oto klasyczny scenariusz: kończymy edukację, podejmujemy pierwszą pracę, zakładamy rodzinę i stajemy przed kluczowym dylematem: gdzie teraz zamieszkać?

Opcja 1: Z rodzicami. To raczej przepis na małą katastrofę i nieuniknione spięcia. Różnica pokoleń w połączeniu z różnicą charakterów tworzy prawdziwą mieszankę wybuchową. To w tych warunkach musiała narodzić się „lekko” szowinistyczna anegdota, że winę za rozwód ponoszą obydwie strony: w połowie żona, w połowie teściowa.

Opcja 2: Wynająć mieszkanie. Ta opcja zyskuje na popularności, szczególnie w dużych miastach,  w których ceny nieruchomości są wygórowane. Zazwyczaj mamy z nią jednak mentalny problem: płacenie czynszu wynajmującemu traktujemy jak wyrzucanie pieniędzy w błoto. Dlatego wolimy zaciągnąć kredyt na 30 lat, byleby tylko być „na swoim”.

Opcja 3: Własne mieszkanie. Dla większości młodych ludzi wybór tak naturalny, że nawet przez chwilę się nad tym nie zastanawiają. Gdy tylko zaczną trochę zarabiać, myślą o tym gdzie kupić, za ile kupić i jak urządzić. Jednak pytanie najważniejsze, CZY w ogóle kupić, stawiane jest ciągle zdecydowanie zbyt rzadko.

W powszechnym mniemaniu własne lokum to dobra lokata kapitału, bo wierzymy, że nawet kupując na kredyt, zapewne spłacimy go szybciej i wkrótce mieszkanie będzie nasze. Poza tym bezpieczniej i lepiej być przecież „na swoim” niż mieszkać pokątnie u kogoś. Nasze to nasze: urządzimy je zgodnie z własnymi marzeniami i nikt nam nie będzie się wtrącał. A poza tym ceny nieruchomości w dłuższym terminie na pewno wzrosną, więc nasze mieszkanie dodatkowo jest dobrą inwestycją. No właśnie, czy rzeczywiście tak jest?

Wydaje się, że po okresie spadku cen i bardzo długim przestoju rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce powoli odżywa. I choć nie spodziewam się dynamicznych wzrostów cen, to coraz więcej opracowań i danych wskazuje na to, że w dużych aglomeracjach dołek jest już za nami. Nie chodzi mi tutaj o internetowe raporty pośredników mieszkaniowych –  na nie spoglądam ze sporym dystansem. Mam tutaj raczej na myśli bardziej dopracowane źródła, na przykład:

Pod wpływem takich pozytywnych doniesień wiele osób, które wstrzymywały się z zakupem, zapewne dokona transakcji. Ważne, aby tę ważną decyzję podjęły na spokojnie i bardzo świadomie.

Proces zakupu własnego mieszkania jest dla mnie najlepszym dowodem na to, że finanse osobiste są naprawdę bardzo osobiste. Pod względem finansowym dla większości z nas jest to prawdziwa „inwestycja życia”, ale i tak ostateczną decyzję podejmujemy w oparciu o emocje.  Niestety dla wielu osób może to stać się źródłem ogromnych problemów. Jeżeli za bardzo skupią się na „pięknej okolicy, doskonałym rozkładzie, przytulnym wnętrzu i prestiżowej lokalizacji”, a zapomną o zdrowym rozsądku i kalkulatorze, wymarzone mieszkanie może się stać prawdziwym koszmarem.

Kupujący patrzą głównie na cenę lokalu i ewentualnie na ratę kredytu. Tymczasem kosztów związanych z zakupem i posiadaniem własnego mieszkania jest znacznie więcej. Na przykład dla mieszkania 55m2 w Warszawie kupionego od dewelopera w cenie 6000 zł/m2 , z wkładem własnym 30 000 zł i pokryciem wykończenia z własnej kieszeni, wyglądałoby to mniej więcej tak:

  • Cena zakupu: 330 000 zł
  • Taksa notarialna, wypisy aktu notarialnego i opłaty sądowe: ok. 25003000 zł
  • Prowizja bankowa za udzielenie kredytu (ok. 1,5% kwoty kredytu): 4500 zł
  • Wykończenie mieszkania: ok. 1000 zł/m2: 55 000 zł

Powyższe „koszty nabycia” jeszcze czasami bierzemy pod uwagę. Zwykle zapominamy jednak o tym, że gdy tylko wprowadzimy się do wymarzonego lokum, natychmiast dopadną nas „koszty posiadania”:

  • Rata kredytu (założenie: 5% na 30 lat): 1610,46 zł miesięcznie (19 325,58 zł rocznie)
  • Ubezpieczenie mieszkania z cesją na bank (ok. 0,08% wartości nieruchomości): 264 zł rocznie
  • Czynsz do wspólnoty mieszkaniowej, woda, ogrzewanie, energia elektryczna: ok. 450-700 zł miesięcznie
  • Podatek od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste: ok. 250-450 zł rocznie
  • Naprawy i remonty: mniej więcej raz na 5 lat malowanie i solidne odświeżenie mieszkania za około 5000 zł – 10 000 zł

I dodatkowo niekończące się zakupy bibelotów, mebelków, lampek, obrusików, dzbanuszków, ramek, obrazków, sztućców, talerzy, sprzętu AGD, RTV itp. Wszystko to w skrajnym przypadku prowadzi do tego, że dobra inwestycja, którą miało być nasze mieszkanie, staje się studnią bez dna.

Posiadanie własnego mieszkania ma bardzo wiele zalet, z których większości nie sposób wyrazić w wartościach liczbowych. Moja rodzina jest tego najlepszym przykładem: świetnie czujemy się w naszym mieszkaniu i uwielbiamy spędzać w nim czas, choć kosztowało nas ono naprawdę sporo. Co tu dużo mówić: od strony czysto finansowej to była taka sobie inwestycja i dziś kupowałbym dużo rozsądniej.

Jeżeli zastanawiasz się właśnie nad kupnem własnego mieszkania, pamiętaj proszę, że pod względem finansowym to jest niezwykle ważna decyzja. Jej konsekwencje są tak ogromne, że bez względu na wszelkie pozytywne emocje to kalkulator oraz wyniki starannych obliczeń powinny przesądzić o Twojej decyzji.

Dziękuję za czas, który poświęciłeś na lekturę tego artykułu. Kliknij proszę w przycisk „Poleć” i pomóż mi w ten sposób dotrzeć do osób, dla których finanse osobiste są ważne. Bardzo dziękuję!

Podobają Ci się artykuły na blogu?


Dołącz do ponad 8 337 osób, które otrzymują newsletter i korzystają z przygotowanych przeze mnie bezpłatnych narzędzi pomagających w skutecznym dbaniu o finanse.
KLIKNIJ W PONIŻSZY PRZYCISK.

Komentarze33 komentarze

  1. Ja sam zawsze byłem mentalnie negatywnie nastawiony do zakupu własnego mieszkania. Kojarzyło się mi to z włożeniem wszystkich oszczędności (a de facto kosmiczne zadłużenie się!) do jednego koszyka, utratę mobilności (a co jeśli nagle nie będzie pracy w Warszawie?), no i, tak jak piszesz, własne mieszkanie to studnia bez dna.

    Ale postąpiłem niezgodnie z własnymi przekonaniami i po roku wynajmowania przyciasnego mieszkania na Marszałkowskiej wzięliśmy z małżonką kredyt na zakup własnego. I jakoś nie żałujemy, może częściowo dlatego, że udało się je kupić przed wzrostem cen (2005), ale chyba też dlatego, że mieskzanie daje pewien komfort „stałego miejsca”, którego nie można uzyskać, przynajmniej w Polsce, wynajmując. Dla żony ważne też jest, aby móc w swoje gniazdko zainwestować i urządzić tak, jak się chce, a nie tak, jak chce właściciel.

    Tu jest ciekawa debata na temat wad i zalet kupowania mieszkań versus wynajmowania – ale bardziej od strony makro niż mikro:
    http://www.economist.com/debate/overview/237

    Polecam, ciekawe argumenty przytaczają panowie dyskutanci.

    Pozdrawiam!

    Olek

    • Hej Olek,

      Bardzo dziękuję za ciekawy komentarz. Pracuję właśnie nad kontynuacją powyższego artykułu. Tym razem będzie to moja odpowiedź na pytanie: „Lepiej kupić, czy wynająć?”. Zatem link, który podałeś, bardzo mi się przyda 😉

      Przyznam szczerze, że mam nie lada „zagwozdkę” z tym własnym mieszkaniem. Z jednej strony, gdy na spokojnie wszystko podliczam, biorę pod uwagę koszty związane z posiadaniem naszego mieszkania oraz dodatkowe obowiązki z tym związane, dochodzę do wniosku, że to raczej słaba inwestycja. Nawet przy założeniu wzrostu cen mieszkań przychodzi mi do głowy szereg bardziej rentownych pomysłów inwestycyjnych.

      Z drugiej jednak strony, duża liczba pozafinansowych korzyści, jak właśnie poczucie bezpieczeństwa i komfort „stałego miejsca”, o którym piszesz, z nawiązką rekompensuje nam koszty finansowe. To jest właśnie to: „finanse osobiste”. W tym wypadku same wyliczenia nie wystarczą i trzeba spojrzeć na tę sprawę przez pryzmat osobowości. Część osób potrzebuje tego komfortu i poczucia stabilizacji, więc nie żałuje inwestycji w mieszkanie. Inne osoby wolą wynajmować, a zaoszczędzone pieniądze przeznaczyć na inne cele. Osobiście należę do tej pierwszej grupy. Stwierdziłem, że na tym etapie życia nie ma sensu patrzeć na mieszkanie jak na inwestycję tylko trzeba szybko je spłacić i cieszyć się benefitami.

      Uważam, że jeśli ktoś ma potrzebę posiadania własnego mieszkania, to jest to w pełni uzasadnione. Wtedy jednak ważne jest, aby kupić je w taki sposób, aby „nie siało spustoszenia” w domowym budżecie.

      Bardzo byłbym jednak ciekawy opinii osób, które nie chcą posiadać własnego mieszkania i nie odczuwają takiej potrzeby.

      • Ja również byłam (jestem w sumie nadal) przeciwnikiem kupowania mieszkania przez każdego i zawsze. Osobiście wolałabym mieć możliwość konkurencyjnego wynajmu, co dałoby mi większą swobodę przede wszystkim w kwestii mobilności. Niestety przy kawalerce całkowity miesięczny koszt utrzymania mieszkania (rata+czynsz+opłaty) jest o kilkaset złotych niższy od całkowitego kosztu wynajmu (czynsz najmu+czynsz+opłaty). Tak więc w momencie gdy podjęłam decyzję o wyprowadzeniu się od mamy wybór był niestety tylko jeden. Tak naprawdę najgorsze koszty to te wszystkie okołokredytowe i koszt urządzania mieszkania – tutaj zdecydowanie wynajem wychodzi taniej 🙂

      • Ja nie jestem pewien, czy wynajem jest tańszy. Nawet posługując się tylko i wyłącznie kalkulatorem. Wynajmowałem pokoje, mieszkania, itd. przez ponad 10 lat. Jak sobie to podliczyłem, to miałbym za te opłaty 1/3-1/2 mieszkania.
        Biorąc kredyt, bierzemy go na aż 30 lat! 30 najbliższych lat, gdzie planujemy zarabiać. A wynajmując? Nie wyobrażam sobie wynajmować na emeryturze (tym bardziej, że jak o nią nie zadbam, to nie wiem, czy będę miał z czego płacić – oczywiście tutaj uogólnienie, bo ja planuję o nią zadbać).

        No i porównanie:
        Ostatnio wynajmowane mieszkanie kosztowało mnie około 700 zł.
        Rata kredytu kosztuje mnie około 850 zł.
        Powierzchnia podobna, opłaty podobne (tam także musiałem dodatkowo płacić czynsz i rachunki), a tylko okolica inna.
        Więc, czy 150 zł przez okres płacenia kredytu na minus, a 700 zł zysku po skończeniu jego płacenia to mało? A co z inflacją? Raty raczej dużo nie urosną (tym bardziej, że planuję nadpłacać), a wynajem mieszkań może być coraz droższy.
        Dla mnie wybór był oczywisty.
        Pozdrawiam 🙂

  2. Witam
    jezeli ktoś kupuje za gotowke i jeszcze drugie tyle zostaje na koncie to chyba dylematu niema i wyżutu sumienia najgorszym wrogiem jest kredyt i to on jest tą czarną owcą tej osobistej inwestycji.
    Pozdro

    • Hej Egon,

      Dziękuję za komentarz. Z całą pewnością zakup za gotówkę zmienia podejście do własnego mieszkania. To jednak ciągle komfort dotyczący dość wąskiego grona młodych osób. Zwykle takie możliwości pojawiają się dopiero po kilku czy kilkunastu latach pracy, lub znacznie częściej – prowadzenia własnego biznesu.

      • Odpowiem dosyć brutalnie : w dziadopolandzie to jest trudne zgadza sie ale jest tyle możliwości pracy i było za granicą za godne pensje,dziwie się tym młodym którzy tu pracują za najniższą lub są na bezrobociu niech ruszą tyłek i w świat a nie liczyć na cuda jak to jeden oszołom w polityce obiecywał :-).Sam znam wiele takich osób które pracując za granicą w dosyć szybki sposób uzbierało gotówke na całość mieszkania.

        • Egon,

          Teraz to pojechałeś. Wybacz, ale to zupełnie nie moje klimaty. Zupełnie nie zgadzam się z poglądem, że u nas nie ma możliwości. Jestem dumny z tego, że żyję i pracuję w Polsce, w wolnym kraju, który mimo wszystko szybko się rozwija i daje ogromne możliwości.

          Owszem, frustrują mnie liczni politycy, dostrzegam wiele absurdów i niedoskonałości. Jednak wiem, że wszystko jest w moich rękach i obecnie w Polsce osoby zdeterminowane aby odnieść sukces znakomicie dają sobie radę. Spotykam takich ludzi każdego dnia, inspirują mnie i sprawiają, że bardzo doceniam kraj, w którym żyję.

          Nie jesteśmy „dziadopolandem” jak piszesz. Jesteśmy 23 gospodarką na świecie (na 196 państw) z PKB na poziomie 514 mld dolarów. Odwiedzając kraje takie jak Kambodża czy Kenia jeszcze bardziej potrafię to docenić.

          A co do wyjazdu do pracy za granicę – cóż, trawa zawsze wydaje się być bardziej zielona u sąsiada. Jeżeli ktoś przyjmie postawę narzekania i będzie czekał, aż ktoś da mu „godną pensję”, to bez względu na to w jak bardzo bogatym kraju przyjdzie mu żyć i tak sobie nie poradzi i będzie sfrustrowany. Zagranicą potrzeba również ogromnej determinacji by sobie poradzić i niekoniecznie musi być łatwiej.

          Sam przepracowałem prawie 8 miesięcy w USA, z okresami pracy po 16 godzin na dobę z jednym dniem wolnym co 2 tygodnie. Owszem, zarobiłem wtedy sporo. Ale dziś pracuję w Polsce, gdzie jestem „u siebie”, mam przy sobie przyjaciół i rodzinę i radzę sobie jeszcze lepiej, choć wymaga to również ogromnej pracy.

          Nie zapominajmy, że młodzi ludzie w USA czy Wielkiej Brytanii wcale nie mają lepszych możliwości zakupu mieszkania za gotówkę. Tam to dopiero bierze się kredyty na potęgę…

          Nie twierdzę, że u nas jest łatwo. Nigdzie nie jest. Ale możliwości jest bardzo dużo, trzeba jednak mieć siłę, upór, odwagę i pracowitość, aby po nie sięgnąć…

          No dobra, bo odbiegłem na maksa od tematu bloga, ale naprawdę określenie „dziadopoland” podziałało na mnie jak płachta na byka. Może dlatego, że dobrze pamiętam Polskę z początków transformacji i wiem o ile trudniej było chociażby moim rodzicom, niż mi.

          Dzięki i pozdrawiam.

          • Przepraszam jezeli uraziłem kogoś ale chodzi mi np.o sytuacje w sluzbie zdrowia – dramat ,rynek pracy,polityka pro rodzinna(brak) ,korupcja ,podatki ,drogi ,radary ,poltycy ,mnie nie przekonasz ze to państwo działa ok.Niewiem co robiłeś w usa ,miałem na myśli prace w wykwalifikowanym zawodzie np.elektryk lub hydraulik,automatyk (3 lata)oraz
            kupno nieruchomości w Polsce.Jak ktoś lubi stres,poniewierke i wyścig szczurów to Polska jest
            dobrym krajem do pracy 🙂 Nikt nie musi zostawać za granicą jak sie dorobi odpowiedniej kasy to już indywidualna sprawa.

            • Witaj Egon, dzięki za odpowiedź. Reaguję trochę alergicznie na wszelkie formy narzekania i mówienia, że czegoś się nie da. Ale o żadnej urazie nie może być mowy. Przeciwnie, jestem Ci bardzo wdzięczny za komentarze i proszę o więcej 😉

              • Spoko
                zawsze się da sam to wiem po sobie ale czasami warto zadbac o zdrowie wymieniłem tylko to co mi się nie podoba w tym kraju a jestem dobrym obserwatorem,na dodatek zastanawiam się nad kupnem jeszcze jednej nieruchomosci za granica za gotowke 🙂 jakos za dużo rzeczy jest u nas pod górke a mam porównanie wiec nikt mi ciemnoty nie wciśnie wszystkim doradcom finansowym zawsze mówiłem nie ,na marginesie dobry ten blog!

          • Swietny komentarz ! zgadzam sie z Panem w 100%.Slusznie trafione argumenty. Ja wlasnie mieszkam i pracuje za granica i nie wiem jak sie wyrwac z tego bagna 🙁
            Za granica nie jest tak slodko jak mysla niektorzy Polacy
            Dorota

          • Cześć Marcinie.

            Brawo dla Ciebie Marcin bo własnie tacy ludzie jak ty pokazują że można jak się chcę. Nie ma co narzekać i snuć wielkich fantazji o raju za zachodnią granicą tylko trzeba pracować z głową. To jest temat rzeka i każdy ma tu coś do dodania.
            A tak, z przymrużeniem oka powiem że jeśli wyjadą wszyscy Ci którzy uważają że się nie da u nas nic zrobić, to wskoczymy do pierwszej 10 gospodarek na świecie, bo zostaną sami kreatywni i pracowici. 😉

  3. Marcin, a ja jestem ciekawy z kolei jak wygląda stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie vs. w fundusz inwestycyjny? Robiłem obliczenia, lecz jestem ciekawy również Twojego zdania.

    • Hej Tomazo,

      Krótkie i konkretne pytanie, ale niezwykle trudno jest na nie odpowiedzieć. Myślę, że to co najmniej temat na osobny artykuł na blogu.

      Zacznę może od tego, że choć dla wielu osób faktycznie jest to „inwestycja życia”, to ja własnego mieszkania nie traktuję jak części portfela inwestycyjnego. Zaspokaja ono po prostu bardzo ważne potrzeby mojej rodziny (m.in. komfortu i bezpieczeństwa) i staram się jedynie w miarę szybko pozbyć kredytu hipotecznego, by nie drenował mojego portfela. Mój deadline to listopad 2017 roku – wtedy saldo kredytu ma wynosić 0 zł 😉

      Nawet jeśli wartość własnego mieszkania w czasie wzrośnie, to biorąc pod uwagę różnego rodzaju nakłady finansowe, których większość wymieniłem w artykule, stopa zwrotu wychodzi niska. Wyjątkiem są oczywiście okresy dmuchania baniek spekulacyjnych jak 2005-2008 – wtedy da się zarobić szybko i dużo. Kilka tygodni temu czytałem artykuł prezentujący obliczenia związane z rynkiem amerykańskim, z którego wynikało, że dla przeciętnego gospodarstwa domowego w USA stopa zwrotu z inwestycji we własną nieruchomość na przestrzeni ostatnich 30 lat ukształtowała się na poziomie ok. 2% w skali roku. A zatem słabiej, niż choćby zwrot z obligacji skarbowych. Niestety nie udało mi się tego artykułu odnaleźć, aby podzielić się linkiem i przytoczyć szczegóły.

      Jako inwestycję traktuję oczywiście zakup mieszkania w celu jego wynajmowania i późniejszej odsprzedaży. Wyniki były różne. W 2008 roku kupiłem mieszkanie w nieprzemyślany sposób w Poznaniu i po jego sprzedaży byłem 40 tys w plecy. Z drugiej strony,inne mieszkanie we Wrocławiu wynajmowałem nieprzerwanie od 2003 roku i sprzedałem je po 10 latach za ponad 250% ceny nabycia (a mogłem sprzedać je znacznie korzystniej w 2007). Obecnie wynajmuję bardzo ładny apartament w centrum Warszawy, który z wykończeniem kosztował 8,5 tys zł/m2. Nawet po spadkach cen w latach 2009-2012 transakcje na podobnych mieszkaniach odbywają się dziś znacznie powyżej 10 tys/m2 – a zatem inwestycja udana? Na razie tak sobie, bo kredyt brałem w CHF po 2,50 PLN/CHF 😉 Choć od 6 lat mam dobrych najemców i dobre stawki czynszu, to jednak po odjęciu wszystkich kosztów i odsetek od kredytu w kieszeni pozostaje niecałe 2% wartości nieruchomości.

      Piszę o tych wszystkich szczegółach przede wszystkim po to, aby pokazać Ci, że bardzo trudno jest w jednoznaczny sposób wskazać, w co się bardziej opłaca zainwestować. Szczególnie w przypadku nieruchomości stopa zwrotu zależeć będzie od wielu innych decyzji, które podejmiemy (koszt nabycia,sposób finansowania, lokalizacja, najemcy, itp.). Będę takie tematy oczywiście poruszał w dalszej części bloga. Mądrze wybrana nieruchomość w dobrej lokalizacji z rozsądnym finansowaniem – da na pewno dobre wyniki. Ale coś w kiepskiej lokalizacji bez dobrego rozeznania rynku – to przepis na finansowe kłopoty.

      Jeśli chodzi o fundusze inwestycyjne – to tutaj również mamy morze możliwości. Jeśli porównamy ostatnie 5 lat, fundusze akcji dały zarobić po 60-70% i więcej, podczas gdy nieruchomości mieszkaniowe raczej traciły na wartości. Tyle, że takich inwestorów, którzy mieli odwagę zainwestować na początku 2009 roku i wytrzymali wahania wartości cen w funduszach akcji aż do dziś, jest raczej niewielu.

      Aby już nie przedłużać: ostatecznie stopa zwrotu będzie całkowicie zależeć od Twoich indywidualnych decyzji. Na tym samym rynku jedni inwestorzy potrafią zarabiać, podczas gdy inni tracą.

      Wiem, że ta odpowiedź jest trochę „ogólna”. Jeśli masz ochotę, możemy przyjrzeć się Twoim wyliczeniom i wspólnie podyskutować o założeniach.

      Serdecznie pozdrawiam.

  4. Sprzedaję właśnie mieszkanie i zastanawiam się, co dalej – kupić nowe czy pójść w wynajem. Skłaniam się w kierunku kupna, ponieważ moje potrzeby – mieszkanie 3-pokojowe z wyposażeniem w dobrej lokalizacji – przekładają się na koszt wynajmu na poziomie 3-3.5 k na miesiąc, a to już jest rata poważnego kredytu. Ciekawa jest Marcin Twojej opinii – gdzie jest granica opłacalności. Czyli mówiąc wprost, czekam na kolejny wpis 🙂

    • Hej Paulina. Właśnie pracuję nad wpisem i mam nadzieję, że będzie pomocny. Dołączę też arkusz excel, który powinien pomóc w obliczeniach. Jeśli jeszcze tego nie zrobiłaś – to zapraszam Cię do zapisania się na powiadomienia o nowych artykułach na blogu. Serdecznie pozdrawiam.

  5. Panie Marcinie,
    stoję właśnie przed życiowym wyborem – zakup mieszkania.

    jeśli chodzi o finansowanie inwestycji, to w rachubę wchodzi przede wszystkim bankowe kredytowanie zakupu, ale:
    1. w całości;
    2. częściowo (wkład własny ze sprzedaży innej nieruchomości pozwoliłby na wzięcie kredytu mniejszego o ok. 1/3).

    Czy byłby Pan w stanie podsunąć narzędzie lub udzielić wskazówek, które pozwolą podjąć decyzję bardziej optymalną, opłacalną. Co zrobić? czy brać kredyt na całość czy brać pomniejszony kredyt o wartość mieszkania, które muszę dopiero sprzedać.

    Będę wdzięczny za pomoc w rozwiązywaniu zagadki.

  6. Dodam może jeszcze informację, o której zapomniałem, że mieszkanie, które ewentualnie byłoby sprzedane jest w chwili obecnej wynajmowane i uzyskuję z niego raczej stały i pewny dochód.

    • Witam serdecznie na blogu i dziękuję za pytanie.

      Przede wszystkim proponuję, abyśmy przeszli na „Ty”, dzięki czemu będzie nam dużo łatwiej się komunikować 😉

      Odpowiedź muszę zacząć od zastrzeżenia, że dysponuję bardzo okrojonymi informacjami od Ciebie (nie wiem nic na temat faktycznych cen, czynszów, lokalizacji opisywanych przez Ciebie nieruchomości, Twojej sytuacji finansowej, itp). Aby jednak nie pozostawić Cię z ogólnym komentarzem, postaram Ci się odpowiedzieć tak precyzyjnie, jak to tylko możliwe na podstawie jedynie tego, co zamieściłeś w swoich pytaniach. Być może pozwoli Ci to lepiej zrozumieć mój tok myślenia przy podejmowaniu tego typu decyzji.

      W przypadku zakupu nieruchomości na własne cele mieszkaniowe z wykorzystaniem kredytu hipotecznego trzymam się następujących zasad:
      1) Okres kredytowania: nie dłuższy niż 20 lat
      2) Wkład własny: min. 20%
      3) Wysokość rat: maksymalnie 30% dochodów netto rodziny

      Przyczyny są następujące:

      Ad 1) Wydłużając okres kredytowania powyżej 20 lat uzyskujemy jedynie niewielki spadek wysokości raty, za to w bardzo dużym stopniu rosną całkowite koszty odsetkowe kredytu. W przypadku kredytu na 30 lat przez pierwsze lata spłacamy w zasadzie jedynie odsetki.

      Na przykład: jeśli zaciągniemy kredyt na 300 000 zł oprocentowany 5% w skali roku, to otrzymamy następujące wyniki:
      kredyt na 30 lat:
      rata= 1610 zł, zaś całkowita kwota spłaty = 579 767 zł,
      kredyt na 20 lat:
      rata = 1980 zł, zaś całkowita kwota spłaty =475 168 zł
      Skracając okres kredytowania do 20 lat płacisz wprawdzie o 370 zł wyższą ratę, ale w sumie spłacisz o 104 599 zł mniej odsetek. A do tego: po 20 latach Twoje saldo kredytu wyniesie 0 zł, zaś w przypadku kredytu na 30 lat saldo kredytu ciągle wynosić będzie 151 837 zł.
      Myślę, że liczby mówią same za siebie.

      Ad 2) Wkład własny min. 20% – unikasz kosztów związanych z ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego oraz w przypadku potencjalnego spadku ceny mieszkania nie narażasz się na monity ze strony banku o dodatkowe zabezpieczenia. W dodatku w razie jakichkolwiek przejściowych trudności w spłacie masz znacznie większe pole do negocjacji z bankiem. I wreszcie: po raz kolejny obniżasz całkowite koszty zakupu mieszkania, bo mniejszy kredyt to niższe odsetki.

      Ad 2) 30% dochodów netto pochłanianych przez raty, to w większości przypadków maksymalny racjonalny poziom, który pozwala na zachowanie jako takiej równowagi finansowej. Pozwoli to na równoległe oszczędzanie, inwestowanie, finansowanie swoich marzeń i pozostawia nieco miejsca w budżecie na nieprzewidziane wydatki. Powyżej tego poziomu kredyt hipoteczny będzie konsumował na tyle dużo, że po pokryciu kosztów życia zostanie niewiele, a jakiekolwiek finansowe zawirowania będą dla Twojej rodziny źródłem ogromnego stresu.

      Wracając do Twojego pytania muszę jeszcze zrobić założenie odnośnie stanu Twoich finansów. Załóżmy, że obecnie wynajmowane mieszkanie jest jedynym dostępnym dla Ciebie źródłem zdobycia wkładu własnego na zakup nowego mieszkania. W tej sytuacji, gdybym był na Twoim miejscu, postąpiłbym tak:

      • Sprzedałbym obecnie wynajmowane mieszkanie bez względu na uzyskiwane dochody z najmu, które wbrew pozorom nie zawsze są pewne i stabilne;
      • Ponieważ piszesz, że kwota uzyskana ze sprzedaży pokryłaby ok. 1/3 ceny mieszkania, środki uzyskane ze sprzedaży podzieliłbym na dwie części:
      1. na zbudowanie funduszu bezpieczeństwa w wysokości 6-krotności miesięcznych wydatków Twojej rodziny
      2. całą resztę na wkład własny z tytułu kredytu hipotecznego na własne mieszkanie

      Pamiętaj proszę, że odpowiadam w oparciu o bardzo okrojone dane, ale myślę, że pozwoli Ci to zrozumieć, jak ja podchodzę to tego typu decyzji. Gdybyś chciał, abym dokonał bardziej dokładnych obliczeń dla Twojej konkretnej sytuacji, chętnie to zrobię po dostarczeniu większej ilości danych.
      Dziękuję za komentarz i bardzo serdecznie Cię pozdrawiam.

  7. http://www.wprost.pl/ar/433002/Jak-Polacy-walcza-z-bankami/

    http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/295866,1081117-Zadbac-z-pomoca-firmy-o-zdrowa-prace.html

    http://polska.newsweek.pl/mlodzi-bezrobotni-bez-perspektyw-newsweek-pl,artykuly,279082,1.html

    Każdego kto planuje zakup nieruchomosci zwłaszcza na kredyt w Polsce prosze o przeczytanie powyższych artykułów i mocne zastaowienie się sam tu posiadam mieszkanie kupione za gotówke ale następnego już tutaj nie kupie(chociaż mnie stać) nawet z takich względów:

    http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/295863,1078603-Nowy-polski-produkt-eksportowy–kierownik.html

    http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/295864,1057246-Rosna-wymagania-firm-wobec-pracownikow.html

    Podobają mi się opinie i komentarze autora tego bloga
    zwłaszcza ze studiował w moim mieście 🙂

    Pozdro

    • Egon, dziękuję za komentarz, miłe słowa i serię bolesnych linków 😉

      Jestem jednak życiowym optymistą, dla mnie szklanka zawsze jest do połowy pełna i skupiam się na tym, co działa. Mimo wielu patologii w tej naszej Polsce jest jednak więcej wspaniałych rzeczy. Z ciekawością czekam na Twoje kolejne komentarze, bo właśnie opublikowałem kolejny artykuł „Lepiej kupić czy wynająć mieszkanie?” 😉 Serdecznie pozdrawiam.

  8. wykończenie stanu deweloperskiego za stawkę 1000/m2 to trochę dużo – da się z tego urwać przynajmniej z 20-25% (robiłem niedawno remont kapitalny 2-pok w Wawie i wyszło właśnie ok 1tys/zł, ale w tym było wymiana instalacji, skuwanie ścian, zrywanie podłóg, futryn itd itp. Materiały typu gips, zaprawy kupowali budowlańcy, ale rzeczy typu glazura/terakota, wyposażenie jak kabina, umywalka, baterie, grzejniki, gniazdka itd kupowałem sam, i to prawie niczego nie kupowałem w markecie (wiec to nie jest standard ,,najtaniej jak sie da”), ale konkretne, dopasowane elementy urzadzenia szukałem w sklepach internetowych).

    Dodatkowo, nalezy podnieść kwestię ingerencji państwa w rynek – tj. dopłaty, wcześniej RnS, teraz MdM. Swoje M-3 kupilem w ostatniej chwili przed likwidacją RnS, szczodry fiskus dopłaci mi przez 8 lat blisko 80tys PLN; głupio by było się nie schylić po taki bonus. [oczywiście jedyna forma pomocy od panstwa powinny byc ulgi podatkowe, a nie dopłaty cashowe, imho]

    Na koniec powiem, ze byłem po obu stronach barykady: byłem najemcą a teraz mam tzw ,swoje’. I wolałbym nie wynajmować już nigdy wiecej. W Polsce nie ma ,normalnego’ rynku wynajmu, wiekszość to czarny rynek, standard mieszkań jest żenujący (po prostu stare, nieremontowane nory), stawki wysokie na tyle, że bardziej opłaca się wziąć kredyt i kupić. Jak słysze od młodszych znajomych, że studenci wynajmują pokoje za 1 tys zł, to włos się jeży. Dla porównania: wynajmowałem kawalerki za 1200-1400zł (30-34m2). Teraz za 47m2 płacę 963zł raty (średnia z ost 12M) plus czynsz 450zł, przy wielokrotnie lepszym standardzie wykończenia wnętrza (i taka samą lokalizacją). I tu nie ma emocji, tylko czysty rachunek.

    • Hej blogobligacje.pl,

      Dziękuję za komentarz. Wybacz, że tak długo czkał na publikację – filtr antyspamowy wyrzucił go z „kolejki”.

      Myślę, że stawki i ceny będą się różnić w zależności od rynku oraz standardu wykończenia. Bez względu jednak na ich wysokość, warto wziąć je pod uwagę w momencie podejmowania decyzji.

      Serdecznie pozdrawiam.

  9. Bardzo fajny blog. Dość konserwatywne podejście do finansów wyrażane bardzo eleganckim językiem. Przyjemnie się czyta, zarówno jeśli chodzi o meritum, jak i o styl. Gratuluję 🙂

  10. Mam kolejne pytanie:) związane trochę z tym wątkiem.
    Mając dwa mieszkania Co wg Ciebie lepiej zrobić wynająć mieszkanie i zarabiać na wynajmie czy je sprzedać?
    Wiem, że są argumenty i za pierwszą i za drugą opcją.
    Interesuje mnie Twoja opinia.

    • Hej Endru098,

      Zbyt mało danych aby udzielić Ci jakiejkolwiek wskazówki. Zależy jak wygląda Twoja sytuacja finansowa, jakie masz inne aktywa, czy masz oszczędności i ile, czy nieruchomości są kredytowane czy nie, czy nieruchomość ma potencjał aby generować korzystne przychody z najmu, itp.

      Osobiście bardzo lubię nieruchomości jako jedną z form inwestycji. Ale jeśli ktoś po prostu przeprowadził się i nie chce sprzedać starego mieszkania ze względów sentymentalnych trzymając mieszkanie, która po podliczeniu związanych z tym kosztów, opłat i podatków nie przysparza mu realnych korzyści – to może być słaby układ.

  11. wiem, że to dość stare komentarze jednak wdł mnie nie jest sztuką wyjechać za granicę zarabiać x 4 tego co w PL, wrócić tutaj (lub nie) i kupic nieruchomość w PL. Sztuką jest pracować za granicą i kupić nieruchomość za granicą, wtedy widzi się niewielką różnicę między polskimi realiami, a zagranicznymi. Bardziej będzie Cię stać na mieszkanie w centrum Wrocławia/Poznania/Krakowa, a nawet Warszawy, czy takiego Londynu/ Berlina/Frankfurtu/Paryża????

  12. Hej,
    Dziękuję za blog – jest dla mnie inspirujący.
    Zastanawiam się, skąd się dobiera tzw. dobrych najemców.
    Jak zminimalizować ryzyko niepłacenia przez nich za mieszkanie. Pewnie wynajęcie firmie na siedzibę lub dla pracowników zmniejsza ryzyko, czy się mylę?
    Jakiego rzędu stawki są teraz rynkowe w Warszawie.
    Trzeba je umeblować, czy wystarczy umeblowana łazienka i kuchnia?.
    Pytania biorą się stąd, że właśnie kupiłam mieszkanie i zamierzam wynająć, ale czytając różne opinie trochę się obawiam. : (
    Pozdrawiam,
    Anika

  13. No właśnie, ja też byłem sceptycznie natawiony na zakup mieszkania. Ale weźmy taki Kraków. Wynajem mieszkania wcale nie jest mały (nie mam na myśli wynajmu pokoju tylko mieszkania). Naprawdę nie ma wielkiej różnicy pomiędzy wynajmem a wzięciem kredytu. Ja mam swoją teorię: biorę mieszkanie na kredyt 20 lat w wieku 30 lat. W wieku 50 lat mieszkanie jest już moje. Mieszkanie zawsze mogę sprzedać. Zakładam, że kiedyś będę na emeryturze. Załóżmy, że brakuje mi kasy (marna emerytura, niewielkie oszczędności). Sprzedaję mieszkanie w Krakowie (miasto duże, zawsze będą chętni na kupno czy na wynajem), a ja przenoszę się do mniejszej mieściny, gdzie mieszkanie wynajmuję albo kupuję malutkie z gotówki, którą zyskam sprzedając te w Krakowie. Mieszkania w mniejszych miastach są tańsze, więc ze sprzedaży mieszkania w Krakowie zostaje mi jeszcze niemała gotówka. A co w przypadku kiedy całe życie wynajmuje? Pieniądz, którego nie inwestuję traci na wartości. Zakładam, że mieszkania nie stanieją za te 30-40 lat.

Odpowiedz