Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?

40

finanse osobiste kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny to najtańszy pieniądz na rynku, dzięki któremu szybko można pomnożyć majątek wykorzystując mechanizm dźwigni finansowej. Takie sprytne wykorzystanie bankowych pieniędzy to bardzo skuteczna metoda na szybkie bogacenie się. Czy ta powszechna opinia jest aby na pewno uzasadniona?

Podwójna korzyść.

Kilka tygodni temu zadzwoniła do mnie koleżanka z prośbą o poradę. Jej ojciec opuścił rodzinę i wyjechał do Niemiec gdy miała cztery lata. Przez całe dzieciństwo wychowywała ją mama, i muszę przyznać, że zrobiła to rewelacyjnie. Ewelina wyrosła na bardzo fajną, energiczną i pracowitą dziewczynę. Wspólnie z mężem mieszka we Wrocławiu, mają dwóch synów i piękne mieszkanie na Krzykach. Finansowo radzą sobie całkiem nieźle, zgromadzili trochę oszczędności, a jedyne zadłużenie to 340 000 zł kredytu hipotecznego pozostałego do spłaty jeszcze przez 24 lata z ratą ok. 1900 zł miesięcznie. Z pracy są zadowoleni, dobrze zarabiają i nic nie wskazuje na to, by miało się to zmienić.

Trzy miesiące temu Ewelina dowiedziała się, że jej ojciec zmarł. Choć przez całe życie nie utrzymywał z nią żadnych kontaktów, to „pewnie w przypływie wyrzutów sumienia”, jak sama stwierdziła, zapisał jej w spadku około 120 000 EURO. Po różnego rodzaju kosztach i przewalutowaniu na jej konto wpłynęło 460 000 zł. Ewelina postanowiła, że spłaci kredyt hipoteczny, a resztę zainwestuje. Aby dowiedzieć się, jak to najlepiej zrobić, umówiła się na spotkanie z doradcą finansowym.  Ten zaproponował jednak inne rozwiązanie.

Zamiast nadpłacać kredyt, „który jest tak tani, że prawie darmowy”, lepiej zdaniem doradcy jest zrobić coś innego: zamienić go na promocyjny 25-letni kredyt w innym banku z marżą obniżoną dodatkowo o 0,50%. Dostęp do tej oferty możliwy będzie dzięki wykupieniu w pakiecie polisy inwestycyjnej dającej dostęp do kilkudziesięciu funduszy, która pomoże pomnożyć oszczędności.

W ten sposób osiągnie Pani podwójną korzyść: kredyt będzie oprocentowany niżej, bo tylko 3,8% (WIBOR 3M + 1,1%), a środki będą zarabiać dużo więcej na polisie inwestycyjnej – około 8%. Dzięki temu zarabia Pani na czysto 4,2% dzięki dźwigni finansowej”.

Uczciwie przyznam, że jeszcze kilka lat temu zgodziłbym się w 100% z argumentacją doradcy. Byłem prawdziwym fanem dźwigni finansowej i korzystania z „pieniędzy innych ludzi” – w tym wypadku banku – w celu szybszego bogacenia się. Dzisiaj, po doświadczeniach z intensywnym pozbywaniem się kredytów, po zawirowaniach na rynku nieruchomości i znacznie większym doświadczeniu związanym z inwestycjami, patrzę już na to trochę inaczej.

Nie tylko kalkulator.

Dość często będę to powtarzał na blogu: to są finanse OSOBISTE. Właśnie to podkreślone słowo ma ogromne znaczenie przy tego typu decyzjach. Mówimy przecież o obciążeniu długiem Twojego własnego mieszkania, domu dla Twoich dzieci, waszego miejsca na ziemi. Proste porównanie stóp zwrotu zupełnie nie uwzględnia bardzo ważnych elementów:

– Każdy kredyt, również hipoteczny, wprowadza do naszego życia dużą porcję ryzyka, z którego często nie zdajemy sobie sprawy.

– Twoje dochody nie mogą spaść poniżej poziomu gwarantującego możliwość obsługi kredytu – w przeciwnym razie ryzykujesz utratę własnego mieszkania.

– Gdy nie będziesz zadowolony z wykonywanej pracy i tak będziesz w niej tkwił tylko ze względu na kredyt – twoja wolność jest ograniczona.

– Kredyt obniża również mobilność geograficzną: chciałbyś przenieść się do innego miasta czy do innego kraju, aby spełnić marzenia? – z kredytem na karku będziesz uziemiony.

–  Co się stanie, gdy w Twoim kredytowanym mieszkaniu wybuchnie pożar? Jak myślisz, dokąd powędrują pieniądze z ubezpieczenia? Do banku (cesja polisy).

– Każda sytuacja związana z koniecznością wydania większej kwoty – jak choćby choroba kogoś bliskiego czy poważna awaria samochodu – to ogromny wzrost ryzyka finansowego w Twoim życiu, zwielokrotniony przez konieczność obsługi kredytu hipotecznego. Do listy zmartwień dołączy strach przed utratą dachu nad głową.

Myślę, że sam jesteś w stanie przytoczyć jeszcze wiele innych sytuacji, w których lepiej byłoby tego kredytu jednak nie mieć. Właśnie dlatego ja, będąc na miejscu Eweliny, od razu bym go spłacił. Wiele osób w sytuacji Eweliny jest tak przywiązanych do swoich kredytów,  że wolą trzymać gotówkę na koncie i kredyt,  gdyż daje im to poczucie bezpieczeństwa.  Oczywiście jestem ogromnym zwolennikiem posiadania funduszu bezpieczeństwa,  ale nie trzeba przesadzać z jego wielkością. Takie poczucie bezpieczeństwa można sobie nieco „zobiektywizować” spoglądając na sprawę z nieco innej perspektywy:

Wyobraź sobie, że mieszkasz w tym samym domu co obecnie, że zarabiasz tyle samo pieniędzy co obecnie, ale dom jest w 100% Twój, całkowicie wolny od hipoteki i nie musisz spłacać żadnych rat. Czy w takiej sytuacji poszedłbyś dziś do banku i zaciągnął kredyt hipoteczny, aby zainwestować na rynkach finansowych lub wpłacić na lokatę?

Przecież to dokładnie taka sama sytuacja, tyle, że rozpatrywana z innego punktu widzenia.

Odrobina matematyki:

Policzmy jednak, czy gra jest warta świeczki:

Zacznijmy od scenariusza doradcy:

Koszt kredytu (odsetki): 3,8% rocznie

Rata: 1757,31 zł (25 lat, raty równe)

Zyski z inwestycji:  8% rocznie

Po 10 latach spłacania i inwestowania przy tych założeniach, sytuacja Eweliny będzie następująca:

Kredyt hipoteczny Tabela 1

Zatem po 10 latach Ewelina mogłaby wypłacić sobie 659 168 zł z inwestycji, spłacić 240 825 zł kredytu i zostałoby jej w kieszeni 418 343 zł. To kwota znacznie wyższa niż 210 877 zł spłat przekazanych w tym czasie do banku, więc „na czysto” zarabia 207 466 zł w 10 lat. Dlaczego zatem jestem sceptyczny?

Po pierwsze: optymistyczne założenia.

Moim zdaniem przyjęte założenia są zbyt optymistyczne:

1)      8% zysku rok w rok przez 10 lat –  to wynik ambitny dla inwestora o niewielkim doświadczeniu, wymagający umiejętnego doboru funduszy. Jeśli nie wierzysz, to odpowiedz mi na pytanie, jak dziś zarobisz 8% w rok? Ponadto opłaty w polisie (za zarządzanie, administracyjna, za ryzyko, itp.) uszczuplą jeszcze ten zysk.

2)      WIBOR jest na historycznie niskich poziomach. Biorąc pod uwagę sytuację w naszej gospodarce zapewne gdzieś w trzecim kwartale 2014 Rada Polityki Pieniężnej zacznie podnosić stopy procentowe i oprocentowanie kredytu pójdzie w górę. Te 3,8% będzie już tylko mglistym wspomnieniem.

Jeśli założymy znacznie bardziej moim zdaniem realistyczny scenariusz, że zyski po opłatach wyniosą 6% w skali roku, a średnie oprocentowanie kredytu przez 10 lat wyniesie 4,8%, to wyniki będą następujące:

Kredyt hipoteczny Tabela 2

Po urealnieniu założeń, atrakcyjność całego układu jest znacznie mniejsza. Ewelina wypłaci z inwestycji 557 799 zł, spłaci 249 635 zł kredytu i zostanie jej 308 164 zł.

A co by się stało, gdyby Ewelina zrobiła inną rzecz: spłaciłaby kredyt od razu, a przez 10 lat na początku każdego miesiaca odkładałaby równowartość raty (czyli 1948,19 zł) inwestując z tym samym zyskiem 6% rocznie? Oto wyniki:

Wartość takiej inwestycji po 10 latach: 320 864 zł. Po odjęciu podatku Belki (19% od zysku wynoszącego 87 081, czyli 16 545 zł) Ewelina otrzyma na rękę: 304 319 zł.

Zatem po 10 latach zostanie jej w kieszeni bardzo podobna kwota, jak w przypadku równoległego spłacania kredytu i inwestowania, a wszystko przy zdecydowanie mniejszym ryzyku, bez stresu związanego z kredytem, bez obawy o konsekwencje utraty pracy, bez przejmowania się podwyżkami stóp procentowych, itp.

Będąc na miejscu Eweliny spłaciłbym kredyt natychmiast. Czymś innym jest inwestowanie w nieruchomości na wynajem, czy zaciągnięcie kredytu inwestycyjnego w firmie, a czymś innym hipoteka obciążająca dom rodzinny. To są finanse osobiste.

O tym czy i kiedy spłacać kredyt hipoteczny w innych sytuacjach, dowiesz się również we wpisie: „Twój najważniejszy cel finansowy”.

Na koniec mam jeszcze prośbę  do Ciebie. Zależy mi bardzo na promocji tego bloga, więc jeśli uważasz zawarte tu treści za wartościowe, poleć go proszę swoim znajomym i kliknij „Lubię to” w poście i w kolumnie po prawej stronie. Dzięki temu będę mógł dotrzeć do szerszego grona odbiorców. Serdecznie dziękuję.

Podobają Ci się artykuły na blogu?


Dołącz do ponad 8 337 osób, które otrzymują newsletter i korzystają z przygotowanych przeze mnie bezpłatnych narzędzi pomagających w skutecznym dbaniu o finanse.
KLIKNIJ W PONIŻSZY PRZYCISK.

Komentarze40 komentarzy

  1. Witam. Bardzo ciekawy wpis. Powoli psychicznie przygotowuję się do wzięcia kredytu hipotecznego na cele mieszkaniowe i w związku z tym mam pytanie. Słyszałem, że banki dość często doliczają dodatkowe opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu. Na co w tej sytuacji zwracać uwagę podczas szukania oferty tak by co jakiś czas wpłacać dodatkową kwotę na poczet kapitału kredytu. Oraz czy w takich sytuacjach lepiej zebrać min 10k PLN w dodatkowo wpłacać np raz w roku czy lepiej np co 3 ratę wpłacać podwójnie lub potrójnie? Przyznam, że temacie jeszcze jestem zielony jak szczypiorek na wiosnę. Pozdrawiam.

    • Marcin Iwuć

      Witaj Marcin,
      Każdy element umowy kredytowjej jest do negocjacji. Prowizja za wcześniejszą spłatę również. Banki pozwalają np. nadpłacać do 20% kredytu bez żadnych opłat przez pierwsze 5 lat kredytowania, później rezygnują z tych opłat. Zależy to od oferty danego banku i Twoich możliwości negocjacyjnych. Jeśli jeszcze nie wziąłeś kredytu, to tak naprawdę kluczowe jest, abyś nie zadłużyl się na zbyt wysoką kwotę, nawet jeśli bank chętnie udzieli Ci wysokiego kredytu.. Moim zdaniem 3 kluczowe zasady to:
      – wysokość raty nie więcej niż 30% dochodów netto,
      – okres kredytowania: 20 lat (wydłużenie go tylko nieznacznie obniża ratę, za to drastycznie zwiększa koszty odsetkowe);
      – kredyt max. na 80% wartości nieruchomosci (20% wkładu wlasnego).
      Jeśli myślisz o bardziej liberalnych parametrach, prawdopodobnie zaciągasz kredyt nieco ponad własne możliwości. Bardzo ważna jest również tzw. wysokość marży. Przede wszystkim powinna być ona stała (niezależnie od żadnych przyszłych decyzji banku) i oczywiscie – możliwie najniższa.
      To jedna z najważniejszych decyzji finansowych w Twoim życiu – dlatego nie spiesz się przy jej podejmowaniu i dokładnie zapoznaj się z umową. A przed podpisaniem – zaproponuj bardziej korzystne dla siebie warunki – prawie zawsze udaje się coś ugrać.
      Powodzenia!

  2. Marcinie, bardzo fajna symulacja i jasna sugestia, do której mnie zdecydowanie przekonałeś.
    Ale mam pytanie – jako mniej/bardziej szczęśliwy posiadacz kredytu w CHF. Co w takim wypadku:
    a)realizować stratę (brałem kredyt po kursie 2,45 CHF/PLN) nadpłacając kredyt
    b) czy jednak czekać
    c) a może w tym wypadku jednak inwestować?

    • Marcin Iwuć

      Cześć Artur, dzięki za komentarz i pytanie. Zacznijmy od tego, że CHF może powrócić do poziomów, przy jakich zaciągałeś kredyt. Wtedy faktycznie spłacając go przy obecnym kursie zrealizujesz stratę. Pozbędziesz się wprawdzie kredytu, ale radość z odzyskanej wolności będzie przytłumiona poczuciem żalu, bo mógłbyś osiągnąć to samo niższym kosztem. Ale… CHF za jakiś czas może równie dobrze kosztować znacznie więcej niż dziś, np. 4.5 PLN, co poczujesz wtedy?
      Niemożliwe? Analitycy uważają inaczej? Cóż, to zazwyczaj to samo grono, które swego czasu wieszczyło ciągłe umacnianie się PLN. Wpływ analityków na kurs walutowy jest mniej więcej taki, jak meteorologów na pogodę…W praktyce nie da się ich przewidzieć i co najwyżej można mówić o mniej czy bardziej prawdopodobnych scenariuszach.
      Co zatem robić? Będąc na Twoim miejscu nadplacałbym mimo wszystko kredyt, choć robiłbym to mniejszymi, rozłożonymi w czasie, regularnymi partiami. Nawet jedna dodatkowa rata w roku oznacza zmniejszenie ryzyka związanego z zadłużeniem (w tym z kursem CHF) i da Ci dodatkowego „kopa” do walki z długiem, a 3 czy 4 raty w roku drastycznie przyspieszają tempo oddlużania się, redukując koszty odsetek. Jeśli złoty faktycznie się umocni – to tym lepiej, bo będziesz dokonywał kolejnych spłat przy coraz korzystniejszym kursie. Jeśli się osłabi – Twoje ryzyko będzie niższe niż w przypadku zadłużenia na pełną kwotę. Czekając na korzystny kurs de facto spekulujesz. A tutaj chodzi przecież o dużą kwotę długu obciążającego Twój własny dom. Wiesz już, jak ja bym postąpił, Ty musisz sam to sobie na spokojnie przemyśleć.

  3. Świetny wpis. Jestem dokładnie w takiej sytuacji. Kredyt na 30 lat wraz z mieszkaniem odziedziczyłem w 2 roku spłaty po zmarłych nagle rodzicach. Ponieważ do tego doszły pieniążki ze sprzedaży poprzedniego mieszkania (w ostatniej chwili po w miarę dobrej cenie) postanowiłem wyczekać moment (bo kredyt w walucie) i spłacić 2/3 kupując walutę po dobrym kursie. Teraz żałuję, że pod koniec zeszłego roku nie spłaciłem całości ale wtedy nie miał bym już żadnych oszczędności. Po kolejnych obniżkach stóp proc. było do przewidzenia, że o w miarę bezpiecznej dźwigni mogę zapomnieć. W moim przypadku granica opłacalności to 4% a w tej chwili nie ma już bezpiecznych lokat z takim oprocentowaniem. Pozostaje trzymać kciuki za mocną złotówkę i dywersyfikować. Można też wyrobić te 8% i to na czysto. Pozostają zabezpieczone obligacje korporacyjne. Moim zdaniem dużo lepsze rozwiązanie od funduszy które doradcy o których mowa opisują jako „świetne zabezpieczenie kredytu” co jest dalekie od prawdy.

  4. Dodałem, myślę, że trafny komentarz do artykułu. Szkoda, że autor z nieznanych powodów usunął wpis. Wielki minus za takie praktyki.

    • Marcin Iwuć

      Cześć Maurycy,

      Dziękuję za obydwa komentarze. Pojawiają się one pod wpisami dopiero po moim potwierdzeniu, dzięki czemu unikam publikacji ogromnych ilości automatycznie generowanego spamu. Jestem na urlopie, więc z nieco mniejszą częstotliwością się loguję. To dlatego po ponownym wejściu na stronę Twój komentarz mógł być niewidoczny.

      Jeśli chodzi o obligacje korporacyjne – planuję post na ich temat – najczęściej jednak papiery pojedynczych emitentów wiążą sie z większym ryzykiem niż zdywersyfikowany portfel takich obligacji.

      Zabezpieczenie oznacza jedynie, że jak spółka emitująca obligacje upadnie i syndyk zacznie wyprzedawać jej majątek, to do części majątku stanowiącego zabezpieczenie obligacji pierwszeństwo będą mieli ich nabywcy. Nie jest to w żadnym wypadku równoznaczne z jakąkolwiek gwarancją spłaty kapitału (bo faktyczna wartość zabezpieczenia może okazać się niższa). Jest powód, dla którego spółka płaci 8% za kapitał, a tym powodem jest ryzyko ktedytowe.
      Warto wziąć to pod uwagę.
      Jeszcze raz dzięki za komentarze, serdecznie pozdrawiam i czekam na kolejne 😉

      • Mea culpa. Komentarz pojawił się na parę minut po czym znikł stąd moja niepotrzebne oburzenie. Dziękuję za sprostowanie i czekam na kolejne świetne wpisy. Pozdrawiam

  5. Marcin, Twój blog to świeży powiew zdrowego rozsądku – bardzo przyjemnie się czyta!

    Do listy elementów, o które należy uzupełnić proste porównanie stóp zwrotu, dodałbym jeszcze kwestię ograniczonej odporności psychicznej przeciętnego inwestora w odniesieniu do strat na inwestycjach realizowanych z własnych pieniędzy.

    Nawet jeśli mityczne 8% okazałoby się prawdziwe (moim zdaniem to zupełnie nierealna liczba), to trzeba założyć, że po drodze będzie duża zmienność i w pewnym momencie niewykloczone, że oszczędności skurczą się o 30%. Bardzo wielu ludzi w takiej sytuacji spanikuje i sprzeda akcje/fundusze w najgorszym momencie, pozostawiając z kredytem i mocno okrojonymi oszczędnościami.

    Na miejscu Pani Eweliny spłaciłbym kredyt.

    Pozdrawiam!

    • Marcin Iwuć

      Cześć Olek, dzięki za odwiedziny bloga i komentarz.
      Całkowicie się z Tobą zgadzam, że odporność psychiczna jest kluczowa. Szczególnie, gdy z czasem wartość zainwestowanej kwoty rośnie, a 10% spadku (sytuacja całkowicie normalna) to nominalnie kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy. Wtedy Panika jest wysoce prawdopodobna.

  6. Marcin,
    Bardzo fajny wpis (temat dla mnie bardzo aktualny) i ciekawy blog. Gratuluje.
    Mysle, ze do ukladanki mozna tez wplesc temat ulgi odsetkowej. Wprawdzie juz niedostepna, ale dotyczy pewnie znacznej liczby osob, a ma rowniez wplyw na wyniki wyliczen i w efekcie na podejmowana decyzje.
    Pozdrawiam,
    Maciek

    • Marcin Iwuć

      Cześć Maciek, dziękuję za komentarz. Masz na myśli ulgę odsetkową rozumianą jako odpis odsetek od dochodu?

        • Marcin Iwuć

          To faktycznie dość stara ulga. Działa ona w taki sposób, że kwota zapłaconych odsetek obniża dochód do opodatkowania. Najczęściej dotyczy to tylko części zapłaconych odsetek, ponieważ wprowadzone są limity dotyczące maksymalnej wartości kredytu, od jakiej można odliczyć odsetki (o ile pamiętam max to 264 tys – limit zależy od roku zaciągnięcia kredytu). Załóżmy, że mówimy o 30-letnim kredycie na 300 tys PLN, zaciągniętym w 2006 roku (ostatni rok obowiązywania ulgi), oprocentowanym dziś na 5%. Od takiego kredytu po 7 latach od zaciągnięcia w każdej miesięcznej racie spłaca się około 1100 zł odsetek, czyli w ciągu roku około 13 200 zł. Odliczyć od dochodu można 11 600 zł (ze względu na limit). Taka kwota pomniejszy dochód, zatem oszczędność wyniesie: 11600zł*18%=2088 zł rocznie gdy ktoś jest w I progu podatkowym, lub 11600zł*32%=3712zł rocznie gdy ktoś jest w drugim progu podatkowym. Śmiesznie małe korzyści, jak na kilkaset złotych długu, czyż nie? Moim zdaniem ulga odsetkowa niewiele zmienia w opisanej sytuacji. Lepiej nie mieć na głowie kredytu i znaleźć inne źródło na 2088zł lub 3712zł oszczędności rocznie (odpowiednio 174zł i 309zł miesięcznie). Ja bezwzględnie pozbyłbym się kredytu, odzyskał wolność, mobilność, swobodę działania, itp.

          • Zgadza się, trzeba wziąć pod uwagę odpis podatkowy tylko trzeba pamiętać o dwóch czynnikach:
            1) Kredyt musi być sprzed 2007 roku (zdaje się że od tego roku możliwe jest odpisywanie również kredytu refinansującego kredyt sprzed 2007 roku).
            2) Odpis następuje zazwyczaj na koniec roku zatem środki króre mógłbyś zainwestować „otrzymasz” pod koniec roku podczas gdy w przypadku inwestowania spłat masz kontrolę nad zapadalnością inwestycji (np. krótkoterminowo do 1M lub 3M) co daje możliwość stosowania procentu składanego (czyli gdy w pierwszym miesiącu zainwestujemy ratę 1900 na 6% z terminem zapadalności 1M to w kolejnym miesiącu inwestycja z tej samej raty wyniesie już 1909,5 – w dużym uproszczeniu bez uwzględnienia kosztów inwestycji).

            Zatem jak Marcin napisał fakt odpisów nie jest aż tak istotny.

  7. „Dostęp do tej oferty możliwy będzie dzięki wykupieniu w pakiecie polisy inwestycyjnej dającej dostęp do kilkudziesięciu funduszy, która pomoże pomnożyć oszczędności.” – jak to przeczytałem to od razu lamka mi się zapaliła. Pewnie jako wynik zapoznania się z twoim oprzdnim wpisem dot. funduszy.

    Świetne porównanie wyników przy założeniu odkładania kwoty raty. Ja sam myślałem na początku artykułu tylko o zysku wypracowanym z różnicy między środkami posiadanymi a spłaconym kredytem ale faktycznie nic nie stoi na przeszkodzie by przez te 10 lat utrzymywać podobną strukturę przepływów z zachowaniem pełnej kontroli w przypadku gdy nie możesz ich zrealizować ze względu na remont samochodu czy utratę pracy.

    Dobry tekst.
    Pozdrawiam

  8. Ja również uważam, że to bardzo ciekawa symulacja. Jest dla mnie przydatna ponieważ stanąłem niedawno przed podobnym dylematem. Mianowicie 6 lat temu zaciągnąłem kredyt w CHF na 30 lat i jestem w stanie juz go spłacić. Powstrzymuje mnie wysoki kurs franka, perspektywa na umocnienie się złotówki i niskie oprocentowanie kredytu. Jednak max w ciągu 1-2 lat chciałbym go całkowicie spłacić i w tym czasie w coś zainwestować lub wybrać coś długookresowego np. kupić mieszkanie pod wynajem.
    Szczęśliwego Nowego Roku!

    • Marcin Iwuć

      Dziękuję za komentarz i za życzenia Maćku. Tobie również życzę Szczęśliwego Nowego Roku, powodzenia w pozbywaniu się kredytu i CHF po 2 złote 😉

      • Dziękuję za życzenia 🙂 Pewnie po 2 zł to się nie uda spłacić, ale gdyby spadł do równo 3 zł to byłoby super!
        Pozdrawiam

  9. Dzień dobry, Panie Marcinie stoimy własnie na progu wzięcia kredytu na kupno działki i budowę domu. Powiem szczerze, kredytu przyprawiaja mnie o pianę na ustach, postrzegam je jako zło ostateczne ale i konieczne. Poza tym kredytem nasza sytuacja jest bardzo podobna do przedstawionej w Pana przykładzie, z tym że mieszkanie na które mamy już kredyt wynajmujemy. Moje pytanie jest następujące (jako kompletnego laika): czy jest jakas róznica między kredytem na 30 lat, który bedziemy prawdopodobnie nadpłacać (ale mamy ew. możliwość płacenia rat podstawowych) czy lepiej wziąć kredyt na powiedzmy 20 lat ? Co Pana zdaniem jest bardziej korzystne i bezpieczne (bo właśnie bezpieczeństwo jest dla mnie bardzo istotne), wielkość kredytu to ok. 700 000 zł. Pozdrawiam !!!

    • Cześć Clara, witaj na blogu i dziękuję za pytanie. Mówmy sobie na „Ty”, tak będzie dużo łatwiej 😉

      Dla mnie bezpieczny kredyt hipoteczny to:

      1) minimum 20% wkładu własnego
      2) kwota raty nie powinna przekroczyć 30% dochodów netto gospodarstwa domowego
      3) maksymalnie na 20 lat

      Dlaczego na 20 lat?

      Po pierwsze, piszesz „będziemy prawdopodobnie nadpłacać”. Z doświadczenia wiem, że bardzo znikoma liczba osób nadpłaca, nawet jeśli planowały inaczej. Postanowienie postanowieniem, a życie życiem 😉

      Po drugie:
      Załóżmy kredyt hipoteczny oprocentowany 5% w skali roku spłacany w równych miesięcznych ratach kapitałowo-odsetkowych.

      Pożyczając 700 000 zł na 30 lat zapłacisz ratę: 3757 zł, a pożyczając na 20 lat: 4619 zł, czyli o 862 zł więcej.

      W kredycie 30-letnim zapłacisz bankowi w sumie: 652 790 zł odsetek.
      A w kredycie 20-letnim: 408 726 zł odsetek (czyli o 244 064 zł więcej w Twojej kieszeni, choć za 20 lat to będą inne pieniądze. Ale jednak.)

      Co będzie po 20 latach?

      W kredycie na 20 lat – spłacisz wszystko – jesteś wolna.
      W kredycie na 30 lat: przed Tobą 10 lat spłacania po 3757 zł i ciągle 354 285 zł kredytu na głowie.

      Ja wziąłbym kredyt 20-letni. W dłuższych kredytach przez pierwsze lata spłaca się głównie odsetki, a kredyt prawie „stoi” w miejscu.

      Jeżeli nie jesteś w stanie zapłacić o 862 zł wyższej raty – proponowałbym rozważyć niższą kwotę kredytu, ale jednak na 20 lat.

      Serdecznie pozdrawiam

      • Bardzo dziękuję Ci za szybką odpowiedź, przy czym rozumiem, że piszesz o sytuacji, w której z postanowienia o nadpłacaniu nic nie zostało 🙂 W takiej sytuacji ja też wzięłabym kredyt 20-letni bez watpienia, ale chodziło mi raczej o sytuację, w której, idealizując, nasze postanowienie byłoby silne i nienadpłacalibysmy tylko w momentach krytycznych płacąc podstawową ratę. Zastanawiam się, czy porównując takie dwa kredyty, któryś będzie droższy (np. o jakies dodatkowe koszty poza odsetkami z tytułu nadpłacania) ?

        • precyzując pytanie: czy kredyt na 20 lat z ratą 4619 zł jest równy kredytowi na 30 lat z ratą nadpłacaną do wysokości 4619 zł ? Czy mimo wszystko ten drugi będzie droższy ?

          • Hej Clara,

            Banki stosują czasami zapisy umowne zniechęcające do nadpłacania kredytu w pierwszych latach po jego zaciągnięciu. Polegają one najczęściej na występowaniu prowizji za wcześniejszą spłatę, lub opłat za przygotowanie nowych harmonogramów spłaty.

            Jeżeli nie ma tego typu opłat (to zależy od Banku – dlatego bardzo uważnie przeczytaj umowę), to kredyt na lat 30 z ratą spłacaną jakby był zaciągnięty na lat 20 nie będzie droższy.

            Bardzo dobre pytania. Cieszę się, że tak świadomie i odpowiedzialnie podchodzisz do tej ważnej decyzji.

  10. Przy inwestycji wynik może być równie dobrze „minus 10” w skali roku i w efekcie np. +3% w skali nie roku, ale 10 lat. A doradca sprzedaje produkt, więc bez żenady po prostu kłamie, inaczej nic by nie sprzedał, a przecież musi zarobić na życie.

    • Hej Starless,

      Dziękuję za komentarz.
      To prawda – wynik na inwestycji może być jak najbardziej ujemny – to już zależy w dużej mierze od naszych umiejętności inwestowania.

      Doradca sprzedając dwa produkty zamiast jednego zarobi wyższą prowizję – zatem ma interes w namówieniu nas na obydwa rozwiązania. Ale kłamstwa bym im nie zarzucał. Moje doświadczenia z doradcami wskazują raczej na to, że oni naprawdę wierzą w to, iż proponując nam 2 produkty działają dla naszego dobra. Tak są szkoleni i zwykle nie znają precyzyjnie całkowitego poziomu opłat.
      Poza tym każdy doradca, który pracuje od 2009 roku nie ma pojęcia czym tak naprawdę jest bessa. Dla nich rynki z drobnymi przerwami pną się w górę 😉

      Dlatego promuję konsekwentnie pogląd: „Twoim najważniejszym doradcą finansowym jesteś TY”.

  11. Cześć,

    Widzę, że odpisujesz też pod starymi postami więc dorzucę swoje kilka groszy.

    Podajesz 3 zasady brania kredytu na zakup nieruchomości, ja słyszałem jeszcze o jednej (nie znałem jej biorąc kredyt). Nie powinno się brać kredytu na więcej niż skumulowane 3 letnie zarobki.

    Wracając do tematu, to co piszesz o nadpłacaniu kredytu to 100% prawda, większość osób tego nie robi chociaż zaciągając kredyt składa sobie solenną obietnicę, że będzie to robić. Jestem tego dobrym przykładem (ale nie najlepszym – o tym za chwilę).

    W 2003 dostałem kredyt na zakup mieszkania w CHF. Niewielki jak na teraz 🙂 ale w momencie brania tego kredytu (dla mnie oczywiście) olbrzymi. Kredyt wypłacony po stawce 3,09 PLN/CHF. Parametry kredytu to (%):
    – rata kredytu około 20% ówczesnych zarobków
    – 25 lat kredytowania
    – 5% wkładu własnego
    – całość kredytu do spłacenia w 32 miesiące spłacając pełną kwotą pensji

    Sytuacja dzisiaj jest następująca: rata kredytu to około 5-7% zarobków (ostatnio mi nieco pensja spadła w związku ze zmianą pracodawcy na nieco przyjaźniejszego). Dzięki wysokim zarobkom mam kilkaset tysięcy oszczędności, nie mam żadnych długów poza mieszkaniowym. Mam natomiast plan AXA na który wpłacam 1500PLN/miesiąc (konieczność wpłat przez następne 6 lat). Zostałem w to ubrany przez znajomego z pracy (dobrowolnie!) ale żałuję. Kredyt mieszkaniowy mogłem nadpłacić od 2007 roku (3 krotny wzrost pensji netto). Co roku miałem przeznaczać 10K PLN na spłatę ale jak przychodziła końcówka roku to zawsze znalazłem wymówkę typu a to lokatę trzeba by zlikwidować, a to w sumie może za miesiąc bo kurs franka akuratnie wysoki 🙂 itp. Te pieniądze nie zostały przejedzone, bardzo ściśle trzymałem się zasady odkładania jak najwięcej na lokatach więc i te pieniądze w większości tam trafiły.

    Realizowałem natomiast inny sposób. Wpłacałem zawsze kwotę złotówkową 1 raty. Pozwalało to na budowanie poduszki w postaci mniej więcej kwoty jednej dodatkowej raty/rok. Teraz kiedy franka można kupować w ekantorach robię to samo (dzięki lepszemu spreadowi ekantora dostaję kilka franków więcej). Środki te leżą na nieoprocentowanym koncie technicznym z którego płaci się kredyt. Powyższe to wyjaśnienie dlaczego jestem dobrym przykładem ale nie najlepszym 🙂

    Do rzeczy. Po przeczytaniu Twojego wpisu mam znacznie większą motywację do tego, żeby jednak ten kredyt nadpłacać. I pytanie: zmniejszać kwotę kredytu czy skracac okres kredytowania?

    • Mając sporą poduszkę finansową (a więc brak pilnej potrzeby zmniejszania zobowiązań), skróciłabym czas kredytowania.

      W moim banku jest tak (mbank), że wybieram – albo czas, albo zmniejszenie rat. Co każdą nadpłatę wybieram skutek nadpłaty – może w twoim też jest taka możliwość? 😉

  12. Witaj Marcinie, mam pytanie odnośnie nadpłacania rat hipotecznych. Czy korzystniej jest nadpłacając raty zmniejszać ilość rat, czy zmniejszać wysokość raty. W którym przypadku odsetki będą mniejsze?

    • Zawsze korzystniej jest skracać okres kredytowania przy zachowaniu raty, ponieważ finalnie spłaca się więcej kapitału czyli mniej odsetek, więc bank dostanie mniej od nas 🙂

  13. Witaj

    jeśli masz produkt AXA, to prawdopodobnie po 5 roku możesz (najlepiej miesiąc przed rocznicą) napisać wniosek o obniżenie składki do minimalnej 200zł lub 1000zł. Oczywiście dopiero od 6go roku.

    Spowoduje to, że możesz wtedy więcej przeznaczyć na spłatę kapitału. Oczywiście decyzja należy do Ciebie.

  14. Witam serdecznie,
    Ja chciałabym się dowiedzieć co w przypadku kredytu RNS, czy warto nadpłacać już od samego początku? czy lepiej może przez lata dopłat odkładać pieniądze i po skończeniu dopłat przez Państwo spłacić większą kwotą na raz?
    Ciągle szukam na to odp więc może mi jakoś pomożesz 🙂

  15. Czesc Marcin,
    Pytanie troche z innej beczki – zastanawiam sie nad przedterminową spłatą kredytu przed uplywem terminu w ktorym bank pobiera prowizje za wczesniejsza splate. W takim wypadku zaplacilbym prowizje opisaną w mojej umowie kredytowej.
    Zastanawiam się jednak nad możliwością jej wypowiedzenia. W umowie mam tylko zapis iz kazda ze ston moze umowe wypowiedziec natomiast nie sa sprecyzowane konkretne warunki takiego wypowiedzenia. W internecie mnostwo jest wpisow na temat wypowiedzenia umowy kredytowej przez bank, natomiast de facto nic na temat sytuacji odwrotnej – kiedy to kredytobiorca wypowiada umowe. Oczywiscie spytam w banku, tymniemniej czy orientujesz sie czy istnieja jakies ogolne regulacje prawne dla takiej sytuacji?
    Pozdrawiam,
    Marcin

    • Hej Marcin,
      Rozumiem, że chcesz po prostu w całości spłacić swój kredyt?
      Ciekawy pomysł z tym wypowiedzeniem. Skonsultuj sie z prawnikiem, ale według mojej najlepszej wiedzy do wypowiedzenia umowy kredytu muszą zaistnieć konkretne przesłanki (np. bank nie wywiązuje się z jej postanowień). Chęć uniknięcia prowizji za wcześniejsa spłatę taką przesłanką oczywiście nie jest. Ale dużo zależy od tego w jaki sposób warunki wypowiedzenia umowy są uregulowane w Twojej konkretnej umowie.
      Serdecznie pozdrawiam.

  16. Witaj,
    mam pytanie bo na finansach nie znam się zupełnie. Proszę o wyjaśnienie i podpowiedź co jest korzystniejsze. Mam kredyt RNS zaciągnięty w 2010r. Kwota kredytu opiewała na 210 tyś. W chwili obecnej jest to jakieś 196 tyś. mam jeszcze 3 lata dopłat. W międzyczasie uzbierało się wolnych środków około 20 tyś. Chciałabym nadpłacić kredyt tą kwotą i mam pytanie czy robić to teraz, czy poczekać jak skończą się dopłaty? Mam również pytanie, o ile zmniejszyłaby się rata gdybym w tej chwili nadpłaciła tą kwotą, a o ile gdyby nie było dopłat. Jak to policzyć?

  17. Marcinie, dzięki za artykuł, który był dla mnie inspiracją do stworzenia kalkulatora w Excelu, który analizuje, czy wcześniejsza nadpłata jest korzystniejsza. Stworzone narzędzie świetnie radzi sobie zarówno z kredytem w PLN, jak i kredytami walutowymi, z ratą stałą oraz malejącą oraz spełnia wszystkie kryteria dotyczące programu Rodzina na Swoim. Sądzę, że kilku Twoich czytelników znajdzie odpowiedź na konkretne pytania, które zadają odnośnie ich kredytów hipotecznych. Wydaje mi się, że oba artykuły się fajnie uzupełniają :-), co myślisz?
    http://wszystkoofinansach.pl/czy-warto-nadplacac-kredyt-hipoteczny/

  18. Witam. Zamierzam wziąć kredyt na budowę domu. Że względu na niską zdolność, będę raczej zmuszona skorzystać z pomocy rodziców jako wspolkredytobiorcow. Czym ryzykuja rodzice? Życie płata różne figle, nie chciałabym zeby mieli przeze mnie problemy. Dodatkowo mama ma obawy do zaciągania zobowiązania w banku innym niż PKO BP, czy słusznie?

  19. Witam,

    „Kredyt obniża również mobilność geograficzną: chciałbyś przenieść się do innego miasta czy do innego kraju, aby spełnić marzenia? – z kredytem na karku będziesz uziemiony.”

    Nie bardzo rozumiem czemu? – mam kredyty w kilku krajach i srednio co 2 lata zmieniam kraj zamieszkania….

    Pozatym – refleksje dobe – we wszystkich „wspanialych” inwestycjach zawsze jest jakis chaczyk – nie ma nic za darmo albo wysokiego oprocentowania bez ryzyka.
    pozdrawiam, Piotr

Odpowiedz