FreshMail.pl

FBO 043: Kredyt hipoteczny krok po kroku – pytania i odpowiedzi

50

Koszty kredytu hipotecznego to kilkaset tysięcy złotych. Błędy przy podejmowaniu decyzji o takim znaczeniu mogą zaprzepaścić całe lata oszczędzania, wyrzeczeń, odkładania małych kwot, robienia budżetów domowych, itp. Posiadasz wystarczającą wiedzę, by taką decyzję podjąć świadomie, czy zamykasz oczy i wykonujesz „skok wiary” – licząc na to, że pośrednik na bankowej prowizji, którego poznałeś kilka dni temu, zadba o Twoje finanse lepiej, niż Ty? 

Bardzo cenię pośredników i znam kilku naprawdę świetnych. Ale Twoim najważniejszym doradcą finansowym jest osoba, którą co rano oglądasz w lustrze. To Ty podejmujesz decyzję i Ty będziesz żyć z jej konsekwencjami. Aby jednak podjąć decyzję świadomie i mądrze, potrzebujesz wiedzy, dzięki której możesz rozmawiać z każdym doradcą jak równy z równym, zamiast udawać z zakłopotaniem, że wszystko rozumiesz. Kredyt hipoteczny krok po kroku to kurs, który wygodnie i szybko uzbroi Cię w taką wiedzę oraz da narzędzia, które skutecznie pomogą zastosować tę wiedzę w praktyce.

Bardzo zależy mi, aby kurs trafił do właściwych osób, które rozumieją, czym jest inwestycja we własną wiedzę i jednocześnie wysoko cenią swój czas.  Dlatego w dzisiejszym odcinku podcastu przygotowałem odpowiedzi na zadane przez Was pytania na temat kursu. Wyjaśniam również, dla kogo jest kurs, co w nim znajdziecie i w jaki sposób będzie on dalej rozwijany. Serdecznie zachęcam do wysłuchania dzisiejszej audycji.

Jeżeli po wysłuchaniu podcastu uznasz, że to jest to, czego potrzebujesz, zapraszam Cię do skorzystania ze specjalnych, przedpremierowych warunków dla moich słuchaczy i czytelników. Te warunki już nigdy nie będą tak dobre. Specjalna lista jest otwarta tylko do 23. października. Zapisując się na nią:
– otrzymasz dostęp do kursu 7 dni przed oficjalną premierą
– ceny poszczególnych pakietów będą dla Ciebie niższe o co najmniej 30% od cen premierowych (popremierowe będą jeszcze wyższe)

Do oficjalnej premiery zostało:

W 43. odcinku podcastu FBO usłyszysz m.in.:

– Ile osób zapisało się na listę chętnych w ciągu pierwszych 4 dni?
– Czym kierowałem się tworząc ten kurs?
– Czym różni się samodzielne szukanie informacji w Google’u od tego, co znajdziesz w kursie?
– Jak dbałem o część merytoryczną kursu?
– Dlaczego uważam, że kurs trwający 8 godzin ma więcej sensu, niż kurs trwający 40 godzin?
– Kto przetestował mój kalkulator?
– Dlaczego zamknięta grupa na Facebooku i „crowdsourcing” to jedna z ogromnych zalet kursu?
– Jak długo po zakupie można mieć dostęp do kursu?
– Czy kurs będzie udostępniony w całości jednego dnia, czy etapami?
– W jaki sposób kurs będzie rozwijany i aktualizowany?
– Jak będzie zmieniać się cena kursu?
– Czy kurs będzie dostosowywany do zmian prawa?
– Czy kurs przyda się osobom starającym się o kredyt z zagranicy?
– Czy w kursie będą zawarte informacje dla inwestorów?
– Do kogo w pierwszej kolejności skierowany jest kurs?
– Czy kurs będzie można ściągnąć na własny komputer?
– W jaki sposób będzie udostępniony kalkulator? (Excel/aplikacja internetowa/aplikacja na komputer)?
– Czy w kursie będzie coś o MDM
–  Czy będzie możliwość zakupu na fakturę?I jeszcze sporo dodatkowych informacji 😉

Linki do materiałów wymienionych w audycji:

Te materiały również mogą Cię zainteresować:

Skąd pobrać podcast?

Dzisiejszy odcinek znajdziesz na dole tego wpisu, a w ciągu kilku godzin po publikacji na blogu podcast będzie również dostępny w aplikacjach do odsłuchiwania podcastów, w tym m.in.:

za pośrednictwem iTunes

za pośrednictwem aplikacji Stitcher

poprzez RSS

A jeżeli wolisz poczytać, to tutaj znajdziesz spisaną treść dzisiejszego odcinka podcastu:

Pobierz spisaną treść: 
FBO 043 Kredyt hipoteczny krok po kroku – pytania i odpowiedzi

A jeśli korzystasz z iTunes i masz 20 sekund, będę Ci bardzo wdzięczny za ocenienie podcastu w tej aplikacji:

-> Oceń proszę mój podcast w iTunes

 

Podobają Ci się artykuły na blogu?


Dołącz do ponad 8 721 osób, które otrzymują newsletter i korzystają z przygotowanych przeze mnie bezpłatnych narzędzi pomagających w skutecznym dbaniu o finanse.
KLIKNIJ W PONIŻSZY PRZYCISK.

Komentarze50 komentarzy

  1. Marcinie, jeśli chodzi o okres dostępu do kursu, dwie sprawy:
    – mam nadzieję, że ostateczna decyzja odnośnie tego jak długi będzie ten okres będzie dostępna przed zakupem? 🙂
    – motywujesz potencjalne ograniczenie długości dostępu możliwością pojawienia się nieaktywnych kont, decyzja jak najbardziej zrozumiała, ale czy istnieje możliwość żebyś wtedy dodał możliwość wysłania sygnału aktywności konta? Pytam z pobudek czysto egoistycznych – kredyt planuję brać nie wcześniej niż pod koniec 2019 roku, więc 3-letni deadline dostępu do kursu jest akurat dla mnie terminem nieco na styk (szczególnie chodzi mi tu o dostęp do kalkulatora, bo czystą wiedzę faktycznie można przyswoić wcześniej). Ponadto, dla osób które kredyt wezmą nawet w dniu premiery kursu, możliwość skorzystania z wyliczenia opłacalności nadpłat będzie potrzeba prawdopodobnie przez dłuższy okres – nawet przy w idealnym scenariuszu sporządzenia planu nadpłat na cały okres kredytu z góry, sytuacja finansowa może ulec zmianie po kilku latach i wtedy możliwość rekalkulacji będzie potrzebna.

    • Hej Krzysztof, decyzja będzie jak najbardziej podjęta przed 😉 I oczywiście zakomunikowana.
      Coraz bardziej skłaniam się ku temu, aby kurs dostępny był bezterminowo – chcę mieć tylko pewność, że „ogarnę” to potem operacyjnie.

      • Marcin,

        A może limit czasowy z opcją przedłużenia? Teraz każdy dostaje dostęp na np. 3 lata, a po tym czasie jeśli ktoś chce przedłużyć to np. dopłaca symbolicznie powiedzmy 20 PLN i przedłuża dostęp o kolejne 3 lata? Martwe dusze odsiejesz, dasz sobie szansę ogarnięcie sprawy organizacyjnie a osoby zainteresowane nie będą musiały się martwić, że stracą dostęp. Przedłużenie proponuję jednak płatne po to, aby zostały naprawdę osoby zainteresowane, a nie na zasadzie kliknę ‚przedłuż’ to nic kosztuje.

  2. Cześć Marcin!

    Bardzo dziękuję Ci za Twojego bloga – skorzystaliśmy razem z żoną z jednej Twojej wskazówki odnośnie prowadzenia finansów domowych i bardzo nam ona pomogła! Dzięki!

    A mam takie pytanie do Ciebie: czy spotkałeś się w umowie kredytowej z takim zapisem:
    „Naliczanie odsetek odbywa się w oparciu o zasadę wyrażoną w postaci ilorazu 365/360 (lub 366/360 w roku przestępnym), co oznacza przyjęcie faktycznej ilości dni w okresie obrachunkowym w stosunku do 360 dni w roku obrachunkowym.”?

    Czy to w praktyce oznacza, że roczne oprocentowanie kredytu jest w praktyce wyższe o 365/360 w stosunku do tego podawanego w umowie? Tak mi właśnie wychodzi z obliczeń, że wyliczone odsetki w racie kredytu są wyższe, i nie jestem pewien, czy tak ma być. Czyli: roczna kwota odsetek jest podzielona przez 360 dni w roku (zamiast 365) a potem pomnożona przez ilość dni w danym miesiącu. Czyli w ciągu całego roku zapłacę odsetki pomnożone przez 365/360.

    Pozdrawiam,

    • Cześć Łukasz,

      Super – cieszę się bardzo, że mogłem pomóc 🙂 Te proste rzeczy po prostu działają.

      Jeśli chodzi o pytanie – dobrze kombinujesz 😉 Im niższy mianownik (360 zamiast 365) i im wyższy licznik (365/366) tym wyższe oprocentowanie. Czegoż te banki nie wymyślą, żeby jeszcze trochę „skubnąc” odsetek. Jak już mówiłem w podcaście – banki doskonale wiedzą, że duże pieniądze to po prostu suma małych pieniędzy.

      W umowie masz oprocentowanie np. 5% w skali roku. Ale ze względu na formułę 365/360 będzie to 5,069% w skali roku. Na każde 100 000 zł kapitału kredytu daje to dodatkowe 69 zł rocznie. Niby nic, ale… duże pieniądze biorą się z małych. Bank mnoży to nie przez 100 000 zł, ale przez grube miliony udzielonych kredytów.

      • OK – Dziękuję 🙂 Byłem skonfudowany, bo w internetowych kalkulatorach nijak mi się nie zgadzała rata o te nieszczęsne kilkanaście złotych

        • Ponieważ są różne konwencje, to w kalkulatorach zakłada się zwykle miesięczne naliczanie odsetek (stopa roczna/12).
          Aby to zbliżyć do rzeczywistości w rubryce oprocentowanie wpisz w kalkulatorze efektywną roczną stopę (przemnóż tę z umowy przez (365/360) = 1,013888). To już będzie bardzo dobre przybliżenie.

  3. Jeśli ktoś sądzi, że kalkulator, który wyskakuje na pierwszej stronie wyszukiwarki google, wystarcza do podjęcia decyzji o kredycie, to tym bardziej powinien zakupić twój kurs 😉

  4. Cześć Marcin,

    Jestem czytelnikiem Twojego bloga od ponad 2 lat i nie boję się użyć stwierdzenia że odmienił on (łącznie z blogiem Michała Szafrańskiego) moje życie. Ale do rzeczy 🙂
    Przymierzam się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego, w związku z czym rozważam również zakup Twojego kursu. Mam pytanie odnośnie aplikacji, czy będzie możliwość wyeksportowania wyników symulacji (całkowitego kosztu kredytu, harmonogramu rat itp.) do pliku, np. csv, pdf tak, żeby w łatwy sposób można było porównać wyniki przy różnych danych wejściowych.

    Pozdrawiam gorąco

    • Cześć Jacek – dziękuję i cieszę się bardzo, że ten blog jest pomocny – właśnie po to go prowadzę 🙂

      Gdy z przeglądarki wybierzesz opcję „drukuj” – można zapisać wyniki w pdf. Nie koncentrowałem się jednak na tej funkcjonalności.

      W oparciu o opinie użytkowników będę ten kalkulator nadal ulepszać. Póki co – ma pi prostu dobrze i sprawnie liczyć 🙂

  5. W skrócie (miałem w życiu parę kredytów , w szczycie było tego z 500 tysi, więc coś niecoś moge powiedzieć na ten temat) a więc kredyt z punktu widzenia praktyka:
    – kredyt jest dla bogatych ludzi, jeśli kalkulujesz ile ci zostanie w portfelu po odjęciu kosztów raty , daj sobie spokuj;
    – bierz kredyt na maksymalną ilośc lat, będziesz miał wtedy najmniejsza ratę i szybciej odłożysz kasiorę żeby spłacić całość;
    – bierz kredyt tylko i wyłacznie jeśli jesteś w stanie spłacic całość w przeciągu powiedzmy 5 lat, w innym razie to odłożone w czasie samobójstwo
    -bierz kredyt w walucie jaką zarabiasz;
    – bierz pod uwagę iż kredyty obecnie maja najnizsze stopy w historii, to się zmieni i to już wkrótce – stopy poleca w górę, kredyty zdrożeją , raty kredytowe pojdą w górę.
    – nigdy nie myśl że jakoś to będzie, bo nie będzie. Ja z 100% zdrowego człowieka stałem się ledwo poruszającym osobnikiem za sprawa kontucji kręgosłupa – powód? Praca siedząca, zła postawa itp. Teraz dochodze do siebie i wydaję kupę kasy żeby móc znów wrócic do pracy. Banku nie bedzie interesowało Twoje zdrowie, masz płacić a jak nie to http://www.aukcjekomornicze.pl
    – powyższa strona www to oczywiscie moj wymysł ale codziennie w Polsce dochodzi do dramatów i ludziom zabierane sa nieruchomości na skutek utraty płynności finansowej….nie wiesz o tym bo o tym się w tvn-nie nie mówi…-jeśli możesz nie bierz kredytu…..wujedz za granice, zainwestuj w siebie zeby wiecej zarabiać itp. Jezeli nie jestes w stanie tego zrobić to tym bardziej nie bierz kredytu….
    – Nadpłacanei kredytu nawet jeśli dużo zarabiasz jest baaardzo cięzkie i wymaga baaardzo dużo zaparcia i samokontroli. Pomysl: odłozyłeś 200k i weź to teraz wydaj na spłatę kredytu, skoro możesz za to mieć tyle fajnych rzeczy i przyjemności.Więc wchodzisz w te przyjemności bo myslisz że jakos to bedzie. Nie – nie bedzie.
    Wiem co pisze bo jak pojawilo sie dziecko trzeba bylo zmeinic auto itp. i 150 tyś. odłozone na koncie wyparowało baaardzo szybko….
    – Mam dalej 300 tyś kredytu a zarobki nieliche, ponad 200k rocznie i DLATEGO WŁAŚNIE WIEM JAK TO JEST Z TĄ WCZEŚNIEJSZĄ SPŁATĄ , ODKŁADANIEM ITP…Wiem, teraz właśnei pomyślałeś że skoro tyle zarabiam to musze byc durniem że jeszcze tego nie spłaciłem.Ale żeby to zrozumieć, ten mechanizm jak to działa, musisz tyle zarabiać.Nota bene troche ponad 200k rocznie to wcale nie jest dużo…
    – Jeśli możesz nie bierz kredytu……
    Pozdrawiam
    Michał

    • Pewnie nie mam takiego doświadczenia jak Ty (tylko jeden kredyt hipoteczny w życiu i mam nadzieję, ze na tym zakończę, pozostałe dwie nieruchomości kupowałam już za gotówkę), niemniej jednak mam wrażenie, że powyższe rady są dla osoby, która lubi żyć na wysokiej stopie (np. dziecko w domu= nowy samochód – jeśli do tej pory nie jeździłeś smartem, to wydaje mi się, że to nie jest niezbędne). Poza tym nie zgadzam się, że należy brać kredytu na maksymalną liczbę lat i dokładać (o ile wiem, jest to opinia też autora bloga) – poniżej piszesz również, że mimo zarabiania przyzwoitych pieniędzy, nie jest łatwo dokładać do kredytu (co potwierdza wewnętrzną sprzeczność tych rad. Niektóre osoby nie potrafią narzucić sobie dyscyplinę). Trudno jest oszczędzać i dokładać do kredytu, gdy ma się DUŻE potrzeby. Do tego dochodzi jeszcze inflacja potrzeb. Dla mnie nie było problemem oszczędzać kilka-kilkanaście tysięcy miesięcznie na wcześniejszą spłatę kredytu – spłaciłam go w 7 lat i to tylko dlatego, że w miedzyczasie pojawiły się inne dobre możliwości inwestowania w nieruchomości. Po prostu przy wzroście dochodów o kilkadziesiąt tysięcy rocznie potrafiłam ograniczyć wymyślanie sobie potrzeb (wydawałam tylko kilka tysięcy więcej rocznie niż wcześniej). Natomiast radość ze wczesnego spłacania kredytu jest ogromna.
      Zgadzam się natomiast z tym, że trzeba liczyć się z faktem, że nie jest się nieśmiertelnym i dbać o zabezpieczenie siebie i rodziny.

  6. Piszesz i mówisz o ciągłej aktualizacji kursu. A czy to samo dotyczy kalkulatora? Czy on też będzie stale aktualizowany do aktualnej sytuacji rynkowej i prawnej?

  7. Cześć!
    Przyznam, że stronę śledzę od niedawna, ale plany wzięcia zadłużenia na budowę domu doprowadziły nas tutaj, w związku z poszukiwaniem wiedzy o kredytach 🙂 .
    Szczerze mówiąc byłem w dwóch bankach i poziom… no nie potrafię tego nazwać inaczej jak złodziejstwa, po prostu mnie przeraża. Na przykład kiedy Pani mi oznajmia łaskawie, że u nich nie ma opłaty manipulacyjnej za wypłatę transzy. Czyli bank nie pobiera pieniędzy za wypłatę moich pieniędzy, od których i tak płacę mi odsetki… w głowie mi się to chwilami nie mieści, ile tam po drodze jest grabienia ludzi. To znaczy ja wiem, że to instytucja jak każda inna i ma prawo robić co chce, ale jakoś w sklepie spożywczym nikt nie pobiera opłaty za skorzystanie z kasy do naliczenia zakupów…

    Troszę wracając do rzeczy. Właśnie będziemy wnioskowali o kredyt no i początkowo chcieliśmy o ratę ciut mniejszą, ale na 30 lat. Czytając stronę stwierdziłem, że jednak spróbujemy na 25 lat, ale z ratą oczywiście wciąż nieprzekraczającą 30% naszych wspólnych zarobków. Tylko się zastanawiam, czy to ciut większe ryzyko dalej ma sens bo widziałem tu kalkulacje przy różnicy 300 tyś na 20 i 30 lat, a my chcemy różnicę raptem 5 lat, ale za to na dwa razy większą kwotę?

    • Cześć Marcin,

      dokładnie po to, aby takie dylematy można było sobie spokojnie przeliczyć, w kursie znajduje się kalkulator.

      Wracając do Twojego pytania:
      Załóżmy kredyt na 300 000 zł, na 30 lat, oprocentowany 4,5% w skali roku, raty równe. 20 sekund obliczeń w kalkulatorze i mamy takie wyniki:

      a) opcja 30 lat – łączny koszt odsetkowy to: 247 220 zł
      b) opcja 25 lat – łączny koszt odsetkowy to: 200 249 zł

      Oczywiście w kalkulatorze można dołożyć wszelkie dodatkowe koszty/opłaty/prowizje itp.

      • ”Wracając do Twojego pytania:
        Załóżmy kredyt na 300 000 zł, na 30 lat, oprocentowany 4,5% w skali roku, raty równe. 20 sekund obliczeń w kalkulatorze i mamy takie wyniki:

        a) opcja 30 lat – łączny koszt odsetkowy to: 247 220 zł
        b) opcja 25 lat – łączny koszt odsetkowy to: 200 249 zł”

        Nigdy nie przestanę sie dziwić jak ludzie którzy nie maja pieniedzy dają się wrolować w takie dile….Nie mogą uzbierać 300k a biorą kredyt za który zwrócą dodatkowo 200 lub 250k….I to dobrowolnie….

        • Posługiwanie się całkowitym kosztem kredytu dla porównania kredytów o różnej długości, niewiele różni się od porównywania kosztu kredytu na różne kwoty. Przecież nie ma to większego sensu. Inny przykład – więcej zapłaci się za wynajem mieszkania na 25 lat czy wynajem tego samego mieszkania na 30 lat? No wiadomo, że w tym drugim przypadku i jakoś nikogo to nie dziwi, nikt się nie bulwersuje i nikt nie krzyczy że wynajmujący to złodzieje.

          Z kredytem jest tak samo – to po prostu wynajęcie pieniędzy na jakiś czas. Jak jest dłuższy to płaci się więcej. Koszt kredytu to jest dobrze policzone RRSO i nie przypadkiem w tym przykładzie powyżej pewnie jest takie samo w obu wariantach, albo bardzo zbliżone.

          Z perspektywy finansowej, z grubsza wszystko jedno czy weźmiesz ten sam kredyt na 25 czy na 30 lat jeśli mają takie samo RRSO. Zwłaszcza, że kredyt (teraz już po 3 latach), można a często nawet powinno się przedpłacać. To tylko kwestia tego, czy wolisz mieć więcej elastyczności w finansach (dłuższy kredyt) czy wolisz samemu sobie nałożyć ściślejszy reżim (krótszy kredyt).

          • Czyżby? Barwne porównanie z tym „wynajęciem mieszkania”. To wynajmijmy te pieniądze na ten sam okres – na 10 lat.

            Załóżmy, że po 10 latach od zaciągnięcia kredytu spłacę go do zera (te same warunki: 300 000 zł, 4,5% p.a., raty równe)

            a) Jeśli był to kredyt na 30 lat – zapłacę bankowi w ciągu tych 10 lat 122 675 zł odsetek i po 10 latach będę musiał zwrócić jeszcze 240 268 zł kapitału
            b) Jeśli był to kredyt na 25 lat – zapłacę bankowi w ciągu 10 lat 118 075 zł odsetek i do zwrotu po 10 latach będzie 217 975 zł

            Nadal uważasz, że takie porównania nie mają sensu?

            • Dobra riposta i dobry przykład, 🙂 ale w tym przykładzie założyłeś, że ktoś odkłada sobie te pieniądze na boku czekając na moment zdefiniowany jako 10 lat od momentu zaciągnięcia kredytu. Tymczasem, te oszczędzane co miesiąc środki można wykorzystać na dwa sposoby:
              1) Regularnie przedpłacać kredyt – zakładając, że nie wiąże się to z istotnymi opłatami. Są oferty, w których przedpłata od początku jest bezkosztowa (chyba tak jest i było w np. Credit Agricole, ale nie jestem pewny).
              2) Inwestować te pieniądze przy zwrocie zbliżonym do kosztu kredytu – oczywiście nie jest to proste, żeby był portfel o bardzo niskim ryzyku i zwrocie równym rzeczywistemu kosztowi kredytu hipotecznego, ale to jest możliwe. Nawet jeśli zwrot będzie trochę niższy, to i tak istotnie zmniejsza to koszty w stosunku do Twojego przykładu.

              Dość teoretyczny przykład, ale matematycznie poprawny:
              1) Mogę sobie pozwolić na kredyt, w którym rata wynosi 2000 PLN w wariancie na 20 lat lub 1500 na 30 lat
              2) Wezmę kredyt na 30 lat i konsekwentnie będę, poza ratą 1500 PLN, przedpłacał 500 PLN (w końcu stać mnie komfortowo na ratę 2000 PLN).
              3) W efekcie czas trwania i całkowity koszt kredytu będzie taki sam.

              Takie porównania mają jakiś sens, ale są wtedy mniej poradami dotyczącymi finansów (masz CFA, więc wiesz że nauka finansów dość jednoznacznie wskazuje na oprocentowanie jako miarę kosztu finansowania, a nie sumę kosztów), a bardziej psychologii. Zakładasz, że ktoś zaciągając „dłuższy” kredyt nie będzie w stanie utrzymać dyscypliny i go regularnie przedpłacać. Co jest pewnie dość dobrą radą tak ogólnie, bo faktycznie pewnie często tak jest. Nie bierze to jednak pod uwagę dwóch jeszcze aspektów:
              – Jeśli masz większą stałą, niezmienną ratę, w razie faktycznych, przejściowych problemów finansowych (np. utrata pracy) masz problem. Jeśli starasz się przedpłacać, po prostu do czasu znalezienia nowej pracy tego nie robisz.
              – Jeśli masz niższą ratę, nie będzie problemu ze zdolnością kredytową. Może to przełożyć się na lepsze warunki w jakimś banku (który np. ma sztywniejszą politykę kredytową, ale niskie oprocentowanie).

              Podsumowując, biorąc pod uwagę Twoje możliwości edukacji o finansach i jednocześnie wiedzę, może warto pokazać pełny obraz, zamiast mocno upraszczających sformułowań – dłuższy kredyt jest gorszy bo ma większy całkowity koszt. Szczególnie, że akurat w świecie blogosfery o finansach osobistych, jeśli chodzi o poziom wiedzy ( i to takiej „prawdziwej”, a nie tylko przemyśleń i dobrych rad) to zjadasz na śniadanie chyba wszystkich.

              • Marcin Kluczek

                Twój przykład jest poprawny, jeśli przyjmiesz raty równe i nadpłaty w formie skrócenia okresu kredytowania, co nie w każdym banku jest możliwe. Nadpłaty samego kapitału przyniosą gorszy efekt.

                Z tymi nadpłatami jest problem natury psychologicznej. Ciężko kogoś przekonać, żeby nadpłacał. To tak jak z odkładaniem na emeryturę. Prawie każdy narzeka na ZUS i ma świadomość, że niewiele dostanie, ale niewielki procent odkłada.

                Kolejny punkt na korzyść 20 lat vs 30 przy zbliżonym RRSO jest taki, że to RRSO dla większości jest powyżej możliwości bezpiecznego oszczędzania i/lub przyrostu dochodu rozporządzalnego – najczęściej będzie z tego przepływ ujemny, więc lepiej być w plecy krócej niż dłużej.

                • 1a) Czy raty stałe czy malejące i w jaki sposób alokowane są przedpłaty (skrócenie vs mniejsza rata harmonogramowa) nie ma znaczenia. W przykładzie konsekwentnie wpłacasz do banku 2000 PLN miesięcznie. Po prostu okaże się ok. 20 roku kredytu, że zostało 0 PLN do spłacenia. Ewentualnie bank skasuje za aneks/ całkowitą spłatę 100 PLN? – koszt myślę, że niewielki na tle kosztów kredytu.

                  Odsetki w danym miesiącu zawsze są zależne od salda zadłużenia na dany moment. Nie są natomiast zależne od tego jaki jest harmonogram spłat. Jeśli zdecydujesz, że wpłacasz do banku zawsze 2000 PLN miesięcznie, to część odsetek jak spłacasz i tak będzie zawsze taka sama. W efekcie, cała pozostała kwota idzie na spłatę kapitału. Kwestia raty malejące czy stałe, jak jest modyfikowany harmonogram i na ile lat kredyt nie mają wtedy znaczenia. To co ma znaczenie to:
                  – czy musisz dokładnie tyle wpłacić w danym miesiącu czy to jest częściowo Twój wybór (co jest dobre albo złe, zależnie od osoby)
                  – prowizje za przedpłaty, ewentualne aneksy, itd. – rzeczywisty koszt, ale niekoniecznie duży

                  2 i 3) No właśnie o to mi chodzi. Wybór między 20, a 30 lat to nie jest decyzja do podjęcia której relewantna jest informacja jaki wychodzi całkowity koszt kredytu. To jest kwestia zachowania rygoru w przedpłatach lub alternatywnych sposobów ulokowania oszczędności. Nawet bym powiedział, że informacja o całkowitym koszcie kredyt jest w tym kontekście myląca.

                  • Marcin Kluczek

                    No to liczymy

                    „1) Mogę sobie pozwolić na kredyt, w którym rata wynosi 2000 PLN w wariancie na 20 lat lub 1500 na 30 lat
                    2) Wezmę kredyt na 30 lat i konsekwentnie będę, poza ratą 1500 PLN, przedpłacał 500 PLN (w końcu stać mnie komfortowo na ratę 2000 PLN).
                    3) W efekcie czas trwania i całkowity koszt kredytu będzie taki sam.”

                    kapitał 372300 / oprocentowanie 2,65%
                    Scenrariusz A: rata przy 20 latach – rata 2000,15 / suma odsetek 107 735 zł
                    Scenrariusz B: rata przy 30 latach – rata 1500,23 / suma odsetek 167 784 zł
                    Dla B przyjujemy nadpłatę 500 zł zgodnie z założeniami.

                    Scenariusz A
                    nr rata odsetki kapitał pozostało
                    1 2 000,15 zł 822,16 zł 1 177,99 zł 371 122,01 zł
                    2 2 000,15 zł 819,56 zł 1 180,59 zł 369 941,42 zł
                    3 2 000,15 zł 816,95 zł 1 183,20 zł 368 758,22 zł
                    […]
                    238 2 000,14 zł 13,19 zł 1 986,95 zł 3 987,08 zł
                    239 2 000,15 zł 8,80 zł 1 991,35 zł 1 995,73 zł
                    240 2 000,14 zł 4,41 zł 1 995,73 zł 0,00 zł

                    ============================================================

                    Scenariusz B
                    nr rata odsetki kapitał pozostało nadpłata
                    1 1 500,23 zł 822,16 zł 678,07 zł 371 621,93 zł 500
                    2 1 498,22 zł 819,56 zł 678,66 zł 370 443,27 zł 500
                    3 1 496,19 zł 816,96 zł 679,23 zł 369 264,04 zł 500
                    […]
                    238 818,97 zł 194,61 zł 624,36 zł 87 502,37 zł 500
                    239 814,29 zł 192,13 zł 622,16 zł 86 380,21 zł 500
                    240 809,58 zł 189,65 zł 619,93 zł 85 260,28 zł 500
                    […]
                    331 53,57 zł 3,43 zł 50,14 zł 1 503,17 zł 500
                    332 35,75 zł 2,22 zł 33,53 zł 969,64 zł 500
                    333 17,32 zł 1,04 zł 16,28 zł 453,36 zł 453,36

                    kapitał 372300 / oprocentowanie 2,65%
                    Scenrariusz A: rata przy 20 latach – rata 2000,15 / suma odsetek 107 735 zł
                    Scenrariusz B: rata przy 30 latach – rata 1500,23 + 500 napłat / suma odsetek 128 997 zł / zamknięcie kredytu po 333 miesiącach

                    • Założyłeś, że nadpłata wynosi zawsze 500 PLN. W takim
                      układzie ona spada i efektywnie spłacasz mniej niż miałem na myśli w moim przykładzie.
                      Porównujesz ratę kredytu na 20 lat czyli zawsze 2000 PLN, w każdym kolejnym miesiącu. Dla spójności mojego przykładu, w kredycie na teoretycznie 30 lat też powinieneś wpłacać do banku cały czas 2000 PLN, w każdym miesiącu. W efekcie (kwota nadpłaty = 2000 PLN minus rata harmonogramowa). Bez tabelki liczb, tylko na wykresie masz to tutaj:
                      http://hipotekaodpodstaw.pl/wziac-kredyt-hipoteczny/

              • Marku,
                przede wszystkim – dziękuję Ci za tę dyskusję.
                Chętnie przy jakiejś okazji porozmawiałbym dłużej na ten temat, bo taka wymiana poglądów jest zawsze dla mnie inspirująca.

                Idąc Twoim tokiem rozumowania – najkorzystniej byłoby zawrzeć umowę kredytu na 35 lat (najdłuższy obecnie dopuszczalny okres) i w umowie zawrzeć zapis, że całość kapitału spłacimy jedną ratą balonową na końcu, do tego czasu obsługując tylko odsetki. To dałoby nam najwięcej elastyczności w budżece domowym, a my moglibyśmy sami decydować kiedy i ile nadpłacamy kapitału. Tyle teorii…

                Oczywiście, że biorę pod uwagę również aspekty psychologiczne.

                Ty robisz założenie, że ludzie będą konsekwentnie nadpłacać lub korzystnie inwestować – i wtedy faktycznie harmonogram przesyłany przez bank nie ma znaczenia. Żebyśmy mieli jasność – gorąco zachęcam do nadpłacania. Sam dzięki nadpłatom pozbyłem się swoich kredytów – dlatego nadpłatom poświęcam odcinek kursu.

                W przygniatającej większości przypadków ludzie jednak spłacają kredyty zgodnie z harmonogramem i z tej perspektywy całkowity koszt kredytu ma ogromne znaczenie. Wiesz doskonale, że gros kosztów odsetkowych ponoszonych jest w pierwszych latach, a tempo spłat kapitału przy ratach równych jest wówczas minimalne. Przecież to nie przypadek, że prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu obowiązuje właśnie w tym okresie – by zniechęcić do nadpłat.

                Wiele osób bez problemu stać na skrócenie okresu kredytowania, ale po prostu nie wiedzą, z jakimi wiąże się to oszczędnościami.
                Wskazanie całkowitego kosztu kredytowania otwiera im oczy.

                Moi zdaniem – jeśli tylko stać Cię na krótszy kredyt – to weź krótszy, bo:
                a) poniesiesz niższe koszty
                b) szybciej spłacisz kredyt
                c) będziesz sobie żył w kolejnych latach bez rat drenujących Twój budżet (i tu można dalej liczyć korzyści z ich inwestowania), itp…

                Pewnie zorganizuję jakieś spotkania z czytelnikami na temat kredytu hipotecznego – fajnie byłoby wtedy porozmawiać 😉

                • Co do kredytu spłacanego w całości na koniec okresu. Nie przypadkiem na rynku finansowania dużych przedsiębiorstw często tak właśnie to wygląda. Każda firma woli mieć jak najbardziej odsunięte spłaty, a kredyt z pełną ratą balonową na koniec najchętniej. Tak też działają obligacje. Oczywiście, wchodzi tam też refinansowanie i trochę inne znaczenie ma koszt kapitału, ale kierunek podobny.

                  W sumie to myślę, że się zgadzamy, tylko inaczej rozkładamy akcenty. Dla mnie po prostu uproszczenie dłuższy kredyt = większy koszt, jest trochę mylące i niepotrzebnie budujące/czerpiące z częściowo uzasadnionej a częściowo nie niechęci do banków.

                  Również dziękuję za dyskusję, zwłaszcza że są tacy, którzy po prostu usuwają posty niezgodne z ich rekomendacją we wpisie/komentarzu 🙂

                  • Marek – o taki kredyt korporacyjny jest b.trudno, a już na pewno nie na 30 lat.
                    Obligacje korporacyjne – zwykle są po prostu rolowane (wymieniane na nową serię).

                    W każdym razie fajny pomysł mi podsunąłeś. RRSO będzie kolejnym argumentem za krótszym kredytem. Zamiast pokazywać je dla całego okresu kredytowania – wystarczy pokazać w poszczególnych latach i wtedy wykazać, jak różni się w kredytach o różnym czasie trwania.
                    Właśnie dlatego bardzo lubię takie merytoryczne dyskusje 🙂

                    • Muszę zgodzić się z Markiem, każdy indywidualnie powinien podjąć decyzję co do długości trwania kredytu w zależności w jakiej sytuacji się znajduje. Ja miałam kilka kredytów i zawsze brałam na jak najdłuższy okres, zawsze też warunkiem wzięcia kredytu była możliwość bezkosztowej wcześniejszej spłaty kredytu. Moim prorytetem było tutaj zapewnienie sobie jak najmniejszego kosztu w razie problemu z pracą itp. Wiedziałam też że nie zamierzam spłacać tych kredytów przez 30 czy 35 lat lecz jak najszybciej będzie to możliwe. Kredyty mam już spłacone bo wiedziałam co jest moim celem. Teraz zrobiłbym to samo. Jeżeli brałabym kredyt ponownie na jak najdłuższy okres.
                      Pozdrawiam serdecznie

                    • Anna – zatem zgadzasz się również ze mną. Oczywiście że każdy indywidualnie powinien podjąć decyzję co do długości trwania kredytu w zależności od sytuacji, w jakiej się znajduje.

  8. Witaj,
    jestem bardzo zainteresowany tym kursem. Aktualnie jestem na etapie dopinania warunków budowy domu i dokumentacji i na początku roku będę zmuszony skorzystać z kredytu hipotecznego w celu realizacji tej inwestycji. Jestem kompletnie zielony w temacie, próbowałem ogarnąć temat kredytu z pomocą Internetu, ale mnogość definicji, powiązań i zależności między poszczególnymi składnikami kredytu, to wszystko jest dla mnie czarną magią. Próbowałem również zasięgnąć opinii doradców, ale po spotkaniu z trzema osobami, gdzie każda przedstawiła mi bezkonkurencyjną ofertę – każdą inną – jestem jeszcze bardziej „głupi” niż po lekturze Google. Na tą chwilę nie wiem już gdzie szukać wsparcia w tym temacie i jak z nieba wpadł mi ten kurs w ręce. Po odsłuchaniu podcastu, jestem pełen nadziei, że Twoje rady pomogą mi zrozumieć arkana magii, którą jest dla mnie kredyt hipoteczny. Zapisuję się z nadzieją, że pokażesz mi jak być równym zawodnikiem w nierównej walce, którą stoczę w styczniu z bankami i doradcami.

  9. Dobrze, że jest ktoś kto od podstaw potrafi wyjaśnić i podzielić się wiedzą na takie tematy, uświadamiając tym samym mnóstwo osób, tak by mogli dobrać odpowiednie opcje, sprawdzić czy potrzebują takich działań itd 🙂

    Pozdrawiam mega pozytywnie

  10. Marcin Kluczek

    Do Marka

    Skończyło się miejsce do odpisywania, więc zakładam nowy wątek.

    Masz rację. Zatrzymałem się na poprzednim komentarzu z liniową dopłatą, a w wyjaśnieniu dodałeś szczegóły. Mamy zatem 3 opcje nadpłat.
    +500 liniowo jak wyliczyłem spłacając kapitał
    + różnica 2000 – wartość raty. Zrówna to odsetkowo i czasowo kredyty na 20 i 30 lat
    + 500 liniowo skracając okres co da identyczny efekt jak Twój pomysł

    • W swoim excelu mam założenie, że zmniejsza ratę a okres jest bez zmian. A faktycznie, w sumie nie rozróżniałem czy nadpłata skraca okres, czy zmniejsza ratę, a to zmienia trochę interpretację. Dzięki za uzupełnienie!

  11. Cześć Marcin,

    Chciałbym Cię podpytać o jedną rzecz, bo może masz większe doświadczenie w tej kwestii.

    Krótki wstęp: mam kredyt hipoteczny w Pekao SA i ostatnio chciałem go częściowo nadpłacić. W banku dowiedziałem się, że najpierw muszę dokonać nadpłaty, a dopiero później dostanę do podpisu aneks do umowy kredytowej? Myślę sobie – coś tu jest bardzo nie tak. Bank najpierw zabiera mi odłożone z trudem pieniądze, a potem da mi do podpisu „coś”, czego treści nie znam i nie mam na te zapisy jakiegokolwiek wpływu. A jeśli zawarte w tym „aneksie” zapisy mi się nie spodobają? Mam go nie podpisać, skoro bank już i tak zabrał pieniądze? Sytuacja patowa i stawianie mnie pod ścianą, co mi się bardzo nie podoba.

    Teraz pytanie: nadpłacać na warunkach banku i wierzyć, że w aneksie znajdzie się tylko to co ma się tam znaleźć, zrezygnować z nadpłaty, zgłosić sprawę do UOKiK-u czy też może jeszcze coś innego? Co Ty byś zrobił? Może wiesz jak to wygląda w innych bankach?

    • Kamil – nie znam szczegółów Twojej sytuacji – ale warunki nadpłat reguluje obecna umowa kredytowa, a nie żaden aneks. Dlatego przed nadplatą niczego nie musisz podpisywać. Przeczytaj jak tam jest to uregulowane (warunki wcześniejszej częściowej spłaty kredytu w obecnej umowie).

      Jeśli chodzi o aneks – poproś o jego dostarczenie już teraz w celu zapoznania się z treścią. Oczywiście bez Twojego podpisu żadnego aneksu do umowy nie będzie. Bank do niczego Cię „nie zmusi” – to Ty decydujesz co i kiedy podpisujesz.

      Jeśli pracownik w oddziale nie potrafi udzielić Ci informacji – poproś o rozmowę z jego przełożonym, który z powinien być bardziej doświadczony i zapewne spokojnie wyjaśni, o co chodzi.

      • Hej Kamil,
        też mam kredyt w Pekao i dokonywałam nadpłaty, więc wiem, jaki aneks masz na myśli. Nie ma w nim nic strasznego. 🙂 Jest napisane o ile zmniejsza się zadłużenie/ rata/ okres kredytowania. I tyle.

  12. Kiedyś trafiłem do doradcy który mi próbował wcisnął kredyt w banku z którym był powiązany (nie będę tu wymieniał nazwy instytucji). No cóż myślałem że brak ten wiedzy w tym temacie można zastąpić wiedzą fachową osoby z branży (obcej osoby) teraz wiem że warto skorzystać z usług osoby bardzo zaufanej bądź tą wiedzę samemu posiąść aby nie pluć sobie w brodę przez kolejna 30 lat (miesiąc w miesiąc) robiąc przelew do banku. Pozdrawiam i gratuluję kursu.

  13. Część Marcin,
    ten kurs to będzie petarda!
    Mam do Ciebie jedno pytanie. Jestem na etapie budowy poduszki finansowej. W przyszłości chciałbym kupić własne mieszkanie. Z tego co zrozumiałem kurs z biegiem czasu będzie coraz droższy. Czy polecasz mi zakup tego kursu po okazyjnej cenie czy jednak nie zawracać sobie w tym momencie nim głowy.

    Dzięki za to co robisz. Świetny blog

    Pozdrawiam Artur

    • Hej Artur,

      To zależy kiedy planujesz zakup. Jeśli w ciągu najbliższych 2 czy 3 lat – to skorzystałbym z promocji, bo da Ci to również możliwość dobrego przygotowania się do kredytu.
      Jeśli później – to raczej teraz bym nie kupował „na zapas”.

  14. Hej Marcin,

    Mam problem z zapisaniem się na „specjalną listę”, próbowałem z dwóch komputerów/sieci i telefonu i niestety za każdym razem otrzymuję błąd:

    An error occurred while processing your request.

    Reference #30.158fcc17.1508394077.9d8f995

    Pozdrawiam

Odpowiedz

Podobają Ci się artykuły na blogu?

Zdjęcie autora Dołącz do ponad 8721 osób, które otrzymują newsletter i korzystają z przygotowanych przeze mnie bezpłatnych narzędzi pomagających w skutecznym dbaniu o finanse.

 

FreshMail.pl